房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃

1、房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，無論是在項目的開發(fā)模式上，還是在開發(fā) 產(chǎn)品的種類上，房地產(chǎn)企業(yè)均呈現(xiàn)出多樣化、復雜化的趨勢。在此情況下，房 地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理變得越來越復雜，必須具有戰(zhàn)略性和前瞻性。如何科學合 理地進行納稅籌劃、降低納稅成本，已成為決定房地產(chǎn)企業(yè)能否健康、穩(wěn)定發(fā) 展的關鍵因素第一章 房地產(chǎn)企業(yè)不可或缺的工作納稅籌劃1.1房地產(chǎn)企業(yè)應繳哪些稅1.2什么是納稅籌劃1.3納稅籌劃是偷漏稅嗎1.4房地產(chǎn)企業(yè)納稅有何特點1.5房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本方法和技巧是什么1.6我們在納稅籌劃中能做什么第二章房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基礎納稅測算2.1什么是房地產(chǎn)企業(yè)納稅測算2.2房地產(chǎn)

2、企業(yè)編制納稅測算的四個步驟2.3房地產(chǎn)企業(yè)基于現(xiàn)金流的納稅測算2.4影響房地產(chǎn)企業(yè)納稅測算的因素分析第三章房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式的選擇戰(zhàn)略籌劃3.1項目組織形式的選擇3.2變自建為代建12 / 303.3合作建房的方式選擇3.4銷售與自營的選擇3.5開發(fā)節(jié)點的納稅籌劃第四章 房地產(chǎn)企業(yè)銷售與納稅的博弈一銷售籌劃4.1銷售方式的籌劃4.2銷售定價的籌劃4.3價外費用的籌劃4.4精裝修住房的籌劃第五章房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本及費用的籌劃建設籌劃5.1開發(fā)成本的構成5.2建筑合同訂立的籌劃5.3開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)的籌劃5.4借款費用的籌劃5.5配套設施的處理方法第六章房地產(chǎn)企業(yè)未來納稅籌劃的重點經(jīng)營性物業(yè)6.1什么

3、是經(jīng)營性物業(yè)6.2視同銷售的籌劃6.3變出租為承包經(jīng)營6.4合理分解租金6.5售后返租模式的籌劃第七章 房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)的納稅錯誤風險控制7.1企業(yè)面臨的納稅風險7.2有關營業(yè)稅的涉稅誤區(qū)7.3有關土地增值稅的涉稅誤區(qū)7.4有關企業(yè)所得稅的涉稅誤區(qū)7.5有關房產(chǎn)稅的涉稅誤區(qū)第八章房地產(chǎn)企業(yè)納稅策劃的外部環(huán)境稅企關系第九章房地產(chǎn)企業(yè)常用稅收政策法規(guī)書摘第一章房地產(chǎn)企業(yè)不可或缺的工作納稅籌劃1.1房地產(chǎn)企業(yè)應繳哪些稅房地產(chǎn)企業(yè)是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地 產(chǎn)。不同的房地產(chǎn)企業(yè)具有不同的經(jīng)營模式，但總體上可以劃分為以下兩類:銷售物業(yè)模式：通過土地購買、規(guī)劃設計、組織施工、竣

4、工驗收、產(chǎn)品銷 售等五個階段，將開發(fā)完成的房地產(chǎn)移交給購買者，并一次性取得銷售收入。自營物業(yè)模式：將開發(fā)完成的房地產(chǎn)留作自用，通過出租、聯(lián)營、自營等 方式分期取得經(jīng)營收入。年實行市場經(jīng)濟體制以后，我國的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，但始 終局限于銷售物業(yè)模式，這時的房地產(chǎn)企業(yè)僅僅是開發(fā)商，買進賣出，沒有企 業(yè)自己的資產(chǎn)。而進入21世紀以來，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇了自營物業(yè)模 式，并完成了從開發(fā)商向不動產(chǎn)商的轉(zhuǎn)變。這也是本書為什么將企業(yè)定位為房 地產(chǎn)企業(yè)而非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因。同樣，本書所研究的納稅問題不僅涉及 傳統(tǒng)的銷售物業(yè)，同時也涉及新興的自營物業(yè)。閱讀資料開發(fā)商改變賺錢策略長久持有物業(yè)不再

5、割售近期，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布了2007中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告，年年初對699家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的網(wǎng)上問卷調(diào)查顯示：選擇只租不售”開發(fā)模式的達到了 39%;而在年的調(diào)查中，選擇持有型物業(yè)比例僅為21.4%。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營理念正在轉(zhuǎn)變，不乏這樣的實例。稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中無償向政府支付的一種費用，具有強制性和無償 性，企業(yè)作為獨立經(jīng)營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額， 使稅收負擔率達到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營活動的一項重要活動，是在一 定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動情 況兩類因素。首先依法治稅是進行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為

6、基礎的， 如果某一地區(qū)的實際稅收經(jīng)營不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類似收入指 標的因素為依據(jù)，那么進行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業(yè)進行稅收 籌劃時應該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有 一定的靈活性，所以進行稅收籌劃應該時刻關 法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完 成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調(diào)整，稅收籌 劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當初進行籌劃的預期相 反。所以，企業(yè)的決策者和財務人員應當重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應 調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收 籌劃的基礎。稅收籌劃由3個操作層

7、次組成： 稅收籌劃：避免企業(yè)超額稅負。 稅 收籌劃：優(yōu)化企業(yè)稅務策略。 高級稅收籌劃：爭取有利的稅收政策。真正意 義上的稅收籌劃是一個企業(yè)不斷走向成熟和理性的標志，是一個企業(yè)納稅意識 不斷增強的表現(xiàn)。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，納稅人往往面臨著稅負不同的多種納 稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負的納稅方案，企業(yè)稅收籌劃 就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內(nèi)減輕企業(yè)的稅收負擔。一、房地產(chǎn)企業(yè)項目立項應考慮的稅收籌劃房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個涉及全局的、統(tǒng)籌性的財務管理活動，因此 在房地產(chǎn)項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。1選擇合適的建房方式大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種

8、方式的籌劃空 間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。（1）房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā) 并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收 入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務報酬，為營業(yè)稅的征 稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕 稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā) 后銷售繳納土地增值稅。（2）合作建房方式。根據(jù)營業(yè)稅問題解答（一）的通知的規(guī)定， 合作建房” 是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成 后按比例分房自用的，暫免征

9、收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土 地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的。參 與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權轉(zhuǎn) 讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。2開發(fā)多處房地產(chǎn)房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可分別核算，也可合并核算，兩種 方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般 來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如 何核算：需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。例1長春某房地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出 售價格為1000萬元，根據(jù)稅法

10、規(guī)定扣除的費用為 400萬元；第二處房地產(chǎn)出售 價格為1500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別 核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為 600寧400=15%，應該繳納土地增值稅600 X50%-400 X %=240（萬元），營業(yè)稅及其附加1000 X 5% =55萬元；第二處房地 產(chǎn)增值率為500- 1000=5%，應繳納土地增值稅500 X30% =150（萬元）；營業(yè)稅 及其附加1500X 5.% =83.55（萬元）。該房地產(chǎn)公司的利潤為（不考慮其他稅 費）1000+1500-400- 1000-240- 55- 150- 83.55=571.45萬元。如若合并核算

11、， 兩處房地產(chǎn)的出售價格為2500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費用為1400萬元， 增值額為1100萬元，增值率為1100- 1400=78.%。應該繳納土地增值稅1100 X 4% 1400 x%=370萬元，營業(yè)稅及其附加 2500 X 5% = 137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產(chǎn)公司的利潤為 2500 1100 370 137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔 892.5 571.45=321.05萬元。二、房地產(chǎn)企業(yè)項目建設中應考慮的稅收籌劃1通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準 住宅增值率不超過20%的情

12、況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房 地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。例2長春某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200 + 800=2%。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200 X 3% =60（萬元），營業(yè)稅1000 X%=50（萬元），城市維護建設稅和教育費附加 50 X 1%=5（萬元）。不考慮企 業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000- 800-60-50-5=85萬元）。如果該房地產(chǎn)公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)

13、定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200X 1000=2%，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納 營業(yè)稅1200X5 =60萬元；城市維護建設稅和教育費附加60X 1% =6（萬元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1200- 1000-60-6=134萬元）。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負擔134-85=49萬元）。2相關借款利息的籌劃實務由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限 長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收 籌劃。（1）針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人 開發(fā)成本，并可

14、作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用（期間費用）的扣除基數(shù)。特別是從事房 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除，這樣可以大大增加扣除項目降低增值額，從稅基 和稅率兩方面減輕稅負。(2)針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計 算、分攤并提供金融機構證明的：允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行 同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支 出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金 額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買 房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息

15、費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據(jù) 實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的 利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。3銷售與裝修分開，分散經(jīng)營收入隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂合同 時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設立一家裝修公司， 同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就 第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基 和稅率減少，從而減輕了稅負。三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時應考慮的稅收籌劃房地產(chǎn)銷售方式的選擇也是進行稅收籌劃的一種好方式，通過改

16、變銷售模 式的籌劃不僅可以直接減少稅負，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。 這主要涉及兩個方面。1針對納稅主體的新設分立這也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)可以通過設立獨立銷售公司負責房地產(chǎn)銷 售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。在允許扣除的項目金額基本 1500萬元的價格售出，可扣除 應納99.75萬元的土地增值稅， 可扣除的項目金額為 1166.96例3長春某房地產(chǎn)公司銷售的普通標準住宅, 相同的前提下，可采用以下售價方式。 若以 的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%, 凈賺232.75萬元。以1400萬元的價格售出，萬元，增值率為19.97%，免征土地增值

17、稅，凈賺233.04萬元。如果房地產(chǎn) 公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發(fā)公司賣給銷售 公司時，由于其增值率為19.97% <20%,免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業(yè)稅及附加合計：1500X 5.% =82.5(萬元)，可扣除的項目金 額為1167.5+82.5=1250萬元)，其增值率為16.67% <20%，免納土地增值稅。從 全局來看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金1400X 5.% =77(萬元)，獲利潤1500-(1167.5+77)=255.5萬元)，比籌劃

18、前增加 255.5-232.75=22.75(萬元)。2減少賬面收入或遞延納稅時間(1)開發(fā)企業(yè)無償或收取極少手續(xù)費委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開 具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收 入的實現(xiàn)，所以在確認納稅義務發(fā)生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免 銷售公司繳納營業(yè)稅。(2)將原來由開發(fā)企業(yè)承擔的銷售及管理費用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司 企業(yè)所得稅減少甚至不交。當然，對于業(yè)務招待費和廣告費等有費用扣除限額 的扣除項目，應事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔，以避免上述費用因超標而調(diào)增 應納稅所得額的情況。(3) 對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應

19、于實際收到日 確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。所以盡 量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入 專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬時再確認收入論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃技巧1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅納稅籌劃技巧1.1籌劃思路納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定 的稅率計算應納稅額。營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè) 經(jīng)營的整個過程。營業(yè)稅以營業(yè)額為計稅依據(jù)，營業(yè)額是納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款及價外費用。價外費 用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質(zhì)的

20、價外 收費。應納稅額計算公式為：應納稅額一營業(yè)額 稅率，由計算公式可以看出, 要想降低應納稅額，一要降低營業(yè)額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。1.2籌劃案例案例一：丙企業(yè)通過參與土地拍賣競得一塊地價6億元的土地。由于丙的技術水平有限，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使 用權，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估 計雙方可各分得價值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹以物易物”方式和成立 合營企業(yè)”方式。根據(jù)營業(yè) 的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生 完全不同的納稅義務：(1)以物易物”方式。丙企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權而擁有 了部分新建房屋的所有

21、權，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應交納營業(yè)稅的納稅義 務。此時其轉(zhuǎn)讓土地使用權的營業(yè)稅為 6億元，丙應納的營業(yè)稅為3000萬元。 (2)合營企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)， 合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于丙企業(yè) 投入的土地使用權是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧2.1籌劃思路房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)， 向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法；對 于只用的房屋，按房產(chǎn)計稅余值征收，稱為從價計征，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一 次減除10%30 %后的余值作為計

22、稅依據(jù)，按1.2%的稅率計算年應納稅額；對 于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計征，以房產(chǎn)租金收入為房 產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，按12%的稅率計算應納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃 提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設法將出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)?自營”房屋行為，或者采用拆分法將租金進行分解。2.2籌劃案例案例二：A公司開發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設計為商場，開發(fā)成本為1500萬元，市場價值6000萬元，如果出租，預計年租金 500萬元。 由于該商住樓的增值率比較高，如果對外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經(jīng)股東會決議決定將該商場自留用于出租。H先生擬租下該商場用來做酒樓，提

23、供餐飲服務。方案1: A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金 500萬元。則應繳納房 產(chǎn)稅：500X12% =60（萬 元）。方案2: A公司將該商場轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并到工商行政管理部門去變更營業(yè) 執(zhí)照，增加附營業(yè)務餐飲業(yè)，然后與 H先生簽訂承包經(jīng)營合同，年承包費 500 萬元。此時，該房產(chǎn)屬于自營性質(zhì)，可以按賬面原值從價計征。根據(jù)固定資 產(chǎn)會計準則，自建自用的房屋的入賬價值為實際的建造成本加相關稅費。為 簡單起見，我們不考慮將開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的有關稅費問題，則應繳房 產(chǎn)稅 1500X （430%） X 1%=12.6（萬元）。可見：方案2巧妙地將出租行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪?jīng)營行為，改出租房屋為自

24、營 房屋，就可以按建造成本從價計征房產(chǎn)稅，比方案1少繳納房產(chǎn)稅47.40萬元。3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧3.1籌劃思路土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收 入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為 計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 行為。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30% ;增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額 100%的部分。稅率為40%;增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目 金額200%的部分，稅率為50% ;增值額

25、超過扣除項目金額 200%的部分，稅率 為60%。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據(jù)。 增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的差額。增值額 越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售。如果 增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關優(yōu)惠政策控制增值 額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：（1）減少或分解銷售收入?？梢詫⒀b修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當降低商品房 的售價。（2）增加扣除項目金額?？梢约哟髮@林綠化的投入；也可以提高

26、住宅 的配套設施標準。3.2籌劃案例案例三：Y公司開發(fā)一住宅小區(qū)，總可售面積 100000m2,均為普通住宅。 銷售均價3500元/m2,預計總收入35000萬元，預繳營業(yè)稅及附加1960萬 元，總開發(fā)成本20800萬元（不含 費用）。方案1直接按現(xiàn)狀進行開發(fā)與銷售，則; 可扣除項目金額=20800 X (1+20 + 10%)-51960=29000萬元) 增值額=35000- 29000=6000(萬元) 增值率=6000 - 29000 X %)=20.69% 應繳納的土地增值稅=6000X30% =1800（萬元）方案2:追加園林綠化方面的 200萬元，則: 可扣除項目金額=(2080

27、0+200) X (1+2010%)+1960=89260(萬元) 增值額=35000- 29260=5740(萬元) 增值率=5740 - 29260 X %)=19.62% 因為增值率20%，所以免土地增值稅。可見：方案2比方案1雖然多投資200萬元，但卻因此導致增值率低于 20%,從而節(jié)約了土地增值稅1800萬元。4結(jié)語房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種較多，但考慮到納稅籌劃成本與效益的因素以及我 國房地產(chǎn)行業(yè)目前具有行業(yè)特色的稅收主要集中在營業(yè)稅、土地增值稅和房產(chǎn) 稅三個稅種的現(xiàn)狀，本文重點介紹營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅這三個與房地 產(chǎn)行業(yè)緊密相關的稅種的納稅籌劃技巧。2規(guī)范管理、業(yè)務記錄合法性是稅

28、收籌劃的保障俗話說："管理出效益"，反之，管理不善會使 增加稅收負擔。例如：某一 家新成立的房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)銷售委托1家專業(yè)的房產(chǎn)銷售公司經(jīng)銷，銷售公司在銷售時以1000元1張發(fā)行了若干張VIP貴賓卡，并承諾執(zhí)卡人購房可在房款 中抵1萬元購房款，結(jié)果30萬元1套的房子，實際只收29.1萬元，與客戶簽約 的銷售合同中約定：房款總價為 30萬元，首付款為總房款的30%，銷售人員給 客戶 的首付款金額為8萬元。用VIP貴賓卡抵房款首付款1萬元沒有在合同中 約定。稅法規(guī)定：如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣 后的銷售額計算收入；如果將折扣額另開發(fā)票，則不得從銷售額

29、中減除折扣的 金額。計算企業(yè)所得稅時，折扣額也不得在企業(yè)所得稅前扣除。由于銷售公司 管理不規(guī)范和缺乏稅收籌劃意識，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多交了營業(yè)稅：(300 000291 000) X 0.05=45元、多交企業(yè)所得稅：(300 000-291 000 X 0.33=297元、 多交印花稅：(300 000-291 000 X 0.0003=2.元、多交土地增值稅：(300 000291 000) X 0.01=9元、多交四稅合計 3 512.7 元。納稅籌劃的日常運用應注意會計業(yè)務記錄的合法性。例如：某一房地產(chǎn)開 發(fā)公司 中從集團公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費、 汽油費、過橋過路

30、費等，為了獲得合法憑證減少涉稅風險，公司與集團公司簽 定租車協(xié)議，取得了稅務發(fā)票，公司合理規(guī)避了稅，所有者對稅收籌劃更加重 視了。3納稅籌劃事后應進行績效評價年末終了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托會計師事務所對上一年的年報進行審計， 此時對上一年度的涉稅籌劃的效果進行 1次評價，通過與審計結(jié)果進行分析對 比，無疑是一次檢查企業(yè)會計核算質(zhì)量的最好機會，同時可以彌補原先稅收內(nèi) 部籌劃方案的不足。俗話說"亡羊補牢，猶未晚矣"，在所得稅匯算清繳、納稅評估、稅務稽查中 被稅務機關查到的企業(yè)，要重視稅務籌劃的事后評價， 經(jīng)驗，吸取教訓，重視 事前稅務籌劃活動的開展，防患于未然。綜上所述，隨著社會

31、的 進步，法治會越來越健全，執(zhí)法的力度也會越來越 加強，迫切需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身練好內(nèi)功，樹立納稅籌劃的意識，一方面 為企業(yè)提高效益，另一方面會促進稅務機關相應地完善稅制、堵塞稅收、法規(guī)中的漏洞，能促使稅務工作和稅收籌劃都步入一個良性發(fā)展的軌道。納稅籌劃是隨著市場經(jīng)濟運行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識的 提高而出現(xiàn)的，并且隨市場經(jīng)濟體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的 發(fā)展前景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場竟爭中立于不敗之地，必須對籌資 活動進行全方位、多層次的運籌。合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負、增加 收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風險等高層次的

32、代理活動已成為納稅 人的共同需求。納稅籌劃和其他財務管理決策一樣，必須遵循成本效益原則， 只有當籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。年，對全國房地產(chǎn)企業(yè)是個新的考驗，為控制房地產(chǎn)價格過高，投資 過熱，國家密集下發(fā)宏觀調(diào)控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的 國六條” 出臺，隨后國六條細則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺的強征個稅的108號文，一系列宏觀調(diào)控政策及配套細則的出現(xiàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃更具有戰(zhàn)略 意義。稅法規(guī)定：以無型資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔 投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權，應征稅。因為房地產(chǎn)開發(fā) 貸款金融政策有越來越收緊的趨勢，房

33、地產(chǎn)企業(yè)土地費用所占的比重已由過去 的20%左右上升為30%左右。房地產(chǎn)開發(fā)前期投入很大，房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批 辦理時間較長，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價入 股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風 險共擔、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅付出大筆資 金，為企業(yè)前期項目資金投入有了保障。企業(yè)所得稅籌劃方案：公司稅務籌劃部門應深入掌握所得稅可以扣除的項目的比例，結(jié)合具體實際工作制定定額，控制相應的費用比例。例如：自 年7月1日起，企業(yè)事業(yè)單位、社會團體等社會力量通過非營利的社會團體和 國家機關向農(nóng)村義務教育的捐贈，準予在繳納企業(yè)

34、所得稅前的所得額中全額扣 除。企業(yè)事業(yè)單位、社會團體等社會力量通過非營利性社會團體和國家機關對 公益性及少年活動場所（其中包括新建）的捐贈，在繳納企業(yè)所得稅前準予全 額扣除。用于公益、救濟性捐贈的扣除標準是在年度應納稅所得額的3%以內(nèi)的部分，準于扣除；超過部分不得扣除。公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動 結(jié)合一起做。另外，對于企業(yè)當年業(yè)務招待費若超限額列支標準，則可考慮列支為業(yè)務 宣傳費。如按經(jīng)銷金額比例，通過獨立中介機構，支付經(jīng)銷商一定費用，以加 強促銷活動，并取得經(jīng)銷商出具的發(fā)票，則該項支出得以傭金費用列支，可達 到節(jié)稅效果。因為納稅人每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務宣傳費（包括未通過媒體的 廣告費

35、支出），在不超過銷售收入 5%范圍內(nèi)，可據(jù)實扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可 在銷售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除廣告支出。納稅人按照國家有關規(guī)定向稅務機關、勞動保障部門或其指定機構上繳的 各類保險基金和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險、基本失業(yè)保險等，經(jīng)稅務機關 審核后，在規(guī)定的比例內(nèi)扣除。最高標準分別按工資總額的20% 6%和2%計算扣除。企業(yè)可酌情提高為員工購買各類保險基金和統(tǒng)籌基金份額，即為員工謀 了福利，加強凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費用。利用預繳企業(yè)所得稅進行納稅籌劃：企業(yè)所得稅采取按年計算、分期預 繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進一步籌劃的空間。而計算、繳納企業(yè)所 得稅的 應納稅所得額”是以

36、會計利潤為基礎計算的，由于企業(yè)的收入和費用列 支要到一個會計年度結(jié)束后才能完整計算出來，因此平時在預繳中不管是按照 上年應納稅所得額的一定比例預繳，還是按納稅期的實際數(shù)預繳，都存在不能 準確計算當期應納稅所得額的問題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮，會在某 一段時期多列支一些費用，在另一段時期少列支一些費用，但總體不突破稅法 規(guī)定的扣除標準。根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務總局規(guī)定：企業(yè)在預繳中少繳的稅款不 作為偷稅處理。那么就出現(xiàn)如何使有限的資金，在企業(yè)內(nèi)能充分加以流動，創(chuàng) 造更多的價值，就在進一步籌劃的空間。房地產(chǎn)素有春節(jié)七日”、五一黃金周”、金九銀十”的假期銷售旺季，在這 段時間廣告費，銷售傭金、加班費

37、等各項支出均達到最高峰。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)趁 年5月黃金周舉行盛大開盤儀式，配合這次活動，策劃部分在4月底在電臺、報紙等各大強勢媒體作了大量廣告，五一 ”期間，顧客紛至沓來，各銷售人員加班加點，取得不俗的銷售業(yè)績，該月支 付的廣告費600 000元，加班費及傭金85 000元，業(yè)務招待費超支15 000元。 該企業(yè)應納所得稅適用稅率為 33%。則該企業(yè)5月份應納稅所得額減少（600 000+85 000+ 15 000）= 700 000 （元）。少預繳企業(yè)所得稅：700 000 X 33% 231 000 （元）這部分少預繳的企業(yè)所得稅，將在以后月份或年終匯算清繳。這部分資金 可以在企業(yè)

38、流動，或付工程款或購置新地，能有效地緩解企業(yè)流動資金的不 足。可見，納稅義務的滯后可使企業(yè)獲得這筆稅款的時間價值，其流動資金相 對比較充裕。利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進行稅務籌劃。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標 準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時規(guī)定，納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別 核算增值額；未分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準 住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制 在扣除項目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，當年商品房銷售收入為1.5億

39、元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5 000萬元。按稅法規(guī)定計算的可扣除 項目金額為1.15億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8 500萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3 000萬元1、如果不分開核算（納稅人應該了解當?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè) 應繳納土地增值稅為：增值額與扣除項目金額的比例為：（15 000- 11 500）-11 500 X 10630.43%適用30%稅率。應繳納土地增值稅=(15 000- 11 500) X 30%f 1 050 (萬 元)2、如果分開核算(納稅人應該了解當?shù)厥欠裨试S不分開核算)，該企業(yè)應 繳納土地增值稅為：普通住宅：增值額與扣

40、除項目金額的比例為：(10 000- 8 500) - 8500 X 100% 17.65%增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優(yōu)惠。豪華住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：(5 000-3 000) -3 000 X 100%=66.67%適用40%稅率。應繳納土地增值稅 二(5 000- 3 000) X 40% 3000X 5%= 650 (萬元)分開核算合計共交650萬元，比不分開核算交1 050萬元少交400萬元。房地產(chǎn)稅收籌劃方法有利用價格進行稅收籌劃；有利用優(yōu)惠政策進行稅收 籌劃；利用空白點進行稅收籌劃等，相關人員應認真掌握好稅收籌劃，將對企 業(yè)起到事半功倍的效果，尤其是隨著國家

41、對房地產(chǎn)企業(yè)越來越規(guī)范的管理，房 地產(chǎn)將面臨新的一輪洗牌，可以預見：今后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競 爭中生存、發(fā)展、獲利，對房地產(chǎn)業(yè)的管理提出了更新的要求，而房地產(chǎn)稅的 籌劃得當將對本企業(yè)品牌的打造有著深遠的意義。一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅負概況近幾年來我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之 一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收也成為中央和地方政府財政收入的重要來源。我國 現(xiàn)行的稅法體系由各單行稅法構成。其中，實體稅法是現(xiàn)行稅法體系的組成部 分，目前的實體稅法由22個稅種構成，在這22個稅種中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主 要涉及的稅種：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、土地

42、增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個人所得 稅等11個，占到了我國稅種的50%。二、房地產(chǎn)公司稅務籌劃分析本文對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種（土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅） 進行稅務籌劃分析。（一）營業(yè)稅的稅務籌劃分析根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應納營業(yè) 稅的稅目包括服務業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)。稅率皆為5%。房地產(chǎn)開發(fā)公司營業(yè)稅的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)公司的銷售額，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 的銷售額為向房地產(chǎn)開發(fā)公司收取的傭金。營業(yè)稅本身納稅籌劃空間比較小， 但是我們可以根據(jù)業(yè)務特點進行稅收籌劃，1.減少營業(yè)稅應稅項目的流轉(zhuǎn)（轉(zhuǎn)讓） 次數(shù)。我國稅法規(guī)定，房地

43、產(chǎn)等不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè) 稅是按次重復征收的。2.選擇合作建房方式。（1）合作建房是指一方提供土地使 用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè) 以土地使用權，乙企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方 采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權是無形資 產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。（2）甲企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的 所有權，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應交納營業(yè)稅的納稅義務。從兩種方式我們 可以看出選擇合作建房可以避免營業(yè)稅。3.在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的用戶，那么米用代建房方式進行開發(fā)，而

44、不米用先開發(fā)后銷 售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的 3 %低稅率繳納營業(yè)稅，而且還不 需繳納土地增值稅1。（二）土地增值稅的稅務籌劃分析土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入 的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。它是專門針對 高投入、高風險、高收益的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而設立的特殊稅種。根據(jù)中華人 民共和國土地增值稅暫行條例規(guī)定，土地增值稅按照增值額超過扣除項目的 比率，采取30%一 60%的四級超率累進稅率形式，增值額與扣除項目的比率越大，適用的稅率越高，稅負越重。從年2月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地 增值稅的繳納方式也由 預征制”轉(zhuǎn)為清算制”

45、土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 所有稅費中占有相當大的比重。所以，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，合理地對土 地增值稅稅務籌劃可以降低企業(yè)的開發(fā)成本和風險。土地增值稅二增值額X稅率-扣除項目金額X速算扣除數(shù)，從公式中我們可以看出土地增值稅的稅務籌劃中 降低增值率是少納稅的關鍵，而減少增值額或增加扣除項目金額以降低增值 率。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從以下幾個方面入手進行稅務籌劃：1.減低增值額，（1）降低房屋的銷售價格房屋銷售價格的降低會使銷售收 入減少，從而會使增值額減少，也會使地增值稅減少。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在 降低房屋的銷售價格時，必須認真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來的稅 金減少額兩者的大小，從而

46、決定是進行稅收籌劃。（2）與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同，隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，其對土地增值稅的影響己不 能忽視。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂合同時能稍加變通則可取得意想不到 的效果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同： 一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土 地值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅。2. 增加扣除項目金額，（1）選擇適當?shù)睦⒖鄢龢藴?，一種情況是依靠負 債籌資，預計利息用較高，應計算分攤的利息并提供金融機構證明，以據(jù)實扣 除；另一種情況房地項目主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，應不計 算應分攤的利息或提供金

47、融機構證明，以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，達到實現(xiàn)企 業(yè)價值最大化。（2）慎重選擇銷售時間。3. 選擇合適的建房方式，（1）合作方式，稅法規(guī)定，對于合作建房，建成 后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值 稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。（2）代建方式，稅法規(guī)定，代建房屋是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，向用戶收取 代建費的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了收入，但沒有生房地產(chǎn) 權屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的稅范圍。房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初就確定好最終用戶，實行定 向開發(fā)，以達到減輕稅負的

48、目的，避免銷售繳納土地增值稅。4. 利用稅收優(yōu)惠政策的稅收籌劃。根據(jù)我國土地增值稅暫行條例規(guī) 定，納稅人建造普通標準住宅出售增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除目金額 20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計 稅?；I劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內(nèi)以獲得免稅待遇。5. 利用銷售比例進行稅務籌劃。根據(jù)（國稅發(fā)（2006）187號），擴了對于開發(fā)商 征收土地增值稅的清算條件，清算條件規(guī)定：已竣工驗收的地產(chǎn)開發(fā)項目”，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的以及取得銷售（預

49、售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地值稅征收條件。因此，可以 利用85%這一臨界點進行籌劃。當開發(fā)項目不能全銷售時，視情況將其銷售比 例控制在85%以內(nèi)，將納稅時間向后拖延。這是新的清算條件制定后的一項新 的稅收籌劃方法2。（三）企業(yè)所得稅的稅務籌劃分析我國自年1月1日起施行內(nèi)外資統(tǒng)一的新企業(yè)所得稅法，稅率為 25%。企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)為應納稅所得額，應納稅所得額=收入總額一準以 扣除項目金額。企業(yè)的收入總額是指企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營活動中以及其他行為取 得的各項收入的總和，包括納稅人來源于中國境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營收入和其 他業(yè)務收入。1.合理延遲產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時間。稅法規(guī)定，只有當房地產(chǎn)的

50、權屬發(fā)生變更時，才 能確認銷售收入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理延遲房地產(chǎn)權屬變更時 間，推遲房產(chǎn)證的辦理來推遲銷售收入的實現(xiàn)時間，以緩繳企業(yè)所得稅，達到 緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。2.合理推遲成本最終確認時間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務人員可通過合理推遲 成本最終確認的時間，以緩繳企業(yè)所得稅，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃注意的問題（一）加強稅法法律、法規(guī)學習。房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務籌劃必須知法、懂法、 守法，不能只靠對稅收政策的一知半解，稅務籌劃必須結(jié)合企業(yè)自身的實際情 況，才能達到預期效果。（二）稅務籌劃要規(guī)范化。房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃時要注重規(guī)范性籌 劃，萬萬不可只重投機

51、。要想合理、.合法地做好納稅籌劃工作（三）戰(zhàn)略與戰(zhàn)術相結(jié)合進行稅務籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)雖然不能從對單個項 目、單筆業(yè)務或單個環(huán)節(jié)進行籌劃，但還應構建整體的稅費籌劃思路和方案， 免得顧此失彼，因小失大 撿了芝麻丟了西瓜”。（四）提高企業(yè)財務管理水平和財會人員的業(yè)務素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的幾種方法房地產(chǎn)企業(yè)的 另一方面，也房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種有營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得 稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使 用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等，再加上房地產(chǎn) 開發(fā)周期長，要精確計算各個稅種的納稅情況，不但令企業(yè)的財務人員頭疼， 就是稅

52、務人員也未必摸得清，這就造成了納稅不準確，稅種偏多，整體稅負偏 重，如何降低稅負成為資金緊缺的房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。 納稅籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般納稅籌劃方法， 需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點進行具有自身特色的納稅籌劃。（一）禾U用臨界點進行納稅籌劃通過增減收入納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時， 或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃 土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項 目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額 20%的，應就其 全部增值額按規(guī)定計稅。起征點的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的

53、空間。目前房地 產(chǎn)業(yè)在激烈市場競爭中商品房價格仍居高不下，原因很多，土地增值稅的存在 是原因一。開發(fā)商開發(fā)一個項目，總要獲得一定利潤，而利潤高低又涉及土地增 值稅的多少，利潤越大土地增值稅繳得越多，房價就越高。因此，如何做到使 房價在同行中最低，應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是房地產(chǎn)開發(fā)商應當 認真考慮的問題。這里“20的增值額”就是我們常說的 臨界點”根據(jù)臨界點的 稅負效應，我們可以對此進行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標準住宅 出售的增值率在20%這個臨界點上，一是可以通過適當控制出售價格而避免繳 納土地增值稅。正如汕頭市某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一批普通標準住宅，取得土 地使用權所支付的

54、金額為500萬元，開發(fā)土地的費用為100萬元，新建房及配 套設施的成本為1000萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金為 80萬元，該批住宅以 2410萬元的價格出售。根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費用除了上 述費用以外，還可以加扣(500 100 1000 X 20%=32萬元。因此，該房地產(chǎn)企 業(yè)的增值率為(2410-500-100-1000-80-320 / (500 100 1000 80 320 =20.5%根 據(jù)稅法規(guī)定，應該按照30%的稅率繳納土地增值稅(2410-500-100-1000-80- 320) X 30%=12萬元。企業(yè)稅后利潤為 2410-500-100-1000-

55、80-320-123=287萬 元。如果該企業(yè)進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為2400萬元，則該公司的增值率為(2400-500-100-1000-80-320 / (500 100 1000 80 320 =20%根 據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為2400-500-100-1000-80-320=400萬元。進行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負擔400-287=113萬丿元。同樣，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來 進行納稅籌劃。正如汕頭某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟普通標準住宅，房屋售價 為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為 800萬元。增值

56、額為200萬元，增值 率為200/800=25%該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅 200X30%=6萬元，營業(yè)稅 1000 X 5%=5萬元，城市維護建設稅和教育費附加50X( 7% 3% =5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為 1000-800-60-50-5=85萬元。如果該房地 產(chǎn)公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200/1000=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)公司需要繳 納營業(yè)稅1200X 5%=6萬元，城市維護建設稅和教育費附加 60X( 7%

57、3% =6萬 元。同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1200-1000-60-6=134萬元。該納稅籌劃降低企業(yè)稅收負擔為134-85=49萬元。因為，土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過 20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過 20%,從而享受免稅待遇。（二）巧設分支機構來進行納稅籌劃根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例3、4條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至 30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照 房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為 12%兩種方式計算出來的應納稅額有時候會存在很大差異，在這種情況下，就 存在納稅籌劃的空間。房地產(chǎn)企業(yè)可以適當將出租業(yè)務轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務而避免 采用依照租金計算房產(chǎn)稅的方式。最近，汕頭市某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其擁有的 一處位于市中心的房屋出