武漢電瓶廠項(xiàng)目前期溝通提案課件

1、2022-1-30前期溝通提案前期溝通提案電瓶廠電瓶廠項(xiàng)項(xiàng) 目目2地塊解析及市場背景地塊解析及市場背景城市背景房地產(chǎn)市場3江夏江夏GDP高于武漢周邊其他區(qū)縣，高于武漢周邊其他區(qū)縣，2007年年以來年增速超過以來年增速超過12%，處于上游水平，處于上游水平城市背景非農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘谋嚷?8.529.9931.532.226272829303132332003200420052006江夏人均收入(元)34443960436748055388983510680118001851920370050001000015000200002500020042005200620072008農(nóng)村人均收入（元）城

2、鎮(zhèn)人均收入（元）4江夏成為武漢重要的工業(yè)基地和企業(yè)配套江夏成為武漢重要的工業(yè)基地和企業(yè)配套區(qū)區(qū)城市背景目前江夏區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的3/5是由非縣屬企業(yè)創(chuàng)造的，而其余2/5中的30又是直接為武漢市區(qū)內(nèi)的企業(yè)配套的。 形成了廟山開發(fā)區(qū)、藏龍島開發(fā)區(qū)、大橋開發(fā)區(qū)幾大開發(fā)區(qū)。全區(qū)2008年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值162.2億元，增漲超過30%；2007年，江夏區(qū)完成工業(yè)增加值44.87億元，比上年增長24.7%。；全年完成地方財(cái)政收入7.76億元，增長26.2%。；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資50億元，年均遞增35%；農(nóng)村居民人均純收入5388元，年均遞增10%。 藏龍島開發(fā)區(qū)藏龍島開發(fā)區(qū)廟山開發(fā)區(qū)廟山開發(fā)區(qū)大橋開發(fā)區(qū)大橋開發(fā)區(qū)

3、5武漢近郊衛(wèi)星城武漢近郊衛(wèi)星城交通加速紙坊、光谷交通加速紙坊、光谷城市的融合城市的融合城市背景紙李公路紙李公路:乘公汽約35分鐘到武昌火車站光明大道光明大道：20分鐘到達(dá)街道口陽光大道陽光大道：乘公汽40分鐘達(dá)到魯巷廣場6事業(yè)機(jī)關(guān)單位（衛(wèi)生、教育等）、制造業(yè)事業(yè)機(jī)關(guān)單位（衛(wèi)生、教育等）、制造業(yè)就業(yè)人員房地產(chǎn)需求規(guī)模較大就業(yè)人員房地產(chǎn)需求規(guī)模較大城市背景 江夏區(qū)總?cè)丝诩s68萬，城鎮(zhèn)常住人口20萬 事業(yè)機(jī)關(guān)單位房地產(chǎn)需求規(guī)模較大，多為二次置業(yè)，其他一次置業(yè)為主。江夏江夏2008年企事單位就業(yè)分布年企事單位就業(yè)分布江夏江夏2008年主要行業(yè)就業(yè)人數(shù)年主要行業(yè)就業(yè)人數(shù)7城市規(guī)劃格局：以北華街為界，北擴(kuò)

4、為政務(wù)新城市規(guī)劃格局：以北華街為界，北擴(kuò)為政務(wù)新區(qū)；南為中心老城區(qū)區(qū)；南為中心老城區(qū)老城區(qū)商業(yè)氛圍濃厚，配套設(shè)施齊全，但是建筑年底偏久，路網(wǎng)規(guī)格滯后，發(fā)展建設(shè)成本大；新區(qū)為江夏新政務(wù)中心，北接光谷，發(fā)展前景看好，就目前而言，居住便捷性遠(yuǎn)不如老城區(qū)城市中城市中心區(qū)域心區(qū)域北進(jìn)規(guī)劃政務(wù)新區(qū)規(guī)劃政務(wù)新區(qū)城市背景本案本案8地塊解析及市場背景地塊解析及市場背景城市背景房地產(chǎn)市場9房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場p房地產(chǎn)宏觀市場p住宅市場p商業(yè)市場10江夏房地產(chǎn)正進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期江夏房地產(chǎn)正進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期房地產(chǎn)宏觀市場目前，三產(chǎn)發(fā)展已成為江夏區(qū)提高與推進(jìn)城市化的直接途徑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前江夏區(qū)三產(chǎn)對(duì)GDP 增量的貢獻(xiàn)率

5、達(dá) 54，從業(yè)人員達(dá) 11.3 萬，占全社會(huì)勞動(dòng)力的26.4。三產(chǎn)服務(wù)發(fā)展得益于江夏區(qū)獨(dú)有的邊緣區(qū)區(qū)位特色，特別是房地產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)成為拉動(dòng)江夏第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要行業(yè)，并成為江夏區(qū)經(jīng)濟(jì)最為活躍的增長點(diǎn)。由此也帶動(dòng)信息咨詢和其他各類專業(yè)市場的發(fā)展，江夏區(qū)的城市功能因而也得到日益完善。城市對(duì)周圍農(nóng)村人口、武漢人口的引力增強(qiáng)，對(duì)道路、服務(wù)設(shè)施等城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施需求上升，加快了城市化進(jìn)程。房地產(chǎn)投資(億元)4.73.95.5012345620042005200611本土開發(fā)商占據(jù)江夏房地產(chǎn)市場主導(dǎo)地位本土開發(fā)商占據(jù)江夏房地產(chǎn)市場主導(dǎo)地位房地產(chǎn)宏觀市場自2000年江夏房地產(chǎn)市場逐漸興起后，江夏地區(qū)特別是紙坊片區(qū)

6、其房地產(chǎn)開發(fā)多由江夏本土開發(fā)商主導(dǎo)，代表性的企業(yè)如富麗園、新鴻發(fā)、宏德、泰祥、江夏區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司、江夏城建等等。就本土開發(fā)企業(yè)而言，在建筑技術(shù)、園林景觀、物業(yè)服務(wù)等方面與市區(qū)相比存在一定差距。也表現(xiàn)出江夏房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)逐步成長過程，并且與市民的消費(fèi)習(xí)慣是相匹配的。12房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場p房地產(chǎn)宏觀市場p住宅市場p商業(yè)市場13消費(fèi)者分析：泛公務(wù)員和生意人（城區(qū)消費(fèi)者分析：泛公務(wù)員和生意人（城區(qū)&鄉(xiāng)下）構(gòu)成現(xiàn)階段江夏房地產(chǎn)消費(fèi)主力鄉(xiāng)下）構(gòu)成現(xiàn)階段江夏房地產(chǎn)消費(fèi)主力客戶多為本地客戶，自住為主，包括泛公務(wù)員、生意人、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷移到市區(qū)人群，其中教師、醫(yī)生的購買力較強(qiáng)，在一些項(xiàng)目中占50

7、%比例。購房購房需求需求改善型自用型區(qū)域聚集型城區(qū)城區(qū)外來外來公務(wù)員約5000人，教師5000人，醫(yī)務(wù)人員4000-5000人，金融系統(tǒng)、電信、電力、及其他事業(yè)單位1萬人，總共約3萬人，人均月收入約2500元，有住房但希望改善居住條件；從事小商品買賣的生意人，全縣100萬以上資產(chǎn)的約有1萬人，購買力極強(qiáng)，且愿意在本地消費(fèi)。另外，還有一些人為了以后生活方便、子女教育，而進(jìn)城置業(yè)的人群。泛公務(wù)員生意人聚集人群房地產(chǎn)宏觀市場14住宅市場：相對(duì)獨(dú)立的幾個(gè)市場片區(qū)住宅市場：相對(duì)獨(dú)立的幾個(gè)市場片區(qū)住宅市場本案本案花樂億家鴻發(fā)大廈海天大廈藏龍星天地萬科魅力之城現(xiàn) 代 森 林小鎮(zhèn)當(dāng) 代 國 際花園伊頓陽光保利

8、海寓湖光山色美院coast當(dāng) 代 卡 梅爾小鎮(zhèn)江郡華府富麗杰座博雅豪庭世紀(jì)花園花山美廬齊心今城世紀(jì)城逸馨園注：高端別墅物業(yè)未予以統(tǒng)計(jì)注：高端別墅物業(yè)未予以統(tǒng)計(jì)15大花嶺片（在售）大花嶺片（在售）住宅市場項(xiàng)目名稱規(guī)模銷售均價(jià)/成交均價(jià)業(yè)態(tài)戶型備注鴻發(fā)大廈4萬平方米銷售均價(jià)3400元/成交均價(jià)3300元高層一室50-70兩室70-100三室140四室160住宅去化率65%商鋪去化率20%商鋪成交均價(jià)：11383元花樂億家4萬平方米/434套起價(jià)2900元均價(jià)3350元26高層50-100平方米五證全無。土地性質(zhì)已由農(nóng)用地變更為建筑用地。據(jù)開發(fā)商承諾交房后180天，可辦理兩證。16住宅市場大花嶺片大

9、花嶺片歷史：歷史：大花嶺的房地產(chǎn)快速發(fā)展主要是隨著武漢市內(nèi)大學(xué)外遷開始的。隨之而來的上萬學(xué)生，帶動(dòng)了該區(qū)域人均收入水平的提高（商鋪?zhàn)饨?-5萬/年），并由此促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，興建了接近40棟的還建社區(qū)（售價(jià)1400元/），并且隨著區(qū)域不斷地發(fā)展，土地市場的繁榮，拆遷還建社區(qū)還在不斷擴(kuò)大?，F(xiàn)狀：現(xiàn)狀：由于期轄區(qū)面積有限，呈狹長走勢（東臨湯遜湖、西面北鐵路隔斷）局限了其發(fā)展。并且隨著武漢市大學(xué)外遷的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至南湖、湯遜湖以東（廟山開發(fā)區(qū)、藏龍島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）。大花嶺區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展減緩。05年至今大花嶺主要售商品僅“海天大廈”“鴻發(fā)大廈”“花樂億家”三個(gè)項(xiàng)目。開發(fā)模式基本上是“小產(chǎn)權(quán)”轉(zhuǎn)“商品

10、房”：在銷售階段是五證全無的農(nóng)村集體土地，房屋建成之后申請(qǐng)更變土地性質(zhì)補(bǔ)交土地出讓金改為產(chǎn)權(quán)房。發(fā)展：發(fā)展：大花嶺村距離市區(qū)僅9公里路程，對(duì)比江夏各區(qū)，已是擁有非常優(yōu)越交通優(yōu)勢。隨著李紙大道改造（規(guī)劃中雙向四車道）、光明大道（文化路延長線）的通車，距離市中心的時(shí)間距離大為縮短，加之湯遜湖畔優(yōu)美的的自然資源；大型企業(yè)進(jìn)駐（如：南車集團(tuán)）；該區(qū)已得到開發(fā)商的重視，知名開發(fā)企業(yè)爭相開發(fā)（如：中建集團(tuán)），未來房地產(chǎn)市場將得到快速提升。17項(xiàng)目名稱規(guī)模銷售均價(jià)/成交均價(jià)業(yè)態(tài)戶型備注泰馳伊頓陽光建筑面積10萬方4500/3590元多層、小高層、高層、別墅1房33-43平方、2房82-90平方、三房109-

11、128平方去化率58%梅南星座5萬平方米起價(jià)3800元，均價(jià)4100元/成交均價(jià)3762元多層、高層1房53平方、2房68-94平方、3房130平方去化率90%美院coast占地270畝4380元/疊拼別墅暫無保利海寓2.2萬平方米銷售均價(jià)3800元高層2房92-116平方、3房114-118平方、（未開盤）藏龍新天地15萬平方米銷售均價(jià)4000元/成交均價(jià)3808元去化率73.9%商鋪均價(jià)7500元湖光山色4萬3700元/高層大戶型目前只剩220的大戶型70%住宅市場湯遜湖片（在售）湯遜湖片（在售）18住宅市場湯遜湖片湯遜湖片歷史：早期房產(chǎn)開發(fā)嘗試將生態(tài)環(huán)境與公用生態(tài)環(huán)境相互融合，主要以別墅

12、項(xiàng)目的開發(fā)為主。如玉龍島花園、銀河灣等以龐大的規(guī)模和完善的社區(qū)配套、較低的價(jià)格來吸引客戶，同時(shí)以水藍(lán)郡、銀河灣為代表的湯遜湖別墅板塊已經(jīng)成為武漢別墅板塊的重要組成部分。現(xiàn)狀： 2005年后擁有優(yōu)越自然資源的沿湖地區(qū)，加上來自于光谷投入30億元重點(diǎn)啟動(dòng)的光谷大道等10大基本建設(shè)項(xiàng)目（中芯國際，富士康等國際大企業(yè)的入駐）作為武漢市新財(cái)智人群的重要聚集地，日漸成為武漢江南版圖上的高端別墅聚集區(qū)：莊園1986、美院COAST、保利十二橡樹莊園，長島等。并且隨著大企業(yè)大項(xiàng)目的建設(shè)，相應(yīng)的交通、生活配套也日益完善，該地區(qū)增加了普通商品住宅的建筑形態(tài)的開發(fā)。推出了陽光海岸、梅南山居、宜家湯臣多層洋房、美加湖

13、濱新城花園洋房、華工鏡湖園等均得到了市場良好的反響。發(fā)展：由于光谷大道、陽光大道、江夏大道的硬件狀況；可開發(fā)土地面的等條件明顯優(yōu)于江夏西部的李紙路沿線。東部沿湖區(qū)域近年來得以快速的發(fā)展，房價(jià)高出紙坊城區(qū)近千元。吸引了更多的大規(guī)模項(xiàng)目興建（如：保利海上五月花，建面60萬方） 但是，隨著明年文化路延長線光明大道的通車，紙坊城區(qū)距離武漢市市中心的時(shí)間距離將大為縮短（至街道口商圈僅需要15分鐘車程）；紙坊城區(qū)擁有更完善的生活配套（中百超市、江夏區(qū)一醫(yī)院等）未來湯遜湖區(qū)域也將面臨挑戰(zhàn)。19住宅市場項(xiàng)目名稱規(guī)模銷售均價(jià)/成交均價(jià)業(yè)態(tài)戶型備注江郡華府建筑面積22萬方銷售均價(jià)3800多層、小高層、高層、別墅1

14、房55方、2房80-104方、3房89-131方、4房139方去化率80%（占所推房源）富麗杰座建筑面積11萬方銷售均價(jià)3750元/成交均價(jià)3680元小高層、高層2房85-89方、三房103-137方去化率50%商鋪成交均價(jià)18893元鴻發(fā)世紀(jì)城建筑面積46萬方銷售均價(jià)37003800（預(yù)測，月底開盤）高層1房49方、2房75-110方、3房120-138方、四房238方（未開盤）博雅豪庭占地2萬方銷售均價(jià)3400元特價(jià)房2600高層2房85-101方、3房111-140方（未開盤）世紀(jì)花園建筑面積8萬方銷售均價(jià)3500元/成交均價(jià)3450元多層、高層1房53方、2房67-81方、3房105方

15、去化率82.8%齊心今城建筑面積55萬方銷售均價(jià)3200元/成交均價(jià)3000高層為主2房86方，3房130方，4房140方去化率70%紙坊片（在售）紙坊片（在售）20歷史：歷史：由于老城區(qū)道路復(fù)雜，多為人口密集，征地拆遷難度較大。江夏的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在新城區(qū)：例如：富麗暢新園、城明花園、宏德嘉園基本在北華街沿線。部分項(xiàng)目在紙坊大道以南及江夏大道以東（老城區(qū)外圍），例如：盛世名門、龍山水榭、濱湖春天等?，F(xiàn)狀現(xiàn)狀：老城區(qū)面臨改造，城區(qū)西南兩面臨山，可開發(fā)面積有限，區(qū)政府北遷，城區(qū)主體向北發(fā)展?，F(xiàn)在的主要住宅項(xiàng)目主要集中在新城區(qū)：熊延弼路以北，又以文化路沿線為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，基本上集中了在售所有樓

16、盤：鴻發(fā)世紀(jì)城、江郡華府、富麗杰座、博雅豪庭、世紀(jì)花園等。 發(fā)展發(fā)展：紙坊城區(qū)未來將得到快速的發(fā)展。江夏區(qū)的發(fā)展與武漢城區(qū)有著密不可分的聯(lián)系，紙坊城區(qū)也不例外?，F(xiàn)在制約紙坊城區(qū)的最主要問題是交通。同屬于江夏區(qū)，交通狀況良好的湯遜湖沿湖區(qū)域無論是其經(jīng)濟(jì)還是房地產(chǎn)發(fā)展明顯高于紙坊城區(qū)。但是，隨著光明大道（文化路延長線-在建）的通車將極大的大大縮短武漢中心城區(qū)與江紙坊城區(qū)的時(shí)間距離，將由45-60分鐘路程縮短為15-20分鐘路程。另外由于紙坊城區(qū)擁有教育、金融、商業(yè)、交通、醫(yī)療等完善的生活配套，相比江夏其它區(qū)域也將更加受到置業(yè)客戶的認(rèn)可。紙坊片紙坊片住宅市場21住宅產(chǎn)品研究（紙坊）住宅產(chǎn)品研究（紙坊

17、）住宅市場江郡華府部分戶型江郡華府部分戶型以江郡華府、富麗杰座為代表的住宅在戶型設(shè)計(jì)上頗為出彩，深受市場歡迎,多采用入戶花園、空中花園、大陽臺(tái)。22住宅產(chǎn)品研究（紙坊）住宅產(chǎn)品研究（紙坊）住宅市場富麗杰座部分戶型富麗杰座部分戶型以江郡華府、富麗杰座為代表的住宅在戶型設(shè)計(jì)上頗為出彩，深受市場歡迎,多采用入戶花園、空中花園、大陽臺(tái)。23自2007年富麗園28層富麗豪庭問世后，超高層產(chǎn)品逐步出現(xiàn)，如江郡華府、世紀(jì)城、南郡帝苑等。江夏消費(fèi)群體對(duì)高層建筑的接受度由抵觸轉(zhuǎn)化為逐漸接受。在超高層建筑群中，“全地下車庫”概念被引入，如鴻發(fā)世紀(jì)城、南郡帝苑住宅市場住宅產(chǎn)品研究（紙坊）住宅產(chǎn)品研究（紙坊）世紀(jì)城效

18、果圖南郡帝苑效果圖24房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場p房地產(chǎn)宏觀市場p住宅市場p商業(yè)市場25紙坊商業(yè)格局紙坊商業(yè)格局核心商圈、專業(yè)市場和大量核心商圈、專業(yè)市場和大量的街鋪構(gòu)成的街鋪構(gòu)成核心商圈核心商圈以新興街中百為中心，半徑300m內(nèi)涵蓋了縣城主要的商業(yè)街、超市、服裝商場、電器買場等。體育館商業(yè)區(qū)體育館商業(yè)區(qū)以體育館為核心，涵蓋餐飲休閑、婚紗攝影、酒店等業(yè)態(tài)，正形成江夏的另一商圈。集貿(mào)市場區(qū)集貿(mào)市場區(qū)各類集貿(mào)市場城北新區(qū)富麗園建材商圈城北新區(qū)富麗園建材商圈其它零散分布的街鋪其它零散分布的街鋪商業(yè)市場紙坊有大中型超市、連鎖店 7家，各類名牌專賣店 80 余家，銷售額已占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 30% 以上。

19、 老商圈體育館商圈江廣超市富麗園建材商圈武商量販中百26核心商圈核心商圈江夏中心百貨為中心，商業(yè)氛圍江夏中心百貨為中心，商業(yè)氛圍濃厚，但是路網(wǎng)及交通通道跟不上濃厚，但是路網(wǎng)及交通通道跟不上商圈商圈主力店主力店業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)租金租金（元（元/ /月）月）老商圈中百倉儲(chǔ)、中心百貨武商量販、kfc品牌服飾、電器、眼鏡、銀行金融網(wǎng)點(diǎn)40-140體育館商圈花之都酒店服飾、衣帽箱包、煙酒副食30-80江夏商業(yè)廣場家居普通服飾、便利店等20-40富麗園建材商圈花之都家居家居、建材30-50本案商業(yè)市場27縣城內(nèi)街鋪營業(yè)面積超過縣城內(nèi)街鋪營業(yè)面積超過10萬萬，業(yè)態(tài)豐，業(yè)態(tài)豐富，租金一般富，租金一般低于低于50元元/

20、月月50元/月40-50元/月30-40元/月20-30元/月20元/月縣城內(nèi)街鋪經(jīng)營面積不低于10萬，涉及建材、服飾、美容美發(fā)、洗衣、超市便利店、攝影、網(wǎng)吧、五金等各類業(yè)態(tài)，租金一般不超過40元/月。本項(xiàng)目而言，除規(guī)劃中步社區(qū)內(nèi)商街外，門前紙坊大道基礎(chǔ)設(shè)施較差，經(jīng)營比較混亂，租金水平約1520元/月商業(yè)市場28江夏商業(yè)正由江夏商業(yè)正由快速發(fā)展快速發(fā)展向向結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)構(gòu)調(diào)整階段演進(jìn)階段演進(jìn)發(fā)展發(fā)展階段階段市場市場表現(xiàn)表現(xiàn)經(jīng)營經(jīng)營模式模式贏利贏利模式模式標(biāo)志標(biāo)志節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)起步期起步期結(jié)構(gòu)調(diào)整期結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速發(fā)展期快速發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期各個(gè)居住區(qū)、交通匯聚點(diǎn)出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)

21、營檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)散鋪向集中、規(guī)?；虡I(yè)形式演模化商業(yè)形式演變變規(guī)?；虡I(yè)、大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場城市發(fā)展較為落后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在完善，集中市場、步行街出現(xiàn)由街鋪、步行街由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展，向集中商業(yè)發(fā)展，新世紀(jì)商業(yè)廣場新世紀(jì)商業(yè)廣場出現(xiàn)出現(xiàn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經(jīng)營或出租為主商鋪基本市場化，經(jīng)營和銷售同時(shí)存在商鋪市場化，銷商鋪市場化，銷售成為核心贏利售成為核心贏利手段手段銷售不是實(shí)現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主營業(yè)收入+租金收入營業(yè)收入+租金收入+銷售收入銷售收入銷售收入+ +租金租金收入收入銷售收入+租金收入江夏目

22、前商業(yè)的演進(jìn)江夏目前商業(yè)的演進(jìn) 資料來源：世聯(lián)模型商業(yè)市場29江夏目前正在推出或即將推出的商業(yè)項(xiàng)目江夏目前正在推出或即將推出的商業(yè)項(xiàng)目案名案名商業(yè)體量商業(yè)體量定位定位售價(jià)售價(jià)江郡華府江郡華府2萬萬政務(wù)核心商街政務(wù)核心商街700013000世紀(jì)城世紀(jì)城5萬綜合體2層捆綁均價(jià)9300齊心今城齊心今城1.3萬大學(xué)門口黃金商街7500富麗杰座富麗杰座6千建材商圈核心商鋪1850030商業(yè)物業(yè)客戶：本地人購買自營為主商業(yè)物業(yè)客戶：本地人購買自營為主商業(yè)消費(fèi)者：以城區(qū)核心商圈為中心商業(yè)消費(fèi)者：以城區(qū)核心商圈為中心商業(yè)市場商業(yè)物業(yè)購買客戶包括公務(wù)員、生意人、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民和少量市區(qū)投資者等，其中70%用于自己經(jīng)營

23、，30%為“投資”轉(zhuǎn)讓比率很低，主要用于出租。就紙坊本地客戶而言，購買商業(yè)物業(yè)的最大動(dòng)機(jī)在于，作為生存的一個(gè)依靠，“以鋪養(yǎng)家以鋪養(yǎng)家”的觀念比較盛行。商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成公務(wù)員生意人鄉(xiāng)鎮(zhèn)比例較高，購置后招租為主比例較高，自己經(jīng)營為主10%左右，自己經(jīng)營為主外來約5%，出租為主，自營為輔31房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場總結(jié)住戶市場住戶市場商業(yè)市場商業(yè)市場房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場市場房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展階段，住宅銷售較好，商業(yè)趨于飽和，辦公尚未啟動(dòng)房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展階段，住宅銷售較好，商業(yè)趨于飽和，辦公尚未啟動(dòng)商品住宅項(xiàng)目主要集中于城北新區(qū)，而尤以北華街、文化路沿線分布最為密集。住宅市場處于快速成長

24、階段，品質(zhì)、開發(fā)水平提升較快。銷售價(jià)格上漲較快，經(jīng)歷2008年低谷后，價(jià)格又緩步回升到3500+的水平。自2010年開始，由本土開發(fā)商主導(dǎo)市場的局面由于外來品牌開發(fā)商的加入而被打破，長城建設(shè)、中建三局、保利地產(chǎn)都已涉足紙坊片區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)水平有望進(jìn)一布提升。商業(yè)模式將由散鋪向規(guī)?；?、集中化商業(yè)發(fā)展。如：長城建設(shè)40萬商業(yè)綜合體項(xiàng)目2010，紙坊房地產(chǎn)品牌發(fā)展年32江夏置業(yè)客戶初步描述江夏置業(yè)客戶初步描述中等階層是市場的消費(fèi)主力中等階層是市場的消費(fèi)主力富裕階層管理人員、政府官員、私營企業(yè)主年入10萬以上高收階層年入58萬中等階層泛公務(wù)員，企業(yè)技術(shù)人員、個(gè)體業(yè)者年收入35萬一般工人等年收入1萬3萬

25、階層階層職業(yè)職業(yè)家庭資產(chǎn)家庭資產(chǎn)/收入收入中等及以下收入者人數(shù)人數(shù)約1.5萬人約3萬人約5萬人12萬住宅客戶定位33核心客戶本項(xiàng)目客戶定位本項(xiàng)目客戶定位區(qū)域來源：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)職業(yè)特點(diǎn)：企業(yè)經(jīng)營者、個(gè)體業(yè)者、公務(wù)員等鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕層置業(yè)目的：自住、投資（并不轉(zhuǎn)賣）置業(yè)特征：大部分已有住房，購房目的是為了家庭生活便利、子女就學(xué)，或以住房作為擁有財(cái)富的標(biāo)志經(jīng)濟(jì)能力：家庭年收入7萬以上，資產(chǎn)在10萬左右核心客戶：約核心客戶：約45%區(qū)域來源：全區(qū)內(nèi)職業(yè)特點(diǎn)：政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、醫(yī)院、學(xué)校、企事業(yè)單位職員等總?cè)藬?shù)：全區(qū)內(nèi)約有1.5萬人，可挖掘數(shù)量約3000人置業(yè)目的：自住置業(yè)特征：大部分已有住房，購房目的主要是為了改

26、善居住環(huán)境經(jīng)濟(jì)能力：月均收入約3000元，家庭年收入5萬以上重要客戶：約重要客戶：約30%區(qū)域來源：開發(fā)區(qū)企業(yè)職業(yè)特點(diǎn)：企業(yè)技術(shù)人員、投資者、鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕層總?cè)藬?shù)：全區(qū)內(nèi)約有4萬人，可挖掘數(shù)量約12000人置業(yè)目的：自住置業(yè)特征：成家立業(yè)經(jīng)濟(jì)能力：月均收入約4000元，家庭年收入4萬以上較重要客戶：約較重要客戶：約20%區(qū)域來源：市區(qū)、臨近市區(qū)職業(yè)特點(diǎn)：年輕外地置業(yè)者、投資者置業(yè)目的：投資、擠出效應(yīng)置業(yè)特征：因?yàn)槭袇^(qū)房價(jià)高昂被擠出市區(qū)、投資型客戶經(jīng)濟(jì)能力：家庭年收入4萬以上潛在客戶：約潛在客戶：約10%住宅客戶定位34主要分布在28-45歲之間，是人生職業(yè)化強(qiáng)度最高的階段；主要以江夏周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，包括紙坊城區(qū)中等收入者和少量市區(qū)客戶消費(fèi)需求受感性思維的左右比較大，注重實(shí)際效應(yīng)和居住體驗(yàn)。本項(xiàng)目客戶定位本項(xiàng)目客戶定位住宅客戶定位35產(chǎn)品產(chǎn)品定位定位36現(xiàn)階段，實(shí)用主義型仍然是江夏住宅市場現(xiàn)階段，實(shí)用主義型仍然是江夏住宅市場的消費(fèi)主流的消費(fèi)主流物質(zhì)精神基本需求型基本需求型實(shí)用主義型實(shí)用主義型享受型享受型情感型情感型平衡型平衡型宏德家園世紀(jì)花園小產(chǎn)權(quán)房小樓盤現(xiàn)階段，江夏消費(fèi)者關(guān)注地段、市政配套、價(jià)格、戶型，實(shí)用主義是消費(fèi)的主流。地段市政配套價(jià)格紙坊消費(fèi)者關(guān)注點(diǎn)前四位紙坊消費(fèi)者關(guān)注點(diǎn)前四位