有關(guān)房產(chǎn)登記行政訴訟案件的分析報(bào)告

1、關(guān)于房產(chǎn)登記行政訴訟案件的分析隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房產(chǎn)登記行政訴訟案件不斷增多，在審判實(shí)踐中遇到不少困難和問題，為了更好的厘清法院審理該類案件的工作思路，鄲城法院對(duì)近年來的房產(chǎn)登記行政訴訟案件進(jìn)行了調(diào)查分析，并對(duì)進(jìn)一步規(guī)范完善該類案件的審理提出建議。一、房產(chǎn)登記行政訴訟案件審理的基本情況和特點(diǎn)自2010年以來，郛城法院共受理房產(chǎn)登記行政訴訟案件19件，其中2010年2件，均判決撤銷房產(chǎn)登記；2011年2件，一件判決撤銷房產(chǎn)登記，另一件被告變更具體行政行為，原告撤訴；2012年15件，一件原告主動(dòng)撤訴，其余14件因涉及民事問題中止審理。通過對(duì)以上案件的分析，發(fā)現(xiàn)這些案件主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：（一

2、）行政爭(zhēng)議與民事爭(zhēng)議交叉在一起。大多數(shù)房產(chǎn)登記行政訴訟案件與民事案件相關(guān)聯(lián)，當(dāng)事人提起房產(chǎn)登記行政訴訟，實(shí)質(zhì)是對(duì)民事權(quán)益被登記機(jī)關(guān)登記行為確認(rèn)不服。（二）登記機(jī)關(guān)敗訴的原因集中。大都是因?yàn)楹鲆晫?shí)體審查和違反法定程序，在沒有盡到合理的審核職責(zé)的情況下，就辦理了房產(chǎn)登記手續(xù)。（三）涉及法律、法規(guī)較多。該類案件涉及相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章較多，審判過程中會(huì)遇到各種疑難問題。（四）案件類型相對(duì)集中。案件大多數(shù)是第三人提起的不服房屋權(quán)屬登記類型。二、房產(chǎn)登記行政訴訟案件審理中存在的問題（一）涉及民事爭(zhēng)議的情形多，導(dǎo)致糾紛中止。房屋登記糾紛中常?；祀s著行政法律關(guān)系和民事法律關(guān)系，對(duì)于這種行民交叉案件的審理，行

3、政審判法官多贊成先民后行，在此情形下，通常的做法是先中止行政訴訟，待民事訴訟的結(jié)果出來后再判決行政案件，理由是行民交叉的案件在實(shí)質(zhì)上的真正目的是為了解決民事權(quán)益之爭(zhēng)，房屋登記是以民事法律關(guān)系為基礎(chǔ)的。這種處理方法雖然抓住了問題的實(shí)質(zhì)，避免了行政判決和民事判決相矛盾的情形，但增加了當(dāng)事人的訟累，也浪費(fèi)了司法資源。還有的當(dāng)事人不理解行政訴訟與民事訴訟的區(qū)別，希望通過行政訴訟實(shí)現(xiàn)民事權(quán)利。在他們看來，如果法院認(rèn)定某項(xiàng)登記是錯(cuò)誤的，自己就理所應(yīng)當(dāng)成為房屋真正的權(quán)利人，法官在審理該類案件時(shí)常常要花費(fèi)大量時(shí)間給當(dāng)事人做解釋工作。（二）原告主體資格的把握。一般來說，公民、法人或者其他組織對(duì)房產(chǎn)登記行為提起行

4、政訴訟，只要能提供相應(yīng)的事實(shí)證據(jù)證明其與被訴的登記行為有法律上的利害關(guān)系，法院均應(yīng)予以受理。所謂“法律上的利害關(guān)系”指的是這種被影響的利益是法律上需要保護(hù)的，也就是說這是一種行政主體在作出被訴的具體行政行為時(shí)應(yīng)當(dāng)納入考慮范圍的利益。只要當(dāng)事人的合法權(quán)益所受到的侵害與登記行為之間存在因果關(guān)系，且當(dāng)事人有明確的法律文件或法律事實(shí)證明自己為權(quán)利人，如房地產(chǎn)權(quán)證、房屋買賣合同、抵押合同、法院裁判文書等法律文件以及繼承等法律事實(shí)，就應(yīng)認(rèn)定其具有原告主體資格。（三）對(duì)登記材料的形式審查標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)有審查手段難以對(duì)抗精心偽造的申請(qǐng)材料。長(zhǎng)期以來，房屋登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)材料的審查多為形式審查，只要相關(guān)人員全部到場(chǎng)，必

5、要的材料是加蓋了公章的原件就能辦理登記，登記人員只需盡到基本的審查義務(wù)即可，不對(duì)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。另一方面，由于登記人員無法憑肉眼對(duì)公證書、未婚證明等材料上公章的真?zhèn)芜M(jìn)行鑒別，又沒有其他行之有效的審查手段，容易使申請(qǐng)人鉆空子偽造材料騙取登記。1提供虛假材料的當(dāng)事人在辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記后逃匿，法院判決撤銷登記行為后，購(gòu)房人已經(jīng)支付的房款難以追回，將面臨錢房?jī)煽盏木车?，善意第三人的合法?quán)益得不到及時(shí)救濟(jì)。（四）判決方式問題。對(duì)于登記行為如認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，程序合法，適用法律正確是否應(yīng)當(dāng)以駁回訴訟請(qǐng)求的判決代替維持判決？有人認(rèn)為，用維持判決比較合適，現(xiàn)行行政訴訟法也是這樣規(guī)定的，因?yàn)樾姓徟?/p>

6、審查的標(biāo)準(zhǔn)是具體行政行為的合法性，而非確定審查原告的訴訟請(qǐng)求受不受法院的支持。本人認(rèn)為，用駁回訴訟請(qǐng)求的判決代替維持判決是合理的，因?yàn)槟壳拔覈?guó)的登記制度決定了登記行為只是對(duì)民事法律關(guān)系形式上的確認(rèn)，并無實(shí)質(zhì)上的最終確定力，登記機(jī)關(guān)對(duì)民事法律關(guān)系的內(nèi)容是無權(quán)審查的，登記行為很可能由于民事法律關(guān)系無效而失去其存在的基礎(chǔ)。如果法院以司法審查的標(biāo)準(zhǔn)判決維持了行政機(jī)關(guān)的行為，會(huì)給以后民事審判否定房屋產(chǎn)權(quán)民事法律關(guān)系或行政機(jī)關(guān)自行糾正登記行為帶來障礙。用駁回訴訟請(qǐng)求的判決方式有利于節(jié)約訴訟成本和提高審判效率，也有利于保障當(dāng)事人的合法權(quán)益和社會(huì)的穩(wěn)定。（五）登記機(jī)關(guān)賠償問題。當(dāng)前我國(guó)缺乏統(tǒng)一的登記賠償規(guī)則，

7、中華人民共和國(guó)物權(quán)法、中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法以及房屋登記辦法等都對(duì)登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤引發(fā)的賠償作了規(guī)定，但這些規(guī)定都過于原則，對(duì)賠償?shù)男再|(zhì)、歸責(zé)原則、范圍等問題都沒有一個(gè)明確的界定，造成司法實(shí)踐的不規(guī)范，這些過于粗放的規(guī)定，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足司法裁判的需求。三、規(guī)范房產(chǎn)登記行政訴訟案件審理的對(duì)策及建議（一）完善科學(xué)的房產(chǎn)登記制度?，F(xiàn)行的房產(chǎn)登記規(guī)范在立法上還存在一定缺陷，盡快制定和完善有關(guān)房產(chǎn)登記的法律、法規(guī)和規(guī)章，是解決當(dāng)前房產(chǎn)登記行政訴訟案件審理工作諸多問題的根本辦法。雖然物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度作出了基本規(guī)定，如登記管轄、登記機(jī)構(gòu)職責(zé)、異議登記與預(yù)告登記制度、登記過錯(cuò)的賠償責(zé)任等，但是這些規(guī)定有

8、許多不明確的地方，還遠(yuǎn)不能解決實(shí)踐中遇到的某些具體問題，亟待進(jìn)一步細(xì)化。（二）加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)登記行政訴訟案件審判工作重要性的認(rèn)識(shí)。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，公民權(quán)利意識(shí)和法制觀念不斷提高，對(duì)房產(chǎn)登記這類關(guān)系重大財(cái)產(chǎn)權(quán)屬的行政行為大都采取法律途徑尋求權(quán)益保障，房產(chǎn)登記行政訴訟案件快速上升。但是，當(dāng)前我國(guó)有關(guān)房產(chǎn)登記的一系列制度卻相對(duì)滯后，房產(chǎn)登記行政審判工作難度很大。因此，我們應(yīng)認(rèn)真對(duì)待每一件案件的審理工作，既要充分保護(hù)房產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，也要公平界定登記機(jī)關(guān)的職責(zé)、義務(wù)，力爭(zhēng)取得法律效果和社會(huì)效果的高度統(tǒng)（三）完善房產(chǎn)登記技術(shù)手段。技術(shù)條件的落后，也是造成登記錯(cuò)誤的一個(gè)重要原因，應(yīng)加強(qiáng)登記系統(tǒng)

9、軟件的研究，不斷完善電子登記信息系統(tǒng)，比如，針對(duì)使用偽造身份證或冒名申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記的現(xiàn)象，可以通過密碼保護(hù)及指紋識(shí)別等技術(shù)手段來核實(shí)身份真?zhèn)巍Ｍ瑫r(shí)還應(yīng)積極加強(qiáng)與民政部門（婚姻登記處）、公安機(jī)關(guān)（戶籍管理部門）的溝通和協(xié)助，建立電話查詢系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)實(shí)時(shí)傳遞體系。2（四）法院在受理房產(chǎn)登記行政訴訟案件時(shí)應(yīng)加強(qiáng)立案引導(dǎo)。法院在受理案件時(shí)應(yīng)了解當(dāng)事人訴訟的真正目的，如果當(dāng)事人只對(duì)登記錯(cuò)誤的原因行為有爭(zhēng)議，則應(yīng)當(dāng)向其闡明房屋登記行為僅是一種確認(rèn)，不是賦權(quán)，登記對(duì)象只能是沒有爭(zhēng)議的民事權(quán)利，如果有爭(zhēng)議就必須通過法院或仲裁等機(jī)構(gòu)的確權(quán)后，才能進(jìn)行確認(rèn)。法院應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)當(dāng)事人提出有效的訴訟，使糾紛通過最快的訴訟路

10、徑得以解決。對(duì)因登記部門原因?qū)е碌怯涘e(cuò)誤的，可引導(dǎo)當(dāng)事人直接進(jìn)行行政訴訟；對(duì)因民事行為瑕疵導(dǎo)致登記錯(cuò)誤的，可引導(dǎo)當(dāng)事人進(jìn)行民事訴訟。對(duì)各當(dāng)事人之間有親屬關(guān)系或房屋已被他人善意取得的案件，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)訴訟協(xié)調(diào)，在保障各方合法權(quán)益的同時(shí)，減少當(dāng)事人的訴累（五）正確處理行使審判職能與支持登記機(jī)關(guān)依法行政的關(guān)系。由于房產(chǎn)登記相關(guān)法律規(guī)定抽象、簡(jiǎn)單，而大家對(duì)法律理解的分歧又較大，有時(shí)登記機(jī)關(guān)的結(jié)論與法院的認(rèn)定就會(huì)存在不一致的情況。一方面，要堅(jiān)決糾正登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤觀點(diǎn)，另一方面，也要進(jìn)一步加強(qiáng)與他們的溝通，通過提出司法建議、召開座談會(huì)、聯(lián)合舉辦講座等方式，達(dá)成法律理解的一致和案件處理的共識(shí)，使司法權(quán)與行政權(quán)和諧統(tǒng)一。3（六）建立行政附帶民事訴訟制度。行民交叉案件的處理有時(shí)在民行之間互為中止，久拖不決。行政附帶民事訴訟將兩類聯(lián)系緊密的爭(zhēng)議在一個(gè)程序中處理，有利于提高訴訟效益，避免反復(fù)訴訟，不僅降低當(dāng)事人的訴訟成本，也減少法院人力和財(cái)力的耗費(fèi)。同時(shí)最高人民法院關(guān)于執(zhí)行中華人民共和國(guó)行政訴訟法若干問題的解釋第61條規(guī)定“被告對(duì)平等主體之間民事爭(zhēng)議所作的裁決違法，民事爭(zhēng)議當(dāng)事人要求法院一并解決相關(guān)民事爭(zhēng)議的，人民法院可以一并審理?！边@也為我國(guó)設(shè)立行政附帶民事訴訟提供了法律依據(jù)。（七）建立權(quán)責(zé)罰相一致的登記賠償規(guī)則。相關(guān)部門