新物業(yè)管理規(guī)范條例概述

1、1 / 26 國務院新物業(yè)治理條例全文 依照中華人民共和國物權法的有關規(guī)定，國務院對物業(yè)治 理條例作了修改。新的物業(yè)治理條例自 2007年10月1日 起施行。現將修改后的物業(yè)治理條例部分內容摘編刊登以饗 讀者。 修改內容 依照中華人民共和國物權法的有關規(guī)定，國務院決定對 物業(yè)治理條例作如下修改： 一、 將第十條第一款修改為：“同一個物業(yè)治理區(qū)域內的業(yè) 主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、 縣人民政府房地產行政主管部門或 者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會， 并選舉產 生業(yè)主委員會。 然而，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且 經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的， 由業(yè)主共同履行 業(yè)主大會

2、、業(yè)主委員會職責?！?刪除第十條第二款。 二、 將第一條修改為：“下列事項由業(yè)主共同決定： “（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； “（二）制定和修改治理規(guī)約； “（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； “（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)； “（五）籌集和使用專項維修資金； “（六）改建、重建建筑物及其附屬設施； “（七）有關共有和共同治理權利的其他重大事項?！? / 26 三、 將第十二條修改為：“業(yè)主大會會議能夠采納集體討論 的形式，也能夠采納書面征求意見的形式；然而，應當有物業(yè)治 理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過 半數的業(yè)主參加。 “業(yè)主能夠托付代理人參加業(yè)主大會會

3、議。 “業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī) 定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積 2/3以上的業(yè)主且占 總人數2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第一條規(guī)定的其他事 項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過 半數的業(yè)主同意。 “業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 “業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益 的，受侵害的業(yè)主能夠請求人民法院予以撤銷?！?四、 將第十九條第二款修改為： “業(yè)主大會、業(yè)主委員會作 出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地 產行政主管部門或者街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期 改正或者撤銷其決定

4、，并通告全體業(yè)主。” 此外，依照中華人民共和國物權法的有關規(guī)定，將“物 業(yè)治理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為 “治理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時治理規(guī)約”， 并對個不條文的文字作了修改。 物業(yè)治理3 / 26 物業(yè)治理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)， 由業(yè)主和物業(yè)服 務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定， 對房屋及配套的設施設備和相關 場地進行維修、養(yǎng)護、治理，維護物業(yè)治理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和 相關秩序的活動。 業(yè)主享有的權利 （一） 按照物業(yè)服務合同的約定，同意物業(yè)服務企業(yè)提供的 服務； （二） 提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)治理的有關事項提 出建議； （三） 提出制定和修改

5、治理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； （四） 參加業(yè)主大會會議，行使投票權； （五） 選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權； （六） 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （七） 監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同； （八） 對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況 享有知情權和監(jiān)督權； （九） 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以 下簡稱專項維修資金）的治理和使用； （十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。 業(yè)主履行的義務 （一） 遵守治理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （二） 遵守物業(yè)治理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的4 / 26 使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度; （三） 執(zhí)行業(yè)主大會的

6、決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出 的決定； （四） 按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金； （五） 按時交納物業(yè)服務費用； （六） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 由業(yè)主共同決定的事項 （一） 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二） 制定和修改治理規(guī)約； （三） 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四） 選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)； （五） 籌集和使用專項維修資金； （六） 改建、重建建筑物及其附屬設施； （七） 有關共有和共同治理權利的其他重大事項。 業(yè)主委員會履行的職責 （一） 召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)治理的實施情況； （二） 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服 務合同； （三） 及

7、時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié) 助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同； 5 / 26 （四） 監(jiān)督治理規(guī)約的實施；6 / 26 （五）業(yè)主大會給予的其他職責。 物業(yè)共用部位 條例規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、 共用設施設備的 所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。 條例規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、 共用設施設備進行查驗。 物業(yè)治理服務 條例規(guī)定，從事物業(yè)治理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資 格。從事物業(yè)治理的人員應當按照國家有關規(guī)定， 取得職業(yè)資格 證書。 物業(yè)服務責任 條例規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定， 提 供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行

8、物業(yè)服務合同的約定， 導 致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責 任。 物業(yè)治理用房 條例規(guī)定，物業(yè)治理用房的所有權依法屬于業(yè)主。 未經業(yè)主 大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)治理用房的用途。 物業(yè)服務收費 條例規(guī)定，物業(yè)服務收費應當遵循合理、 公開以及費用與服 務水平相適應的原則，區(qū)不不同物業(yè)的性質和特點， 由業(yè)主和物 業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管7 / 26 部門制定的物業(yè)服務收費方法， 在物業(yè)服務合同中約定。 業(yè)主應 當依照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。 業(yè)主與物業(yè)使用 人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的， 從其約定，業(yè)主負連 帶交納責

9、任。 條例規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物 業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。 物業(yè)的使用與維護 條例規(guī)定，物業(yè)治理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用 設施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用 途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)； 物業(yè)服務 企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的， 應當提請業(yè)主大會討 論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。 條例規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)治 理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。 條例規(guī)定，因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、 挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意； 物業(yè)

10、服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主 委員會的同意。業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道 路、場地，在約定期限內恢復原狀。 條例規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單 位，應當依法承擔物業(yè)治理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、 養(yǎng) 護的責任。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖8 / 26 掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。 專項維修資金 條例規(guī)定，專項維修資金屬于業(yè)主所有， 專項用于物業(yè)保修 期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得 挪作他用。 經營責任人 條例規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的， 應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會

11、、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照 規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當要緊用于補充專項維修資 金，也能夠按照業(yè)主大會的決定使用。 條例規(guī)定，物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權 益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。責任 人不履行維修養(yǎng)護義務的， 經業(yè)主大會同意，能夠由物業(yè)服務企 業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。 2003年頒行未修訂版 第一章總則 第一條為了規(guī)范物業(yè)治理活動，維護業(yè)主和物業(yè)治理企業(yè)的 合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。9 / 26 第二條本條例所稱物業(yè)治理， 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)治理企 業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)治理企 業(yè)按照物業(yè)服務合同約定， 對房屋及配

12、套的設施設備和相關 場地進行維修、養(yǎng)護、治理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序 的活動。 第三條國家提倡業(yè)主通過公開、 公平、 公正的市場競爭機制 選擇物業(yè)治理企業(yè)。 第四條國家鼓舞物業(yè)治理采納新技術、 新方法， 依靠科技進 步提高治理和服務水平。 第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)治理活動的 監(jiān)督治理工作。 縣級以上地點人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū) 域內物業(yè)治理活動的監(jiān)督治理工作。 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會 第六條房屋的所有權人為業(yè)主。 業(yè)主在物業(yè)治理活動中，享有下列權利： （一） 按照物業(yè)服務合同的約定， 同意物業(yè)治理企業(yè)提供的服 務； 10 / 26 （二） 提議召開業(yè)主大會

13、會議， 并就物業(yè)治理的有關事項提出 建議； （三） 提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； （四） 參加業(yè)主大會會議，行使投票權； （五） 選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權； （六） 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （七） 監(jiān)督物業(yè)治理企業(yè)履行物業(yè)服務合同； （八）對物業(yè)共用部位、 共用設施設備和相關場地使用情況享 有知情權和監(jiān)督權； （九） 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金 （以下 簡稱專項維修資金 ） 的治理和使用； （十） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。 第七條業(yè)主在物業(yè)治理活動中，履行下列義務： （一） 遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （二） 遵守物業(yè)治理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的 使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （三） 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出 的決定； 11 / 26 （四） 按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金； （五） 按時交納物業(yè)服務費用； （六） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 第八條物業(yè)治理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。 業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)治理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè) 治理活動中的合法