房產(chǎn)工程部維修管理制度

1、房屋維修流程表一、目的為有計劃的對房屋進行維修，明確維修工作的方向和目標(biāo)，避免房屋修繕工作的盲印性，確保交房和使用過程中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題得到及時有效解決，為客戶提供滿意的住房和服務(wù)，達(dá)到業(yè)主“零”投訴。結(jié)合本單位實際情況，制定本管理辦法。二、適用范圍適用于公司所有開發(fā)的工程項目在保修階段的管理和維修工作。三、職責(zé)1、經(jīng)營部負(fù)責(zé)收集業(yè)主的保修，并及時告知物業(yè)公司。2、 物業(yè)公司負(fù)責(zé)收集、登記、整理業(yè)主的報修，并核實保修的情況，進行責(zé)任劃分，屬于我公司維修的， 填寫房屋維修聯(lián)系單，及時反饋工程部。3、工程部負(fù)責(zé)安排人員進行核實、維修、回訪工作。四、流程及要求（見房屋維修流程表）1、物業(yè)公司、經(jīng)營

2、部負(fù)責(zé)收集業(yè)主的報修，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)報修的整理和匯總，并對報修的問題進行現(xiàn)場查看并進行責(zé)任劃分。屬于保修范圍的，按要求填寫房屋維修聯(lián)系單，并在1日內(nèi)提交工程部；不屬于保修范圍的，告知業(yè)主，由業(yè)主自行處理。若業(yè)主自費請求維修，按表中流程執(zhí)行。2、 工程部接到房屋維修聯(lián)系單，對所保修的內(nèi)容進行登記，1日內(nèi)轉(zhuǎn)發(fā)維修負(fù)責(zé)人。3、 維修負(fù)責(zé)人接到房屋維修聯(lián)系單1日內(nèi)，對報修問題進行現(xiàn)場查看并核實（邀請業(yè)主、物業(yè)公司、工程部）。并在1-2日（一般問題1天，重大問題2日）內(nèi)編制施工計劃，提交工程部審核。不屬于保修范圍內(nèi)的，當(dāng) 面向業(yè)主和物業(yè)公司解釋清楚，并在1日內(nèi)書面告知物業(yè)公司，并提交工程部銷案。操作中應(yīng)

3、注意以下幾點：對質(zhì)量問題的判斷前后要一致。a、判斷質(zhì)量問題避免含糊，盡量避免二次以上到業(yè)主房屋中查看質(zhì)量問題，b、屬保修范圍的質(zhì)量問題，及時與業(yè)主溝通協(xié)調(diào)，約定維修時間，落實維修。C、較重大的質(zhì)量問題（如裂縫、滲漏）不要輕易下結(jié)論，待事后判斷準(zhǔn)確后答復(fù)業(yè)主，同時將質(zhì)量問題的 結(jié)論、維修方案告知業(yè)主，確認(rèn)后實施維修。e、屬業(yè)主裝修或使用不當(dāng)?shù)仍虍a(chǎn)生的質(zhì)量問題，應(yīng)及時取證，耐心解釋、溝通。4、工程部在收到維修方案 1日內(nèi)進行審批，并附帶意見。5、 方案確定后，維修負(fù)責(zé)人及時與業(yè)主溝通，并將維修方案告知業(yè)主，得到業(yè)主同意后，（流程中2、3情況的，應(yīng)該先收取工程款，在安排人員維修）安排人員進行維修，

4、并對整個返修過程進行監(jiān)控，確保返修的時效性和質(zhì)量，盡量減少客戶的投訴。6、完成房屋維修工作后，先由維修負(fù)責(zé)人自檢合格后，電話通知工程部，按照施工驗收規(guī)范組織驗收，驗 收合格則通知物業(yè)公司、業(yè)主委員會、業(yè)主最終復(fù)驗。9、業(yè)主復(fù)驗時對返修結(jié)果不滿意，則由維修負(fù)責(zé)人對業(yè)主不滿意原因進行分析，若查明返修結(jié)果符合施工驗收規(guī)范，則由物業(yè)會同維修負(fù)責(zé)人向業(yè)主溝通并做專業(yè)解釋；若查明返修結(jié)果確實同施工驗收規(guī)范有出入，組織施工人員重新返修，直至業(yè)主對返修結(jié)果確認(rèn)并最終在房屋維修聯(lián)系單上簽字認(rèn)可。10、驗收完成后2日內(nèi)，由維修負(fù)責(zé)人對已完成的維修項目進行統(tǒng)計，按照“項目維修實際費用與計劃對比 表”要求內(nèi)容填寫。同

5、 房屋維修聯(lián)系單”一并提交工程部備案。11、在驗收完成后5日內(nèi)，工程部按照“房屋工程維修回訪登記表”要求對已維修的業(yè)主進行回訪并登記。12、 違反上述規(guī)定時間或要求的，責(zé)任人處罰20元/次。五、附表1、房屋維修聯(lián)系單2、房屋維修登記表3、房屋維修處理報審表4、項目維修所需人工及材料計劃明細(xì)表5、項目維修實際費用與計劃對比表6、房屋工程維修回訪登記表屬于業(yè)主自費維修注： 屬于質(zhì)保期內(nèi)的維修屬于公共區(qū)域，需要動用維修基金房屋維修聯(lián)系單樓號：報修日期報修內(nèi)容：現(xiàn)場查看日期：現(xiàn)場查看及責(zé)任劃分情況：業(yè)主：聯(lián)系方式物業(yè)公司負(fù)責(zé)人：各方確認(rèn)：維修負(fù)責(zé)人：業(yè)主：業(yè)主委員會：物業(yè)公司：工程部：編號:所屬小區(qū):

6、注：本單一式四聯(lián)，第一聯(lián)物業(yè)存根，第二聯(lián)工程部登記，現(xiàn)場查看核實后，第三聯(lián)維修負(fù)責(zé)人，第四聯(lián)工程部保存。房屋維修聯(lián)系單樓號：報修日期報修內(nèi)容：現(xiàn)場查看日期：現(xiàn)場查看及責(zé)任劃分情況：業(yè)主：聯(lián)系方式物業(yè)公司負(fù)責(zé)人：各方確認(rèn)：維修負(fù)責(zé)人：業(yè)主：業(yè)主委員會：物業(yè)公司：工程部：編號:所屬小區(qū):注：本單一式四聯(lián)，第一聯(lián)物業(yè)存根，第二聯(lián)工程部登記，現(xiàn)場查看核實后，第三聯(lián)維修負(fù)責(zé)人，第四聯(lián)工程部保存。房屋維修處理報審表所屬小區(qū):編號：房 號:報修日期：處理方案（方案、時間、成本，可添加附頁）經(jīng)辦人:工程部意見:負(fù)責(zé)人:物業(yè)公司意見:負(fù)責(zé)人:業(yè)主委員會意見:負(fù)責(zé)人:業(yè)主意見:業(yè)主:第一頁共一頁物業(yè)安保培訓(xùn)方案為

7、規(guī)范保安工作，使保安工作系統(tǒng)化/規(guī)范化 最終使保安具備滿足工作需要的知識和技能，特制定本教學(xué)教材大綱。一、課程設(shè)置及內(nèi)容 全部課程分為專業(yè)理論知識和技能訓(xùn)練兩大科目。其中專業(yè)理論知識內(nèi)容包括：保安理論知識、消防業(yè)務(wù)知識、職業(yè)道德、法律常識、保安禮儀、救護知識。作技能訓(xùn)練內(nèi)容包括：崗位操作指引、勤務(wù)技能、消防技能、軍事技能。二.培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的2）職業(yè)道德課程的教學(xué)應(yīng)1）保安人員培訓(xùn)應(yīng)以保安理論知識、消防知識、法律常識教學(xué)為主，在教學(xué)過程中，應(yīng)要求學(xué)員全面熟知保安理論知識及消防專業(yè)知識，在工作中的操作與運用，并基本掌握現(xiàn)場保護及處理知識根據(jù)不同的崗位元而予以不同的內(nèi)容，使保安在各自不同的工作

8、崗位上都能養(yǎng)成具有本職業(yè)特點的良好職業(yè)道德和行為規(guī)范）法律常識教學(xué)是理論課的主要內(nèi)容之一，要求所有保安都應(yīng)熟知國家有關(guān)法律、法規(guī)，成為懂法、知法、守法的公民，運用法律這一有力武器與違法犯罪分子作斗爭。工作入口門衛(wèi)守護，定點守衛(wèi)及區(qū)域巡邏為主要內(nèi)容，在日常管理和發(fā)生突發(fā)事件時能夠運用所學(xué)的技能保護公司財產(chǎn)以及自身安全。2、培訓(xùn)要求1）保安理論培訓(xùn)通過培訓(xùn)使保安熟知保安工作性質(zhì)、地位、任務(wù)、及工作職責(zé)權(quán)限，同時全面掌握保安專業(yè)知識以及在具體工作中應(yīng)注意的事項及一般情況處置的原則和方法。2）消防知識及消防器材的使用通過培訓(xùn)使保安熟知掌握消防工作的方針任務(wù)和意義，熟知各種防火的措施和消防器材設(shè)施的操作及使用方法，做到防患