昆明某廣場(chǎng)項(xiàng)目戰(zhàn)略定位分析

1、昆明XX廣場(chǎng)項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告前言昆明XX地商投資有限公司：我司人員自本月12日進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)以后，為了做到有絕對(duì)的把握做好我們的項(xiàng)目，我們秉著唯一性，排他性、差異化安全性的三重原則，針對(duì)我們先前的定位設(shè)想進(jìn)行思路拓寬和再定位調(diào)查論證，以一切為了項(xiàng)目的前瞻性、唯一性和可持續(xù)發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)云南商業(yè)特色、昆明商業(yè)特色、火車(chē)站片區(qū)商業(yè)特色及出路進(jìn)行了重新審視和研究，并在此基礎(chǔ)上提出了新的定位設(shè)想，并就此與貴方進(jìn)行探討，第一部分這里最適合做什么？一、 云南特色代表什么？此部分分析彩云之南商業(yè)應(yīng)該是有自己特色的商業(yè)國(guó)旅游特色、民族特色；然而目前服裝業(yè)、IT電腦數(shù)碼、通訊電子業(yè)都不能代表云南特色二、 昆明商圈分

2、布掃瞄：青年路、小西門(mén)董家灣電子通訊商圈、沿通路121路數(shù)碼產(chǎn)品商圈、螺獅灣服裝批發(fā)市場(chǎng)商圈。這些商圈都有自己鮮明的特色，唯獨(dú)火車(chē)站片區(qū)商圈沒(méi)有自己的特色；三、 火車(chē)站片區(qū)商業(yè)掃瞄四、 火車(chē)站片區(qū)定位· 政府對(duì)火車(chē)站片區(qū)總體規(guī)劃：· 火車(chē)站片區(qū)商務(wù)商貿(mào)集散地五、 結(jié)論：火車(chē)站片區(qū)最適合做:1、物流批發(fā)市場(chǎng)；2、商務(wù)旅游批發(fā)購(gòu)物中心第二部分我們可以做什么一、 專業(yè)物流批發(fā)市場(chǎng)與商務(wù)旅游集散中心的優(yōu)劣勢(shì)分析地段：交通：物流：人口：昆明XX廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)營(yíng)銷定位策劃1、 項(xiàng)目功能定位 昆明福地11：社會(huì)貢獻(xiàn)：配合政府對(duì)火車(chē)站片區(qū)的城市改造，靚化火車(chē)站片區(qū)市容；12：區(qū)域貢獻(xiàn)：

3、改良和提升火車(chē)站片區(qū)的商業(yè)環(huán)境和質(zhì)量；13：民生貢獻(xiàn)：滿足區(qū)域內(nèi)固定居民、及交通樞紐所帶來(lái)的四面八方的巨大人流的各方面需要；14：商業(yè)貢獻(xiàn)：給火車(chē)站片區(qū)、昆明市的新老車(chē)站商業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者一個(gè)永續(xù)經(jīng)營(yíng)、發(fā)展壯大、新進(jìn)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)；15：投資機(jī)遇：為具有相當(dāng)投資和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的投資者，提供一個(gè)高質(zhì)量的商業(yè)和地產(chǎn)投資的財(cái)富港口；2、 項(xiàng)目形象定位 整體：百年云南商業(yè)精華所在 1期：首席云南特色產(chǎn)品國(guó)際交易MALL(即專業(yè)批發(fā)零售市場(chǎng)。含A區(qū)：1期14層；B區(qū)：2期14層) 2期：酒店式精英商務(wù)公寓（公寓56層；倉(cāng)儲(chǔ)配套710層） 口號(hào)：這里是云南的世界，世界的昆明 名稱：云南1003、 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定

4、位1期（A區(qū)）1層：金銀、玉器、珠寶等；2層：茶葉、煙草等；3層：特色服飾、箱包、工藝品等；4層：特色副食品；5層：咖啡廳、西餐廳、商務(wù)會(huì)所等；1層：綜合超市2期（B區(qū)）1層：金銀、玉器、珠寶等；2層：茶葉、煙草等；3層：特色服飾、箱包、工藝品等；4層：特色副食品；56層：居住、辦公、投資型的酒店式小戶型公寓；710：倉(cāng)儲(chǔ)、辦公、休閑、金銀玉器鑒定中心等配套設(shè)置及機(jī)構(gòu)；4、 價(jià)格水平定位1） 租金類（按建筑面積下的均價(jià)）11）1期1層：120元月2層：80元月3層：50元月4層：40元月5層：30元月1層：90元月1）2期1層：100元月2層：70元月3層：40元月4層：30元月5層：30元月

5、1層：車(chē)庫(kù)2） 售價(jià)類（按建筑面積下的均價(jià)）31）1期1層：12000元2層：8000元3層：5000元4層：4000元5層：3000元1層：9000元月32）2期1層：10000元2層：7000元月3層：4000元月4層：3000元月5層：3000元月1層：車(chē)庫(kù)（待議）5、 鋪面分割形態(tài)51）1期1層4層：可自營(yíng)獨(dú)立鋪面柜臺(tái)1層：非自營(yíng)產(chǎn)權(quán)包租小面積分割銷售5層：分割成2塊大面積鋪面銷售52）2期1層4層：可自營(yíng)獨(dú)立鋪面柜臺(tái)5層6層：30平米間以內(nèi)小戶型酒店式公寓6、 總價(jià)控制建議1）鋪面主力鋪面總價(jià)控制在15萬(wàn)元以內(nèi) 2）公寓 控制在總價(jià)10萬(wàn)元12萬(wàn)元左右 7、 經(jīng)營(yíng)管理定位1） 1、2

6、期14樓所有獨(dú)立鋪面統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)2） 1期1樓超市 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理收銀3） 2期56樓公寓 統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)8、 銷售（投資）模式1） 投資模式概念稱謂 黃金收租法2） 銷售模式概念稱謂21）可控風(fēng)險(xiǎn)總價(jià)設(shè)計(jì)； 闡釋： 即：·將在實(shí)施所有優(yōu)惠政策時(shí)每個(gè)鋪面的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失的總值，在擬定鋪面銷售單價(jià)（和總價(jià)）時(shí)全部計(jì)算進(jìn)單價(jià)（和總價(jià)），然后以這樣的單價(jià)（和總價(jià)）開(kāi)始銷售，并捆綁執(zhí)行以下階段銷售策略的核心方式進(jìn)行銷售；·風(fēng)險(xiǎn)總價(jià)計(jì)算的設(shè)計(jì)方式：經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售年限：一次性銷售30年（去一頭一尾各5年后的中間30年）一頭一尾10年：作為優(yōu)惠（含無(wú)償）贈(zèng)送給投資者和經(jīng)營(yíng)者的使用年限，

7、通過(guò)不同的銷售階段不同的優(yōu)惠（含無(wú)償）贈(zèng)送措施，可以將此部分納入開(kāi)發(fā)商額外收入部分，也可以成為宣傳推廣過(guò)程中吸引投資者的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)（具體見(jiàn)階段銷售策略）；作用：不因?yàn)閷?shí)施優(yōu)惠政策而損失1分錢(qián)，反之要賺錢(qián)22）不同購(gòu)買(mǎi)階段的優(yōu)惠政策逐漸遞減對(duì)比型策略設(shè)計(jì)； 闡釋：具體見(jiàn)階段銷售策略 作用：在設(shè)計(jì)這種公開(kāi)公平公正的政策下，以前后2個(gè)階段透明比較（如認(rèn)籌階段與開(kāi)盤(pán)階段的優(yōu)惠政策對(duì)比）進(jìn)行銷售推廣，可以做到：A、 一方面可以做到加快銷售速度；B、 二方面可以做到在最短的時(shí)間內(nèi)以，以最高的價(jià)格，賣(mài)出最多的鋪面；C、 三方面可以做到像在比較常規(guī)運(yùn)用的低開(kāi)高走的價(jià)格策略下的漲價(jià)空間<遞減優(yōu)惠措施達(dá)到&g

8、t;的便利，同時(shí)又可以同樣具備價(jià)格過(guò)高下的調(diào)整空間（增加優(yōu)惠措施達(dá)到），而相比低開(kāi)高走的常規(guī)策略，該策略又更具有誘惑力和新穎性，而不需要用赤裸裸的低價(jià)手段。3） 樓層投資模式控制 1期：1層4層：包租3年，年回報(bào)10，一次性返租3年30（首期款內(nèi)扣除）；1層：包租10年，年回報(bào)8，一次性返還3年24（首期款內(nèi)扣除）5層：常規(guī)銷售4） 階段銷售推廣策略以下以1期14層為例：41）認(rèn)籌階段（開(kāi)盤(pán)前）：·包租5年（頭5年），年回報(bào)6，一次性返租30（首期款內(nèi)扣除）；·0投入加贈(zèng)10年收益權(quán)，前5年0成本收益；·獲得40年經(jīng)營(yíng)權(quán)；·限量發(fā)售100張鉆石vip卡；42）開(kāi)盤(pán)階段：·包租5年（頭5年），年回報(bào)6，一次性返租30（首期款內(nèi)扣除）；·0投入加贈(zèng)5年收益權(quán)，前5年0成本