物業(yè)的承接與驗收操作實務(wù)

1、物業(yè)的承接與查驗物業(yè)的承接查驗是以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的承接檢驗，是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)前必不可少的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)承接查驗的內(nèi)容在于物業(yè)的共用部分，業(yè)主產(chǎn)權(quán)擁有的物業(yè)、設(shè)施、設(shè)備、場地等專有部分不屬于承接查驗的范圍。在實際操作過程中，物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主委托的前提條件下，可以代表建設(shè)單位對移交給業(yè)主的物業(yè)進行承接查驗。物業(yè)查驗的內(nèi)容（一）相關(guān)資料物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時需逐項查驗接收的物業(yè)資料包括：竣工驗收資料:竣工圖（包括總平面布置圖和建筑、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；（1）建設(shè)工程竣工驗收證書；（2）建設(shè)消防驗收合格證；

2、（3）公共配套設(shè)施綜合驗收合格書；（4）供水合同；（5）供電協(xié)議書、許可證；（6）供氣協(xié)議書、許可證；（7）有線電視合格證；（8）通訊設(shè)施合格證；（9）電梯準(zhǔn)用證。機電設(shè)備資料:（1）機電設(shè)備出廠合格證；（2）機電設(shè)備使用說明書；（3）機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；（4）設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。（二）房屋建筑工程1房屋建筑工程建筑工程一般分為地基與基礎(chǔ)工程、主體工程、地面與樓面工程、門窗工程、裝飾工程、屋面工程等六個部分。物業(yè)的查驗重點在后四個方面的內(nèi)容，主要內(nèi)容具體如下：（1）主體結(jié)構(gòu)及外墻a主體結(jié)構(gòu)及附屬構(gòu)件符合設(shè)計和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求，沒有安全隱患；b外墻不滲漏，清潔、色澤基本一致，觀感好，不出現(xiàn)空鼓

3、、脫落、破損等問題，沒有安全隱患；c對涂料外墻要求不出現(xiàn)開裂、涂層剝落；對飾面板（磚）外墻要求墻面平整、接縫平直，板（磚）粘貼或安裝牢固，大理石外墻面不出現(xiàn)滲漿現(xiàn)象；對玻璃幕墻、金屬幕墻要求材料沒有損傷，幕墻與主體結(jié)構(gòu)連接的預(yù)埋件、連接件、緊固件必須安裝牢固，材料、配件沒有銹蝕和安全隱患，幕墻表面與主體結(jié)構(gòu)之間的連接節(jié)、變形縫、墻角的連接節(jié)點符合質(zhì)量要求；d外墻變形縫符合設(shè)計要求，進行了防水、防腐處理，不滲漏。(2) 屋面a隔熱（保溫）層完好、無裂縫；b屋面排水暢通、無積水、不滲漏；c出水口、檐溝、落水管、煙囪、抽氣道等安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏；d剛性防水層表面應(yīng)平整，不起砂，不起皮，不開裂

4、 ；涂膜防水層無裂紋、皺折、流淌、鼓泡和露胎體現(xiàn)象。（3）樓、地面a面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓，面層平整、不泛水、無明顯裂縫、脫皮、起砂現(xiàn)象；b飾面板（磚）樓地面的材料符合質(zhì)量要求，面層平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘貼牢固、色澤一致、無明顯色差；c木地面平整牢固、接縫密合、油漆完好光亮、色澤均勻，材料無腐蝕、蟲蛀現(xiàn)象，踢腳線表面光潔，接縫嚴(yán)密，高度一致；d首層地面無沉降、凹陷現(xiàn)象。（4）內(nèi)墻面a抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；b飾面板（磚）面層粘貼牢固，無缺棱掉角、無裂紋、無損傷、色澤一致，對縫砂漿飽滿，線條順直。(5) 頂棚、吊頂a抹灰面平整，面層涂料均

5、勻，無漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點、無滲水痕跡、無污漬；b吊頂總體平整，飾面材料表面潔凈、色澤一致，無翹曲、裂紋及缺損，壓條平直、寬窄一致，吊桿連接牢固，飾面板上的燈具、煙感器、噴淋頭等設(shè)備的位置合理，與飾面板的交接吻合、嚴(yán)密。(6) 公共衛(wèi)生間、陽臺a地面應(yīng)低于相鄰地面2公分左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏；b飾面磚地面沒有破損，材質(zhì)符合要求；c衛(wèi)生潔具已安裝，無損壞，使用正常，沒有滲、滴、漏和堵塞不通暢等現(xiàn)象。（7）門、窗a門窗開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全、位置準(zhǔn)確，尺寸符合設(shè)計要求，無翹曲變形；b門窗上的鎖或窗銷連接牢固、開啟靈活；c門窗上的玻璃安裝牢固、尺寸正確、無明顯刮花痕跡、無

6、損傷；d門窗上的壓縫條等附件與門窗結(jié)合牢固，無滲水現(xiàn)象；e木門窗做好了防火、防腐、防蟲處理，無腐蝕、蟲蛀現(xiàn)象，油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；f金屬門窗表面潔凈、平整、光滑，色澤一致，無銹蝕；大面應(yīng)無劃痕、碰傷；漆膜或保護層應(yīng)連續(xù)；推拉門窗必須有防脫落措施；g高檔裝飾門的裝飾完整。（8）樓梯、扶手、護欄a鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、無彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；b護欄、扶手安裝牢固，表面應(yīng)光滑，色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞；c樓梯及踏步無裂縫、無表皮剝落、無缺棱斷角，面層平整、無泛水現(xiàn)象，水泥面層不起砂，飾面板（磚）面色澤一致，無空鼓；d臺階、踏步無缺棱斷角、裂縫，水泥面層無空鼓、起砂

7、，防滑條完好、牢固。2公共配套設(shè)施物業(yè)常見的公共配套設(shè)施有：物業(yè)大門、值班崗?fù)?、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動中心（會所）、停車場（庫、棚）、游泳池、運動場地、物業(yè)標(biāo)識、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設(shè)施、信報箱等內(nèi)容。（1）物業(yè)大門、值班室a物業(yè)大門為永久性的，牢固、安全，關(guān)啟方便靈活；b室內(nèi)已進行裝飾裝修，供電、照明到位，北方地區(qū)供暖設(shè)施安裝到位。（2）圍墻a基礎(chǔ)牢固，無下陷、移位、裂縫；b墻體或墻柱與基礎(chǔ)無分裂、傾斜、扭曲；c飾面粘貼牢固、平整、接縫平直、，無缺棱掉角、無色差；d金屬部分焊接牢固、平整，油漆均勻無漏刷、無脫落，沒有銹蝕。（3）道路、廣場a地面平整，無空鼓、起砂、下陷、積水；b伸縮縫

8、順直，填補平整，無漏補；c路沿砌筑平直、整齊、穩(wěn)固，無裂縫，無缺損。（4）停車場（庫、棚）a地面平整，無起砂，無空鼓，無裂縫，無積水；b室內(nèi)查驗內(nèi)容參照上面“房屋建筑工程”的相關(guān)內(nèi)容；c標(biāo)識、警示牌、反光鏡安裝位置合理、牢固；d地面箭頭、線條清晰、順直；e消防、照明、排水、通風(fēng)等設(shè)施配套齊全，驗收合格，能正常使用；f停車場管理系統(tǒng)能正常使用。（6）物業(yè)標(biāo)識a主要出入口設(shè)有平面示意圖；b主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團及幢、樓層、單元（門）、戶門標(biāo)號標(biāo)識明顯；c標(biāo)識、警示牌清楚，安裝牢固，位置合理。（7）垃圾屋及中轉(zhuǎn)站a垃圾屋通水到位，水管安裝牢固，水閥開關(guān)靈活，無滴漏水；b建筑物裝飾面磚無空鼓、破損，門

9、開關(guān)使用靈活，密封性好；c地面平整，無起砂，無空鼓，無裂縫，無積水；d排水暢通無阻，溝底無斷裂，無積水，溝蓋板安裝平穩(wěn)、牢固。（三）共用機電設(shè)施、設(shè)備物業(yè)共用機電設(shè)施、設(shè)備查驗的常規(guī)內(nèi)容主要有：一、檢查設(shè)施設(shè)備竣工圖紙是否齊備，圖紙上的管線走向是否與實際管線走向相符。二、檢查設(shè)備說明書是否齊備，隨機配件、專用維修工具、專用鑰匙是否齊備。三、通過設(shè)備試運行了解設(shè)備的使用功能，觀察各儀表顯示參數(shù)，測聽設(shè)備運轉(zhuǎn)聲音是否正常，辨別設(shè)備運行時是否有異常氣味發(fā)出。四、采用儀表檢查設(shè)備的性能，如用兆歐表檢測電動機、電路的絕緣電阻。五、檢查所選用的管材、線材、設(shè)備是否是按國標(biāo)生產(chǎn)的合格產(chǎn)品，設(shè)備選用的是否是新

10、設(shè)備，防止出現(xiàn)翻新設(shè)備。對物業(yè)一般需要查驗的共用機電設(shè)施、設(shè)備和查驗的具體內(nèi)容如下：1室外電氣（1）控制柜:動力和照明控制柜安裝牢固，進出電纜電線走向規(guī)范，能防雨防潮，柜門安裝有鎖；（2）高壓進線電纜：電纜穿墻有防護管，能防雨水進入建筑物內(nèi)；（3）室外裝飾燈、庭院路燈、照明燈、航空障礙燈等燈具：燈具、燈座、燈桿的安裝符合設(shè)計要求，沒有損壞，沒有安全隱患，電線電纜穿管敷設(shè)，接頭制作規(guī)范，控制開關(guān)分區(qū)合理，燈具通電使用正常。2低壓配電設(shè)施：（1）配電房設(shè)施a配電柜帶負(fù)荷運行無不良噪音，儀器、開關(guān)、面板、導(dǎo)線無發(fā)熱破損現(xiàn)象；b母線螺絲緊固無松動，通電狀態(tài)下無放電閃烙現(xiàn)象；c接地線和零線安裝牢固，與電

11、纜線頭的連接確保牢固，接觸良好；d計量器具（包括電度表、電流互感器、電流表、電壓表等）精確度選擇合乎要求并能準(zhǔn)確讀數(shù)，電表安裝位置方便讀數(shù)。計量器具顯示讀數(shù)正常，三相電流基本平衡，功率補償在正常范圍；e各開關(guān)控制范圍、進出線標(biāo)識清晰，易長期保留；f電纜的選擇和敷設(shè)：電纜截面的選擇符合負(fù)荷要求，不同環(huán)境和位置電纜的敷設(shè)方式應(yīng)合乎要求；電纜頭的制作規(guī)范，安裝牢固；g配電柜內(nèi)應(yīng)保持整潔無雜物。（2）母線槽和電纜敷設(shè)a母線槽上方不能有任何水管通過，安裝位置濕度不超過規(guī)定要求；b母線槽應(yīng)架空安裝，承載支架牢固可靠；c插接箱于母線槽插接時接觸良好；d各部件螺絲緊固，鐵件無銹蝕；e電纜在強電井中豎向安裝時，

12、應(yīng)可靠固定在電井墻壁上。（3）電纜溝和電纜橋架a電纜溝清潔無積水，蓋板無缺損，蓋板連接處縫隙要小，以防老鼠、蛇等小動物進入；b電纜橋架安裝牢固，電纜在橋架內(nèi)走線規(guī)范，蓋板覆蓋嚴(yán)實。（4）電氣控制柜a電纜頭制作和柜內(nèi)配件、連接線安裝規(guī)范，電氣柜、柜內(nèi)元器件、配件沒有損傷、損壞；b導(dǎo)線走線規(guī)范，并有線碼標(biāo)識；c用電負(fù)荷與開關(guān)和電度表的選擇相匹配；d對于雙電源切換箱，雙電源能可靠切換，接觸器和開關(guān)無不良噪音；e指示燈指示準(zhǔn)確，轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)換功能正常。3電氣照明、插座裝置：（1）燈具、開關(guān)、插座等產(chǎn)品質(zhì)量和安裝質(zhì)量符合規(guī)范要求；（2）選用燈具符合環(huán)境場所要求，如事故照明必須采用白熾燈，發(fā)電機房應(yīng)采用防爆

13、燈等；（3）燈具、開關(guān)、插座的安裝應(yīng)安全、牢固、無損傷，安裝高度、位置等應(yīng)符合規(guī)定；（4）事故照明采用可自動切換的雙電源供電；（5）插座符合左零右火中間接地的要求；（6）燈具、開關(guān)、插座通電使用正常。4防雷與接地（1）避雷針（帶）、引下線及其接地裝置所選用的材料應(yīng)合乎要求；（2）避雷帶的安裝牢固，金屬連接部分沒有虛焊或虛接，金屬及連接點沒有銹蝕，進行了防腐處理；（3）接地保護的接地電阻一般不大于4歐姆，重復(fù)接地電阻不大于10歐姆；（4）避雷器運作正常，高壓配電柜及變壓器應(yīng)安裝避雷器進行保護，以防雷擊影響供電；（5）需要接地的裝置和設(shè)備都必須進行接地連接。5給排水、消防水系統(tǒng)（1）給水管網(wǎng)a管道

14、上無積塵，需要油漆的管道漆面光亮，無起皮、剝落現(xiàn)象；b管道材質(zhì)、管件符合產(chǎn)品質(zhì)量要求；c管網(wǎng)上管道、管件在使用前后均無跑、滴、漏、滲水現(xiàn)象；d管網(wǎng)安裝符合施工要求，沒有安全隱患，給水管材、附件及設(shè)備的安裝如管道、閥門、水表等易于檢修，管網(wǎng)上的焊接已做防銹處理，埋地管道已作防腐處理，屋頂管網(wǎng)應(yīng)與避雷帶連接牢固；e管網(wǎng)水壓試驗符合設(shè)計要求，不出現(xiàn)供水區(qū)域壓力過大或過小影響使用現(xiàn)象。（2）消火栓、噴淋水管網(wǎng)a消火栓配件齊全、完好，水帶已按要求盤掛于箱內(nèi)；b消防水在屋頂，首層的試射試驗時，水壓和揚程符合要求；c噴淋頭現(xiàn)場抽查試驗應(yīng)符合產(chǎn)品設(shè)計要求；d其它查驗內(nèi)容同5（1）之a(chǎn)、b、c、d內(nèi)容。（3）水

15、泵（包括生活水泵、消火栓泵、噴淋泵、加壓泵、排污泵）a水泵的選擇應(yīng)滿足管網(wǎng)所需水壓和水量的要求，并與電機功率相匹配；b至少設(shè)置一臺相同功率的備用水泵；c水泵軸與電機軸之間的同軸度、聯(lián)軸器間的間隙應(yīng)符合要求；d檢測電機相與相、相與地之間的絕緣電阻應(yīng)大于0.5兆歐；e水泵試運行無不正常噪音，無滲漏現(xiàn)象，軸承溫度正常，填料溫升正常，三相電流不超過額定值；f水泵控制設(shè)備工作正常，控制功能符合設(shè)計要求。（4）水池、水箱a水池、水箱外觀無裂縫，金屬整體式水池、水箱焊接良好，應(yīng)做好防銹保護，無銹蝕現(xiàn)象，水池、水箱防水層良好，無滲漏現(xiàn)象；b安裝內(nèi)外檢修爬梯，爬梯應(yīng)做防銹處理，檢修口防蟲網(wǎng)，應(yīng)有防銹蓋板并能上鎖

16、；c進水管、生活出水管、消防出水管、溢水管、排水管安裝位置應(yīng)合理，并設(shè)有通氣管及防蟲網(wǎng)；d水位自動控制裝置能有效控制水泵的啟動和停止，經(jīng)手動試驗動作可靠無誤；e水池、水箱及給水管網(wǎng)已應(yīng)做清洗、消毒。（5）室內(nèi)排水管網(wǎng)a做灌水試驗管網(wǎng)無滲漏，管內(nèi)無異物堵塞，排水通暢；b排水管網(wǎng)上的檢查口或清掃口設(shè)置合理，排水主管與水平干管連接處或附近必須設(shè)有檢查口；c污水、雨水管不能共用，以免造成混排或污水排入雨水管網(wǎng)；d屋頂排水管網(wǎng)的通氣帽（蓋）安裝牢固，無缺損；e公共場地地漏設(shè)置合理，地漏蓋齊全，應(yīng)做灌水試驗，排水通暢；f水平干管坡度符合設(shè)計要求； g其它查驗同5（1）之a(chǎn)、b、c、d內(nèi)容。（6）室外排水設(shè)

17、施室外排水設(shè)施常見的有：室外排水溝、排水渠、埋地排水管道、雨水井、污水井、雨水口、沉沙井、化糞池等。a溝、渠、井、池、管內(nèi)無建筑垃圾、淤積泥沙，進排水暢通，管道連接不出現(xiàn)錯位現(xiàn)象；b溝、渠、井、池內(nèi)壁已批蕩，無裂縫，較深的池、井內(nèi)有固定的檢修爬梯裝置；c溝、渠、井、池的蓋擱置平穩(wěn)，無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行；d管道上兩井之間的間距不超出設(shè)計和使用的要求，道路上的井蓋為承重井蓋，井蓋上的類別標(biāo)識清楚。7電梯（1）電梯啟動、運行和停止，轎箱無較大的震動和沖擊，無不良噪音，制動器能可靠制動；（2）運行控制功能完好，指令、召喚、定向等準(zhǔn)確無誤，聲光信號顯示清晰可靠；（3）減速器油的溫

18、度不超過60度，最高溫度不超過85度；（4）電梯平層的準(zhǔn)確度在允許的偏差范圍內(nèi)；（5）檢查電梯底坑坡度是否合乎要求，消防電梯底坑應(yīng)設(shè)置排水泵；（6）檢查每臺電梯各條鋼絲繩張力是否一致。8通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（包括有線電話，消防廣播、消防對講電話）（1）通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)屬于弱電系統(tǒng)，應(yīng)與強電分開走線，并穿鐵管或采用鐵線槽走線，以起到屏蔽的作用，避免受到干擾；（2）消防廣播和消防對講電話分布范圍和數(shù)量應(yīng)符合消防要求；（3）通話試驗話質(zhì)清晰，無嘯叫聲和其它雜音。9火災(zāi)報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)（包括火災(zāi)探測器，消防報警主機及聯(lián)動設(shè)施）（1）走線規(guī)范，有屏蔽裝置，線頭連接可靠并作有標(biāo)識；（2）通過消防報警主機,自動檢測各

19、報警回路是否暢通；（3）逐一試驗火災(zāi)探測器（包括煙感、溫感），消防主機能接到報警信號并準(zhǔn)確報警；聯(lián)動相關(guān)設(shè)備啟動。10排煙送風(fēng)系統(tǒng)（1）檢查排煙風(fēng)機、正壓送風(fēng)機風(fēng)管、各樓層風(fēng)閥、機房內(nèi)風(fēng)機的安裝是否符合規(guī)范要求；（2）啟動風(fēng)機，風(fēng)管和主機無不良震動和不良噪音；（3）檢測電機相與相、相與地之間的絕緣電阻應(yīng)大于0.5兆歐。11安全防范系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)的物業(yè)承接查驗的常見設(shè)施、設(shè)備有：電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對講與門禁系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、報警系統(tǒng)。安全防范系統(tǒng)是一個可以高度集成的控制系統(tǒng)，總體上可以簡單劃分為前端設(shè)備和控制室終端設(shè)備。（1）前端設(shè)備a設(shè)備安裝的位置合理、有效；b設(shè)備安裝牢固、整

20、潔、美觀、規(guī)范；c線纜連接的走向順直，無扭絞，接插件可靠，低壓電源線與信號線、控制線分開，視頻電纜一線到位；d通電檢查，設(shè)備工作正常，符合設(shè)計與產(chǎn)品的技術(shù)要求。（2）控制室終端設(shè)備a操作臺、機架安裝平衡、合理，控制設(shè)備安裝操作方便、安全，機柜、設(shè)備進行了接地并符合技術(shù)要求；b各類電纜引入線及線扎標(biāo)識明顯、牢靠；c通電檢查，設(shè)備工作正常，符合設(shè)計與產(chǎn)品的技術(shù)要求。12采暖和空調(diào)（1）采暖、空調(diào)管網(wǎng)a普通查驗內(nèi)容同5（1）之a(chǎn)、b、c、d內(nèi)容；b熱水采暖的管道應(yīng)采用普通鋼管，并應(yīng)有一定的坡度，閥門的型號、規(guī)格、耐熱強度和嚴(yán)密性試驗應(yīng)符合規(guī)定要求，管道保溫符合要求；c管道、通風(fēng)管道上手動、電動閥門，

21、防火排煙閥門啟閉靈活，開關(guān)過程中無滴漏和卡死現(xiàn)象；d管道、風(fēng)道安裝牢固，消音減震措施良好，運行時無震動和異響；e空調(diào)水管道、風(fēng)道保溫、防腐措施良好，運行中無滴水現(xiàn)象；f空調(diào)系統(tǒng)膨脹水箱、補水浮球閥設(shè)計合理、安裝位置準(zhǔn)確。（2）散熱器的驗收a翼片完好，脫落和變形數(shù)量不超過規(guī)定要求；b散熱器和管道之間的連接，必須是可拆裝的連接件；c散熱器及支架安裝位置應(yīng)正確，埋設(shè)平整、牢固。（3）鍋爐的驗收a鍋爐的型號、規(guī)格及水壓試驗結(jié)果必須符合設(shè)計要求；b鍋爐及附屬設(shè)備安裝前的混凝土基礎(chǔ)、標(biāo)高等應(yīng)符合設(shè)計規(guī)定；c鍋爐所排放的煙塵應(yīng)符合環(huán)保部門的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。（4）中央空調(diào)系統(tǒng)主機驗收a主機及膨脹水箱、冷凍泵、冷卻泵

22、的設(shè)計安裝位置合理科學(xué)；b主機試運行各儀表指示的參數(shù)正常，三相電流在額定范圍內(nèi)；c機組運行時制冷效果良好，冷凍水、冷卻水進出水溫差應(yīng)在規(guī)定范圍內(nèi)；d主機保溫層完好無破損。（5）水泵與5（3）查驗內(nèi)容相同。（6）冷卻塔a水塔安裝牢固，進出水平衡；b風(fēng)機運轉(zhuǎn)正常，噪音符合環(huán)保要求；c布水器安裝牢固、運轉(zhuǎn)正常；d塔體扶梯安裝牢固結(jié)實；e塔體、塔盤無開裂漏水現(xiàn)象。（7）風(fēng)機盤管和末端裝置a運行時制冷效果明顯，無異常響聲；b回風(fēng)百頁柵、出風(fēng)散流器無松動、脫落、變形現(xiàn)象；c溫控開關(guān)、電磁閥動作靈活可靠；d盤管風(fēng)機運行時無滴漏水現(xiàn)象。13電表、水表系統(tǒng)在物業(yè)承接查驗之前，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電公司、供水公司沒有

23、抄表到戶的電表、水表都要進行查驗和登記電表、水表的底度。若是遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)，還要查驗系統(tǒng)的運作情況。14設(shè)備房、井（1）設(shè)備房防水、防潮，通風(fēng)良好，有足夠的照明，應(yīng)配備滅火器，有應(yīng)急照明要求的設(shè)備房安裝有應(yīng)急照明燈；（2）電氣設(shè)備房室內(nèi)無水管穿過，有防鼠措施，有絕緣要求的設(shè)備房鋪有相適應(yīng)的絕緣墊；（3）設(shè)備房內(nèi)要求配備的工具齊全，并按要求懸掛好，操作說明和水、電氣示意圖應(yīng)按要求上墻；（4）設(shè)備房、井涉及建筑工程類的查驗內(nèi)容均按建筑工程相關(guān)查驗辦法實施；（5）設(shè)備井內(nèi)有照明、管、線、橋架過孔按要求進行了封堵。物業(yè)查驗的主要方法（一）觀感查驗觀感查驗是物業(yè)承接查驗的最主要的方法之一，是對查驗對象的外

24、觀及使用功能的檢查。觀感一般采取目視的方法，當(dāng)視力范圍不夠時，可以使用望遠(yuǎn)鏡，如查驗外墻的情況。（二）使用查驗使用查驗?zāi)苤苯訖z驗被查驗對象的安裝質(zhì)量和使用功能，直觀地了解其功能的符合性、質(zhì)量的可靠性和使用的安全性、舒適性等。建筑房屋建筑工程中的門窗和配套設(shè)施、設(shè)備基本上都需要通過使用查驗。（三）檢測查驗檢測查驗是通過儀器、儀表、工具等來檢測物業(yè)查驗對象是否符合質(zhì)量要求的檢查方法。常用的檢測工具有：直尺、卷尺、皮尺、鋼尺、塞尺、游標(biāo)卡尺、水平尺（儀）、吊錘線、溫度計、分貝儀、手拉彈簧秤、小錘、萬用表、鉗形表、歐表等。 在物業(yè)承接查驗過程中，檢測查驗主要方法有：手感查驗、測量查驗、敲擊查驗。手感查

25、驗的方式可以分為手摸、手扳，手摸可以檢查表面是否清潔、光滑，感受溫度等。手扳可以檢查安裝的牢固情況；測量查驗有尺寸測量、水平（坡）度測量、溫度測量、電壓、電流、絕緣測量、壓力測量、拉力測量等；敲擊查驗一般用專用小錘輕敲檢查對象表面，主要用來檢查墻體、地面的飾面物體粘貼情況、門窗框與墻體的結(jié)合情況、測聽物體是否存在隱蔽性的破裂。（四）實（試）驗查驗在物業(yè)承接查驗中的實（試）驗方法常見的有通水、封水試驗。通水試驗主要用于檢查排水管道的通暢情況，封水試驗主要用來檢查有防水要求的公共衛(wèi)生間、陽臺、露臺的滲漏情況。（五）遺留問題的處理對遺留問題提出整改意見和整改方法，劃清處理責(zé)任，明確整改時間。對重大質(zhì)

26、量問題在未解決之前不允許移交，對一般性問題，可以先行移交，但需明確承諾在約定的時限內(nèi)整改完畢，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 物業(yè)工程遺留問題的處理在承接查驗中發(fā)現(xiàn)的工程遺留問題一般是指從功能和安全上發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的工程質(zhì)量問題和配套完善問題。造成工程遺留問題的原因是多方面的。主要有：一、設(shè)計方面有設(shè)計方案不合理或違反設(shè)計安全規(guī)范造成的設(shè)計缺陷和工程質(zhì)量問題；二、工程施工方面有因施工單位偷工減料、不按施工規(guī)范施工或施工工藝不合理造成的工程質(zhì)量問題；三、驗收方面有驗收把關(guān)不嚴(yán)造成的工程質(zhì)量問題；四、采購方面有因材料供應(yīng)商提供的建材質(zhì)量問題帶來的工程質(zhì)量不合格、有欠缺；五、管理方面有因建設(shè)單位管理不善造成的工程

27、遺留問題；六、其它方面還有自然災(zāi)害等造成的工程質(zhì)量問題等。一、常見的遺留問題（一）物業(yè)資料資料不全、缺損，分冊零亂，資料不符，特別是有設(shè)計變更的沒有變更資料或資料不全，資料模糊不清有污損。（二）共用物業(yè)及房屋建筑工程1房屋建筑工程（1）本體結(jié)構(gòu)及外墻：外墻變形縫滲水、裂縫，涂料外墻起皮，色澤不一致，飾面板（磚）外墻出現(xiàn)空鼓，粘貼或安裝不牢存在安全隱患，外墻構(gòu)件存在安全隱患；（2）屋面：滲水，雨水大時排水不暢，積水、隔熱（保濕）層有損失，屋面附屬構(gòu)件安裝達不到標(biāo)準(zhǔn)；（3）樓地面：面層空鼓、不平整、泛水、裂縫。水泥地面起砂，飾面板（磚）有破損，材料達不到品質(zhì)要求；（4）內(nèi)墻面：面層不平整，涂料易污

28、易蹭，裂縫起皮，墻面臟，飾面板（墻）面層空鼓，缺棱斷角；（5）頂棚、吊頂：不平整，有破損，面層（板）有滲、污、霉點痕跡，飾面板接縫不嚴(yán)密，飾面板上燈具、煙感、噴淋頭等設(shè)施安裝位置不正確，燈具、煙感不牢固；（6）公共衛(wèi)生間、陽臺： 地面高度達不到要求，積水、倒泛水和滲漏；（7）門窗：安裝不正，不牢固，開啟不靈活，關(guān)閉不嚴(yán)，公共通道、門洞沒有設(shè)計門窗；（8）樓梯、扶手、護欄：樓梯裂縫踏步有損壞，防滑條脫落、翹曲，扶手、護欄表面不光滑、裂縫、翹曲，部分有損壞，油漆面層起皮掉色、色澤不一致。部分需要安裝扶手護欄的地方，存在安全隱患。2公共配套設(shè)施遺留問題（1）物業(yè)大門、值班室a值班室窗臺太高，不便于值

29、班操作；b門窗太小，看不到來往車輛和行人；c值班室位置不合理，不便于車輛出入的收費管理和人員出入登記；d沒有固定值班室，用臨時房代替，缺乏必要的工作條件，北方地區(qū)沒有防寒供暖設(shè)施。（2）圍墻圍墻太低，圍墻邊沒有排水口，大雨時基礎(chǔ)不牢固，出現(xiàn)下陷、移位、裂縫現(xiàn)象。（3）道路、廣場a因地面不平整而積水，甚至有空鼓、起砂、下陷的現(xiàn)象；b道路沒有伸縮縫或伸縮縫沒有用瀝青填補；c人行道地基沒有做處理，出現(xiàn)裂縫、下陷。（4）停車場（庫、棚）a地面沒有劃線和導(dǎo)向箭頭，有起砂、空鼓、裂縫和積水現(xiàn)象；b沒有安裝標(biāo)識、警示牌，轉(zhuǎn)彎處沒有安裝傾視鏡；c地下停車庫照明不好，排水不暢，沒有必要的消防設(shè)施和器材。（5）物

30、業(yè)標(biāo)識主要出入口沒有小區(qū)平面示意圖，房屋沒有棟號，樓層、單元（門）、戶門沒有標(biāo)識。（6）垃圾屋及中轉(zhuǎn)站a垃圾屋沒有通水到位，設(shè)施周圍未沖洗，供水設(shè)施不便控制；b排水不暢通，溝或地面有積水現(xiàn)象； c垃圾屋或中轉(zhuǎn)站沒有安裝門，不能封閉。（三）共用機電設(shè)施、設(shè)備1供電系統(tǒng)（1）配電柜灰塵多，里面遺留有小線頭、螺絲等雜物；（2）變配電房內(nèi)有給排水管道從上方通過；（3）電纜頭或電線頭制作過程中未搪錫；（4）控制用電線線頭未編號；（5）三相的相線、零線、接地線未按規(guī)定選擇電線顏色；（6）配電柜各開關(guān)供電區(qū)域未標(biāo)明確；（7）母線槽外表及電井灰塵多，母線槽外殼接地應(yīng)連接線螺栓；（8）配電柜、控制柜內(nèi)元器件安裝

31、不牢固，線頭沒有緊固。2給排水系統(tǒng)（1）竣工圖紙不全，圖紙上管道走向與實際管道走向不符，特別是地下管網(wǎng)；（2）水池、水箱未設(shè)置爬梯，透氣管、溢流管未安裝防蟲網(wǎng)；（3）水池、水箱未作防腐處理；（4）水泵、閥門通過除銹刷漆處理，以舊充新；（5）水泵上面橫穿管道，根本無法進行吊機檢修；（6）閥門安裝位置不符合規(guī)范要求，如閥體的一部門安裝在墻內(nèi)；（7）管道油漆有起皮、剝落、漏刷現(xiàn)象；（8）管道接頭、閥門的連接不牢固，有漏水現(xiàn)象；（9）止回閥、閘閥、蝶閥等閥門關(guān)閉不嚴(yán)，容易造成漏水。3消防系統(tǒng)（1）煙溫感系統(tǒng)外圍線路走線不規(guī)范，煙溫感少裝；（2）煙溫感線路有故障，造成部分不能報警；（3）消防控制線的線頭

32、未作編號處理；（4）應(yīng)采用屏蔽線的未采用屏蔽線；（5）風(fēng)機的風(fēng)口有雜物堵塞，風(fēng)閥機構(gòu)不靈活；（6）風(fēng)機安裝在室外的風(fēng)管未作防腐處理；（7）部分疏散指示燈不亮；（8）消防用電雙電源切換箱不能自動轉(zhuǎn)換電源，有的接觸器噪音大。3采暖和制冷（1）設(shè)備圖紙和設(shè)備說明書資料不全；（2）閥門不靈活，特別是電動閥門容易出現(xiàn)不動作現(xiàn)象；（3）管道保溫層破損或保溫效果差，造成管道上凝結(jié)冷凝水而滴水；（4）隱蔽工程如天花板上的管道閥門安裝不規(guī)范，未刷油漆或未作好保溫層；（5）操作開關(guān)失靈，特別是風(fēng)機盤管溫控開關(guān)失靈較常見。4電梯（1）圖紙資料不全，鑰匙移交不全；（2）導(dǎo)軌安裝不規(guī)范，造成電梯運行時晃動大；（3）消防

33、電梯底坑坡度設(shè)置不合理，底坑未安裝排水泵；（4）電梯鋼絲繩張力調(diào)整不符合要求。5安防系統(tǒng)6設(shè)備房、井（1）設(shè)備房通風(fēng)不良，不能正常防雨水，地下設(shè)備房有滲漏現(xiàn)象，有的缺少排水設(shè)施；（2）設(shè)備房沒有按要求配備應(yīng)急照明燈、消防滅火器、絕緣墊；（3）設(shè)備房、井沒有按要求安裝照明燈或型號不對，有的設(shè)備豎井的管線過孔沒有按要求封堵。二、處理程序與方法（一）收集整理遺留問題1首先收集所有的物業(yè)查驗記錄表，對還沒有查驗的物業(yè)安排人員繼續(xù)查驗；2對物業(yè)查驗記錄表內(nèi)容進行分類整理，將工程遺留問題登記到物業(yè)工程遺留問題統(tǒng)計表中；將整理好的工程遺留問題提交給建設(shè)單位或施工單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù)。（二）確認(rèn)處理方法工

34、程遺留問題整理出來之后，由建設(shè)單位或施工單位提出處理的方法，經(jīng)承接雙方確認(rèn)后進行整改。在實際工作過程中，物業(yè)管理企業(yè)可以在提出遺留問題的同時，還可以提出相應(yīng)的整改意見，這樣可以便于建設(shè)或施工單位對遺留問題進行整改。（三）跟蹤驗證物業(yè)工程遺留問題是否得到較好地解決，不僅要制定較好的整改措施，還要做好跟蹤驗證工作。1物業(yè)管理企業(yè)安排專業(yè)人員分別負(fù)責(zé)不同類別的工程遺留問題，在整改實施的過程中進行現(xiàn)場跟蹤，并為整改工作人員提供工作方便。2在實施過程中，發(fā)現(xiàn)整改方法不理想或行不通時，應(yīng)及時向整改工作人員提出，并告知建設(shè)單位，重新制定整改方法。3對整改完工的項目進行驗收，辦理驗收手續(xù)。對整改不合要求的工程

35、項目繼續(xù)督促建設(shè)單位或施工單位處理。（四）注意事項1在保修期內(nèi)發(fā)生保修范圍內(nèi)的工程質(zhì)量問題時，由建設(shè)單位填寫工程質(zhì)量修理通知書通知施工單位。2施工單位自接到通知之日起，最遲應(yīng)在質(zhì)量保證書中約定的保修時限內(nèi)到達現(xiàn)場與建設(shè)單位、業(yè)主或物業(yè)使用人確定返修內(nèi)容，盡快修理、整改，對發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位在接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達現(xiàn)場搶修。3施工單位非因特殊原因，未能在約定的時限內(nèi)到達現(xiàn)場維修，建設(shè)單位有義務(wù)再次通知施工單位限時維修，若施工單位再次違約，建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)在不提高工程標(biāo)準(zhǔn)的前提下，自行返修，或委托其他單位保修，所發(fā)生的全部維修費用由原施工單

36、位承擔(dān)，原施工單位不得提出異議。4保修完工后，由建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)或房屋所有人組織驗收。6在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成業(yè)主、物業(yè)使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，業(yè)主、物業(yè)使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位再向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方進行追償。7因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。 物業(yè)管理機構(gòu)更換后的承接查驗原物業(yè)管理機構(gòu)更換后的物業(yè)承接查驗與新建物業(yè)的承接查驗是兩個不同階段的物業(yè)承接查驗，其承接查驗內(nèi)容、重點都有很大差異。一、準(zhǔn)備工作（一）符合承接查驗條件此類物業(yè)的承接查驗不同于新建物業(yè)的承接查驗，它是物業(yè)已經(jīng)建好投入使用，并且實施了物業(yè)管理，在原有物業(yè)管理機構(gòu)退出后，新的物業(yè)管理企業(yè)進駐時進行的物業(yè)承接查驗。其物業(yè)的承接查驗必須在物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同，并同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同的情況下才具備承接查驗的條件。（二）成立物業(yè)承接查驗小組了解物業(yè)的基本情況，制定承接查驗方案。二、物業(yè)查