商業(yè)地產(chǎn)自主招商與代理招商優(yōu)劣勢(shì)分析

1、1、?凱旋門?工程全案自主運(yùn)作流程及商業(yè)代理公司全程代理運(yùn)作流程進(jìn) 行根本工作流程比對(duì)：2、商業(yè)工程運(yùn)作的主要內(nèi)容及流程闡述：1、市場(chǎng)調(diào)研分析2、商業(yè)分析3、商業(yè)定位4、功能布局及業(yè)態(tài)組合5、主力店談判6、規(guī)劃設(shè)計(jì)7、招商及營(yíng)銷方案制定8、招商營(yíng)銷工作實(shí)施9、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理3、自主招商 所述內(nèi)容只針對(duì)我司?凱旋門?商業(yè)工程3.1、是由開發(fā)商自行組建招商團(tuán)隊(duì)，確定招商目標(biāo)開展招商業(yè)務(wù)。在公司 擁有完善的自主招商體系架構(gòu)里， 招商階段作為工程自主招商運(yùn)作體系中一個(gè)至 關(guān)重要的環(huán)節(jié)， 但并不是工程自主招商運(yùn)作過(guò)程中的唯一環(huán)節(jié)， 自主招商過(guò)程中 所涉及的規(guī)劃設(shè)計(jì)人員，籌劃人員，招商人員，商管人員相互協(xié)作

2、，互相配合， 共同完成自主招商工作。針對(duì)我司人員商業(yè)體系架構(gòu)，及工程情況，自主招商需先行組建工程運(yùn)作 過(guò)程中必要的商業(yè)人員研策人員，招商人員 ，人員應(yīng)按時(shí)到位，防止影響項(xiàng) 目規(guī)劃方案、 招商方案等材料的制定及商業(yè)資源的收集和推進(jìn)， 從而影響招商進(jìn) 度及招商周期。3.2、自主運(yùn)作招商，其優(yōu)勢(shì)在于：1人員統(tǒng)一管理及調(diào)配；2直接面對(duì)客戶，全面掌握客戶真實(shí)需求、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格等信息，及時(shí)調(diào) 整自己的招商戰(zhàn)略，對(duì)日后經(jīng)營(yíng)管理打好根底；3能夠?qū)φ猩坦?jié)奏和價(jià)格走向進(jìn)行有效的控制?？梢约皶r(shí)調(diào)整招商節(jié) 奏，使節(jié)奏有條不紊，使商業(yè)內(nèi)的業(yè)態(tài)組合得到有效合理的搭配， 同時(shí)招商價(jià)格也做到靈活多樣，及時(shí)調(diào)整；4控制資金本錢。3

3、.3、其劣勢(shì)在于：1組建商業(yè)團(tuán)隊(duì)的人員招聘進(jìn)度， 招商隊(duì)伍在短時(shí)間內(nèi)難以整合完備， 相關(guān)人員專業(yè)度無(wú)法保障；2品牌及商戶資源的數(shù)量及轉(zhuǎn)化率；3工程運(yùn)作執(zhí)行過(guò)程及招商過(guò)程的推進(jìn)速度；4缺乏招商完成后工程后期管理及運(yùn)營(yíng)能力。4、委托招商 所述內(nèi)容只針對(duì)我司?凱旋門?商業(yè)工程4.1、招商是一項(xiàng)專業(yè)性比擬強(qiáng)的工作，招商代理機(jī)構(gòu)通常熟悉市場(chǎng)情況， 具有信息優(yōu)勢(shì)、 經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，因此他們憑借對(duì)市場(chǎng)脈搏的把握、 對(duì)客戶心理的認(rèn)知， 可以通過(guò)籌劃，有效地制造熱點(diǎn)、引導(dǎo)投資并可以給我司提供有益的建議。由代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行?凱旋門?工程的營(yíng)運(yùn)及招商，采用業(yè)務(wù)“外包的方法， 把專業(yè)要求高、 本錢高而效率低的工程包給專門機(jī)構(gòu)以

4、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)效益優(yōu)化。 在實(shí) 際過(guò)程中， 并不是業(yè)務(wù)外包以后， 公司就不用沾手招商業(yè)務(wù)了， 因?yàn)槭芪姓猩?機(jī)構(gòu)無(wú)法替代甲方作出經(jīng)營(yíng)決策，如工程界面定界、租金定價(jià)、合同訂立、客戶 管理等。所以在與商業(yè)參謀公司進(jìn)行委托代理的過(guò)程中， 我司商業(yè)人員起到管控、 監(jiān)督、決策、協(xié)調(diào)的職責(zé)，并同時(shí)進(jìn)行招商工作。4.2、業(yè)務(wù)“外包，委托招商，其優(yōu)勢(shì)在于：1委托代理公司可以整合社會(huì)資源，這些資源可以是包括市場(chǎng)信息， 工程規(guī)劃，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告包裝等多方面的資源，可以通過(guò)代 理進(jìn)行有效的整合，對(duì)我司帶來(lái)有效的幫助；2專業(yè)性強(qiáng)，擁有豐富的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)操運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，流程更為標(biāo)準(zhǔn)；3代理公司在長(zhǎng)期的物業(yè)招商過(guò)程中建立了廣泛

5、的客戶網(wǎng)絡(luò)和客戶檔 案，這些客戶檔案是我司無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)建立起來(lái)的，而沒有這些 客戶網(wǎng)絡(luò)，單靠我司自身力量進(jìn)行招商，招商的困難是可以想象的；4擁有商業(yè)后期運(yùn)營(yíng)、 管理能力， 可以在工程招商工作完成后直接參與 管理工程開業(yè)后的運(yùn)營(yíng)管理工作，做到無(wú)縫對(duì)接。4.3、其劣勢(shì)在于：1把控其市場(chǎng)研策過(guò)程中比擬真實(shí)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)；2其商業(yè)相關(guān)方案、相關(guān)方案的可行性、實(shí)操性；3對(duì)代理工程的關(guān)注度，導(dǎo)入品牌的數(shù)量；4合理的酬金與合作方式等。5、結(jié)論鑒于上述對(duì)自行招商和委托代理招商的分析， 結(jié)合我司實(shí)際情況， 建議公司 考慮選擇自行招商和委托代理招商聯(lián)合進(jìn)行， 形成一種聯(lián)合招商的體系， 即可解 決以下問(wèn)題：1、我司招商隊(duì)伍在短時(shí)間內(nèi)難以整合完備，缺乏系統(tǒng)的培訓(xùn)，專業(yè)性跟 代理公司有一定的差距。2、公司在商業(yè)開發(fā)、招商方面經(jīng)驗(yàn)缺乏，對(duì)整個(gè)工程的招商運(yùn)作方面缺 乏系統(tǒng)、專業(yè)的把控。委托代理公司可以借助其豐富的招商經(jīng)驗(yàn)和較 強(qiáng)的專業(yè)性為整個(gè)招商運(yùn)作起到有效的幫助。3、由于委托代理公