論物權(quán)法的統(tǒng)一登記制度

1、中華人民共和國(guó)物權(quán)法第十條明確規(guī)定國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，它是物權(quán)法中的重要制度。而目前我國(guó)尚未建立物權(quán)的統(tǒng)一登記制度，故有對(duì)物權(quán)法頒布后如何構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一登記制度進(jìn)行研究的必要。本文的體系分為三大部分，第一部就我國(guó)目前物權(quán)登記制度的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，從四個(gè)方面進(jìn)行說(shuō)明，揭示存在的弊端，凸顯構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一登記制度的必要性。第二部分著重研究現(xiàn)實(shí)中如何具體構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的統(tǒng)一登記制度，從六個(gè)方面進(jìn)行論述，闡述具體構(gòu)建和完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并提供一些個(gè)人的意見(jiàn)。第三部分是從三個(gè)方面探討政府如何應(yīng)對(duì)物權(quán)統(tǒng)一登記制度的措施，闡明物權(quán)統(tǒng)一登記制度的建立對(duì)依法行政的關(guān)系。關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)

2、狀登記制度構(gòu)建措施正文：于2007年10月1日起施行的中華人民共和國(guó)物權(quán)法以14個(gè)條文（第9條至第22條）的篇幅，確立了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一登記制度，為了實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)關(guān)系基本規(guī)則的統(tǒng)一、完善，為不動(dòng)產(chǎn)登記法的制定，提供了整體的框架和結(jié)構(gòu)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度能有效地解決糾紛，定紛止?fàn)?，保持社?huì)和諧穩(wěn)定，所以建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是意義重大而深遠(yuǎn)的。本文就我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀進(jìn)行分析，揭示存在的弊端，著重研究物權(quán)法施行后如何構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的統(tǒng)一登記制度。一、我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀我國(guó)目前關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)定主要是散見(jiàn)在各個(gè)單行的民事法律法規(guī)及一些司法解釋，主要有中華人民共和國(guó)土地管

3、理法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、國(guó)家土地局發(fā)布的土地登記規(guī)則和建設(shè)部發(fā)布的城市房屋權(quán)屬登記管理辦法等，這些立法分別規(guī)定了由不同的登記部門進(jìn)行土地登記或房屋登記的相關(guān)內(nèi)容和范圍。根據(jù)登記情況的不同，登記機(jī)關(guān)簽發(fā)不同類型的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。立法上雖然建立了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但這一制度究竟是登記生效主義還是登記對(duì)抗主義，法律法規(guī)并未明確：有的不動(dòng)產(chǎn)，如土地、房屋、海域等的登記屬于登記生效主義；有的不動(dòng)產(chǎn)如森林、礦產(chǎn)等的登記屬于登記對(duì)抗主義。從物權(quán)的登記效果來(lái)看，由于登記程序和管理體制的不同，容易造成了登記錯(cuò)誤或者重復(fù)、登記的成本高昂，登記效率低，重收費(fèi)輕公示，重部門利益缺乏公共效應(yīng)等現(xiàn)象?？傮w看來(lái)

4、，現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度在內(nèi)容、形式、體系和管理等方面不完善，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度尚未得到系統(tǒng)地建立。而且現(xiàn)行法規(guī)中的有關(guān)制度基本上說(shuō)不上完全是民法物權(quán)法意義上的制度。1分析不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀，其存在的主要問(wèn)題有：1、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一。如上所述，現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)立法主要分散在中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)土地管理法及中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例、國(guó)家土地管理局頒行的土地登記規(guī)則、中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法等法律法規(guī)中，其內(nèi)容不但散亂且多有矛盾。按照物權(quán)法公示原則、客觀公正原則的要求，現(xiàn)在法律法規(guī)的登記制度根本不能滿足依據(jù)物權(quán)法對(duì)物權(quán)交易進(jìn)行保

5、護(hù)的需要。2、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一。我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記分為房屋權(quán)屬登記、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記、林權(quán)登記等到權(quán)屬登記機(jī)關(guān)，涉及到的登記機(jī)關(guān)有房產(chǎn)管理部門、土地管理部門、林木主管部門、工商行政管理部門以及縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門等。登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一，以致登記規(guī)則的不一，如要求當(dāng)事人提供的材料、登記的時(shí)間、期限、適用的程序繁簡(jiǎn)等不相同；對(duì)不同的或者相同的不動(dòng)產(chǎn)登記適用的規(guī)則也不相同，有的需要審批才能登記，有的不需要審批而直接可以進(jìn)行登記，從而表現(xiàn)不同的物權(quán)登記效力，造成了諸多弊端。3、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬證書不統(tǒng)一。物權(quán)登記的權(quán)屬證書即由登記機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的事項(xiàng)而依法核發(fā)的

6、記錄著不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的證明文件。當(dāng)前，我國(guó)由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一，所核發(fā)的權(quán)屬證書不同：國(guó)土管理機(jī)關(guān)核發(fā)的是土地物權(quán)登記證書，房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)核發(fā)的房屋物權(quán)登記證書、林業(yè)管理機(jī)關(guān)核發(fā)的是林權(quán)證書，縣級(jí)人民政府核發(fā)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書等。這些法律依據(jù)不同、效力不同的權(quán)屬證書，對(duì)權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重了，影響了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范，從而引發(fā)了許多的不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)相互的利益爭(zhēng)執(zhí)。4、不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)責(zé)不清、工作效率低以及資源浪費(fèi)現(xiàn)象。例如房屋和土地分別由房產(chǎn)管理部門和土地管理部門進(jìn)行登記，當(dāng)事人在辦理房地產(chǎn)的事項(xiàng)中，不但增加了房地產(chǎn)交易的辦事環(huán)節(jié)，且直接導(dǎo)致房地產(chǎn)的權(quán)屬不清、出現(xiàn)雙重抵押、“一房二賣

7、”、交易程序復(fù)雜和交易成本增大，使得房地產(chǎn)交易的安全不能完全得到保障，已經(jīng)嚴(yán)重影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境的改善，不利于充分保護(hù)公民、法人和其他組織的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。從對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀的分析，現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是有許多弊端的：不利于當(dāng)事人對(duì)物權(quán)事項(xiàng)的登記，不利于當(dāng)事人和利害關(guān)系人查閱登記信息，不利于提高交易效率；容易造成房地分別抵押和房屋重復(fù)抵押的現(xiàn)象發(fā)生，不利于維護(hù)交易安全；容易出現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)困難，不利于提高登記機(jī)構(gòu)的工作效率，容易滋生腐敗行為；2不利于機(jī)構(gòu)的精簡(jiǎn)，造成人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)，形成了多頭管理的格局，行政干預(yù)過(guò)多，不利于維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，所以建

8、立完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是非常必要的。二、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的構(gòu)建物權(quán)法第十條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！边@是一條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度的原則性規(guī)定。但不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度“怎么統(tǒng)一”、“統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)是什么”，這些問(wèn)題，法律都沒(méi)有明確規(guī)定出來(lái)。3不動(dòng)產(chǎn)是指土地和土地上的定著物；所謂的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，就是指經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)國(guó)家專門登記機(jī)關(guān)將物權(quán)的變動(dòng)的事實(shí)記載在國(guó)家設(shè)計(jì)的專門簿冊(cè)上的事實(shí)或行為。4（一）、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的選擇及模式構(gòu)建我國(guó)物權(quán)的統(tǒng)一登記制度，首要的問(wèn)題的登記機(jī)關(guān)的確定。對(duì)于

9、由哪個(gè)部門作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記機(jī)關(guān)，筆者同意孫艷輝的觀點(diǎn)：應(yīng)當(dāng)從登記的性質(zhì)、效力和法律責(zé)任三方面來(lái)考慮。51、對(duì)于登記的性質(zhì)問(wèn)題。首先，從登記行為過(guò)程來(lái)看，由當(dāng)事人參與的僅是登記請(qǐng)求及登記申請(qǐng)兩部分，其次，從登記所產(chǎn)生的效力來(lái)看，登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為，其首要意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示及公信，任何人均可相信登記權(quán)利而為交易。再次，就登記制度而言，預(yù)告登記、異議登記、撤銷登記性質(zhì)上均為向法院提起的私法上之訴權(quán)，并且登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)登記錯(cuò)誤之賠償責(zé)任。所以，登記制度不僅有平等主體間的私權(quán)關(guān)系，而且還有國(guó)家管理的公權(quán)關(guān)系，其中貫穿著個(gè)人目標(biāo)與國(guó)家目標(biāo)的雙重價(jià)值。由此從立法上明確了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記行為

10、是一種行政確認(rèn)行為。62、對(duì)于登記的效力的問(wèn)題。有二種主張：登記要件主義和主張對(duì)抗主義。主張登記要件的認(rèn)為既便于實(shí)行又有利于明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系；主張對(duì)抗要件的認(rèn)為不影響物權(quán)的公示、公信的原則，與社會(huì)現(xiàn)實(shí)生活的相一致，有利于保護(hù)買受人的利益和降低交易成本，鼓勵(lì)交易。綜合物權(quán)法第十二條的規(guī)定，實(shí)際是采取以登記要件主義為原則，以登記對(duì)抗主義為例外，并附之以合同的方式變動(dòng)物權(quán)的立法模式。73、對(duì)于法律責(zé)任的問(wèn)題。物權(quán)法第二十一條第二款已經(jīng)規(guī)定登記機(jī)關(guān)民事法律責(zé)任承擔(dān)的方式：因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。這說(shuō)明登記是以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)、最

11、終以國(guó)家的公信力為不動(dòng)產(chǎn)的交易提供法律基礎(chǔ)的行為。如果由于登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)登記發(fā)生錯(cuò)誤，給當(dāng)事人造成財(cái)產(chǎn)損害時(shí)，當(dāng)事人有權(quán)獲得賠償，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的選擇不僅要符合不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的自身特性，還要使當(dāng)事人因登記錯(cuò)誤獲得賠償提供保障制度和可行措施。綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的選擇應(yīng)綜合登記的性質(zhì)、效力和法律責(zé)任三個(gè)方面的情況進(jìn)行考慮。筆者認(rèn)為，登記機(jī)關(guān)就要選擇既能實(shí)現(xiàn)國(guó)家的管理職能的部門，又能實(shí)現(xiàn)登記的獨(dú)立、公正、公開(kāi)、權(quán)威的和有能力承擔(dān)賠償責(zé)任的部門作為統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)。該機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)符合登記的本質(zhì)要求，充分發(fā)揮登記的功能，既能體現(xiàn)行政高效，又要便民、利民。進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)

12、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的選擇應(yīng)當(dāng)結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，從現(xiàn)有的行政機(jī)關(guān)中進(jìn)行選擇并整合。根據(jù)我國(guó)目前物權(quán)登記的現(xiàn)狀，短期內(nèi)完全實(shí)現(xiàn)包括城市房地產(chǎn)、農(nóng)村集體土地及村鎮(zhèn)房屋、林地等在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，確實(shí)有相當(dāng)?shù)碾y度。房屋和土地的權(quán)屬登記統(tǒng)一到一個(gè)機(jī)關(guān)，結(jié)合現(xiàn)有行政資源，可以考慮建立這樣的登記機(jī)關(guān)：1、將房產(chǎn)管理部門和土地資源管理部門撤并為“房屋土地資源管理局”，統(tǒng)一城鄉(xiāng)的房地權(quán)屬登記。這個(gè)模式，上海、重慶、廣州、深圳等地已先行一步了，實(shí)行房產(chǎn)、地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合一、權(quán)屬證書合一的制度，但并未為全國(guó)性基本法律所承認(rèn)。筆者認(rèn)為，國(guó)家應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)這個(gè)成功經(jīng)驗(yàn)，協(xié)調(diào)各有關(guān)部門，是可以在全國(guó)推廣應(yīng)用并建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)。2、將

13、城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房地權(quán)屬登記管理統(tǒng)一到房地產(chǎn)管理部門，將規(guī)劃區(qū)外集體土地上的房地權(quán)屬登記管理統(tǒng)一到國(guó)土資源管理部門。這樣，既避免了房地分管的弊端，同時(shí)又形成在農(nóng)地征收時(shí)的不同政府部門之間的有效權(quán)力制約，避免了國(guó)土資管理部門在經(jīng)營(yíng)城市與耕地保護(hù)上兩難選擇，有利于國(guó)家實(shí)施下一步征地改革。由政府兩個(gè)不同部門分別進(jìn)行管理，有競(jìng)爭(zhēng)才有比較，可以為完全實(shí)現(xiàn)物權(quán)的統(tǒng)一登記制度建立基礎(chǔ)。3、將房地產(chǎn)的管理職能與登記機(jī)構(gòu)的職能分離，在政府部門當(dāng)中設(shè)立獨(dú)立的房地產(chǎn)登記局。單獨(dú)設(shè)立房地產(chǎn)登記局，其優(yōu)點(diǎn)是和行政管理權(quán)脫鉤，有助于理順政府職能，有利于為將來(lái)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行準(zhǔn)備。缺點(diǎn)是設(shè)立新的行政機(jī)關(guān)與精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)的要求

14、相違背，必然增加人員編制，財(cái)政投入多，到將來(lái)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)時(shí)勢(shì)必困難重重。（二）、完善不動(dòng)產(chǎn)的登記程序不動(dòng)產(chǎn)登記是一種程序要求很高的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，物權(quán)法堅(jiān)持以人為本的立法精神，從便民、利民、為民的理念出發(fā)，確立了科學(xué)合理、方便規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則。如何完善不動(dòng)產(chǎn)登記程序，是物權(quán)法頒布后一個(gè)值得廣乏探討的問(wèn)題。1、不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的材料。物權(quán)法第十一條對(duì)登記申請(qǐng)材料作了原則性的規(guī)定：要求提交權(quán)屬證明、不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要的資料。綜合現(xiàn)在關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)，申請(qǐng)文件主要有：首先是申請(qǐng)書，申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)說(shuō)明申請(qǐng)人身份、登記類型、登記原因、標(biāo)的等；申請(qǐng)書宜由登記機(jī)關(guān)提供標(biāo)準(zhǔn)樣式，明晰表明當(dāng)事人應(yīng)該填寫的事

15、項(xiàng)和提供的證據(jù)，由當(dāng)事人按照提示進(jìn)行填寫和準(zhǔn)備。其次是證明文件，包括身份證明、物權(quán)來(lái)源證明、地上附著物證明，取得或變更物權(quán)的合同、契約、批準(zhǔn)文件等；第三是有關(guān)物權(quán)基本情況資料，如面積、界址、結(jié)構(gòu)等；第四是應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)公證程序的公證書；第五是法律規(guī)定的應(yīng)當(dāng)提交其它的文件，如授權(quán)委托書、法定代表人證明等。由于目前不動(dòng)產(chǎn)的登記沒(méi)有統(tǒng)一制度，所以申請(qǐng)文件也是沒(méi)有規(guī)范，格式不一，這有待于制定不動(dòng)產(chǎn)登記法進(jìn)行完善。2、不動(dòng)產(chǎn)登記審查的方式。物權(quán)法的第十二條對(duì)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)作出了規(guī)定，也是對(duì)審查制度作出了規(guī)定。該條首先規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的形式審查義務(wù)，同時(shí)也賦予了登記機(jī)構(gòu)在必要時(shí)的實(shí)質(zhì)審查權(quán)限，實(shí)質(zhì)上是有限的實(shí)質(zhì)審

16、查主義。8在什么情況下采用形式審查，筆者認(rèn)為，只要申請(qǐng)文件的表達(dá)沒(méi)有沖突，并與物權(quán)的真實(shí)性和合法性相互符合，則登記申請(qǐng)就能夠真實(shí)地反映不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因，或?qū)τ诮?jīng)過(guò)公證的物權(quán)登記申請(qǐng)文件，就可以審查通過(guò)登記。誠(chéng)然，該物權(quán)的證明內(nèi)容明顯違背法律強(qiáng)制性規(guī)定的除外。在什么情況下采用實(shí)質(zhì)審查的方式，就要視具體的情況而定。例如1、登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)有無(wú)管轄權(quán)；2、申請(qǐng)人或其代理人是否具有完全民事行為能力，主體資格是否適當(dāng)；3、登記申請(qǐng)的內(nèi)容是否與物權(quán)的變動(dòng)的證明文件的內(nèi)容吻合；4、登記義務(wù)人的權(quán)利是否與登記簿上的權(quán)利吻合；5、證明文件的關(guān)聯(lián)性、真實(shí)性與合法性等。實(shí)質(zhì)審查更能使登記的內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利相一致

17、，排除欺詐現(xiàn)象發(fā)生的可能，也有利于保護(hù)申請(qǐng)人的合法權(quán)益、強(qiáng)化登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感和登記的公示、公信功能。如何規(guī)范審查制度，需要不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)的指引。（三）、統(tǒng)一物權(quán)登記權(quán)屬的證書不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，是在我國(guó)實(shí)行統(tǒng)一登記制度后保證交易安全的不可或缺的重要配套制度。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的統(tǒng)一，可以方便權(quán)利人進(jìn)行登記，減輕權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，有利于市場(chǎng)交易的安全和效率。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)由統(tǒng)一的機(jī)關(guān)制作、頒發(fā)，并且具有統(tǒng)一的格式。建議統(tǒng)一稱為“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)證”，證書內(nèi)容可根據(jù)物權(quán)的具體類型進(jìn)行登記。這樣可以改變和防止目前權(quán)屬文書中的混亂局面，從而保障不動(dòng)產(chǎn)交易順利、安全、高效地

18、進(jìn)行。（四）、盡快完善預(yù)告登記、異議登記制度。現(xiàn)在的房屋交易多出現(xiàn)這樣的糾紛：甲預(yù)購(gòu)了一套期房，簽訂了合同并預(yù)付首期款，沒(méi)有辦理登記手續(xù)。而開(kāi)發(fā)商又把這套房賣給乙，并且房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)登記在乙名下。這時(shí)，盡管你與開(kāi)發(fā)商的這份合同是有效的，你可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，比如要求開(kāi)發(fā)商賠償損失，但是你對(duì)于那套房子就不能再擁有產(chǎn)權(quán)了。這個(gè)“一物兩賣”的違法現(xiàn)象在物權(quán)法中已建立了規(guī)則進(jìn)行規(guī)范，有待在實(shí)踐中完善。物權(quán)法確立了預(yù)告登記、異議登記制度。1、預(yù)告登記是指為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的，是將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。這種登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊類型。其本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)

19、求權(quán)具有物權(quán)的效力，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物的處分行為，具有對(duì)抗力。9 2、異議登記是指權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的正確性存在異議而向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，并將其異議在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中加以記載的過(guò)程。異議登記的作用并不是涂消或變更不動(dòng)產(chǎn)記載的事項(xiàng)，也不發(fā)生變更不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，而只是將有關(guān)利害關(guān)系人的異議記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，從而使不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)性受到質(zhì)疑，進(jìn)而對(duì)想交易該不動(dòng)產(chǎn)的人予以警示。10預(yù)告登記與異議登記制度給予實(shí)際權(quán)利人或者說(shuō)潛在權(quán)利人一定期間的權(quán)利保護(hù)，在實(shí)踐中具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記和異議登記制度可以一定程度理順相對(duì)混亂的房地產(chǎn)市場(chǎng)

20、管理，減少一些不必要的糾紛，防止不動(dòng)產(chǎn)交易中的出賣人“一物兩賣”，保護(hù)買受人的合理期待權(quán)利。而目前這兩項(xiàng)制度卻普遍沒(méi)有建立，不利權(quán)利人的物權(quán)保護(hù)與救濟(jì)。（五）、盡快建立登記錯(cuò)誤的賠償機(jī)制在農(nóng)村的山林權(quán)屬糾紛中，甲具有林權(quán)證，乙也有林權(quán)證。甲、乙所各自擁有的林權(quán)證所確定的權(quán)屬范圍有相當(dāng)一部分是交叉的。乙將兩個(gè)林權(quán)證上所交叉的范圍中的一些竹樹砍伐，甲以侵權(quán)之訴起訴法院，要求乙賠償。要解決本案，須搞清兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是甲是否侵權(quán)，另一個(gè)是甲能否從乙處得到賠償。而這兩個(gè)問(wèn)題的核心是涉及一個(gè)對(duì)登記錯(cuò)誤的應(yīng)如何處理的問(wèn)題。物權(quán)法第二十一條第二款已經(jīng)確定：因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任

21、。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。這就涉及到損害賠償責(zé)任的性質(zhì)、構(gòu)成要件、賠償范圍，以及訴訟的方式。11筆者認(rèn)為，對(duì)于物權(quán)登記損害賠償?shù)呢?zé)任定性及法律適用，應(yīng)當(dāng)視具體的錯(cuò)誤情況區(qū)別對(duì)待。1、物權(quán)登記的權(quán)利人、利害關(guān)系人確有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，這種錯(cuò)誤是由于登記機(jī)關(guān)自身的錯(cuò)誤，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)更正登記。登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)及時(shí)地糾正錯(cuò)誤，并承擔(dān)相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。如登記機(jī)關(guān)拒絕糾錯(cuò)或怠于糾錯(cuò)，給權(quán)利人、利害關(guān)系人造成損害的，可以對(duì)登記機(jī)關(guān)提起行政訴訟，要求法院撤銷錯(cuò)誤的登記，并承擔(dān)行政賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)因登記錯(cuò)誤先行承擔(dān)責(zé)任后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人提起

22、民事訴訟進(jìn)行追償。2、 由于登記申請(qǐng)人與登記機(jī)關(guān)共同過(guò)錯(cuò)造成登記錯(cuò)誤給他人造成損害的，受害人可以直接請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)行政賠償，法院應(yīng)追加造成登記錯(cuò)誤的人為第三人，判令第三人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，登記機(jī)關(guān)根據(jù)具體情況承擔(dān)連帶責(zé)任或份額責(zé)任，原告自身也有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)承擔(dān)部分民事賠償責(zé)任。3、 由于當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，登記機(jī)關(guān)根據(jù)審查制度的要求盡了謹(jǐn)慎審查義務(wù)也無(wú)法查明，給他人造成損害后果的，受害人可以向人民法院提起民事侵權(quán)訴訟，請(qǐng)求承擔(dān)民事賠償責(zé)任。（六）、亟需司法解釋的規(guī)范物權(quán)法所規(guī)定的物權(quán)登記規(guī)則，采取的是“宜粗不宜細(xì)”的原則，對(duì)各種物權(quán)的規(guī)則規(guī)定較少，有些應(yīng)當(dāng)規(guī)定的沒(méi)有規(guī)定，導(dǎo)致物權(quán)在具體執(zhí)

23、行起來(lái)會(huì)存在較多的問(wèn)題。12對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度來(lái)說(shuō),如1、不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)限分別是什么，2、申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)有哪些情況需要登記機(jī)構(gòu)進(jìn)一步進(jìn)行證明，3、不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)要記載哪些內(nèi)容，4、登記機(jī)構(gòu)在什么情況不予登記，5、預(yù)告登記的適用范圍是什么，6、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書如何進(jìn)行換發(fā)和補(bǔ)發(fā)等等。這些不足的問(wèn)題，亟需最高人民法院盡快出臺(tái)相關(guān)的司法解釋進(jìn)行補(bǔ)充規(guī)范，使物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在實(shí)踐中的可操作性增強(qiáng)，以保證不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的統(tǒng)一登記制度現(xiàn)實(shí)生活中能有效實(shí)施。三、政府應(yīng)對(duì)物權(quán)統(tǒng)一登記制度的措施物權(quán)的統(tǒng)一登記制度不僅是保護(hù)人民群眾財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律制度，也是規(guī)范行政機(jī)關(guān)公權(quán)力行使的重要法律制度。建立

24、物權(quán)的統(tǒng)一登記制度，政府就更加要尊重物權(quán)、保障物權(quán)。在新的形勢(shì)和條件下，政府應(yīng)當(dāng)采取一些的應(yīng)對(duì)措施，提高依法行政的效率。（一）、政府如何應(yīng)對(duì)登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一。首先調(diào)整機(jī)構(gòu)設(shè)置，進(jìn)行機(jī)構(gòu)改革。從目前的物權(quán)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一的呼聲來(lái)看，很可能是統(tǒng)一到現(xiàn)有的部門中。這就意味著一方面某些登記機(jī)構(gòu)被撤消，另一方面履行登記職能的機(jī)構(gòu)任務(wù)加重，規(guī)模擴(kuò)大，人員增加。涉及到各個(gè)登記部門的利益格局、人員增減等問(wèn)題，這將是一艱難的利益選擇過(guò)程。要求樹立大局觀念，提高認(rèn)識(shí)，充分協(xié)調(diào)，密切配合，確保物權(quán)統(tǒng)一登記制度改革的順利進(jìn)行。其次分清管理與服務(wù)職能，樹立服務(wù)觀念。相對(duì)統(tǒng)一的物權(quán)登記機(jī)關(guān)建立以后，在機(jī)關(guān)內(nèi)部，仍然存在管理職能與登

25、記服務(wù)職能的區(qū)分和行使的問(wèn)題。從現(xiàn)在政府工作的方向出發(fā)，應(yīng)當(dāng)積極轉(zhuǎn)變觀念，切實(shí)從管理型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變，從被動(dòng)管理向主動(dòng)服務(wù)轉(zhuǎn)變，分清管理職責(zé)和登記職責(zé)，管理部門和登記部門既是各司其職，又要相互配合。第三是完善登記設(shè)施，確保信息暢通。不管物權(quán)的登記工作統(tǒng)一到哪個(gè)部門，從便民、高效的服務(wù)理念出發(fā)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)完善所需的硬件和軟件設(shè)施，保持良性運(yùn)轉(zhuǎn)。充分利用網(wǎng)絡(luò)資源，保證信息的暢通，提高效率和減少失誤。（二）、政府如何應(yīng)對(duì)物權(quán)登記的審查制度。物權(quán)法確立有限的實(shí)質(zhì)審查主義，對(duì)政府的法制工作帶來(lái)的挑戰(zhàn)，其表現(xiàn)為：一方面要求談化物權(quán)登記行為的行政色彩，以物權(quán)法確定的形式審查為主，要求登記機(jī)構(gòu)對(duì)自己的

26、管理者和登記者的身份加以明確區(qū)分，不能混同。另一方面登記機(jī)構(gòu)的工作人員不僅要掌握形式審查和實(shí)質(zhì)審查的界限所在，還要弄清在何種情形下應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查以及如何進(jìn)行。這一切就要求登記機(jī)構(gòu)及人員進(jìn)行比較深入系統(tǒng)的物權(quán)法理論和業(yè)務(wù)科知識(shí)的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，保證在實(shí)踐中正確、靈活適用。（三）、政府如何應(yīng)對(duì)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任。物權(quán)登記機(jī)構(gòu)對(duì)錯(cuò)誤的登記行為要承擔(dān)賠償責(zé)任。為了應(yīng)對(duì)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)采取一等系列應(yīng)對(duì)措施：首先應(yīng)當(dāng)建立職業(yè)資質(zhì)準(zhǔn)入制度，把好人員地素質(zhì)關(guān)。其次是加強(qiáng)登記隊(duì)伍的培訓(xùn)，提高登記人員的素質(zhì)和登記質(zhì)量。第三是規(guī)范登記程序和工作流程，減少登記過(guò)程錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)。第四是建立錯(cuò)誤登記的賠償基金，增加投保登記責(zé)任險(xiǎn)。第五是充分利用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，加強(qiáng)信息共享，避免和減少登記