蘇州房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

1、精品資料推薦目錄1. 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀背景分析與評(píng)價(jià) 41.1 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 41.2 城市規(guī)劃與建設(shè) 81.3 宏觀政策 102. 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析與評(píng)價(jià) 152.1 土地市場(chǎng) 1522房地產(chǎn)整體市場(chǎng) 162.3 住宅市場(chǎng) 192.4 寫字樓市場(chǎng) 212.5 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng) 242.6 二手房市場(chǎng) 262.7 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 263. 城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 293.1 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 293.2 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 293.3 典型企業(yè)及典型項(xiàng)目收益和風(fēng)險(xiǎn)分析 3013圖表目錄圖1-1 :蘇州城市地圖 4圖1-2 : 2000-20

2、04 年蘇州市 GDP及其增長(zhǎng)率 5圖1-3: 2000-2004年蘇州市人均 GDP及其增長(zhǎng)率 5圖1-4 : 2000-2004年蘇州市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 6圖1-5 : 2000-2004年蘇州市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 6圖1-6 : 2000-2004年蘇州市人均可支配收入和消費(fèi)性支出 7圖1-7 : 2000-2004年蘇州市消費(fèi)品零售總額 7圖2-1 : 2005年蘇州市土地出讓區(qū)域分布 1 5圖2-2 : 2000-2004年蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額及其增長(zhǎng)率 16圖2-3: 2000-2004年蘇州市商品房建設(shè)情況 16圖2-4: 2000-2004 年蘇州市商品房供求比 17圖2-5:

3、2000-2004年蘇州市商品房銷售面積 18圖2-6: 2000-2004年蘇州市商品房銷售價(jià)格 18圖2-7 : 2000-2004 年蘇州市住宅建設(shè)情況 19圖2-8: 2000-2004年蘇州市住宅供求比 20圖2-9: 2000-2004年蘇州市住宅銷售面積 20圖2-10:2000-2004年蘇州市住宅銷售價(jià)格 21圖2-11:2000-2004年蘇州市寫字樓建設(shè)情況 21圖2-12:2000-2004年蘇州市寫字樓供求比 22圖2-13:2000-2004年蘇州市寫字樓銷售面積 23圖2-14:2000-2004年蘇州市寫字樓銷售價(jià)格 23圖2-15:2000-2004年蘇州市商

4、業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)情況 24圖2-16:2000-2004年蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供求比 24圖2-17:2000-2004年蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積 25圖2-18:2000-2004年蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格 25表1-1 :重點(diǎn)政策一覽表（2003-2005 年） 12表2-1 : 2003-2005年蘇州市區(qū)土地拍賣、掛牌、招標(biāo)出讓情況 1 5表2-2 :蘇州市住宅市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè) 27表3-1 :建屋集團(tuán)開發(fā)典型項(xiàng)目情況 30表3-2 :新港開發(fā)典型項(xiàng)目情況 31表3-3 :和潤(rùn)開發(fā)典型項(xiàng)目情況 31表3-4 :中海開發(fā)典型項(xiàng)目情況 32表3-5 :南都建屋開發(fā)典型項(xiàng)目情況 32表3-6

5、:順馳建屋開發(fā)典型項(xiàng)目情況 33表3-7 :嘉業(yè)開發(fā)典型項(xiàng)目情況 331. 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀背景分析與評(píng)價(jià)1.1 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況最具經(jīng)濟(jì)活力的城市之蘇州市位于長(zhǎng)江三角洲中部，江蘇省南部，是中國(guó)重點(diǎn)旅游城市， 是長(zhǎng)三角地區(qū)重要城市，于2004年入圍CCTV “中國(guó)十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市”并獲年度大獎(jiǎng)。近年來(lái)，蘇州市 形成了外向型經(jīng)濟(jì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)兩大優(yōu)勢(shì)，培育了以高新技術(shù)為主的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，人才、 產(chǎn)業(yè)、環(huán)境等新優(yōu)勢(shì)已見端倪。圖1-1 :蘇州城市地圖itI上I蘇州嗥一:蘇州正在成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代制造業(yè)基地；產(chǎn)學(xué)研緊密聯(lián)合、各類人才聚集的技術(shù)創(chuàng)新基地；科技含量高、外向度高、經(jīng)濟(jì)效益好的

6、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地，融人文景觀與自 然風(fēng)光為一體、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的旅游度假基地。21世紀(jì)的蘇州將是“經(jīng)濟(jì)繁榮、科教發(fā)達(dá)、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、社會(huì)文明”的基本現(xiàn)化地區(qū)。經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)自2003年以來(lái)，蘇州抓住中國(guó)加入 WTO,國(guó)際資本和產(chǎn)業(yè)加速集聚長(zhǎng)江三角洲、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展的大好機(jī)遇，進(jìn)一步改革開放，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。GDP保持快速增長(zhǎng)，2004年蘇州的GDP總量首次超過(guò)深圳，位居全國(guó)第四。人均GDP自2003年以來(lái)超越上海，穩(wěn)居全國(guó)各大城市首位。圖 1-2 :數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒2003年，蘇州人均 GDP已達(dá)5762美元，根據(jù)國(guó)際慣例，如果一個(gè)地區(qū)人均GDP達(dá)到4000至8000美元，標(biāo)志著

7、這個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)已步入高增長(zhǎng)期。圖1-3 : 2000-2004年蘇州市人均 GDP及其增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主導(dǎo)蘇州是一個(gè)新興的工業(yè)城市，目前已形成以電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)結(jié)構(gòu)，第二產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)蘇州市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主要力量。自2000年以來(lái),第二產(chǎn)業(yè)的比重逐年上升。2004年蘇州工業(yè)總產(chǎn)值躍居全國(guó)第二，成為僅次于上海的全國(guó)第二大工業(yè)基地。圖1-4 : 2000-2004年蘇州市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒全社會(huì)固定資產(chǎn)投資迅猛增長(zhǎng)，房地產(chǎn)所占比重快速增加圖 1-5 :房地產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重（數(shù)據(jù)來(lái)源：

8、蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒自2002年以來(lái)，蘇州全社會(huì)固定資產(chǎn)投資迅猛增長(zhǎng)，2003年同比增幅高達(dá) 73.3%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資也呈快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，占固定資產(chǎn)投資的比重也逐年增加， 2004年達(dá)21.5%。人均可支配收入、消費(fèi)性支出逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)從2000年到2004年期間，由于蘇州經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，人均可支配收入也呈快速增長(zhǎng) 的態(tài)勢(shì)，年平均增長(zhǎng)率達(dá)11.7%，在江蘇省內(nèi)處于領(lǐng)先地位，并逐步縮小與上海、杭州等長(zhǎng)三角領(lǐng)先城市的差距。隨著人均可支配收入的增加，人均消費(fèi)性支出也呈快速上漲的趨勢(shì)。圖1-6 : 2000-2004年蘇州市人均可支配收入和消費(fèi)性支出數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)定增

9、長(zhǎng)伴隨著旅游業(yè)的發(fā)展，蘇州市消費(fèi)品市場(chǎng)保持繁榮、活躍的旺銷態(tài)勢(shì)，從2000年到2004年期間，社會(huì)消費(fèi)品零售總額年平均增長(zhǎng)率達(dá)15.8%。圖1-7 : 2000-2004年蘇州市消費(fèi)品零售總額數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒小結(jié)：綜觀蘇州市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，我們發(fā)現(xiàn)，蘇州市地處長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，大量外資有利地推動(dòng)了蘇州經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?。因?yàn)镚DP中占將近一半的是勞動(dòng)者報(bào)酬，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展使得城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步提高，人民生活水平日益改善，住房和汽車的需求將會(huì)增大，汽車加快進(jìn)入家庭，未來(lái)恩格爾系數(shù)將發(fā)生較大變化， 人民生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)也將隨之變化。此外，蘇州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正逐步優(yōu)化、固

10、定資產(chǎn)投資增量速趨于平穩(wěn)。1.2城市規(guī)劃與建設(shè)城市規(guī)劃? 城市性質(zhì)蘇州市是國(guó)家歷史文化名城和重要的風(fēng)景旅游城市，是長(zhǎng)江三角洲重要的中心城市之。? 發(fā)展目標(biāo)在規(guī)劃期內(nèi)蘇州全市基本實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)、工業(yè)、科技、教育現(xiàn)代化，經(jīng)濟(jì)繁榮、文教科技發(fā) 達(dá)、人民生活富裕、道德風(fēng)尚良好，城鎮(zhèn)體系與城市布局合理，職能完善。蘇州中心城城市 設(shè)施水平達(dá)到基本現(xiàn)代化，古城風(fēng)貌得到進(jìn)一步保護(hù)與發(fā)揚(yáng)，成為與國(guó)際經(jīng)濟(jì)接軌， 高度開放，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，國(guó)際上知名的歷史文化名城和風(fēng)景旅游城市。? 規(guī)劃范圍蘇州全市規(guī)劃區(qū)面積 2014.7 平方公里。? 城市規(guī)模2005 年：人口 149.1 萬(wàn)，市區(qū)建成區(qū)建設(shè)用地 150.2 平方公里。20

11、10 年：人口 185 萬(wàn)，市區(qū)建成區(qū)建設(shè)用地 186.9 平方公里。? 城市總體布局城市布局結(jié)構(gòu)形態(tài)采用“組團(tuán)式”布局，由城市組團(tuán)，山脈、河湖、大塊綠地組成完整 的自然空間。各組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立、集中發(fā)展，相互間以干道相串聯(lián)，形成整體的組團(tuán)分明、多 中心、開敞的布局形態(tài)。? 城市道路網(wǎng)規(guī)劃道路系統(tǒng)的主骨架是井字形快速路加三環(huán)的道路系統(tǒng)。 古城內(nèi)保持原有路、河格局， 嚴(yán)格限制道路拓寬。? 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一個(gè)中心、五個(gè)副中心、十二個(gè)片區(qū)、四個(gè)發(fā)展軸。其中，一個(gè)中心指中心城市，蘇州都市區(qū)；五個(gè)副中心分別是：常熟市區(qū)、吳江市區(qū)、 昆山市區(qū)、 太倉(cāng)市區(qū)和張家港市區(qū)； 四個(gè)發(fā)展軸分別是沿滬寧城鎮(zhèn)聚合軸、

12、沿太湖旅游休閑 軸、沿蘇嘉杭交通走廊發(fā)展軸和沿滬青湖高速公路發(fā)展聯(lián)系軸。城市建設(shè)? 軌道交通建設(shè)情況2004 年 11 月 21 日，蘇州輕軌規(guī)劃順利通過(guò)專家組審查， 預(yù)計(jì)到 2010 年輕軌 1 號(hào)線、2 號(hào)線有望建成通車，到 2020 年，3 號(hào)、4 號(hào)線也有望建成通車，并逐步實(shí)現(xiàn)與上海、無(wú) 錫等周邊地區(qū)輕軌的接軌。? 公路交通建設(shè)情況建成蘇滬高速公路、 蘇昆太高速公路、 蘇州繞城高速公路西北段和錫太一級(jí)公路， 實(shí)施 滬寧高速公路蘇州段擴(kuò)建、 312 國(guó)道蘇州段改造和沿江開發(fā)高等級(jí)公路等工程， 開工建設(shè)滬 蘇浙高速公路江蘇段。到 2005 年底，蘇州將確保蘇滬國(guó)省道干線接口達(dá)到 6 個(gè)、計(jì)

13、 32 條普通公路車道，高 速公路接口達(dá)到 4 個(gè)、 計(jì) 24 條高速車道。 蘇州市交通有望與上海全面對(duì)接， 到年底將有 10 條公路（含高速公路） 、56 個(gè)車道連通上海，公交“一卡通”、高速公路聯(lián)合收費(fèi)等也將有 重大進(jìn)展。小結(jié)：作為長(zhǎng)三角都市圈的地理中心城市和滬寧產(chǎn)業(yè)帶核心城市， 古城蘇州曾利用這一區(qū)位 優(yōu)勢(shì)締造出“經(jīng)濟(jì)奇跡”。 隨著蘇州不斷加快與上海的交通接軌步伐， 將更好地接受上海的 輻射，有利于蘇州經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。1.3 宏觀政策政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展目標(biāo)和策略2004 年以來(lái)的宏觀調(diào)控，對(duì)全國(guó)的房地產(chǎn)影響深遠(yuǎn)。調(diào)控政策的重點(diǎn)集中在土地、金 融、商品房交易管理、 房?jī)r(jià)四個(gè)方面， 其

14、關(guān)鍵在于通過(guò)控制房地產(chǎn)供應(yīng)的源頭以規(guī)范房地產(chǎn) 市場(chǎng)秩序，通過(guò)金融手段來(lái)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)供求，通過(guò)市場(chǎng)政策抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。主要政策及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響? 土地政策土地市場(chǎng)是一級(jí)市場(chǎng)，健全和完善土地市場(chǎng)，影響整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的健全發(fā)展。 2004 年以來(lái)， 國(guó)家以前所未有的力度大力整頓土地市場(chǎng)， 主要體現(xiàn)在三個(gè)方面： 杜絕協(xié)議出讓土 地、徹查開發(fā)區(qū)與大型項(xiàng)目、 完善各項(xiàng)土地制度。 國(guó)家頒布的土地政策具有連續(xù)性與整體性， 旨在通過(guò)對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管力度， 目的就是為了從源頭上進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給， 防 止土地的盲目開發(fā)以及房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)。? 拆遷政策2004 年 3 月，蘇州市人民政

15、府發(fā)布了蘇州市拆遷補(bǔ)償安置的實(shí)施方法， 緊接著在 6 月， 再次加強(qiáng)對(duì)拆遷實(shí)施單位資質(zhì)管理。 通過(guò)加強(qiáng)拆遷管理， 完善拆遷補(bǔ)償最低單價(jià)和最低總額 保障機(jī)制，保障蘇州市城市建設(shè)工程的順利進(jìn)行，保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。? 二手房政策為了進(jìn)一步深化住房制度改革， 推進(jìn)住房商品化、 社會(huì)化進(jìn)程，根據(jù)國(guó)務(wù)院 關(guān)于促進(jìn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知 （國(guó)發(fā) 2003 18 號(hào)）和省政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省建設(shè)廳 等部門關(guān)于調(diào)整 2003 年度房改有關(guān)政策意見的通知 （蘇政辦發(fā) 2003 48 號(hào)）的要求， 2005 年 2 月 28 日蘇州市人民政府印發(fā)關(guān)于擴(kuò)大蘇州市區(qū)房改售房范圍的實(shí)施意見的 通知， 擴(kuò)大了蘇

16、州市區(qū)房改售房范圍。受此政策的影響， 將增加二手房市場(chǎng)的可交易量，在 一、二手市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)下，將進(jìn)一步加大一手住宅市場(chǎng)的交易量。? 金融政策2004 年 10 月中國(guó)人民銀行出臺(tái)的 關(guān)于調(diào)整金融機(jī)構(gòu)存貸款利率的通知 ，以及 2005 年 3 月 16 日中國(guó)人民銀行出臺(tái)下發(fā)的 關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金利率 的通知，一方面對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求進(jìn)行調(diào)控，另一方面有利于央行對(duì)商業(yè)銀行加強(qiáng) 風(fēng)險(xiǎn)管理，完善住房貸款的定價(jià)機(jī)制。? 房?jī)r(jià)政策2005 年 3 月和 4 月相繼出臺(tái)了關(guān)于確實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知和愿與做好穩(wěn)定住 房?jī)r(jià)格工作的意見 ，這兩個(gè)政策的主要目的都是為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)

17、的引導(dǎo)和調(diào)控，切 實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。表1-1 :重點(diǎn)政策一覽表（2003-2005年）政策分類政策名稱頒布時(shí)間重點(diǎn)內(nèi)容對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng) 的影響和效果土地 政策蘇州市人民政府 貫徹省政府關(guān)于 調(diào)整征地補(bǔ)償標(biāo) 準(zhǔn)的通知的通知200424調(diào)整征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行 “土地?fù)Q保障”的征地補(bǔ)償安 置制度保護(hù)被征地農(nóng)民和農(nóng)村集體 經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益，保障 被征地農(nóng)民的基本生活。關(guān)于清理各類園 區(qū)用地加強(qiáng)土地 供應(yīng)調(diào)控的緊急 通知2003.2.18清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)規(guī)范土地市場(chǎng)秩序關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng) 營(yíng)性土地使用權(quán) 招標(biāo)拍賣掛牌岀 讓情況執(zhí)法監(jiān)察 工作的通知2004.3.21就開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招 標(biāo)拍賣掛牌出

18、讓情況進(jìn)行全 國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要 在04年8月31日前將歷史 遺留問(wèn)題處理完畢，對(duì) 8月 31日后仍以歷史遺留問(wèn)題為 由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性 土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)處理督促土地岀讓歷史遺留問(wèn)題 的解決關(guān)于深入開展土 地市場(chǎng)治理整頓 嚴(yán)格土地管理2004.4.29集中半年時(shí)間左右，深入開展土地市場(chǎng)治理治理成果斐然：6866個(gè)各類 開發(fā)區(qū)核減了 4813個(gè)，占原 有總數(shù)的70.1% ;規(guī)劃面積 壓縮了 2.49萬(wàn)平方公里，占 原有面積的 64.5%。此外， 國(guó)土資源部還會(huì)同有關(guān)部門 共清查新上項(xiàng)目82440個(gè)， 涉及總用地面積 74.7萬(wàn)公 頃，對(duì)違法占用土地的項(xiàng)目 進(jìn)行了查處，收回土地

19、 1999.5公頃關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó) 務(wù)院緊急通知精 神進(jìn)一步嚴(yán)格土 地管理2004.5.21治理整頓期間，全國(guó)暫停審批 農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地，并要 嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃 和年度計(jì)劃進(jìn)一步加大對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控國(guó)務(wù)院關(guān)于深化 改革嚴(yán)格土地管 理的決定2004.10.21嚴(yán)格依照法定權(quán)限審批土地， 新增建設(shè)用地土地有償使用 費(fèi)實(shí)行先繳后分緊縮地根，直壓用地沖動(dòng)有 效的規(guī)范了政府行為用地指標(biāo)愈加顯得珍貴2005年一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地 購(gòu)置明顯減少政策分類政策名稱頒布時(shí)間重點(diǎn)內(nèi)容對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng) 的影響和效果土地 政策關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院 深化改革嚴(yán)格土 地管理的決定的 實(shí)施意見200569切實(shí)保護(hù)耕

20、地，嚴(yán)格控制新增 建設(shè)用地總量；依法規(guī)范供地 行為，全面提升土地集約利用 水平；加強(qiáng)政府對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地 的市場(chǎng)調(diào)控，進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)營(yíng) 性用地的公開交易制度；嚴(yán)格 執(zhí)行征地補(bǔ)償安置政策，維護(hù) 被征地農(nóng)民的合法權(quán)益；完善 動(dòng)態(tài)監(jiān)察制度，強(qiáng)化土地執(zhí)法 監(jiān)察工作；加強(qiáng)各方配合，保 證耕地保護(hù)和土地管理各項(xiàng) 措施落到實(shí)處進(jìn)一步規(guī)范了經(jīng)營(yíng)性用地公 開交易制度，確保土地交易 公開公平公正。拆遷 政策蘇州市市區(qū)城市 房屋拆遷補(bǔ)償安 置實(shí)施辦法2004.3.2拆遷補(bǔ)償安置問(wèn)題的相關(guān)規(guī)疋加強(qiáng)拆遷管理，保障城市建 設(shè)工程的順利進(jìn)行，保護(hù)拆 遷當(dāng)事人的合法權(quán)益蘇州市關(guān)于加強(qiáng) 我市拆遷實(shí)施單 位資質(zhì)管理的通 知200461

21、0嚴(yán)格執(zhí)行房屋拆遷程序，規(guī)范 拆遷行為加強(qiáng)拆遷管理，保障城市建 設(shè)工程的順利進(jìn)行二手 房相 關(guān)政 策蘇州市人民政府 印發(fā)關(guān)于擴(kuò)大蘇 州市區(qū)房改售房 范圍的實(shí)施意見 的通知2005.2.28擴(kuò)大改售房的范圍增加了二手房市場(chǎng)的可交易 量，對(duì)公有住房售價(jià)有了限 制金融政策商業(yè)銀行房地產(chǎn) 貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指 引2004.9.2將借款人住房貸款的月房產(chǎn) 支出與收入比控制在 50%以 下（含50%），月所有債務(wù)支 出與收入比控制在 55%以下， 含55%土地儲(chǔ)備貸款和房地產(chǎn)開發(fā) 貸款受到嚴(yán)格控制；制止盲 目消費(fèi)，提高個(gè)人住房貸款 的質(zhì)量關(guān)于調(diào)整金融機(jī) 構(gòu)貸款存、利率的 通知2004.10.28一年期貸款基準(zhǔn)利

22、率上調(diào) 0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 5.31%提高到5.58%。另外， 個(gè)人住房公積金貸款5年（含）以下從 3.60%提高到3.78%，5年以上從4.05%提 高到4.23% ;商業(yè)銀行自營(yíng)性 個(gè)人住房貸款5年（含）以下 從4.77%提高到4.95%，5年以上從5.04%提高到5.31%上漲幅度較小，對(duì)于貸款者 在經(jīng)濟(jì)上不會(huì)有太大的影 響；試驗(yàn)性措施，通過(guò)這次 調(diào)控來(lái)觀察市場(chǎng)反映，也為 下次的加息埋下了伏筆。但 對(duì)消費(fèi)者的心理造成了不少 影響，許多人開始產(chǎn)生了觀 望的心理中國(guó)人民銀行關(guān) 于調(diào)整商業(yè)銀行 住房信貸政策和 超額準(zhǔn)備金存款 利率的通知2005.3.16將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率 回歸到

23、同期貸款利率水平，實(shí) 行下限管理，下限利率水平為 相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率 的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根 據(jù)具體情況自主確定利率水 平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，在成本 上和心理上對(duì)購(gòu)房者造成雙 重壓力，影響購(gòu)房需求關(guān)于住房公積金 有關(guān)利率調(diào)整的 通知2005.3.18上調(diào)各檔次個(gè)人住房公積金貸款利率0.18個(gè)百分點(diǎn)抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，在成本 上和心理上對(duì)購(gòu)房者造成雙 重壓力，影響購(gòu)房需求政策分類政策名稱頒布時(shí)間重點(diǎn)內(nèi)容對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng) 的影響和效果交易 政策房地產(chǎn)市場(chǎng)信息 系統(tǒng)建設(shè)工作綱 要（試行）2004.12.31對(duì)各城市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的 建設(shè)和驗(yàn)收提出基本的標(biāo)準(zhǔn) 和依據(jù)，又要求在建設(shè)本市

24、房 地產(chǎn)信息系統(tǒng)時(shí)要因地制宜， 以取得更佳效果為政府提供決策依據(jù)，為消 費(fèi)者提供消費(fèi)指南關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng) 房地產(chǎn)稅收管理 的通知2005.5.18對(duì)房地產(chǎn)稅收實(shí)施一體化管 理，在現(xiàn)行職責(zé)分工和征管要 求的基礎(chǔ)上，整合征管資源， 以契稅管理先繳納稅款，后辦 理產(chǎn)權(quán)證書為把手實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)諸稅種的有機(jī) 連接，加強(qiáng)房地產(chǎn)諸稅種的 稅收管理關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知2005.5.27規(guī)定了購(gòu)房時(shí)間是以取得房 屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明是 注明的時(shí)間作為其購(gòu)買房屋 的時(shí)間在房地產(chǎn)稅收的細(xì)節(jié)問(wèn)題上 給岀了具體的操作措施，有 效地完善以前的房地產(chǎn)稅收 管理制度經(jīng)濟(jì)適用房管理 辦法2004.5.13限制經(jīng)濟(jì)適用住房

25、的面積，而 經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格以保本 微利為原則，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房 滿一定年限后方可按市價(jià)岀 售調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房的供給結(jié) 構(gòu)，限制經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買 和出售，杜絕炒作經(jīng)濟(jì)適用 房以牟取暴利房?jī)r(jià)政策關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià) 格的通知2005.3.26提岀了如何穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的 一些綱領(lǐng)性規(guī)定穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制投機(jī)國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè) 部等部門關(guān)于做 好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)工 作意見的通知2005.5.9營(yíng)業(yè)稅的收取方式及普通住 宅標(biāo)準(zhǔn)的確定禁止炒地抑制投機(jī)性需求 建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)精品資料推薦2. 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析與評(píng)價(jià)2.1 土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)概述自2001年10月始，蘇州城鎮(zhèn)土地使用制度改革取得重大突破，對(duì)除工業(yè)項(xiàng)目以外

26、的 經(jīng)營(yíng)性用地一律實(shí)行拍賣、招標(biāo)、掛牌的出讓方式供給。按照蘇州市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)招 標(biāo)拍賣暫行辦法，蘇州市區(qū)范圍內(nèi)的土地招標(biāo)、拍賣、掛牌工作，由蘇州市人民政府負(fù)責(zé)， 蘇州市土地儲(chǔ)備中心具體組織執(zhí)行；蘇州工業(yè)園區(qū)中新合作開發(fā)的70平方公里范圍內(nèi)的土地由蘇州市人民政府授權(quán)園區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)，園區(qū)土地儲(chǔ)備中心具體組織執(zhí)行。土地出讓情況2005年蘇州市區(qū)五城區(qū)（老城區(qū)、園區(qū)、新區(qū)、吳中、相城）出讓土地總面積為 431.32 萬(wàn)平方米。從出讓地塊的分布來(lái)看，隨著吳中區(qū)和相成區(qū)交通環(huán)境等問(wèn)題的改善，逐漸稱為蘇州土地市場(chǎng)供應(yīng)的主要區(qū)域，而老城區(qū)（由平江、滄浪、金閶三區(qū)組成）作為蘇州傳統(tǒng)的 市中心，土地資源相對(duì)

27、稀缺， 房地產(chǎn)開發(fā)不僅受到地域條件的限制，同時(shí)還須考慮文化遺產(chǎn)保護(hù)的要求，因此獨(dú)立的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模偏小，且分布零星。圖2-1 : 2005年蘇州市土地出讓區(qū)域分布相城區(qū)老城區(qū) 12%吳中區(qū) 38%10%數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市土地儲(chǔ)備中心表2-1 : 2003-2005年蘇州市區(qū)土地拍賣、掛牌、招標(biāo)出讓情況2003 年2004 年2005 年土地出讓面積（萬(wàn)平方米）329.33399.03361.06土地交易價(jià)格（元/平方米）1777.551855.241969 . 15數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市土地儲(chǔ)備中心14精品資料推薦土地開發(fā)與購(gòu)置情況蘇州經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，提高了城市居民的收入，吸引了大量外來(lái)人口， 給

28、房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了巨大的商機(jī)，在利益驅(qū)動(dòng)之下，近幾年成為外地房產(chǎn)開發(fā)商“搶灘蘇州”的高峰期。據(jù)蘇州市土地儲(chǔ)備中心辦公室提供的一組數(shù)據(jù)，在蘇州的拍賣土地中， 有近40.0%的土地被外地公司購(gòu)得。土地成交情況從歷年的土地交易量來(lái)看，2001-2003年間的土地交易量逐年遞增，且遞增速度極快。自2004年以來(lái)，受宏觀調(diào)控的影響，土地交易量雖然繼續(xù)增加，但增幅已經(jīng)有所放緩。隨著 土地交易量的增加，土地交易價(jià)格也呈持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。小結(jié)：作為蘇州樓市的領(lǐng)頭羊， 工業(yè)園區(qū)無(wú)疑是開發(fā)商最為關(guān)注的區(qū)域，尤其是外來(lái)地產(chǎn)商更希望在園區(qū)施展手腳，畢竟園區(qū)有著完整的新城市規(guī)劃，有著強(qiáng)大的基礎(chǔ)設(shè)施投資，有著強(qiáng)勁的消費(fèi)能力，而

29、園區(qū)正是適應(yīng)了市場(chǎng)形勢(shì)，發(fā)揮政府調(diào)控作用， 適當(dāng)增加土地供應(yīng)和房產(chǎn)開發(fā)量。湖東區(qū)的發(fā)展相對(duì)湖西來(lái)說(shuō)，具有更廣闊的空間性與時(shí)間性，領(lǐng)漲的湖東地價(jià)便 鮮明地折射出開發(fā)商的強(qiáng)烈信心。2.2 房地產(chǎn)整體市場(chǎng)供應(yīng)分析 圖2-2 : 2000-2004年蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額及其增長(zhǎng)率房地產(chǎn)投資額（億元卄增長(zhǎng)率（%自2002年以來(lái)，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，住宅消費(fèi)能力的提高以及舊城改造速度的數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒15精品資料推薦55.0%以上，2004年開發(fā)投資額同加快，房地產(chǎn)可開發(fā)投資額迅猛增長(zhǎng)，連續(xù)三年增幅在比2000年增長(zhǎng)了 4倍。圖2-3 : 2000-2004年蘇州市商品房建設(shè)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇

30、州市統(tǒng)計(jì)年鑒16數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒自2002年以來(lái)，隨著開發(fā)投資額的迅猛增長(zhǎng)，商品房施工面積大幅度的增加，連續(xù)兩 年保持70.0%以上的增速上漲，2004年受宏觀調(diào)控的影響增速略有下降。由于施工面積的 放量增加，竣工面積按每年35.0%以上的增速快速增長(zhǎng)。需求分析圖2-4 : 2000-2004年蘇州市商品房供求比精品資料推薦自2000年以來(lái)，蘇州市商品房一直保持供大于求的態(tài)勢(shì)，雖然商品房需求持續(xù)增加, 但由于近幾年商品房竣工面積的快速上漲，供求比呈逐年增加的態(tài)勢(shì)。從2000年到2004年期間，蘇州商品房需求逐年加大，銷售面積年平均增長(zhǎng)率達(dá)17.3%。圖2-5 : 2000-2004年蘇

31、州市商品房銷售面積數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒由于商品房市場(chǎng)的需求持續(xù)旺盛，自2000年以來(lái)，蘇州商品房銷售價(jià)格逐年穩(wěn)步上漲,2004年同比增長(zhǎng)24.4%，增幅創(chuàng)歷史最高。圖2-6 : 2000-2004年蘇州市商品房銷售價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒小結(jié)：隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 住宅消費(fèi)能力的提高以及舊城改造速度的加快，房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期，投資開發(fā)建設(shè)速度加快。2.3 住宅市場(chǎng)供應(yīng)分析圖 2-7 :2000200120022003I住宅施工面積（萬(wàn)平方米）住宅竣工面積（萬(wàn)平方米）數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒自2002年以來(lái)，蘇州商品住宅的開發(fā)建設(shè)速度明顯加快，施工面積大幅度增加，連續(xù)兩年保持79.

32、0%以上的增幅。在此影響下，2003年住宅竣工面積同比增幅高達(dá)52.5%。住宅施工面積和竣工面積占商品房的比重一直穩(wěn)定在80.0%-85.0%之間。需求分析改善居住條件、動(dòng)拆遷以及引進(jìn)人才產(chǎn)生的剛性需求以及投資客的虛擬需求等導(dǎo)致蘇州 商品住宅市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛。受住宅需求持續(xù)旺盛的影響，從2001到2002年期間，住宅供求比回落到1以下，但從2003年以來(lái)，由于住宅竣工面積的大幅度增加，供求比開始回升。圖2-8 : 2000-2004年蘇州市住宅供求比數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。自2000年以來(lái)，隨著住宅需求的持續(xù)旺盛，銷售面積呈逐年穩(wěn)步增加的態(tài)勢(shì)，年平均 增長(zhǎng)率達(dá)17.7%。住宅占商品銷售面積的

33、比重穩(wěn)定在85.0%-90.0% 。圖2-9 : 2000-2004年蘇州市住宅銷售面積數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。受住宅需求持續(xù)旺盛的影響，自2000年以來(lái)，住宅銷售價(jià)格逐年穩(wěn)步上漲，年平均增幅達(dá)17.1%。2004年銷售價(jià)格達(dá)3127元/平方米，首次超過(guò)南京，位居江蘇省13個(gè)省轄市的住宅價(jià)格排名第一。34圖2-10 : 2000-2004年蘇州市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。小結(jié)：隨著蘇州城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，從2002年開始住宅市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展期，開發(fā)建設(shè)速度迅速加快。同時(shí)，隨著人們生活水平的提高，改善居住條件、動(dòng)拆遷、人才引進(jìn)等產(chǎn) 生的剛性需求以及投資性需求持續(xù)旺盛，住宅銷售面積

34、和價(jià)格逐年穩(wěn)步上漲。2.4 寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)分析圖 2-11 :數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。2003年以前蘇州寫字樓由于蘇州的工業(yè)結(jié)構(gòu)占主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)不是很發(fā)達(dá)，因此市場(chǎng)發(fā)展比較緩慢，施工面積和竣工面積增長(zhǎng)緩慢。自2003年以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及加入WTO等利好因素的影響下，寫字樓市場(chǎng)開始進(jìn)入快速發(fā)展期，開發(fā)建設(shè)速度開始加 快。需求分析自2000年以來(lái)，蘇州寫字樓市場(chǎng)一直保持供大于求的態(tài)勢(shì)，但從2003年起，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，外資企業(yè)紛紛進(jìn)駐，私營(yíng)企業(yè)大量涌現(xiàn)，寫字樓需求不斷加大，供求比開始回落。圖2-12 : 2000-2004年蘇州市寫字樓供求比寫字樓銷售面積增長(zhǎng)緩慢，2003年

35、后64.7%。與此同時(shí)，蘇州寫字樓租賃數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。從2000年到2002年期間，由于市場(chǎng)需求不大, 隨著需求的不斷加大，銷售面積大幅度增加，同比增長(zhǎng)需求也保持旺盛，市區(qū)、新區(qū)、園區(qū)主要的中高檔寫字樓的出租率在95.0%左右。圖2-13 : 2000-2004年蘇州市寫字樓銷售面積數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。從2000年到2002年期間，由于寫字樓市場(chǎng)供大于求， 因此銷售價(jià)格略有下跌，從2002 年以來(lái)，隨著需求的不斷加大，銷售價(jià)格開始回升，2003年同比增長(zhǎng)43.4%。寫字樓租金也快速上漲，5A級(jí)寫字樓平均租金價(jià)格已經(jīng)達(dá)到 75元，園區(qū)則高達(dá)80 100元，而租售 率更是達(dá)到90.

36、0%以上。圖2-14 : 2000-2004年蘇州市寫字樓銷售價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。小結(jié)：由于蘇州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是以工業(yè)為主導(dǎo)， 第三產(chǎn)業(yè)在長(zhǎng)三角地區(qū)相對(duì)不發(fā)達(dá)， 因此寫字 樓市場(chǎng)的起步相對(duì)較晚。自 2003年以來(lái)，受蘇州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展以及 WTO等利好因素的影 響，寫字樓需求開始不斷加大，寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期。2.5 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)供應(yīng)分析 圖2-15 : 2000-2004年蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。從2000到2002年期間，蘇州商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)發(fā)展緩慢，施工面積和竣工面積增長(zhǎng) 緩慢。自2003年以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及加入WTO等利好因素的影響下，商

37、業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)開始進(jìn)入快速發(fā)展期，開發(fā)建設(shè)速度明顯加快，2003年施工面積同比增長(zhǎng) 60.0%。需求分析圖2-16 : 2000-2004年蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供求比數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。自2000年以來(lái)，蘇州商業(yè)營(yíng)業(yè)用房一直保持供大于求的態(tài)勢(shì)，但隨著蘇州城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，以及大量外來(lái)人口的進(jìn)駐，原有的一兩個(gè)商業(yè)中心模式難以滿足需要，因此供求比呈逐年下降的趨勢(shì)。隨著需求的不斷增加，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，從2000年到2003年期間，銷售面積年平均增長(zhǎng)率19.6%。圖2-17 : 2000-2004年蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。2002年以前，商業(yè)營(yíng)業(yè)

38、用房銷售價(jià)格增長(zhǎng)緩慢，自2002年以來(lái)，在需求逐年增加的帶動(dòng)上，銷售價(jià)格上漲速度開始加快。圖2-18 : 2000-2004年蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。 小結(jié)： 隨著蘇州城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 以及住宅建設(shè)的加快， 居民對(duì)小區(qū)內(nèi)部和周邊配套商 業(yè)地產(chǎn)的需求也逐步加大，原有的 商業(yè)中心 模式難以滿足需求。目前， 蘇州商業(yè)地產(chǎn)存在以下四個(gè)不足之處： 規(guī)模不夠， 競(jìng)爭(zhēng)單一， 導(dǎo)致蘇州商業(yè)平均利潤(rùn) 水平低；區(qū)域間發(fā)展不平衡；以傳統(tǒng)商業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)亟待升級(jí)；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布不夠密集。2.6 二手房市場(chǎng)隨著蘇州市商品房市場(chǎng)日漸成熟， 以及舊城改造拆遷， 二手房市場(chǎng)日趨活躍。 受宏觀調(diào) 控

39、影響，從 5 月開始，蘇州二手房市場(chǎng)進(jìn)入觀望期，成交量大幅度下降，但由于住宅的剛 性需求旺盛，自 8 月以來(lái)，購(gòu)房者信心開始回升。就整體二手住宅市場(chǎng)而言，面積在 80-100 平方米的中小戶型房源為主流需求，然而此 類房型的個(gè)供應(yīng)量較為有限，呈供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。2.7 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)住宅市場(chǎng)自 2003 年起，蘇州政府開始增加土地供應(yīng)，近兩年土地供應(yīng)總量的加大，直接影響著 樓市的未來(lái)的供應(yīng)，預(yù)計(jì)在 2006 年將迎來(lái)供應(yīng)的集中放量。需求方面， 由于生活水平的提高、 動(dòng)拆遷、人才引進(jìn)產(chǎn)生的剛性需求將成為市場(chǎng)的主導(dǎo)。 目前， 蘇州樓市的剛性需求基本上可以分為兩種： 一種是經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的富有

40、階層， 高檔物業(yè) 是他們的主流需求； 另一種是中產(chǎn)階級(jí)， 購(gòu)房時(shí)既考慮舒適又考慮實(shí)惠， 要求產(chǎn)品有很高的 性價(jià)比。因此，未來(lái)樓市備受追捧的將是市區(qū)內(nèi)的高檔住宅和一些近郊大盤。價(jià)格方面， 古城區(qū)因地塊稀缺新盤量少， 房?jī)r(jià)仍有上升， 一些郊區(qū)地段如園區(qū)湖東、相 城區(qū)將有大量地塊上的新盤開出， 漲幅將逐步趨緩， 甚至在一定的幅度穩(wěn)住。 隨著蘇州市經(jīng) 濟(jì)的快速發(fā)展， 人民生活水平的不斷提高， 對(duì)住宅的需求也不斷的增加， 銷售均價(jià)仍然有一 個(gè)較大的上升空間。表2-2 :蘇州市住宅市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè)指標(biāo)近期(2006 2007)遠(yuǎn)期(2007 2010 )說(shuō)明影響 因素 發(fā)展 趨勢(shì)經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展人均GDP繼續(xù)

41、提高2010 年 660002004 年 57992 元居民收入不斷提高，縮小城鄉(xiāng) 差距。建立完善居民收入隨經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)而增長(zhǎng)的機(jī)制。2004年市區(qū)城市居民人均總收入15944元。2005年前10月人均可支 配收入8913元。消費(fèi)結(jié)構(gòu)適應(yīng)居民收入水平提 高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的 要求，完善消費(fèi)服務(wù) 體系，創(chuàng)造良好消費(fèi) 環(huán)境，引導(dǎo)居民消費(fèi) 向?qū)嵨锵M(fèi)和服務(wù)消 費(fèi)并重轉(zhuǎn)變。推動(dòng)旅游、信息服務(wù)、文化 娛樂(lè)、非義務(wù)教育等進(jìn)入城 鄉(xiāng)居民家庭，提高居民消費(fèi) 層次。2005年前9月人均消費(fèi)性支出6069元。城 市 人 口城市化水平推動(dòng)城市化進(jìn)程2010年將達(dá)到72%2005 年 50%總?cè)丝谌谐Ｗ】側(cè)丝冢?005

42、年754 萬(wàn)人，2006年776萬(wàn)人，2007年793萬(wàn)人，全市常住總?cè)丝冢?2008年810萬(wàn)人，2009年826萬(wàn) 人。根據(jù)蘇州市人口發(fā)展預(yù) 測(cè)公告。城 市 規(guī) 劃城市相 關(guān)規(guī)劃走集約型城市化道路；完善城市現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施； 提高城市管理水平；建設(shè)生態(tài)城市、循環(huán)城市，到 2010年實(shí)現(xiàn)基本現(xiàn)代化。根據(jù)蘇州第個(gè)五年 規(guī)劃軌道交 通、道路 的建設(shè)把滬寧交通線東西發(fā)展軸和蘇嘉杭高速公路南北發(fā) 展軸，作為蘇州未來(lái)經(jīng)濟(jì)集聚成長(zhǎng)、快速提升的主 軸線和中樞系統(tǒng)。構(gòu)建城市綜合交通體系，開工建 設(shè)城際鐵路和市區(qū)軌道交通，完善市域高速公路網(wǎng)， 優(yōu)化市區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)以太倉(cāng)港為重點(diǎn)的港口開 發(fā)與航道建設(shè)。指標(biāo)近期

43、*(2006 2007)遠(yuǎn)期*(2007 2010 )說(shuō)明未來(lái) 五年 住宅 需求 總量總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）7008502004 年 598.85 萬(wàn)人城市化水平（%）60%72%2005 年 50%城市人口（萬(wàn)人）4206122004 年 300 萬(wàn)城市居民人均住房面積（M2）23252003 年 20居民改善居住需求（萬(wàn)M2）12601224城市人口 *人均住房面積改 善城市人口機(jī)械化增長(zhǎng)需求（萬(wàn) M2）27604800按戶籍人口增長(zhǎng)*人均住房 水平外來(lái)人口需求（萬(wàn)M2）20030004年蘇州外來(lái)人口購(gòu)房、 本地居民換房占整體購(gòu)房者約85%。住宅需求量（萬(wàn) M2）42206324居民改善居住需求+

44、城市人 口機(jī)械化增長(zhǎng)需求+外來(lái)人 口需求根據(jù)對(duì)蘇州市未來(lái)五年經(jīng)濟(jì)、人口、規(guī)劃的預(yù)測(cè)，我們預(yù)計(jì)近期( 20062007 )蘇州市 住宅需求總量約在 4220 萬(wàn)平方米左右，年均在 2110 萬(wàn)平方米左右；遠(yuǎn)期( 20072010 ) 蘇州市住宅需求總量約在 6324 萬(wàn)平方米左右，年均在 2108 萬(wàn)平方米左右。寫字樓市場(chǎng)蘇州市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)于住宅市場(chǎng)起步較晚， 主要是由于蘇州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為 主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)在長(zhǎng)三角地區(qū)相對(duì)不發(fā)達(dá)。但是隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，在加入 WTO 、 世博等利好因素的影響下， 未來(lái)兩年進(jìn)入蘇州的國(guó)內(nèi)為品牌企業(yè)、 金融機(jī)構(gòu)將不斷增加， 需 求將有一定的增加，由此將

45、帶動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的快速發(fā)展。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)蘇州與上海相比， 商業(yè)的比重相對(duì)偏低， 這與蘇州在長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)地位極不相稱。 2004 年蘇州的工業(yè)總值位居全國(guó)第二，僅次于上海；而零售業(yè)蘇州為 625.10 億元，只有上海的 25%，由此可見蘇州的商業(yè)還有廣闊的發(fā)展前景。2005 年 1 月，蘇州市首個(gè)商業(yè)規(guī)劃蘇州市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃在市規(guī)劃展示館 向社會(huì)公示，規(guī)劃到 2010 年基本形成具有蘇州特色的標(biāo)志性商業(yè)格局，商貿(mào)流通業(yè)在長(zhǎng)三 角地區(qū)占據(jù)重要地位。 由規(guī)劃可以看出， 由于蘇州古城土地的稀缺性限制了城區(qū)商業(yè)的發(fā)展， 蘇州商業(yè)的未來(lái)在園區(qū)與新區(qū)， 其中園區(qū)的商業(yè)模型標(biāo)本是鄰里中心， 新區(qū)的商業(yè)

46、模型標(biāo)本 將是以獅山路為中心的商業(yè)模塊，這意味著蘇州商業(yè)將迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇。3. 城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析3.1 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)開發(fā)商情況介紹蘇州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中絕大部分存在著規(guī)模小，資金短缺，融資能力不足，技術(shù)、 管理和人才素質(zhì)差距大等問(wèn)題。 即使是一些近幾年成長(zhǎng)起來(lái)的大企業(yè)， 由于發(fā)展歷史短， 自身資 金實(shí)力不雄厚，主要依賴銀行貸款發(fā)展，資產(chǎn)負(fù)債率高，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力差，此外，這些 企業(yè)在現(xiàn)代企業(yè)制度的建立完善方面滯后于業(yè)務(wù)的發(fā)展，公司的運(yùn)作管理制度欠規(guī)范。房地產(chǎn)發(fā)展情況自 2000 年以來(lái)，蘇州的房地產(chǎn)行業(yè)得到了較快的發(fā)展， 2003 年蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資 額及商品

47、房銷售額分別達(dá)到 334.32 億元及 226.46 億元， 2000-2003 年三年間其年平均增 長(zhǎng)率分別高達(dá) 42.74% 及 33.59% 。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷深入， 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要求越來(lái)越高， 房地產(chǎn)企業(yè)獲 取土地、融資的壓力越來(lái)越大，加之進(jìn)入蘇州的外地開發(fā)商實(shí)力都很強(qiáng)，因此，一方面，資 金實(shí)力不足的蘇州本地中小開發(fā)商將面臨兼并甚至退出市場(chǎng)； 另一方面， 外地開發(fā)商之間的 競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈。3.2 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析蘇州經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展， 提高了城市居民的收入， 吸引了大量外來(lái)人口， 給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái) 了巨大的商機(jī)， 外地開發(fā)商紛紛看好蘇州房地產(chǎn)市

48、場(chǎng)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 目前進(jìn)入蘇州的知名外企有： 嘉業(yè)、雅閣爾、中海、招商局、順馳、中華企業(yè)、華新國(guó)際、晟地、棲霞、易通、綠地等等。 并且， 這些開發(fā)商所開發(fā)的幾乎都是大盤， 幾乎占了蘇州樓市供應(yīng)的一半。 這些外地知名開 發(fā)商的進(jìn)入， 一方面帶來(lái)了先進(jìn)的開發(fā)理念和成熟的操作經(jīng)驗(yàn)， 另一方面也掀起蘇州樓市新 一輪的競(jìng)爭(zhēng)，加快市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的步伐。3.3 典型企業(yè)及典型項(xiàng)目收益和風(fēng)險(xiǎn)分析本地知名開發(fā)商及項(xiàng)目介紹：蘇州建屋蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展集團(tuán)有限公司注冊(cè)資金29億元人民幣，資產(chǎn)規(guī)模100億元人民幣，2005年開發(fā)規(guī)模超過(guò)400萬(wàn)平方米，是江蘇省最大的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。 2004 年建屋集團(tuán)開發(fā)規(guī)

49、模列江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一名，綜合實(shí)力躍居前三位，并被評(píng)為“2005中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)”之一。建屋集團(tuán)傾力打造優(yōu)秀的開發(fā)商企業(yè)品牌，形成了大眾住宅、商業(yè)樓宇及廣場(chǎng)、工業(yè)廠房、會(huì)展中心等多元開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈。在大眾住房建設(shè)上，不僅建成園區(qū)第一個(gè)10萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)新城花園， 帶動(dòng)了園區(qū)金雞湖西岸房產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)和成熟，近年又在金雞湖東岸建成24萬(wàn)平方米的集群建筑東湖大郡，直接引領(lǐng)了湖東房產(chǎn)市場(chǎng)的一路飆升；在工業(yè)廠 房上，先后與飛利浦、松下等國(guó)際大公司合作共同開發(fā)；在公建配套上建設(shè)了首期工程 18.5萬(wàn)平方米的會(huì)展中心，是亞太地區(qū)最先進(jìn)、功能最完善的展覽館之一。表3-1 :建屋集團(tuán)開發(fā)典型項(xiàng)目情況樓盤

50、地址開盤日期均價(jià)（元/平方米）建筑面積（萬(wàn)平方米）類型加城國(guó)際園區(qū)2004-5-294800-580015公寓東湖大郡（一 期）園區(qū)5200-590023普通住宅東湖大郡（二 期）園區(qū)2004-5-6460021.5公寓自由都市（東 湖大郡三期）園區(qū)2004-12-18530013.8公寓歐洲城園區(qū)2005-11-1920.42高檔住宅伊頓小鎮(zhèn)園區(qū)2005-11-2611高檔住宅蘇州新港蘇州新港建設(shè)集團(tuán)有限公司成立于 1992年，具有國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)。1998年底上市公司“蘇州高新”控股，目前公司已成為“蘇州高新”的支柱企業(yè)，總資產(chǎn)7.3億元， 凈資產(chǎn)3.84億元，獲2004年蘇州房地產(chǎn)

51、開發(fā)綜合實(shí)力 20強(qiáng)。公司成立以后，累計(jì)在蘇州新區(qū)開發(fā)和組織開發(fā)各類房產(chǎn)200余萬(wàn)平方米，先后建設(shè)了獅山新苑、新升新苑、馨泰花苑、雅閣花園、名都花園、世紀(jì)花園、雅韻花園、名城花園等住宅區(qū)以及多項(xiàng)蘇州新區(qū)公共配套設(shè)施，為蘇州新區(qū)的發(fā)展壯大做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。公司除繼續(xù)在蘇州地區(qū)進(jìn)行開發(fā)、鞏固在蘇州市房地產(chǎn)界的龍頭地位外，還積極對(duì)開發(fā)地域進(jìn)行拓展。2001年底，公司進(jìn)入江蘇揚(yáng)州進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，成功邁出了異地開發(fā)、規(guī)模發(fā)展 的第一步。歷經(jīng)十年，蘇州新港在 2002年度銷售業(yè)績(jī)排名全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)第30位，列蘇州市房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)諸強(qiáng)之首。表3-2 :新港開發(fā)典型項(xiàng)目情況樓盤地址開盤日期均價(jià)（元/平方米）建筑面

52、積（萬(wàn)平方米）類型吳甸園新區(qū)1999-10-11.44別墅新港名都花園新區(qū)2000-11-128公寓雅閣花園新區(qū)2001-11-303.10普通住宅新港世紀(jì)花園新區(qū)2002-1-2617普通住宅雅韻花園（二期）新區(qū)2002-8-81.25普通住宅新港名城花園新區(qū)2002-10-1540019普通住宅新港名馨花園新區(qū)2005-4-515普通住宅馨泰花園新區(qū)32普通住宅禾潤(rùn)蘇州禾潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司于 2002年4月，由AA級(jí)資信開發(fā)商蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)總公 司、中國(guó)外貿(mào)企業(yè) 500強(qiáng)之一的蘇州恒潤(rùn)進(jìn)出口有限公司和業(yè)績(jī)卓著的蘇州天禾投資有限 公司共同出資組建。公司注冊(cè)資金2000萬(wàn)元，具有城市綜合開發(fā)二

53、級(jí)資質(zhì)，企業(yè)資信AAA級(jí)。近3年開發(fā)面積80萬(wàn)平方米，獲蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實(shí)力20強(qiáng)。表3-3 :和潤(rùn)開發(fā)典型項(xiàng)目情況樓盤地址開盤日期均價(jià)（元/平方米）建筑面積（萬(wàn)平方米）類型明日星城常熟市2004-4327070普通住宅拙政東園平江區(qū)最高價(jià)：2000萬(wàn)元/套1.45別墅外地知名開發(fā)商及項(xiàng)目介紹:中海地產(chǎn)“中海地產(chǎn)”是中國(guó)海外集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品牌統(tǒng)稱。中國(guó)海外集團(tuán)以中國(guó)海外發(fā)展有限公司和中海地產(chǎn)股份有限公司為兩大運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，傾力打造“中海地產(chǎn)”的卓越品牌。 從上世紀(jì)八十年代起，“中海地產(chǎn)”開始涉足香港房地產(chǎn)業(yè)，先后獨(dú)資和牽頭發(fā)展了海聯(lián)廣場(chǎng)、 中國(guó)海外大廈、雅利德樺臺(tái)、南浪海灣等項(xiàng)目，合資發(fā)展了奧海城、富豪海灣等大型項(xiàng)目，已發(fā)展地產(chǎn)項(xiàng)目60多個(gè)，在建項(xiàng)目包括澳門寰宇天下等。與此同時(shí)，“中海地產(chǎn)”以戰(zhàn)略的眼光，將香港經(jīng)驗(yàn)與內(nèi)地優(yōu)勢(shì)有機(jī)結(jié)合，積極投資內(nèi)地，先后進(jìn)入深圳、上海、廣州、北京、成都、長(zhǎng)春、南京、西安、中山、蘇州、佛山和寧波等城市，已經(jīng)發(fā)展建成項(xiàng)目38個(gè),在建項(xiàng)目18個(gè)，即將開發(fā)項(xiàng)目22個(gè)，累計(jì)土地儲(chǔ)備可發(fā)展建筑面積超過(guò) 1000萬(wàn)平方米。 去年底和今年初，“中海地產(chǎn)”分別被中國(guó)權(quán)威機(jī)構(gòu)評(píng)為中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)最具價(jià)值品牌第一名和房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力第一名。表3-4 :中海開發(fā)典型項(xiàng)目情況樓盤地址開盤日期均價(jià)（元/平方米）建筑面積（