物業(yè)管理欠費原因分析及解決建議

1、物業(yè)管理欠費原因分析及解決建議依法而論，業(yè)主享受合同約定的物業(yè)管理服務(wù)，就應(yīng)承擔(dān)繳納管理費的義務(wù)，但是由于種種原因，物業(yè)管理欠費成為一種普遍而嚴(yán)重的行業(yè)問題。分析欠繳管理費的原因，大致有四類：一、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量引起的欠費行為。1、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不能滿足業(yè)主的要求，提供的服務(wù)質(zhì)量不合格或業(yè)主認(rèn)定不合格，業(yè)主最常用的抗?fàn)幨侄尉褪蔷芙换蛲锨焚M用（法律上可上升到履行合同抗辯權(quán)）。2、物業(yè)管理企業(yè)沒有擺正服務(wù)與管理的位置，對業(yè)主約束過度。一方面，作為權(quán)屬所有人的業(yè)主，不但沒有享受對自己擁有物業(yè)的自主決策權(quán)、選擇權(quán)，還要受到物業(yè)管理公司的過度管理與約束；另一方面，一些物業(yè)管理企業(yè)市場觀念、服務(wù)

2、意識不強(qiáng)，重收費、輕服務(wù)，導(dǎo)致服務(wù)成本居高不下，收費標(biāo)準(zhǔn)明顯超出業(yè)主預(yù)期。二、業(yè)主自身原因引起的欠費行為。1、業(yè)主無支付能力。一部分業(yè)主由于下崗、失業(yè)、家庭變故、投資虧本等，導(dǎo)致客觀上失去支付能力。2、部分業(yè)主的習(xí)慣與觀念問題。一些業(yè)主的消費習(xí)慣與觀念還未從計劃經(jīng)濟(jì)時期的福利體制轉(zhuǎn)變過來，沒有將物業(yè)服務(wù)看作是使自己物業(yè)保值增值的消費行為。3、業(yè)主對物業(yè)管理公司職責(zé)的錯誤定位。在不少業(yè)主的觀念里，物業(yè)管理公司是大包大攬的管家，小區(qū)里諸項事務(wù)應(yīng)管理管好。諸如樓上業(yè)主裝修引起地板漏水、滲水，樓下業(yè)主排放油煙，隔鄰放音樂、裝修發(fā)出噪聲等，這些問題業(yè)主都可能歸罪于物業(yè)管理公司服務(wù)不好，失職，因此拒交費用

3、。三、開發(fā)建設(shè)單位和市政等原因引起的欠費行為。1、開發(fā)建設(shè)單位遺留問題所致。主要包括開發(fā)商遺留下來的臨水、臨電、房屋質(zhì)量差、配套設(shè)施不完善等問題。例如，某山莊”小區(qū)就是一個典型的例子。該小區(qū)由于前期開發(fā)階段開發(fā)商的實力不夠、開發(fā)不規(guī)范、巨額欠債，三期開發(fā)只開發(fā)了二期，小區(qū)內(nèi)供水、供電都是臨時的，開發(fā)商的巨額欠債，導(dǎo)致其下屬的物業(yè)管理公司無法以向業(yè)主提供正常的服務(wù)，引起業(yè)主不。小區(qū)成立業(yè)主委員會后，通過招標(biāo)選聘了新公司。但原公司拒不向新聘公司移交共用資料、設(shè)備及維修資金等，后在政府等有關(guān)部門多次協(xié)調(diào)下，歷經(jīng)18個月才移交了資料、設(shè)備和部分維修資金，但許多設(shè)備、機(jī)器、道路、綠化等已嚴(yán)重?fù)p壞，而巨額

4、維修資金（540萬元）被侵占和挪用，小區(qū)電梯、消防、用水、用電存在極大案例隱患，一旦發(fā)生停電、停水等，將產(chǎn)生嚴(yán)重后果，業(yè)主的合法利益將受到極大損害。2、業(yè)主對外部環(huán)境不滿所致。一些業(yè)主把因市政施工造成的交通不便、停水?dāng)嚯?，或因城市?guī)劃改變造成的居住環(huán)境質(zhì)量下降等歸責(zé)于物業(yè)管理企業(yè)。3、建、管不分的體制性弊端。建管不分導(dǎo)致物業(yè)管理公司一開始就不能居于獨立經(jīng)營主體的地位。發(fā)展商要么把收費標(biāo)準(zhǔn)，獲取物業(yè)服務(wù)的壟斷利潤；要么為促銷需要，把收費標(biāo)準(zhǔn)人為壓低（給物業(yè)管理企業(yè)一定補(bǔ)貼），一旦結(jié)束，開發(fā)商搞好物業(yè)管理的外在壓力（買方施與）與內(nèi)在動力（利益驅(qū)使）減弱或消失，就會減少或停止補(bǔ)貼，迫使物業(yè)管理公司提

5、高收費或降低服務(wù)質(zhì)量。不管哪種情況都會業(yè)主把開發(fā)商遺留的質(zhì)量問題歸責(zé)于物業(yè)管理企業(yè)。四、法律、法規(guī)不健全或政府指導(dǎo)不力引起的飽食終日行為。1、物業(yè)管理的市場機(jī)制不健全。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向中選擇和公開、公正、公平的市場競爭機(jī)制在我國尚未真正形成，因此大分企業(yè)沒有真正實現(xiàn)市場化運(yùn)作，這些企業(yè)往往依附性強(qiáng)，自我封閉運(yùn)營，專業(yè)化程度低、成本高、效益差的情況長期得不到根本改變，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以提高，收費體現(xiàn)不出服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主拒交費用難以避免。2、政府服務(wù)收費定價方式不當(dāng)。在過去很長一段時間內(nèi)，多數(shù)物業(yè)服務(wù)的收費價格是政府定價或指導(dǎo)定價，政府在物業(yè)服務(wù)價格方面的干涉力度偏大，真正市場化的價格機(jī)制難以形

6、成，消費者不能認(rèn)可服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。加之所定的價格往往是籠統(tǒng)的綜合服務(wù)費，容易讓消費者認(rèn)為收費涵蓋了室內(nèi)室外，居家區(qū)域的各類服務(wù)內(nèi)容，誤解物業(yè)管理企業(yè)未盡到服務(wù)義務(wù)。3、行政監(jiān)管薄弱、司法低效。以廣州為例，每個區(qū)房管局物業(yè)管理科只有2至3名工作人員，但要承擔(dān)多方面業(yè)務(wù)管理（物業(yè)管理、拆遷、出租房管理等），主管部門根本分不出人手和精力對物業(yè)管理事務(wù)嚴(yán)格監(jiān)管、深入指導(dǎo)。另外，我國當(dāng)前的司法訴訟程序多、費時長、效力低，使得欠費不能得到及時制裁，有關(guān)各方通過訴訟程序解決問題的成本很4、社會信用體系缺乏。由于計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，市場經(jīng)濟(jì)規(guī)范運(yùn)行的重要基礎(chǔ)一一社會信用體系尚未建立，這樣在法制以外就難

7、以對投機(jī)取巧、不講誠信的行為（業(yè)主與企業(yè)兩方面）形成有效遏制，遵規(guī)守約的社會風(fēng)氣難以形成。五、解決物業(yè)服務(wù)欠費問題的建議：一、完善物業(yè)服務(wù)合同，嚴(yán)格依約行事。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會、業(yè)主從一開始就制定雙方權(quán)利義務(wù)明晰的服務(wù)合同，詳細(xì)明確地約定服務(wù)范圍、項目、標(biāo)準(zhǔn)與收費方式、標(biāo)準(zhǔn)及違約處罰法等。二、改進(jìn)計費方式和收費辦法，明確服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容，定期公布收支賬目。物業(yè)管理企業(yè)要想在合理合法的范圍內(nèi)對無故欠費進(jìn)行有效制約，就必須在服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上力求能夠區(qū)分，按項目收取服務(wù)費，及時定期公開收支賬目，給業(yè)主以更多、更靈活的選擇權(quán)和知情權(quán)，讓業(yè)主充分享受到對物業(yè)服務(wù)的控制監(jiān)督權(quán)，從而增強(qiáng)交費的主動

8、性。三、加快建、管分離步伐，物業(yè)管理企業(yè)成為獨立于開發(fā)企業(yè)之外的經(jīng)濟(jì)實體。為適應(yīng)物業(yè)管理完全市場化的大趨勢，企業(yè)必須成為能與業(yè)主平等協(xié)商、提供質(zhì)價相符服務(wù)的市場主體。只有通過市場議價產(chǎn)生的物業(yè)管理費用標(biāo)準(zhǔn)，才能最終被市場和業(yè)主所接收。四、完善立法，改進(jìn)司法，加強(qiáng)執(zhí)法。在立法上著重明確業(yè)主大會與業(yè)主委員會的組織形式與法律地位，強(qiáng)化其市場主體地位，使其在市場選擇、訂約談判和履約等方面能夠切實維護(hù)自身的利益、承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；在司法方面，應(yīng)學(xué)習(xí)香港、澳門成立小額錢債審裁法庭的經(jīng)驗，簡化現(xiàn)行的物業(yè)管理欠費法律審理程序，提高司法效率，方便欠費糾紛的解決；在執(zhí)法方面，各相關(guān)政府部門應(yīng)依法規(guī)范建設(shè)單位、物業(yè)管

9、理企業(yè)行為，制止物業(yè)區(qū)劃違規(guī)活動，制定科學(xué)的指導(dǎo)價，真正履行法律賦予的職責(zé)。五、健全社會保障體系。對于確因社會轉(zhuǎn)型、家庭變故、傷殘等導(dǎo)致的家庭收下降，無法支付管理費等情況，只能借助社會保障救助體系的建立健全才能解決。六、加快社會信用體系的建立，倡導(dǎo)守法重德、講求誠信的社會風(fēng)尚。規(guī)范的秩序來自于制度保證，一套健全嚴(yán)密的社會信用監(jiān)督評價體系是西方一些國家形成良好社會秩序的強(qiáng)有力保障。借鑒這方面的經(jīng)驗，迫切需要建立健全物業(yè)管理企業(yè)的信用檔案體系，建立針對社會每一個成員的社會信用評價體系。七、加大正面宣傳和引導(dǎo)，改變居民消費觀念。相關(guān)政府部門、行業(yè)協(xié)會要借助各種媒體廣泛宣傳，讓業(yè)主理解實行市場化、專業(yè)化、社會化物業(yè)管理的優(yōu)越性和必然性，理解物業(yè)服務(wù)對物業(yè)保值增值、提高生活品質(zhì)的重要性，使居民樹立花錢買服務(wù)”的正常消費觀念。八、要發(fā)揮業(yè)主公約的作用。業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同訂立的，對全體業(yè)主具有約束力。發(fā)