業(yè)商城可行性實施報告

1、.第一章市場分析1.1 關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)背景孝感城市基本概況1、概況：孝感市地處江漢平原腹地 ，位于鄂東北部 ，長江以北，漢水之東，東鄰黃岡，南接武漢，西與隨州、荊門、天門、仙桃相連，北望河南?，F(xiàn)轄孝南區(qū)和云夢 、孝昌、大悟 3 縣，代管應(yīng)城、安陸、漢川 3 個縣級市，共有 115 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)場、街道辦事處，總?cè)丝?506.01 萬人。孝感市是一個農(nóng)業(yè)大市，素有“魚米之鄉(xiāng)”的美稱；也是楚文化的發(fā)揮地之一 ，孝文化源遠(yuǎn)流長 。全市國土總面積 8910 平方公里，占湖北省總面積的 4.8%，卻生產(chǎn)出占全省 9.72%以上的糧食 ，在湖北省農(nóng)業(yè)發(fā)展中占有十分重要的地位。2、自然狀況孝感市地處中緯度地帶 ，屬

2、亞熱帶季風(fēng)氣候 。孝感市多年平均水資源總量 38.14 億立方米，其中地表水資源量 36.73 億立方米，地下水資源量 6.59 億立方米，地表水與地下水的不重復(fù)計算量 1.41 億立方米 。含有豐富的礦產(chǎn)資源 。3、人口狀況.下載可編輯 .據(jù)最新統(tǒng)計資料 ，目前孝感總?cè)丝跒?506.01 萬人，其中常住人口為470.3 萬人（常住半年以上）。居住在城鎮(zhèn)的人口 173.1 萬人，占總?cè)丝诘?34.2，居住在鄉(xiāng)村的人口 332.9 萬人，占總?cè)丝诘?65.8?？?cè)丝谥校行詾?361.1 萬人，占 52.2，女性為 241.9 萬人，占 47.8，全市共有家庭戶 126.2 萬戶，家庭戶人口 4

3、99.9 萬人，平均每個家庭戶人口為 3.96 人，集體戶口 6.1 萬人，城鎮(zhèn)平均每個家庭戶人口為 3.84 人，農(nóng)村為 4.01 人。人口出生率為 7.7， 全年出生人口 3.92 萬人，人口死亡率為 4.1， 死亡 2.09 萬人。人口自然增長率為 3.6。4、交通狀況孝感地處鄂東北 ，北出中原，南臨武漢，扼南北交通咽喉 ，交通區(qū)位優(yōu)越 。京珠和正在建設(shè)中的漢十高速公路 ，以及 107、316 兩條國道縱橫穿境而過，13 條省道、38 條縣道以及鄉(xiāng)村公路織成網(wǎng)絡(luò) 。全市公路總里程為 4495 公里，公路密度為每百平方公里 50.5 公里；等級公路 4390 公里，等級公路比重 97.7%

4、；其中，高速公路 122 公里，一級公路 28.5 公里，二級公路 695 公里。全市通航河流 13 條，航道里程 584 公里；全市現(xiàn)有汽車客運站 31 個，其中孝感中心客運站為一級站 ，二級站 7 個，三、四級站 23 個。全市擁有營運車輛 8389 輛，其中營運客車 1993 輛，營運貨車 5884 輛，營運農(nóng)用車 512 輛；擁有出租車 1500 輛；擁有船舶 335 艘，4.2 萬載重噸 。公路運輸上 ，全市已開辟客運線路 649 條，其跨省線路 17 條，跨市線路 302 條，縣際、縣內(nèi)線路 330 條。全市公路客運量達(dá)到 5900 萬人，旅客周轉(zhuǎn)量 23 億人公里；貨運量達(dá)到 2

5、800 萬噸，貨運周轉(zhuǎn)量 20 億噸公里。5、文化教育.下載可編輯 .孝感全市現(xiàn)有職業(yè)院校 23 所，其中高等職業(yè)院校 1 所，在校生 l5 萬人。中等職業(yè)學(xué)校 22 所(部)。在中等職業(yè)學(xué)校中 ，有普通中專 6 所(部)，職業(yè)中專 7 所，民辦職業(yè)中專 8 所，技工學(xué)校 1 所。在校生 61 萬人。其中達(dá)到國家級重點職業(yè)學(xué)校的 5 所，省部級的 6 所。經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析1、經(jīng)濟(jì)總量增長較快 ，人均 GDP 增速較高 。從 2002 年到 2006 年，全市生產(chǎn)總值由 236.8 億元增加到 404.2 億元，年均增長 10.4，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由 5126 元增加到 7839元，年均增長

6、8.9%；農(nóng)民人均純收入由 2316 元增加到 3028 元，年均增長 5.5%；全社會固定資產(chǎn)投資累計完成 530 億元，年均增長 11.9%；社會消費品零售總額達(dá)到 161.4 億元，年均增長 11%。2、財政收支狀況良好 ，經(jīng)濟(jì)發(fā)展健康有序 。初步核算，“十五”期間全市財政收入由 13.78 億元增加到 21.38 億元，年均可比增長 12.1%；地方一般預(yù)算收入由 8.9 億元增加到 12.7 億元，年均增長 9.3，可比增長 17.8；全社會固定資產(chǎn)投資由 81.4 億元增加到 144.5 億元，年均增長 14.5。3 、人民生活水平穩(wěn)步提高，但人均可支配收入仍低于全國平均水平。20

7、02 年到 2006 年，孝感市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由 6207 元增加到 8635 元，年均增長 8.6。農(nóng)民人均純收入由 2444 元增加到 3336 元，年均增長 8.1。孝感城區(qū)啟動廉租住房制度 ，市直行政事業(yè)單位開始實施住房分配貨幣化政策 。就業(yè)再就業(yè)優(yōu)惠政策落實力度加大 ，新增城鎮(zhèn)就業(yè) 15.7 萬人，下崗職工再就業(yè) 11.7 萬人。.下載可編輯 .4、三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 ，第三產(chǎn)業(yè)大幅度增長 。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 32.1：34.6：33.3 調(diào)整為 24.6：38.3：37.1；第三產(chǎn)業(yè)增加值由 78.9 億元增加到 150 億元，年均增長 10.7。所占比例（ %）413835

8、32第一產(chǎn)業(yè)29第二產(chǎn)業(yè)26第三產(chǎn)業(yè)2320調(diào)整后調(diào)整前5、城市城鎮(zhèn)化程度提高 ，城市功能不斷完善 。孝感市城鎮(zhèn)化率由 29.7提高到 35.7。孝感城區(qū)向東拓展 ，東城起步區(qū)路網(wǎng)建設(shè)骨架拉開 ，槐蔭公園一期工程建成 ；市開發(fā)區(qū)和孝南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大 ，城區(qū)總面積由 24 平方公里擴(kuò)大到 31 平方公里，人口由 28 萬人增加到 33 萬人。城市功能不斷完善，累計實施老城區(qū)改造工程 100 多項，直接完成投資 5 億多元，城區(qū)污水綜合治理項目進(jìn)展順利，天然氣工程如期建成 ，完成一批小區(qū)開發(fā)和路網(wǎng) 、供排水管網(wǎng) 、市場設(shè)施等改造工程 ，改善了居民的生產(chǎn)生活條件 。6 、改革開放深入推進(jìn)孝感

9、各縣市區(qū)國有 、集體企業(yè)基本完成改制任務(wù) ，全市形成了以民營經(jīng)濟(jì)為主體的發(fā)展格局 。對外開放不斷擴(kuò)大 ，累計吸收外商投資 3.2 億美元，年均增長 13.3；累計外貿(mào)出口 3.4 億美元，年均增長 34。著力推進(jìn)融入武漢城市圈建設(shè) ，漢孝合作與交流不斷深入 。.下載可編輯 .第二章 城市房地產(chǎn)市場概況2.1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)情況截至 2009 年 12 月底，孝感市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 210 多家，注冊資本共計 21.03 億元，孝感城區(qū)具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 106 家，注冊資本共計 15.12 億元，其中，具有二級資質(zhì)的 7 家，三級資質(zhì) 7 家，四級資質(zhì) 15 家，暫定資質(zhì) 27

10、家。漢川市具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 10 家，應(yīng)城市 9 家，云夢縣 6 家，安陸市 11 家，大悟縣 8 家，孝昌縣 4 家。2.2、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2009 年，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)項目 （含已竣工但未銷售完的項目 ）104 個，共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 15.53 億元，全市房地產(chǎn)開發(fā)占固定資產(chǎn)投資的比重為 10.75%。孝感城區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)項目 48 個，其中，在建項目 38 個，已竣工項目 10 個；今年新開工項目 18 個，上年結(jié)轉(zhuǎn)項目 30 個，共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 6.57 億元，孝感城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)占固定資產(chǎn)投資的比重為 39.34%。各縣市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資的情況如下 ：漢

11、川市 9485 萬元，應(yīng)城市 33365 萬元，云夢縣 17470 萬元，安陸市 12706 萬元，大悟縣 8036 萬元，孝昌縣 8500 萬元。2. 3、銷售情況2009 年，全市商品房銷（預(yù)）售面積為 120.09 萬平方米，其中，住宅銷（預(yù)）售面積為 102.29 萬平方米；全市商品房銷（預(yù)）售金額為15.15 億元，其中，住宅銷（預(yù)）售金額為 11.51 億元。孝感城區(qū)商品房.下載可編輯 .銷（預(yù)）售面積為 45.72 萬平方米，其中，住宅銷（預(yù)）售面積為 43.94萬平方米；孝感城區(qū)商品房銷 （預(yù)）售金額為 7.72 億元，其中，住宅銷（預(yù)）售金額為 6.25 億元。第 三 章 項

12、目建設(shè)內(nèi)容及實施進(jìn)度3. 1 項目建設(shè)內(nèi)容本項目規(guī)劃采用總體規(guī)劃，一次整體施工從2010 年 10 月至2012 年 9 月，總工期為兩年半 ，總體規(guī)劃內(nèi)容為 ：1地上總建筑面積為63867平方米，地下停車場建筑面積為10600 平方米，地上商業(yè)面積為 23823 平方米，住宅面積為 40044 平方米 。一層高度為 4.8 米,二、三層為 3.9 米,四至十九層為 2.9 米,總高度為 60 米。2宏業(yè)商城功能布置 ：地下室為停車場 ，一至三層為商場 ，四層為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層 ，五至十九層為小高層住宅 ，共四棟獨立小高層 ，分別為兩梯四套 ；兩梯五戶套型 ，面積在 80 140 平方米之間 ，以

13、90 平方米為主 ，每層 23 套，共 345 套。3還建樓一棟 ，30 戶，每戶 120 平方米，共 3600 平方米，七層磚混結(jié)構(gòu) ，地點為宗地圖西側(cè)予留地塊 。4公用工程電增容 ，住宅 980 千瓦，商業(yè) 2455 千瓦，設(shè)變壓器四臺，兩臺 800 千伏安加兩臺 1000 千伏安 。5給水設(shè)備增容按每日 600 噸，增加供水干管 250，地下室設(shè)消防水池及設(shè)備 。6節(jié)能環(huán)保，室內(nèi)外裝修均按國家節(jié)能環(huán)保要求。.下載可編輯 .7園林景點規(guī)劃 ：以地上為主 ，三層屋頂花園補(bǔ)充 ，達(dá)到綠化要求，綠地面積為 7903 平方米，綠地率為 30.2%,綠化面積為 13085平方米 ,綠化率為 50%。

14、32 固定資產(chǎn)投資估算的范圍本報告固定資產(chǎn)投資估算的范圍是百佳宏業(yè)商城及還建樓的開發(fā) 。整體工程中的一般土建工程 ，圍墻、道路、綠化等室外工程 ，供電、給、排水、弱電系統(tǒng)等待其他工程費用 ；包括國有土地使用權(quán)出讓金 、人防易地建設(shè)費在內(nèi)的國家和地方規(guī)定的建筑工程前期有關(guān)費用以及土地購置費、水、電增容費、建設(shè)單位管理費 、勘察設(shè)計費 、工程監(jiān)理費 、不可預(yù)見費、建設(shè)期貸款利息等 。固定資產(chǎn)投資估算1 、建筑工程費用按孝感市近期建設(shè)工程概算定額 、材料價格、稅金等有關(guān)規(guī)定，并參照近期完工的同類建筑物百佳小高層 E3 的單位面積綜合造價估算。2、在建筑工程費用中不含照明設(shè)施及二次裝修費用 。3、室外

15、工程、供電、給、排水及消防管道 、弱電系統(tǒng)等工程費用參照孝感市近期完工的規(guī)模相近的住宅小區(qū)投資 ，按 面積造價指標(biāo)估算 。4、土地購置費按錦泰置業(yè)公司競得孝感市 G（2005 ）2 號地塊的拆牌價、土地出讓稅金估算 ；城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 、人防、墻改、消防綠化、白蟻防治、招標(biāo)費用等按有關(guān)部門的規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)計算 。5、后湖沖溝綜合治理建設(shè)工程總體規(guī)劃需電力容量 10000KVA，水容量按 1200t 日、 3123T/A 。 電力增容費 ，水增容費分別按 225 元.下載可編輯 .KVA、400 元噸日計算。6、建設(shè)單位管理費按投資額 5%計，設(shè)計勘察、監(jiān)理費 20 元。7 、建設(shè)期貸款利息按中

16、國人民銀行公布的一至三年年利息按總投資額的半年計算。3.3 資金籌措方案1本工程固定資產(chǎn)投資 2.5 億元，采用滾動開發(fā)為 2010 年 10 月至2012 年 9 月投資為 25000 萬元，前期購地費用為 3 千萬。2、預(yù)計建設(shè)期內(nèi)銷售期房收入共計 24000 萬元作為自籌資金投入 。3、計劃向銀行申請借款 2500 萬元。第四章財務(wù)評價及其效益分析根據(jù)國家計委 、建設(shè)部頒發(fā)的 建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù) 和國家現(xiàn)行的財稅制度 ，對本工程的財務(wù)效益進(jìn)行評價 。4.1 項目計算期 ：根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性 ，本項目工程計算期擬訂為三年，其中建設(shè)期 2 年，銷售經(jīng)營期 2.5 年。4.2 銷售

17、計劃本項目從開始施工后即建設(shè)期為三年 ，按滾動開發(fā)銷售 ，主體結(jié)構(gòu)封頂后開始銷售 ,即 2011 年 12 月開始 ,按每半年為經(jīng)營期 ，一層商場分臨街面 60%、 30%、10%，一年半售完 。一層中間部分及背街步行街按30%、50%、10%、10%，兩年售完 。二、三層在 2012 年元月開始按.下載可編輯 .50%、50%，一年售完 。五至十九層在 2012 年 5 月開始按 40%、40%、10%、10%，兩年銷售完畢 ，若有空閑房作抵押工程款測算 。本項目建設(shè)地位于城站路中心 ，處于城市中心 ，距學(xué)校、醫(yī)院、商場較近，環(huán)境較好。據(jù)調(diào)查，高層 4000 至 5500 元平方米，商業(yè)門面

18、臨街在 21000 元平方米、中間部分按 12000 元平方米、背街步行街在 10000 元平方米左右 。二層商場 6800 元平方米，三層商場 5300 元平方米。商場價格有升值可能 。4.2 付款方式采用一次性付款 、多次付款和按揭付款的方式 。對一次性付清房款優(yōu)惠 5%，主要為多層住宅 。第一年建成的個類房按 40%、40%、20%的比例三年付清 ，主要為高層住宅及商業(yè)門面 。大部分房屋均采用按揭付款的方式。對第三年建成的房 ，在第四年當(dāng)年付清測算 。4.3 銷售收入預(yù)計本項目計劃期內(nèi)的銷售收入共計51800 萬元4.4 銷售稅金及附加本項目按國家規(guī)定應(yīng)納營業(yè)稅 ，稅率為 5%；城市建設(shè)維護(hù)稅 、教育附加、堤防費分別為應(yīng)納增值稅的7 %、 3 %、2 %；平抑物價