房地產(chǎn)成本控制方法研究

1、房地產(chǎn)成本控制方法研究房地產(chǎn)成本控制方法研究一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的作用（一）保證作用通過加強(qiáng)成本控制，可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用從空間和時(shí)間上進(jìn)行監(jiān)督和調(diào)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目成本中的偏差，并可以采用科學(xué)合理的方法予以更正，提高成本費(fèi)用的使用效率，進(jìn)一步保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的早日實(shí)現(xiàn)。（二）促進(jìn)作用在企業(yè)日常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，成本控制可以運(yùn)用系統(tǒng)工程的原理，計(jì)算、調(diào)節(jié)和控制各種費(fèi)用，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)過程中的薄弱環(huán)節(jié)，及時(shí)發(fā)掘由房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部潛力，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)機(jī)制，提高經(jīng)營(yíng)管理水平，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，加強(qiáng)成本控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有促進(jìn)作用

2、。（三）監(jiān)督作用房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是全方位、全過程的系統(tǒng)控制，加強(qiáng)成本控制可以很好監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的全過程，主管人員可以通過資料信息系統(tǒng)更好的反映出一些違法行為、浪費(fèi)行為，可以避免一些不必要的浪費(fèi)和違法行為。（四）協(xié)調(diào)作用房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)方面利益受成本控制水平的影響，同時(shí)相關(guān)物質(zhì)利益協(xié)調(diào)水平的高低也會(huì)影響財(cái)務(wù)成本控制。從企業(yè)成本目標(biāo)來看，由于一些客觀原因?qū)е略诰唧w的實(shí)施過程中會(huì)略顯不公平、合理。通過加強(qiáng)成本控制，可以協(xié)調(diào)好企業(yè)各方的利益，實(shí)現(xiàn)各個(gè)子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。二、房地產(chǎn)成本控制的管理方法（一）投資決策階段的成本控制管理方法1.引進(jìn)前期成本控制人才。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了提高成本控制管理水平

3、，要提高對(duì)前期成本控制人才的招聘，這樣才能不斷提高投資決策階段的成本控制管理水平，才能從源頭上提高投資決策階段的成本控制水平。2.建立成本控制機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在投資決策階段建立成本控制機(jī)構(gòu)，要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性的研究，成本組織機(jī)構(gòu)的成員主要由以下成員構(gòu)成：房地市場(chǎng)專家、房地產(chǎn)管理的造價(jià)工程師、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的技術(shù)人員。同時(shí)，為了理論聯(lián)系實(shí)際，也可以聘請(qǐng)高校教授來授課，這個(gè)機(jī)構(gòu)應(yīng)由善管理、知造價(jià)、懂技術(shù)的領(lǐng)導(dǎo)來負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)成本控制機(jī)構(gòu)的相關(guān)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)就會(huì)熟悉、了解資金的使用情況，銀行也可以明確開發(fā)項(xiàng)目的償債能力，堅(jiān)持安全貸款的原則，科學(xué)合理的確定貸款數(shù)額。通過成本控

4、制機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會(huì)合理安排資金，保證項(xiàng)目資金得到有效利用，防止項(xiàng)目資金得不到合理利用造成資金鏈斷裂的問題。（二）設(shè)計(jì)階段的成本管理方法1.做好技術(shù)經(jīng)濟(jì)的分析工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作是經(jīng)濟(jì)與技術(shù)對(duì)立統(tǒng)一的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和項(xiàng)目方案進(jìn)行比較選擇，有利于保證開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。其中，技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的主要工作內(nèi)容是在保證開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量和要求的基本前提下，適當(dāng)減少工程內(nèi)容，不用或者少用過多的材料，這樣就可以在保證項(xiàng)目工程質(zhì)量的情況下，降低開發(fā)項(xiàng)目的成本。2.采用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和設(shè)計(jì)招標(biāo)。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要有以下三種形式：設(shè)計(jì)招標(biāo)方式、指定承包方式、協(xié)商方式。設(shè)計(jì)招

5、標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從眾多中標(biāo)單位中選擇優(yōu)秀的單位來完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)可以使各個(gè)設(shè)計(jì)單位在公平的環(huán)境下競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從多種設(shè)計(jì)方案中選擇，提高了項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量，同時(shí)也可以有效防止行業(yè)之間的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。（三）招標(biāo)階段成本控制管理方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保證工程清單的正確性，要合理利用好簽訂合同的機(jī)會(huì)，用合同條款的方式約定具體對(duì)施工過程中的材料、人工等因素。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用以下兩種方法進(jìn)行招標(biāo)，即固定總價(jià)招標(biāo)和工程量清單招標(biāo)。其中，固定總價(jià)招標(biāo)的方式主要應(yīng)用在項(xiàng)目緊張的情況下，投標(biāo)單位承擔(dān)主要的風(fēng)險(xiǎn)，工程造價(jià)可以由招標(biāo)方控制，然而這種方法不利于反映某一個(gè)單項(xiàng)的造價(jià)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要從實(shí)際情況出發(fā)，在招標(biāo)階段選擇合理的成本控