項目規(guī)劃全文

1、1 / 29重慶某項目策劃全文一、重慶房地產(chǎn)市場簡析1、2003年重慶市房地產(chǎn)住宅市場繼去年市場的火熱， 再續(xù)引發(fā)了重慶 房地產(chǎn)市場的“沸點”。一方面，重慶市房地產(chǎn)通過幾年的進(jìn)展，房地 產(chǎn)市場已從“概念時代”進(jìn)入“產(chǎn)品時代” ，另一方面大范圍的都市拆 遷與舊城改造的進(jìn)一步實施，刺激了房地產(chǎn)市場的投資和開發(fā)，同時也 促動了一大批住宅消費群體的需求。2、隨著重慶市住宅市場的進(jìn)展和成熟，其住宅的需求也日益呈現(xiàn)出多樣化的格局。小戶型依舊受到市場一定的青睞，特不在解放碑以外的市場；低密度住宅成為今年的房地產(chǎn)中高檔市場的主流產(chǎn)品，其風(fēng)靡蓋過了江景房和都市中心公寓，在一定程度上，正講明目前重慶市場已進(jìn)入產(chǎn)品

2、時代；而有一定環(huán)境做依靠的中低檔次住宅，尤其受到消費者的追 捧，重慶市大范圍的拆遷，直接拉動了此類住宅的需求。3、產(chǎn)品的差異化定位已成為項目之間的品質(zhì)劃分。龍湖、金科、融橋、2 / 29南方、 廣廈、 大川等等地產(chǎn)企業(yè)在重慶房地產(chǎn)市場相繼推出的千畝大 盤， 可謂是如火如荼，但隨著重慶濱江路環(huán)境與配套設(shè)施的日趨改善， 江景樓盤已開始大張旗鼓突圍，今年中，勢頭最盛的金沙水岸、東方港 灣、金沙港灣等江景樓盤分不以獨特的概念、賣點、及居家文化、成熟 配套等，以實現(xiàn)區(qū)域的共贏吸引較多消費者的眼球。然而江景樓盤的異 軍突起加劇了重慶房地產(chǎn)市場的競爭。二、重慶房地產(chǎn)市場開發(fā)簡析1、2003年上半年重慶市房地

3、產(chǎn)市場的總體供求表指標(biāo)開發(fā)施工面積（萬平米）房屋竣工面積（萬平米）房屋銷售面積（萬平米）房屋銷售平均價格（元/m2）開發(fā)投資額3 / 29（億元）2003年上半年3781.2345.3532.861987112.75住宅2823.1 240.7481.21763同比增長（%）19.967.44 / 29104.44.3437.2辦公樓128.18.33.62848商業(yè)營業(yè)用房83096.339.0638825 / 292、結(jié)論分析：（1）2003年上半年，重慶市商品房銷售面積接著保持一定幅度的增 長，全市商品房銷售面積達(dá)1042.1萬平方米，同比增長46.9%。其中 主城區(qū)銷售面積達(dá)708.8

4、萬平方米，同比增長29.6%。與此同時，商品 房竣工面積則低于銷售面積 。2001年，重慶市房地產(chǎn)竣工面積為1020.6萬平方米。商品房銷售面積大于竣工面積，在一定程度上降低了商品房 的空置量，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展是一大利好，同時也表明重慶市房地產(chǎn) 業(yè)充滿著活力，開發(fā)前景寬敞。（2）2003年上半年，重慶市商品房商品面積更得到高速增長，房屋銷 售面積遠(yuǎn)高于竣工面積，2003年上半年房屋銷售面積同比增長在104.4%，分析市場的要緊緣故在于一場全市范圍內(nèi)的大拆遷運動，直接 拉動了重慶市房地產(chǎn)的旺盛需求和價格的上漲。三、市場調(diào)查分析由于本項目所在區(qū)域的可比性江景樓盤較少 ，故我司以渝中區(qū)江景樓盤6

5、/ 29為主作調(diào)查分析。（一）市場調(diào)查分析表（略）結(jié)論分析1、 目前渝中區(qū)的江景物業(yè)建筑形態(tài)要緊由高層建筑組成，其品質(zhì)以中 高擋為主，市場價格在建面36003900元/平米左右，本項目區(qū)域江景 物業(yè)的市場價格在建面2800元/平米左右。2、 江景物業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計要緊以建面120150平米的兩房與三房為 主，熱銷戶型要緊以建面80120平米內(nèi)的小兩房與三房為主，其要緊 緣故是總價相對較低，造成以大戶型為主力的江景物業(yè)銷售較差。3、由于渝中區(qū)的嘉濱路沿線正處與規(guī)劃建設(shè)中，其周邊的環(huán)境較差， 生活配套相對較弱，這也是目前阻礙江景物業(yè)銷售的要緊緣故。4、通過市場調(diào)查發(fā)覺本區(qū)域的江景物業(yè)在產(chǎn)品設(shè)計上有較多的“黑 房”，要緊由于江景物業(yè)的占地面積相對較小， 其落差較大， 臨江面戶 型多由3-4戶， 建面130平米1707 / 29平米的三室組成，而一梯8戶的單8 / 29四、項目研究分析(一)項目的SWO分析1.項目優(yōu)勢(S)(1)良好的江景資源本項目位于渝中區(qū)曾家?guī)r嘉濱路，北接嘉陵江大橋，500米江岸線，視 野寬敞，嘉陵江景一覽無余。(2)增值空間較大。本區(qū)