寧波萬達廣場寫字樓酒店式房地產(chǎn)公寓項目策劃方案p課件

1、 萬達廣場寫字樓、酒店式公寓萬達廣場寫字樓、酒店式公寓 項目策劃方案項目策劃方案TO TO 萬達置業(yè)萬達置業(yè) v 房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場狀況v 項目產(chǎn)品規(guī)劃與分析項目產(chǎn)品規(guī)劃與分析v 項目目標(biāo)客戶分析項目目標(biāo)客戶分析營銷推廣的思路基礎(chǔ)來源于：營銷推廣的思路基礎(chǔ)來源于：房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場狀況0505年樓市回顧年樓市回顧0606年樓市預(yù)測年樓市預(yù)測寫字樓市場狀況寫字樓市場狀況酒店式公寓市場狀況酒店式公寓市場狀況競爭項目分析與研究競爭項目分析與研究0505年樓市回顧年樓市回顧v新春過后至四月，在經(jīng)歷了新春過后至四月，在經(jīng)歷了0404年的調(diào)控和春節(jié)影響后的市場，房市平穩(wěn)復(fù)蘇。年的調(diào)控和春節(jié)影響

2、后的市場，房市平穩(wěn)復(fù)蘇。郊區(qū)樓盤如小城春秋以3200元/平方米開盤，銷售情況良好。v5-75-7月，樓市跌入低谷，一手、二手交易量急劇下滑。月，樓市跌入低谷，一手、二手交易量急劇下滑。5月11日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見，其中明確規(guī)定，國家將調(diào)整住宅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收政策，通過征收最多占成交全款5%的高額稅收達到抑制短期內(nèi)哄抬房價、擾亂市場正常秩序的炒房行為，造成“持幣觀望”狀態(tài)。v8 8月底開始，樓市開始出現(xiàn)緩慢復(fù)蘇狀態(tài)，客戶以自住為主，投資者撤出市場。月底開始，樓市開始出現(xiàn)緩慢復(fù)蘇狀態(tài)，客戶以自住為主，投資者撤出市場。新推的幾個樓盤，有百隆“小城花

3、園”、交通“BOBO城”、雅戈爾“東湖馨園” 銷售情況都比預(yù)計好，客戶基本以自住為主，中小面積、高性價比樓盤再次受到市場追捧。東湖馨園”主力面積97平方米，5800元/平方米，一期開盤后去化迅速，388套房源一個月之內(nèi)基本銷售一空，凸現(xiàn)出寧波自住型需求的扎實基礎(chǔ)。v房交會為市場加了溫，使不溫不火的房地產(chǎn)市場開始逐步回暖。房交會為市場加了溫，使不溫不火的房地產(chǎn)市場開始逐步回暖。雖然沒有往日“搶”的場面，但是一些自住型客戶紛紛下單。開發(fā)商開盤定價更為合理，心態(tài)也更加平衡。房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場狀況0505年樓市回顧年樓市回顧0606年樓市預(yù)測年樓市預(yù)測寫字樓市場狀況寫字樓市場狀況酒店式公寓市場狀

4、況酒店式公寓市場狀況競爭項目分析與研究競爭項目分析與研究0606年樓市發(fā)展預(yù)測年樓市發(fā)展預(yù)測v供應(yīng)量繼續(xù)增大，市場競爭激烈：供應(yīng)量繼續(xù)增大，市場競爭激烈：雖然市場交易量受政策影響有所下降，但是隨著投資規(guī)模的增長，開發(fā)商的投資量不會立刻減少，相應(yīng)地，2006年的市場供應(yīng)量也會繼續(xù)放大。 v房價更加趨于理性房價更加趨于理性 ：06年的房價走勢應(yīng)當(dāng)以平穩(wěn)為主，部分地區(qū)有可能出現(xiàn)小幅的漲跌。由于市場供大與求的客觀事實存在，加上近段時間政府部門強調(diào)明年繼續(xù)貫徹落實房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，因此房價不會大漲。v逐步形成價格體系，拉開價格差：逐步形成價格體系，拉開價格差：目前寧波價格差距還不是很明顯，隨著城市擴

5、展，中心地土地稀缺。市中心樓盤逐步凸顯其地段優(yōu)勢，特別在產(chǎn)品上注重細節(jié)、人性化，提高檔次，會與郊區(qū)高檔樓盤拉開檔次。市中心價格不會有太大回落。v銷售周期拉長，出現(xiàn)現(xiàn)房銷售：銷售周期拉長，出現(xiàn)現(xiàn)房銷售：準(zhǔn)現(xiàn)房能讓客戶看到建筑的實際情況，對開發(fā)商來說，現(xiàn)房銷售考驗其資金實力。實力不強的企業(yè)有可能面臨市場淘汰，而那些有土地儲備、有融資能力、有良好品牌效應(yīng)的強勢企業(yè)則會越做越強。房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場狀況0505年樓市回顧年樓市回顧0606年樓市預(yù)測年樓市預(yù)測寫字樓市場狀況寫字樓市場狀況酒店式公寓市場狀況酒店式公寓市場狀況競爭項目分析與研究競爭項目分析與研究寧波寫字樓區(qū)域分布寧波寫字樓區(qū)域分布寧波寫

6、字樓分布相對集中。據(jù)統(tǒng)計，寧波寫字樓80%左右分布在市中心的中山路、藥行街及百丈路兩側(cè)。主要是由于寧波市區(qū)面積相對較小，商業(yè)金融中心相對集中，而中山路、藥行街及百丈路作為寧波主要的交通干道及商業(yè)金融街道，生活配套齊全，適宜于辦公。隨著寧波市政府提出的“東擴西拓，南居北工”戰(zhàn)略思路的實施，寧波的城區(qū)面積不斷擴大，部分體量較小，適宜于起步階段但又注重公司形象的中小企業(yè)入住的寫字樓在中心區(qū)域外的各區(qū)都有所呈現(xiàn)。如鄞州區(qū)、東部新城區(qū)。寫字樓配置特征寫字樓配置特征 目前寧波市場上租售的寫字樓產(chǎn)品在軟硬件設(shè)施上均相對較為薄弱。 在硬件上，目前寧波寫字樓主要存在如下不足： 1） 規(guī)模偏小，加上外立面裝修上顯

7、得過于小氣，難以提高物業(yè)本身的檔次。 2） 電梯嚴重不足。 3） 在車位配置嚴重短缺。 4） 物業(yè)的層高及實際使用率不高。 5） 得房率不高。 在軟件服務(wù)上，目前寫字樓存在更為嚴重的不足，主要表現(xiàn)在： 1) 物業(yè)管理不到位。 2) 對入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)不夠。 3) 中央空調(diào)的開放時間及辦公時間未能更好的為客戶服務(wù)。 4) 智能化弱電系統(tǒng)配置缺乏。近期寧波辦公樓市場狀況近期寧波辦公樓市場狀況供應(yīng)：供應(yīng)：據(jù)統(tǒng)計，寧波寫字樓市場2004年實際供應(yīng)量約為27萬平方米，2005年市場上的供應(yīng)量約為42萬平方米（含上年結(jié)轉(zhuǎn)），20052006年6月市場上的供應(yīng)量初步估算約在126萬平方米以上（含上年

8、結(jié)轉(zhuǎn)）。需求：需求：寧波寫字樓市場2004年實際需求量約為25萬平方米，即便按照平均每年30%的遞增速度，2005年需求量應(yīng)在32萬平方米，2006年實際需求量約為41萬平方米。空置：空置：依次推算，寧波寫字樓市場2004年空滯量約2萬平方米，2005年市場存量約10萬平方米，而2006年年底時市場存量有可能非常的大，因為2006年寫字樓開始集中放量。從以上數(shù)據(jù)可以反映出，未來寧波寫字樓市場競爭將會更加激烈，供大于求會越發(fā)明顯，市場將進入多事之秋，由于市場供應(yīng)支持走高，而在宏觀調(diào)控及寧波現(xiàn)有城市規(guī)模、商業(yè)地位沒有同比增長的情況下，寫字樓爛尾工程將再次出現(xiàn)的概率會增大，令人擔(dān)憂的90年代中期的局

9、面可能再次出現(xiàn)。 所以2006年，寫字樓市場供應(yīng)量放大，且如和義大道、坤和中心、北岸財富等產(chǎn)品品質(zhì)都很高，市場競爭將會十分激烈，寫字樓市場將逐漸出現(xiàn)供大于求的態(tài)勢，市場壓力巨大。如何在如何在競爭日趨激烈的市場中站住腳跟，是所有寫字樓項目必須面對的問題。競爭日趨激烈的市場中站住腳跟，是所有寫字樓項目必須面對的問題。 鄞州中心區(qū)辦公樓市場狀況鄞州中心區(qū)辦公樓市場狀況鄞州中心區(qū)現(xiàn)有寫字樓主要為一些政府、金融性質(zhì)的綜合大樓，在售的寫字樓項目僅有奧利賽大廈與麒麟大廈，且銷售狀況一般。從目前市場形勢來可看，鄞州中心區(qū)由于辦公、從目前市場形勢來可看，鄞州中心區(qū)由于辦公、商務(wù)、金融等配套設(shè)施的缺乏，基本無辦公

10、市場氛圍。商務(wù)、金融等配套設(shè)施的缺乏，基本無辦公市場氛圍。鄞州中心區(qū)寫字樓市場與寧波其他三區(qū)相比整體處于相對落后的水平。但隨著鄞州中心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大，將會有一個寫字樓的快速發(fā)展期，可能就會在今、明兩年出現(xiàn)。屆時大量的寫字量項目推出，如萬達廣場、南苑國際有五星酒店配套的寫字樓，還有新中源大廈、新洲銀座、愛爾尼項目等都有不同體量的辦公樓。加之鄞州中心區(qū)南部商貿(mào)中心規(guī)劃的出臺，鄞州中心區(qū)今后將成為寧波的又一商務(wù)中心區(qū)域，寫字樓項目會越來越多，這勢必會帶來激烈的競爭。 房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場狀況0505年樓市回顧年樓市回顧0606年樓市預(yù)測年樓市預(yù)測寫字樓市場狀況寫字樓市場狀況酒店式公寓市

11、場狀況酒店式公寓市場狀況競爭項目分析與研究競爭項目分析與研究 寧波近幾年由于貿(mào)易及會展產(chǎn)業(yè)的突起，帶動了酒店業(yè)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，目前寧波在建或規(guī)劃建設(shè)的五星級酒店達10個以上。眾多大型、高檔次酒店的建設(shè)勢必會在日后經(jīng)營上存在很大的競爭，是否真正有這么大的消費群體，值得我們?nèi)シ此?。而新型的酒店式公寓則兼具了酒店、辦公與公寓住宅的三重功能，是目前市場上比較流行的建筑產(chǎn)品。 寧波目前已有或在售的酒店式公寓有好陽光商務(wù)公寓、中央花園酒店公寓、波特曼中心國寧波目前已有或在售的酒店式公寓有好陽光商務(wù)公寓、中央花園酒店公寓、波特曼中心國際公寓、南苑國際酒店公寓，際公寓、南苑國際酒店公寓，他們都有規(guī)模不等的酒店

12、進行經(jīng)營管理，享受酒店式的服務(wù)。目前已使用的好陽光商務(wù)公寓和中央花園酒店公寓都有不錯的出租率與租金水平，而在售的如南苑國際酒店公寓也有相當(dāng)好的銷售成績。 今后，隨著寧波大量酒店的建造，市場上將會出現(xiàn)更多的（如萬達廣場、國大雷迪森廣場、寧波萬豪國際等）這些依托酒店，又具有商務(wù)辦公與居住類型的酒店式公寓產(chǎn)品，他們將更加依托自身五星級酒店的配套，打造出寧波高檔酒店式公寓的新篇章。寧波酒店式公寓寧波酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展現(xiàn)狀 房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場狀況0505年樓市回顧年樓市回顧0606年樓市預(yù)測年樓市預(yù)測寫字樓市場狀況寫字樓市場狀況酒店式公寓市場狀況酒店式公寓市場狀況競爭項目分析與研究競爭項目分析

13、與研究項目競爭個案綜述項目競爭個案綜述 寧波目前已使用或規(guī)劃建造的以五星級酒店為依托，兼具商業(yè)、辦公、酒店式公寓的個案有波特曼中心、萬豪國際、南苑國際中心、萬達廣場、國大雷迪森廣場這五大項目。有波特曼中心、萬豪國際、南苑國際中心、萬達廣場、國大雷迪森廣場這五大項目。他們分別位于市中心、鄞州中心區(qū)與東部新城，應(yīng)該說區(qū)位分布是比較分散的，而南苑國際中心與萬達廣場僅一路之隔，日后的競爭會相當(dāng)激烈。 據(jù)統(tǒng)計，這幾大項目酒店式公寓的體量達據(jù)統(tǒng)計，這幾大項目酒店式公寓的體量達1010萬平方米左右，辦公樓的體量達萬平方米左右，辦公樓的體量達2525萬平方米萬平方米左右。左右。這些項目中目前僅有波特曼中心已交

14、付使用，但由于交付不久，并未形成商務(wù)、商業(yè)與居住氛圍。未來幾年其他項目也會相繼推出與交付，且每個項目不論辦公與酒店式公寓體量都是較大的，市場競爭也是相當(dāng)激烈的。波特曼中心波特曼中心位置：位置：東港大酒店旁發(fā)展商：發(fā)展商：東港酒店/寶業(yè)房產(chǎn)樓盤形態(tài)：樓盤形態(tài)：總建面積160048平方米（其中酒店60429平方米，精裝修公寓30442平方米，辦公32056平方米）；一幢酒店，一幢25層公寓，一幢29層辦公，公寓每層1719戶，5部進口電梯，酒店為東港波特曼大酒店，寫字樓為甲級標(biāo)準(zhǔn)，于2006年1月交付使用主力面積：主力面積：公寓7080平方米，辦公220平方米銷售價格：銷售價格：2004年銷售，公

15、寓1700018000元/平方米，辦公16000元/平方米南苑國際中心南苑國際中心位置：位置：天童北路和鄞縣大道交叉口南苑國際A棟發(fā)展商：發(fā)展商：寧波南苑置業(yè)樓盤形態(tài)：樓盤形態(tài)：總建16.9萬平方米（其中辦公5萬平方米，酒店式公寓2.28萬平方米）。1幢50F酒店（酒店品牌為南苑五星酒店，613層為5A級寫字樓），與26F的板式精裝修公寓（2梯9戶，共450戶）通過走廊連接，07年交付使用面積范圍：面積范圍：公寓4560平方米，層高3米，寫字樓單層10001300平方米 均價：均價：公寓均價8500元/平方米（裝修成本1000元/平方米，35返租，年回報率6%）銷售動態(tài)銷售動態(tài)：公寓2005年

16、9月23日開盤，目前銷售狀況較好，銷售率超過95%，寫字樓預(yù)計下半年推出南苑國際南苑國際.酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析客戶職業(yè)分析客戶職業(yè)分析40%10%25%25%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%私營老板事業(yè)單位公務(wù)員企業(yè)單位客戶年齡分析客戶年齡分析8.90%44.50%10.80%35.80%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%30歲以下3040歲4050歲50歲以上 產(chǎn)品定位高檔，40%的購買客戶為私營企業(yè)主。 這類人群購買力強，對產(chǎn)品檔次要求高，對價格也存在一定的敏感性。 購買客戶的年齡分布非常集中的在3050歲之間，比

17、例超過80%。 這類人群多為事業(yè)上的成功人士，對居住水平要求較高。海曙江東江北鄞州寧波其他區(qū)域外省市外籍人士28.50%34.24%2.10%15.69%14.34%2.28%2.85%客戶來源區(qū)域分析客戶來源區(qū)域分析南苑國際南苑國際. .酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析客戶購買動機分析客戶購買動機分析投資62%自住38% 購買客戶主要來源于海曙與江東區(qū)域，比例接近40%；鄞州本地客戶也 較多，達15.69%。 海曙、江東與鄞州三大區(qū)域企業(yè)眾多，民營經(jīng)濟發(fā)展迅猛，誕生了一大批有實力的私營企業(yè)老板。 酒店式公寓產(chǎn)品定位特殊，有利于轉(zhuǎn)手與租賃，因此有62%的購買客戶用于投資。萬豪國際商務(wù)中心萬

18、豪國際商務(wù)中心位置：位置：和義路解放橋旁發(fā)展商：發(fā)展商：寧波海城投資樓盤概況：樓盤概況：大樓將作為寧波萬豪國際酒店和國際甲級寫字樓，它是寧波市“三江文化長廊”建設(shè)的核心項目，東臨余姚江，南至寧波影都，西以和義路為界，北接解放橋連接線。與老外灘、天一廣場形成城市的高檔商務(wù)休閑區(qū)經(jīng)濟參數(shù)：經(jīng)濟參數(shù)：總建62151平方米，其中辦公樓面積24724平方米，共39層，辦公樓為419層主力面積：主力面積：主樓辦公單層面積1400平方米左右綜合分析：綜合分析：地塊景觀性強，而且地塊商業(yè)優(yōu)勢明顯，周圍交通便捷，擁有良好的商務(wù)氛圍，辦公樓預(yù)計下班年推出 國大雷迪森廣場國大雷迪森廣場位置：位置：國際會展中心東側(cè)發(fā)

19、展商：發(fā)展商：國大雷迪森置業(yè)樓盤概況：樓盤概況：總建筑面積20多萬平方米，項目主體17層，是一座商務(wù)定位結(jié)合休閑，擁有500間左右客房，國際化、智能化、生態(tài)化的白金五星級酒店。此外，還包括8萬平方米與國際現(xiàn)代辦公潮流接軌的5A智能化甲級商務(wù)寫字樓綜合分析：綜合分析：在整個建筑群中，項目將形成具有國際時尚、藝術(shù)生活、休閑文化等鮮明特色的國際精品商業(yè)走廊和休閑文化走廊。項目預(yù)計在2008年建成 項目產(chǎn)品規(guī)劃與分析項目產(chǎn)品規(guī)劃與分析項目產(chǎn)品規(guī)劃項目產(chǎn)品規(guī)劃項目產(chǎn)品特點項目產(chǎn)品特點項目項目SWOTSWOT分析分析項目產(chǎn)品規(guī)劃方案項目產(chǎn)品規(guī)劃方案 A A樓為酒店和寫字樓部分：樓為酒店和寫字樓部分：一共4

20、0幾層，樓高140-150米，單層1800平方米，5層和18層是設(shè)備夾層/避難層，6至17層是酒店，19至39層是辦公，其中19至37層是標(biāo)準(zhǔn)層，1至3層是酒店及辦公配套。 B B樓為樓為SOHOSOHO酒店式公寓：酒店式公寓：從3至31層，其中3至29層是標(biāo)準(zhǔn)層，單層面積1000平方米，樓高100米以內(nèi)。項目產(chǎn)品規(guī)劃與分析項目產(chǎn)品規(guī)劃與分析項目產(chǎn)品規(guī)劃項目產(chǎn)品規(guī)劃項目產(chǎn)品特點項目產(chǎn)品特點項目項目SWOTSWOT分析分析項目產(chǎn)品特點項目產(chǎn)品特點v 城市建筑群落：城市建筑群落：寧波萬達廣場絕不是一個單純的商業(yè)或住宅項目，而是由多種不同形態(tài)的建筑產(chǎn)品構(gòu)成的建筑綜合體，其中除商業(yè)廣場外還包含具有國際

21、背景的五星級酒店、城市地標(biāo)性的高品質(zhì)寫字樓和高級城市公寓、酒店式公寓等等。v 國際化建筑理念：國際化建筑理念：寧波萬達廣場囊括了建筑設(shè)計的國際性、功能的集聚性、時空的開發(fā)性、配套設(shè)施的超前性，以及人性化、多元化的寬容性等，將無限豐富的生活、工作、消費、休閑、娛樂等城市生活資源在有限的空間里集聚整和。v 優(yōu)質(zhì)的品牌與服務(wù)：優(yōu)質(zhì)的品牌與服務(wù)：寧波萬達廣場不論是開發(fā)商、設(shè)計公司，策劃公司、還是物業(yè)管理公司、與商業(yè)、酒店經(jīng)營公司都是國內(nèi)外一流的品牌企業(yè)，他們都帶給項目一個全新的理念與服務(wù)，以提升產(chǎn)品品質(zhì)與檔次。項目產(chǎn)品規(guī)劃與分析項目產(chǎn)品規(guī)劃與分析項目產(chǎn)品規(guī)劃項目產(chǎn)品規(guī)劃項目產(chǎn)品特點項目產(chǎn)品特點項目項目

22、SWOTSWOT分析分析項目項目SWOTSWOT分析分析項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢v 區(qū)位優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢：從地理位置上來看，本項目所處的區(qū)域為鄞州中心區(qū)的中心位置，屬于真正意義上的寧波新城市中心，具有得天獨厚的戰(zhàn)略地位；目前鄞州中心區(qū)是寧波房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，接受度較高。 v 配套潛力：配套潛力：除新的行政中心、居住中心、商貿(mào)中心、高教園區(qū)等配套設(shè)施的逐漸完善，萬達廣場自身大型超市、餐飲、娛樂等商業(yè)配套都給項目帶來最佳的配套功能。v 規(guī)模優(yōu)勢：規(guī)模優(yōu)勢：本項目總建筑規(guī)模達52萬多平方米，在寧波屬于超大型綜合項目，光酒店、辦公與酒店式公寓規(guī)模就達10萬平方米，規(guī)模大意味著完善的配套，對客戶有較強的吸引力

23、。v 產(chǎn)品優(yōu)勢：產(chǎn)品優(yōu)勢：就本項目方案來看，產(chǎn)品設(shè)計級較為漂亮，定位中、高端客戶，提升項目檔次。項目項目SWOTSWOT分析分析項目劣勢項目劣勢v 人氣不旺：人氣不旺：目前本項目區(qū)域整體人流量少，人氣不足，從而導(dǎo)致本項目區(qū)域商務(wù)、居住氛圍不足。隨著鄞州中心區(qū)逐步的開發(fā)建設(shè)以及周邊在建樓盤的交付，人氣將逐漸趨旺，但需要一定時間。v 配套不足：配套不足：可以預(yù)計，當(dāng)本項目開盤時，周邊的各方面配套，特別是辦公配套還不能與市中心（三江口區(qū)域）相比，故項目輻射范圍也不如市中心。項目項目SWOTSWOT分析分析項目威脅項目威脅v競爭威脅：競爭威脅：今后兩年將是寧波或鄞州區(qū)商務(wù)、商業(yè)及酒店型產(chǎn)品的開發(fā)熱潮，

24、不論辦公、商務(wù)公寓，還五星級酒店的推出量都是相當(dāng)?shù)拇?，后市的競爭性難以預(yù)計。v消費習(xí)慣：消費習(xí)慣：本項目區(qū)域為非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，寧波的習(xí)慣性商務(wù)區(qū)域還是以三江口為中心向周邊輻射，新的商務(wù)圈的成熟需要培育期，根據(jù)經(jīng)驗，新的商務(wù)圈估計需要35年左右的時間來培育市場，尚可能消除這種障礙。v制約因素：制約因素：本項目辦公、商務(wù)氛圍的形成還受到來自于城市東擴的步伐、東部新城的建設(shè)進程以及城市化進程的牽制。項目項目SWOTSWOT分析分析項目機會項目機會v產(chǎn)品差異化：產(chǎn)品差異化：本項目如能找準(zhǔn)市場空白點，在功能、配套、產(chǎn)品方面與目前現(xiàn)有的商務(wù)樓拉開距離，提升檔次，將樹立本項目獨特的個性，具有很大的成功機會。v

25、營銷差異化：營銷差異化：從寧波市民消費心態(tài)出發(fā)，以專業(yè)的營銷手段觸動消費者和投資者對本項目的關(guān)注。v服務(wù)差異化：服務(wù)差異化：以國際化經(jīng)營、五星級酒店管理提供有別于其他商務(wù)中心的物業(yè)管理服務(wù)，以全面的人性化服務(wù)提升項目品位，吸引潛在客戶。項目目標(biāo)客戶分析項目目標(biāo)客戶分析辦公樓目標(biāo)客戶辦公樓目標(biāo)客戶酒店式公寓目標(biāo)客戶酒店式公寓目標(biāo)客戶寫字樓寫字樓主要客戶群體主要客戶群體 以貿(mào)易、貨運、船代、裝飾、建材、進出口、信息、代理、金融、保險業(yè)為主的大、中型企業(yè)，中高端客戶的總部基地。從購買寫字樓的客戶職業(yè)來看：從購買寫字樓的客戶職業(yè)來看：v 外貿(mào)型約占50%v 實業(yè)型約占20%，v 其他約占30%從購買寫

26、字樓的客戶區(qū)域來看：從購買寫字樓的客戶區(qū)域來看：v 鄞州區(qū)客戶約占30%v 江東客戶約占30%v 海曙客戶約占20v 其他約占20%另，購買客戶中會有部分的投資者。鄞州中心區(qū)的發(fā)展前景相當(dāng)看好，有部分人群會對此區(qū)域的寫字樓購買進行投資，但所占比例不會太大。 項目目標(biāo)客戶群分析項目目標(biāo)客戶群分析辦公樓目標(biāo)客戶辦公樓目標(biāo)客戶酒店式公寓目標(biāo)客戶酒店式公寓目標(biāo)客戶酒店式公寓酒店式公寓主要客戶群體主要客戶群體 海內(nèi)外常駐寧波機構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員海內(nèi)外常駐寧波機構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員 經(jīng)常往來寧波的國內(nèi)及海外商務(wù)人員經(jīng)常往來寧波的國內(nèi)及海外商務(wù)人員 單身貴族單身貴族 投資者投資者

27、寧波房地產(chǎn)市場在近兩年有不少人購買房屋用于投資，他們一般選擇戶型面積小，地理位置好、總價低易于轉(zhuǎn)手的物業(yè)，酒店式商務(wù)公寓是投資者樂于購買的物業(yè)。據(jù)調(diào)研分析，好陽光酒店式公寓，其中有50是被客戶作為投資而買。 寧波的小企業(yè)和寧波的小企業(yè)和SOHOSOHO族族 寧波的小企業(yè)數(shù)量眾多，不少盈利能力強的小企業(yè)會購買或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休息及接待客戶。 酒店式式公寓兼具居住和辦公兩種功能，適合SOHO族。 居家自住者居家自住者 只有少數(shù)人會作為純粹居家之用。 項目規(guī)劃建議項目規(guī)劃建議總總 則則v產(chǎn)品的各個方面應(yīng)對本項目的寫字樓與商務(wù)公寓有一個較好的詮釋。產(chǎn)品的各個方面應(yīng)對本項目的寫字樓與商務(wù)

28、公寓有一個較好的詮釋。v產(chǎn)品的各個方面應(yīng)對本項目總體城市建筑群落定位有很好的說明。產(chǎn)品的各個方面應(yīng)對本項目總體城市建筑群落定位有很好的說明。v產(chǎn)品應(yīng)在目前寧波寫字樓與商務(wù)公寓產(chǎn)品的基礎(chǔ)上做一定的提升。在產(chǎn)品應(yīng)在目前寧波寫字樓與商務(wù)公寓產(chǎn)品的基礎(chǔ)上做一定的提升。在配置、建材、配套、節(jié)能等方面有自己的獨到之處。配置、建材、配套、節(jié)能等方面有自己的獨到之處。v由于本項目作為一個頂級寫字樓與商務(wù)公寓來規(guī)劃，各個產(chǎn)品類型在由于本項目作為一個頂級寫字樓與商務(wù)公寓來規(guī)劃，各個產(chǎn)品類型在配套、建材等各個方面應(yīng)有出彩的地方。配套、建材等各個方面應(yīng)有出彩的地方。寫字樓規(guī)劃建議寫字樓規(guī)劃建議v辦公部分應(yīng)是本項目的主

29、力產(chǎn)品類型。v應(yīng)滿足規(guī)劃指標(biāo)和建筑規(guī)范的要求。v項目的產(chǎn)品類型要有一定的亮點，能體現(xiàn)項目獨特的個性，要能跳脫市場，并且風(fēng)險又能控制在合理的范圍。v在建筑設(shè)計時就必須將項目的特點表現(xiàn)出來。v針對客戶不同的面積需求做不同的產(chǎn)品規(guī)劃，使之能更好的滿足客戶的要求。v應(yīng)考慮什么樣的辦公產(chǎn)品能創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益。v應(yīng)考慮本項目應(yīng)是地標(biāo)建筑的特性。寫字樓配套建議寫字樓配套建議v 空調(diào)：空調(diào)：辦公部分考慮配備大型中央空調(diào)，考慮配備獨立的新風(fēng)系統(tǒng)。v 外墻：外墻：采用墻體保溫材料，按節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。v 公共部位：公共部位：大堂、梯廳等重點設(shè)計，豪華裝修，結(jié)合綠化景觀設(shè)計。v 公共衛(wèi)生間：公共衛(wèi)生間：采用五星級裝修

30、，采用衛(wèi)生間環(huán)保系統(tǒng)，注重公共衛(wèi)生間的裝修及環(huán)保。v 電梯：電梯：高速國際品牌進口電梯，電梯間高度、寬度需要特別加強，內(nèi)設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)，如結(jié)構(gòu)允許則設(shè)置寬電梯。v 通訊通訊: : 樓宇內(nèi)部“無盲區(qū)” ，寬帶采用專用光纜通訊,中國電信、聯(lián)通、網(wǎng)通全線接入。v 景觀設(shè)計：景觀設(shè)計：聘請專業(yè)的景觀設(shè)計公司設(shè)計院落景觀，使之既符合寫字樓的需要，又能體現(xiàn)生態(tài)，乃至人文的概念。v 燈光設(shè)計：燈光設(shè)計：聘請專業(yè)公司進行燈光設(shè)計。寫字樓配套建議寫字樓配套建議v 配套：配套：按“泛會所”理念進行配套設(shè)置，配套方面可以有： 公共會議室 銀行 空中花園（休息平臺） 商務(wù)中心 休閑運動設(shè)施：乒乓球、羽毛球、小型高爾夫等

31、健身設(shè)施：健身房、跳操室等 商務(wù)休閑會所：咖啡廳、茶吧等，結(jié)合商鋪進行定向招商 餐廳：結(jié)合商鋪進行定向招商v 智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng): : 達到5A級智能化、樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)（BAS）、安全防范系統(tǒng)（SAS）、通信自動化系統(tǒng)（CAS）、辦公自動化系統(tǒng)（OAS）、自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)（FAS） 在智能化方面，建議增加一些有亮點的配置。如門禁系統(tǒng)、樓宇自動監(jiān)控系統(tǒng)等。在智能化方面，建議增加一些有亮點的配置。如門禁系統(tǒng)、樓宇自動監(jiān)控系統(tǒng)等。商務(wù)公寓規(guī)劃建議商務(wù)公寓規(guī)劃建議v配套建議：配套建議：由于項目有五星級酒店，配套十分完善，因此商務(wù)公寓內(nèi)部，不需進行配套方面的考慮。v規(guī)劃建議：規(guī)劃建議：1

32、、在商務(wù)公寓的設(shè)計中也考慮生態(tài)的概念，結(jié)合空中綠化、入戶花園來作出項目不同的特色。 2、在規(guī)劃中考慮一定的空中休息平臺。 3、商務(wù)公寓配置新風(fēng)系統(tǒng)。 4、公共空間五星級裝修，結(jié)合高級商務(wù)人士的特點進行設(shè)計，包括大廳、走廊、電梯等候區(qū)、空中花園等。 5、整個裝修風(fēng)格可不同于酒店，結(jié)合商務(wù)人士體現(xiàn)個性化和時代感。項目企劃推廣建議項目企劃推廣建議推廣總綱做中國最好的寫字樓！做中國最好的寫字樓！作為一個全國化的高端品牌，永遠不要與普通項目相提并論，也不要與所謂的甲級辦公、五星酒店相比。我們唯一要做的，就是將“萬達”品牌拔高、拔高、再拔高。站在全中國的高度上，引領(lǐng)寧波的商務(wù)模式走向真正的全球化。推廣目標(biāo)

33、打造本項目寧波頂尖的形象力與影響力；配合銷售計劃，順利完成銷售目標(biāo)；通過寫字樓與酒店公寓的運作將萬達品牌再上升到一個全新的境界?；谏希覀円攸c把握三大“第一”原則第一影響力第一影響力第一品牌力第一品牌力第一競爭力第一競爭力第一品牌力：第一品牌力：最大化的運用“萬達”品牌固有的形象與地位，不斷提升，將商業(yè)地產(chǎn)第一品牌的形象牢固灌輸?shù)綄幉ㄈ说男闹?。第一影響力：第一影響力：我們不?yīng)局限于寧波地區(qū)，而是要將項目放到全國的高度進行審視，擴大寧波的影響力就是幫助企業(yè)擴大全國的影響力。第一競爭力：第一競爭力：即為產(chǎn)品層面，以無限的產(chǎn)品創(chuàng)新能力確立別人無法企及的競爭優(yōu)勢，以產(chǎn)品讓客戶別無選擇。寫字樓與公寓

34、整體結(jié)合入市，共同提升市場形象；同時，推廣還需把握以下要點根據(jù)產(chǎn)品，先推寫字樓，后推酒店式公寓；通過超5星酒店品牌迅速提升項目檔次；將萬達現(xiàn)有影響力與知名度繼續(xù)深化，并成功延續(xù)到 寫字樓與酒店式公寓上來。第一部分：市場現(xiàn)狀分析 我們面臨的將是怎樣的嚴峻形式？126126萬平方米萬平方米供供 4141萬平方米萬平方米求求126126萬平方米供應(yīng)量爭奪萬平方米供應(yīng)量爭奪4141萬平方米需求量市場萬平方米需求量市場供求的嚴重不平衡將帶來市場競爭的空前白熱化，爭搶需求量將成為關(guān)鍵。嚴峻形勢一：如何在與和義大道、坤和中心、北岸財富中心的競爭中突圍而出，將是吸引客源的保障。嚴峻形勢二：和義大道坤和中心北岸

35、財富中心寧波高端市場形成強大競爭壓力寧波高端市場形成強大競爭壓力萬達廣場甲級品質(zhì)、五星級概念泛濫，甲級品質(zhì)、五星級概念泛濫，獨特化定位愈來愈難。獨特化定位愈來愈難。找到與眾不同的市場概念切入點，才能讓客戶迅速記住自己。嚴峻形勢三：宏觀調(diào)控后投資市場急速萎縮，宏觀調(diào)控后投資市場急速萎縮，酒店式公寓前景并不明朗酒店式公寓前景并不明朗在投資市場謹慎異常的今天，什么樣的產(chǎn)品和投資回報才能再現(xiàn)南苑國際當(dāng)初的火爆？嚴峻形勢四：在城市向東、向西的浪潮下，氛圍一片空白的在城市向東、向西的浪潮下，氛圍一片空白的南部商務(wù)中心崛起顯得困難重重南部商務(wù)中心崛起顯得困難重重如何與傳統(tǒng)金融中心、熱點商貿(mào)中心相抗衡，板塊內(nèi)

36、在價值的深度挖掘就相當(dāng)重要。有新亮點才能吸引新欲望。嚴峻形勢五：小結(jié)小結(jié)五大難點要求我們只有從市場中找機遇，從客戶需求中找生機。因此，貼近市場、貼近客戶的心聲才是成功的關(guān)鍵。第二部分：客戶需求分析 寫字樓購買客戶最關(guān)心的是什么？關(guān)心問題關(guān)心問題1 1：地段：地段地段永遠是寫字樓客戶最為關(guān)心的問題 是否是在城市經(jīng)濟的中心圈內(nèi)？是否具有極強的發(fā)展前景？是否能享受區(qū)域完整的配套服務(wù)？是否有明顯的地段升值空間？這些都切身關(guān)系到客戶對于一座寫字樓好壞的直接判斷。 關(guān)心問題關(guān)心問題2 2：交通：交通 在日益擁擠的城市交通網(wǎng)絡(luò)中，通達性愈發(fā)顯得重要 客戶關(guān)心能否快速達到城市的各個位置并且有多種選擇，關(guān)心能否

37、便捷地到達機場、高速公路、港口等地，關(guān)心能否與合作伙伴形成良好的聯(lián)通而無堵塞之憂，總之，通暢無阻塞的交通網(wǎng)絡(luò)是客戶真正看重的。 關(guān)心問題關(guān)心問題3 3：建筑：建筑建筑代表形象，形象反映公司實力 在寧波的企業(yè)公司迅速壯大發(fā)展之際，越來越多的公司開始關(guān)注起辦公環(huán)境的品位與檔次起來。好的建筑才能反映公司的實力，才能給合作伙伴強大的信心保證。 關(guān)心問題關(guān)心問題4 4：空間：空間 高舒適度辦公成為主流 在全世界都關(guān)注人性化辦公的時代，我們的客戶也關(guān)注自身的辦公環(huán)境。例如進深大小、開間大小、窗戶大小與數(shù)量、空間柱子多少、層高多少等等，因為這些都關(guān)系日后企業(yè)進駐時的辦公氛圍的優(yōu)劣，關(guān)系到員工的工作狀態(tài)。 關(guān)

38、心問題關(guān)心問題5 5：規(guī)劃規(guī)模：規(guī)劃規(guī)模 形成一定的規(guī)模才能帶來商務(wù)集群效應(yīng) 現(xiàn)代化商務(wù)，講究合作、聯(lián)合、集群等形式，這也是寫字樓的必然發(fā)展趨勢。單一的規(guī)模、規(guī)劃無法帶給客戶更多的商務(wù)附加值，也無法配置更多商務(wù)配套。 關(guān)心問題關(guān)心問題6 6：公共空間：公共空間 公共部位也是公司留給客戶的第一印象 越來越多的寫字樓客戶除了關(guān)心自身空間好壞的同時，也開始關(guān)注公共部位的好壞。一個富涵個性且氣派的大堂，一個寬敞舒適的公共走廊，不但能提升客戶的形象，也能為在此工作的人員提供輕松愉悅的商務(wù)氛圍。 關(guān)心問題關(guān)心問題7 7：配套：配套 配套是看得見的品質(zhì)，也是打動客戶的細節(jié) 寫字樓不光要有光鮮的外表，更要以豐

39、富的配套來支撐內(nèi)涵。我們的客戶關(guān)心更多能為他帶來方便的細節(jié)。例如電梯數(shù)量，休閑場所數(shù)量，有沒有公共會議室甚至是商務(wù)會所等。 關(guān)心問題關(guān)心問題8 8：配置：配置 配置級別的高低也是影響客戶購買的一大因素 智能化級別是多少，電梯是什么品牌，速度有多快，網(wǎng)絡(luò)有多寬等等都是影響客戶日后使用是否順暢便利的重要標(biāo)準(zhǔn)。 關(guān)心問題關(guān)心問題9 9：得房率：得房率 得房率多少關(guān)系到客戶的切身利益 得房率是精明的商務(wù)人士必須考慮的要素，因為這是他們投入與得到的最直接體現(xiàn)。高得房率往往更吸引客戶。 關(guān)心問題關(guān)心問題1010：停車位：停車位 停車位充裕與否是客戶考量一個寫字樓的主要指標(biāo)之一當(dāng)前隨著客戶擁有自駕車越來越多

40、，對于停車位的需求也越來越大，特別寫字樓客戶完全超越了1：1的配置要求。多數(shù)客戶在置業(yè)時最多提到的也是停車位問題。 關(guān)心問題關(guān)心問題1111：物業(yè)管理：物業(yè)管理 服務(wù)是提升寫字樓檔次的有效途徑 當(dāng)一個寫字樓在硬件上達到客戶需求是，它的軟件就成為在競爭中取勝的主要因素?？蛻舾P(guān)心在入駐后能享受到什么樣的服務(wù)，什么樣的管理。 關(guān)心問題關(guān)心問題1212：景觀：景觀 景觀是寫字樓人性化的特征之一當(dāng)我們的客戶需求在不斷提升的時候，我們更應(yīng)考慮帶給客戶更多的健康與休閑的體驗。我們的客戶在事業(yè)上十分繁忙，因此就更需要通過良好的景觀來為他們舒緩壓力，這是爭取客戶的法寶。 關(guān)心問題關(guān)心問題1313：性價比：性價

41、比 我們的客戶最重視的依然是價格以最合理的價格買到高品質(zhì)的產(chǎn)品是我們客戶永遠的追求，他們對于產(chǎn)品的性價比一直都很看重。了解客戶的切實所需，是項目營銷成功的前提。站在他們的角度來考慮產(chǎn)品的方向，才能真正打動他們。 小結(jié)：第三部分：寧波現(xiàn)階段寫字樓產(chǎn)品分析 寧波寫字樓的缺陷在哪里？ 1、擁擠的交通環(huán)境堵塞了車流，也堵塞了商機。 2、普通甚至丑陋的建筑立面造型極大影響入駐企業(yè)的形象。 3、過多的梁、柱嚴重降低了得房率，客戶的空間在流失。 4、忽視公共空間的營造，簡陋與粗糙充斥著精英企業(yè)的門面。 5、過小且單一的體量無法適應(yīng)企業(yè)迅速擴張的實力規(guī)模。 6、電梯數(shù)量與速度的嚴重不足，極大浪費了客戶寶貴的時

42、間。7、僅限于收發(fā)、打掃、巡邏等項目的物業(yè)管理讓入駐企業(yè)享受服務(wù)的權(quán)利幾乎為零。8、千金難求一停車位已成為不爭的事實，讓客戶出入都變成難題。 9、稀少隨意的樹木花草種植讓景觀似有若無，生態(tài)健康無從談起。10、所謂智能化級別都較低甚至僅僅是擺設(shè)而已，客戶根本無法很好利用。11、高價格與低品質(zhì)比比皆是，客戶的利益無法得到保障，性價比很低。當(dāng)寧波的寫字樓發(fā)展水平已遠遠跟不上寧波企業(yè)發(fā)展的速度時；當(dāng)上述的由寫字樓缺陷所形成的矛盾越來越激化時，我們的機會就產(chǎn)生了。站在最前沿最高端的位置審視產(chǎn)品，并且以實惠的價格入市，我們的產(chǎn)品就能為我們的客戶所青睞。 小結(jié)：第四部分：項目整合分析 14大領(lǐng)先優(yōu)勢打造完美

43、主義商務(wù)新標(biāo)領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)一：寧波最有成熟商業(yè)地產(chǎn)品牌 影響力的寫字樓萬達品牌數(shù)十年全國開發(fā)經(jīng)驗集成，以真正中國名牌的實力為寧波留下最有堅實的影響力。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)二：寧波目前已經(jīng)公認且唯一的城市第二中心鄞州中心區(qū)就是以萬達廣場為中心所輻射出的新城市功能圈，因此在地段上屬于當(dāng)之無愧的絕對核心，其地位堪稱寧波未來的天一中心區(qū)。未來的南部商務(wù)中心區(qū)就以萬達廣場為圓心。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)三：新城市標(biāo)準(zhǔn)交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成，通達性、 便捷性遠超市中心與天一廣場、東部新城、機場、高速形成快速連接，全面改善市中心擁擠堵塞的交通面貌。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)四：地標(biāo)級城市形象建筑群，國際建筑大師 與萬達品牌聯(lián)合揚名全球之力作140150米超高建筑，非凡

44、氣勢自成城市精神地標(biāo)。國際超前薄板設(shè)計，顛覆傳統(tǒng)的后現(xiàn)代建筑立面，萬達品臺將寧波為企業(yè)獨家傳遞全球化的商務(wù)形象。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)五：寧波最多獨家應(yīng)用國際領(lǐng)先技術(shù)的寫字樓， 極度舒適的辦公空間體驗領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)六：寧波唯一集合巨型商業(yè)廣場、超五星酒店、 超甲級寫字樓、高級住宅公寓于一身的航母級 城市綜合體，自成城市第二中心，寧波第一。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)七：五星級標(biāo)準(zhǔn)公共部位裝修，豪華大堂、 電梯廳、公共走廊，寧波最高等級的 寫字樓公共空間。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)八：寧波擁有配套最完善的寫字樓，充足電梯 數(shù)量，大量的室內(nèi)休閑空間，高級會議室 和商務(wù)會所。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)九：寧波最高標(biāo)準(zhǔn)的電梯配置、智能化配置、 網(wǎng)絡(luò)配置的寫字樓。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)十：寧波最優(yōu)秀的寫字樓物業(yè)管理，更融進了 超五星酒店的管理服務(wù)。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)十一：寧波擁有停車位最充足的寫字樓之一。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)十二：寧波擁有得房率最高的寫字樓之一。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)十三：寧波將景觀做到最好的寫字樓之一。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)十四：寧波最具性價比的寫字樓。十四大領(lǐng)先優(yōu)勢筑就本項目四大特性項目為寧波最高標(biāo)準(zhǔn)、中國一流水準(zhǔn)是國際企業(yè)走入寧波的基地，寧波企業(yè)走向國際的平臺寧波地區(qū)應(yīng)用多項獨家建造技術(shù)最多的寫字樓，堪稱企業(yè)終生總部功能最全的城市中心級商業(yè)商務(wù)綜合體，寧波唯一能自創(chuàng)中心凝聚力的建筑群地標(biāo)性地標(biāo)性國際性國際性前瞻性前瞻性集合集合性性我