二季度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告

1、2005年二季度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告1、抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說明 抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告的指標(biāo)體系包括 市場(chǎng)容量分析、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析、價(jià)格指數(shù)、消費(fèi)者調(diào)查、生活指數(shù)評(píng)價(jià)、媒體監(jiān)測(cè) 六大部分。本報(bào)告以以上六大指標(biāo)多角度、立體地衡量南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展水平，研究和評(píng)價(jià)開發(fā)企業(yè)及其產(chǎn)品（商品房）的競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)地位，剖析市場(chǎng)的現(xiàn)狀、分析市場(chǎng)的未來發(fā)展趨勢(shì)。 以上六大指標(biāo)構(gòu)成全面考量某區(qū)域、某樓盤發(fā)展水平、市場(chǎng)地位及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的體系，既相互獨(dú)立又互相關(guān)聯(lián)，任何單一指標(biāo)的研究或分析都不能充分說明市場(chǎng)的全貌，必須對(duì)各主要指標(biāo)及分級(jí)指標(biāo)進(jìn)行多維度交叉分析，才能比較全面地反映某一區(qū)域某一時(shí)間段

2、內(nèi)真實(shí)的市場(chǎng)狀態(tài)，為科學(xué)的市場(chǎng)決策提供重要依據(jù)。 2、南京二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心的市場(chǎng)需求監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，二季度南京新建商品房和存量房的市場(chǎng)總?cè)萘考s為 368 萬平米（包括一季度未實(shí)現(xiàn)的需求 141萬平米）。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)論，本節(jié)將就二季度的市場(chǎng)容量成因及變化態(tài)勢(shì)進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。 圖 1 2005年二季度購房動(dòng)因結(jié)構(gòu)變化對(duì)比分析 2.1 拆遷產(chǎn)生的購房需求比例略升 2005年二季度會(huì)員統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2005年二季度與一季度相比，拆遷購房的比例出現(xiàn)了微升，從一季度的12.1%上升到二季度的14.7%，升幅達(dá)2.6%，2005年二季度由于拆遷及以往拆遷產(chǎn)生的市場(chǎng)

3、需求量為54萬平米。 2.2 改善居住條件的需求比例微降， 但仍成為購房主因 2005年二季度會(huì)員統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2005年二季度與一季度相比，拆遷購房的比例出現(xiàn)了微升，從一季度的12.1%上升到二季度的14.7%，升幅達(dá)2.6%，2005年二季度由于拆遷及以往拆遷產(chǎn)生的市場(chǎng)需求量為54萬平米。 2.3 新政抑制投資需求，效果顯現(xiàn) 從2004年下半年至今這種宏觀調(diào)控的效果開始逐漸顯現(xiàn)，連續(xù)兩次加息，國八條、省市八條的實(shí)施使更多的人對(duì)未來樓市的預(yù)期由很樂觀轉(zhuǎn)入觀望，已經(jīng)投資購房的也開始拋售，還沒有進(jìn)入樓市的越來越謹(jǐn)慎，持幣待購、觀望氣氛濃烈。表現(xiàn)在需求上2005年二季度投資購房比例為14.1%，比20

4、05年一季度下降了5%，需求量約在51.88萬平米左右，盡管受到新政的影響，購房人群中仍不乏投資者，一方面當(dāng)前情況下，仍有一部份人繼續(xù)看好南京房地產(chǎn)的升值空間（根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)這部分人主要為上海、浙江、廣東等外地人，南京本地人不多），另外一方面，二季度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)上確實(shí)也出現(xiàn)了部分值得投資的物業(yè)，這一點(diǎn)值得關(guān)注。 2.4 結(jié)婚購房比例 穩(wěn)中有升 由結(jié)婚產(chǎn)生的購房需求的比例基本穩(wěn)定在 20%上下，2005年二季度比2005年一季度微弱上升，比例達(dá)到23.3%，比2005年一季度上升了1.5%，結(jié)婚購房需求達(dá)86萬平米，按照江蘇省小康標(biāo)準(zhǔn)84平米/戶計(jì)算，約1.07萬戶左右 。 2

5、.5 城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的購房需求比例基本穩(wěn)定 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購房會(huì)員俱樂部的 2005年二季度會(huì)員統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2005年二季度的需求比例為11.3%，比一季度上升了1.6%，所帶來的購房需求為41.6萬平米。 2.6 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析 本節(jié)市場(chǎng)容量分析包括 2005年二季度已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的需求與潛在的需求，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的需求是在現(xiàn)有市場(chǎng)中已經(jīng)找到了相應(yīng)的產(chǎn)品，呈現(xiàn)的是現(xiàn)在和過去的需求特征；而潛在的需求是沒有實(shí)現(xiàn)的，受價(jià)格、區(qū)域、支付條件、收入預(yù)期等因素的影響非常大，需要在一定條件下才能得到滿足。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心本季度的研究，隨著南京房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，在

6、滿足現(xiàn)實(shí)的需求之后，開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)向潛在需求領(lǐng)域。 分析、引導(dǎo)、培養(yǎng)需求是市場(chǎng)營銷的基礎(chǔ)， 2000年以后，世界500強(qiáng)企業(yè)中，大部分企業(yè)已經(jīng)開始把以產(chǎn)品開發(fā)為中心轉(zhuǎn)移到以客戶開發(fā)為中心上來了，因?yàn)殡S著技術(shù)的進(jìn)步及生產(chǎn)效率的提高，產(chǎn)品更新?lián)Q代周期越來越短，信息技術(shù)的發(fā)展使信息的傳遞越來越快捷、通暢，因此，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的越來越挑剔，產(chǎn)品忠誠度越來越低，消費(fèi)心理和消費(fèi)偏好的把握越來越艱難，研究需求、鎖定客戶已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略中心，市場(chǎng)研究領(lǐng)域中，需求研究是最基礎(chǔ)的，所以有“供需比”之說，而無“供銷比”之談。 3、南京房地產(chǎn)市場(chǎng)存量房交易情況分析 根據(jù)南京市房產(chǎn)局發(fā)布的交易數(shù)據(jù)：今年

7、上半年，南京市商品房交易面積 407 萬平方米，由此推算 2005 年上半年新建商品房的交易面積為 230 萬平方米左右，一季度全市新建商品房實(shí)現(xiàn)銷售 143 萬平方米，二季度全市新建商品房實(shí)現(xiàn)銷售 87 萬平方米左右、根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心二手房市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示 2005 年上半年南京二手房市場(chǎng)總供給約為 246 萬左右，其中住宅 222 萬左右，成交 177 萬左右。從交易價(jià)格來看， 2005 年上半年南京二手房交易均價(jià)為 3977 元 / 。 2005 年一季度全市二手房供應(yīng) 101 萬左右，二手住宅成交 93 萬左右，從成交價(jià)格看，全市二手住宅價(jià)格較為平穩(wěn)，一季度為 3856

8、元 / 平方米，二季度為 4122 元 / 平方米，由以上數(shù)據(jù)可看出二季度南京市二手房供應(yīng)比一季度增長(zhǎng)了 70% ，而成交量卻減少了 10% 以上。 4、 2005年二季度需求結(jié)構(gòu)分析 4.1 各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 圖 2 2005年二季度南京市各片區(qū)需求比例變化圖 單價(jià)在 4001-5000元/之間的比例最高為37.1%；其次是單價(jià)在5001-6000元/的比例抉策地產(chǎn)研究中心的2005年二季度調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購買住房的區(qū)域偏好上從一季度主要集中在城中、河西和城東，逐漸分散到城中、河西、江寧江北和城東，城南的比例也在上升，在區(qū)域上從集中逐漸走向分散，其中城中和河西的偏

9、好比例基本持平，分別為21.4%和19.6%，雖然所占比例最高，但較上季度比例都有所下降，實(shí)際上對(duì)城中的偏好程度比該比例會(huì)更高，因受到該片區(qū)難以企及的房?jī)r(jià)，使得很大一部分希望在該片區(qū)置業(yè)的人群在別的片區(qū)尋求替代品；城東作為老城市中心的地位在消費(fèi)者心中的地位依然牢固，處于該區(qū)域的紫金山風(fēng)景區(qū)提升了該片區(qū)的人氣，其偏好比例為18.7%，位居第三；另外，江北、江寧的偏好比例在2004年底至今的幾個(gè)大盤拉動(dòng)下有所增加，總比例達(dá)到18.1%，特別是江北，詳情見本報(bào)告第四節(jié)。   價(jià)格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 抉策地產(chǎn)研究中心 2005年二季度潛在消費(fèi)者調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費(fèi)者的可承受的最

10、高單價(jià)多在4001-6000元/的區(qū)間內(nèi)，其中對(duì)，為24%；處于第三位的是單價(jià)在3001-4000元/之間的比例；為23.3%；單價(jià)3000元/以下和6000元/以上的比例均比較低，分別為7.4%和8.2%。 圖 3 2005年二季度價(jià)格層次需求結(jié)構(gòu)分析 但是從圖上可以看出， 潛在消費(fèi)者的可承受的最高單價(jià)在 4001-5000元/之間的比例和單價(jià)在5001-6000元/的比例都在下降；單價(jià)在3000元/以下的比例和單價(jià)在3001-4000元/之間的比例卻在上升； 與 2005 年一季度相比，潛在消費(fèi)者的心理可承受房?jī)r(jià)的總體水平呈現(xiàn)出兩頭升高中間下降的趨勢(shì)，這與當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)及消費(fèi)者的心理變化

11、趨勢(shì)是基本相符的。 5、 2005年二季度土地價(jià)格水平分析 表 1 2005年二季度南京市成交土地統(tǒng)計(jì)表 區(qū)域地塊數(shù)量實(shí)際出讓面積 成交金額 樓面單價(jià) （單位：平米） （單位：萬元） （單位：元 /） 城中 1 9243.4 2560 2770 城南 4 121046.9 11400 942 江北 3 107962.1 10580 980 城東 3 289120 62390 2158 河西 1 51236.2 19500 3805 江寧 4 278636.2 44400 1593 城北 - - - - 合計(jì) 16 857244.8 150830 1760 注： 1.樓面地價(jià)統(tǒng)一以容積率1.2計(jì)

12、算； 2.統(tǒng)一以凈地計(jì)算。 根據(jù)南京土地交易中心的數(shù)據(jù)，如表 3-1所示：2005年二季度，南京市通過招拍掛方式共出讓土地16幅，實(shí)際成交面積 857244.8 平方米 ，成交價(jià)款 15.083 億元。 6、根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2005年二季度，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求（新建商品房和存量房，包括2005年一季度的未滿足的需求141萬平米）為 368 萬平米（其中新建商品房需求 236萬平米），總供給（新建商品房和存量房，包括一季度未被消化的供給）為 580 萬平米（其中新建商品房實(shí)際供給 435平米）?？偣┬璞葹?1.57：1 ，與 2005年一季度相比，供大于求情況有所加劇，其中

13、新建商品房的供需比是 1.84：1 。 需要指出的是，供需比反映的是南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體的供求狀況，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)具有參考價(jià)值，但總供需比無法反映各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的供求狀況，如分區(qū)域、分價(jià)位段等的結(jié)構(gòu)性供求矛盾的存在與實(shí)際比例。 7、2005年三季度南京市新建商品房供應(yīng)總量預(yù)測(cè) 抉策地產(chǎn)研究中心因?yàn)閾碛休^全面、及時(shí)、準(zhǔn)確的南京在售樓盤數(shù)據(jù)庫，有能力對(duì)以月為單位的樓盤供給、吸納、變化率做出較為精確分析，分析模型見本報(bào)告綜述部分。根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫的最新數(shù)據(jù)， 2005年全年南京市新建商品房的上市總量約達(dá)到1400萬平米，其中2005年三季度南京新建商品房的供給總量約為600萬平米

14、，大于二季度的供應(yīng)總量。 圖 4 2005年三季度南京市新建商品房分片區(qū)供應(yīng)比例 三季度中，新建商品房市場(chǎng)中江寧片區(qū)所占的市場(chǎng)份額仍為最大，達(dá)到 24.7%。江寧片區(qū)在2004年中新建商品房的供應(yīng)量很大，但是銷售情況一般，使得剩余房源要相對(duì)多于其它片區(qū)，而在2005年一季度中，江寧片區(qū)又繼續(xù)新增了較多的房源，前期積壓加后期新增使得江寧片區(qū)的市場(chǎng)供應(yīng)量目前為南京市七大片區(qū)中最多的區(qū)域。河西片區(qū)2004年年底新增房源較多，但是2005年一、二季度消化不多，積壓了大量房源，所以其占市場(chǎng)份額的排名為目前的第二，為23%。 2005年三季度江北的供應(yīng)量占到總體的16.4，供應(yīng)量排名第三。與二季度相比，盡

15、管其排名沒有變化，但是所占的市場(chǎng)份額卻有所增加，三季度江北的市場(chǎng)竟?fàn)帉⒓觿　３菛|片區(qū)由于仙林板塊的崛起，其供應(yīng)量有了較大的增加，但相對(duì)份額增加不多，所占市場(chǎng)份額亦要高于二季度，本期排名第四。其余片區(qū)排名幾無變化，但是其占市場(chǎng)份額的絕對(duì)數(shù)字都有所減少。 8、南京抉策地產(chǎn)研究中心70指數(shù) 2003年8月，南京抉策地產(chǎn)研究中心創(chuàng)立了南京市70典型樓盤價(jià)格指數(shù)評(píng)價(jià)系統(tǒng)，是南京市第一個(gè)比較完善的監(jiān)測(cè)商品房?jī)r(jià)格行情與銷售成交狀況的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。南京市近120家在建、在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)及營銷代理機(jī)構(gòu)與我中心簽定有70指數(shù)數(shù)據(jù)交換協(xié)議，并從2003年8月起每月提供一次最新的樓盤信息、銷售動(dòng)態(tài)、價(jià)格信息及業(yè)主

16、信息，所有數(shù)據(jù)均匯總在抉策地產(chǎn)70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫中。 注： 70指數(shù)并不是單純使用價(jià)格為變量，銷售進(jìn)程、空置比例、出租行情及相關(guān)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變量都是重要的指標(biāo)。 我們把 2003年8月第一期70指數(shù)值定為100，根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)，運(yùn)用系統(tǒng)模型得到2005年6月抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤價(jià)格指數(shù)。 表 2 2005 年 6 月抉策南京 70 典型樓盤價(jià)格總指數(shù)表 發(fā)布時(shí)間 南京市 70典型樓盤價(jià)格總指數(shù)值 比上期增長(zhǎng)率 2005年6月 128 0.4% 2005年3月 128 0.5% 2004年12月 127 0.3% 2004年10月 127 3%

17、2004年08月 123 1.98% 2004年06月 120 1.6 9、新建商品房?jī)r(jià)格水平分析 圖 5 05年一季度05年二季度南京新建商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)（單位：元/ ） 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫和 2005年6月70典型樓盤價(jià)格指數(shù)，以南京市七大片區(qū)的典型樓盤作為統(tǒng)計(jì)對(duì)象，根據(jù)供給面積與市場(chǎng)價(jià)格加權(quán)計(jì)算，得出2005年第二季度南京市新建商品房加權(quán)平均價(jià)格為5135元/平方米。與今年一季度相比，上漲了22元/平方米。受國八條，銀行連續(xù)加息，契稅，南京新政等一系列政策因素的影響，商品房?jī)r(jià)格上漲幅度已經(jīng)明顯放緩。 10、新建商品住宅價(jià)格水平分析 圖 6 05年一季度05年二季度新建商品住宅價(jià)

18、格走勢(shì)（單位：元/） 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，得出 2005年二季度新建商品住宅價(jià)格走勢(shì)統(tǒng)計(jì)如圖33，2005年二季度南京市新建商品住宅均價(jià)為4845元/平方米，與一季度相比上漲了31元/平方米。 11 2005年二季度南京市租賃行情分析 圖 7 2005年二季度南京市分片區(qū)普通住宅租賃均價(jià)（單位：元/平米/月） 如圖顯示， 2005 年二季度南京市租賃市場(chǎng)比 2005 年一季度有小幅上漲，各大片區(qū)中城中片區(qū)租賃價(jià)格最高，達(dá) 25.9 元 / 平米 / 月；河西次之，為 18 元 / 平米 / 月；最低的江北片區(qū)也達(dá) 9.1 元 / 平方米?？傮w來看，租賃市場(chǎng)主要以南京市主城區(qū)

19、為主，交通配套、地理位置、以及房源的裝修程度仍然是租房者的首選。 12、2005年二季度南京商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)因素及相關(guān)分析 12.1 旺盛的需求房?jī)r(jià)強(qiáng)有力的支撐 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)， 2005年二季度，南京商品房總供需比為1.57：1，供大于求情況較2005年一季度仍沒有明顯的好轉(zhuǎn)。從目前整個(gè)南京市場(chǎng)來看：一方面上半年約有190萬平米的潛在需求因?yàn)閮r(jià)格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)未得到滿足；另一方面約有311萬平米的商品房因?yàn)閮r(jià)格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)得不到消化。二季度南京房?jī)r(jià)仍然呈平穩(wěn)小幅上漲態(tài)勢(shì)，根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)：2005年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品房

20、和存量房總需求（市場(chǎng)總?cè)萘浚┐蠹s為1200萬平方米，旺盛的需求是房?jī)r(jià)強(qiáng)有力的支撐。 12.2 價(jià)格層次供需矛盾 -影響房?jī)r(jià) 2005年二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)受到房產(chǎn)新政的影響，整體的市場(chǎng)供求發(fā)生了微妙的變化。購房者處于觀望狀態(tài)，希望通過新政使得居高不下的房?jī)r(jià)有所下跌；開發(fā)商則不輕言降價(jià)，只通過推精裝修房，贈(zèng)送禮品等方式對(duì)待。購房者與開發(fā)商之間的博弈，使得二季度的市場(chǎng)供求與一季度相比，有所變化。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心購房俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)顯示：購房者對(duì)30005000元/平米房屋的需求有所上升，購房者認(rèn)為，在新政的影響下，商品房的價(jià)格應(yīng)該有所下跌。這是30005000元價(jià)位住房需求比例上升的原因。受到

21、國家對(duì)高檔房收取4契稅的影響，購房者對(duì)5001-6000元/平方米的商品住宅的需求比例有所下降。 12.3 國家宏觀調(diào)控對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 新政的出臺(tái)，使得原本如做火箭似的房?jī)r(jià)突然熄火，呼吁穩(wěn)定房?jī)r(jià)，合理漲跌的呼聲一浪高過一浪。房地產(chǎn)商消費(fèi)者之間博弈的輸贏一時(shí)之間還難以看清。但新政出臺(tái)后，南京整體商品房漲幅減緩，新政效果初顯卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了以下幾方面影響：一、樓市出現(xiàn)拋房熱潮：七部委聯(lián)合出臺(tái)的 “八條鐵規(guī)”威力在南京顯現(xiàn)。炒家也好，普通購房者也好，紛紛聞風(fēng)而動(dòng)。南京樓市已掀起兩大熱潮：拋房熱潮、趕交契稅潮。二、影響居民消費(fèi)，個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款增幅降低：根據(jù)人民銀行的統(tǒng)

22、計(jì)：江蘇省在個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款方面，5月余額為440.21億元，比上月增加1.70億元，個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款主要就是住房消費(fèi)貸款，盡管總量有所增加，但增量呈略有下降的趨勢(shì)。三、二手房交易跌近于冰點(diǎn)：新政策實(shí)施后半個(gè)月與去年同期相比，二手房源掛牌量下降15%，客戶委托量下降20%，成交量總體下降30%。，主要是由于部分購房者對(duì)政策所能帶來的影響深度以及未來二手房?jī)r(jià)的走勢(shì)判斷不明朗，所以選擇暫緩購房計(jì)劃，持幣靜觀后市發(fā)展。 12.4 城市建設(shè)的規(guī)劃對(duì)房?jī)r(jià)的影響，房?jī)r(jià)支撐面之一（略） 12.5 居民可支配收入的增加， 商品房?jī)r(jià)格的支撐面 根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)表明：據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，南京城市居民人

23、均可支配收入達(dá)到 781263元，比上年同期增長(zhǎng)274?？鄢飪r(jià)上漲的影響，實(shí)際增長(zhǎng)249；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入達(dá)到3488元，比上年同期增長(zhǎng)179。最主要的原因是市民的工資及補(bǔ)貼大幅增長(zhǎng)。統(tǒng)計(jì)顯示，16月份，在城市居民收入中的工薪收入人均達(dá)到567091元，同比增幅達(dá)到332。 12.6 城市化進(jìn)程繼續(xù)加快對(duì)房?jī)r(jià)的影響 未來幾年，南京市將進(jìn)一步拉開城市框架，優(yōu)化城鎮(zhèn)局部；完善城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施體系，增強(qiáng)中心城市功能；進(jìn)一步增強(qiáng)南京作為長(zhǎng)江流域四大中心城市和長(zhǎng)江三角洲區(qū)域中心城市的戰(zhàn)略地位和輻射功能。到 2005年，縣域城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到45%，逐步實(shí)現(xiàn)郊縣中心城鎮(zhèn)、中小城市的建設(shè)與特大城市協(xié)調(diào)一致、

24、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的格局。 12.7 商品房成本上漲對(duì)房?jī)r(jià)的影響 由于土地資源的不可再生性，導(dǎo)致開發(fā)成本中的土地成本持續(xù)走高。加之今年以來，水、電、氣價(jià)格持續(xù)上漲，而原材料成本的增加，將體現(xiàn)在今年新竣工小區(qū)的終端售價(jià)上。新建小區(qū)在住房質(zhì)量、功能、安全、環(huán)保等方面相對(duì)以前又有大幅提高，各種新型材料如塑鋼門窗、高檔防盜門、可視門鈴、 24小時(shí)電子監(jiān)控等不斷被采用。它帶給人們高舒適度的節(jié)能、高品質(zhì)住宅，創(chuàng)造了健康的生存環(huán)境的同時(shí)，使得建筑成本加大。 12.8 消費(fèi)者購房心理的變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響（略） 12.9 商品房品質(zhì)的提升對(duì)房?jī)r(jià)的影響（略） 12.10 金融政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響 從央行的再次加息來看，此

25、次房貸加息將在一定程度上抑制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭，同時(shí)對(duì)中低收入購房者、房產(chǎn)投資者有較大影響，但對(duì)將來的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的影響不大。面對(duì)再次加息，南京市許多開發(fā)商都有心理準(zhǔn)備，而且不少開發(fā)商已經(jīng)開始做“消化”工作。從實(shí)際情況來看，此次加息，因?yàn)榉抠J的加息幅度并不是很大，所以南京市房?jī)r(jià)的抑制作用并不明顯。房?jī)r(jià)主要受供求關(guān)系、土地成本、建筑成本等影響，此次加息對(duì)房?jī)r(jià)影響之所以不明顯，是因?yàn)樗旧聿]有直接干預(yù)房?jī)r(jià)。 但是加息是一個(gè)周期，如果一個(gè)加息周期開始的話，整個(gè)加息周期就會(huì)維持兩三年，甚至更長(zhǎng)。加息周期對(duì)個(gè)人購房者是有影響的，尤其是按揭，這個(gè)加息周期所加的點(diǎn)，對(duì)自助型的客戶就會(huì)有影響。第二，加息本身對(duì)

26、于購房者來講是一個(gè)實(shí)際的損失，心理上也是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問題，當(dāng)進(jìn)入加息周期之后，金融產(chǎn)品的收益率會(huì)增加，直接存款，或者做國債這種靜態(tài)的投資，收益率會(huì)增加，對(duì)投資客戶影響會(huì)更大。加息 0.27個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)購房者的實(shí)際負(fù)擔(dān)并不重，但是如果這個(gè)加息周期持續(xù)兩三年，這個(gè)加息的幅度升高一兩個(gè)點(diǎn)的話，對(duì)老百姓的負(fù)擔(dān)會(huì)增加很多。確確實(shí)實(shí)加息之后很多購房者提出提前還款，這個(gè)也是對(duì)這個(gè)政策的反應(yīng)，這個(gè)加息對(duì)我們生活的象征意義要大于指導(dǎo)意義，尤其是對(duì)個(gè)人購房者。 13、南京市二季度消費(fèi)者調(diào)查及消費(fèi)者心理分析（節(jié)選） 13.1樣本特征 抉策地產(chǎn)研究中心的購房會(huì)員俱樂部的會(huì)員，該組樣本滿足以下條件： （ 1）在南京居住2

27、年以上的常住人口； （ 2）打算在2年內(nèi)在南京購房的準(zhǔn)購房者； （ 3）所選擇的意向購房區(qū)域?yàn)槟暇┏菂^(qū)七大片區(qū)（即：城中片區(qū)、城北片區(qū)、城南片區(qū)、城東片區(qū)、河西片區(qū)、江寧片區(qū)、江北片區(qū)） 13.2 樣本量 本次調(diào)查抽取 2005年3月31日-7月1日加入本購房會(huì)員俱樂部數(shù)據(jù)庫的會(huì)員786個(gè)，本次調(diào)查可信度為95以上，誤差控制在3以內(nèi)。隨機(jī)回訪以往會(huì)員樣本257個(gè)。 13.3 研究方法 （ 1）調(diào)查方法：本次調(diào)研采用了電話訪談會(huì)員樣本，分區(qū)域預(yù)約訪問隨機(jī)樣本的調(diào)查方法。 （ 2）分析方法：主要采用定量研究的方法，并結(jié)合以定性研究。 13.4 主要研究指標(biāo) （ 1）準(zhǔn)購房者的人口學(xué)特征及社會(huì)學(xué)特征

28、 （ 2）準(zhǔn)購房者的購房需求特征 （ 3）準(zhǔn)購房者的購房行為及習(xí)慣 （ 4）準(zhǔn)購房者的媒體接觸習(xí)慣 13.5房產(chǎn)新政對(duì)潛在消費(fèi)者的影響 圖 8 潛在消費(fèi)者推遲購房計(jì)劃的比例 抉策地產(chǎn)研究中心的二季度調(diào)研結(jié)果顯示：在“國八條”、“七部委鐵規(guī)”和南京房管局等十項(xiàng)行政措施出臺(tái)之后，潛在購房者對(duì)推遲自己購房計(jì)劃的比例明顯上升，達(dá)到 56%的受調(diào)查者明確表示將會(huì)把自己的購房計(jì)劃推遲，并且相信，未來的商品房?jī)r(jià)格肯定會(huì)回歸到一個(gè)比較合理的價(jià)位。有的觀望者已將購房計(jì)劃推遲至2006年甚至更遠(yuǎn)的時(shí)間。31%的潛在購房者表示，目前還沒有決定是否推遲購房計(jì)劃，因?yàn)樽约簩?duì)未來的商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)還無法做出正確的判斷。房?jī)r(jià)是漲是跌還要看國家下一步的宏觀調(diào)控的力度，以及相關(guān)政策的執(zhí)行力度。此外，銀行的連續(xù)加息，使得原本就比較的緊張的購房者的資金更緊，這使得原本近期考慮購房的潛在消費(fèi)者不得不一再推遲購房日期，等待國家銀行利率處于一個(gè)比較穩(wěn)定的時(shí)期，再