商品房知識(shí)問(wèn)答

1、1國(guó)家商品房交房標(biāo)準(zhǔn)1、 問(wèn)：何謂“交房時(shí)間”？答：所謂“交房時(shí)間”，是指出賣(mài)人在合同約定的期限內(nèi)使房屋達(dá)到合同約定的交付使用條件，并按照合同約定的方式通知買(mǎi)受人辦理房屋交接手續(xù)，買(mǎi)受人在通知所確定的期限內(nèi)辦理完畢房屋交接手續(xù)的過(guò)程。2、問(wèn)：交房過(guò)程中出賣(mài)人的主要義務(wù)有哪些？答：交房過(guò)程中出賣(mài)人的主要義務(wù)有：（1）在合同約定的期限內(nèi)使房屋達(dá)到合同約定的使用條件；（2）房屋達(dá)到交付使用條件后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)約定的方式通知買(mǎi)受人辦理房屋交接手 續(xù)；（3）在交接時(shí)出示有關(guān)房屋達(dá)到交付使用條件的證明文件，并不得以任何非合同 約定的條件阻礙交房。3、問(wèn)：交房過(guò)程中買(mǎi)受人的主要義務(wù)有哪些？答：交房過(guò)程中買(mǎi)受人的

2、主要義務(wù)是按照出賣(mài)人通知要求的時(shí)間、地點(diǎn)與出賣(mài)人辦理房屋交接手續(xù)。4、問(wèn)：商品房交付使用后，房屋權(quán)屬證明辦理完畢前，房屋如發(fā)生毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由 誰(shuí)承擔(dān)？答：對(duì)此，最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題 的解釋?zhuān)ㄏ路Q(chēng)解釋?zhuān)┲械?1條明確規(guī)定：“對(duì)房屋轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付 使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)； 買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的， 房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定的除外?！?、問(wèn)：解釋第11條中所說(shuō)的“正當(dāng)理由”主要是指那些理由？答：

3、這里所說(shuō)的“正當(dāng)理由”主要是指自然災(zāi)害等不可抗力的理由。其他原因， 如疾病、外出等，由于買(mǎi)受人可以委托他人辦理交房手續(xù)，因此，不構(gòu)成“正當(dāng)理由”。6、問(wèn)：出賣(mài)人在房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付使用條件的時(shí)候就將房屋交付給了買(mǎi)受人，而買(mǎi)受人接收了房屋。 如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間，買(mǎi)受人能否要求出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任？答：按照雙方當(dāng)事人的合同約定，買(mǎi)受人在接收房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)有權(quán)察看房屋達(dá)到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無(wú)論是出賣(mài)人在交房時(shí)沒(méi)有出示這些證明文件， 還是買(mǎi)受人明知房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當(dāng)事人都以自己的實(shí)際行為變更了合同關(guān)于房屋交付

4、條件及程序的約定，那么，如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間，買(mǎi)受人不能再依照合同的約定追究出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé) 任。7、商品房買(mǎi)賣(mài)合同逾期履行違約金如何確定？答：一般原則：按合同約定的違約責(zé)任為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算違約金；合同沒(méi)有約定的， 按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。&開(kāi)發(fā)商惡意違約或?qū)嵤┢墼p行為致合同無(wú)效的違約金如何確定？答：除返還買(mǎi)受人已付房款及利息、賠償損失外，還應(yīng)支持買(mǎi)受人不超過(guò)已付購(gòu) 房款一倍的違約金要求，即只要買(mǎi)受人要求的違約金沒(méi)有超過(guò)100%,買(mǎi)受人要求多少就支持多少。9、當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)如何處理？答：一般原則：按合同約定來(lái)處

5、理。如當(dāng)事人能舉出證據(jù)說(shuō)明其違約行為給對(duì)方 造成損失的具體數(shù)額，則違約金按是否超過(guò)損失30%限來(lái)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。10、問(wèn)：按照法律規(guī)定，交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并具備國(guó)家規(guī)定的竣工條件有哪些？答：主要是以下幾點(diǎn)：（1）完成工程設(shè)計(jì)和合同中規(guī)定的各項(xiàng)工作內(nèi)容，達(dá)到國(guó)家規(guī)定的竣工條件；（2）工程質(zhì)量符合國(guó)家安全規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，如符合房屋土建工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、安裝工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；（3）符合工程建筑設(shè)計(jì)和工程建設(shè)合同約定的內(nèi)容；有完整的并經(jīng)有關(guān)部門(mén)審核的工程建設(shè)技術(shù)數(shù)據(jù)及檔案圖紙材料；（4）有建筑材料、設(shè)備、購(gòu)配件的質(zhì)量合格證件資料和試驗(yàn)檢驗(yàn)報(bào)告；（5）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)

6、理等單位分別簽署的質(zhì)量合格或優(yōu)良等；（6）有工程施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)；（7）已辦理工程竣工交付使用的有關(guān)手續(xù)。作者：囹2009-2-27 22:44 回復(fù)此發(fā)言2回復(fù)：國(guó)家商品房交房標(biāo)準(zhǔn)11、問(wèn)：建筑法第 60條第1款明確規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基 工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量。”請(qǐng)問(wèn)，國(guó)家規(guī)定的建筑物的合理使用壽命有多久？若對(duì)此產(chǎn)生糾紛，應(yīng)如何認(rèn)定？答：關(guān)于“合理使用壽命”的問(wèn)題，目前國(guó)家還未有統(tǒng)一規(guī)定，根據(jù)民用建筑設(shè)計(jì)通則（試行），一般認(rèn)為按民用建筑的主體結(jié)構(gòu)確定的建筑耐久年限分為四級(jí)：一級(jí)100年以上，適用于重要的建筑和高層建筑（指10層以上住宅建筑、總高度超過(guò) 24米的

7、公共建筑及綜合性建筑）；二級(jí)耐久年限為50 100年，適用于一般建筑，三級(jí)耐久年限為25 50年，適用于次要建筑；四級(jí)為 15年以下，適用于臨時(shí)性建筑。 若對(duì)于地基和主體 結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量缺陷，是否在合理使用壽命內(nèi)引起爭(zhēng)議，應(yīng)首先確定該建筑物的合理使用壽 命。已有確定年限的，以該年限為準(zhǔn)；無(wú)確定年限的，由原設(shè)計(jì)單位或有權(quán)確認(rèn)的部門(mén)確 定，并按此確定的年限為準(zhǔn)。12、問(wèn)：對(duì)于出賣(mài)人交付不合格房屋的，買(mǎi)受人可采取的救濟(jì)措施有哪些？答：買(mǎi)受人采取的補(bǔ)救措施有：（1 ）實(shí)際履行。買(mǎi)受人所購(gòu)置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題， 如果通過(guò)加固等能夠修復(fù)，且確保建筑物安全的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人

8、依照法律規(guī)定及 合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。實(shí)際履行是我國(guó)合同履行的一項(xiàng)基本原則，是一方違約以后另一 方可以采取的一項(xiàng)主要補(bǔ)救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性， 如果違約方確無(wú)力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會(huì)付出更大的代價(jià)等，均不宜采取此種補(bǔ)救措施。（2 ）解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問(wèn)題后，難以通過(guò)修復(fù)辦法解決的，買(mǎi)受人可請(qǐng)求解除合同。解除合同是一種較嚴(yán)厲的措施，一般禁止當(dāng)事人在沒(méi) 有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。（3）違約金及損害賠償。出賣(mài)人交付的房屋不合格，買(mǎi)受人不論是請(qǐng)求實(shí)際履行還是解 除合同，均不影響請(qǐng)求出賣(mài)人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。（4

9、）違約侵權(quán)責(zé)任。13、問(wèn)：出賣(mài)人交付不合格房屋，買(mǎi)受人采取違約侵權(quán)責(zé)任措施予以補(bǔ)救的，應(yīng)注意哪些問(wèn)題：答：合同法第122條明確規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn) 權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或依照其他法律要求承擔(dān)侵權(quán)責(zé) 任?！边@一條其實(shí)是違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合問(wèn)題。在此應(yīng)注意：（1 ）不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當(dāng)事人之間存在著合同關(guān)系，也 應(yīng)按侵權(quán)責(zé)任予以處理，因?yàn)楹贤?zé)任不能對(duì)受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補(bǔ) 救。（2）當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系，而不法行為僅造成受害人財(cái)產(chǎn)損失的，則按合同糾紛處 理對(duì)受害人更為有利些。（3）責(zé)任競(jìng)合

10、的情況下，若當(dāng)事人事先在合同中約定了雙方僅承擔(dān)合同責(zé)任，原則上從 其約定。但當(dāng)事人的約定不能免除其應(yīng)承擔(dān)的故意或重大過(guò)失的侵權(quán)責(zé)任，在此情況下，受害人享有兩種權(quán)利。14、問(wèn)：對(duì)于房屋存有質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，買(mǎi)受人在請(qǐng)求解除合同和賠償 損失時(shí)，應(yīng)注意哪些問(wèn)題：答：主要來(lái)說(shuō)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：（1）對(duì)比較明顯的或者已知的質(zhì)量瑕疵的處理上，應(yīng)注意買(mǎi)受人是否行使了其注意義務(wù)。因?yàn)橘I(mǎi)受人在接受房屋時(shí)，一般對(duì)其質(zhì)量會(huì)進(jìn)行必要的檢驗(yàn)，這也是買(mǎi)受人應(yīng)該行使注意 義務(wù)，對(duì)于一般驗(yàn)收能夠發(fā)現(xiàn)的顯而易見(jiàn)的瑕疵，買(mǎi)受人應(yīng)在接受時(shí)提出。在取得房屋后， 買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)的明顯的房屋質(zhì)量瑕疵的，若無(wú)其他特別規(guī)定，出賣(mài)人

11、可不負(fù)責(zé)任，應(yīng)由買(mǎi)受 人負(fù)責(zé)維修。出賣(mài)人在訂立合同時(shí)已明確告知買(mǎi)受人房屋存有質(zhì)量瑕疵的出賣(mài)人對(duì)此也不 再負(fù)有任何責(zé)任，但有特別規(guī)定的除外。（2 ）對(duì)隱蔽質(zhì)量瑕疵的處理。對(duì)采取通常方式一時(shí)難以察覺(jué)，須經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)鑒定或在房屋 使用過(guò)程中才能發(fā)現(xiàn)的，買(mǎi)受人及時(shí)向出賣(mài)人提出的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。對(duì)于質(zhì)量瑕 疵程度較輕的，出賣(mài)人應(yīng)負(fù)責(zé)維修，或者適當(dāng)減少房屋價(jià)金。對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題較重，甚 至不能使用的，買(mǎi)受人可解除合同，因此給買(mǎi)受人造成的額財(cái)產(chǎn)及人身?yè)p失出賣(mài)人應(yīng)予賠 償。作者：2009-2-27 22:50 回復(fù)此發(fā)言3回復(fù)：國(guó)家商品房交房標(biāo)準(zhǔn)（3）對(duì)隱瞞質(zhì)量瑕疵的處理。出賣(mài)人已知而故意隱瞞的較嚴(yán)重的房屋

12、質(zhì)量瑕疵，出賣(mài) 人對(duì)此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。我國(guó)合同法第150條一一第155條對(duì)瑕疵擔(dān)保義務(wù)作了詳細(xì)的規(guī)定。在標(biāo)的物存在瑕疵時(shí)，出賣(mài)人負(fù)有瑕疵擔(dān)保義務(wù)，買(mǎi)受人享有瑕疵擔(dān) 保請(qǐng)求權(quán)。15、問(wèn)：交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，買(mǎi)受人該如何處理？出賣(mài)人負(fù)有哪些義務(wù)？答：處理意見(jiàn)如下：（1）因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，買(mǎi)受人可請(qǐng)求解除合同和賠償損失。在確 保安全的情況下，可采取加固補(bǔ)強(qiáng)的方式來(lái)完成對(duì)工程質(zhì)量缺陷的修復(fù)，這會(huì)保持社會(huì) 的穩(wěn)定，更能公平合理的保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。（2）房屋交付后，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，出賣(mài)人應(yīng) 承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。出賣(mài)人拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延

13、修復(fù)的，買(mǎi)受人可自行或者委托他 人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成其他損失的，則應(yīng)由出賣(mài)人承擔(dān)，這是建筑法第 60條、合同法第111條、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第 31條、商品房銷(xiāo)售 管理辦法第33條等所明確規(guī)定的義務(wù)。16、 問(wèn)：審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋第13條所稱(chēng)的房屋質(zhì) 量問(wèn)題包括哪些范圍？答：包括以下范圍：（1）屋面防水工程；（2）其他土建工程，一般包括地面、樓面工程，門(mén)窗工程等；（3）電氣管線(xiàn)、上下水管線(xiàn)的安裝工程；（4）供熱、供冷系統(tǒng)工程，包括暖氣設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備等安裝工程。17、房地產(chǎn)公司不能滿(mǎn)足交房條件，并一直推脫，要么就以退房來(lái)威脅，可使購(gòu)房者要 退房的

14、話(huà)很難，購(gòu)房者該怎么辦？答：開(kāi)發(fā)商遲延交房有合同按合同的約定辦理。合同中沒(méi)有約定逾期交付房屋的，根 據(jù)最高院司法解釋第 19條第3款“按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有 資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。18、逾期交房日期怎樣計(jì)算？答：逾期交房，合同規(guī)定在綜合驗(yàn)收后交房，若未取得兩證，交房是否合法？交房日期以交接單日期為標(biāo)志，還是以?xún)勺C取得日期為標(biāo)志？ 答：商品房預(yù)售時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)取得五證。交付房屋的合法與否是以開(kāi)發(fā)商是否經(jīng)過(guò)竣工 驗(yàn)收為標(biāo)準(zhǔn)。具體看合同的約定。主要有兩個(gè)文件，一個(gè)是市建委頒發(fā)的備案證， 一個(gè)是由開(kāi)發(fā)辦頒發(fā)的商品房交付許可證。19、剛交付的房子，購(gòu)

15、房者沒(méi)辦理入伙手續(xù)，自己先查驗(yàn)了一遍，發(fā)現(xiàn)有水從衛(wèi)生間深 入相連房間的明顯痕跡，購(gòu)房者能不能收這樣的房？答：購(gòu)房者可書(shū)面向開(kāi)發(fā)商發(fā)出拒絕收樓的通知和要求開(kāi)發(fā)商在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)進(jìn)行整 改的要求。否則將追究其逾期交付的違約責(zé)任。在問(wèn)題得到有效解決前，購(gòu)房者不應(yīng)辦 理任何驗(yàn)收樓宇和領(lǐng)取鑰匙的手續(xù)。20、購(gòu)房者在合同上規(guī)定 2002年12月30日交房，但是在 2003年1月26日購(gòu)房者才拿 到入住通知，購(gòu)房人能否根據(jù)開(kāi)發(fā)商推遲交房為理由退房？物業(yè)公司以購(gòu)房者沒(méi)有辦理入住手續(xù)，拒不交房，應(yīng)不應(yīng)該？購(gòu)房者能否向開(kāi)發(fā)商索賠？答：開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋將承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，違約責(zé)任包括支付違約金，直 至業(yè)主行使

16、退房的權(quán)利。但業(yè)主退房權(quán)利的行使將取決于房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的具體約定， 也就是在開(kāi)發(fā)商逾期交付商品房超過(guò)一定期限后業(yè)主才可行使退房的權(quán)利。另，交付商 品房屬于開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，在業(yè)主沒(méi)有任何違約情形導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商行使不安抗辯權(quán)的前提下， 開(kāi)發(fā)商必須向業(yè)主按約定交付商品房，物業(yè)管理公司無(wú)權(quán)拒絕交付商品房。21、收房不出示“備案表”，算不算違約？答：如果在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，已明顯約定以備案表作為房屋交付的條件之一，則開(kāi) 發(fā)商在房屋交付時(shí)必須出具給業(yè)主，否則開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。22、預(yù)售房交付的標(biāo)志是什么？答：預(yù)售房屋交付的標(biāo)志是能夠證明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已履行預(yù)售商品房交付義務(wù)的法 律文件。預(yù)售房交付

17、的標(biāo)志的主要法律文書(shū)：（1）以?huà)焯?hào)信件送達(dá)的或直接送達(dá)的通知預(yù)購(gòu)人驗(yàn)收交接的書(shū)面文書(shū)；（2） 交付住宅商品房的，一并送達(dá)住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)；（3）預(yù)購(gòu)人簽署的預(yù)售商品房驗(yàn)收確認(rèn)書(shū)；（4） 預(yù)購(gòu)人簽署收取預(yù)售商品房鑰匙的登記。23、簽訂合同時(shí)對(duì)房產(chǎn)證的辦理應(yīng)當(dāng)如何約定？答：房產(chǎn)證是買(mǎi)房人真正取得房屋產(chǎn)權(quán)的象征，根據(jù)建設(shè)部頒布的修改后的城市房 屋權(quán)屬登記管理辦法（建設(shè)部第99號(hào)令），買(mǎi)房人要盡快得到自己的產(chǎn)權(quán)，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)盡量江區(qū)的產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間明確，至少要約定在商品房交付使用后幾日內(nèi)（具體 日期）將資料報(bào)送產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，同時(shí)在交房條件中明確約定房產(chǎn)商必須向買(mǎi)房人 處是房地產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)可的“竣工驗(yàn)收備案表”和“面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)”，減少影響辦理產(chǎn) 權(quán)證的不定因素。答:24、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛及其他相關(guān)的糾紛的解決是選擇訴訟好還是選擇仲裁好？ 一般地說(shuō)，仲裁解決糾紛的優(yōu)點(diǎn)在于仲裁庭可以包