園區(qū)招商與運營方案

1、包頭市鑫東再生資源有限公司產業(yè)園招商及管理運營方案編制單位：鑫東再生資源有限公司編制人員：王新民編制日期：2013年6月18日 審核批準：郝 飛包頭市鑫東再生資源有限公司產業(yè)園招商及管理運營方案一、產業(yè)園的基本概況鑫東再生資源產業(yè)園緊鄰國鐵京包線東興站、京藏高速公路和110國道，通往鄂爾多斯的黃河高架橋從園區(qū)中間穿過。產業(yè)園西距包頭東河區(qū)16km，南距鄂爾多斯市134km，東距呼和浩特市144km，地處內蒙古呼包鄂金三角經濟發(fā)達區(qū)的中心地帶，地理位置優(yōu)越，公路、鐵路通往全國各地，交通十分便捷。產業(yè)園占地總面積970畝，分三宗土地。其中西場地東區(qū)396畝，西場地西區(qū)84畝；東場地490畝。除自用

2、面積外可開發(fā)利用面積800畝。產業(yè)園主體規(guī)劃分為再生資源市場、石材市場、建材市場三個園區(qū)。產業(yè)園具備功能包括廢舊有色金屬、廢舊機械設備、舊建材、廢家電、用品、廢舊車輛、廢塑料等廢品的回收、倉儲和經營；大型設備、汽車、機具經營場所；鋼材、木材、水泥、水泥制品、地板磚、雕塑、石材等建材類加工、經營；二手機械設備、二手工程車輛交易市場；各類物資倉儲、中轉、物流運輸集散地；也可做適合于租用場地經營的其它企業(yè)入園。園區(qū)可提供300戶企業(yè)或商戶進駐，將成為綜合性、多功能、環(huán)保型的再生資源回收利用、交易和全方位服務的平臺。將成為國家西部地區(qū)最具影響力的再生資源基地之一。產業(yè)園基礎設施包括道路、場平、供水供電

3、及辦公、賓館、餐飲、養(yǎng)魚池、大型車庫等服務設施已由包頭市鑫東再生資源有限公司投資改造完成。二、 市場分析與招商目標客戶定位根據(jù)多次對包頭市環(huán)境分析與市場的考察，結合我公司投資條件，我們招商的目的就是在符合環(huán)保要求的前提下將800畝場地租賃出去。公司與去年就組織人員經過多次的市場調研分析，從三方面進行園區(qū)的招商定位。一是考慮到東河區(qū)政府要招商引資再生資源深加工產業(yè)，為配套再生資源加工產業(yè)將我們園區(qū)一部分定位于給再生資源深加工產業(yè)作為廢舊物資回收和儲備基地向廢舊物資回收商戶招商；二是鑒于東河區(qū)對北梁棚戶區(qū)進行改造，興勝舊貨市場必然面臨搬遷，其搬遷地點政府還沒有選定，由此給我們園區(qū)吸收引入舊貨市場商

4、戶進入提供了機遇；三是涉及萬青路的金磊等石材市場近一兩年面臨著搬遷或新一輪合同續(xù)簽，金磊石材市場經營合同在2014年3月28日到期后面臨拆遷可能性非常大；佳美建材市場今年8月也面臨新一輪的續(xù)簽，其首期租金是3元/平米年，市場商戶基本上是從二手商手中以不低于46元/平米月轉租下來，折合4872/平米年，3200048000元/畝年，場地租金比較昂貴；其它幾個市場租金同樣也是比較高。從調研和實地考察情況看，政府已經在石拐區(qū)工業(yè)園區(qū)引進福建開發(fā)商正在建設的閩南石材裝飾建材城項目，目前該項目僅完成了場地平整工程，預計其最快明年中旬方可具備招商入住條件，且該項目建設檔次較高，投資相對較高必然形成進駐費用

5、也會相對較高。由此在時間上和進駐的租金上給我們引進石材加工商戶提供競爭優(yōu)勢。依據(jù)選定目標市場定位，編制園區(qū)項目規(guī)劃圖。三、 招商措施和手段一個是招商初期用低租金的優(yōu)勢去吸引商戶入住，盡快形成人氣和市場；二是公司想法設法與包頭市東河區(qū)政府、包鋁園區(qū)管委會溝通，通過政府出臺強制政策，采用強制手段將廢舊物品收購商戶和舊貨經營商戶引進園區(qū)。三是采取多條腿走路的方式，不局限于石材加工、廢舊物資回收和舊貨商戶的入園，如果尋找到在食品加工、養(yǎng)殖業(yè)等非常有實力的投資企業(yè)，其一兩個項目就可全部占用園區(qū)的。針對采取的措施為提高其實施效率公司從兩方面工作分工來加快工作推進。具體見如下分配：招商工作職責王新民負責取得

6、政府支持文件和政府部門對接目標用戶的招入和產業(yè)園運作管理王局長、韓書記負責四、 確定招商政策今年來從整體大的經濟氣候看，無論國家還是包頭市地區(qū)的經濟都不樂觀；從選擇的進行入行業(yè)市場也不是很景氣。針對我們產業(yè)園所處地里位置我們具備最強的競爭優(yōu)勢就是在租賃價格上的優(yōu)勢，同時我們前期也必須采取超低租價的手段來引進商戶，盡快形成市場規(guī)模。具體確定招商政策如下：1、租賃費與物業(yè)管理費基準價確定。我們產業(yè)園經核算成本為14.60元/平米年，核9737元/畝年（見產業(yè)園運營成本預算表），這樣我們具備較低的成本在確定租金價格上具有較強的優(yōu)勢。結合產業(yè)園周邊園區(qū)場地租賃價格大多在20元/平米年左右，這樣確定我們

7、產業(yè)園當前場地租賃價格基準為20元/平米年。物業(yè)服務管理費參照其它園區(qū)和市場的定價確定，先期我們本著低于其它園區(qū)和市場價格核定。包頭市同類園區(qū)或市場的物業(yè)管理費定價在10 30元/戶月之間，折合0.1元/平米月?？紤]到為產業(yè)園招商提供支持確定初期物業(yè)管理費價格為0.1元/平米月。實際在測算產業(yè)園運營成本預算中我們已經將公司發(fā)生的管理、服務費用計劃進去了，所以實際運行過程中收取的物業(yè)服務管理費將是直接的利潤。產業(yè)園執(zhí)行水電價格標準：電價0.684元/度；水價1.00元/噸。產業(yè)園運營成本預算表租賃有效利用率按：70%，租賃面積：679畝。序號費用名稱預算金額（萬元/年）單位成本（萬元/年）說 明

8、一土地租賃及補償3800.56二管理費用231.160.331工資93.16附加未做考慮2辦公差旅83招待費34設施維護費305設施折舊25基礎設施投入250萬元，按十五年分攤折舊計算。6低值易耗品37水電費108燃料費2主要指供熱、食堂用煤9工會、教育經費3.510福利費8.511環(huán)衛(wèi)、綠化費212宣傳費1013環(huán)保費30預估14會務費215勞保費2三財務費用1土地使用稅需財務部門與稅務協(xié)調確定額度。爭取免征。2房產稅3印花稅4殘保金四其它0.071不可預見費50初始運作存在不可預見費五合計662.160.972、優(yōu)惠政策的確立。1）當年簽約入駐給予當年半價租金優(yōu)惠；2）在2013年簽約入駐

9、且租金一次性交付三年的給予租金總額10%優(yōu)惠；3）在2013年簽約入駐且租金一次性交付五年的給予租金總額20%優(yōu)惠；4）用戶簽約入駐最長可一次性簽約十五年；5）對簽約十五年以上且一次性交付租金三年以上的用戶可在簽約合同期內明確一個最終租賃價格；6）屬于以上簽約性質用戶給予免收首次租金交納期的物業(yè)管理費優(yōu)惠政策；以后年度給予物業(yè)管理費半價優(yōu)惠；7）無論在石材市場上、舊貨市場上還是廢舊物資回收商戶上，有能夠帶頭進入我們產業(yè)園的商戶或能夠引進同類商戶的用戶給予進場免一年租賃費獎勵政策；四、項目推廣策略1、選擇適當媒體，為創(chuàng)意提供最佳的演出舞臺與發(fā)揮空間，使廣告對經營商戶及消費者產生最佳的說服效果。2

10、、通過科學的媒介投放組合策略，制造聲勢，在保證足夠的有效到達率，避免不必要浪費的前提下，吸引經營商戶前來咨詢，感受現(xiàn)場氛圍，產生入駐本項目的欲望。3、樹立發(fā)展商及項目形象，增強經營商戶的信心，發(fā)揮口碑宣傳的優(yōu)勢，提高項目的知名度和美譽度。通過市場推廣，有力配合招商工作，使本項目盡可能短的時間內打開局面。4、發(fā)展商與經營商戶精誠合作，共同鍛造項目品牌，實現(xiàn)雙贏的目標。并以可持續(xù)發(fā)展的經營理念，確保為項目以后的經營發(fā)展夯實基礎。具體擬定以下幾種常用的推廣方案：推廣方案一：參加國內再生資源類招商會或會展提前準備招商宣傳和會展資料彩頁制作、效果圖制作、文案資料。此類方案對聯(lián)系同行業(yè)用戶有一定效果且費用

11、較低每次派兩人參加每次費用在一萬元以內，應有一定效果。建議參加今年9月份在臺州舉行的全國再生資源會展。推廣方案二：媒體計劃選擇的媒體電視、廣播、雜志、報紙、公交車、墻體廣告（公告牌）?？紤]要投入必要的費用，到目前為止還沒有采用。建議在包頭市電視臺做一段廣告，提升我們石材市場、再生資源產業(yè)園的影響力。（費用待調查）自行設計廣告宣傳彩頁組織發(fā)放。組織面狹小，但針對性強。效果可能不是太好，但費用非常低。目前是我們采用的主要手段。網(wǎng)絡進行宣傳。我們目前采用大量的免費網(wǎng)站發(fā)布信息。這種方法基本沒有費用。推廣方案三：組織新聞發(fā)布暨用戶聯(lián)誼會此方案效果較好，但投入的人力、費用也較大。計劃今年7月中下旬組織一

12、次。時間：2013年 月 日下午15：30時至18：30時。地點：*大酒店選擇就近產業(yè)園的酒店接待考查方便同時費用較低。 活動目的：1、提高項目知名度、市場影響力，彰顯企業(yè)實力及項目價值；2、通過現(xiàn)場氣氛的渲染和媒體效應，吸引目標客戶，樹立入駐信心；3、文化搭橋，縮短項目與目標客戶之間的心理距離。邀請參會群體：1、本項目目標客戶群體（石材經銷商、家具及裝飾材料代理商、廢舊物資回收商、舊貨經銷商）2、政府及相關部門（政府相關部門領導人）3、新聞媒體（*報、*電視臺*欄目、包頭廣播電臺）4、用戶代表。活動內容：1、開發(fā)商及嘉賓致辭；2、項目推介演示會；3、現(xiàn)場文藝表演。4、聯(lián)誼晚宴活動程序：15：

13、00至15：30 來賓簽到、留名片、發(fā)禮品，接待人員安排來賓入座。15：30至17:00 用通勤車帶領來賓進入產業(yè)園實地考查。17：00 返回酒店，會議正式開始；歡快舞蹈開場。17：10至17:20 主持人上臺，介紹各位嘉賓。邀請董事長致辭。17：20至17:30 秧歌隊威風鑼鼓表演17：30至18:00 主持人邀請來賓領導、用戶代表致辭（4人左右）18：00 舞獅表演18：10 進入酒店大廳，項目推介演示會開始（由產業(yè)園派專人效果圖演示詳細講解）。在場的招商推廣經理一定要極具鼓動的演說，描述一幅幅美好未來的藍圖，讓各經銷商的參與積極性也調動起來，甚至有性急的經銷商要在與會現(xiàn)場簽單。18：20

14、 董事長或總經理答記者問18：30 歌舞表演拉開晚宴序幕，其它節(jié)目穿插進行產業(yè)園領導給各位嘉賓敬酒答謝18：30 會議結束就餐。現(xiàn)場籌備：1、 酒店門前懸掛大型條幅和氣球、花籃及現(xiàn)場噴繪等2、舞獅隊與歌舞樂器表演隊3、手提電腦與幻燈機4、禮品5、手提袋、宣傳冊、名片盤、簽名冊、胸花等6、主持人串詞及部分發(fā)言稿費用預算：五萬元。 組織招商聯(lián)誼會費用預算表序號項目計劃費用說明1文藝演出8000元向社會雇用2氣球、花籃、現(xiàn)場噴繪布景4000元3禮品、請柬6000元各100份4酒店費用15000元如果在食堂舉辦會節(jié)約較大費用，但社會效果可能不會太好。5記者紅包3000元6雇用主持人費用1000元7廣告

15、費用10000元8其它及不可預見費用5000元9合計費用50000元五、產業(yè)園組織管理1、實行物業(yè)管理與服務模式。對產業(yè)園采用“五個統(tǒng)一”的管理模式來有序、有效地進行經營和管理。即統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一服務管理、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一員工管理、統(tǒng)一行政管理。2、管理組織架構設置。按照上述“五統(tǒng)一”的管理模式，達到即高效管理又節(jié)約必要的人力和行政后勤費用來設置組織架構。包頭市鑫東再生資源有限公司組織架構圖總經理1組織公司的全面工作綜合部長1負責行政、后勤、物業(yè)等管理工作招商部長1負責招商、策劃、合同等管理工作廚師及幫廚2保潔員3保安員6行政專員1維護工2保管員1業(yè)務專員1策劃專員1會計1后勤主管1綜合統(tǒng)

16、計1出納1財務部長1負責會計、賬目、報稅等管理工作3、人員編制與薪酬預算人員編制及薪酬預算序號崗位名稱編制指數(shù)薪酬標準（元/月）年工資額薪酬總額（萬元/年）主要職責一總經理110.0010.00主持全面工作二綜合管理部1753.161部長150006.006.00部門管理及對外協(xié)調2行政專員135004.204.20行政兼人事工作3后勤主管135004.204.20后勤兼養(yǎng)殖管理4保安員622002.6415.48兼綠化和其它雜工5保潔員318002.166.48辦公、園區(qū)、道路衛(wèi)生6廚師225003.006.00負責再生資源、煤業(yè)飲食7保管員130003.603.60各類物資管理8維護工230003.607.20水電暖、土建等維護三財務部416.201部長150006.006.00部門管理及對外協(xié)調2會計13