商鋪招商策劃方案

1、商鋪招商策劃方案【篇一：商鋪招商方案】商鋪招商方案第一部分：項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃一、整體商業(yè)定位 商業(yè)項(xiàng)目的前期定位，要根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)的居民消費(fèi)水平，消費(fèi)偏好 決定!最好先做一個(gè)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研!二、項(xiàng)目主題概念提煉 商業(yè)項(xiàng)目的策劃時(shí)已引入了 “城市客廳 ”、“綠色商務(wù) ”、“城市休閑廣 場(chǎng)”的概念，因此對(duì)商鋪的定位可延續(xù)原有的理念。商鋪招商方案 主題一： “城市客廳 ”人氣 業(yè)主的第二客廳，依據(jù)其超前的運(yùn)營管理水準(zhǔn)和開發(fā)商獨(dú)具匠心的 開發(fā)思路，將成為江華碼市鎮(zhèn)的 “城市客廳 ”，成為人們休閑購物心 之所向的地方。項(xiàng)目所處的廣西.廣東.湖南三省交界處,是江華碼市鎮(zhèn) 現(xiàn)代城市建設(shè)景觀最具代表性的區(qū)域之一

2、，無論是現(xiàn)狀，還是遠(yuǎn)景 規(guī)劃，都是碼市 當(dāng)之無愧的 “城市客廳 ”，并成為展示碼市鎮(zhèn)新形象 的一個(gè)窗口。金龍商業(yè)項(xiàng)目的啟動(dòng)無疑將帶動(dòng)本片區(qū)甚至整個(gè)江華 碼市鎮(zhèn)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成為人們新的生活聚集地。商鋪招商方案 主題二： “城市休閑生活廣場(chǎng) ”氛圍 金龍商業(yè)城擁有商業(yè)廣場(chǎng).休閑廣場(chǎng)，景觀豐富，彰顯從容與健康。 同時(shí)商鋪的功能定位為購物休閑一體化的商業(yè)中心，將生活與休閑 完美結(jié)合，突顯現(xiàn)代城市人們的生活方式。商鋪招商方案 主題三：核心區(qū)的時(shí)尚中心 活力三、商業(yè)功能定位 打造成包容時(shí)尚、文化、休閑、娛樂、購物等綜合功能的休閑生活 廣場(chǎng)，以此來滿足碼市鎮(zhèn)中產(chǎn)階級(jí)休閑文化需求，從而達(dá)到滿足自 由、放松

3、、交流、時(shí)尚和購物等多種生活目的。隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要， 利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型購物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)， 因此，我們可以在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上引入娛樂、休閑及其他服務(wù) 行業(yè)以方便顧客，帶旺商場(chǎng)。我司建議的功能如下：功能 內(nèi)容:百貨 珠寶、眼鏡、服裝、飾品、鞋帽、主題性專賣、家居、皮裝、電子超市 日常生活用品餐飲 冷飲、咖啡店、酒吧、茶藝館休閑 書店、音樂城、文化廊、水族館服務(wù) 美容美發(fā)、洗衣店、攝影沖印、健身 、足療保健修理 家電維修商務(wù) 商務(wù)服務(wù)中心、銀行、證券、基金 對(duì)于零售業(yè)，我們的要求是中高檔的零售企業(yè)和知名品牌。餐飲以 簡(jiǎn)潔式、休閑式為

4、主，主要是為了實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的購物人群的便利，但 為保持環(huán)境清潔，拒絕有廚房的餐飲行業(yè)。四、商鋪布局及銷售方式建議 方法一：規(guī)定業(yè)態(tài)分布1)布局方式 對(duì)各樓層分別確定其用途，按擬訂的用途招商和銷售。 業(yè)態(tài)分布表樓層 業(yè)態(tài)一樓 眼鏡、珠寶、皮裝、電子專賣二樓 主題性專賣店三樓 主題性專賣店四-六樓 外資企業(yè)、證券、銀行辦公家居市場(chǎng)娛樂城、休閑中心2)特點(diǎn)以上布局中限定的商鋪投資者投資規(guī)模都比較大，經(jīng)營面積要求也 將比較高。這樣便于提升金龍商業(yè)地位和形象，避免因經(jīng)營戶較多 而出現(xiàn)的無序和混亂。由于金龍商業(yè)城的樓盤素質(zhì)較好，地理位置 也非常優(yōu)越，采用這種著力招進(jìn)主力店的做法容易實(shí)現(xiàn)。而且，采 用這種方式招

5、商銷售速度快，能縮短銷售期。但這種經(jīng)營格局和商鋪銷售規(guī)劃可能出現(xiàn)有部分大型的投資者不愿 購買商鋪產(chǎn)權(quán)的問題。我們將對(duì)此采取的措施是，在完成招商后繼 續(xù)擬訂銷售方案，最終將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移出去。方法二：分割式銷售 分割式銷售，是在商鋪銷售前對(duì)商鋪進(jìn)行有針對(duì)性的合理、有效的 分割，對(duì)分割后的單元進(jìn)行招商和銷售。(具體分割方式另行擬訂) 1)商鋪分割的原則(1)主題的原則商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來 進(jìn)行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對(duì)分割有不同的要求，這是前提。 因此商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。例如，如果項(xiàng)目將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進(jìn)深與 開間之比大于4

6、：1的商鋪銷售不會(huì)有太大困難，因?yàn)榻?jīng)營服裝、音 像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨。(2)人性化的原則 商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪， 要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購 物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：第一，所有 人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須要有;第二，所有不符合人性化所 要求的人流通路設(shè)計(jì)必須去除。這兩點(diǎn)對(duì)于商鋪的銷售有非常重要 的意義。商業(yè)場(chǎng)所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設(shè)計(jì)是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有 效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有，必然會(huì)影響部分商 鋪的人流量，給銷售和經(jīng)營帶來困難。而如果不符合人性化

7、所要求 的人流通路的存在，又會(huì)造成面積上的極大浪費(fèi)，因?yàn)橥返奈ㄒ?作用就是用來走路，不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的效益。(3)科學(xué)利用的原則 商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則。即在滿足消防要求的前提 下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積分 割后將產(chǎn)生較多小單元，銷售和招商速度相對(duì)較慢。零星尾盤銷售 會(huì)有一定難度。另外分割后經(jīng)營者自行經(jīng)營可能會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營上的無 序，商業(yè)品質(zhì)可能出現(xiàn)下降，不利于塑造良好的商業(yè)形象和商業(yè)氛 圍的形成， 有悖于中高檔商業(yè)物業(yè)的總體定位。建議：根據(jù)上述分析，我司建議金龍商業(yè)城商鋪采用方式一招商和銷售。五、項(xiàng)目商業(yè)營運(yùn)規(guī)劃(一)項(xiàng)目商業(yè)營運(yùn)規(guī)劃原則1、符合整個(gè)商業(yè)

8、街戰(zhàn)略定位的原則，集購物、娛樂、休閑、餐飲四 大功能于一體，商品的布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā);2、適應(yīng)不同商品經(jīng)營業(yè)態(tài)格局的原則，超市、服裝等適合單層、分 區(qū)經(jīng)營，可規(guī)劃于中間商鋪，形成上下分層、同層分區(qū)的經(jīng)營形態(tài)3、 尊重市場(chǎng)需求和選擇的原則，經(jīng)營布局的規(guī)劃必須為招商服務(wù)， 最終格局取決于招商的結(jié)果;4、 合理有效使用空間的原則，首先做到合理的空間分割;5、 經(jīng)濟(jì)效益原則，應(yīng)充分考慮商戶的經(jīng)營利益，達(dá)成商戶與市場(chǎng) 經(jīng)營者雙贏的局面;6、關(guān)聯(lián)性原則，不同的商品適合不同的經(jīng)營組合，如餐飲和娛樂休 閑可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營，服飾和日用百貨可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營， 這些關(guān)聯(lián)性商品可在同一功能區(qū)

9、經(jīng)營;7、大客戶和知名品牌優(yōu)先原則，大客戶和知名品牌對(duì)提升市場(chǎng)品牌，帶動(dòng)中小商戶的進(jìn)駐，以及帶動(dòng)消費(fèi)起著至關(guān)重要的作用，對(duì)這類 客戶要優(yōu)先考慮;8、充分考慮經(jīng)營戶愿望和要求的原則，考慮了經(jīng)營戶愿望和要求，才能充分吸引經(jīng)營戶進(jìn)駐，并提高經(jīng)營戶的經(jīng)營激情，從而促進(jìn)市 場(chǎng)快速形成;9、 方便顧客消費(fèi)的原則， 商品布局及業(yè)態(tài)分布方面， 體現(xiàn)了生活和 休閑的原則，先購物、后休閑、再去餐飲娛樂，符合人消費(fèi)的習(xí)慣10、視覺形象原則，整個(gè)經(jīng)營布局應(yīng)充分考慮商品陳列的視覺沖擊 力和形象同意。（二）項(xiàng)目商業(yè)營運(yùn)規(guī)劃1、統(tǒng)一招商除經(jīng)營戶購買的，用于自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮 市場(chǎng)，對(duì)剩余商鋪采用統(tǒng)一招商的原

10、則。 市場(chǎng)的招商采用品牌聯(lián)營、資本聯(lián)營、招商引資和租賃等展開， 其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開。2、“出租過度，最終出售 ”的收益模式 對(duì)于有投資樓盤意向且能接受購買產(chǎn)權(quán)的商戶，將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移， 由購買者自行經(jīng)營或出租給他人經(jīng)營。3、整和市場(chǎng) 整和市場(chǎng)功能，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體 整和市場(chǎng)空間，進(jìn)行合理商品布局;整和招商，因有部分商鋪可能需要先租再售，該部分商鋪進(jìn)行 統(tǒng)一招商;整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個(gè)市場(chǎng)有經(jīng)營方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、 促消推廣;4、合理回報(bào) 保證市場(chǎng)和經(jīng)營戶合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏;完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場(chǎng)軟環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力通過市場(chǎng)整體機(jī)能的完善，

11、帶動(dòng)該片區(qū)土地及租賃價(jià)格的提升， 使市場(chǎng)經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報(bào); 通過市場(chǎng)經(jīng)營業(yè)績(jī)的提升，促進(jìn)存量盤的銷售;第二部分：招商及銷售策略一、項(xiàng)目整體營銷策略 營銷工作面對(duì)的是市場(chǎng)中各種要素的組合，而各種影響市場(chǎng)的因素 都是變動(dòng)的，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，房地產(chǎn)營銷活動(dòng)必然是動(dòng) 態(tài)的。只有動(dòng)態(tài)的營銷才能保證房地產(chǎn)營銷的效果。金龍商業(yè)城商 鋪的營銷采用“機(jī)動(dòng)營銷策略 ”。所謂機(jī)動(dòng)的房地產(chǎn)營銷策略，就是 要根據(jù)市場(chǎng)中各種要素的變化，不斷地調(diào)整營銷思路，改進(jìn)營銷措 施，使?fàn)I銷活動(dòng)動(dòng)態(tài)地適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化。機(jī)動(dòng)即根據(jù)情況靈活多變，包括銷售模式、通路、價(jià)格、付款方式 等靈活運(yùn)用操作。銷售模式是指

12、以租代售、租售結(jié)合、網(wǎng)上銷售、 展銷等方式靈活運(yùn)用，以及延長(zhǎng)內(nèi)部認(rèn)購、包裝等手段;通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤（包括滯銷樓盤）進(jìn)入二三級(jí)市場(chǎng)流通等方 式;價(jià)格是指優(yōu)惠價(jià)、震撼價(jià)、裝修價(jià)等能滿足不同消費(fèi)需求的價(jià)格 形式;付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建筑期付款、 延期付款等方式的靈活運(yùn)用和組合。機(jī)動(dòng)營銷策略的核心是掌握市場(chǎng)中各種因素的變化，而要掌握各種 因素的變化就要進(jìn)行調(diào)研。影響市場(chǎng)的各種因素主要有：消費(fèi)者的 構(gòu)成及心態(tài)、經(jīng)銷商的配合及支持、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的實(shí)力及動(dòng)態(tài)、行政 政策的法規(guī)及控制、宏觀經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀及發(fā)展、自身隊(duì)伍的穩(wěn)定及優(yōu) 化等等。因此調(diào)研的類別主要有：消費(fèi)者調(diào)查、經(jīng)銷商

13、調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品及企業(yè)調(diào)查、行政政策調(diào)查、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)查、員工隊(duì)伍調(diào)查等。【篇二：商鋪招商策劃案】瓏璟軒商鋪招商策劃案一、招商目的1、聚集人氣，提升信心，以租促售。2、把握商業(yè)業(yè)商，進(jìn)行前期培育，盤活整條商業(yè)街。二、目標(biāo)商家1、經(jīng)營業(yè)態(tài)符合我項(xiàng)目商業(yè)街定位的商家。2、有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能夠長(zhǎng)時(shí)間經(jīng)營，并且能夠承受未來二、三 年內(nèi)商鋪?zhàn)饨鸬纳碳摇?、具有相關(guān)業(yè)態(tài)的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，能夠保持經(jīng)營狀況良好，并能夠持續(xù) 吸納人流的商家。三、硬件支持1、統(tǒng)一商鋪門（軌道門）、鋁合金落地玻璃窗、招牌燈箱。2、樓梯、空調(diào)架、獨(dú)立衛(wèi)生間；供水、供電、排污、排水、排煙系 統(tǒng)可正常使用。3、天面、地面、墻面按正常標(biāo)準(zhǔn)交付。

14、4、上述硬件設(shè)施商鋪現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)注。四、租約形式1、租賃合同為 “2+1”式合同，即最長(zhǎng)租期2年，第3年在同等條件 下，原租戶有權(quán)利優(yōu)先續(xù)約。2、合同租賃期第1、第2年租金保持不變，第3年較第2年租金上 浮10%。3、租金按月/季收取，簽訂租賃合同時(shí)，需一次性交納3個(gè)月/季的 租金，其中2個(gè)月/季的租金為押金。1 / 5 4、帶有租約銷售的商鋪，從銷售手續(xù)齊備之日算起，之后的商鋪?zhàn)?賃收益將歸商鋪購買者所有，之前作為押金的2個(gè)月/季度租金也將同時(shí)移交給該商鋪購買者。5、帶有租約銷售的商鋪，在租賃方不違反合同的情況下，商鋪購買 者無權(quán)在租賃期滿前單方面解除租約。五、優(yōu)惠政策1、考慮到入場(chǎng)商家的裝修、員

15、工招聘、鋪貨、辦證，以及步街道施 工等因素，建議提供1至2個(gè)月的免租期，根據(jù)商家的重要性區(qū)別 提供優(yōu)惠。2、一次性付款全年租金的，可享9折優(yōu)惠。3、租賃期第1、第2年，商鋪?zhàn)饨鸨３植蛔儭?、在租賃期內(nèi)購買所承租商鋪的商家，還可享受公司提供的特別折 扣。六、招商組織架構(gòu)： 成立招商小組，小組組成人員以盤龍城本地人為主，且需要招商人 員有廣泛的、高層次的人際圈。七、招商傭金： 成功招商強(qiáng)聯(lián)地產(chǎn)可獲該鋪面一個(gè)月租金作為傭金。八、招商時(shí)間2014年7月1日2014年2月31日 （招商活動(dòng)到期后是否再繼續(xù)，依實(shí)際情況而定）九、商鋪?zhàn)饨鸾ㄗh按商鋪售價(jià)的5%推算。2 / 5十、所需文件1、商鋪?zhàn)赓U合同2、商

16、鋪銷售合同3、商鋪四致范圍圖十一、強(qiáng)聯(lián)地產(chǎn)可以為您提供免費(fèi)服務(wù)如下：1.開發(fā)商不用提供任何的前期費(fèi)用，所有招商人員工資及相關(guān)費(fèi)用 均由我公司自己出資。2.強(qiáng)聯(lián)地產(chǎn)盤龍城6家分行覆蓋整個(gè)盤龍城區(qū)域，可以免費(fèi)作為開 發(fā)商宣傳的網(wǎng)點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目宣傳及推廣。（盤龍新天地店）（龍城 天居園店）（歌林花園店）（名流人和天地店）（漢口北批發(fā)第一 城店）（灄口嬉空間店）可以大大節(jié)省開發(fā)商的報(bào)廣宣傳費(fèi)用。3.所有招商人員都為本地人，至少有2年以上的招商經(jīng)驗(yàn)，手上資 源非常的豐富。操作過的項(xiàng)目有（巢上城俊園）（萬潤橄欖城） （領(lǐng)袖城）。4.-我們認(rèn)為此項(xiàng)目的招商流程應(yīng)該為：1.認(rèn)真全面市調(diào) -準(zhǔn)確定位，挖掘優(yōu)勢(shì)。2

17、.鎖定客戶群體 - 大品牌大戶突破，擒賊擒王3.履行誠信原則 - 一諾萬金，實(shí)現(xiàn)共贏。3 / 5十二、商業(yè)規(guī)劃a1、a2號(hào)樓臨巨龍大道以精品店和主題店為主。 著重營造小區(qū)入 口廣場(chǎng)的商業(yè)檔次 和氛圍。（主題休閑吧、流行飾品、美容美發(fā)等）a1、a2號(hào)樓臨西面以特色休閑餐飲、 小吃、零售為主。滿足社區(qū) 商業(yè)的基本配套需求。（粉店、私房菜、 特色食品、煙酒、生活便 利店等）4 / 55 / 5【篇三：商鋪營銷策劃方案】目錄一、項(xiàng)目基本概況 （）市場(chǎng)分析二、項(xiàng)目的swot分析（一）優(yōu)勢(shì)點(diǎn)（二）局限性（三）威脅點(diǎn)（四）機(jī)會(huì)點(diǎn)三、商業(yè)模式分析：（一）綜合性商業(yè)模式（二）主題性商業(yè)模式（三）專業(yè)性商業(yè)模式四

18、、項(xiàng)目整體定位（一）項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位（二）價(jià)格定位（三）客戶定位五、營銷推廣（一）推廣主題（二）項(xiàng)目形象包 （三）總體宣傳策略（四）銷售策略 城龍花園裙樓商鋪市場(chǎng)定位與推廣策略 一、項(xiàng)目基本概況城龍花園位于龍崗中心城龍城大道與龍福路交匯處，總占地面積5萬平方米，總建筑面積11萬平方米，共分四期開發(fā)，目前一、二期 已入伙。其裙樓商鋪計(jì)有35間，總面積約1944.35平方米，商鋪目 前基本上空置。二、項(xiàng)目的swot分析 雖然本項(xiàng)目地段位置較為優(yōu)越，但現(xiàn)實(shí)又存在著一些影響項(xiàng)目形象 的因素，以至裙樓商鋪目前處于滯銷狀態(tài)。所以我們只有充分認(rèn)識(shí) 到該項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，并充分發(fā)揮其的優(yōu)勢(shì)，才是本項(xiàng)目在后期的營

19、 銷過程中制勝的關(guān)鍵所在。（一）優(yōu)勢(shì)點(diǎn)（s）：1、 項(xiàng)目當(dāng)前交通較為便利，地處龍城大道與龍福路交匯處；2、 項(xiàng)目地處龍崗中心城一級(jí)黃金旺地，發(fā)展前景看好；3、 本項(xiàng)目目前為現(xiàn)樓，滿足部分自用型商家即買即用的需求，降 低購買者的置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；4、 商鋪層高5.4米，設(shè)有夾層，可融合商鋪、倉儲(chǔ)、家居為一體；5、 項(xiàng)目開發(fā)商母公司城建集團(tuán)在深圳具有一定的知名度，對(duì)項(xiàng)目 的推廣具有一定的優(yōu)勢(shì)；發(fā)揮優(yōu)勢(shì)：a、在項(xiàng)目裙樓的運(yùn)作過程中，充分渲染項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通的便 利；b、在項(xiàng)目裙樓的運(yùn)作過程中，強(qiáng)調(diào)該區(qū)域的發(fā)展前景和由此帶來的 商機(jī)；c、在項(xiàng)目的推廣時(shí)，利用城建集團(tuán)的品牌優(yōu)勢(shì)，增加置業(yè)者與投資 者的信心；

20、（二）局限性（w）1、 項(xiàng)目所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動(dòng)商鋪銷售的 條件；2、本項(xiàng)目周邊是長(zhǎng)著茅草的待開發(fā)地塊，因而顯得較為荒涼，對(duì) 發(fā)展商業(yè)略為不足；3、該項(xiàng)目以建成多時(shí)，但裙樓商鋪一直滯銷，造成一定的負(fù)面影 響；4、 項(xiàng)目裙樓商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮明；5、 項(xiàng)目裙樓商鋪規(guī)模不大，不利于整體推廣；解決方法：（1） 重新對(duì)裙樓商鋪進(jìn)行市場(chǎng)定位，明確目標(biāo)客戶；（2） 確定經(jīng)營主題，從而以有特色的經(jīng)營方向帶動(dòng)商鋪的銷售；（3） 加大推廣力度，擴(kuò)大商鋪的暴光率與市場(chǎng)知名度；（4）設(shè)立部分 “免息分期付款方式 ”，降低購房者的置業(yè)門檻，吸 引其入市；（三）機(jī)會(huì)點(diǎn)（o）1、 區(qū)位優(yōu)勢(shì)

21、的發(fā)揮，輻射周邊地區(qū)；2、 隨著周邊各大住宅小區(qū)相繼建成與入伙，將帶動(dòng)周邊的人氣， 從而帶動(dòng)裙樓商鋪的銷售；3、 中國的入世，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)前景看好；（四）威脅點(diǎn)（t）1、周邊現(xiàn)推向市場(chǎng)的歐景城裙樓商鋪、碧湖花園商鋪等商業(yè)物業(yè)較 多，形成很大的競(jìng)爭(zhēng)力與市場(chǎng)壓力；2、碧湖康馨園空置的裙樓商鋪，從而形成直接的競(jìng)爭(zhēng)；三、商業(yè)模式分析：就目前的商業(yè)模式來看，主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是 主題性商業(yè)模式，三是專業(yè)性商業(yè)模式。（一）綜合性商業(yè)模式這一模式奉行的是購物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍服務(wù)。商 場(chǎng)內(nèi)行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費(fèi) 者的任一生活需求，并且在

22、購物的同時(shí)能夠進(jìn)行飲食、品茗等休閑 活動(dòng)，拉動(dòng)場(chǎng)內(nèi)群體消費(fèi)。從這一個(gè)角度去分析，此種模式似乎能 夠以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費(fèi)者，而且聚人氣、提消費(fèi)，應(yīng)該是理想 的商場(chǎng)模式。但是，實(shí)際上這以模式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)里遭遇 了嚴(yán)峻考驗(yàn)，中國亦不例外，而且越是類似于深圳這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá) 地區(qū)，這一模式所表現(xiàn)出來的老舊之態(tài)就越明顯，所面臨的危機(jī)就 越大。究其因，在于品牌市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分，消費(fèi)者的需求不斷的向個(gè)性 化發(fā)展，使得任何全面式的經(jīng)營都失去了銷售點(diǎn)的深化機(jī)會(huì)。不僅 僅是因?yàn)椴辉敢?，而是因?yàn)橐阅壳暗纳虡I(yè)品種、品牌發(fā)展速度，沒 有任何一個(gè)商場(chǎng)的規(guī)模能夠全部承載得下。在每一次割舍之間，都 失去了一部分客戶的

23、青睞，從而使之在與各行業(yè)專業(yè)市場(chǎng)的直接競(jìng) 爭(zhēng)中失去了一條又一條的陣線。時(shí)至今日，電子通訊、家電家私、大眾服裝，都已紛紛淡出各大綜合賣場(chǎng)。近兩年以來，各名牌綜合 商場(chǎng)的整體銷售額持續(xù)萎縮，尤其是自去年下半年開始，深圳各大 有名望的商場(chǎng)，均只有食品超市仍然維持人銷兩旺的局面，其余品 種的同比額度全面下降。面對(duì)這樣一種形勢(shì)，大的品牌商場(chǎng)利用早 期積累的財(cái)力與知名度，采取了圈地?cái)U(kuò)張、活動(dòng)造勢(shì)的手法，力求 站穩(wěn)腳跟，在市場(chǎng)重新洗牌之前充實(shí)內(nèi)力，再謀求變革性的發(fā)展。 而中、小型的綜合商場(chǎng)雖然明知危機(jī)在即，但由于實(shí)力的原因，在 目前除了苦苦支撐之外，也無其他應(yīng)變之法。這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場(chǎng)

24、和大型純商業(yè)物業(yè)， 對(duì)于本項(xiàng)目的裙樓商鋪從設(shè)計(jì)上、規(guī)模上都不適合發(fā)展綜合商場(chǎng)。（二）主題性商業(yè)模式主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔 次等任何一個(gè)角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題。然后以該主題為核 心以及規(guī)則，展開經(jīng)營。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就 是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對(duì)品 種、品牌進(jìn)行篩選、過濾，進(jìn)行有針對(duì)性的經(jīng)營。這類模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標(biāo)客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。它不 局限于某以個(gè)行業(yè)，在商品種類上不具備占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)平臺(tái)， 但它的目標(biāo)客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、 或是某一經(jīng)濟(jì)群體，等等

25、。對(duì)于這些群體來說，主題商場(chǎng)能夠盡可 能的滿足他們的異質(zhì)化需求和個(gè)性化心理訴求，針對(duì)性強(qiáng)。 但由于這種商業(yè)模式針對(duì)性強(qiáng)的負(fù)面影響，客戶范圍窄，未來發(fā)展 前景難以預(yù)料，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。并且這種商業(yè)模式要求： 規(guī)?；?，主題經(jīng)營獨(dú)占面積龐大，與本項(xiàng)目規(guī)模不匹配； 規(guī)范化，主題經(jīng)營從管理到經(jīng)營行為都比較規(guī)范，甚至進(jìn)行網(wǎng)絡(luò) 運(yùn)作，所涉及成本高昂、費(fèi)用巨大。 租金低廉，主題商場(chǎng)通常以 較低租金吸納商家聚集入場(chǎng)的經(jīng)營，這對(duì)投資者說是最不愿意看到 的情況，于本項(xiàng)目銷售也不利。所以，這種商業(yè)模式也不適合本項(xiàng)目的群樓商鋪。（三）專業(yè)性商業(yè)模式 這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集 中力量滿

26、足全體消費(fèi)者的某一種特定需求，尤其是個(gè)性化、異質(zhì)化 的心理訴求。如深圳有名的中電信息時(shí)代廣場(chǎng)，就是借電子科技、 通訊產(chǎn)品的市場(chǎng)風(fēng)云之勢(shì)，在華強(qiáng)北這個(gè)大的商圈背景下站穩(wěn)了腳 跟；再比如順電家居廣場(chǎng)，以家電市場(chǎng)為主要平臺(tái)，全力攬括行業(yè) 內(nèi)的品牌精英，加大消費(fèi)者的選擇余地，力求做到使每個(gè)想買家電 的消費(fèi)者都不會(huì)轉(zhuǎn)投其他商場(chǎng)的懷抱。這類商業(yè)模式的優(yōu)勢(shì)就在于針對(duì)性強(qiáng)，專業(yè)化程度高。某一行業(yè)的 發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營能力與盈利空間。所以， 對(duì)于目前龍崗蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)，它必將帶動(dòng)其他相關(guān)行業(yè)的蓬勃 發(fā)展，如建材業(yè)、裝飾材料業(yè)等的發(fā)展。因此，對(duì)于城龍花園的商 鋪，發(fā)展裝飾材料專業(yè)性商業(yè)模式較為

27、可行。四、項(xiàng)目整體定位（一）項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 裝飾材料專業(yè)商業(yè)模式 基于上面對(duì)本項(xiàng)目的swot分析及各種商業(yè)模式的分析，并結(jié)合我 司對(duì)該片區(qū)的調(diào)查分析，同時(shí)綜合我司在該片區(qū)及以往的操盤經(jīng)驗(yàn)， 我司建議對(duì)該項(xiàng)目重新進(jìn)行市場(chǎng)定位，確定商鋪的經(jīng)營主題，明確 商鋪的經(jīng)營方向，從而帶動(dòng)商鋪的銷售。本項(xiàng)目位于龍崗中心城，龍城大道與龍福路交匯處，從地理位置這 一角度來看，目前地段繁華程度不夠，項(xiàng)目裙樓商鋪規(guī)模不夠大， 結(jié)合商鋪成功運(yùn)作模式的分析，我司建議將本項(xiàng)目裙樓商場(chǎng)定位為 裝飾材料一條街。a、標(biāo)榜龍崗中心城首個(gè)專業(yè)裝飾材料一條街，為該區(qū)域樹立起第一 面旗幟。b、這樣定位的優(yōu)勢(shì)a.為客戶規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)

28、定投資信心，增加銷售熱度。因?yàn)檫@樣 定位，可以減少與直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（如碧湖花園商鋪、碧湖康馨居商 鋪）的接觸面。目前，無論是碧湖康馨居、碧湖花園的群樓商鋪， 還是紫薇花園的群樓商鋪，都以滿足消費(fèi)者的日常生活需求為突破 口，且目前空置量較大，如果本項(xiàng)目的群樓商鋪雷同于周邊其他項(xiàng) 目，必將增加市場(chǎng)的壓力，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在這方面，本項(xiàng)目明顯處于不利地位；b.有深厚的市場(chǎng)容量：我們的這個(gè)定位就目前情況，龍崗的房地產(chǎn) 蓬勃發(fā)展將帶動(dòng)裝飾業(yè)的發(fā)展，并且本項(xiàng)目周邊在建或在售的樓盤 較多，這些樓盤入伙后對(duì)裝飾材料的需求量較大；c.目前在該區(qū)域?qū)I(yè)的裝飾材料街（城）較少，有著很大的發(fā)展空 間；d.項(xiàng)目周邊雖人氣不

29、旺，但交通條件較為理想，且商鋪前面步行道 空間較大，滿足發(fā)展裝飾材料業(yè)的硬件需要；e.良好的市場(chǎng)操作性：我們的這一定位，是基于詳細(xì)的市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào) 查和商戰(zhàn)實(shí)例整合出來的，有良好的前瞻性。同時(shí)，我們?cè)诙ㄎ坏?過程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內(nèi)涵，并準(zhǔn)備一套有邏輯、 有秩序的銷售、促銷準(zhǔn)備活動(dòng)。（二）價(jià)格定位 房地產(chǎn)租金是售價(jià)的晴雨表，租賃市場(chǎng)的行情直接反映了供求關(guān)系， 售價(jià)曲線與租賃價(jià)格曲線是同步變化的，租賃價(jià)格是售價(jià)的真實(shí)反 映，租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)體現(xiàn)，以收益價(jià)格對(duì)商業(yè)價(jià)格進(jìn) 行評(píng)估，收益價(jià)格對(duì)物業(yè)使用者和投資者都是一個(gè)基本的心理預(yù)期 價(jià)格。根據(jù)調(diào)查區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的租金情況，該區(qū)域商業(yè)

30、物業(yè)的租金水平 一般在25-90元/m2月之間， 通過對(duì)本地段的商業(yè)分析， 本地段街 鋪的平均租金為60元/m2。b、確定還原利率：我們采用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價(jià) 上漲因素和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)取還原利率為8%c、使用年限：70年d、收益價(jià)格確定運(yùn)用公式：/p p式中v:房地產(chǎn)的價(jià)格a：房地產(chǎn)年純收益r：還原利率n：未來可取得收益的年限可測(cè)算出本項(xiàng)目裙樓商鋪的平均售價(jià)為8000元/m2從上面的價(jià)格分析，并結(jié)合目前的市場(chǎng)狀況，我司建議城龍花園群樓的商鋪均價(jià)在80008200元/m2。(三)客戶定位 購買本項(xiàng)目商鋪的客戶主要有以下幾類：(1)本區(qū)域的商鋪投資者或裝飾材料經(jīng)營者；(2)看好本區(qū)域裝飾

31、材料業(yè)發(fā)展前景的其他投資者或經(jīng)營者；(3)經(jīng)營知名裝飾材料品牌的加盟者或連鎖店；(4)一些為設(shè)立辦事處的裝飾公司；接城龍花園裙樓商鋪營銷策劃案1五、營銷推廣策略(一)推廣主題 基于以上的分析及本項(xiàng)目的定位，并結(jié)合目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的實(shí)際情況，在項(xiàng)目的推廣宣傳時(shí)，主要圍繞下面幾個(gè)方面進(jìn)行：1、 宣傳本項(xiàng)目裙樓商鋪為龍城專業(yè)建筑裝飾材料一條街，突出其 市場(chǎng)的發(fā)展前景及投資價(jià)值；2、 宣傳該區(qū)域房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，必將帶動(dòng)裝飾業(yè)與裝飾材料業(yè) 的長(zhǎng)足發(fā)展，從而帶出投資該商鋪的的發(fā)展前景與潛力；3、 交通便捷：本項(xiàng)目位于龍城大道與龍福路交匯處，交通條件較 為便捷，且商鋪前面的步行道空間較大，對(duì)發(fā)展裝飾材料業(yè)

32、極具潛 力；4、由于本商鋪層較高，并設(shè)有夾層，可集商鋪、倉儲(chǔ)、家居為一體， 所以，在宣傳時(shí)可突出 “賣一層送一層 ”的優(yōu)勢(shì)。(二)項(xiàng)目形象包裝2、項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng)目前項(xiàng)目的導(dǎo)視系統(tǒng)表現(xiàn)手法不理想，未能將本項(xiàng)目的形象及主題 表現(xiàn)出來，反而產(chǎn)生負(fù)面影響，建議在面向龍城大道的裙樓上懸掛 條幅，并在深惠公路與龍城大道等客流量多的地方設(shè)導(dǎo)視牌；3、 現(xiàn)場(chǎng)包裝1) 條幅：目前項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的條幅廣告幾乎沒有，無法引起客戶的關(guān)注。實(shí)際上 條幅廣告是項(xiàng)目最快，費(fèi)用最省的廣告形式之一。建議條幅廣告重 點(diǎn)在深惠公路與龍城大道交匯處及項(xiàng)目群樓樓體上， 掛出 “城龍花園 專業(yè)裝飾材料一條街隆重發(fā)售 ”、“城龍花園專業(yè)裝飾材料一條街優(yōu) 惠招租 ”及租售熱線等內(nèi)容的條幅，2） 道旗： 為營造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，引起人們的關(guān)注，吸引更多的人氣，我司建議在 深惠公路與龍城大道上布設(shè)道旗，道旗內(nèi)容以發(fā)布城龍花園裙樓裝 飾材料一條街租售的信息為主，如 “龍城裝飾材料街 城龍花園裙 樓商鋪” 城“龍鋪王， 一鋪富三代 ”