淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制與管理

1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制與管理    (深圳市天?；鶚I(yè)實業(yè)（集團）有限公司 518040 )摘 要：在現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，要實現(xiàn)開發(fā)項目的最大經(jīng)濟效益，就必須要對項目開發(fā)成本進行有效的管理和控制，實現(xiàn)集約效益型開發(fā)，建立以經(jīng)濟評估為起點，以過程控制為重點，以審計評價為結點的開發(fā)項目成本管理體系，從而真正實現(xiàn)開發(fā)利潤的最大化。 關鍵詞：房地產(chǎn) ； 開發(fā)成本 ； 控制 ； 管理 。 一、設計階段的成本控制 研究表明，房地產(chǎn)項目初步設計階段，影響工程造價的程度約65%，施工圖設計階段，影響工程造價程度為2535%，施工階段通過技術措施節(jié)約工程造價的可能性僅

2、為510%，這表明設計階段的造價控制是房地產(chǎn)項目成本控制的關鍵與重點。（一）設計招標，擇優(yōu)選擇設計單位。積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。（二）開展限額設計，有效控制造價。積極推行限額設計，健全設計經(jīng)濟責任制。項目設計委托時，要向設計單位及設計人員提供盡可能詳盡的準確的相關設計資料及各種技術經(jīng)濟指標，明確項目開發(fā)的定位、工程建設成本范圍、質(zhì)量及效果，特別要強調(diào)設計方案的“經(jīng)濟”“合理

3、”，具體內(nèi)容包括戶型、功能、環(huán)境配套、結構設計等。在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭上作好成本節(jié)約。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經(jīng)濟有機結合起來。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。（三）采用合同措施，有效控制造價。在設計任務書或投資估算上規(guī)定造價的限額，并和設計費掛鉤

4、。對設計單位進行經(jīng)濟賞（節(jié)約）罰（超支）。在設計合同經(jīng)濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款，如設計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設計費（設計質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對設計規(guī)范、設計標準、工程量與概預算指標等各方面控制的一種舉措。（四）成立設計成本評估審核部門。公司內(nèi)部成立專門的工程設計管理部門，制定詳細的設計要求和下達設計任務，并對設計單位的設計方案和施工圖進行審核；對工程項目的結構形式、裝修標準、材料設備選型、設計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。積極實行設計監(jiān)理制度，加強設計階段的成本控制。每一階段都須要求設計單位出具設計概（預）算，并在與

5、上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制建造成本概（預）算，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。 初步設計完成后，房開企業(yè)要認真審查比對，不能過分依賴于設計部門。這一階段十分重要，著重應注意的是設計方案是否達到所要求的各項技術經(jīng)濟指標，整個設計思路是否經(jīng)濟合理。這里的“合理”包含兩種意思；一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最大程度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要；再如環(huán)境配套設施，是否從 “以人為本”作考慮。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素，因為我們在銷售過程中發(fā)現(xiàn)很大一部分購買者對戶型和居住環(huán)境看得很重，甚至超過了對價格的關注。二是經(jīng)濟性是否合理，比如建筑

6、設計時可將功能分區(qū)相對集中，盡量避免不必要的裝飾及過多的懸挑，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟尺寸；另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟實用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，針對各項技術經(jīng)濟指標對設計方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設計返工；對修改后的設計方案要從新進行成本預算并在與目標成本進行對照，避免超預算設計；其次，設計、工程、預算人員應會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。 二、項目招標過程中的成本控制 工程招標投

7、標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標開發(fā)商擇施工單位或材料供應商，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質(zhì)量。在招標過程中成本控制，開發(fā)企業(yè)要加強一下幾點：（1）招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。（2）做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價控制。 （3）合理低價者中標。（4）做好合同的簽定工作。 三、施工階段的成本控制 施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工

8、作的延伸，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的。雖然與基建項目具有共性，但也會不可避免地發(fā)生“三超”現(xiàn)象，但“三超”的超額必須由企業(yè)的贏利來彌補，如果控制失衡，會使企業(yè)經(jīng)營虧本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利目的決定了項目投資必須實現(xiàn)預期的目標。該階段成本控制的主要工作為：（一）抓好合同管理，減少工程索賠。（二）從管理模式上著手，建立建設監(jiān)理制，追求項目投資的有效控制。（三）從技術措施上展開項目投資的有效控制。（四）從經(jīng)濟措施上展開項目投資的有效控制。嚴格控制現(xiàn)場經(jīng)費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售代理費等，減少銷售成本，最

9、大限度降低靜態(tài)投資。 四、竣工階段的成本控制 該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規(guī)，認真審核工程款。以政策為依據(jù)，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結算真正體現(xiàn)工程實際造價。 五、加強并完善對工程項目的審計監(jiān)督評價機制 對工程項目進行審計監(jiān)督評價既是科學評價項目業(yè)績的需要，也是加強過程控制的重要手段，對工程項目進行期中和終結審計，項目班子的最終考核兌現(xiàn)必須建立在全面審計的基礎上，堅決杜絕弄虛作假現(xiàn)象。要通過期中審計，發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，達到防范、糾偏的目的，提高工程項目成本管理的水平；要通過終結審計總結成本管理的

10、得與失，科學評價工程項目的經(jīng)營業(yè)績，為考核兌現(xiàn)提供科學的依據(jù)。 七、成本控制的運作機制 （1）抓好對“降本增效”的意識教育和措施：降本增效決非是某一個人或某一個部門的事，而是企業(yè)全員的事，是項目生產(chǎn)活動全過程的事，要使企業(yè)全體員工都重視和參與降本增效活動，先使企業(yè)全體員工牢固樹立降本增效意識，要使各專業(yè)技術人員真正認識到，搞好項目降本增效與企業(yè)存在密切相關，與自立的切身利益地密切相關，應樹立降本增效的幾個觀念，是項目生產(chǎn)活動的出發(fā)點和落腳點的觀念，是項目管理體制核心的觀念，是企業(yè)經(jīng)濟效益競爭必須從降本增效做起的觀念，是要從項目的每道工序做起的觀念。要明確項目組織結構，使投資控制有專責小組跟蹤，

11、如由相關人員組成投資控制委員會來專責項目的投資營運，促進管理職能分工的科學化和規(guī)范化。只有這樣，企業(yè)的管理制度，降本增效措施才能得到落實并收到實效。根據(jù)管理的需要，開發(fā)企業(yè)應制訂和完善各方面內(nèi)容的成本管理制度，如招、投標管理制度；合同管理制度；工程（質(zhì)量、進度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點、竣工驗收移交）管理制度；預決算（包括概算、設計變更、現(xiàn)場簽證、結算、款項撥付）管理制度；費用控制制度。各項制度的創(chuàng)新完善和實施細則制訂都要具體化，力求針對性和可操作性強，在這基礎上，縱向、橫向層層落實責任制，使企業(yè)制度控制，程序控制，定額控制，合同控制等全都落到實處，最終有效控制成本。 （2）抓好項目“經(jīng)營效益”：

12、 經(jīng)營效益是項目經(jīng)濟效益的重要組成部分，項目有好的經(jīng)營效益，將給項目帶來明顯的經(jīng)濟效益，項目發(fā)生差的經(jīng)營效益，將會給項目帶來差的經(jīng)濟效益，甚至會使項目虧本，所以，工程項目的降本增效工作應從項目開始時就抓起，及時掌握面廣量大的土木工程項目信息，牢牢盯住項目可行性研究，立項，審批，設計施工等全過程階段動態(tài)，讓項目各專業(yè)技術人員盡早參與項目的承接協(xié)調(diào)工作，了解項目的經(jīng)營效益等情況，要將項目經(jīng)營效益“好”與“差”同經(jīng)營人員的經(jīng)濟利益密切掛鉤，最大程度的鼓勵經(jīng)營人員搞好項目的效益工作。采取動態(tài)地比較投資的計劃性和實際性，嚴格審核各項費用的支出，對投資節(jié)約的采取獎勵措施，鼓勵公司地產(chǎn)口有關員工及承建商積極

13、提出各種降低成本的建設性方案等，把項目投資控制觀念滲透于每位員工頭腦中。 （3）確立成本控制目標，增強成本控制意識，建立成本控制體系：進入項目立項階段，企業(yè)首先要做好調(diào)查研究并收集大量的市場信息。房地產(chǎn)價格主要由所處地段、土地價格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素決定。在項目定位及預算上，企業(yè)要充分考慮到這些因素，可以根據(jù)市場價格采取擬定目標利潤的辦法來推算項目的目標成本，再將目標成本按期間費用和開發(fā)成本進行分類和分解。在正確劃分成本項目基礎上，對各環(huán)節(jié)支出確定開支范圍及擬訂費用標準，根據(jù)目標成本預測各項稅費支出，預訂支出計劃，讓目標成本及目標利潤具有可預見性和可控性。 企業(yè)中每個

14、人的工作都是成本控制的對象，每個人又是成本控制的主體，具有成本控制的權利和義務，必須積極參與，從自身做起，要建立成本控制體系，工程中發(fā)生的一切經(jīng)濟行為和業(yè)務都要納入成本控制的軌道，在工程項目成本形成的過程中，對所要耗用的工、料費按成本目標進行支出和有效監(jiān)控，預防和糾正隨時產(chǎn)生的偏差，堅決把實際發(fā)生的成本控制在目標規(guī)定的范圍內(nèi)。根據(jù)成本實現(xiàn)的控制點和措施最終確定最佳的方案以確保項目的安全，有序，快速、高質(zhì)、低耗地順利施工。 （4）建立健全成本責任制，有效地控制成本：企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟責任制的落實是成本控制實施的重要保證，明確有關責、權、利的落實是全面實施目標成本責任的前提和使目標成本得以有效控制的關鍵，圍繞建筑工程目標成本的實施和控制。結合企業(yè)的具體情況，把成本費用指標層層分解，按干什么管什么的原則，把小指標分別落實到有關職能部門，采取部門經(jīng)理負責制。對成本實行全員管理