離婚房產(chǎn)分割——按揭房屋的分割問題

1、離婚房產(chǎn)分割按揭房屋的分割問題             按揭購房目前已成為比較普遍的購房方式，因按揭房屋權(quán)屬引起的糾紛也日益增加，特別是在離婚案件中，對于按揭房屋如何認定歸屬與分割，是老百姓比較關(guān)注的問題，易成為爭議焦點。由于中華人民共和國婚姻法（以下簡稱婚姻法）及相關(guān)司法解釋對此都沒有明確規(guī)定，目前司法實務(wù)界的認識也未統(tǒng)一，處理方式也不同。筆者擬就離婚案件中處理按揭房屋存在的問題作一粗淺的探討。 一、我國按揭房屋的發(fā)展歷史及現(xiàn)狀 “按揭”是金融行業(yè)的專業(yè)術(shù)語，“按揭”一詞是

2、從香港傳至我國大陸，系英文“mortgage“一詞的粵語音譯。1按揭制度源于英美法系的衡平法中物的擔保的一種類型。在英美法系國家，按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭受益人(通常是指提供貸款的銀行)作為還款的保證，按揭人通常繼續(xù)占有該財產(chǎn)，在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人。香港法的按揭制度與英美法系國家的按揭制度基本相同，只是香港的按揭存在廣義和狹義之分，廣義包括任何形式的抵押和質(zhì)押，而狹義的按揭則不包括抵押。雖然目前大陸的現(xiàn)行立法尚未出現(xiàn)“按揭”字眼，但實際上卻在某種程度上承認了“按揭”的存在，且大陸的按揭制度已對外來的按揭制度做了很大的改造，其主要特征是不轉(zhuǎn)移按揭物的所有

3、權(quán)。在我國的金融實踐中，習慣將銀行開展的“個人住房商業(yè)性貸款”業(yè)務(wù)稱為“按揭”，即一種銀行用其信貸資金向購買自用住房的自然人發(fā)放的自營性貸款方式。為了防范貸款風險，目前銀行主要開展的房屋按揭方式是貸款人所購房產(chǎn)及房產(chǎn)用地的使用權(quán)作為貸款抵押，同時以房屋出賣人或?qū)I(yè)的擔保公司提供保證擔保，貸款人在交付首付款后，采用分期償還貸款，其購房不足部分由銀行提供貸款。貸款人到期不能償還本息的，貸款銀行有權(quán)依其抵押物實現(xiàn)抵押權(quán)，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。二、離婚案件中按揭房屋糾紛的特點1、按揭房屋“形似神不似”在離婚案件中，很多人認為，夫妻一方出資按揭，房屋就是個人財產(chǎn)，夫妻雙方出資按揭，房屋就是夫

4、妻共同財產(chǎn)，或房屋產(chǎn)權(quán)證在結(jié)婚前取得房屋就是個人財產(chǎn)，在結(jié)婚后取得就是夫妻共同財產(chǎn)。在常人看來有諸多相似的這些按揭房屋糾紛，由于按揭房屋的借款人向銀行償還貸款的周期最長可達30年，履行按揭貸款合同的期限較長，辦理按揭手續(xù)開始支付房款的時間又有可能在婚前或婚后；簽訂房屋買賣合同和取得房屋產(chǎn)權(quán)存在較大的時間差，取得房屋產(chǎn)權(quán)的時間可能在結(jié)婚前、婚姻關(guān)系存續(xù)期間或離婚后；支付房款的資金來源不同等因素的影響，最后的處理結(jié)果有可能完全不同，故離婚案件中，按揭房屋應(yīng)區(qū)別為以下幾種情形：2、涉及的法律關(guān)系復雜從涉及到的法律關(guān)系來看，按揭房屋的法律關(guān)系也較為復雜，常涉及房屋出賣人與購房人之間的商品房買賣關(guān)系；銀

5、行與購房人（貸款人）之間的貸款關(guān)系；銀行與購房人之間的抵押擔保關(guān)系；銀行與房屋出賣人或其他專業(yè)的擔保公司之間的擔保法律關(guān)系，這四個法律關(guān)系即相對獨立又相互牽連。比如，離婚時，法院依據(jù)婚姻法關(guān)于共同財產(chǎn)和債務(wù)分割的規(guī)定，判決變更了房屋權(quán)屬人和還貸人，而根據(jù)中華人民共和國合同法（以下簡稱合同法）的規(guī)定，債務(wù)轉(zhuǎn)移需經(jīng)債權(quán)人同意法院判決后，銀行作為貸款合同的一方，以變更后的還款人不具備還款能力為由拒絕辦理轉(zhuǎn)按揭時，將導致法院的判決不能執(zhí)行。銀行還將喪失本應(yīng)享有的對還貸人資信、還貸資格的審查權(quán)，這不利于對銀行利益的保護，此種沖突目前實踐中還無合理的解決方案。而有的法院為了避免轉(zhuǎn)按揭問題，如判決原來由男方

6、償還貸款的債務(wù)由女方承擔，在不變更貸款人的前提下，由女方每月將男方應(yīng)償還的房款等額支付給男方，該判決方式雖然避免了執(zhí)行過程中需銀行配合辦理按揭的不便，但卻帶來了抵押權(quán)應(yīng)變更的新問題，如女方不主動辦理抵押登記手續(xù)，將會導致銀行的貸款處于一種未設(shè)擔保的的狀態(tài)，極大地增加了銀行的風險。3故在離婚案件中合理處理按揭房屋需要考慮如何有效保障按揭涉及到的各方的合法權(quán)益。3、處理時實際分割難從上表可看出，按揭房屋存在諸多情形，處理時還應(yīng)考慮多種因素，在離婚案件中往往成為財產(chǎn)分割的難點，而司法實踐中，由于沒有明確的法律規(guī)定，各地法院在法律理解和適用上存在見仁見智的情況，造成同一種情形，對其權(quán)屬認定往往也有諸多

7、不一致的地方，有時因為一個小細節(jié)，甚至有截然相反的結(jié)果，由于對房屋權(quán)屬認定不同，造成法院分割屬于夫妻共同財產(chǎn)的按揭房屋時操作也不同，這既不利于保護當事人的合法權(quán)益，也不助于維護法律尊嚴。三、離婚訴訟中按揭房屋處理涉及的幾個問題（一）約定了按揭房屋歸屬的房屋如何處理我國婚姻法規(guī)定了夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻對財產(chǎn)歸屬有約定且約定明確，離婚時，即使雙方對按揭房屋的處理有異議，只要能舉證證明雙方約定了財產(chǎn)歸屬，處理這類按揭房屋都較容易，直接按雙方的約定處理即可，約定房屋是個人財產(chǎn)就歸個人所有，約定房屋是夫妻共同財產(chǎn)就歸夫妻

8、共同所有。若雙方明確約定了歸一方所有的按揭房屋，另一方以自己所有的財產(chǎn)參與清償貸款，這并不改變房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì)，離婚處理財產(chǎn)時，該房屋為個人財產(chǎn)，剩余未還貸款是個人債務(wù)，對已歸還貸款中屬于另一方清償?shù)牟糠?，?yīng)當予以返還。約定了歸夫妻共同所有，即使一方實際沒有出資或出資很少，也不影響房屋權(quán)屬為夫妻共同財產(chǎn)的性質(zhì)。（二）按揭房屋的產(chǎn)權(quán)證書取得時間對認定按揭房屋權(quán)屬是否有影響在房屋買賣交易中，涉及債權(quán)變動和物權(quán)變動兩個法律事實、涉及到債權(quán)和物權(quán)這兩種基本的民事權(quán)利，當事人訂立買賣合同即在當事人之間建立了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)即在當事人之間發(fā)生了物權(quán)變動，買賣合同是房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的原因，房

9、屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)是買賣合同的履行結(jié)果。我國實行不動產(chǎn)登記制度，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。依法登記的房屋所有權(quán)受法律保護。房屋產(chǎn)權(quán)即房屋所有權(quán)，指擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門即登記機關(guān)向房屋產(chǎn)權(quán)人頒發(fā)的唯一合法的物權(quán)憑證，包括房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)共有權(quán)證（廣州、上海、北京、廈門、重慶等地已實行房產(chǎn)證與土地證兩證合一）。房屋共有權(quán)證書與所有權(quán)證書具有同等的法律效力。就按揭房屋而言，支付首付款、以銀行貸款支付剩余按揭款的行為都是購房方履行房屋買賣合同的行為，購房方取得房屋所有權(quán)的時間是房屋登記即房屋

10、產(chǎn)權(quán)證書上填發(fā)的時間。在離婚案件中，有幾種情形，根據(jù)取得房屋產(chǎn)權(quán)證的時間容易認定按揭房屋的權(quán)屬：1、雙方在結(jié)婚前共同出資購買房屋及結(jié)婚后以一方名義或夫妻雙方名義購買房屋，以按揭方式支付房款，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得房屋產(chǎn)權(quán)。結(jié)婚前雙方均認可以結(jié)婚為目的，共同出資購買的房屋，無論在結(jié)婚時房款是否付清，只要房屋產(chǎn)權(quán)在結(jié)婚后取得，均為夫妻共同財產(chǎn)。結(jié)婚后購買房屋，無論雙方結(jié)婚后實際為按揭房屋出資多少，只要沒有約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間及婚前財產(chǎn)歸各自所有，即便是以一方名義簽訂購房合同，也可視為家事代理，認定為夫妻雙方共同購房，在離婚前取得了房屋產(chǎn)權(quán)，房屋即為夫妻共同財產(chǎn)。這兩種情形，即使沒有辦理房屋共有權(quán)證

11、，在房屋產(chǎn)權(quán)證上只登記了一方名字，在離婚時都應(yīng)按夫妻共同財產(chǎn)來處理。2、結(jié)婚前，夫妻一方個人出資按揭支付了全部房款，并在結(jié)婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)。根據(jù)中華人民共和國婚姻法（下稱婚姻法司法解釋(一)第十九條“婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)?！?的明確規(guī)定，夫妻一方在婚前個人出資按揭，在婚前支付了全部房款，并在婚前取得以個人名義登記的房屋產(chǎn)權(quán)證，離婚時該房屋屬一方婚前個人財產(chǎn)，不能作為夫妻共同財產(chǎn)分割。3、結(jié)婚前，夫妻一方個人出資購買房屋，按揭支付了部分房款，結(jié)婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)。此種情況同上，因取得產(chǎn)權(quán)證的時間在結(jié)婚前，房屋也是婚前個人財產(chǎn)。不論結(jié)婚后是以

12、按揭的方式繼續(xù)以個人財產(chǎn)支付貸款，還是以夫妻共同財產(chǎn)支付貸款，或是部分以個人財產(chǎn)支付、部分以夫妻共同財產(chǎn)支付貸款，不論在離婚時，按揭款是否支付完畢，都不影響房屋權(quán)屬。離婚時房屋的所有權(quán)仍歸原購房方所有，若夫妻用共同財產(chǎn)還貸，只是在夫妻之間產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不改變房屋所有權(quán)的歸屬。結(jié)婚后夫妻共同支付的貸款總額應(yīng)作為共同財產(chǎn)之一加以分割，由享有所有權(quán)的一方予以返還；離婚后未償還的貸款仍是個人債務(wù)。上述情形，以結(jié)婚登記日為基點，房屋產(chǎn)權(quán)證在婚前取得房產(chǎn)歸個人所有，在婚后取得就是夫妻共同財產(chǎn)。但并不意味著房產(chǎn)證在婚后取得，該房產(chǎn)絕對屬于婚后財產(chǎn)。由于辦理新建房屋產(chǎn)權(quán)證書需房屋開發(fā)商向房地產(chǎn)部門提供齊

13、全的房屋前期資料；測繪部門根據(jù)上述資料進行實地測繪并繪制管理圖；據(jù)測繪的面積結(jié)果到房地局交易部門立契過戶；憑借買賣合同，房地房政部門審核后裝訂齊備的檔案并制證、發(fā)證。一般而言，整個過程大約需要3到6個月左右的時間。因有些開發(fā)商的前期資料不全、土地出讓金未交納齊、服務(wù)體系不完善、有的行政部門作業(yè)繁忙、二手房按揭貸款中房屋出賣人不配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等因素發(fā)證時間可能還有延緩。這就造成了一方以個人名義在婚前簽訂了商品房銷售合同，本應(yīng)在婚前取得產(chǎn)權(quán)證，有可能在結(jié)婚后才取得房屋產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)部門頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證是因申請的行政行為，另一方除有相反證據(jù)證明其對該房屋享有權(quán)利并申請登記為所有權(quán)人外，財產(chǎn)權(quán)益的歸屬在婚

14、前簽訂購房合同時就已經(jīng)確定，申請頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的一方，一般是最后房產(chǎn)證上記載的房屋所有權(quán)人，不能因他人因素造成發(fā)證時間延緩，不能因該房屋產(chǎn)權(quán)取得時間是在結(jié)婚后，而改變按揭房屋屬一方個人財產(chǎn)的性質(zhì)。在離婚時，購房方應(yīng)舉證證明上述客觀因素造成的產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)的延緩，法官在審理時也應(yīng)結(jié)合此因素考慮產(chǎn)權(quán)證取得時間對認定房屋產(chǎn)權(quán)的影響。（三）支付購房款的資金來源對認定房屋權(quán)屬是否有影響房屋產(chǎn)權(quán)證是證明房屋權(quán)屬關(guān)系的法定物權(quán)憑證，房產(chǎn)證上登記的所有權(quán)人應(yīng)為房屋產(chǎn)權(quán)人。但某些情況下，支付購房款的資金來源對房屋權(quán)屬是否有影響常引發(fā)爭議。1、實際出資購房，卻沒有登記為房屋產(chǎn)權(quán)人實踐中出現(xiàn)了一方以結(jié)婚為目的在婚前以個人財

15、產(chǎn)出資購房（包括支付按揭房屋首付款和分期還款），考慮到比如戀愛時關(guān)系很好或另一方辦理按揭方便，甚至可以享有政策優(yōu)惠等多種因素，購房合同是房屋出賣人與另一方簽訂，按揭款也是以另一方的名義向銀行支付，最后產(chǎn)權(quán)證上只登記了沒有出資或出資很少的另一方的名字，這種情況如何認定房屋權(quán)屬？在離婚時，沒有顯名的一方也可對房屋主張權(quán)利，要求確認其對房屋享有的分額，但負有舉證責任，需舉證證明結(jié)婚前雙方均認可所購房屋為共同所有，且與另一方共同出資，其對房屋的出資不是贈與或借款。若能舉證證明，雖然表現(xiàn)形式上是由另一方簽訂了購房合同，辦理按揭手續(xù)。則此類按揭房屋從客觀出資和主觀是所購房屋為共同所有房屋的角度考慮，也應(yīng)認

16、定為夫妻共同財產(chǎn)，同時對按揭貸款債務(wù)認定為夫妻共同債務(wù)。2、一方結(jié)婚前購買房屋，支付了部分房款（包括支付按揭房屋首付款和分期還款），結(jié)婚后以夫妻共同財產(chǎn)支付按揭款，且結(jié)婚后取得所有權(quán)若結(jié)婚后產(chǎn)權(quán)證登記為夫妻雙方所有，則可認定為結(jié)婚后雙方對房屋權(quán)屬已達成共識，明確約定了產(chǎn)權(quán)歸雙方共有，法院在審理離婚案件時按夫妻共同財產(chǎn)處理，分割時，對已還房款應(yīng)分為結(jié)婚前個人財產(chǎn)償還部分和夫妻共同財產(chǎn)償還部分處理，對未還房款按夫妻共同債務(wù)處理。若結(jié)婚后產(chǎn)權(quán)證登記為一方所有，此種情形，學術(shù)界及實踐中對房屋權(quán)屬認定爭議較大。第一種觀點認為，產(chǎn)權(quán)證若登記在一方名下，則該房屋仍為其個人財產(chǎn)。按揭貸款為其個人債務(wù)。結(jié)婚后配

17、偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì)。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，?yīng)當予以返還。第二種觀點認為，如果結(jié)婚后取得房屋所有權(quán)的，產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，均應(yīng)當認定為夫妻共同財產(chǎn)，離婚時作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。對于一方婚前支付的首期付款，由另一方返還一半；尚欠的貸款，作為夫妻共同債務(wù)，由雙方返還5第三種觀點認為，應(yīng)根據(jù)出資原則確認，房屋應(yīng)當屬于部分單獨所有（婚前一方個人財產(chǎn)支付部分），部分共同所有（婚后夫妻共同財產(chǎn)支付部分），具體比例按個人出資與夫妻共同出資的比例來確定。筆者支持第一種觀點。理由在于，物權(quán)具有無因性，物權(quán)發(fā)生變動同其發(fā)生變動的原因行為是相分離的。購房人簽訂購房

18、合同、支付首付款、以銀行按揭方式支付剩余房款（無論是結(jié)婚前一方以個人財產(chǎn)支付按揭款還是結(jié)婚后以夫妻共同財產(chǎn)支付按揭款），都是房屋所有權(quán)變動的原因行為，還不是物權(quán)，即使房屋交付或入住，購房人都只是取得使用權(quán)而非物權(quán)。因在結(jié)婚時，購房方還沒有實際獲得房屋的所有權(quán)，房屋還不是一方個人財產(chǎn)，故不存在第三種觀點中部分所有權(quán)的情況。房屋產(chǎn)權(quán)在結(jié)婚后登記，產(chǎn)生了物權(quán)變動的結(jié)果，但并不是說購房方在結(jié)婚前什么權(quán)利在都沒有，簽訂了購房合同，辦理了按揭手續(xù)，支付了部分房款，購房方已實際取得債權(quán)或物權(quán)期待權(quán)。若根據(jù)第二種觀點理解，房屋產(chǎn)權(quán)證只要在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得都應(yīng)歸夫妻共同所有，這就漠視了購房一方的物權(quán)期待權(quán)，不利于維護交易穩(wěn)定。結(jié)婚后取得了房屋產(chǎn)權(quán)，房屋應(yīng)歸購房方個人所有，至于結(jié)婚后夫妻共同償還按揭款的行為，屬于用夫妻共同財產(chǎn)償還個人債務(wù)的情況，形成了一種新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不影響對房屋權(quán)屬的認定。  （