某公司寸灘項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略匯報(bào)

1、渝能乾德公司寸灘項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略匯報(bào)渝能乾德公司寸灘項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略匯報(bào)目目 錄錄第一部分第一部分 項(xiàng)目自身要素分析項(xiàng)目自身要素分析 一:項(xiàng)目地塊與城市環(huán)境要素分析項(xiàng)目地塊與城市環(huán)境要素分析 二:項(xiàng)目地塊質(zhì)素簡(jiǎn)短分析項(xiàng)目地塊質(zhì)素簡(jiǎn)短分析 三三: :項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)條件要素分析項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)條件要素分析第二部分第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來(lái)源分析市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來(lái)源分析 一一: :市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析 二二: :產(chǎn)品類別分析產(chǎn)品類別分析 三三: :我們的客戶來(lái)源點(diǎn)分析我們的客戶來(lái)源點(diǎn)分析 四四: :我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所爭(zhēng)取的客戶我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所爭(zhēng)取的客戶第三部分第三部分 本項(xiàng)目的定位與開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略本項(xiàng)目

2、的定位與開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 一、項(xiàng)目的贏利模式：一、項(xiàng)目的贏利模式： 二、項(xiàng)目定位、中檔偏高的策略二、項(xiàng)目定位、中檔偏高的策略 三、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略三、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略1第一部分 項(xiàng)目自身要素分析1 1、項(xiàng)目的周邊環(huán)境要素、項(xiàng)目的周邊環(huán)境要素 寸灘港： 地塊南面港口行政辦公區(qū)與貨物輸出區(qū) 海爾路： 寸灘港與項(xiàng)目所在地塊中間穿過(guò) 北京首創(chuàng)： 項(xiàng)目西面 300畝的開(kāi)發(fā)地塊 公安局集資房：17萬(wàn)方的集資房2第一部分 項(xiàng)目自身要素分析2 2、項(xiàng)目所在地與城市的關(guān)系、項(xiàng)目所在地與城市的關(guān)系 解放碑： 8公里環(huán)行圈內(nèi) 魚(yú)嘴： 5公里環(huán)行圈內(nèi) 江北新政府：3公里環(huán)行圈內(nèi) 形成一個(gè)三角中心地帶形成一個(gè)三角中心地帶 寸灘港、

3、北部經(jīng)開(kāi)區(qū)、 港城工業(yè)園區(qū) 圍合而成的工業(yè)發(fā)展三角區(qū)核心地段圍合而成的工業(yè)發(fā)展三角區(qū)核心地段 龍頭寺：1.5公里 輕軌3號(hào)線 渝北航空港 都市交通區(qū)節(jié)點(diǎn)區(qū)域都市交通區(qū)節(jié)點(diǎn)區(qū)域 3第一部分 項(xiàng)目自身要素分析結(jié)論結(jié)論： 按照都市發(fā)展同心圓理論，以及重慶市政府規(guī)劃的影響，同時(shí)結(jié)合現(xiàn)代最新的居住理論，以及現(xiàn)實(shí)發(fā)展的客觀情況，本區(qū)域?qū)⑹俏磥?lái)重慶城市發(fā)展的重要區(qū)域，以及未來(lái)的經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域，同時(shí)也是將來(lái)都市中高密度人群的核心區(qū)域。4第一部分 項(xiàng)目自身要素分析3 3、項(xiàng)目各個(gè)地塊價(jià)值量分析、項(xiàng)目各個(gè)地塊價(jià)值量分析 西部地塊西部地塊 ： 地塊的自然高度較高、自然資源豐富、大面積的水域、適合建設(shè)高品質(zhì)產(chǎn)品。城市化

4、的角度： 地塊與公路標(biāo)高10幾米，本塊土地與城市干道形成一個(gè)臺(tái)地關(guān)系，這種臺(tái)地將限制土地使用用途的轉(zhuǎn)換，顧即便未來(lái)本區(qū)域成熟后，按照現(xiàn)行土地高差關(guān)系，仍然只能做居住性物業(yè)，而不易形成商業(yè)價(jià)值（如果將臺(tái)地挖平，形成與地面的零高度，就有可能改變土地用途）在重慶現(xiàn)在已經(jīng)看到的商業(yè)項(xiàng)目中，臺(tái)地項(xiàng)目成功的案例非常的少。5第一部分 項(xiàng)目自身要素分析4 4、項(xiàng)目各個(gè)地塊價(jià)值量分析、項(xiàng)目各個(gè)地塊價(jià)值量分析土地與城市肌理關(guān)系： 項(xiàng)目地塊與公路的高差，使它與城市形成了一定的隔離，而這種隔離將弱化土地的城市屬性。因此即便在本區(qū)域到達(dá)成熟階段的時(shí)候，仍然不能完全享受城市化帶給本土地的價(jià)值增長(zhǎng)，也不適宜建設(shè)高密度產(chǎn)品，

5、也就是說(shuō)，整個(gè)地塊的土地價(jià)值隨著城市成熟而進(jìn)行的價(jià)值提升將十分有限。 中部地塊：中部地塊： 中部地塊地形較為復(fù)雜，有水系，東面山系較平坦，西面山系較陡峭，前面有一大塊平地，靠北面地勢(shì)較高。該區(qū)域也是本項(xiàng)目土地最為完整的區(qū)域，面積較大，與海爾路有很長(zhǎng)的交接面，是一塊容易與城市化有機(jī)融合的地塊。 本區(qū)域的地塊，是區(qū)域內(nèi)最為成熟的地塊，也是建設(shè)高層產(chǎn)品最為適宜的地塊，但本區(qū)域從現(xiàn)聯(lián)階段與未來(lái)發(fā)展的情況分析，始終是本項(xiàng)目中價(jià)值量比較適中的地塊。6東部地塊：東部地塊： 東部地塊為本項(xiàng)目的填方區(qū)域，地塊處于何家梁立交與白楊溝立交的中間，并在本項(xiàng)目地塊中段有一個(gè)城市主干道的道路接口。因此本區(qū)域地塊未來(lái)的交通

6、將顯得比較繁榮。而政府也將本項(xiàng)目的公共配套學(xué)校、醫(yī)院以及大量的商業(yè)規(guī)劃于此。 一個(gè)地塊的成熟程度，與價(jià)值恒定，取決于周邊地塊的商業(yè)配套與道路交通網(wǎng)絡(luò)以及其他城市基礎(chǔ)性設(shè)施配套，本區(qū)域地塊從規(guī)劃配套要素來(lái)看，無(wú)疑是本項(xiàng)目中，最具有城市化潛力的地塊，因此也是價(jià)值潛力最大的地塊。在地塊成熟后，一是土地價(jià)格將得到更大程度的提升，二是土地上建筑產(chǎn)品用途與密度將得以改變。因此對(duì)乾德公司來(lái)說(shuō)，也是最為主要的盈利地塊。第一部分 項(xiàng)目自身要素分析7第一部分 項(xiàng)目自身要素分析結(jié)論：結(jié)論： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是個(gè)端點(diǎn)盈利的行業(yè)，產(chǎn)品生產(chǎn)贏利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)敢不上城市土地價(jià)格上漲的能力，因此做房地產(chǎn)純粹只尋求產(chǎn)品的利益點(diǎn)，其利潤(rùn)很難

7、達(dá)到價(jià)值的最大化。而整個(gè)地塊中，價(jià)值增殖的強(qiáng)度形成以西向東遞增的形式。因此建議在本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策略中，遵循土地價(jià)值增值的規(guī)律性進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以最大程度的保證本項(xiàng)目的盈利能力。81 1、地形走勢(shì)以及節(jié)點(diǎn)區(qū)域描述：、地形走勢(shì)以及節(jié)點(diǎn)區(qū)域描述： 在西部低洼地（水塘高度為281米），等高線稀疏，坡勢(shì)平緩。水面成一個(gè)帶狀形狀（中間有護(hù)坎隔斷），在西部與首創(chuàng)地塊與渝懷鐵路相連地塊，有一個(gè)突然的斷層區(qū)，使的本區(qū)域地塊由于高度不同形成了兩個(gè)不同的平面區(qū)，使得這兩個(gè)區(qū)域的資源共生性比較差。 在項(xiàng)目的中部地塊，以水系為核心形成了一個(gè)溝谷區(qū)域，溝谷區(qū)域形成外緊內(nèi)松的口袋形，在谷口區(qū)域的東面，在一定的等高線上有一大塊平地，

8、開(kāi)發(fā)條件比較優(yōu)良；在溝谷的東面，則是等高線異常密集的陡峭山崖區(qū)。本區(qū)域的水系，相對(duì)于西面水區(qū)域，顯得單個(gè)區(qū)域水域面積較小，成更長(zhǎng)的帶狀形式，水質(zhì)不如東面區(qū)域清涼，且水邊的等高線都比較密集，布置建筑的難度大于西面地塊。 第一部分 項(xiàng)目自身要素分析-項(xiàng)目地塊質(zhì)素簡(jiǎn)短分析項(xiàng)目地塊質(zhì)素簡(jiǎn)短分析9第一部分 項(xiàng)目自身要素分析水系與山的關(guān)系 形成兩個(gè)不同的場(chǎng)景區(qū)，東面地塊是山環(huán)抱水形成一個(gè)圍合低地，顯得寧?kù)o秀麗，幽靜自然，水面清澈宜人。周邊是相對(duì)比較平緩的坡地，同時(shí)又屏蔽了公路帶來(lái)的噪音污染，有種世外桃源的感覺(jué)。而中面的水系形成一個(gè)狹窄的長(zhǎng)廊，坡面被水系一分為二，形成一個(gè)通風(fēng)透氣長(zhǎng)廊，形成本項(xiàng)目的一個(gè)自然軸

9、線。 本地塊的山形呈一個(gè)“丁”字形分布，將地塊自然分成4快。其中山與水結(jié)合形成了西面地塊，中面地塊，而將東面地塊分割成兩個(gè)地塊。其中東北面地塊為填方區(qū)域，地面表面比較平整。10第一部分 項(xiàng)目自身要素分析2、項(xiàng)目的節(jié)點(diǎn)分析11第一部分 項(xiàng)目自身要素分析1.1.3 3、開(kāi)發(fā)區(qū)域建成產(chǎn)品后形象分析、開(kāi)發(fā)區(qū)域建成產(chǎn)品后形象分析高層產(chǎn)品： 靠近海爾路個(gè)體量比較巨大的高層建筑群落，顯得整個(gè)項(xiàng)目大氣，有氣勢(shì)，形象比較雄偉。（能較好的展示項(xiàng)目形象）多層產(chǎn)品： 靠近主湖心區(qū)域，多層產(chǎn)品依山而建，與地理自然融合，形成風(fēng)景秀美的郊區(qū)居住地。12第一部分 項(xiàng)目自身要素分析4、水利用與處理分析 在第一期開(kāi)發(fā)時(shí)候，兩個(gè)區(qū)

10、域的水環(huán)境都需要整治，由于中部水系不僅需要整治水域，還需要進(jìn)行填方處理，因此費(fèi)用會(huì)相對(duì)于比項(xiàng)目西部區(qū)域的水整治費(fèi)用高些。5、建筑布局分析 高層布局會(huì)在形成組團(tuán)式圍合布局，形成一個(gè)圍合式的建筑群落。 多層產(chǎn)品會(huì)以湖心正向或者側(cè)向的兵營(yíng)式的建筑布局。6、拆遷量分析 從中部高層組團(tuán)開(kāi)始開(kāi)發(fā)的拆遷量為3550方(含道路拆遷量),從西部多層開(kāi)始開(kāi)發(fā)的拆遷量為300方.7、道路修建系統(tǒng)分析 從中部區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)，需要修建的市政公路長(zhǎng)度為350米，從西部區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)需要修建的市政公路為：430米。兩者公路投入成本差為80米，按照12000元/米的投入分析，兩個(gè)方案在道路修建系統(tǒng)的成本差約為96萬(wàn)元。138、施

11、工場(chǎng)地整治條件分析（挖填方量分析） 從中部區(qū)域修建需要平整的土石方量為：24萬(wàn)方，從西部區(qū)域開(kāi)始開(kāi)發(fā)的土石方量為30萬(wàn)方。按照15元/方的成本計(jì)算，這兩者投入成本差為90萬(wàn)元。從多層開(kāi)發(fā)土方量節(jié)約. 說(shuō)明：因?yàn)橹胁繀^(qū)域涉及到拆遷，因此場(chǎng)地整治的工期不能完全得到保證，而從西部開(kāi)發(fā)因?yàn)闆](méi)有拆遷，因此可以按照控制進(jìn)行施工，能夠控制施工的進(jìn)程，保證如期開(kāi)始建設(shè)。9、產(chǎn)品線分析 從產(chǎn)品線來(lái)說(shuō)，因?yàn)槲鬟叺貕K有多層和小高層的產(chǎn)品。如果從西邊開(kāi)發(fā)就是先多層，再小高層，再高層這樣一個(gè)產(chǎn)品逐步往下走的線路，而利用產(chǎn)品形態(tài)的差異，將售價(jià)逐步上提這樣的一個(gè)策略。如果從中部地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品線就是，從高層到多層，再到小

12、高層這樣的一個(gè)產(chǎn)品思路，這樣產(chǎn)品跳躍性比較強(qiáng)。第一部分 項(xiàng)目自身要素分析14第一部分 項(xiàng)目自身要素分析10、視野分析 因?yàn)橹胁康貕K為水系形成一個(gè)視野或者景觀的通廊，因此在通廊范圍內(nèi)看外面，一可以遠(yuǎn)眺長(zhǎng)江，同時(shí)也可以眺望鐵山坪，近可以看到寸灘港的集裝箱碼頭。因?yàn)閷?duì)面無(wú)建筑，所以視線非常的開(kāi)闊。西部地塊，向西北面看可以看到北部新區(qū)的城市景觀，向內(nèi)看，主要本地塊優(yōu)美秀麗的湖泊。11、場(chǎng)地噪音分析 西部地塊，因?yàn)橹苓呄鄬?duì)較高，中間相對(duì)較低，且與海爾路有一個(gè)自然的高差，所以在場(chǎng)地中間幾乎不能聽(tīng)到車(chē)流帶來(lái)的噪音。舒適度比較好。 中部地塊因?yàn)樗敌纬梢粋€(gè)自然的通廊，本區(qū)域地段的公路為上坡路，因此車(chē)行于此，需

13、要踩油門(mén)，因此噪音不可避免，加上這個(gè)通廊的關(guān)系，因此在中部地塊，第一期開(kāi)發(fā)組團(tuán)范圍內(nèi)，站在場(chǎng)地中央能夠感受到下面的汽車(chē)噪音。1512、銷(xiāo)售場(chǎng)地選址分析理由：1、場(chǎng)地利用條件最好，無(wú)撤遷，基本不需要平整場(chǎng)地。2、錯(cuò)過(guò)對(duì)面的山頭，視野相對(duì)比較開(kāi)闊。能看到港務(wù)大樓，有一定人氣支撐。3、我們將以最便捷與最快速的方式迎接購(gòu)房者，避免到達(dá)土地后繼續(xù)前行造成的偏 僻感。4、本區(qū)域費(fèi)用最優(yōu)。第一部分 項(xiàng)目自身要素分析1613、土地成熟度分析 如果選擇從西邊地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)，在本期間推出剛好契合市場(chǎng)對(duì)花園洋房地塊的認(rèn)知，即地塊自然資源好，但是地塊成熟度不高，而本項(xiàng)目距離城市中心區(qū)的位置也比較適當(dāng)。因此從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)

14、，本區(qū)域?yàn)槟壳笆袌?chǎng)對(duì)花園洋房認(rèn)識(shí)的成熟度的高值階段。 如果選擇從中部開(kāi)發(fā)高層產(chǎn)品，支撐土地成熟度最大的因素就是對(duì)面的港務(wù)大樓，這可以給購(gòu)買(mǎi)群體一個(gè)潛在的暗示，就是地塊將來(lái)的升值空間比較大，不利因素則是本項(xiàng)目周邊地塊城市配套不完善，而工業(yè)園距離形成時(shí)期過(guò)早，產(chǎn)業(yè)工人還沒(méi)有入住，沒(méi)有太多的基礎(chǔ)性客戶群體。而本項(xiàng)目地塊，對(duì)目前市場(chǎng)上中低端產(chǎn)品支撐不夠金科與中億同時(shí)選擇了做高品質(zhì)項(xiàng)目，本項(xiàng)目的土地成熟度還不及這兩個(gè)項(xiàng)目。第一部分 項(xiàng)目自身要素分析17第二部分第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來(lái)源分析市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來(lái)源分析1 1、城市重心北移、城市重心北移 北移的幾個(gè)主要標(biāo)志性事件：江北中心區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓

15、的建設(shè)與銷(xiāo)售走勢(shì)良好（未來(lái)國(guó)際、金融街為甲級(jí)寫(xiě)字樓），江北中心區(qū)域的高層住宅開(kāi)始出現(xiàn)豪宅現(xiàn)象紅鼎中央公館售價(jià)均價(jià)達(dá)到：5400元/平方米。2 2、江北商業(yè)已經(jīng)開(kāi)始全面發(fā)力、江北商業(yè)已經(jīng)開(kāi)始全面發(fā)力 2006年黃金周，江北商圈的消費(fèi)增長(zhǎng)量達(dá)到180%，增幅居于全重慶之首，數(shù)量超過(guò)沙區(qū)，成為主城區(qū)名副其實(shí)的第二商圈。3 3、開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)形成以北濱路為主江景房和三北區(qū)域兩大組團(tuán)、開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)形成以北濱路為主江景房和三北區(qū)域兩大組團(tuán) 各個(gè)開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)間關(guān)系以及政府對(duì)土地使用的年限加上各個(gè)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)實(shí)情況，明年將是江景房集中放量的年份。北濱路亮相項(xiàng)目將超過(guò)560萬(wàn)方，沙濱路與長(zhǎng)濱路、南濱路也有項(xiàng)目亮相，估計(jì)在明

16、年亮相的江景房項(xiàng)目超過(guò)500萬(wàn)方?？傮w而言，北濱路的放量將占據(jù)整個(gè)江景房的50%以上的市場(chǎng)份額。 北部新區(qū)仍然會(huì)是整個(gè)城市開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，以金科東方王榭為代表的花園洋房將重新沖擊市場(chǎng)，而各大開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備足夠豐富，他們一旦能繞過(guò)政策的7090原則，則明年的北部新區(qū)將繼續(xù)形成成片開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。一、市場(chǎng)環(huán)境分析一、市場(chǎng)環(huán)境分析18第二部分第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來(lái)源分析市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來(lái)源分析4 4、北濱路形成未來(lái)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域、北濱路形成未來(lái)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域 北濱路為江北2007年地產(chǎn)市場(chǎng)的最熱點(diǎn)，因龍湖項(xiàng)目將啟動(dòng)，招商項(xiàng)目拿地時(shí)間已經(jīng)第四年，國(guó)美項(xiàng)目，現(xiàn)在的金科項(xiàng)目，與華宇北國(guó)風(fēng)光，一線開(kāi)發(fā)

17、商的集體行動(dòng)，必將帶動(dòng)整個(gè)版塊的高速發(fā)展，形成整個(gè)市場(chǎng)中的熱點(diǎn)區(qū)域。5 5、冉南龍版塊成為江北區(qū)新的城市覆蓋區(qū)域、冉南龍版塊成為江北區(qū)新的城市覆蓋區(qū)域 冉家壩南橋寺版塊因距離城市中心位置比較適當(dāng)，加上城市基礎(chǔ)配套設(shè)施比較完善，與龍湖、保利、魯能的先期托市，這個(gè)區(qū)域在本年度為江北的地產(chǎn)最熱版塊，2007年魯能計(jì)劃放量達(dá)到80萬(wàn)方。開(kāi)發(fā)商在這個(gè)區(qū)域儲(chǔ)備土地較多，拿地時(shí)間2年，因此明年本區(qū)域也將是一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。 另：渝北冉家壩廣場(chǎng)方案已經(jīng)立項(xiàng)，即將進(jìn)入啟動(dòng)階段。如果該廣場(chǎng)一旦啟動(dòng)，將加速本區(qū)域城市配套設(shè)施的完善，進(jìn)一步刺激本區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，他將同濱江路一起，形成整個(gè)市場(chǎng)的主流現(xiàn)象。196 6、

18、江北中心組團(tuán)產(chǎn)品供應(yīng)以小戶型商務(wù)樓等物業(yè)為主、江北中心組團(tuán)產(chǎn)品供應(yīng)以小戶型商務(wù)樓等物業(yè)為主 2007年江北區(qū)中心組團(tuán)項(xiàng)目總量將達(dá)到100萬(wàn)方左右江北明年中心區(qū)域房地產(chǎn)仍然處于一種比較熱的狀態(tài)。因?yàn)槭苤朴诘貕K的地價(jià)關(guān)系影響，他們的房屋單價(jià)相對(duì)比較高，因此在產(chǎn)品上多為中小戶型與商用功能或者投資功能。7 7、經(jīng)開(kāi)組團(tuán)，仍然為江北區(qū)開(kāi)發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域（經(jīng)開(kāi)組團(tuán)屬于渝北區(qū)）、經(jīng)開(kāi)組團(tuán)，仍然為江北區(qū)開(kāi)發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域（經(jīng)開(kāi)組團(tuán)屬于渝北區(qū)） 雖然龍湖與協(xié)信的用地不多，但是其他開(kāi)發(fā)商在此仍然有大量的土地有待于開(kāi)發(fā)，因此本區(qū)域仍然有大量的產(chǎn)品亮相，而本區(qū)域?qū)傩允冀K向高品質(zhì)方向靠，這次金科東方王榭開(kāi)盤(pán)就售完，也證

19、明北部新區(qū)更適合建設(shè)高品質(zhì)住宅。8 8、本區(qū)域的格局分析、本區(qū)域的格局分析 魯能供應(yīng)以高層為主（據(jù)魯能代理公司消息：2007年魯能80萬(wàn)方放量，純粹高層將 達(dá)到60萬(wàn)方）。 中億為高層低密度社區(qū)中億明年將啟動(dòng)6棟高層，預(yù)計(jì)體量將達(dá)到89萬(wàn)方，建筑密度為12.4%，品質(zhì)較高。 金科為高層產(chǎn)品：金科一直是高層產(chǎn)品。第二部分第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來(lái)源分析市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來(lái)源分析20第二部分第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來(lái)源分析市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來(lái)源分析二、產(chǎn)品類別分析二、產(chǎn)品類別分析高端高品質(zhì)房屋將漸成市場(chǎng)主流高端高品質(zhì)房屋將漸成市場(chǎng)主流 龍湖的水晶麗城與紫都城為代表的高層低密度產(chǎn)品的熱銷(xiāo)，帶

20、動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)的連鎖反映，在與主城中心位置稍遠(yuǎn)的地方的高層產(chǎn)品都走了高層高品質(zhì)路線，如復(fù)地上城、天江鼎城、愛(ài)佳麗都、廊橋水岸以及中億項(xiàng)目，都走的是高層高品質(zhì)路線，原因大概有兩點(diǎn)，一是從盈利能力來(lái)看，只有高品質(zhì)才有價(jià)差，二估計(jì)是土地容積率指標(biāo)來(lái)看，土地價(jià)格過(guò)高，走低密度建筑經(jīng)濟(jì)帳算不過(guò)來(lái)的原因。 高層中等品質(zhì)房屋有向城市中心區(qū)進(jìn)行集中的趨勢(shì)高層中等品質(zhì)房屋有向城市中心區(qū)進(jìn)行集中的趨勢(shì) 城市中心區(qū)域的高層比較傾向于在建筑內(nèi)環(huán)境以及自身形象上下功夫，同時(shí)將戶型設(shè)計(jì)的比較均好，保證不出現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)品質(zhì)問(wèn)題，保證項(xiàng)目的均好性，這樣來(lái)吸引喜歡居住在都市的人群。21第二部分第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來(lái)源分析市

21、場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來(lái)源分析高層低品質(zhì)房屋將逐漸被經(jīng)濟(jì)試用房所取代高層低品質(zhì)房屋將逐漸被經(jīng)濟(jì)試用房所取代 重慶市2007年將放量150萬(wàn)方的經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)在重慶經(jīng)濟(jì)適用房的主力房?jī)r(jià)區(qū)間集中在24002600元/平方米/建面這個(gè)范圍內(nèi)。經(jīng)濟(jì)適用房品質(zhì)普遍不高，環(huán)境不好，用地較小，容積率較高。加上政策因素，只能走低端品質(zhì)的路線。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房有大量的優(yōu)惠政策，因此普通商品房在這個(gè)價(jià)格區(qū)間內(nèi)，很難跟經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，因此估計(jì)這個(gè)市場(chǎng)今后將逐步讓位于經(jīng)濟(jì)適用房。洋房產(chǎn)品現(xiàn)狀與走勢(shì)分析洋房產(chǎn)品現(xiàn)狀與走勢(shì)分析-供求基本特征供求基本特征 花園洋房供應(yīng)在兩大類區(qū)域，一是巴南與渝北兩路區(qū)域?yàn)榇淼牡偷妊蠓繀^(qū)域，二

22、是集中在北部新區(qū)，南坪區(qū)中心組團(tuán)以及高新區(qū)組團(tuán)等區(qū)域。 兩類產(chǎn)品價(jià)差非常的明顯，第一類區(qū)域的價(jià)格多集中在3000元/平方米以下，典型特征是位置比較偏僻，開(kāi)發(fā)商實(shí)力不強(qiáng)，沒(méi)有品牌支撐，產(chǎn)品無(wú)特色無(wú)創(chuàng)新，主要賣(mài)點(diǎn)是環(huán)境關(guān)系，產(chǎn)品多為6層多層房屋。 集中在北部新區(qū)以及南坪區(qū)的花園洋房，主要是由品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品品質(zhì)較高，小區(qū)人工環(huán)境優(yōu)美，自然資源適中，價(jià)格一般都在4000元/平方米以上。22第二部分第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來(lái)源分析市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來(lái)源分析購(gòu)買(mǎi)人群特征分析購(gòu)買(mǎi)人群特征分析 花園洋房受購(gòu)房總價(jià)的影響，一般年輕購(gòu)房者因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力的原因，不太能選擇購(gòu)買(mǎi)。所以購(gòu)買(mǎi)花園洋房的業(yè)主一般年齡

23、都集中在3040歲之間，一般都擁有自己的私人交通工具。對(duì)價(jià)格敏感性不如對(duì)品質(zhì)的敏感性強(qiáng)，對(duì)品牌比較敏感，如市場(chǎng)上金科的花園洋房一直銷(xiāo)售不錯(cuò)。23第二部分第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來(lái)源分析市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來(lái)源分析三、三、 本項(xiàng)目客戶來(lái)源點(diǎn)分析本項(xiàng)目客戶來(lái)源點(diǎn)分析-客戶來(lái)源區(qū)域分析客戶來(lái)源區(qū)域分析五里店區(qū)域五里店區(qū)域 五黃路自身客戶：二次置業(yè)客戶 江北區(qū)的客戶： 二次置業(yè)客戶 渝北區(qū)的客戶： 一次置業(yè)客戶 渝中區(qū)的客戶： 二次置業(yè)客戶 沙區(qū)的客戶： 二次置業(yè)客戶項(xiàng)目西面客戶來(lái)源項(xiàng)目西面客戶來(lái)源 唐家沱的客戶： 一次或者二次置業(yè)客戶 五里坪的客戶： 一次或者二次置業(yè)客戶金渝大道客戶金渝大道客戶

24、一次或者二次置業(yè)客戶大佛寺大橋方向客戶大佛寺大橋方向客戶 一次或者二次置業(yè)客戶城市遠(yuǎn)郊區(qū)及區(qū)縣客戶城市遠(yuǎn)郊區(qū)及區(qū)縣客戶 二次置業(yè)客戶24第二部分第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來(lái)源分析市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來(lái)源分析項(xiàng)目客戶特征描述項(xiàng)目客戶特征描述多層 洋房小高層目標(biāo)客戶：年齡主要集中在3040歲之間，城市白領(lǐng)，文化層次較高，對(duì)居住的環(huán)境比較追求，不滿足于在城市中心區(qū)的居住環(huán)境，有車(chē)，不太依賴城市公共交通系統(tǒng)。高層 客戶特征：年齡段主要集中在2732歲之間，年輕，追求產(chǎn)品品質(zhì)的同時(shí)盡量能夠得到更高的性價(jià)比。對(duì)城市公共交通依賴較強(qiáng)，對(duì)城市基礎(chǔ)配套設(shè)施依賴較強(qiáng)，喜歡熱鬧與繁華，但同時(shí)看準(zhǔn)城市向北這個(gè)社會(huì)前提

25、，努力想在跟著城市發(fā)展的步伐，在北部新區(qū)追尋夢(mèng)想的年輕人。他們社交生活比較頻繁，但是檔次不高，具有努力奮發(fā)圖強(qiáng)，一直不斷超越自己年輕人 。25第二部分第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來(lái)源分析市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來(lái)源分析直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所爭(zhēng)取的客戶直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所爭(zhēng)取的客戶金科所爭(zhēng)取的客戶 高層客戶中的高端客戶，三期與四期開(kāi)始走中小戶型，面積區(qū)間：7590平方米，總價(jià)格區(qū)間：2332萬(wàn)中億所爭(zhēng)取的客戶 因?yàn)閼粜蜎](méi)出來(lái)，不能準(zhǔn)確的確定其目標(biāo)客戶群體（城市白領(lǐng)階層）魯能的目標(biāo)客戶 追求教育配套的年輕客戶群體，以及郊區(qū)縣進(jìn)行教育投資的客戶群體。城市年輕白領(lǐng)群體。 26第三部分第三部分 本項(xiàng)目的定位與開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略本項(xiàng)目

26、的定位與開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略一、項(xiàng)目的贏利模式一、項(xiàng)目的贏利模式土地升值是本項(xiàng)目的第一贏利要素，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是本項(xiàng)目贏利的第二? 要素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，賺取品牌帶來(lái)的溢價(jià)策略是本項(xiàng)目第二? 大盈利策略三是賺取本項(xiàng)目正常開(kāi)發(fā)正常銷(xiāo)售的產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)所帶來(lái)的利潤(rùn)。27第三部分第三部分 本項(xiàng)目的定位與開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略本項(xiàng)目的定位與開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略二、項(xiàng)目定位：中檔偏高的策略二、項(xiàng)目定位：中檔偏高的策略定位依據(jù)1、在區(qū)政府周邊的地塊都是高價(jià)值地塊：這是城市發(fā)展的規(guī)律性屬性，也可以在 重慶沙區(qū)新區(qū)府中得到證明。2、本項(xiàng)目地塊位于以解放碑CBD核心區(qū)為圓心的10公里通勤圈內(nèi)，地塊彌足珍貴。3、項(xiàng)目土地現(xiàn)行成本，要走低價(jià)路線，不容易形成價(jià)格低?( (洼地洼地) )4、如果中低端產(chǎn)品路線，土地升值的空間將要被壓縮。5、中高端產(chǎn)品才有盈利空間，而且才能保證整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)與渝能公司的品牌戰(zhàn)略。6、政府大量的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房出來(lái)，將進(jìn)一步壓縮低端商品房市場(chǎng)份額，也將進(jìn)一步壓縮商品房的利潤(rùn)空間。2007年政府放量的經(jīng)濟(jì)適用房體量將達(dá)到150萬(wàn)方。28第三部分第三部分 本項(xiàng)目的定位與開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略本項(xiàng)目的定位與開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略三、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略三、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略29第三部分第三部分 本項(xiàng)目的定位與開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略本項(xiàng)目的定位與開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略一、先洋房后高層一、先洋房后高層30第三部分第三部分 本項(xiàng)目的定位與開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略本項(xiàng)目的定位與開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略有利因素有利因素1、從成