房地產(chǎn)項目策劃復(fù)習(xí)題型版

1、名詞解釋整理1、 市場營銷的含義：概括而言是指一種在變化的市場環(huán)境中，旨在滿足消費者的需求、實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的商務(wù)活動的過程，包括市場調(diào)研預(yù)測、選擇目標(biāo)市場、產(chǎn)品銷售、提供服務(wù)等一系列與市場有關(guān)的企業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營活動。2、 房地產(chǎn)項目策劃的含義：是以房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，以客觀的市場調(diào)研、消費者心理行為分析和市場定位為基礎(chǔ)，以獨特的概念設(shè)計為核心，綜合運用營銷策劃理論與方法，按一定的程序?qū)ξ磥淼娘L(fēng)采開發(fā)項目進行既具創(chuàng)造性、又具操作性的策劃與安排。3、 位置的含義：主要是指樓盤的具體坐落方位，地塊的形狀和大小，樓盤的主要層面朝向和相鄰的其他房產(chǎn)狀況等。4、 規(guī)劃形態(tài)的含義：是指這一項目的具體建筑構(gòu)成

2、5、 營銷企劃的含義：狹義上的營銷策略，是指在工作進程中的任何一個節(jié)點，如何正確運用市場營銷的觀點，在可控制的范圍內(nèi)，配合長期戰(zhàn)略制定短期戰(zhàn)術(shù)，以便將短期內(nèi)的房地產(chǎn)銷售工作做到極至（最好）。6、房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義：就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、歸納和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究和預(yù)測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。7、容積率的含義：又稱建筑面積密度，是建筑的各層建筑面積總值和建筑基地面積的比值。8、綠化率的含義：項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。9、得房率的含義：是指套（單元）內(nèi)

3、建筑面積與套建筑面積的比率。10、面積配比和格局配比的含義：面積配比指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤的單元總數(shù)中各自所占的比例的多少。格局配比指的是二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤的單元總數(shù)中各自所占的比例的多少。11、主力單價的含義:是指所占建筑面積比例最高的單元所標(biāo)定的銷售單價，是判斷客戶定位的關(guān)鍵。12 、付款方式的含義：是房屋總價在時間上的一種分配，用于緩解購買者的付款壓力，擴大購買者的客戶層范圍，以提高樓盤的銷售率。13 、發(fā)展規(guī)劃的含義：是指當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)職能部門，為了實現(xiàn)一定時間內(nèi)城市的社會和經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間

4、布局和各項建設(shè)的綜合部署和具體安排。14 、房地產(chǎn)廣告的基調(diào)的含義房地產(chǎn)廣告的基調(diào)：是指與客源定位，產(chǎn)品定位和競爭定位相符的，帶有所處地域的時尚特征，糅和企劃人員的創(chuàng)意風(fēng)格，并且貫穿于房地產(chǎn)廣告設(shè)計和廣告實現(xiàn)始終的廣告表現(xiàn)的總體方針。15、售樓海報的含義：現(xiàn)場供售樓人員講解并且可給客戶帶回家研究的宣傳資料。16、廣告訴求點的含義：廣告所要表達(dá)的內(nèi)容的主題17、銷售順序的含義：指不同總價、不同格局和不同面積的銷售單元，在銷售時最先成交，其次成交，以及最后成交的前后順序如何。(更真實反映樓盤為市場接納的程度)18、房地產(chǎn)定價策略的定義：指如何根據(jù)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本和使用價值，應(yīng)對市場的反應(yīng)，進行合理的

5、價格組合，使利潤的實現(xiàn)和利潤的多少能夠控制在一個合理的時間和數(shù)量范圍之內(nèi)。論述題和技能題整理1、影響房地產(chǎn)營銷策劃的外部環(huán)境有哪些？請舉例說明怎么去利用和適應(yīng)這些變化的外部環(huán)境。(1)影響房地產(chǎn)營銷策劃的外部環(huán)境有：人口、經(jīng)濟、政策、市場、技術(shù)、行業(yè)管理(2)如何利用好外部環(huán)境：一、高預(yù)見性！二、把握先機！三、用足用活政策！四、規(guī)避不利因素，繞開陷阱！舉例：國土部僅僅發(fā)布“國十九條”十多個小時，國土部就重拳出擊。而各地方政府也紛紛開始執(zhí)行相關(guān)政策，提高開發(fā)商拿地門檻。(高預(yù)見性，把握買地先機)各地當(dāng)年的保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的

6、70%并嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。“自住性中小套型商品房既包括限價房，也包括普通商品房，但面積必須在90平米以下。”若客戶想買大戶型，可以買一套50平，一套60平做成復(fù)式(用足用活政策)預(yù)售制度：多層、高層要封頂才能預(yù)售，但是可以進行內(nèi)部認(rèn)購(規(guī)避不利因素)廣州6層以上要安裝電梯，但如果我建7層，上面兩層做復(fù)式，就免去裝電梯(規(guī)避不利因素)2、當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)到底出現(xiàn)了什么問題？原因是什么？問題：房價高原因：(1)剛性需求(2)投機(3)腐敗(4)房改£市場L政府(保障房沒跟上)(5)地方政府的土地財政3、作為一個營銷經(jīng)理需要掌握哪些專業(yè)知識和專業(yè)技能？為什么說營銷

7、經(jīng)理要會對建筑設(shè)計“說三道四”？（1）成為一個營銷經(jīng)理的基本條件（一）必須有牢固的市場觀念和基本的營銷知識（二）必須具有一定的專業(yè)技能和專業(yè)知識?1.一定的建筑設(shè)計知識；?2.一定的廣告創(chuàng)意制作知識和技能；?3.一定的法律法規(guī)知識。（三）必須具備豐富的業(yè)務(wù)實戰(zhàn)經(jīng)驗（2）為什么說營銷經(jīng)理要會對建筑設(shè)計“說三道四”？房地產(chǎn)這個產(chǎn)品包括地和房。在建筑設(shè)計階段，營銷經(jīng)理作用很大。建筑設(shè)計階段，建筑師關(guān)注建筑結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟性、合理性等，開發(fā)商考慮的是利潤，而只有營銷經(jīng)理和營銷人員關(guān)注客戶的需求，關(guān)注市場，從客戶和市場角度出發(fā)，使建筑本身、經(jīng)濟性、合理性和市場、客戶需求取得平衡。所以營銷人員必須具備一定的建筑

8、設(shè)計知識和一定的廣告創(chuàng)意制作知識和技能。（這是個人的概括，可以適當(dāng)再組織語言）4、結(jié)合原有廣州的實際情況，說說廣州頒布的發(fā)展規(guī)劃對新設(shè)立的四個區(qū)（包括蘿崗區(qū)、南沙區(qū)、新荔灣區(qū)、新越秀區(qū)）在房地產(chǎn)市場方面的影響。備注：這道題的答案挺難組織的，內(nèi)容參考一份word文檔，題目是穗地產(chǎn)逆市興奮行政劃分顛覆地產(chǎn)格局，里面有詳細(xì)解說。自己根據(jù)里面組織答案吧！09級給出的答案回答重點：1.定義一具體怎么影響一結(jié)合實例2 .交通線路的調(diào)整和興建3 .區(qū)域特性的設(shè)定和調(diào)整舉例：南沙，萬科白“府前一號”5000元/方一6300元/方一9000元/方在關(guān)于在南沙新區(qū)建設(shè)廣東省新行政中心的思考和建議中提出，將南沙建成

9、廣東省新的行政中心，把廣東省委、省政府的主要辦事機構(gòu)逐步遷至南沙，最終實現(xiàn)在那里行政辦公。5、假設(shè)你試一個營銷策劃經(jīng)理?，F(xiàn)想對五山花園附近原華農(nóng)水廠地塊進行開發(fā)。華農(nóng)房地產(chǎn)開發(fā)公司陳總要你向他陳述一下你的市場調(diào)研思路。然后根據(jù)這地塊的實際情況說明你的市場調(diào)研的重點有哪些？方法思路：點一線一面一體一點（一）點（1）產(chǎn)品分析（一是對樓盤的地理位置分析；二是對具體產(chǎn)品的分析；三是分析樓盤的公司組成）（2） 價格策略（單價、總價、付款方式）（3） 廣告策略（廣告基調(diào)、廣告訴求點，媒體選擇、廣告密度、廣告實施效果）（4）銷售執(zhí)行（具體業(yè)務(wù)安排、實際銷售結(jié)果，如什么房最好銷售，客戶群的消費特點）（二）線和

10、面（1） 區(qū)域分析（交通東線、區(qū)域特征、發(fā)展規(guī)劃）（2） 區(qū)域產(chǎn)品（3） 需求特征（人口數(shù)量、質(zhì)量、需求、購買力等一偏向消費者需求）（三）體（1） 政治社會（2） 經(jīng)濟因素（3） 行政法規(guī)（4） 國際狀況備注：這道題答題思路是這樣的，重點具體看自己強調(diào)的吧！6、請論述弗雷德里克.赫茲伯格的動機理論，并談?wù)勗摾碚搶τ诜康禺a(chǎn)營銷策劃的作用弗雷德里克.赫茨伯格動機理論-"雙因素理論”雙因素理論(滿意因素、不滿意因素)一木桶理論一均好性理論A:銷售商應(yīng)該盡最大努力防止影響購買者的各種不滿意因素。B：要仔細(xì)識別消費者購買商品的各種滿意因素和激勵因素，并對此加以研究。(防震防火)作用答案自己組織

11、7、從哪些方面分析交通線路的影響？他們又是怎樣影響房地產(chǎn)的？(1)是形成交通線路的本身所具有的物質(zhì)形態(tài)對周圍地塊的直接影響。(2)是由交通線路所帶來的人流、物流因數(shù)量、類別和質(zhì)量的差異給地域發(fā)展帶來的直接或間接的影響。(3)怎樣影響：自己思考。常識整理1、市場=人口+購買力+購買欲望2、房地產(chǎn)策劃四大工具：產(chǎn)品策劃、價格策劃、廣告策劃、銷售策劃3、商品房的合法性-五證房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證、國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證，簡稱“五證”其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，建筑工程施工許可證由市建委核發(fā)，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證由

12、市國土資源和房屋管理局核發(fā)。4、市場調(diào)研中的兩圖一表：兩圖：區(qū)域關(guān)系圖；基地位置圖。(2)一表：環(huán)境評估表。5、單價反映樓盤的地段與品質(zhì)，是判斷樓盤客戶地位的主要依據(jù)。總價反映的是目標(biāo)客戶群的選擇。6、有關(guān)得房率辦公樓：55%高層住宅：72%多層住宅：85%7、228F/2B(2棟一地上28層/地下2層)8、正常狀況下的施工進度表開工出地面結(jié)構(gòu)封頂竣工交房總計多層6F02個月2個月4個月8個月小高層18F/1B04個月5個月8個月17個月高層30F/2B(帶裝修)06個月8個月10個月24個月9、城市規(guī)劃如何影響房地產(chǎn)發(fā)展？(1)城市規(guī)劃決定了未來房地產(chǎn)的價值和有效利用程度(2)城市規(guī)劃決定了

13、土地供給方式和手段10、有關(guān)容積率多層：3.0高層：4.0-5.0超高層：7.0別墅：0.4獨棟別墅：0.311、文化影響消費者心理的途經(jīng)有哪些？影響消費者的消費觀念；影響消費者的消費習(xí)慣。12、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的兩個切入點（產(chǎn)品品質(zhì)）（1）產(chǎn)品“骨架”：是指單一空間的房型設(shè)計和室內(nèi)的功能規(guī)劃，以及由此而延伸至整個大樓或小區(qū)的面積（格局）配比，大樓內(nèi)部三維空間的設(shè)計、外觀造型（社區(qū)環(huán)境）和總體功能規(guī)劃等。（2）產(chǎn)品“肌體”：指整個大樓或小區(qū)中以滿足人們?nèi)粘Ｉ罨蚬ぷ餍枰母黜棛C能設(shè)施的全面配置。（備注：兩者的概念不用記）13、市場定價取決于市場競爭定位14、同一樓盤不同單元之間的差異由以下內(nèi)具因素組成：朝向差異、層次差異、邊間差異、景觀差異、面積差異、口彩差異15、市場景氣是市場競爭定價的最主要因素，而競爭地位則是市場競爭定價的品牌。16、50%取決于地塊的選擇，30%取決于產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計，20%取決于銷售執(zhí)行。廣告起著資源作用。印象中老師上課講過常識的點都在這了，有什么添加的歡迎補上來。這份復(fù)習(xí)資料的整理是按題型整的，是老師上課的時候講過的重點?？墒菑?fù)習(xí)不能只復(fù)這份資料，建議還是以ppt為