某某房地產(chǎn)一期建設(shè)項目投資研究報告

1、. . . . “文殊院”一期建設(shè)項目投資可行性研究報告中房集團（）尺度地產(chǎn)營銷2005年5月目 錄一、項目總說明 -3二、項目概況 -5三、投資環(huán)境研究 -11四、市場研究 -15五、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目 -17六、規(guī)劃方案與建設(shè)條件 -21七、投資估算與資金籌措 -22八、項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 -28九、項目經(jīng)濟效益評價 -28十、風(fēng)險分析 -31 十一、可行性研究的結(jié)論 -32十二、附件部分一、項目總說明“文殊院”一期建設(shè)項目規(guī)劃用地面積約合112.98畝。規(guī)劃總建筑面積為86352.34平方米，其中地上商業(yè)部分總建筑面積為51352.34平方米，公共配套設(shè)施建筑

2、面積2000平方米，地下建筑面積3.3萬平方米。其余C3、C5、C7、三宗地約合34.84畝，用于拍賣。一期詳細(xì)規(guī)劃用地指標(biāo)如下表：項目用地用地面積容積率地上面積地下面積B389700.958521.533000B4-174600.85968B4-262550.955942.25B615822.31.1217720.976B965001.066890C67089.450.896309.6105C394746C580843C75667.67.3一期總用地面積合計112.985畝拍賣土地面積合計34.839畝地上建筑部分面積合計51352.3365一期平均容積率0.9857（一）投資可行性研究依據(jù)

3、中房集團（）尺度地產(chǎn)營銷對“文殊院”項目一期進(jìn)行項目可行性研究評估工作，并提交投資可行性研究報告用于項目銀行貸款，其主要研究依據(jù)如下：1、中華人民國房地產(chǎn)管理法；2、中華人民國土地管理法；3、中華人民國城市規(guī)劃法；4、市城市總體規(guī)劃；5、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法、房地產(chǎn)估價規(guī)；6、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的法規(guī)政策；7、二年省建筑工程計價定額、全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算額省估價表與相應(yīng)的取費標(biāo)準(zhǔn)；8、國家與地方關(guān)于營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅和稅收管理條例；9、委托方提供的相關(guān)資料：10、市2001年至2004年統(tǒng)計年鑒；11、其他相關(guān)資料。（二）投資可行性研究假設(shè)前提和限制條件1、本項目土地使用權(quán)能

4、合法取得；且以本報告設(shè)定的價格取得為本報告的假設(shè)前提；2、本報告設(shè)定的使用用途（商業(yè)）能夠最終通過規(guī)劃部門的認(rèn)可批準(zhǔn)；3、政府對周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)配套設(shè)施有整體規(guī)劃；4、本項目建筑設(shè)計功能完善、布局合理，配套設(shè)施完善、適度，能引導(dǎo)足夠客流量并能滿足消費者需求；5、本項目地質(zhì)狀況較好，工程建設(shè)能按計劃順利進(jìn)行；6、本項目單位工程竣工驗收符合國家相關(guān)驗收標(biāo)準(zhǔn)，項目綜合驗收能順利通過政府規(guī)劃部門和其他相關(guān)職能部門的驗收，項目能與時交付使用;7、政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢，沒有較大波動；8、委托方提供的資料合法、真實可靠。（三）項目投資可行性研究結(jié)論1.市場分析結(jié)論根據(jù)

5、對“文殊院”建設(shè)項目的綜合分析得知：該項目的開發(fā)建設(shè)具有文化涵、區(qū)位、規(guī)模、品牌等優(yōu)勢。旅游產(chǎn)業(yè)作為的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，為本項目奠定了較好的市場基礎(chǔ)。從市場的角度來開，該項目開發(fā)的產(chǎn)品符合市場需求，項目開發(fā)建設(shè)可行。通過對該區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況以與房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢，結(jié)合本項目的具體情況（包括實物形態(tài)、檔次等）。在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，利用房地產(chǎn)價格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發(fā)完成后的該項目各類房屋的平均銷售單價進(jìn)行了預(yù)測。商業(yè)用房：19000元/（平均價格）汽車停車位：2800元/（按市場價格

6、出售或經(jīng)營）2.財務(wù)評價結(jié)論通過對該項目的主要財務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測，本項目在整個運作期，銷售收入將達(dá)到12.47億元（包括商業(yè)用房均價銷售100%，車庫市場價格銷售30%，土地拍賣）；產(chǎn)生凈利潤(稅后利潤)0.8371億元；上交銷售稅金與附加0.5519億元、土地出讓金0.4146億元、所得稅0.3831億元，共計上交稅金1.3496億元。成本利潤率：8.27%，投資利潤率9.83%，銷售利潤率8.34%。綜上所述，項目在市場和財務(wù)上是可行的,但風(fēng)險較大。二、項目概況“文殊院”項目位于人民中路旁的市文殊院歷史保護片區(qū)，作為現(xiàn)代旅游休閑中心RBD的重要組成部分，與傳統(tǒng)城市商務(wù)中心CBD相融合。依托

7、省級重點文物保護單位文殊院核心保護區(qū)5.73公頃，形成東至北大街、草市街，南至白家塘街、通順橋街，西至人民中路，北至大安西路規(guī)模的協(xié)調(diào)區(qū)，成為和民俗文化的保護區(qū)，總規(guī)劃用地面積為26.53公頃，將打造成為城市旅游休閑的頂級消費商圈。“文殊院”一期建設(shè)項目規(guī)劃用地面積約合112.98畝。規(guī)劃總建筑面積為86352.34平方米，其中地上商業(yè)部分總建筑面積為51352.34平方米，公共配套設(shè)施建筑面積2000平方米，地下建筑面積3.3萬平方米。其余C3、C5、C7、三宗地約合34.84畝，用于拍賣。一期詳細(xì)規(guī)劃用地指標(biāo)如下表：項目用地用地面積容積率地上面積地下面積B389700.958521.533

8、000B4-174600.85968B4-262550.955942.25B615822.31.1217720.976B965001.066890C67089.450.896309.6105C394746C580843C75667.67.3一期總用地面積合計112.985畝拍賣土地面積合計34.839畝地上建筑部分面積合計51352.3365一期平均容積率0.9857（一） 項目所處區(qū)域因素分析1.青羊區(qū)區(qū)域位置、經(jīng)濟特征、經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析青羊區(qū)為市中心區(qū)，全區(qū)面積67平方公里，轄14個街道辦事處、鄉(xiāng)人民政府，常住人口約46萬人。區(qū)高等院校、科研院所云集，職業(yè)教育、基礎(chǔ)教育水平較高，會計師事務(wù)

9、所、律師事務(wù)所、人才交流中心等中介機構(gòu)齊全。中國第一個華僑經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)-華僑經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)落戶我區(qū)。2000年，全區(qū)實現(xiàn)國生產(chǎn)總值114.86億元。青羊區(qū)還是市重要的商品集散地，專業(yè)一條街眾多，尤以電訊一條街最為著名。以金融機構(gòu)集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿(mào)圈為投資者提供巨大的商業(yè)機會。全區(qū)2000年社會商品零售總額達(dá)到77億元。區(qū)有省人民醫(yī)院、中醫(yī)院大學(xué)附屬醫(yī)院、市第三人民醫(yī)院與杜甫草堂、青羊?qū)m、文殊院等名勝古跡。青羊區(qū)地處中心城區(qū)，是規(guī)劃中的中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)，人流、物流量大、交通發(fā)達(dá)、信息通暢。2.青羊區(qū)區(qū)域交通狀況青羊區(qū)區(qū)東西向的新華大道、羊市街西沿線、蜀都大道、西

10、大街、江漢路和南北向的人民北路、人民中路、順城街、解放路、太升路、路、長順街、東城根街、青羊大道與一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路將區(qū)域連接成方便的城市道路網(wǎng)絡(luò)。區(qū)間道路與干線道路縱橫交錯、四通八達(dá)、公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋，站點交匯地段將聚集消費人流，是開發(fā)商業(yè)物業(yè)的理想地段。3.城市基礎(chǔ)建設(shè)改善市舊城改造已經(jīng)進(jìn)入實施階段。城東近年來通過對東大街、順江路、龍舟路、成龍路、老成渝路等道路的改造與建設(shè)，區(qū)域的基礎(chǔ)實施明顯改善，市以一、二環(huán)路間的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸接近尾聲，二環(huán)路以的地塊已經(jīng)成為市房地產(chǎn)開發(fā)的絕版地塊。這些區(qū)域的土地以與開發(fā)后形成的物業(yè)將具有極高商業(yè)和保值、增值價值。4.項目所在區(qū)域政策環(huán)境舊城古跡

11、和歷史建筑最能體現(xiàn)出一個城市的地域文化，市政府以“政府主導(dǎo)，市場化經(jīng)營”方針，擬定相關(guān)政策與系列優(yōu)惠措施，積極鼓勵和支持投資商參與市舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。針對文殊院片區(qū)舊城改造項目政府將給予更加優(yōu)惠政策，為保障項目順利實施，特成立項目專家組指導(dǎo)和監(jiān)督歷史文化保護片區(qū)的商業(yè)運作。重視文化保護與可持續(xù)發(fā)展，“保護”有雙重意義，對于建筑的保護，并不簡單是對建筑的保護，而應(yīng)該是對保護片區(qū)建筑文化和精神的濃縮和保護，只有這樣才有可能實現(xiàn)政府打造都市名片的戰(zhàn)略目標(biāo)。對于人文的保護，其主要目的是實現(xiàn)對民風(fēng)、民俗的全面挖掘和再現(xiàn)。中房集團開發(fā)總公司在成功開發(fā)了蜀風(fēng)花園之后秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo)，以二十年

12、的開發(fā)經(jīng)驗和超前的開發(fā)理念，擔(dān)當(dāng)起完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價值的發(fā)掘與保護等一系列任務(wù)。目前，該項目所處區(qū)域無論從現(xiàn)實的宏觀政策、發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟特征、發(fā)展趨勢、交通狀況還是從城市規(guī)劃、城市建設(shè)、人文環(huán)境等方面都處于一個生活、消費和服務(wù)活動將日益成熟的時期。居住、商業(yè)物業(yè)面臨一個大好的發(fā)展機會。該區(qū)域是開發(fā)高檔居住物業(yè)較為理想的地段，投資商業(yè)物業(yè)前景較好。5.項目所在區(qū)域的文化環(huán)境（1）、文化佛教傳入中國后，經(jīng)過初傳、開拓、傳播等階段，逐漸與我國的傳統(tǒng)文化相溶合，逐步形成了中國佛教文化。佛教文化經(jīng)歷了東晉南北朝、隋唐時期、宋元明清時期、中華民國與以后四個時演變和發(fā)展，現(xiàn)在

13、地區(qū)開放的寺廟有58座。禪宗是中國佛教史上的大宗派，也是中國佛教獨有的宗派。唯禪宗獨霸,的文殊院在界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、高明”禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為“文化型、園林式、多元化功能的國際寺院”。1400年古寺文殊院文殊院坐北朝南，建筑面積11600平方米。天王殿、三大士殿、大雄殿、說法堂、藏經(jīng)樓莊嚴(yán)肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。寺院始建于隋唐（公元605年），以康熙年間最為興盛，康熙帝御筆“空林”二字，欽賜“敕賜空林”御印一方，康熙帝墨跡至今仍存院。院300余尊佛像，觀音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。護法神韋馱像，為清道光九年（182

14、9年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細(xì)，童顏神態(tài)，體現(xiàn)了“童子相貌，將軍威儀”的風(fēng)度。還有一尊列為“空林八觀之一”的緬甸玉佛，是院僧性鱗和尚于民國11年（1922年）歷盡艱辛，步行募化到緬甸請回的。珍貴文物、佛經(jīng)、文獻(xiàn)上萬冊，如：院僧先宗等3人于每日清晨刺舌取血書寫的“舌血經(jīng)書”；明神宗的田妃繡的千佛袈裟；清遇春長女以自己頭發(fā)繡制的水月觀音。院所藏唐僧玄奘頂骨尤為珍貴，因是唐僧的受戒地。中國第一都市禪林文殊院片區(qū)所在的城北地區(qū)是古寺遺址最集中的區(qū)域，這里是文化的精神中心，不但有文殊院傳統(tǒng)的“中國四大叢林”之一、全國十大佛教禪院之一。文殊院的佛教文化在全國乃至國際上都有重要的影響。曾經(jīng)出了

15、四位世界著名高僧。有“中國第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛道堂，隆蓬法師蜚聲中外，曾有泰國、斯里蘭卡、日本、美國以與不丹國王等佛教人士紛紛來訪。另外，文殊片區(qū)還有金沙庵、娘娘廟、欏伽庵、會庵堂、五岳宮等近十個寺院，形成名副其實的文化大觀園，是全國唯一的都市禪林。（2）、城市文化以歷史悠久、文化濃郁、風(fēng)光秀美、景點眾多而聞名于世，“窗含西嶺千秋雪，門泊東吳萬里船”，是蓉城當(dāng)年商賈如云、車水馬龍的生動寫照；“九天開出一，千戶萬戶入畫圖”，描繪出了名冠中外的“錦繡天府”。 多彩之都濃縮了花會、燈會、燒頭香、賞花燈等川西民風(fēng)民俗的是一座“多彩之都”。擁有獨具魅力的巴蜀文化，“蜀戲冠天下”，有川劇、揚琴、清

16、音、評書、金錢板等10余種地方戲；精湛的傳統(tǒng)工藝蜚聲海外，蜀錦、蜀繡風(fēng)靡天下，金銀絲制品、瓷胎竹編名傳遐邇。美食之都“美食之都”的獨特魅力吸引了多方游客，名揚世界的川菜首當(dāng)其沖，5000多種川菜菜品、23種品型、30多種烹飪方法，菜品豐富、用料拷就、文化豐富，現(xiàn)在“品味佳肴美食游”成為黃金假日的一大亮點，在風(fēng)和日麗中體驗蓉城美食之都吃的浪漫情懷。休閑之都在座茶館、品美食，體味農(nóng)家小院的恬淡閑適，穿梭于川西民俗文化之中，游覽山水風(fēng)光、進(jìn)行高山滑雪、激流沖浪、享受森林氧吧、溫泉療養(yǎng)，感受現(xiàn)代都市的潮流和時尚。（3）、旅游文化 省會是中國歷史文化名城，位于長江上游美麗的富饒的川西平原，作為中國重要的

17、旅游城市，名勝古跡中外馳名，人文景觀172處，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王廟、青城山最具特色；有全國重點文物保護單位和省級保護單位19處，有世界唯一的大熊貓繁育研究基地和全國旅游勝地九寨溝、峨嵋山、長江三峽，也是地前往的主要通道，由此形成“蜀文化”、“熊貓故鄉(xiāng)”、“天府風(fēng)光”三大特色。全省旅游外匯收入突破2億美元，國旅游接待人數(shù)跨越7千萬大關(guān)，入境旅游增加良好，有占46.2%的國游外客并以每年13%增長。而文殊院每年接待的全國各地游客突破了300萬人次。（二）項目自身因素分析1.項目所處地理位置、商業(yè)區(qū)位本項目位于市青羊區(qū)府河側(cè)，緊臨草市街、文武路、人民中路、大安西路等市的

18、交通要道。距市傳統(tǒng)商圈春熙路約1.5公里，距騾馬市商圈約0.5公里，距火車北站約1.5公里，屬于市2002年8月7日公布的市基準(zhǔn)地價住宅三級、商業(yè)二級地段。據(jù)調(diào)查顯示，文殊院周邊商業(yè)業(yè)種共有42種之多，近270家,總經(jīng)營面積達(dá)11000多平方米。2.項目所處區(qū)域交通便捷度：1、公共交通狀況：項目所在區(qū)域有16、99、64、75、302、1、55、33、73等多路公交車通過，該區(qū)域距離市火車北站約1.5公里、距北門汽車站約1.2公里，對對外交通十分方便。2、道路通達(dá)度：項目所在區(qū)域有交通型主干道人民路、文武路、草市街、北大街通過，其他道路有大安西路、珠寶街、西珠市街、五岳宮街、通順橋街、灶君廟街

19、等多條路、街、巷分布，道路等級和路網(wǎng)密度較高，道路通達(dá)狀況較好。該項目周邊公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣，站點交匯地段將聚集大量消費人流，便捷的交通為該區(qū)域居民的生活、工作、出行帶來了便利。3.自身文化底蘊的文殊院在界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、高明”禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為“文化型、園林式、多元化功能的國際寺院”。文殊院位于市城北文殊院街，是現(xiàn)存市區(qū)保存最完整的一座佛教寺院。省和市的佛教協(xié)會所在地。文殊院始建于唐代，宋代改名為信相寺，為川西“四大叢林”之一。傳說清朝康熙年間，道行高深、智慧超凡的慈篤海月禪師在此修行時，有靈光自其頭頂射出，光照城北，僧

20、眾視之為文殊菩薩化身?？滴跞晁旄乃旅麨槲氖庠?。公元1703年，康熙皇帝親筆題寫了“空林”匾額一塊賜給文殊院，因此又名“空林堂”。文殊院占地82畝，坐北朝南，殿宇五重，布局嚴(yán)謹(jǐn)。進(jìn)山門往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄寶殿、說法堂、藏經(jīng)樓。東西兩廂是鐘鼓樓相對，齋堂與客堂對稱排列，各殿堂以長廊密柱相連結(jié)。全院共有房舍190余間，建筑面積2萬余方米。房舍為木石結(jié)構(gòu)，雕飾精美。文殊院是佛教文物薈萃之地，其中珍藏有唐玄奘的頭蓋骨殘片。（三）文殊院片區(qū)客觀條件決定了其發(fā)展的基本方向文殊院片區(qū)地理位置處于城中心北側(cè)，且拆遷成本高，如果將其作為常規(guī)項目 進(jìn)行開發(fā)（土地整理后由開發(fā)商自行開發(fā)），則將受城

21、北房地產(chǎn)經(jīng)濟萎縮的影響，無論是開發(fā)何種類型的物業(yè)都將面臨成本難于收回或回收期過長、利潤額低于市場平均利潤率，甚至無法持續(xù)經(jīng)營。中國的城市舊城改造中，還有三個經(jīng)典的案例，即夫子廟與新 天地、城隍廟。關(guān)于這三大片區(qū)中啟動方式與經(jīng)營模式的探討已經(jīng)很多，總結(jié)起來主要表現(xiàn)在三方面：規(guī)?；_發(fā)、綜合性經(jīng)營、特色化營銷。而其啟動的基礎(chǔ)也是相似的：即改造的片區(qū)具備可以深挖歷史文化、地緣文化，在區(qū)域有相當(dāng)?shù)拇硇?。如果將文殊院片區(qū)的文化特征與地理位置與城隍廟與夫子廟進(jìn) 行橫向比較，可以看出，這三者同樣具備濃厚的文化特征與地方民俗文化特征，地理位置都緊臨城市中心區(qū)域，正式啟動前都有相當(dāng)?shù)闹扰c固定消費群體。而城

22、隍廟與夫子廟的成功也證明了文殊院的巨大潛力，改造之后的文殊院片區(qū)理所當(dāng)然也應(yīng)成為具備同樣性質(zhì)的地方旅游代表區(qū)域。同時，值得一提的是，目前已經(jīng)開發(fā)有成規(guī)模的、類似的歷史文化與川西風(fēng)情的旅游片區(qū)還有武侯祠和杜甫草堂。這兩個片區(qū)的開發(fā)充分依靠其核心影響因素：武侯祠和杜甫草堂，從建筑風(fēng)格、經(jīng)營業(yè)種等方面都力求與片區(qū)旅游區(qū)特征的特征相符，營造出讓旅游者能夠“留下來”的氣氛，從而結(jié)合景點形成了整體的旅游片區(qū)，營造出旅游商圈，實現(xiàn)了片區(qū)價值的提升。目前，市區(qū)圍可以代表川西民俗風(fēng)情的旅游景點主要有寬窄巷子與文殊院片區(qū)。兩者相比較，民居古建筑資源是相似的，寬窄巷子優(yōu)于文殊院。但文殊院本身即是清代古建筑群，是中國

23、十大禪林之一，享有較高的聲譽。同時，文殊院片區(qū)規(guī)模較寬窄巷子更大，并可以將川西民俗文化與文殊院文化相結(jié)合，從而形成賣點更多，規(guī)模更大，更具特色的旅游片區(qū)。（四）項目最高最佳使用用途定位1、本項目所屬地塊規(guī)劃用途為文化綜合用地、規(guī)劃容積率見附表、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。2、通過對項目所在區(qū)域物業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)查了解得知：該區(qū)域主要物業(yè)業(yè)態(tài)為文殊院配套的商業(yè)用房。3、項目所處歷史文化地位、涵，景觀較好；道路通達(dá)度較好，對對外交通便捷；生活配套設(shè)施較為齊全。由此，我們通過研究分析認(rèn)為：項目的在達(dá)到法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行、價值最大化的前提下的最高最佳用途規(guī)劃。（五）

24、項目開發(fā)價值與銷售預(yù)測據(jù)市場調(diào)查顯示：文殊院臨近周邊的租金在140200元/平方米左右，而外層租金在45-110元/平方米左右，相對比例下降了50%左右；而就口岸效應(yīng)，文殊院臨近周邊的街道口比街道中段高出50100元/平方米，而在外圍無明顯的差異性。通過對該區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況以與房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢，結(jié)合本項目的具體情況（包括實物形態(tài)、檔次等）。在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，利用房地產(chǎn)價格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發(fā)完成后的該項目各類房屋的平均銷售單價進(jìn)行了預(yù)測。商業(yè)用房：19000元/（平均價格）汽車停車位：2800元/平方米（按

25、市場價出售或經(jīng)營）三、投資環(huán)境研究（一）市經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境1.將在中國經(jīng)濟發(fā)展中的作用（1）在中國經(jīng)濟版圖上，出現(xiàn)了三大城市圈：大、大、大。這三個城市圈，是中國城市化進(jìn)程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，在相當(dāng)長時期，仍將擔(dān)負(fù)中國城市化領(lǐng)頭羊的角色。（2）三大城市經(jīng)濟圈已經(jīng)為中國的經(jīng)濟形成了堅固的基礎(chǔ)，猶如一支長弓，而長江流域經(jīng)濟帶則猶如一支利箭，弓搭箭，將確定中國經(jīng)濟整體均衡發(fā)展的新格局。大城市圈大XX城市圈大XX城市圈長江流域經(jīng)濟帶西部的致動點、發(fā)力點“1”在哪里？（3）要實現(xiàn)中國整體均衡增長與可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在中西部的崛起。西部的整體發(fā)展，關(guān)鍵還在城市，特別是大規(guī)模

26、城市經(jīng)濟圈的拉動。（4）在這個引弦蓄勢的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā)力點！“3+1”的中國區(qū)域城市經(jīng)濟發(fā)展的新格局呼之欲出，“3+1”格局的“1”，只可能出現(xiàn)在西部！（5）這是歷史給予的一個巨大的天時！以和為兩極的長江上游（成渝）城市經(jīng)濟圈最有可能成為：啟動西部大發(fā)展的龍頭，取得進(jìn)入“3+1”格局的入場券。（6） 市新一屆市委市政府的戰(zhàn)略目標(biāo)也確定為：建設(shè)國家級區(qū)域中心城市,擔(dān)當(dāng)成渝經(jīng)濟圈的領(lǐng)導(dǎo)角色,推進(jìn)“3+1”格局的真正形成！2.經(jīng)濟發(fā)展地位和主要城市的比較城市居民購買力總體狀態(tài)：從社會消費品銷售總額角度判斷，市居民的購買總體實力位居第四位，其相對發(fā)展速度與并列排第六

27、位；城市居民潛在購買力狀態(tài)：從居民儲蓄余額角度判斷，市居民潛在購買力排名第四位，其相對發(fā)展速度排列第六位；城市對外開發(fā)程度狀態(tài)：從實際利用外資角度，市的對外開放程度還相當(dāng)落后，保持倒數(shù)第三位，但其相對發(fā)展速度位居前列，居第七位；城市居民收入狀況：就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，市城市居民人均可支配收入水平處于中下游，城市居民的收入狀況還有待于進(jìn)一步提高；固定資產(chǎn)投資狀況：市固定資產(chǎn)投資位居第五位，其相對發(fā)展速度排第八位；3.市房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境市是我國西部地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通、通信樞紐，省政治、經(jīng)濟、文化中心，國家級重要的旅游中心城市和國家級歷史文化名城，由于得天獨厚的

28、地理位置與迅猛發(fā)展的經(jīng)濟，已成為西南五省市的中心，大型外資企業(yè)多把西南區(qū)總部設(shè)在，借以輻射西南地區(qū)。在國家西部大開發(fā)的大背景下，市正努力改善各種硬件配套設(shè)施，力圖創(chuàng)造一個更加良好的投資環(huán)境。2002年市規(guī)劃部門制定和推出“中心城向東向南發(fā)展規(guī)劃”、“沙河綜合整治規(guī)劃”等有關(guān)舊城改造的城市總體規(guī)劃。上述城市規(guī)劃的實施以來，使的城市面貌煥然一新，極改善市的對外交通，增強了吸引外來投資的競爭能力。由國家統(tǒng)計局城市社會經(jīng)濟調(diào)查總隊、中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心、中國信息報社共同舉辦的中國綜合實力百強城市評估結(jié)果日前發(fā)布，位居2003年百強城市綜合實力排名第11位，超過烏魯木齊、和，位居西部第一。2003年市轄

29、區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超過200億元的百強城市達(dá)到68個，其中，、位居百強前十位。（二）市城市總體規(guī)劃作為省的政治、經(jīng)濟和文化中心，工業(yè)齊全，是中國重要的糧油和農(nóng)副產(chǎn)品基地，金融、商業(yè)、交通、通信對中西部地區(qū)有較強的輻射能力。市堅持以城市規(guī)劃為“龍頭”，進(jìn)行舊城改造、新區(qū)開發(fā)和城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以較快的速度發(fā)展，市容、市貌發(fā)生了較大的變化。1.城市發(fā)展戰(zhàn)略中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集“圈層式”發(fā)展為疏密結(jié)合的“扇葉式”布局。優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)與布局，淡化“中心城”的概念，形成“一主七衛(wèi)”（市中心與個外圍片區(qū)：新都片區(qū)、青白江片區(qū)、龍泉片區(qū)、華陽片區(qū)、東升片區(qū)、溫江片區(qū)、郫縣片區(qū)）的都市區(qū)格局。優(yōu)

30、化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，采取有效措施，引導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展城南新區(qū)的規(guī)劃控制圍為205平方公里，建設(shè)用地規(guī)模約96.6平方公里。城南副中心規(guī)劃占地面積3.59平方公里，規(guī)劃建筑面積達(dá)460萬平方米。南部新區(qū)以城南副中心為核心，主要發(fā)展商務(wù)、行政辦公、商貿(mào)金融、生態(tài)居住與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。東部新區(qū)規(guī)劃面積76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。其總體包括一個副中心、一個片區(qū)中心、六個片區(qū)、十五個居住區(qū)、五縱五橫的干道系統(tǒng)。城東副中心是向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它將“生活居住”排在了首要位置。東部新區(qū)憑其獨有的環(huán)境優(yōu)勢，將成為一個綠色的新區(qū)?！熬弊中蔚缆罚簴|

31、城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網(wǎng)）； 環(huán)狀道路：環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán)路； 放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。 2.近期房地產(chǎn)市場的基本狀況市房地產(chǎn)發(fā)展形勢，無論從投資形勢、消費現(xiàn)狀方面目前正處于理性時期；同時，就最新的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的態(tài)勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持良性走勢，開發(fā)投資正從依托型（主要依賴銀行貸款）轉(zhuǎn)向主要依靠企業(yè)自身力量和市場力量的自主型發(fā)展投資形式，而在銷售方面也保持原有規(guī)模穩(wěn)步擴大。以房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、互換，以與房地產(chǎn)交易代理、中介服務(wù)、信息咨詢和物業(yè)管理等為主要容的房地產(chǎn)市場體系已形成，

32、各級市場交易日趨活躍，特別是自2002年銀行接受二手房按揭以來，有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前市房地產(chǎn)市場整體的特點為：外地實力開發(fā)商紛紛進(jìn)駐，與本土開發(fā)企業(yè)形成對壘的競爭格局，競爭的加劇促使開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研環(huán)節(jié)，更加注重研究購房者的消費心理和行為習(xí)慣，以與競爭對手的情況。大盤開發(fā)逐漸成為趨勢，由于市區(qū)土地資源的相對匱乏，使大盤開發(fā)的熱點區(qū)域主要集中在郊區(qū)，尤以華陽、龍泉、溫江為大盤較密集的區(qū)域。個性化項目越來越多，新的房地產(chǎn)營銷概念不斷出現(xiàn)。投資需求促使城市區(qū)城性商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、小戶型等項目日益增多。大規(guī)模舊城改造使小戶型項目持續(xù)走俏，同時促進(jìn)了二手房市場、

33、租賃市場日益升溫。舊城改造成果顯著。郊外交通、配套的逐漸完善以與人們居住意識的不斷提升，使近郊的房產(chǎn)開發(fā)熱度隨之提高，符合環(huán)境需求、滿足二次置業(yè)的產(chǎn)品的市場前景逐漸被看好。3.房地產(chǎn)發(fā)展形勢的趨勢預(yù)測政府的三大工程改造與相關(guān)規(guī)劃方案，將進(jìn)一步促進(jìn)近期房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費力度；同時，就遠(yuǎn)期相關(guān)地產(chǎn)經(jīng)濟預(yù)測與遠(yuǎn)期政府規(guī)劃顯示，未來20年郊區(qū)化舒適型住宅將成為主流消費意識，將形成大三圈六軸的發(fā)展格局；打造規(guī)?；际械禺a(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資任重道遠(yuǎn)。4、結(jié)論此可以推論，未來本案將在市房地產(chǎn)市場的持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長的整體拉動下得以攀升，尤其當(dāng)作為、的支柱產(chǎn)業(yè)之一的旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，將帶動該項目的整體價值的提

34、升。四、市場研究（一）舊城改造工程各大板塊概述1.與文殊院片區(qū)舊城改造工程同期進(jìn)行的其他舊城改造板塊概況綜述與文殊院片區(qū)舊城改造工程同時進(jìn)行的，較大規(guī)模的舊城改造工程主要有青石橋片區(qū)改造工程、大慈寺片區(qū)改造工程、東大街片區(qū)改造工程。相比較而言，青石橋片區(qū)的改造更注重于環(huán)境的改善，新片區(qū)主題是改造前片區(qū)主題的強化與擴展。該片區(qū)地理位置優(yōu)越，其本身所形成的青石橋商圈無論從長期以來所形成的片區(qū)主題、商業(yè)業(yè)態(tài)還是固定消費群體量等方面都有明顯的優(yōu)勢。改造前大慈寺片區(qū)中的“大慈寺”原為中等規(guī)模的歷史文物博物館，具備一定的歷史文化保護價值。原長年經(jīng)營名家書畫，茶鋪，人氣旺盛。同時由于與傳統(tǒng)春熙商圈接壤，而春

35、熙商圈的人氣、商氣依然是各大商圈的王者，其擴是必然的趨勢。由于春熙路商圈本身的影響力與擴性，加之大慈寺本身的歷史文化價值，改造后的大慈寺片區(qū)在自然納入春熙商圈擴圍后，會打造為集歷史文化、餐飲、旅游、休閑、購物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。改造后的大慈寺片區(qū)將出現(xiàn)歷史文化保護與商業(yè)結(jié)合、并重的局面。東大街片區(qū)原為燈具一條街，曾有過“金融一條街”的定位。由于改造后的東大街片區(qū)的主題已經(jīng)完全脫離原該片區(qū)的單一性商業(yè)屬性，而同屬城中區(qū)的順城街片區(qū)客觀上又已經(jīng)形成了的金融中心，因此，東大街的改造目標(biāo)的實現(xiàn)不僅僅是拆除與重建，更要面對市場的培育與選擇。2.文殊院片區(qū)自身特

36、點文殊院片區(qū)舊城改造是市2002年舊城改造工程中規(guī)模最大、體量較大的板塊。該片區(qū)具備鮮明的歷史文化特征，改造地塊的總量較大，但個體地塊的體量又較小。（1）屬目前舊城改造中市場脈氣最弱的板塊文殊院處于城北區(qū)域，而城北板塊是目前房地產(chǎn)開發(fā)中市場脈氣最弱的板塊。在城區(qū)圍，城南、城西板塊是目前住宅開發(fā)的主戰(zhàn)場，無論從開發(fā)量還是銷售量等指數(shù)來看，都呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的趨勢。其中，城南板塊（主要是桐梓林區(qū)域與棕樹區(qū)域）主要以高質(zhì)高價為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開發(fā)。而城西則集聚了一大批中檔價位、品質(zhì)的樓盤，城西的品牌效應(yīng)也開始突顯，與城南形成兩雄并峙的局面。城東板塊雖然有城東城市副中心等政策利好，但居住環(huán)境等條

37、件的改善非一日之功，目前城區(qū)的開發(fā)主流仍然是以低價房、安居房等為主體。而城北板塊，商業(yè)地產(chǎn)仍以城市物流為主體，住宅業(yè)開發(fā)量與消費量都呈現(xiàn)萎縮趨勢，住宅的開發(fā)以小規(guī)模、低價為主體。與其他同期的舊城改造規(guī)模歷史文化保護區(qū)相比，大慈寺片區(qū)接壤春熙商圈，市場人氣商氣指數(shù)相對較高。其后期改造傾向于在保護的同時與市中心商業(yè)圈的對接。寬窄巷子片區(qū)川西民居規(guī)模較文殊院片區(qū)的民居建筑更大，更完整，并呈現(xiàn)出自然街區(qū)分布狀態(tài)，其片區(qū)的保護區(qū)傾向于民居和街區(qū)的展示。同時，該片區(qū)屬城西“貴地”，靠近市中心，相臨人民公園，周邊區(qū)域無論商務(wù)辦公或居家住宅都較文殊院更佳。（2）片區(qū)文化特征與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅業(yè)相沖突就文殊院片

38、區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來看，整體處于形態(tài)落后、經(jīng)營業(yè)種單一的原始狀態(tài)。如果采取常規(guī)性的操作模式開發(fā)商業(yè)，又存在商品生產(chǎn)和交易規(guī)模較小、沒有傳統(tǒng)城市商圈可以依靠的問題。作為住宅開發(fā)，文殊院片區(qū)自身不具備開發(fā)高檔住宅的優(yōu)勢，同時還存在特征與住宅開發(fā)沖突的問題（文殊錦苑僅入住5人）。同時，由于文殊院片區(qū)舊城改造成本地價較高，如果正常拍賣，有流標(biāo)的可能性。如果拍賣成功，也可能出現(xiàn)高地價帶來高房價銷售困難等問題。而文殊院周邊地塊的開發(fā)限高，更加重了開發(fā)的成本問題。實際操作難度較大。3、結(jié)論基于上述文殊院片區(qū)特點，我們可以得出方向性的結(jié)論：常規(guī)性的開發(fā)不適用于文殊院片區(qū)的改造工作。文殊院的開發(fā)不可能回避其特征，而如

39、何借文化之勢，變其弱點為特點，結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，對片區(qū)文化、民居文化等資源進(jìn)行整合，進(jìn)行特色化開發(fā)，將是整體盤活文殊院片區(qū)的最佳途徑。五、 地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目（一）城區(qū)旅游景點與相關(guān)經(jīng)濟圈分析本章從旅游市場經(jīng)濟的角度，對文殊院片區(qū)與市數(shù)個典型旅游景區(qū)與其關(guān)的旅游經(jīng)濟圈進(jìn)行分析，并以此為文殊院片區(qū)改造方向的提供支持。1.武侯祠經(jīng)濟圈武侯祠是中國歷史上唯一一座按帝王規(guī)格建造的丞相祠堂，現(xiàn)存有部分春秋戰(zhàn)國時期的珍貴文物，其價值主要體現(xiàn)在歷史文化遺跡的保護方面。相對于城區(qū)其他旅游景點，武侯祠與周邊形成旅游經(jīng)濟圈是目前市經(jīng)營最好，旅游經(jīng)濟體現(xiàn)最明顯的景區(qū)。除了景區(qū)本身所具備旅游吸附力外，其

40、硬件配套全面是該景區(qū)經(jīng)營成功的決定性因素之一。武侯祠周邊打造為三國文化一條街，其業(yè)態(tài)涵蓋了服務(wù)于大型旅游群體的酒樓（占總經(jīng)營商業(yè)總量的11.4%）、特色小吃店（8.6%）、火鍋店（4.8%）、賓館（1.9%）、茶坊（3.8%）、銀行（2.9%）、娛樂場所（1.9%）、古玩市場（1%）、各種生活配套等。詳見下表。武侯祠周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表序 號業(yè)種類型業(yè)種數(shù)目百分比(%)1服裝1615.22酒樓1211.43小吃店98.64火鍋店54.85辦公用品(文具)43.86茶坊43.87美容美發(fā)43.88市政配套43.89中餐館43.810茶葉店32.911副食干雜32.912汽車專賣店32.913體育用

41、品32.914銀行32.915賓館21.916沖印彩擴店21.917商場21.918水果店21.919五金21.920煙草專賣21.921藥品21.922娛樂場所21.923浴足保健21.924布藝11.025超市11.026車輛維修11.027房屋中介11.028古玩市場11.029旅行社11.030燒烤11.031書店11.032網(wǎng)吧11.033診所11.0合 計105100.0很明顯，旅游區(qū)周邊的商業(yè)配套，要實現(xiàn)其最大價值，必須將景區(qū)與周邊商圈將緊密結(jié)合。而武侯祠周邊商業(yè)圈，基本形成了滿足旅游者“吃、住、行、玩、購物”的需求，實現(xiàn)了景區(qū)周邊商圈與景區(qū)旅游資源相互支撐，相互促進(jìn)的良性循環(huán)。

42、盡管武侯祠景區(qū)的經(jīng)濟效益在市各大景區(qū)中最優(yōu)，但其收入的很大部分都來自于門門票收益，武侯祠較高的門票成本又在客觀上提高旅行社帶團的成本，這無疑與旅行社追求利潤最大化的目標(biāo)存在矛盾。2.杜甫草堂經(jīng)濟圈據(jù)傳，杜甫草堂是當(dāng)年詩圣杜甫的在故居，但目前尚無真正有說服力的證據(jù)能夠證明，但杜甫草堂畢竟因此而聞名于世。杜甫草堂除了流傳已久的諸多優(yōu)美傳說外，游草堂，更多的是感受園林美，體會詩人“位卑未敢忘憂國”的胸懷。目前，杜甫草堂是城區(qū)除武侯祠外旅游最紅火的景區(qū)，是旅游的亮點之一。經(jīng)過數(shù)年的改造，杜甫草堂周邊也已經(jīng)形成了較完善的配套，客觀上形成了草堂旅游經(jīng)濟圈。杜甫草堂周邊共有商鋪68家，其中酒樓占所有經(jīng)營商業(yè)

43、總數(shù)的11.8%，茶鋪占8.8%，中餐館占7.4%，火鍋店占5.9%，古玩市場、書畫市場、娛樂場所各占1.5%，其余主要為各種生活活配套。詳見下表。草堂寺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表序 號業(yè)種類型業(yè)種數(shù)目百分比1酒樓811.8 2茶鋪68.8 3中餐館57.4 4沖印彩擴店45.9 5服裝45.9 6火鍋店45.9 7旅行社45.9 8賓館34.4 9美容美發(fā)34.4 10小吃店34.4 11辦公用品(文具)22.9 12超市22.9 13副食干雜22.9 14煙草專賣22.9 15銀行22.9 16浴足保健22.9 17保險公司11.5 18布藝11.5 19茶葉店11.5 20車維修11.5 21打

44、印11.5 22典當(dāng)行11.5 23古玩市場11.5 24市政配套11.5 25書店11.5 26書畫字畫11.5 27音像用品11.5 28娛樂場所11.5 合 計68100.0 完備的旅游硬件配套同樣是杜甫草堂堂贏得旅游者、旅行社認(rèn)同的最大原因。但與武侯祠一樣，杜甫草堂同樣存在門票價格較高的問題。盡管武侯祠、杜甫草堂都有很高的歷史文化保護價值，也是目前公認(rèn)的市旅游景區(qū)中的兩大亮點，但這兩處景區(qū)賣點都相對單一，仍未實現(xiàn)歷史文化與地方文化的完美結(jié)合，達(dá)到“游什么即是游”的效果。，尚無一能夠真正將的歷史文化與地方文化全面代表的名片。3.寬窄巷子片區(qū)寬窄巷子街區(qū)是目前現(xiàn)存規(guī)模較大的街區(qū)式川西民居建

45、筑群。但對舊存民居的合理保護不夠，形成目前周邊區(qū)域相對復(fù)雜的格局。該區(qū)域有計劃結(jié)合長順街形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊3公里圍的“古少城”特色旅游文化街區(qū)。雖然該片區(qū)的改造規(guī)劃已經(jīng)出臺，但由于種種原因而遲遲未能啟動。目前該片區(qū)古建筑的維護等都還處于自然狀態(tài)，尚未結(jié)合區(qū)域古建筑的保護形成實質(zhì)性的商業(yè)圈。同時，由于寬窄巷子區(qū)域的街道拓寬，客觀上形成了商業(yè)口岸，古建筑的居民已紛紛破墻開店，寬窄巷子的古建筑正在日益消失。寬窄巷子的保護已經(jīng)迫在眉睫。4.大慈寺片區(qū)大慈寺位于市東風(fēng)路一段，古稱“震旦第一叢林”，著名古詩。據(jù)記載，唐代名僧玄奘曾在這里受戒。當(dāng)年玄奘在此講經(jīng)，聽眾數(shù)百人

46、，甚至武昌、漢口、等地都有佛教信徒前往。該寺創(chuàng)建于唐代，唐玄宗賜匾“敕建大圣慈寺”。唐代鼎盛時期，寺有96院，樓、閣、殿、堂等8524間，壁畫1591幅。相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家升、后蜀畫家黃荃父子都曾在此創(chuàng)作大量的壁畫，所有畫像“皆一時絕藝”。是一座極其珍貴的藝術(shù)寶庫。大慈寺歷經(jīng)興廢，多次毀于兵火?，F(xiàn)存建筑有天王殿、觀音殿、大雄殿、說法堂、藏經(jīng)樓等，系清代中葉重建，殿宇宏麗?，F(xiàn)為市博物館，館藏有新中國成立后地區(qū)出土和征集得來的歷史文物、資料，品種齊全，數(shù)量眾多，是研究古代蜀文化的重要佐證。5.文殊院片區(qū)文殊院為作為的著名文化遺產(chǎn)，其歷史淵緣、地緣文化底蘊深厚；在本地區(qū)享有相當(dāng)?shù)闹?。?/p>

47、殊院片區(qū)之所以一直未能形成旅游熱點景區(qū)，片區(qū)硬件配套的缺乏是重要原因之一。文殊院周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的類型以生活配套為主，未能與景區(qū)結(jié)合形成相關(guān)的旅游商業(yè)圈，不能滿足現(xiàn)代旅游景區(qū)發(fā)展的需求。6.小結(jié)的省會城市，也是的政治、經(jīng)濟、文化中心。隨著被稱為“無煙工業(yè)”的旅游業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，旅游經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中占有越來越重要的地位。對于中國大多數(shù)相對偏遠(yuǎn)的西部城市，旅游業(yè)的興起甚至具備盤活一個城市、一個地區(qū)的巨大能量。作為中國西部門戶的，80年代即被列入中國歷史文化保護名城的行列，而多年以來，這一城市在旅游經(jīng)濟的洪流中卻更多只是的作為交通樞紐的存在。目前，城區(qū)還沒有一個真正能夠代表，能夠留住旅游者，促使其進(jìn)

48、行消費的景區(qū)。借舊城改造的契機，將文殊院片區(qū)打造成突現(xiàn)文殊院特征、川西民俗特征的旅游商圈，從而吸引外地旅游者，分享旅游經(jīng)濟的成果，已不僅是文殊院片區(qū)改造的目標(biāo)，也是西部旅游市場的迫切需求。六、規(guī)劃方案與建設(shè)條件三大目標(biāo)：三老滿意政府滿意：n 開發(fā)出代表城市形象的名片n 打造出體現(xiàn)城市文化的舞臺n 整合和提升城市商業(yè)業(yè)態(tài)水平和功能n 提升土地經(jīng)營價值老板滿意n 降低投資風(fēng)險，n 良好的投資價值和利潤空間老百姓滿意：n 滿足觀光、休閑和體驗的需求項目多元參與的互動理念三老模式政府經(jīng)營環(huán)境企業(yè)經(jīng)營市場百姓經(jīng)營文化項目經(jīng)營者：多元經(jīng)營理念經(jīng)營土地；通過做高土地價值，而不是提高容積率獲得更多面積來提高土

49、地收益；經(jīng)營期望：使開發(fā)商具有充分的投資信心和期望，經(jīng)營文化：發(fā)掘提升特有的文化和氛圍，充分引導(dǎo)消費，為商家營造良好的經(jīng)營環(huán)境；兩個開發(fā)方向n 充分挖掘文殊院和愛道堂的文化資源，提升片區(qū)的形象和文化價值；n 尋求傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代都市文化的對接；一個重要經(jīng)營角色城市運營商n 中房集團房地產(chǎn)開發(fā)總公司作為項目的操作者，其角色不僅僅是政府職能部門，而是一個城市運營商；n 所謂城市經(jīng)營商，就是從事城市空間尺度上的投資與開發(fā)的單位或企業(yè)，也可以說是城市經(jīng)營戰(zhàn)略的執(zhí)行者城市運營商出現(xiàn)的背景n 政府面對城市大片區(qū)舊城改造和新區(qū)開發(fā)時，其戰(zhàn)略目標(biāo)為改善城市功能、提升產(chǎn)業(yè)水平和樹立城市形象；n 政府職能機構(gòu)是從政

50、策、法規(guī)、行業(yè)、規(guī)劃等角度參與舊城改造和新區(qū)開發(fā)，在經(jīng)營手段和市場化行為方面的職能有限n 房地產(chǎn)開發(fā)商等經(jīng)營機構(gòu)不能完全秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo)，而且沒有能力完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價值的發(fā)掘與保護等一系列任務(wù)；n 面對城市大片區(qū)舊城改造和新區(qū)開發(fā)項目，需要一級半土地開發(fā)商，在政府與市場之間起承上啟下的作用城市運營商浮出水面。 城市運營商職能政府與市場之間的承上啟下者n 承上：秉承政府的開發(fā)意圖，從城市經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，以可持續(xù)發(fā)展的理念總攬新區(qū)開發(fā)的各項工作。n 啟下：引導(dǎo)市場，以經(jīng)營手段啟動各種投資、經(jīng)營機構(gòu)，廣泛整合資源，并對新區(qū)開發(fā)中的企業(yè)行為進(jìn)行有效的控制。n

51、 立足于城市空間和功能的角度，為城市文化與區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造條件；n 整合資源，引導(dǎo)和吸引投資與開發(fā)企業(yè)（如房地產(chǎn)開發(fā)商、城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商、零售商等）共同參與城市功能區(qū)的項目開發(fā)，創(chuàng)造市場，擴大市場，并從創(chuàng)造市場、擴大市場的過程中求得城區(qū)的發(fā)展； 城市經(jīng)營商特性n 扮演者：政府職能部門下屬經(jīng)營機構(gòu)或企業(yè)n 工作空間：舊城改造或新區(qū)開發(fā)大型重點項目或片區(qū)n 戰(zhàn)略定位土地經(jīng)營戰(zhàn)略的制定和實施者n 戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)政府的戰(zhàn)略目標(biāo)，并通過土地增值和稅收實現(xiàn)經(jīng)濟效益；n 經(jīng)營的圍以土地位依托和載體，經(jīng)營片區(qū)的商業(yè)機會、土地歷史文化價值、市政設(shè)施、城市環(huán)境形象等；n 主要職能項目或片區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略制訂、委托策

52、劃與規(guī)劃、選擇開發(fā)經(jīng)營機構(gòu)、支持并監(jiān)控開發(fā)與經(jīng)營行為、整體推廣；七、投資估算與資金籌措（一）、總投資估算容一期項目用地平衡表項目用地用地面積容積率地上面積地下面積B389700.958521.533000B4-174600.85968B4-262550.955942.25B615822.31.1217720.976B965001.066890C67089.450.896309.6105C394746C580843C75667.67.3一期總用地面積合計112.985畝拍賣土地面積合計34.839畝地上建筑部分面積合計51352.3365一期平均容積率0.9857房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括土地費用

53、、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、財務(wù)費、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用與不可預(yù)見費用等。本項目設(shè)總投資為X億元（此總投資不包含C3、C5、C7的投資）。通過計算得出X為81135.07萬元。加上C3、C5、C7的拆遷成本575.30*34.839=20042.88萬元，項目一期全部投資81135.07+20042.88=101177.78萬元。（二）、投資估算說明1、土地費用本項目的土地費用為劃撥土地的土地征用拆遷費，包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補償費，搬家費、臨時搬遷安置費，周轉(zhuǎn)房攤銷以與對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補償費，拆遷管理費和拆遷服務(wù)費等。根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，“文殊院”項目一期的土地成本由該宗地的拆遷成本構(gòu)成。根據(jù)委托方提供的資料以與市舊城拆遷改造工作的實際情況，預(yù)計該宗地的拆遷成本為人民幣5.5億元。加之兩年多空置的資金利息（按每年10%累計計算），共計6.5億元，宗地面積為112.985