重構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理應(yīng)對(duì)營(yíng)改增

1、重構(gòu)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理應(yīng)對(duì)建筑、地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”稅負(fù)增加收入下降抵扣不足利潤(rùn)下降制度要變信息化升級(jí)業(yè)務(wù)模式調(diào)整刑事犯罪賬務(wù)復(fù)雜l 2015年地產(chǎn)、建筑、金融、生活服務(wù)業(yè)等行業(yè)將由增值稅徹底取代營(yíng)業(yè)稅。 原則上增值稅將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)降低帶來(lái)政策紅利，但其結(jié)果是否能夠 達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，取決于企業(yè)的管理水平。l 未來(lái)對(duì)整個(gè)建筑、房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式、財(cái)務(wù)架構(gòu)、企業(yè)內(nèi)部機(jī)制以及行業(yè)的利潤(rùn)水平都會(huì)有一個(gè)翻天覆地的變化。因此對(duì)建筑、房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)“營(yíng)改增”不僅是稅務(wù)問(wèn)題，深層次是企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理問(wèn)題，在大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)管理依然粗放的情況下，負(fù)擔(dān)加重是無(wú)疑的，把“營(yíng)改增”看作是倒逼自己加強(qiáng)自身管理、提升管理水平的

2、良好機(jī)遇。因此企業(yè)只有改革和完善內(nèi)部體制機(jī)制，進(jìn)而提高企業(yè)內(nèi)控水，才能應(yīng)對(duì)這一嚴(yán)峻形勢(shì)。l 營(yíng)改增對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的影響是全面的，IT系統(tǒng)應(yīng)隨需而變，從價(jià)稅分離、進(jìn)項(xiàng)稅管控（設(shè)計(jì)完整的抵扣鏈條）、增值稅納稅管理三個(gè)維度滿足和支撐需求，制定系統(tǒng)升級(jí)改造行動(dòng)計(jì)劃，從而成為用戶的好伙伴。營(yíng)改增后行業(yè)面臨問(wèn)題分析01重構(gòu)企業(yè)業(yè)務(wù)模式02信息化解決方案03營(yíng)改增，一個(gè)關(guān)鍵詞是集權(quán)，第二個(gè)關(guān)鍵詞是抵扣。第一，增加中央財(cái)政集權(quán)，現(xiàn)行制度國(guó)稅收國(guó)稅，地稅收地稅，地方政府近年因土地出讓獲利頗豐，這就給中央增加了財(cái)政管理難度，通過(guò)營(yíng)改增，將稅收漸漸移交到國(guó)稅，由國(guó)稅局征管，收入按75：25在中央與地方之間分配；國(guó)家征收

3、后再用由中央用財(cái)政撥付方式財(cái)政下發(fā)給地方，這樣中央就掌握了主動(dòng)權(quán)。第二，杜絕偷漏稅，單個(gè)經(jīng)濟(jì)組織為了少繳增值稅，就必須要拿到抵扣票，抵扣票由上游供貨商開(kāi)出，如此上溯，從生產(chǎn)到銷售，為了少繳增值稅，都要開(kāi)抵扣，便都要繳增值稅。第三，為了得到抵扣，商業(yè)交流過(guò)程中的交稅行為會(huì)大量增加，原因是政策將收繳矛盾由稅務(wù)部門(mén)與經(jīng)濟(jì)組織之間的矛盾轉(zhuǎn)化為了經(jīng)濟(jì)組織自己之間的矛盾，如果你是一個(gè)企業(yè)主，你肯定會(huì)向上游供貨商要抵扣，這就非常有效的敦促上游企業(yè)納稅，而上游又向原材料供應(yīng)方要抵扣，如此一來(lái)，整個(gè)商業(yè)鏈都得納稅。增值稅變化：l 收入下降：不含稅的銷售額l 成本下降：不含稅的購(gòu)進(jìn)價(jià)l 損益：隱形的影響風(fēng)險(xiǎn)影響：

4、l 抵扣不足l 經(jīng)營(yíng)模式l 征收管理增值稅難點(diǎn)l 稅務(wù)籌劃復(fù)雜l 收支不匹配l 經(jīng)營(yíng)地域l 三合統(tǒng)一 流轉(zhuǎn)稅負(fù)會(huì)不會(huì)增加？ 土地可不可以抵扣？ 建安、材料成本會(huì)不會(huì)增加？ 土地增值稅會(huì)不會(huì)取消？ 對(duì)其他如契稅等會(huì)不會(huì)產(chǎn)生影響？ 期初留抵及政策過(guò)渡？基于以上問(wèn)題，行業(yè)管理部門(mén)應(yīng)在政策制定過(guò)程中充分考慮房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)的行業(yè)特殊性，如土地出讓金、稅源等因素的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況，建立相應(yīng)的應(yīng)對(duì)機(jī)制。一、房地產(chǎn)業(yè)的期初庫(kù)存和固定資產(chǎn)將不能被抵扣。 按前期“營(yíng)改增”的行業(yè)交通運(yùn)輸業(yè)、電信業(yè)等有巨額營(yíng)改增前固定資產(chǎn)和存貨的企業(yè)未被許可抵扣的經(jīng)驗(yàn)。預(yù)測(cè)房地產(chǎn)業(yè)的期初存貨和固定資產(chǎn)一樣不能抵

5、扣。二、土體出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政配套費(fèi)不能取得進(jìn)項(xiàng)稅票 目前的版本是政府允許房企憑財(cái)政部門(mén)監(jiān)制的土地專用收據(jù)將土地出讓金沖減銷項(xiàng)額，也就是說(shuō)隨著建筑業(yè)、金融業(yè)的“營(yíng)改增”試點(diǎn)展開(kāi)，房企的稅負(fù)將有所減輕。 “營(yíng)改增”后，若土地成本不能抵扣，企業(yè)稅負(fù)較之前上升2個(gè)百分點(diǎn)。而土地成本可以抵扣，稅負(fù)較之前下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。三、稅費(fèi)的提高將有一部分體現(xiàn)在房?jī)r(jià)中，另一部分將會(huì)由上游的建筑業(yè)供應(yīng)商來(lái)消化，當(dāng)然還會(huì)由地產(chǎn)企業(yè)消化一部分。 房地房地產(chǎn)業(yè)的供求關(guān)系發(fā)生了變化。未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)將于制造業(yè)一樣進(jìn)入一個(gè)買方市場(chǎng)?？紤]到建筑業(yè)等上游行業(yè)的弱勢(shì)地位稅收的一部分將會(huì)轉(zhuǎn)嫁給上游行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)提高效率降低利

6、潤(rùn)等會(huì)消化一部分。但最終購(gòu)買者將會(huì)負(fù)擔(dān)一部分。 四、甲供材：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新稅收籌劃思路發(fā)生改變，甲供材會(huì)越來(lái)越多，那施工企業(yè)變成了純勞務(wù)公司了，那這樣施工企業(yè)是按百分之六還是按百分之十一計(jì)算??？五、不動(dòng)產(chǎn)租賃將如何征稅：已建成的項(xiàng)目可按3%簡(jiǎn)易征收，其中老租賃合同可選擇繼續(xù)繳納營(yíng)業(yè)稅。新項(xiàng)目可選擇采用一般計(jì)稅辦法。稅率或參照有形動(dòng)產(chǎn)租賃的17%執(zhí)行，建設(shè)期間的進(jìn)項(xiàng)票據(jù)可全部形成留抵稅額，出租后，按租金的一定比例分期抵扣。六、老項(xiàng)目、老合同將如何處理：參考財(cái)稅【2013】106號(hào)文相關(guān)規(guī)定：營(yíng)改增前已開(kāi)盤(pán)的在建項(xiàng)目，可選擇繼續(xù)繳納營(yíng)業(yè)稅；未開(kāi)盤(pán)的在建項(xiàng)目，可選擇繼續(xù)繳納營(yíng)業(yè)稅，也可選擇由由當(dāng)?shù)?/p>

7、稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)已發(fā)生成本（含已簽合同未支付部分）核定一個(gè)抵扣率形成期初留抵稅額，新發(fā)生的成本按新辦法執(zhí)行；新項(xiàng)目按新辦法執(zhí)行，即已開(kāi)盤(pán)在建項(xiàng)目按老辦法，未開(kāi)盤(pán)在建項(xiàng)目新老辦法結(jié)合，新項(xiàng)目按新辦法。七、現(xiàn)金流：營(yíng)業(yè)稅構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的現(xiàn)金流出。而改征增值稅后，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、材料等先購(gòu)入，多數(shù)時(shí)間，進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額，因而開(kāi)發(fā)之初較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)無(wú)稅可繳，減少企業(yè)流動(dòng)資金的占用，擴(kuò)大企業(yè)現(xiàn)金流。第一，誰(shuí)采購(gòu)？誰(shuí)抵扣？由于甲供材一般為大宗材料，金額大、稅款多，誰(shuí)采購(gòu)誰(shuí)將享受稅款抵扣的好處。但在建筑市場(chǎng)中甲方居于主導(dǎo)地位，這種強(qiáng)勢(shì)的地位，或可導(dǎo)致甲方將易于取得增值稅專用發(fā)票的材料、設(shè)備、構(gòu)配件等

8、自己來(lái)采購(gòu)，而將難于取得發(fā)票的砂、土、石料等交由乙方采購(gòu)。這樣對(duì)甲乙雙方的稅負(fù)將產(chǎn)生很大的影響。所以營(yíng)改增后要解決好誰(shuí)采購(gòu)、誰(shuí)抵扣的問(wèn)題。第二，如何抵扣？雖然誰(shuí)采購(gòu)誰(shuí)將抵扣稅款，但能抵扣稅款并不意味著稅負(fù)一定降低。假定建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率都定為11%。那么采購(gòu)17%、13%稅率的貨物、勞務(wù)，將獲得6%、2%稅差收益；采購(gòu)6%稅率、3%征收率的貨物、勞務(wù)，將損失5%、8%稅差；采購(gòu)11%稅率的貨物、勞務(wù)，進(jìn)項(xiàng)銷項(xiàng)稅差將維持平衡。全部由甲方采購(gòu)，則甲方可直接抵扣稅款100萬(wàn)元。如果甲方?jīng)Q定只采購(gòu)鋼筋，商品砼交由乙方采購(gòu)，則甲方可抵扣的稅款為：甲自采鋼筋的稅款和乙方開(kāi)來(lái)的商品砼部分的建筑業(yè)1

9、1%稅率的稅款：140萬(wàn)元（8550011%），這樣甲方可多抵扣40萬(wàn)元。同樣道理，對(duì)于鋼筋乙方采購(gòu)，乙方將獲得30萬(wàn)元500（17%-11%）稅差，而乙方采購(gòu)商品砼則乙方將損失40萬(wàn)元500（11%-3%）稅差。哪方采購(gòu)、采購(gòu)何種貨品涉及到實(shí)實(shí)在在的利益，所以“營(yíng)改增”后雙方需要在商務(wù)談判、合同簽訂等過(guò)程中協(xié)商好，以達(dá)到雙方稅負(fù)的大體均衡。例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與一建筑工程總承包公司簽訂了建筑工程承包合同，工程總造價(jià)為5000萬(wàn)元，其中商品砼500萬(wàn)元，鋼筋500萬(wàn)元，約定由房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)供應(yīng)。1、人工費(fèi)用的處理問(wèn)題2、甲供材料的處理問(wèn)題3、自制材料的處理問(wèn)題4、工程分包的處理問(wèn)題5、BT項(xiàng)目

10、的稅務(wù)與會(huì)計(jì)核算及其稅改影響6、BOT項(xiàng)目的稅務(wù)與會(huì)計(jì)核算及其稅改影響7、EPC總承包項(xiàng)目的稅務(wù)與會(huì)計(jì)核算及其稅改影響8、營(yíng)改增對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的影響一、經(jīng)營(yíng)模式：營(yíng)改增將對(duì)建筑企業(yè)的稅負(fù)、毛利以及現(xiàn)金流情況產(chǎn)生重大影響，而不同的經(jīng)營(yíng)模式將決定影響方向與程度。 建筑行業(yè)存在較多的違法轉(zhuǎn)包和掛靠現(xiàn)象。目前建筑施工企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)模式有五種自管、直管、委管、掛靠和聯(lián)合體施工。要符合的增值稅鏈條規(guī)定，必須在中標(biāo)方和施工方之間要完善相關(guān)合同以及增值稅的鏈條在這幾種種模式下，納稅主體與實(shí)際經(jīng)營(yíng)主體有的存在分離，使得整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的采購(gòu)、收貨、資金支付等各主體關(guān)系十分混亂。 在營(yíng)業(yè)稅模式下，這種情況很難被

11、發(fā)現(xiàn)。而在增值稅模式下，對(duì)于“是否存在真實(shí)交易”以及“交易各環(huán)節(jié)主體是否一致”的稽查十分嚴(yán)格，不符合條件的情況下，即使真實(shí)的增值稅專用發(fā)票也不允許進(jìn)行抵扣，導(dǎo)致抵扣鏈條中斷，稅負(fù)急劇上升。a) （實(shí)質(zhì)類似于掛靠經(jīng)營(yíng)）的開(kāi)票問(wèn)題，掛靠經(jīng)營(yíng)雙方雖然貌似利益共同體，但在實(shí)踐中，被掛靠方對(duì)掛靠方的管理通常是松散的，掛靠方實(shí)際上處于個(gè)體經(jīng)營(yíng)狀況，由被掛靠人對(duì)外開(kāi)出發(fā)票，但成本對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額扣稅憑證與銷項(xiàng)稅額無(wú)法配比時(shí)，會(huì)造成稅負(fù)的激增，可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)收取掛靠方的管理費(fèi)。b) 掛靠經(jīng)營(yíng)必須將掛靠人的經(jīng)營(yíng)收支全部納入被掛靠方的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算，并且利益分配以被掛靠方的利潤(rùn)為基礎(chǔ)，只有這樣被掛靠人相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅才能得到

12、抵扣，而這實(shí)質(zhì)上已經(jīng)是自營(yíng)行為，改變了掛靠經(jīng)營(yíng)個(gè)體經(jīng)營(yíng)的狀況。c) 營(yíng)改增之后會(huì)自然地杜絕個(gè)人掛靠經(jīng)營(yíng)承攬工程項(xiàng)目的行為，更加規(guī)范建筑企業(yè)之間的總分包關(guān)系，更加有利于建筑行業(yè)的健康發(fā)展。一、市場(chǎng)營(yíng)銷的影響：“營(yíng)改增”后要求對(duì)建筑企業(yè)現(xiàn)有投標(biāo)方式進(jìn)行調(diào)整，將投標(biāo)報(bào)價(jià)調(diào)整為不含稅價(jià)格；呼吁主管部門(mén)調(diào)整投標(biāo)報(bào)價(jià)，同時(shí)企業(yè)內(nèi)部做好市場(chǎng)營(yíng)銷模式的梳理和調(diào)整。二、外部采購(gòu)的影響：“根據(jù)住建部對(duì)66家建筑施工企業(yè)的調(diào)研結(jié)果，能夠拿到抵扣的專用發(fā)票的企業(yè)大概只有3成。”實(shí)際的情況是，大部分企業(yè)都拿不到增值稅票，開(kāi)發(fā)商沒(méi)辦法抵扣，所以要么漲價(jià)，要么壓縮成本，但壓縮成本的可能性不大，“對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，成本肯定要增加

13、，所以價(jià)要漲。三、對(duì)合同管理的影響：增值稅為價(jià)外稅，“營(yíng)改增”需要對(duì)合同條款中價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)票取得、付款方式等涉稅重要事項(xiàng)進(jìn)行修訂，特別是墊資模式下的分包分供管理。明確分包業(yè)務(wù)付款和發(fā)票開(kāi)具的條件和時(shí)間。四、對(duì)機(jī)構(gòu)管理的影響：增值稅抵扣要求企業(yè)法人對(duì)分支機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目集中管控，目前各建筑單位分支機(jī)構(gòu)眾多。建議裁短鏈條，減少分支機(jī)構(gòu)數(shù)量，上收稅務(wù)管理權(quán)限。五、對(duì)資質(zhì)共享的影響：稅務(wù)機(jī)關(guān)不認(rèn)可內(nèi)部分包形成的稅款抵扣鏈條，將大大增加集團(tuán)整體稅負(fù)。建議對(duì)現(xiàn)有資質(zhì)共享模式進(jìn)行梳理和調(diào)整。資質(zhì)共享：資質(zhì)借用是一般均以中標(biāo)單位名義與業(yè)主簽訂工程承包合同，并向業(yè)主開(kāi)具發(fā)票，但是施工主體為子公司1、自管模式：建筑企業(yè)

14、以自己名義中標(biāo)，設(shè)有指揮部管理項(xiàng)目，下屬子公司成立項(xiàng)目部參建的模式。2.代管模式：子公司以母公司名義中標(biāo)，中標(biāo)單位不設(shè)立指揮部，直接授權(quán)子公司成立項(xiàng)目部代表其管理項(xiàng)目的模式。3.平級(jí)共享模式：即平級(jí)單位之間的資質(zhì)共享，如二級(jí)單位之間、三級(jí)單位之間，中標(biāo)單位不設(shè)立指揮部，直接由實(shí)際施工單位以中標(biāo)單位的名義成立項(xiàng)目部管理項(xiàng)目的模式。（一）沒(méi)有供應(yīng)商開(kāi)具銷售清單的開(kāi)具“材料一批”、匯總運(yùn)輸發(fā)票、辦公用品和勞動(dòng)保護(hù)用品的發(fā)票。（二）獲得按照簡(jiǎn)易征收辦法的供應(yīng)商開(kāi)具的增值稅發(fā)票 1、建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。 2、以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚、瓦

15、）。 3、商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。因此，建筑企業(yè)購(gòu)買的沙、石料，如果是從按照簡(jiǎn)易征收辦法的供應(yīng)商采購(gòu)的，則建筑企業(yè)只能獲得增值稅普通發(fā)票，則不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金。（三）購(gòu)買職工福利用品的增值稅專用發(fā)票（四）發(fā)生非正常損失的材料和運(yùn)輸費(fèi)用中含有的進(jìn)項(xiàng)稅金（例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥）（五）建筑施工企業(yè)自建工程所采購(gòu)建筑材料所收到的增值稅專用發(fā)票。（六）房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，例如商鋪、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓自己持有經(jīng)營(yíng)，以上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所耗用的建筑材料和建筑公司提供的建筑勞務(wù)部分的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。（七）獲得的增值稅專用發(fā)票超過(guò)法定認(rèn)證期限180天一、難以獲取增值稅

16、專用發(fā)票稅負(fù)加重：l 雖然增值稅可以抵扣相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額；由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，在實(shí)際操作中很多項(xiàng)目往往難以抵扣；l 建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的直接上游企業(yè)，其受“營(yíng)改增”制改革的影響必然會(huì)波及甚至轉(zhuǎn)嫁至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，進(jìn)而造成對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的一系列影響。甚至有逼迫房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型的危險(xiǎn)二、假發(fā)票的管理：l 因?yàn)樵鲋刀惪梢缘挚鄣奶匦?，使它在稅改以后，假發(fā)票，虛假抵扣等問(wèn)題難以管理，甚至還會(huì)有一些企業(yè)進(jìn)行不合法的偷稅行為，造成企業(yè)的僥幸心理，納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。l 增

17、值稅下，發(fā)票管理更加規(guī)范和嚴(yán)格，如貨、錢(qián)、票要求三流合一，銷項(xiàng)與進(jìn)項(xiàng)比對(duì)等措施有效遏制了發(fā)票違法行為；其次，虛開(kāi)、代開(kāi)、售賣、購(gòu)買發(fā)票等行為已列入刑法，如第205條、第206條、第208條等都是十分嚴(yán)苛的條款。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控措施，切勿因一時(shí)貪圖小利而自釀苦果。三、供方選擇：企業(yè)要從分包商取得合法的扣稅憑證，最好選擇規(guī)范的、認(rèn)定為一般納稅人的專業(yè)分包商，這無(wú)疑會(huì)增加分包商的管理難度。四、稅收清算：在營(yíng)業(yè)稅退出歷史舞臺(tái)之前，必然有一次大規(guī)模清算甚至稽查，有些稅收任務(wù)較寬松的地稅局對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅并未嚴(yán)格征收，允許企業(yè)暫時(shí)欠稅，部分企業(yè)在預(yù)收房款時(shí)也未及時(shí)開(kāi)票。在2015年底前，這些歷史欠稅將

18、一次性清理，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)形成資金壓力。l 地產(chǎn)企業(yè)從現(xiàn)在起不專門(mén)為“營(yíng)改增”做些大的調(diào)整，就真的來(lái)不及了。在房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，利潤(rùn)日漸微薄的今天，一旦操作不好，“營(yíng)改增”可能導(dǎo)致某些企業(yè)的稅負(fù)增加5%乃至更高，某些企業(yè)可能將死于這5% .而如果操作得好，稅負(fù)還有可能下降。l 原有的競(jìng)爭(zhēng)局面就被打破，“營(yíng)改增”成為企業(yè)命運(yùn)的分水嶺乃至生死線。這次比拼的，是企業(yè)的管理水平、控制能力以及合作伙伴的規(guī)模和素質(zhì)營(yíng)改增后行業(yè)面臨問(wèn)題分析01重構(gòu)企業(yè)業(yè)務(wù)模式02信息化解決方案031.采購(gòu)管理2.成本管理3.營(yíng)銷管理4.財(cái)務(wù)管理一、不做無(wú)用功的事情還討論總理?yè)?dān)心的高大上事情還在算計(jì)是否可以在發(fā)票上搞點(diǎn)名

19、堂還在天天猜?tīng)I(yíng)改增哪天改還在想著往后拖就不會(huì)改二、整體應(yīng)對(duì)原則領(lǐng)導(dǎo)須關(guān)注其他部門(mén)參與項(xiàng)目部最重要財(cái)務(wù)部牽頭三、改善內(nèi)部控制發(fā)票管理合同管理采購(gòu)管理預(yù)算管理四、梳理業(yè)務(wù)流程企業(yè)組織架構(gòu)掛靠業(yè)務(wù)杜絕業(yè)務(wù)模式：EPC等潛規(guī)則：結(jié)算中的材料五、營(yíng)改增前期準(zhǔn)備工作整體營(yíng)改增意識(shí)發(fā)票管理試運(yùn)行營(yíng)業(yè)稅梳理內(nèi)部控制修改等l 現(xiàn)有組織架構(gòu)調(diào)整（1）梳理各子、分公司及項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)定位及管理職能，推進(jìn)組織結(jié)構(gòu)扁平化改革；（2）梳理下屬子公司擁有資質(zhì)的情況，將資質(zhì)較低或沒(méi)有資質(zhì)的子公司變?yōu)榉止?。l 未來(lái)組織架構(gòu)建設(shè)（1）推動(dòng)專業(yè)化管理；（2）慎重設(shè)立下級(jí)單位；（3）新公司盡量設(shè)立為分公司。l 房地產(chǎn)業(yè)想要在增值時(shí)

20、代保證利潤(rùn)，最好的籌劃應(yīng)該是收購(gòu)上游行業(yè)，特別是建筑業(yè)、建筑設(shè)計(jì)、建筑材料業(yè)等。通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移定價(jià)將是未來(lái)籌劃的重點(diǎn)。 l 地產(chǎn)業(yè)將會(huì)向工廠化發(fā)展，并會(huì)向行業(yè)上游產(chǎn)品化企業(yè)擴(kuò)張，將利潤(rùn)轉(zhuǎn)移和分散到上游產(chǎn)業(yè)中。 l 地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化分工將會(huì)更加細(xì)化，行業(yè)將會(huì)集中化，將會(huì)出現(xiàn)大量同業(yè)并購(gòu)。房地產(chǎn)業(yè)總分機(jī)構(gòu)如何申報(bào)增值稅將是未來(lái)行業(yè)同業(yè)并購(gòu)的關(guān)鍵。其一匯總申報(bào)由總部匯總繳納會(huì)加速行業(yè)整合。其二按現(xiàn)在總分機(jī)構(gòu)分別繳納，就會(huì)減少并購(gòu)。l 企業(yè)購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)、更新設(shè)備，其中的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣, l 加大精裝修比例戰(zhàn)略管理資金&財(cái)稅管理（資金流）人力資源管理（關(guān)鍵人才、績(jī)效）信息技術(shù)管理

21、行政&法律服務(wù)公共關(guān)系管理計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理管理模塊項(xiàng)目論證計(jì)劃管理業(yè)務(wù)模塊規(guī)劃設(shè)計(jì)單體方案采購(gòu)管理工程管理營(yíng)銷管理客戶關(guān)系管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理決策管理知識(shí)管理信息管理會(huì)議管理運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招商管理成本管理項(xiàng)目策劃分析：圍繞著進(jìn)項(xiàng)抵扣問(wèn)題，前伸到采購(gòu)供應(yīng)商、發(fā)票、物流、合同的統(tǒng)一規(guī)范，進(jìn)而在財(cái)務(wù)科目設(shè)置、核算成本、利潤(rùn)、收入進(jìn)行轉(zhuǎn)換和調(diào)整。成本管理設(shè)備管理物資管理竣工驗(yàn)收后期服務(wù)施工組織設(shè)計(jì)項(xiàng)目拓展內(nèi)部分包質(zhì)量管理安全管理工程施工外部分包勞務(wù)管理進(jìn)度管理資金&財(cái)稅管理（資金流）人力資源管理（關(guān)鍵人才、績(jī)效）信息技術(shù)管理行政&法律服務(wù)公共關(guān)系管理計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理管理模塊分析

22、：圍繞著進(jìn)項(xiàng)抵扣問(wèn)題，前伸到采購(gòu)供應(yīng)商、發(fā)票、物流、合同的統(tǒng)一規(guī)范，進(jìn)而在財(cái)務(wù)科目設(shè)置、核算成本、利潤(rùn)、收入進(jìn)行轉(zhuǎn)換和調(diào)整。運(yùn)營(yíng)變革營(yíng)改增 銷售管理 銷售節(jié)奏 銷售代理模式及傭金 供方資質(zhì) 采購(gòu)策劃 發(fā)票，合同、款一致 合同簽署 計(jì)價(jià)模式 目標(biāo)成本 合同管理 工程結(jié)算 財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化 投資管理 納稅申報(bào) 票據(jù)管理IT系統(tǒng)建設(shè)變革一、采購(gòu)管理二、成本管理三、營(yíng)銷管理四、財(cái)務(wù)管理企業(yè)供應(yīng)商主要有兩種：l 一種是從增值稅一般納稅人，一般納稅人可以開(kāi)出稅率為17%、11%的專用發(fā)票。l 一種是小規(guī)模納稅人，而小規(guī)模納稅人只能開(kāi)不能抵扣的普通發(fā)票或稅率為3%的專用發(fā)票（稅局代開(kāi)）。l 在簽訂大宗采購(gòu)、工

23、程合同時(shí)一定要選擇一般納稅人并開(kāi)具專用發(fā)票（事實(shí)上，有能力簽訂大合同的基本都是一般納稅人），l 而對(duì)零星采購(gòu)，比如辦公用品、工程散件等，可以在價(jià)、稅、質(zhì)量等方面綜合考慮，選擇最合適的供應(yīng)商和發(fā)票類型不同稅率下專用票與普票的稅負(fù)比較稅金差額17%11%6%發(fā)票面值100100100加：進(jìn)項(xiàng)稅額14.539.915.66加：增值稅附加稅1.741.190.68減：成本減少，企業(yè)所得稅增加3.632.481.42減：附加稅減少，企業(yè)所得稅增加0.440.300.17減少的稅費(fèi)成本12.218.324.75發(fā)票類型發(fā)票金額（付款）計(jì)入成本可抵扣普通發(fā)票100010000小規(guī)模代開(kāi)10301000301

24、1%專票1110100011017%專票11701000170其他選擇從一般納稅人和小規(guī)模納稅人采購(gòu)后的凈利潤(rùn)沒(méi)有太大差別時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇采購(gòu)一般納稅人的貨物或勞務(wù)；如果采購(gòu)小規(guī)模納稅人的貨物或勞務(wù)后企業(yè)的凈利潤(rùn)會(huì)增加，且增加的利潤(rùn)可以彌補(bǔ)不能抵扣進(jìn)項(xiàng)的損失，那么應(yīng)選擇與小規(guī)模納稅人進(jìn)行合作一、供方資質(zhì)1.一般納稅人2.小規(guī)模納稅人二、采購(gòu)策劃 1.甲供占比% 2.甲訂乙供 3.乙供三、采購(gòu)發(fā)票 1.時(shí)限 2.認(rèn)證 3.發(fā)票與合同、物流、資金流的一致 地產(chǎn)企業(yè)和具備正規(guī)資質(zhì)的下游企業(yè)合作。從下游看，一定要盡可能取得可抵扣的增票，這就要求房企和正規(guī)的供應(yīng)商和建筑企業(yè)合作。當(dāng)然同時(shí)也要注意供應(yīng)商也可能

25、會(huì)趁機(jī)提高售價(jià)，一定要多家詢價(jià)進(jìn)行比較。方案一、“統(tǒng)談、分簽、分付”模式集中采購(gòu)單位統(tǒng)一與供應(yīng)商談判；供應(yīng)商與各采購(gòu)需求單位分別簽訂合同，分別發(fā)貨或提供服務(wù)，分別開(kāi)具發(fā)票；各采購(gòu)需求單位分別向供應(yīng)商支付款項(xiàng)。方案二、內(nèi)部購(gòu)銷模式集中采購(gòu)單位統(tǒng)一向供應(yīng)商進(jìn)行采購(gòu)，內(nèi)部與各采購(gòu)需求單位簽訂銷售合同，并開(kāi)具增值稅專用發(fā)票；各采購(gòu)需求單位分別向集中采購(gòu)單位支付貨款。方案三、“統(tǒng)付”模式下修改合同條款在“統(tǒng)簽”或“分簽”合同中明確，由供應(yīng)商直接向各采購(gòu)需求單位發(fā)貨或提供服務(wù)，分別開(kāi)具發(fā)票，資金由各采購(gòu)需求單位以委托付款的方式通過(guò)集中采購(gòu)單位統(tǒng)一支付給供應(yīng)商。由于EPC項(xiàng)目屬于混業(yè)經(jīng)營(yíng)，兼有不同稅率，其中

26、，設(shè)計(jì)服務(wù)適用6%稅率；設(shè)備采購(gòu)適用17%稅率；建筑施工勞務(wù)適用11%稅率。根據(jù)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定：兼營(yíng)不同稅率的貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅率貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額；未分別核算銷售額的，從高適用稅率。解決方案：1.分開(kāi)核算原則u材料定價(jià)：不賺不虧，銷項(xiàng)和進(jìn)項(xiàng)相抵u設(shè)計(jì)定價(jià)：知識(shí)是無(wú)價(jià)的u建筑勞務(wù)定價(jià)：倒算2.分開(kāi)形式2. 2.分開(kāi)形式EPC總 承 包 方 (集 團(tuán) )業(yè) 主撥 付項(xiàng) 目 款6%/17%/11%增 值 稅專 用 發(fā) 票設(shè) 計(jì) 合 同采 購(gòu) 合 同施 工 合 同設(shè) 計(jì) 單 位施 工 單 位設(shè) 備 供 應(yīng) 商施 工 合 同撥 付 工 程 款11%增 值 稅 專

27、用 發(fā) 票采 購(gòu) 合 同支 付 貨 款17%增 值 稅 專 用 發(fā) 票設(shè) 計(jì) 合 同支 付 設(shè) 計(jì) 款6%增 值 稅 專 用 發(fā) 票l 單位名稱（必須是公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的全稱）；l 納稅人識(shí)別號(hào)（必須是公司稅務(wù)登記證的編號(hào)，一般為15位，請(qǐng)仔細(xì)核對(duì)后輸入）；l 注冊(cè)地址（必須是公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的注冊(cè)地址）；l 電話（請(qǐng)?zhí)峁┠芘c公司保持聯(lián)系的有效電話）；l 開(kāi)戶銀行（必須是公司銀行開(kāi)戶許可證上的開(kāi)戶銀行）；l 銀行賬號(hào)（必須是公司開(kāi)戶許可證上的銀行賬號(hào)）。開(kāi)具增值稅專用發(fā)票需要以下專用發(fā)票資質(zhì)信息第一時(shí)間發(fā)起報(bào)賬流程：要求業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)在收到增值稅扣稅憑證當(dāng)天即時(shí)發(fā)起報(bào)賬流程；超3030天處罰：在增值

28、稅扣稅憑證開(kāi)具之日起3030天內(nèi)報(bào)賬流程未提交至財(cái)務(wù)部門(mén)的，需對(duì)業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)進(jìn)行通報(bào)處罰超6060天處罰：在增值稅扣稅憑證開(kāi)具之日起6060天內(nèi)報(bào)賬流程未提交至財(cái)務(wù)部門(mén)的，需對(duì)業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)進(jìn)行考核處罰；超120120天處罰：超過(guò)增值稅扣稅憑證/ /發(fā)票開(kāi)具日期120120天的原則上不允許發(fā)起報(bào)賬，如各單位確實(shí)需發(fā)起報(bào)賬流程的，至少需要經(jīng)過(guò)公司業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)簽字審批后進(jìn)行；超期未認(rèn)證處罰：對(duì)于超期無(wú)法認(rèn)證的增值稅扣稅憑證，各單位應(yīng)制定相應(yīng)的考核辦法，對(duì)責(zé)任人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰；丟失發(fā)票處罰：對(duì)于丟失增值稅扣稅憑證的情形，各單位應(yīng)制定考核辦法，對(duì)當(dāng)亊人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰；發(fā)票流轉(zhuǎn)：公司內(nèi)部增值稅扣

29、稅憑證的傳遞，應(yīng)做到有效交接；信息對(duì)應(yīng)一致合同管理物資管理發(fā)票管理資金管理13合同的履約：按時(shí)結(jié)算工程款、材料設(shè)備款、獲取增值稅專用發(fā)票，實(shí)施進(jìn)項(xiàng)抵扣在簽訂合同時(shí)必須明確：（1）價(jià)格是否含稅；（2）發(fā)票類型、提供發(fā)票時(shí)點(diǎn)及時(shí)限（如：結(jié)算后，支付至95%時(shí)，必須提供含質(zhì)保金在內(nèi)100%的發(fā)票）；（3）發(fā)生糾紛時(shí)，涉及賠償款的稅金由誰(shuí)承擔(dān)等。（4）企業(yè)在分包合同、材料采購(gòu)合同等合同中應(yīng)明確約定由對(duì)方承擔(dān)等額、合法、有效的增值稅發(fā)票。同時(shí)還要約定在對(duì)方提供相應(yīng)的請(qǐng)款申請(qǐng)、購(gòu)銷憑證、增值稅發(fā)票后再行付款。（5）銷售合同中，折扣方式、付款方式對(duì)稅金繳納和賬務(wù)處理都有較大影響，營(yíng)銷部門(mén)在草擬合同時(shí)務(wù)必要與

30、財(cái)務(wù)人員充分溝通后再予簽訂。運(yùn)營(yíng)變革營(yíng)改增 銷售管理 銷售節(jié)奏 銷售代理模式及傭金 供方資質(zhì) 采購(gòu)策劃 發(fā)票，合同、款一致 合同簽署 計(jì)價(jià)模式 目標(biāo)成本 合同管理 工程結(jié)算 財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化 投資管理 納稅申報(bào) 票據(jù)管理IT系統(tǒng)建設(shè)變革一、采購(gòu)管理二、成本管理三、營(yíng)銷管理四、財(cái)務(wù)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑成本：1. 土地、2. 建筑安裝、3. 政府規(guī)費(fèi)、4. 拆遷安置、5. 供電配套、6. 規(guī)劃設(shè)計(jì)、7. 裝修裝飾、8. 園林綠化、9. 廣告宣傳、10.銷售代理、11.財(cái)務(wù)費(fèi)用如果上述內(nèi)容均能充分抵扣，形成完整的抵扣鏈條則稅負(fù)不會(huì)升高。營(yíng)改增影響房產(chǎn)企業(yè)的收入成本，這是對(duì)其產(chǎn)生價(jià)格調(diào)整的動(dòng)因?！暗腔?/p>

31、于我們的經(jīng)驗(yàn)及許多房企的一貫操作，在房?jī)r(jià)的定價(jià)決策考量中，市場(chǎng)因素要比成本因素更為重要。在消費(fèi)者對(duì)價(jià)格極度敏感的今天，房企一味轉(zhuǎn)嫁增值稅可能不是出路，房企必須加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高產(chǎn)品性價(jià)比。” 人工費(fèi) 材料費(fèi) 施工機(jī)具使用費(fèi) 企業(yè)管理費(fèi) 規(guī)費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅下工程造價(jià)費(fèi)用項(xiàng)目以含稅價(jià)款計(jì)算， 增值稅下工程造價(jià)費(fèi)用項(xiàng)目以除稅價(jià)款計(jì)算，進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)入以銷項(xiàng)稅額計(jì)算的稅金中。 兩者對(duì)比增值稅下費(fèi)用項(xiàng)目實(shí)行“價(jià)稅分離”，即是與營(yíng)業(yè)稅下工程計(jì)價(jià)規(guī)則的本質(zhì)變化，也是稅金以稅前造價(jià)乘以增值稅稅率計(jì)算的基礎(chǔ)。按照費(fèi)用構(gòu)成要素劃分包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、規(guī)費(fèi)(以上五項(xiàng)費(fèi)用簡(jiǎn)稱“利稅前費(fèi)用”)、利潤(rùn)與

32、稅金等七項(xiàng)費(fèi)用要素，則建安造價(jià)計(jì)算式為：營(yíng)業(yè)稅下：建安造價(jià)=人工費(fèi)+材料費(fèi)+施工機(jī)具使用費(fèi)+企業(yè)管理費(fèi)+規(guī)費(fèi)+利潤(rùn)+稅金=利稅前費(fèi)用+利潤(rùn)+稅金。增值稅下：建安造價(jià)=利稅前費(fèi)用+利潤(rùn)+稅金=(利稅前除稅費(fèi)用+進(jìn)項(xiàng)稅額)+利潤(rùn)+應(yīng)納稅額=利稅前除稅費(fèi)用+利潤(rùn)+(應(yīng)納稅額+進(jìn)項(xiàng)稅額)=利稅前除稅費(fèi)用+利潤(rùn)+銷項(xiàng)稅額。一是進(jìn)項(xiàng)稅稅率的多樣性，二是在前期目標(biāo)成本測(cè)算階段，對(duì)后續(xù)合作對(duì)象納稅人資格的不確定性。原來(lái)工程造價(jià)計(jì)價(jià)方式僅一個(gè)建安稅率，改后人工、輔材、主材執(zhí)行的稅率不一致，包括對(duì)應(yīng)的計(jì)價(jià)定額、規(guī)范、軟件都得全部升級(jí)。應(yīng)對(duì)措施： 為避免營(yíng)改增后，施工單位轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)、開(kāi)發(fā)商成本受損，對(duì)已付款未開(kāi)票部分

33、應(yīng)盡快催收發(fā)票；已開(kāi)發(fā)完畢未結(jié)算合同應(yīng)盡快結(jié)算并催開(kāi)發(fā)票。 編制一個(gè)相對(duì)準(zhǔn)確的不含稅的成本，需要企業(yè)的成本、采購(gòu)與財(cái)務(wù)共同努力。 一種做法是按照成本科目進(jìn)行測(cè)算，根據(jù)成本科目的類別進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅率的設(shè)置并測(cè)算不含稅成本，成本科目的顆粒度可以根據(jù)企業(yè)自身的管理情況而定。 另一種做法是基于合約規(guī)劃進(jìn)行測(cè)算，根據(jù)合同類別與預(yù)期合作對(duì)象的納稅人資格進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅率的設(shè)置并測(cè)算不含稅成本。更細(xì)節(jié)的，還需要考慮混業(yè)銷售的情況，即一個(gè)合同同時(shí)銷售貨物與增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的情況（比如門(mén)窗、幕墻，提供材料設(shè)備并帶安裝），由于貨物與勞務(wù)增值稅稅率不同，應(yīng)分別核算，則測(cè)算的難度更大。（2）建立議價(jià)優(yōu)勢(shì)“營(yíng)改增”后，建筑施工企業(yè)

34、作為房地產(chǎn)企業(yè)直接上游企業(yè)，其受“營(yíng)改增”稅制改革影響必然會(huì)波及甚至轉(zhuǎn)嫁至房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)而造成對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本一系列影響，二者在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都處于“人各為己”的利益博弈中，如何建立自己的議價(jià)優(yōu)勢(shì)？房企成本人員必須提前想明白。（如針對(duì)“甲供材”問(wèn)題，總包單位在談判過(guò)程中一定會(huì)增加限制使用的條款，我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)？）（3）加快結(jié)算進(jìn)度由于工程結(jié)算的繁復(fù)性決定，成本結(jié)算工作滯后非常常見(jiàn)，尤其體現(xiàn)在一些管控能力較差的中小企業(yè)?！盃I(yíng)改增”后，如結(jié)算不及時(shí)，就不能及時(shí)取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，進(jìn)而造成前期稅負(fù)加重，給公司資金造成壓力。因此，從現(xiàn)在開(kāi)始，房企就要著重提高成本結(jié)算效率。（4）成本費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額：

35、對(duì)于跨越營(yíng)改增時(shí)點(diǎn)的在建項(xiàng)目盡量在合同中約定，在增值稅時(shí)點(diǎn)后開(kāi)具增值稅發(fā)票以降低成本.一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本歸集與核算二、結(jié)算a) 竣工階段資料b) 工程計(jì)量c) 工程量核對(duì)d) 竣工結(jié)算完成時(shí)間要求 總包工程在竣工交付后一年完成全部結(jié)算審核及確認(rèn)工作 指定分包工程竣工交付后6-12個(gè)月內(nèi)完成 甲供材料供應(yīng)合同在竣工交付后6個(gè)月內(nèi)完成一、形成一個(gè)完成的納稅管理體系：通過(guò)對(duì)施工預(yù)算、招投標(biāo)、業(yè)務(wù)分包、原料設(shè)備采購(gòu)中強(qiáng)化對(duì)增值稅方面做出詳細(xì)的規(guī)定，形成預(yù)算部門(mén)、經(jīng)營(yíng)部門(mén)、采購(gòu)部門(mén)等系列相關(guān)部門(mén)及管理要求的一個(gè)管理體系；二、需要要建立新的定價(jià)機(jī)制：合理調(diào)整工程計(jì)價(jià)規(guī)則，建立“價(jià)稅分離”的定價(jià)機(jī)制，通

36、過(guò)改變現(xiàn)行工程造價(jià)計(jì)價(jià)規(guī)則，轉(zhuǎn)變建筑產(chǎn)品的定價(jià)、計(jì)價(jià)和結(jié)算方式，合理地將建筑企業(yè)的稅負(fù)增加轉(zhuǎn)移到工程造價(jià)上，實(shí)現(xiàn)不增加企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)；三、投標(biāo)：對(duì)業(yè)主方的招標(biāo)文件里有關(guān)涉稅內(nèi)容的條款，如甲供材料、代購(gòu)系統(tǒng)設(shè)備等方面，應(yīng)就增值稅專用發(fā)票的歸屬問(wèn)題進(jìn)行明確，避免出現(xiàn)無(wú)法抵扣的情況。通過(guò)抓住“營(yíng)改增”這次契機(jī)，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)管理模式，提升企業(yè)管理水平。四、要合理確認(rèn)納稅義務(wù)時(shí)間及稅款繳納時(shí)點(diǎn)：針對(duì)建筑工程生產(chǎn)周期及收款周期與增值稅的納稅周期不匹配問(wèn)題，建議建筑企業(yè)簽定合同時(shí)合理確定付款時(shí)限，降低周期長(zhǎng)的跨年工程中墊付大額稅款等問(wèn)題；四是要做好稅務(wù)統(tǒng)籌工作，對(duì)于稅負(fù)過(guò)高企業(yè)符合增值稅稅收優(yōu)惠的條件，就要申

37、請(qǐng)過(guò)渡性財(cái)政扶持，通過(guò)稅收優(yōu)惠來(lái)降低對(duì)企業(yè)的稅負(fù)影響。例如，假設(shè)已付款未開(kāi)票金額100萬(wàn)。稅改前施工方開(kāi)票，承擔(dān)稅金100*3%=3萬(wàn)元，稅前可抵扣成本100萬(wàn)。 如果施工方在稅改后才開(kāi)具發(fā)票，含稅價(jià)100萬(wàn)，則公司可在稅前抵扣的成本只有100/1.11=90.09萬(wàn)元，較之前相比，下降比例為9.91%。對(duì)企業(yè)所得稅和土地增值稅清算有很大影響。 如果我公司要求按照不含稅價(jià)100萬(wàn)開(kāi)具發(fā)票，則施工方稅改后開(kāi)票總額為100*1.11=111萬(wàn)元，承擔(dān)稅金上浮至11萬(wàn)。多承擔(dān)的稅負(fù)會(huì)轉(zhuǎn)嫁到開(kāi)發(fā)商。因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅所有行業(yè)營(yíng)改增后，營(yíng)業(yè)稅可能將不存在，尚未執(zhí)行完畢的合同繼續(xù)征收營(yíng)業(yè)稅也不現(xiàn)實(shí)，如果按照簡(jiǎn)易計(jì)

38、稅方式征收增值稅也將是不錯(cuò)的選擇，可以猜想為建筑業(yè)增值稅一般納稅人在營(yíng)改增試點(diǎn)實(shí)施日尚未執(zhí)行完畢的老合同，可以選擇按照簡(jiǎn)易征收方式來(lái)處理，但是不得抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。運(yùn)營(yíng)變革營(yíng)改增 銷售管理 銷售節(jié)奏 銷售代理模式及傭金 供方資質(zhì) 采購(gòu)策劃 發(fā)票，合同、款一致 合同簽署 計(jì)價(jià)模式 目標(biāo)成本 合同管理 工程結(jié)算 財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化 投資管理 納稅申報(bào) 票據(jù)管理IT系統(tǒng)建設(shè)變革一、采購(gòu)管理二、成本管理三、營(yíng)銷管理四、財(cái)務(wù)管理 正常銷售：新老項(xiàng)目區(qū)別對(duì)待。假設(shè)某一項(xiàng)目在“營(yíng)改增”前就已建成，但多數(shù)房源未銷售，如果此時(shí)“營(yíng)改增”，新老項(xiàng)目一刀切全部按一般方法征收增值稅，將會(huì)造成老項(xiàng)目畸高的稅負(fù)，因?yàn)榇藭r(shí)老

39、項(xiàng)目已經(jīng)幾乎不能取得任何進(jìn)項(xiàng)抵扣 視同銷售：企業(yè)將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東和投資人、抵償債務(wù)、獲取其他企事業(yè)單位或個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)等。 售樓處、樣板房 特殊產(chǎn)品：物業(yè)用房、倉(cāng)庫(kù) 自用 增加面對(duì)企業(yè)客戶的銷售。從下游看，房企面對(duì)企業(yè)銷售會(huì)更加有利于銷售的完成，因?yàn)橄掠纹髽I(yè)在購(gòu)房后也獲得了可抵扣的增值稅發(fā)票。因此營(yíng)改增將更有利于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。 提高精裝修房銷售比例。面對(duì)普通購(gòu)房者，他們是各種稅負(fù)的最終承擔(dān)者，增加對(duì)精裝修房的銷售有利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票予以抵扣，降低企業(yè)稅負(fù)，增加盈利空間。 改變競(jìng)爭(zhēng)策略。在抵扣充足、稅負(fù)總體下降的房企，他們

40、更加有成本優(yōu)勢(shì)來(lái)進(jìn)行房屋銷售，因此面對(duì)這些競(jìng)爭(zhēng)，房企不可再實(shí)行捂盤(pán)惜售的策略。運(yùn)營(yíng)變革營(yíng)改增 銷售管理 銷售節(jié)奏 銷售代理模式及傭金 供方資質(zhì) 采購(gòu)策劃 發(fā)票，合同、款一致 合同簽署 計(jì)價(jià)模式 目標(biāo)成本 合同管理 工程結(jié)算 財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化 投資管理 納稅申報(bào) 票據(jù)管理IT系統(tǒng)建設(shè)變革采購(gòu)管理成本管理營(yíng)銷管理財(cái)務(wù)管理物資管理合同管理票據(jù)管理成本利潤(rùn)采購(gòu)管理視同銷售管理進(jìn)項(xiàng)票管理進(jìn)項(xiàng)票管理銷項(xiàng)票管理總 賬支出類合同收入類合同費(fèi)用支付1、跨界管理：財(cái)務(wù)深入業(yè)務(wù)部門(mén)跨界延伸管理義不容辭財(cái)務(wù)人員要贏得公司決策層的絕對(duì)支持，并做好公司內(nèi)的宣傳培訓(xùn)工作；另一方面，財(cái)務(wù)人員要深入業(yè)務(wù)部門(mén)，加強(qiáng)成本、采購(gòu)、工程

41、、銷售決策與具體執(zhí)行人員的聯(lián)動(dòng)溝通，達(dá)到合理降低稅負(fù)與經(jīng)營(yíng)成本目的。2、核算管理：從零開(kāi)始，與稅務(wù)管理深度結(jié)合與營(yíng)業(yè)稅相比，增值稅核算工作要難的多：首先，營(yíng)業(yè)稅只有1個(gè)科目，核算非常簡(jiǎn)單，而增值稅需要13個(gè)科目，其難度大大增加；其次，營(yíng)業(yè)稅計(jì)算方法簡(jiǎn)單，銷售額直接乘以稅率即可，而增值稅施行抵扣制，計(jì)算方法更加復(fù)雜；最后，增值稅從發(fā)票開(kāi)出、發(fā)票取得、認(rèn)證抵扣、稅款繳納等一系列操作都與賬務(wù)核算緊密相關(guān)，賬務(wù)處理稍有不慎都有可能造成納稅風(fēng)險(xiǎn)。3、納稅地點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)是按項(xiàng)目所在地繳納的，稅源算項(xiàng)目所在地，但營(yíng)改增以后，就必然打破了項(xiàng)目所在地納稅的格局，改為在機(jī)構(gòu)所在地納稅。（1）拿

42、地 假設(shè)被收購(gòu)公司原有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地出讓金是2億元，如果收購(gòu)時(shí)土地價(jià)值上漲到7億元，這就導(dǎo)致有 5億元土地差價(jià)無(wú)法取得土地成本的增值稅發(fā)票。在可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅不足的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負(fù)必然會(huì)增加。 企業(yè)決策層和投資相關(guān)人員必須提前了解“營(yíng)改增”的原理及預(yù)判其帶來(lái)的影響，待稅改后，第一時(shí)間結(jié)合市場(chǎng)、政策、上下游行業(yè)價(jià)格變動(dòng)等因素重構(gòu)投資模型，劃定所能承受的地價(jià)上限，進(jìn)而得出正確的投資決策。（2）并購(gòu) 在”營(yíng)改增“政策落地之前，在資產(chǎn)收購(gòu)、股權(quán)收購(gòu)等方式取得項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)更加謹(jǐn)慎。除了要摸清常規(guī)要點(diǎn)外，還要深入被收購(gòu)項(xiàng)目的賬目，了解發(fā)票情況，以防因缺少可抵扣進(jìn)項(xiàng)發(fā)票、成本不實(shí)等原因，導(dǎo)致后期稅負(fù)的增加。同時(shí)，必須在轉(zhuǎn)讓合同中明確如因歷史問(wèn)題導(dǎo)致的涉稅損失全部由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。 (3) 預(yù)算 由于”營(yíng)改增“帶來(lái)計(jì)價(jià)體系等諸多因素的變化，地產(chǎn)項(xiàng)目一般開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，各地產(chǎn)集團(tuán)都會(huì)存在新老項(xiàng)目并行的情況，由于新老項(xiàng)目適用的增值稅政策不同，預(yù)算也不盡相同，二者口徑如何兼容，也需要集團(tuán)公司提前想好。 在營(yíng)業(yè)稅環(huán)境下，造價(jià)部門(mén)對(duì)稅費(fèi)的預(yù)算是簡(jiǎn)單地以工程總金額乘上相關(guān)稅率，計(jì)算簡(jiǎn)便。但增值稅是價(jià)外稅，原理上它不是企業(yè)的成本，而是負(fù)債。“營(yíng)改增”后，由于在預(yù)算時(shí)并