工程項(xiàng)目成本管理體系崗要

1、項(xiàng)目成本管理崗要-目的為了確保開發(fā)項(xiàng)目的成本控制在成本目標(biāo)之內(nèi)，更好控制成本，特制定本成本管理崗要。二、項(xiàng)目拓展階段1.職責(zé)1.1投資發(fā)展中心1.1.11.1.21.1.3斷項(xiàng)目的定位，結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行初步經(jīng)濟(jì)測算，形成項(xiàng)目立項(xiàng)建議書,報(bào)經(jīng)營領(lǐng) 導(dǎo)層審議。1.1.4可行性研究階段：負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)制定可行性研究計(jì)劃，通過項(xiàng)目背景調(diào)研，確定初步項(xiàng) 目定位建議，并以其為核心組織各部門進(jìn)行討論，最終形成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。1.1.5按照集團(tuán)通過的項(xiàng)目合作條件取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)利，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。1.2營銷中心1.2.1在立項(xiàng)階段，營銷中心相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地勘察和周邊市場的簡易調(diào)查，根據(jù)市

2、場情 況和項(xiàng)目特點(diǎn)作出初目定位，初步項(xiàng)目定位至少包含以下內(nèi)容=1.2.1.1項(xiàng)目主要客戶群、項(xiàng)目的檔次、產(chǎn)品組合及項(xiàng)目產(chǎn)品建議等；1.2.1.21.2.1.3項(xiàng)目中不同建筑類型的種類和各自面積份額、售價(jià)；1.3技術(shù)中心1.3.1立項(xiàng)階段=按營銷中心的要求，根據(jù)地塊的地理位置、地形地貌、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等特 征和要 求，提供地塊初步設(shè)計(jì)分析；1.3.2可行性研究階段：現(xiàn)場勘察后根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃的分析，并根 據(jù)項(xiàng)目定位建議，完成規(guī)劃草案；根據(jù)規(guī)劃草案完成項(xiàng)目工程技術(shù)分析。1.2成本管理中心1.2.1根據(jù)營銷中心提供的項(xiàng)目定位及技術(shù)中心提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)作出建安成本測算。2.成

3、本控制 要求2.1項(xiàng)目拓展階段成本估算項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)的確定2.1.1對(duì)集團(tuán)有意向參與拍賣或合作開發(fā)的地塊，成本管理中心接投資發(fā)展中心提供的新項(xiàng)目可 行性規(guī)劃草案指標(biāo)說明、工程技術(shù)分析等文件、及相關(guān)土地狀況資料、市場研究報(bào)告后，完成項(xiàng) 目拓展階段成本估算，該成本估算，作為可行性研究報(bào)告的附件。2.1.2集團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^可行性研究報(bào)告后，項(xiàng)目拓展階段成本估算自動(dòng)成為項(xiàng)目建安成本預(yù)控目標(biāo)。2.1.3為了保證項(xiàng)目拓展階段成本估算的及時(shí)性及準(zhǔn)確性，投資發(fā)展中心須提供以下指標(biāo)=用地平衡指標(biāo)：總用地面積、建筑用地面積、總建筑面積（計(jì)容積率）率建筑面積。2、基本指標(biāo)：規(guī)劃容積率、建筑密度、綠化率、總戶數(shù)、車位數(shù)

4、。層高、 層數(shù)、結(jié)構(gòu)負(fù)責(zé)組織基礎(chǔ)研究，每年制定土地儲(chǔ)備計(jì)劃”進(jìn)行土地信息收集、篩選；立項(xiàng)階段=負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目初步談判的結(jié)果，確定項(xiàng)目的運(yùn)作方式，并通過初步市場資料研究判項(xiàng)目所在的方位及開發(fā)周期;、其它不計(jì)容積3、建筑面積指標(biāo)：地下室建筑面積、地上建筑面積、電樓個(gè)數(shù)、戶內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)、類型等。4、計(jì)容積率配套面積指標(biāo)：如商業(yè)、會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、物業(yè)用房等建筑面積、類型及戶內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)。5、不計(jì)容積率配套面積指標(biāo)：如架空層花園、架空層車庫、地面停車等建筑面積、 類型及戶內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)。6、建筑概況：1設(shè)計(jì)概念=項(xiàng)目體現(xiàn)的主題思想、主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)；層高、 層數(shù)、結(jié)構(gòu)層高、 層數(shù)、結(jié)構(gòu)2主要項(xiàng)目類

5、型分布：多層、高層，及各種項(xiàng)目的樓棟數(shù)、各個(gè)樓棟大堂及電梯裝修標(biāo) 準(zhǔn)。3商業(yè)物業(yè)獨(dú)立布置還是沿裙樓布置，商業(yè)是否考慮扶梯、中央空調(diào)等。7、園林景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及總體裝修標(biāo)準(zhǔn)。三、概念設(shè)計(jì)階段1.定義：概念設(shè)計(jì)一一提出項(xiàng)目的設(shè)計(jì)原則和構(gòu)思，包括總平面設(shè)計(jì)、市政條件分析、配套建設(shè)分 析、交通路線組織、綠化景觀組織和景觀概念設(shè)計(jì)。2、職責(zé)2.1技術(shù)中心職責(zé)：2.1.12.1.22.1.3 2.2成本管理中心2.2.1根據(jù)相關(guān)資料編制概念設(shè)計(jì)階段成本估算；3.1營銷中心3.1.1參與概念設(shè)計(jì)方案的評(píng)審；成本控制要求：3.1成本管理中心在此階段依據(jù)成本預(yù)控目標(biāo)及及概念設(shè)計(jì)文件，修正此階段成本預(yù)控目標(biāo)O四、方

6、案設(shè)計(jì)階段1 職責(zé)1.1技術(shù)中心1.1.1負(fù)責(zé)編寫規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書；1.1.2負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)過程中設(shè)計(jì)方案調(diào)整、設(shè)計(jì)成果的管理；1.1.3負(fù)責(zé)組織集團(tuán)管理層、相關(guān)部門人員或外部專家對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評(píng)審。1.2工程管理中心1.2.11.2.21.2.31.31.3.1-Numbered_771610d8-6951-4b79-a9bb-250dbb4e3ba2-Number1.4營銷中心1.4.1負(fù)責(zé)提交項(xiàng)目定位報(bào)告”；參與方案評(píng)審，同時(shí)確認(rèn)實(shí)施戶型方案。1.5財(cái)務(wù)管理中心1.5.1負(fù)責(zé)方案設(shè)計(jì)后項(xiàng)目投資收益修正。2,成本控制管理要求：2.1成本管理中心依據(jù)成本預(yù)控目標(biāo)、方案設(shè)計(jì)文件編

7、制項(xiàng)目建安成本修正估算”；收集項(xiàng)目定位報(bào)告、 可行性研究報(bào)告及相關(guān)項(xiàng)目資料， 編制概念設(shè)計(jì)任務(wù)書；配合選擇概念設(shè)計(jì)供應(yīng)商，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)合同相關(guān)條款的編制；組織公司管理層及相關(guān)部門對(duì)概念設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審；負(fù)責(zé)了解項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣_發(fā)操作流程，獲取暖當(dāng)?shù)馗黝惖胤叫缘慕ㄖ?guī)范;負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目地塊及周邊管網(wǎng)情況資料；負(fù)責(zé)提供提質(zhì)初勘報(bào)告并參與設(shè)計(jì)成本的評(píng)審；成本管理中心負(fù)責(zé)提供規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)限額指標(biāo)；負(fù)責(zé)對(duì)規(guī)劃及建筑方案設(shè)計(jì)進(jìn)行設(shè)計(jì)概算；2. 2項(xiàng)目建安成本修正估算應(yīng)低于成本預(yù)控目標(biāo)，如設(shè)計(jì)有突破，成本中心須以書面形式匯報(bào)總裁，審批同意后方可調(diào)整。2. 3方案設(shè)計(jì)階段，影響成本的主要因素有= 愀愀昀 攙攙挀

8、攀 確定后的規(guī)劃容積率、建筑密度、綠化率、總戶數(shù)、車位數(shù)。 愀愀昀 攙攙挀攀 基礎(chǔ)形式或地下層數(shù)。 愀愀昀 攙攙挀攀 結(jié)構(gòu)形式、樓層、建筑高度、平面布置、戶型。 愀愀昀 攙攙挀攀 室內(nèi)及外墻裝修標(biāo)準(zhǔn)。園林景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。建筑風(fēng)格。配套設(shè)施，如電梯個(gè)數(shù)、高壓配電設(shè)計(jì)情況、消防設(shè)計(jì)情況等; 建筑空間構(gòu)成。2.4成本中心負(fù)責(zé)組織集團(tuán)工程管理中心、財(cái)務(wù)管理中心、營銷管理中心編制各分項(xiàng)成本，包括：土地成本、前期工程成本、建安成本、基礎(chǔ)配套設(shè)施成本、公共配套成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營銷費(fèi)用等所 有費(fèi)用。2.5成本管理中心負(fù)責(zé)把各中心提交的成本匯編成項(xiàng)目初步目標(biāo)成本”,報(bào)集團(tuán)相關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo) 評(píng)審。2.6評(píng)審會(huì)后十個(gè)工

9、作日內(nèi)，各部門根據(jù)會(huì)議決定，調(diào)整其負(fù)責(zé)的分項(xiàng)成本。成本中心收 集調(diào)整結(jié)果 并匯編成項(xiàng)目初步目標(biāo)成本報(bào)總裁審批，并作為該項(xiàng)目的初步成本控制目標(biāo)，由成本管理中心傳 達(dá)給各成本責(zé)任部門。五、施工圖設(shè)計(jì)階段1.職責(zé)1.1技術(shù)中心1.1.11.1.21.21.2.12.成本控制要求2.1施工圖設(shè)計(jì)啟動(dòng)部門為技術(shù)中心，在施工圖設(shè)計(jì)階段技術(shù)中心應(yīng)組織相關(guān)部門編制設(shè)計(jì)任務(wù)書 及費(fèi)用控制限額，作為選定設(shè)計(jì)單位重要條件。2.2為了保證設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制能真正落實(shí)到實(shí)處，并能以實(shí)現(xiàn)，對(duì)于重要的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，我公司 對(duì)設(shè)計(jì)單位應(yīng)以招標(biāo)的形式選定優(yōu)秀的設(shè)計(jì)院。2.3為了保證設(shè)計(jì)階段成本控制落到實(shí)處，在進(jìn)行施工圖審核時(shí)，技

10、術(shù)中心應(yīng)把費(fèi)用評(píng)審做為一項(xiàng)重 要評(píng)審內(nèi)容。2.4成本管理中心在施工圖設(shè)計(jì)開始前，須提出施工圖設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議O建安成 本目標(biāo)限額及及設(shè)計(jì)成本控制建議按專業(yè)具體提出以下幾點(diǎn)=土方及擋土墻：該工程成本容易流失，建議土方綜合考慮場內(nèi)平衡、擋土墻技術(shù)中心要提岀多 方案經(jīng)濟(jì)比選，土方主要控制挖運(yùn)總量、擋土支護(hù)依據(jù)方案提出成本限額指標(biāo)。樁基工程：不同的樁基形式對(duì)成本及工期影響較大，且成本容易流失，重點(diǎn)建議樁基選型多方 案比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，據(jù)不財(cái)?shù)臉痘问教岢鱿鄳?yīng)的限額指標(biāo)值。結(jié)構(gòu)工程=該部分點(diǎn)建安成本的比重很大，且對(duì)銷售沒有直接影響，這部分是成本控制重點(diǎn)，在 滿足設(shè)計(jì)規(guī)范的最低要求下，盡可能的降低

11、成本，主要對(duì)鋼筋、混凝土技術(shù)含量提岀技術(shù)指標(biāo)數(shù)值。建筑、裝修工程=其質(zhì)量及效果對(duì)售樓影響較大，占建安成本的比重也較大，影響材 料的因素 為材料的選型，對(duì)外墻磚、電梯廳裝修材料、鋁合金門窗、欄桿工程、防水工程等制定出合適的經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)。安裝工程：主要按制安裝工程的設(shè)備及材料選型，對(duì)電梯、機(jī)房設(shè)備等建議采用國產(chǎn)或中外合 資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，管線選用合適中檔材料。景觀工程：景觀工程的成本波動(dòng)性、彈性較大、設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料的選型是該部分控制 重點(diǎn)。在 施工圖設(shè)計(jì)前，集團(tuán)應(yīng)根據(jù)樓盤的定位，要明確每場外面積費(fèi)用指標(biāo)是多少。2.5施工圖設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議書作為施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書附件，成為施工圖設(shè)計(jì)階段 的成負(fù)責(zé)收

12、集建筑施工圖設(shè)計(jì)所需資料、編寫施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書、組織施工圖內(nèi)部評(píng)審。組織向項(xiàng)目現(xiàn)場管理人員進(jìn)行施工圖技術(shù)交底，并對(duì)接審圖部門進(jìn)行施工圖審查工作。成本管理中心負(fù)責(zé)提出施工圖設(shè)計(jì)限額指標(biāo)，并編制施工圖成本預(yù)算。本控制依據(jù)，由技術(shù)管理中心具體落實(shí)。2.6成本管理中心在施工圖設(shè)計(jì)完成后編制施工圖建安成本預(yù)算,經(jīng)總裁審批后，作為評(píng)審 技術(shù)中心施工圖設(shè)計(jì)成本控制質(zhì)量的依據(jù)。2.7施工圖建安成本預(yù)算審批后，成本管是中心修訂確定正式項(xiàng)目目標(biāo)成本組織，并 相關(guān)部門人員召開評(píng)審會(huì)會(huì)議進(jìn)行評(píng)審。評(píng)審結(jié)果報(bào)總裁審批后執(zhí)行，作為各項(xiàng)成本控制和責(zé)任部門 考核依據(jù)。2.8施工圖階段項(xiàng)目目標(biāo)成本建立2.8.1目標(biāo)成本啟動(dòng)的部

13、門為成本管理中心， 目標(biāo)成本啟動(dòng)前提條件為已提供樓宇施工圖紙并完成 施工圖建安成本預(yù)算O2 8 2由成本管理中心組織技術(shù)中心、營銷中心、招標(biāo)采購中心、項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)管理中心及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本進(jìn)行評(píng)審。2.8.3目標(biāo)成本是建立在測算的基礎(chǔ)之上，對(duì)未岀施工圖紙部分工程的目標(biāo)成本（如場外基礎(chǔ)設(shè)施工程、精裝修工程），成本中心須根據(jù)原歷史數(shù)據(jù)庫及該項(xiàng)目的定位進(jìn)行估算。2.8,4目標(biāo)成本及分解詳見下表：目標(biāo)成本形成與分解施r r圖設(shè)計(jì)各職能負(fù)責(zé)人（各職能部門）成本管理部經(jīng)理集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)/成本評(píng)審小組算測本成標(biāo)目J審評(píng)本成標(biāo)目J組織各職能部門測算目標(biāo)成木4 4評(píng)審*目標(biāo)成本報(bào)告格式詳見附后在實(shí)施過程中目標(biāo)

14、成本發(fā)生改總裁經(jīng)總裁會(huì)審批通過后的項(xiàng)目目寸合本勺規(guī)劃編制 9成編制合約規(guī)劃.9標(biāo)合約規(guī)劃牽頭部門為成本管理3標(biāo)米勾中心。本,用標(biāo)米.9.3嚟詔.眩巒刖巴心旳忑要職I項(xiàng)杯腳比告。成本管粵申心應(yīng)及時(shí)調(diào)客目標(biāo)成本.并以書面形式:個(gè)入目標(biāo)成本標(biāo)成 工程本實(shí)施情況進(jìn)行約規(guī)劃進(jìn)行費(fèi)用分解。工項(xiàng) 目及承包范圍劃分，中心根據(jù)合約規(guī)劃標(biāo)段及嵬圍舲招樣尸約規(guī)劃的標(biāo).段及預(yù)估金額要合理，如已有施工圖紙則合約 圖紙則參考?xì)v史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)計(jì)取.約規(guī)劃樣表-詳見附后樣表*項(xiàng)目合約規(guī)劃報(bào)告 :、合同訂立階段額按施工圖預(yù)算計(jì)算,NoNo是否通過？AYesYes同名稱及標(biāo)段范圍參考監(jiān) 廠即組織相關(guān)部門完成該項(xiàng)屮L、 、 項(xiàng)目部、

15、技術(shù)中 心、6.2招投標(biāo)管理：按項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃組織相關(guān)部門進(jìn)行招標(biāo)工作，詳細(xì)操作流程見地產(chǎn)集團(tuán)的招 標(biāo)管理制度。6.3招標(biāo)階段最重要的環(huán)節(jié)階段是投標(biāo)單位引進(jìn)，投標(biāo)單位引進(jìn)數(shù)量及質(zhì)量決定本次招標(biāo)成功于否， 如引進(jìn)投標(biāo)單位少則達(dá)不到互相競爭、則優(yōu)錄用的效果，合約規(guī)劃的目標(biāo)成本也難于實(shí)現(xiàn)。故招標(biāo)中 心應(yīng)加大招標(biāo)公告發(fā)布范圍，如投標(biāo)單位少于招標(biāo)管理制度約定數(shù)量（建議每次開標(biāo)不少于5家投標(biāo) 單位）,應(yīng)拒絕開標(biāo)（除特殊項(xiàng)目除外）。6.4在招標(biāo)階段招標(biāo)中心應(yīng)嚴(yán)格按招標(biāo)制度組織資格預(yù)審會(huì)議。6.5招標(biāo)工程上限控制價(jià)原則上不應(yīng)高于合約規(guī)劃金額。6.6在招標(biāo)階段，應(yīng)重點(diǎn)審核招標(biāo)的范圍, 避免發(fā)生招標(biāo)漏項(xiàng)情況。6

16、.7合同談判、簽訂：合同談判、簽訂、審批及會(huì)簽按公司規(guī)定辦理；認(rèn)真審核各施工承包合同條 款，消除對(duì)公司可能不利的條款；預(yù)測工程風(fēng)險(xiǎn)及可能發(fā)生索賠的誘因，制定防范 對(duì)策，減少向公司 索賠的發(fā)生；工程管理中心建立合同臺(tái)帳并進(jìn)行跟蹤管理，詳細(xì)操作流 程見合同管理制度。工程開工前控制包括：圖紙會(huì)審，施工組織設(shè)計(jì)（施工方案）審批。7.2圖紙會(huì)審：認(rèn)真細(xì)致審閱設(shè)計(jì)圖紙及相關(guān)說明，熟悉設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)要求，了解工程成 破的部分和環(huán)節(jié)，從而明確投資監(jiān)控的重點(diǎn)；在不違背規(guī)范、不影響功能、效果的前提下, 出合理的改進(jìn)建議。7.3施工組織設(shè)計(jì)（施工方案）審批：施工組織設(shè)計(jì)（施工方案）啟動(dòng)部門為項(xiàng)目部，項(xiàng)目 相關(guān)部門嚴(yán)

17、格審核施工組織設(shè)計(jì)（施工方案），施工技術(shù)措施應(yīng)經(jīng)方案比較做到經(jīng) 濟(jì)合理。7.3.1特別是對(duì)土方工程的施工方案，項(xiàng)目部在開工前一定對(duì)土方的開挖方式、底標(biāo)高、放 坡系數(shù)等 進(jìn)行評(píng)審，土方工程是成本控制溥弱環(huán)節(jié)，很容易失控。7.3.2樁基礎(chǔ)、防水工程是成本中容易失控的環(huán)節(jié)，對(duì)于該分項(xiàng)工程開工前，項(xiàng)目應(yīng)要求施 工單位 做樁基、防水工程施工方案，并組織成本中心、工程管理中心、技術(shù)中心對(duì)施工方案可行性進(jìn)行評(píng) 審，消除施工的不利因素。7.4工程投資事中控制：（1）設(shè)計(jì)、工程變更；（2）工程簽證；（3）進(jìn)場材料、設(shè)備檢驗(yàn);（4）進(jìn)度款支付。7.4.1工程變更：提出的工程變更相關(guān)部門（含施工單位），應(yīng)先填報(bào)工程

18、變更申請(qǐng)表，提岀變更原 因、七、施工過程動(dòng)態(tài)成本管理7.1本最易突對(duì)設(shè)計(jì)提部應(yīng)組織變更內(nèi)容、涉及工程量及價(jià)格，報(bào)項(xiàng)相關(guān)部門審批（詳見公司相關(guān)規(guī)定）。影響使用功能或引起 投資規(guī)模較大高速的變更申請(qǐng)，由技術(shù)中心組織相關(guān)人員協(xié)商討論，協(xié) 商意見確定后由技術(shù)中心簽發(fā)變更通知，具體詳見遠(yuǎn)辰地產(chǎn)集團(tuán)施工圖設(shè)計(jì)變更管理規(guī) 定。7.4.2進(jìn)場材料、設(shè)備檢驗(yàn)=進(jìn)場的材料、設(shè)備必須填寫工程材料報(bào)驗(yàn)單、設(shè)備進(jìn)場報(bào)驗(yàn)單，項(xiàng) 目公司工程部管理人員對(duì)施工材料和進(jìn)場設(shè)備檢驗(yàn)要嚴(yán)格把關(guān)。(1)要確保工程的質(zhì)量，對(duì)材料的驗(yàn)收是非常重要環(huán)節(jié)，特別是對(duì)直接影響工程外觀的涂 料工程、 外墻磚工程、精裝修工程、電梯設(shè)備、園林影觀工程等，項(xiàng)目部均應(yīng)按合同清單及圖紙要求嚴(yán)格把關(guān) 進(jìn)場的材料，工程管理中心應(yīng)對(duì)以上幾個(gè)重要環(huán)節(jié)經(jīng)常抽查(建議制 定制度約束),以加強(qiáng)項(xiàng)目部責(zé) 任心，保證整體工程質(zhì)量。7.4.3工程簽證：必須發(fā)生的圖紙外零星、臨時(shí)工程的工程量，由項(xiàng)目部應(yīng)會(huì)同成本中心、施工單位 現(xiàn)場核實(shí)，按實(shí)際簽證；工程變更涉及增加投資的，項(xiàng)目工程部一定要事前與施 工單