溫泉花園房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)評估

1、精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有溫泉花園房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)評估研究【摘要】本文在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)因素分解的 基礎(chǔ)上，采用專家打分法對溫泉花園房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)階段 的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了全面深入的風(fēng)險(xiǎn)評估研究。研究表明，本項(xiàng)目施 工建設(shè)階段所面臨的主要高風(fēng)險(xiǎn)因素有設(shè)計(jì)變更、不合理的技術(shù)方 案、施工索賠和材料價(jià)格的上漲等，需要項(xiàng)目單位加強(qiáng)設(shè)計(jì)交底和 圖紙會(huì)審、加強(qiáng)監(jiān)理制度及設(shè)計(jì)變更審查制度，以切實(shí)控制項(xiàng)目施 工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；專家打分法；風(fēng)險(xiǎn)評估；風(fēng)險(xiǎn)控制、引言近幾年來，d市積極

2、實(shí)施以政府為主導(dǎo)的大旅游發(fā)展戰(zhàn)略，將旅 游業(yè)作為市域經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)大力扶植。然而，在大力發(fā)展旅游業(yè) 的今天，僅有的觀光旅游是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的需要，如何延長游 客滯留時(shí)間，如何提高游客滯留率，成為深化旅游業(yè)發(fā)展的一個(gè)新 課題。在這一背景下，侏羅紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過五年的艱苦努 力，成功地在靈巖山下鉆探出了達(dá)到國家醫(yī)療標(biāo)準(zhǔn)的熱溫泉，提出 了溫泉花園房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，該項(xiàng)目將成為復(fù)式休閑旅游鏈條中的 重要項(xiàng)目，從而為“打造國際休閑度假第一城”加上一個(gè)厚重的砝 碼。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)是十分有必要的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估是指利用定性分析、定量分析等方法, 對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，從而計(jì)算出

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā) 生的概率及其后果的危害程度，據(jù)此對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行高、中、低的劃分, 以加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理1。其主要方法有：客觀估計(jì)概率法、盈虧平衡 分析法、專家調(diào)查法及敏感性分析法等2。本文擬將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估的相關(guān)理論及方法與溫泉花園房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目實(shí)際密切結(jié)合，對本項(xiàng)目施工建設(shè)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了全 面深入的風(fēng)險(xiǎn)評估研究，以切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)管 理，減少投資損失，提咼項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。二、項(xiàng)目概況本項(xiàng)目地處四川省西區(qū)，坐落在二王廟后山下，山清水秀，風(fēng)光 秀麗，園內(nèi)庭臺(tái)樓閣，小橋流水，古木參天，珍奇花木，西蜀院子, 典雅豪華，是的高擋消費(fèi)場所。同時(shí)，距經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的成都市區(qū)僅半 小時(shí)路程，周邊交通便利

4、，是成都居民假日休閑的首選和外地游客 的必游之地。本項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積78931.8平方米（約118畝），容積率1.14 , 建筑密度28.0%,綠化率38.7%,建筑總面積為109289.86平方米, 其中，地上建筑面積89757.86平方米，地下建筑面積19532平方 米，地下停車位512個(gè)，地上停車位290個(gè)。本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括：洋房住宅（6+1） 33003.46平方米，底層商鋪1141.1平方米，低層洋房（疊拼）23222.97平方米，商務(wù)樓4137平方米，酒店18598平方米，地下車位15492.7平方米。三、項(xiàng)目施工建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)因素分析在溫泉花園房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)階段所存在的

5、主要風(fēng)險(xiǎn)有 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)四類，各類風(fēng)險(xiǎn)因素具 體分解情況詳見圖134。圖1項(xiàng)目施工建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)分解圖四、項(xiàng)目施工建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)評估本文對本項(xiàng)目施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)評估主要采用專家調(diào)查法，為 此，分別從侏羅紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)展計(jì)劃部、工程部、成本 控制部、設(shè)計(jì)院等一些相關(guān)部門調(diào)派業(yè)務(wù)骨干，成立了專家小組5。按照專家的意見，對該項(xiàng)目施工建設(shè)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了集中評分，確定了各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重，結(jié)果詳見表1、表2、表3、表 4、表 5。表1項(xiàng)目建設(shè)階段各子風(fēng)險(xiǎn)因素判斷矩陣和權(quán)重項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)工期風(fēng)險(xiǎn)成本風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)1/21/41/30.096工期風(fēng)險(xiǎn)1/31/2

6、 0.160成本風(fēng)險(xiǎn)0.467質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)1/210.277< 0.1注：入（最大值）=4.03 c.i=0.01 r.i=0 c.r=0.0表2項(xiàng)目工期風(fēng)險(xiǎn)與各子風(fēng)險(xiǎn)因素的判斷矩陣和權(quán)重工期風(fēng)險(xiǎn)自然災(zāi)害承包商原因組織不協(xié)調(diào)權(quán)重自然災(zāi)害1 1/21/40.143承包商原因1/20.285組織不協(xié)調(diào)10.572注：入（最大值）=3c.i=0.0 r.i=0 c.r=0.0< 0.1精品文檔表3項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)與各子風(fēng)險(xiǎn)因素的判斷矩陣和權(quán)重成本風(fēng)險(xiǎn)施工條件變更世界變更材料價(jià)格上漲施工索賠權(quán)重施工條件變更1/31/2 1/2 0.122設(shè)計(jì)變更 30.424材料價(jià)格上漲1/2110.227施工索

7、賠 21/2 110.227注：入（最大值）=4.01c.i=0.003 r.i=0.58c.r=0.004 < 0.1表4項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)與各子風(fēng)險(xiǎn)因素的判斷矩陣和權(quán)重質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)人員素質(zhì)低材料不合格技術(shù)方案不合理設(shè)備故障權(quán)重人員素質(zhì)低11/31/51/30.078材料不合格311/310.290技術(shù)方案不合格5 313 0.432設(shè)備故障 3 11/310.200注：入（最大值）=4.04 c.i=0.01 r.i=0.90 c.r=0.016< 0.1表5項(xiàng)目技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)與各子風(fēng)險(xiǎn)因素的判斷矩陣和權(quán)重技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)建筑材料更新建筑材料升級安全事故生產(chǎn)力短缺權(quán)重建筑材料更新1 1/211/30.

8、141建筑材料升級1/20.263安全事故 11/2 11/30.141生產(chǎn)力短缺0.455注：入（最大值）=4.01c.i=0.03 r.i=1.12 c.r=0.004< 0.1按照上述各類風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重，將各位專家的打分進(jìn)行加權(quán)匯 總，就可以得到個(gè)來風(fēng)險(xiǎn)因素的總得分，并確定它們由高到低的風(fēng) 險(xiǎn)程度排序，以此來進(jìn)一步確定項(xiàng)目施工建設(shè)階段的高風(fēng)險(xiǎn)、中風(fēng) 險(xiǎn)和低風(fēng)險(xiǎn)。排序情況詳見表6。表6項(xiàng)目子風(fēng)險(xiǎn)因素總權(quán)重排序評價(jià)因素權(quán)重子因素 權(quán)值總權(quán)重 排序工期風(fēng)險(xiǎn)0.16 組織不協(xié)調(diào)0.573 0.092 5承包商原因0.285 0.046 9自然災(zāi)害0.143 0.023成本風(fēng)險(xiǎn)0.467設(shè)計(jì)

9、變更0.424 0.198 1施工條件變更0.122 0.057 7材料價(jià)格上漲0.227 0.106 3施工索賠0.227 0.106 3質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)0.277人員素質(zhì)低0.078 0.022材料不合格0.290.08 6技術(shù)方案不合理0.432 0.12設(shè)備故障0.20.055 8技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)0.096建筑材料更新0.141 0.014建筑材料升級0.263 0.025安全事故0.141 0.014生產(chǎn)力短缺0.455 0.044 10從表6中可以看出溫泉花園房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在施工建設(shè)階段的高 風(fēng)險(xiǎn)因素包括設(shè)計(jì)變更、不合理的技術(shù)方案、施工索賠和材料價(jià)格 的上漲；中風(fēng)險(xiǎn)因素包括材料的價(jià)格不合格、組織的

10、不協(xié)調(diào)和相關(guān) 設(shè)備故障；其他為低風(fēng)險(xiǎn)因素。根據(jù)此排序可以比較有針對性地制 定應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)劃，采取有效的防范風(fēng)險(xiǎn)措施。五、項(xiàng)目施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)控制對策分析(1) 加強(qiáng)設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審設(shè)計(jì)交底是指在施工圖完成并經(jīng)審查合格后，設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)文 件交付施工時(shí)，按法律規(guī)定的義務(wù)就施工圖設(shè)計(jì)文件向施工單位和 監(jiān)理單位做出詳細(xì)的說明。其目的是對施工單位和監(jiān)理單位正確貫 徹設(shè)計(jì)意圖，使其加深對設(shè)計(jì)文件特點(diǎn)、難點(diǎn)、疑點(diǎn)的理解，掌握 關(guān)鍵工程部位的質(zhì)量要求，確保工程質(zhì)量6。圖紙會(huì)審是指工程各參建單位(建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位) 在收到設(shè)計(jì)院施工圖設(shè)計(jì)文件后，對圖紙進(jìn)行全面細(xì)致的熟悉，審 查出施工圖中存在的

11、問題及不合理情況，并提交設(shè)計(jì)方進(jìn)行處理的一項(xiàng)重要活動(dòng)。通過圖紙會(huì)審可以使各參建單位特別是施工單位熟悉設(shè)計(jì)圖紙，領(lǐng)會(huì)設(shè)計(jì)意圖,掌握工程特點(diǎn)及難點(diǎn)，找出需要解決的技術(shù)難題并擬定解決方案,從而將因設(shè)計(jì)缺陷而存在的問題消滅在施工之前7。(2) 加強(qiáng)監(jiān)理制度對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，施工建設(shè)階段實(shí)行有效的工程監(jiān)理,能夠提高施工建設(shè)的質(zhì)量和效率，及時(shí)解決施工過程中出現(xiàn)的各種 問題。同時(shí)，還能對設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，顯 著提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，減小設(shè)計(jì)變更和不合理的可能性。(3) 嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更審查制度任何單位提出的設(shè)計(jì)變更必須經(jīng)過業(yè)主的許可，在詳細(xì)評估替代 方案的成本與收益后，由原設(shè)計(jì)單位認(rèn)可，方可進(jìn)

12、行設(shè)計(jì)變更。六、結(jié)語房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，隨著房地產(chǎn)業(yè)競 爭的日益激烈，開發(fā)商在施工建設(shè)階段必須對各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識(shí) 別及評估，以制定風(fēng)險(xiǎn)防范對策，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。本文研究雖然有 助于提高開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)損失的防范與控制，但 僅僅是提供了一種分析和解決問題的方法，在量化評估風(fēng)險(xiǎn)及處置 風(fēng)險(xiǎn)方面都有待進(jìn)一步深入探討。參考文獻(xiàn):1劉彬.淺析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào),2010(8):183-184.2唐燕.房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理探究j.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2010(1):45-46.3馮耀新.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素的分析j.廣東科技,2007(1):103-104.4張小芳,栗衛(wèi)東.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)影響因素分析j.山西建筑,2007(1):12.5 劉光富，陳曉莉.基于德爾