英國土地征用制度

1、英國土地征用制度一、土地征用的法律依據(jù)和土地征用目的在英國，土地征用的常用術(shù)語是土地的強(qiáng)制性購買( compulsory purchase )，其主要的法 律依據(jù)是： 1845 年頒布的土地條款統(tǒng)一法( The Land Clauses Consolidation Act 1845 )、 1961 年的土地補(bǔ)償法( The Land Compensation Act 1961 )、 1965 年的強(qiáng)制購買法 ( The Compulsory Purchase Act1965 )、1973 年的土地補(bǔ)償法 ( The Land Compensation Act 1973 )、 1981 年的土地

2、取得法( The Acquisition of Land Act 1981 )、 1990 年的城鄉(xiāng)規(guī)劃法 的第四部分( part IX of the Town and Country PlanningAct 1990 )、 1991 年的規(guī)劃和補(bǔ)償法 (Planning and Compensation Act 1991 )、1992 年頒布的 交通與工程法 ( The Transport and Works Act 1992 )、2004 年規(guī)劃與強(qiáng)制性購買法 ( Planning and Compulsory Purchase Act 2004 )。英國的土地征用的目的也強(qiáng)調(diào)是為了公共利

3、益，但它并沒有公共利益用地的目錄，而且 沒有通過強(qiáng)制購買征地必須是為了狹義的公共利益即直接的公共使用的限制。 土地的強(qiáng)制購 買權(quán)是由法律賦予一定的征地機(jī)構(gòu)來實(shí)現(xiàn)的。 但值得注意的是， 強(qiáng)制購買權(quán)并不僅僅局限于 公共部門， 英國的法律并沒有將私人用途排除在強(qiáng)制購買之外。 英國的大部分公用事業(yè)已經(jīng) 私有化，根據(jù) 1992 年頒布的交通與工程法( The Transport and Works Act 1992 )(此前 是通過臨時(shí)法令的方式) ，這些私有的公用事業(yè)公司可以通過強(qiáng)制購買取得土地來進(jìn)行鐵路 交通和其他公用事業(yè)建設(shè)。 根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法， 英國地方當(dāng)局可以通過強(qiáng)制購買的方式取得土 地進(jìn)行城市

4、開發(fā)， 而土地的用途并不僅僅限于公共利益， 而是可以用于私人用途如商業(yè)中心， 也可以在取得土地以后轉(zhuǎn)由私人開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)。在1990 年修訂的城鄉(xiāng)規(guī)劃法中明確規(guī)定，強(qiáng)制購買土地除了用于公共利益之外， 也可以是為了適應(yīng)地區(qū)規(guī)劃的要求或者確保土 地的最經(jīng)濟(jì)有效的利用。在 2004 年頒布的規(guī)劃和強(qiáng)制購買法中，對(duì)于地方當(dāng)局通過強(qiáng) 制購買實(shí)施城市開發(fā)的目的的規(guī)定更加具有彈性， 只要符合下列要求， 地方當(dāng)局就可實(shí)施強(qiáng) 制購買： 促進(jìn)或者改善該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)福利， 促進(jìn)或者改善該地區(qū)的社會(huì)福利， 促進(jìn)或者改善 該地區(qū)的環(huán)境福利。二、土地征用機(jī)構(gòu)和土地征用程序在英國并沒有一個(gè)具有強(qiáng)制購買權(quán)的機(jī)構(gòu)或部門的統(tǒng)一目錄

5、。從實(shí)際操作來看，具有強(qiáng) 制購買權(quán)的征地機(jī)構(gòu)包括政府部門和大多數(shù)政府機(jī)構(gòu)、 地方政府、 具有法定義務(wù)的團(tuán)體、 受 限制的團(tuán)體和通過臨時(shí)法令取得強(qiáng)制購買權(quán)的其他團(tuán)體,包括由法律確定的各項(xiàng)公共事業(yè)實(shí)施主體， 如供水公司、 新城鎮(zhèn)開發(fā)公司等單位。 中央政府通常在重大的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目上使用 這種強(qiáng)制征地的權(quán)力 , 但這種權(quán)力需要議會(huì)通過。土地征用的程序大致可分為以下幾個(gè)階段： 1) 請(qǐng)求取得土地的政府各部、地方政府或其 他征地者向當(dāng)?shù)卣鞯刂鞴軝C(jī)構(gòu)(蘇格蘭設(shè)有土地征用局)提出土地征用的申請(qǐng)；2)征地者必須用一張相關(guān)的地圖描述所要求得到的土地， 至少在一份地方報(bào)紙上發(fā)布征用通告， 并且要求持續(xù)兩周。 同時(shí)根

6、據(jù)征用法令， 給所有與計(jì)劃征用的土地有關(guān)的土地所有人、 租戶和居住 者送達(dá)通告。 3）征用申請(qǐng)的審批，政府主管機(jī)構(gòu)收到相關(guān)文件以后，要征詢土地產(chǎn)權(quán)人的 意見； 如果土地產(chǎn)權(quán)人對(duì)于征地有異議， 審批部門需要任命聽證員舉行公開聽證會(huì)， 并根據(jù) 聽證報(bào)告作出征地與否的決定；如果征地申請(qǐng)獲批，主管部門發(fā)布征地令（強(qiáng)制購買令 （ compulsory purchase order ），對(duì)征地令的有效性有異議者可以訴諸法院裁決。4）補(bǔ)償?shù)淖h定或裁決，征地者與土地所有者及相關(guān)利益人達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，或由土地法庭作出裁決； 5） 讓與合同的訂立和補(bǔ)償?shù)闹Ц丁?6）征地者進(jìn)入土地。三、土地征用補(bǔ)償英國有關(guān)法律規(guī)定，

7、所有的土地所有人、承租人和占用者當(dāng)其土地被征用時(shí)都有得到補(bǔ) 償?shù)臋?quán)利。 補(bǔ)償費(fèi)的確定既可以通過征地當(dāng)局和所有的當(dāng)事人兩者之間達(dá)成的一致意見， 又 可以采用土地裁判所評(píng)估裁定的補(bǔ)償費(fèi)。英國對(duì)土地征用的補(bǔ)償作了較詳盡的規(guī)定，包括土地征用補(bǔ)償原則、補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)、 土地征用補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)日期、補(bǔ)償支付與安置、補(bǔ)償爭(zhēng)議的處理等。1土地征用補(bǔ)償原則土地征用補(bǔ)償以市價(jià)為基礎(chǔ)，即以愿意買者與愿意賣者之市價(jià)為補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)，補(bǔ)償 以相等為原則， 損害以恢復(fù)原狀為原則。 不因?yàn)楸徽髻復(fù)恋氐奶厥庥猛径o當(dāng)事人以價(jià)格 補(bǔ)貼。如果土地的目前使用有違反公眾利益或違反法律的情形，由此發(fā)生的收益在征購價(jià)格中也不予考慮。 在特別情形

8、下， 土地裁判所會(huì)不考慮市場(chǎng)價(jià)格， 而考慮一個(gè) “重置等價(jià) ”。 例如， 一座教堂， 如果按市場(chǎng)價(jià)出售， 所有者所獲得的款項(xiàng)難以在另外的地方建立一座同樣 的教堂。這個(gè)時(shí)候，土地征用局只能考慮教堂的重置費(fèi)用了?？紤]打攪補(bǔ)償。2土地征用補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)土地 （包括建筑物 ）的補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)是以被征用的土地所有者在公開土地市場(chǎng)能得到的出 售價(jià)格為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的； 如果有些土地在征用之前因要轉(zhuǎn)為公用事業(yè)開發(fā)地， 而造成的地價(jià)上 漲，原則上補(bǔ)償價(jià)格不包括這一部分。但是， 某些合理的上漲可以考慮。假如一塊特定的土 地由于缺少市場(chǎng)賣不出去， 不能確定它的市價(jià)， 則補(bǔ)償費(fèi)可以參照相當(dāng)?shù)牡貕K給予占有者的 合理成本確定

9、。在一定條件下，根據(jù)沒有被征地的地價(jià)的折舊確定補(bǔ)償費(fèi)也可以是有效的。 殘余地的分割或損害補(bǔ)償， 其標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)的貶值價(jià)格。 例如一整塊土地， 只征用了一部分， 而征用的結(jié)果給其余土地的價(jià)值造成了損害， 那么， 土地征用價(jià)格應(yīng)該包含對(duì)這種損害的補(bǔ) 償；租賃權(quán)損失補(bǔ)償， 其標(biāo)準(zhǔn)為契約未到期的價(jià)值及因征用而引起的損害。例如征購租期不滿一年或逐年續(xù)租的土地， 若承租者因征地而在到期前或到期時(shí)放棄租賃， 可以獲得損失 賠償。前者包括：隔絕，干擾，后續(xù)承租者的補(bǔ)償（承租者有權(quán)得到新來承租者對(duì)其未盡利 用價(jià)值的補(bǔ)償， 如正在生長(zhǎng)的作物等）等；后者除了獲得上述補(bǔ)償外， 還有租期未滿的利益 損失等。遷移費(fèi)、經(jīng)營損

10、失等干擾的補(bǔ)償。假如一個(gè)人在一塊農(nóng)業(yè)用地上至少經(jīng)營了三年，而由于征地失去這種經(jīng)營權(quán)， 則他有權(quán)要求得到額外經(jīng)營損失費(fèi)， 條件是他如果在英國境內(nèi) 在三年期限內(nèi)開始經(jīng)營另一塊農(nóng)業(yè)單元。 無土地征收情況下的補(bǔ)償。 因征地而使周邊土地 （無土地征收情況下 ）受到的侵害也需補(bǔ)償，分為兩種情況：一是征地及建設(shè)中導(dǎo)致臨近土地 權(quán)益的損害， 針對(duì)征地和建設(shè)造成周圍土地的損害或貶值， 補(bǔ)償金額為土地價(jià)值的減少， 估 價(jià)日期為損害發(fā)生之日。 二是公共設(shè)施運(yùn)營中對(duì)周圍土地的侵害， 針對(duì)征地后建成的公共設(shè) 施在利用中對(duì)周邊土地造成的有害影響，如噪音、人造光等，侵權(quán)日期為初次使用的日期， 估價(jià)日期為申請(qǐng)補(bǔ)償之日。其他必

11、要費(fèi)用支出的補(bǔ)償（如律師或?qū)＜业拇碣M(fèi)用、權(quán)利維護(hù)費(fèi)用等 ）。3補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)日期土地征用機(jī)關(guān)在行使土地征用權(quán)時(shí)，應(yīng)通知被征用土地的所有權(quán)人及其他權(quán)利人，但其 取得土地往往會(huì)在通知后的幾個(gè)月或更長(zhǎng)時(shí)間， 在地價(jià)上漲的情況下， 土地征用補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià) 日期成為十分關(guān)鍵的議題。 英國土地征用評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定， 假如當(dāng)事人雙方所同意協(xié)商補(bǔ)償金 額，則以土地征用通知日期為估價(jià)日期。 假如土地征用補(bǔ)償爭(zhēng)議上訴時(shí)， 則以土地裁判所聽 證的最后一日為估價(jià)日期。4. 補(bǔ)償支付與安置補(bǔ)償支付包括征地補(bǔ)償費(fèi)用支付以及損失支付。（1）征地補(bǔ)償支付。 針對(duì)土地的價(jià)值、 隔絕或有害影響、 干擾以及相關(guān)費(fèi)用的補(bǔ)償支付。 征地補(bǔ)償可在

12、征地機(jī)關(guān)占有土地前后支付。 當(dāng)事人有權(quán)要求先期支付， 由征地機(jī)關(guān)在申請(qǐng)之 日起 3 個(gè)月內(nèi)支付，先期支付的價(jià)值一般為補(bǔ)償金額的 90% 。（ 2）損失支付。損失支付針對(duì)征地對(duì)居住年滿一年的當(dāng)事人造成的不便，包括基本損失 補(bǔ)償和居住者損失補(bǔ)償。 擁有或使用土地一年以上的當(dāng)事人可以獲得基本損失補(bǔ)償 （為土地 價(jià)格的 7.5% ，最高不超過 7.5 萬英鎊）。滿足上述條件的居住者還可以獲得相應(yīng)的居住者 損失補(bǔ)償（為地產(chǎn)價(jià)格的 2.5% ，最高不超過 2.5 萬 英鎊）。（3）利息。若征地機(jī)關(guān)在補(bǔ)償金額確定前占有土地，必須按照指定的利率支付自占有之 日直到補(bǔ)償支付期間的利息。 對(duì)于無土地征收的補(bǔ)償，

13、利息計(jì)算自提交補(bǔ)償申請(qǐng)之日起到支 付之日。（ 4）安置。征地機(jī)構(gòu)對(duì)于當(dāng)事人無法定安置義務(wù)，但通常情況下會(huì)討論是否提供安置， 但費(fèi)用將在補(bǔ)償費(fèi)用中扣除。四、矛盾的解決方式在土地強(qiáng)制征購這一事件中， 任何利益相關(guān)人如果認(rèn)為這一事件使自己的利益受到傷害， 他都可以在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向當(dāng)?shù)氐耐恋夭门兴蚍刹块T提出訴訟 （如蘇格蘭規(guī)定， 當(dāng)事人 應(yīng)當(dāng)在 6 周之內(nèi)采取法律行動(dòng)即向蘇格蘭土地裁判所提出訴訟） 。土地裁判所負(fù)責(zé)征地補(bǔ)償 爭(zhēng)議的裁決。土地裁判所不屬于法院，也不屬于行政系統(tǒng)，組織上與行政機(jī)關(guān)聯(lián)系，活動(dòng)上 保持獨(dú)立性。英國啟動(dòng)土地強(qiáng)制征購的行政裁判過程大體是：（ 1）政府確定土地強(qiáng)制征購項(xiàng)目之后 ,

14、首先由實(shí)施強(qiáng)制征購的基層政府發(fā)布命令,并送達(dá)當(dāng)事人 ;公示時(shí)間為三個(gè)月 ,在公示期內(nèi)如果有人對(duì)其提出異議 ,政府要舉行調(diào)查會(huì)或聽證會(huì) ,之 后仍然有人有異議的 ,可以向國務(wù)大臣提出申訴 ;申訴后仍有異議的可以直接向最高法院起訴 通過行政法庭審判裁定。（2）公示期滿沒有異議的項(xiàng)目，土地征購官員可以進(jìn)入被征購?fù)恋夭⑴c當(dāng)事人協(xié)商有關(guān) 補(bǔ)償事項(xiàng)。 價(jià)款首先由政府土地評(píng)估專員提出， 經(jīng)協(xié)商有爭(zhēng)議的， 則由爭(zhēng)議方向土地估價(jià)裁 判所提出裁決申請(qǐng)。估價(jià)裁判所依照規(guī)定程序進(jìn)行裁決（ 3）經(jīng)過估價(jià)裁判所裁決后雙方仍存在爭(zhēng)議的,任何一方都可以上訴到上一級(jí)土地裁判所申請(qǐng)裁決。土地裁判所經(jīng)過協(xié)調(diào)和必要聽證程序,最終進(jìn)行

15、裁決。（ 4）土地裁判所的裁決結(jié)果雖然是終局裁決,但當(dāng)事人如果對(duì)土地裁判所在裁判過程中適用法律或裁判程序有異議而不服的 ,可以向最高法院申請(qǐng)司法審查或者也可對(duì)土地裁判所的 最終裁決提出上訴。最高法院對(duì)土地裁判所裁決的上訴一般只做形式審判,不直接改變土地裁判所的裁決。五、英國土地征用制度的主要特點(diǎn)和存在的問題1強(qiáng)制購買土地門檻很高，不常使用在英國無論是中央政府還是地方政府 , 征用土地都很困難 , 因?yàn)橛懈鞣N客觀條件要求征地 部門必須謹(jǐn)慎行事。 英國確認(rèn)適用強(qiáng)制征購相關(guān)的法律門檻是很高， 強(qiáng)制購買令的取得十分 不易。征地部門必須證明該項(xiàng)目是 “一個(gè)令人信服的符合公眾利益的案例 ”, 比如證明該項(xiàng)

16、目 所帶來的好處超過某些被剝奪土地的人受到的損失。 再加上征地部門的財(cái)政資源的約束， 土 地強(qiáng)制購買并不經(jīng)常運(yùn)用。第二次世界大戰(zhàn)戰(zhàn)后初期是英國土地征用的高峰期，自 70 年代以后，特別是 80 年代， 英國對(duì)土地的需求量大為減少，這主要是由于從政府角度進(jìn)行貧民區(qū)改造、綜合開發(fā)城市、 新城鎮(zhèn)建設(shè)、 交通干線開拓及其他項(xiàng)目建設(shè)基本結(jié)束。 與此同時(shí)， 英國私人或民間的土地開 發(fā)活動(dòng)十分活躍， 土地需求量大增， 從而要求公共部門把掌握的空閑土地和其他剩余資產(chǎn)轉(zhuǎn) 給私人或民間公司，使公共部門和政府從土地的買主變?yōu)橥恋氐馁u主。近些年來，英國有權(quán)征用土地的部門，為了避免采取強(qiáng)制手段，更多的是采取同土地的 所

17、有者合作或協(xié)商的形式獲得土地。 就連英國上下級(jí)政府之間相互轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)， 也不是 無償平調(diào)，也必須同土地征用一樣通過商議按市場(chǎng)價(jià)格交易。2 征地補(bǔ)償盡量保證公平英國征地補(bǔ)償?shù)哪繕?biāo)非常明確，即要確保當(dāng)事人的損失都能獲得賠償，而且征地不損害 當(dāng)事人的任何利益， 這種 “前后一致 ”的原則也是計(jì)算補(bǔ)償金額和測(cè)算損失的依據(jù)。 英國征地 補(bǔ)償?shù)姆秶粌H包括土地及相關(guān)損失的補(bǔ)償， 而且包括了無土地被征收時(shí)的補(bǔ)償， 不僅包括 直接損失的補(bǔ)償， 而且考慮了間接損失的補(bǔ)償， 不僅包括征地過程對(duì)當(dāng)事人造成的損害的補(bǔ) 償，也包括項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營造成損害的補(bǔ)償。此外，征購租賃中的土地不僅向所有者補(bǔ)償， 還應(yīng)賠償承租者

18、的損失， 并充分考慮到租賃終止的各種情況， 分別予以補(bǔ)償。 從立法的角度 體現(xiàn)了對(duì)租賃權(quán)的尊重和對(duì)承租人正當(dāng)利益的維護(hù),從而在征地補(bǔ)償中盡量體現(xiàn)了公平的原則。3. 補(bǔ)償考慮征地預(yù)期用途，限制征地后隨意改變用途英國征地補(bǔ)償考慮了征地預(yù)期用途，從而使征地補(bǔ)償與土地預(yù)期用途產(chǎn)生密切的關(guān)系， 這樣征地后土地用途的改變將反過來影響到補(bǔ)償，這就限制了征地后隨意改變用途情況發(fā) 生，避免了為減少支付補(bǔ)償而隱瞞征地用途的行為，維護(hù)了當(dāng)事人的利益。4. 逐步簡(jiǎn)化法律條文，方便大眾理解關(guān)于強(qiáng)制征購?fù)恋氐姆善鹪从?19 世紀(jì), 當(dāng)時(shí)為了促進(jìn)鐵路、運(yùn)河和其他關(guān)鍵性基礎(chǔ)設(shè) 施的建設(shè) , 首次制定并使用了征地法。此后又陸

19、續(xù)制定了大量的相關(guān)法律。目前，除了前述 幾項(xiàng)主要的法律外， 英國涉及土地強(qiáng)制購買的法律總共多達(dá) 550 多項(xiàng)。此外， 英國法律繁文 縟節(jié) , 通常是以英寸來衡量法律文本的厚度 , 一般百姓即使想查閱有關(guān)章節(jié)也往往被繁瑣的 法律條文纏得一頭霧水。 怎樣能夠保障法律的實(shí)施 , 維護(hù)百姓的利益呢， 在公眾的要求下 , 副 首相辦公室專門編寫出版了一套五冊(cè)的 “強(qiáng)制征購?fù)恋胤?”通俗讀本， 以方便群眾找到法律賦 予自己的權(quán)利和依法應(yīng)盡的義務(wù)。 第一冊(cè)是關(guān)于強(qiáng)制征地的程序 , 內(nèi)容包括為什么要制定 “強(qiáng) 制征購?fù)恋胤?”，誰能夠行使這些權(quán)力及取得這些權(quán)力的有關(guān)程序；征地部門如何實(shí)施上述 權(quán)力；你所擁有的

20、權(quán)利 , 抵制或影響法律程序的可能性等。 第二、三、 四冊(cè)分別是商業(yè)用地、 農(nóng)業(yè)用地和居住房屋擁有者或使用者的賠償條款。第五冊(cè)是有關(guān)緩和拆遷矛盾的方法。為了改革土地強(qiáng)制購買制度，英國政府成立了包括專家、政府官員和相關(guān)的其他人士組 成的顧問小組， 對(duì)土地強(qiáng)制購買的相關(guān)法律和程序進(jìn)行了系統(tǒng)的檢討， 結(jié)論之一就是土地強(qiáng) 制購買的程序需要簡(jiǎn)化。 另外根據(jù)強(qiáng)制征地涉及法律過多的問題， 顧問小組建議由英國法律 委員會(huì)準(zhǔn)備新的關(guān)于土地強(qiáng)制購買的立法文件， 通過合并和簡(jiǎn)化現(xiàn)有法律來建立統(tǒng)一的土地 強(qiáng)制購買程序和補(bǔ)償法律。5. 征地過程較長(zhǎng)、效率偏低英國強(qiáng)制購買土地的主要問題是征地過程較長(zhǎng)、效率偏低。目前英國的

21、征地程序比較復(fù) 雜。包括申請(qǐng)、發(fā)布通告、行政審批、補(bǔ)償商議、聽證、法律裁決等。此外，英國征地部門 通常還必須征用分散的、多種所有制的土地，將其合并為成片土地實(shí)施開發(fā)項(xiàng)目,所以開發(fā)部門需要與多個(gè)土地所有者打交道， 商議主要是賠償方面的有關(guān)征地事宜，涉及的法律較 多從而增加了征地的難度。 復(fù)雜的程序使得強(qiáng)制購買過程過長(zhǎng)和效率低下。 以建設(shè)一個(gè)大型 購物中心為例 , 獲得中央和地方兩級(jí)政府的批準(zhǔn)就需要四五年時(shí)間 , 從立項(xiàng)到建成平均需要 10 年左右的時(shí)間 , 有的長(zhǎng)達(dá) 16年。根據(jù) 2007 年國土資源部的赴英考察報(bào)告，目前英國強(qiáng)制 征購?fù)恋氐钠骄鶗r(shí)間是：高速公路征地需要9 年時(shí)間，規(guī)劃征地 6

22、年（英格蘭和威爾士），住宅征地 4 年，公用事業(yè)征地 3 年。六、啟示與借鑒1. 應(yīng)當(dāng)從法律上對(duì) “公共利益 ”的范圍明確界定我國憲法和土地管理法都規(guī)定， “國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定 對(duì)土地實(shí)行征收或征用并給予補(bǔ)償 ”。但沒有明確界定哪些建設(shè)項(xiàng)目用地是為了 “公共利益 ”， 哪些建設(shè)項(xiàng)目用地不是為 “公共利益 ”，“公共利益 ”成了一個(gè)高度抽象的概念。 部分地方政府 以地生財(cái)，不管是否為了公共利益的需要，都大量動(dòng)用征地權(quán)，造成土地征用后待價(jià)而沽， 或低價(jià)招商爭(zhēng)稅源， 因資金不到位而閑置土地， 造成土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。 據(jù)國土資源部概 算，目前我國土地征用后的利用率只占征地總數(shù)的

23、67%， 30%以上處于 “批而未征 ”、“征而未用 ”的狀態(tài)。根據(jù)全國土地利用總體規(guī)劃綱要（20062020），全國城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)共有閑置、空閑和批而未供的土地近2667 萬公頃（ 400 萬畝）。因此我國應(yīng)當(dāng)完善土地征用立法 , 從法律上對(duì) “公共利益 ”的范圍明確界定。2. 遵循市場(chǎng)原則 , 合理制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目。英國的土地征用補(bǔ)償以市價(jià)為基礎(chǔ)。實(shí)際上，目前,世界上大多數(shù)國家和地區(qū)對(duì)被征用土地的補(bǔ)償 ,都是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格或以市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)來確定的。而我國補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明顯偏 低，現(xiàn)行征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)主要是以種植主要農(nóng)作物的產(chǎn)量和產(chǎn)值來計(jì)算的， 且土地補(bǔ)償費(fèi) 和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過耕地

24、被征用前三年平均產(chǎn)值的30 倍。征地補(bǔ)償安置費(fèi)用在國有土地出讓總價(jià)款及征地成本中所占比重較低。據(jù)有關(guān)方面2007 年的調(diào)查，我國東部、中部、西部地區(qū)被征地農(nóng)民得到的土地補(bǔ)償和人員安置費(fèi)用占土地出讓總價(jià)款的比例分別為 16%、 18%、 12。這一因素使我國農(nóng)村征地產(chǎn)生較多的糾紛。征地補(bǔ)償按土地原有用途、使用產(chǎn)值倍數(shù)法確定補(bǔ)償費(fèi)用， 不符合土地估價(jià)原則， 也不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易規(guī)則。 我國應(yīng) 結(jié)合現(xiàn)階段基本國情 , 借鑒英國的做法 , 以市場(chǎng)作為基礎(chǔ) , 將土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗及建筑物、構(gòu) 筑物補(bǔ)償費(fèi)、 殘地補(bǔ)償費(fèi)等主要補(bǔ)償項(xiàng)目的補(bǔ)償價(jià)格參照當(dāng)前土地市場(chǎng)的價(jià)格, 充分體現(xiàn) “效率、公平 ”原則。此外，

25、征用農(nóng)村土地的土地補(bǔ)償費(fèi)用不僅要考慮土地的自然屬性，還要考慮土地的社會(huì) 屬性， 即土地在城市中的區(qū)位、 交通等因素； 安置補(bǔ)償費(fèi)用還要考慮征地給農(nóng)民帶來的就業(yè) 損失和生活福利損失， 考慮城市支持農(nóng)村、 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展的需要， 提高征地補(bǔ)償在本質(zhì) 上是讓被征地農(nóng)民享受城市快速發(fā)展帶來的經(jīng)濟(jì)效益。 應(yīng)堅(jiān)持同地同價(jià)的原則， 全面落實(shí)征 地區(qū)片綜合地價(jià)， 凡經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相近區(qū)域的土地， 即便是國家重點(diǎn)工程和大中型水利 水電工程征地， 其征地或建設(shè)用地補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)相同， 不因其用途、 規(guī)劃限制等因素而有所區(qū) 別。同時(shí)， 要逐步、適度提高對(duì)直接支付給被征地農(nóng)民的補(bǔ)償安置費(fèi)用在征地成本、 國有土 地出讓

26、綜合價(jià)款中的比例。3. 明確征地補(bǔ)償目標(biāo)，合理分配補(bǔ)償費(fèi)用英國征地補(bǔ)償?shù)哪繕?biāo)非常明確，考慮了各方面權(quán)利人的利益。我國在此方面還有許多不 足，征地補(bǔ)償?shù)哪繕?biāo)并清晰， 因而形成我國補(bǔ)償分配方面特有問題。 我國實(shí)行的是土地國家 所有和集體所有兩種所有制形式 , 由此可見集體是農(nóng)戶的 “代言人 ”。但現(xiàn)行法律對(duì) “集體 ”界 定模糊 , 補(bǔ)償目標(biāo)并不明確， 從而使少數(shù)村干部成為土地征用補(bǔ)償?shù)姆峙湔? 這就造成了失地農(nóng)民權(quán)益受損的客觀因素。 因此, 國家必須進(jìn)一步界定農(nóng)村土地征用補(bǔ)償?shù)氖找嬷黧w, 不僅能有效地保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益 , 也可以防止集體財(cái)產(chǎn)的流失。 同時(shí), 應(yīng)該切實(shí)理順各種費(fèi)用的去 向, 土地

27、補(bǔ)償費(fèi)交給所有權(quán)人即集體經(jīng)濟(jì)組織, 其如何分配由他們的組織委員會(huì)決定 ; 安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)給承包權(quán)人 , 以彌補(bǔ)其因不能再承包土地而蒙受的損失; 青苗補(bǔ)償費(fèi)則補(bǔ)償給青苗所有者。4. 征收流轉(zhuǎn)土地的補(bǔ)償在英國，征購租賃中的土地不僅向所有者補(bǔ)償，還應(yīng)賠償承租者的損失，并充分考慮到 租賃終止的各種情況， 分別予以補(bǔ)償。 從立法的角度體現(xiàn)了對(duì)租賃權(quán)的尊重和對(duì)承租人正當(dāng) 利益的維護(hù)。在中國，轉(zhuǎn)包、出租、互換、入股或轉(zhuǎn)讓等都是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的合法途徑，然 而中國現(xiàn)行法律中對(duì)征地導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)終止的賠償尚未有明確的規(guī)定。 因此，在征地改革與 立法調(diào)整中， 應(yīng)充分考慮征地涉及的土地流轉(zhuǎn)關(guān)系， 通過增加租賃權(quán)補(bǔ)償、 干

28、擾補(bǔ)償以及經(jīng) 營損失補(bǔ)償?shù)葍?nèi)容，切實(shí)保障土地流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)益。5. 補(bǔ)償考慮征地預(yù)期用途英國征地補(bǔ)償與土地預(yù)期用途有密切的關(guān)系，且征地后土地用途的改變將反過來影響到 補(bǔ)償，這就限制了征地后隨意改變用途情況發(fā)生， 避免了為減少支付補(bǔ)償而隱瞞征地用途的 行為，維護(hù)了當(dāng)事人的利益。中國征地補(bǔ)償對(duì)土地預(yù)期用途完全不予考慮，對(duì) “征而不用 ”， “征后改用 ”的行為缺乏應(yīng)有的制約， 此種缺失應(yīng)盡快從法律或政策上進(jìn)行補(bǔ)位。因此， 可建 立一種更靈活更完善的補(bǔ)償估價(jià)方式， 將部分補(bǔ)償價(jià)格與征地未來用途掛鉤， 以避免征地后 土地用途的隨意改動(dòng)以及當(dāng)事人利益遭受損失。6. 建立土地仲裁糾紛機(jī)構(gòu)。針對(duì)補(bǔ)償糾紛的問題 , 世界上許多國家 （ 地區(qū) ） , 除設(shè)立土地決策、 咨詢、執(zhí)行機(jī)構(gòu)外 , 還專 門設(shè)立仲裁機(jī)構(gòu)裁決征地者與土地所有者之間的爭(zhēng)議。如英國在土地強(qiáng)制征