2019年土地估價師土地估價實務(wù)試題及答案卷一

1、2019 年土地估價師土地估價實務(wù)試題及答案(卷一) 1. 工業(yè)用地影響因素不包括 ( D )。A. 交通便捷度B. 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模C. 城市規(guī)劃限制D . 基礎(chǔ)設(shè)施保證度2. 以下屬于農(nóng)用地利用資料的是 ( A )。A .農(nóng)業(yè)技術(shù)實驗資料B. 人均耕地C. 土地利用變更資料D .土地利用規(guī)劃3. 城鎮(zhèn) ( C )是基準(zhǔn)地價相對穩(wěn)定和不斷演化的前提。A .土地位置B. 土地質(zhì)量C. 土地利用的相對合理性和變化性D .土地收益4. 反映商業(yè)用地的環(huán)境質(zhì)量主要有兩個指標(biāo)，一為自然環(huán)境， 為 ( B )環(huán)境。A. 社會B. 人文C. 經(jīng)濟D. 地質(zhì)5. 在我國， ( A )反映宏觀地價水平。A. 基準(zhǔn)

2、地價B. 標(biāo)定地價C. 出讓底價D .市場交易價6. 通常物價波動，表明貨幣購買力的變動，即( D )發(fā)生變動，此時不動產(chǎn)價格也將隨之變動。A. 價值B. 使用價值C. 貨值D. 幣值7. 由政府組織或委托評估，并被政府所認可，作為土地市場管理 的依據(jù)是 ( B )。A. 基準(zhǔn)地價B. 標(biāo)定地價C. 出讓底價D . 市場交易價8. 下列不屬于宗地價格評估目的的是( C )。A. 稅收B. 股份制改組C. 容積率D. 拍賣19. 根據(jù)各項修正系數(shù)， 對待估宗地對應(yīng)的 ( A )地價進行修正， 即可求得宗地地價。A. 基準(zhǔn)B. 標(biāo)定C. 出讓D. 成交10. 以下能夠體現(xiàn)當(dāng)前我國城鎮(zhèn)地價宏觀管理所

3、處歷史階段的事 件是 ( B )。A .改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法B. 開展以地價動態(tài)監(jiān)測為主要內(nèi)容的城市土地價格調(diào)查工作C. 進行新一輪城鎮(zhèn)土地定級估價成果更新D. 制訂并執(zhí)行工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)1、由于沒有遵循 ( )，對于在低級商業(yè)中心內(nèi)開設(shè)的高檔用品專 業(yè)商店，因其定位不準(zhǔn)，很難獲得同類專業(yè)商店的收益。A .替代原則B. 變動原則C. 協(xié)調(diào)原則D. 收益原則 標(biāo)準(zhǔn)答案： c 解 析：由于沒有遵循協(xié)調(diào)原則， 對于在低級商業(yè)中心內(nèi)開設(shè) 的高檔用品專業(yè)商店， 因其定位不準(zhǔn)，很難獲得同類專業(yè)商店的收益。2、在下列土地價格影響因素中，屬于一般因素的是( )。A. 物價變動B.

4、交通條件C. 公用設(shè)施條件D .環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)答案： a解 析：物價變動屬于影響土地價格的一般因素。3、土地估價的最有效使用原則應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和 ( )為基 礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠的考慮后予以確定。A. 替代原則B. 合法原則C. 貢獻原則D .變動原則標(biāo)準(zhǔn)答案： d解 析：土地估價的最有效使用原則應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和變 動原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠的考慮后予以確定。4、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的純收益為18 萬元，此后各年的凈收益將在前一年的基礎(chǔ)上增加 1 萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為 8%，該房地產(chǎn)的無限年期價格為( )萬元。A. 225.00B. 237.50C.

5、381.25D.395.83標(biāo)準(zhǔn)答案：c解析： 18/8%+1/8%2=225+156.25=381.25 萬元5、“同一供需圈 ”是指 ( )。A. 待估宗地所在區(qū)域B. 與待估宗地有替代關(guān)系，對待估宗地價格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在區(qū)域C. 待估宗地與比較宗地所處的同一區(qū)域D. 與待估宗地相鄰的區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)答案： b解 析：同一供需圈 ”是指與待估宗地有替代關(guān)系，對待估宗 地價格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在區(qū)域。6、某工業(yè)用地， 其土地年純收益為 6 萬元，土地還原率為 6.0% ，則其法定最高年期的土地使用權(quán)價格為( )萬元。A. 90.3B. 94.6C. 98.3D.100標(biāo)準(zhǔn)答案： b解

6、 析：工業(yè)用地法定最高年期為 50 年，其土地使用權(quán)價格為 6/6% X 1-1心+6%)50=94.67、 某企業(yè)以國家出租方式取得某辦公用地使用權(quán)，根據(jù)合同支付的租金為 3 萬元，租期 10 年，租金不調(diào)整。如果目前同類用地市場年租金為 8 萬元，承租土地使用權(quán)的還原利率為7% ，則租金盈余為 ( )萬元。A. 3B. 5C. 8D. 35標(biāo)準(zhǔn)答案： b解析： (8-3)=58、在城鎮(zhèn)住宅用地定級中， 公交便捷度作用分衰減屬于( )形式A. 線狀因素線性衰減B. 線狀因素非線性衰減C. 非線狀因素線性衰減D. 非線狀因素非線性衰減標(biāo)準(zhǔn)答案： c解 析：在城鎮(zhèn)住宅用地定級中， 公交便捷度作用

7、分衰減屬于 非線狀因素線性衰減形式。9、若土地年純收益 A 按比率遞增，土地還原率 r 不變且大于零， 則無限年期土地使用權(quán)的價格 P 計算公式為 ( )。A. P=A/(r+s)B. P=A/(rxs)C. P=A/(r-S)D. P=A/r+A/s解析： P=A/(r-S)10、某寫字樓可出租面積為建筑面積的65% ，單位可出租面積的年租金 1800 元 /平方米，則該寫字樓單位建筑面積的年租金為( )元/平方米。A. 2769B. 2570C. 1080D. 1170標(biāo)準(zhǔn)答案： d解析：建筑面積 =可出租面積X 65%=1800 X 65%=1170元/平方米。1. 按照我國土地管理的政

8、策規(guī)定，經(jīng)營性必須采用招標(biāo)、拍賣和 掛牌的方式公開出讓。 對于這幾種出讓方式， 在進行底價評估時應(yīng)采 用 ( B )價值標(biāo)準(zhǔn)。A. 出讓合同B. 成本C. 完全產(chǎn)權(quán)D .公開市場2. 影響土地價格的因素分析中， ( B )是最主要的社會經(jīng)濟因A .行政因素B. 人口因素C. 國際因素D. 經(jīng)濟因素3. 一般地講，同一塊土地用于商業(yè)、 住宅和工業(yè)時的地價 ( B )A. 住宅用地效益最低B. 商業(yè)用地效益最高C. 工業(yè)用地效益居第二D .要靠政策決定中華考試網(wǎng)4. 公園綠地屬于城鎮(zhèn)土地定級的 ( C )因素。A. 環(huán)境質(zhì)量B. 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施C. 公用服務(wù)設(shè)施D .綠化狀況5. 下列選項中， (

9、D )對地價趨勢的影響非常大， 同時也影響著 房地產(chǎn)投資者的投資興趣。A .稅收政策B. 土地制度C. 城市規(guī)劃D. 地價政策6. 在土地估價過程中，確定估價期日是重要內(nèi)容之一，對估價結(jié)果有著直接的影響。關(guān)于估價期日，以下理解正確的是( D )。A .估價期日是指與委托方簽訂合同的日期B. 估價期日一般來說只需明確年月C. 估價期日只能由估價師按照評估對象的具體情況確定D. 同一宗地，在不同的估價期日評估的地價可能不同7. 土地估價過程中需根據(jù)市場關(guān)系和估價需要進行一些基本條 件設(shè)定，下列各項中， ( B )屬于對土地價格的設(shè)定。A. 對估價結(jié)果和估價工作可能產(chǎn)生影響的變化事項B. 估價期日C

10、. 估價機構(gòu)對估價結(jié)果有解釋權(quán)D. 估價結(jié)果的法律責(zé)任8. 下列屬于面狀分布形式土地因素的特征是 ( B )。A .所依附的客體在城鎮(zhèn)中占地面積小B. 僅對其自身客體所在位置產(chǎn)生影響中華考試網(wǎng)C. 通過區(qū)位的波及性和效益外溢等作用形成一定的區(qū)位關(guān)系D. 在空間分布上聚集現(xiàn)象明顯9. 下列不屬于單元劃分方法的是 ( A )。A .多種因素判定法B. 均質(zhì)地域法C. 網(wǎng)格法D.疊置法10. 一個單元加權(quán)計算各因素分值后的結(jié)果，作為劃定土地級別的基本依據(jù)，其符號用 “ S”代表，稱為(D)。A. 功能分B.作用分C. 因素分值D. 單元總分值(土地總分)單項選擇題1. 既屬于一般因素、區(qū)域因素，又屬

11、于個別因素的是 (B)A. 環(huán)境因素B. 宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件C. 城市規(guī)劃限制D. 土地使用年限2. 計算主次干道影響距離一般采用公式 (B)。A. d=2s/1B. d=s/2C. d=s/1D. d=2s13. 土地估價時，可根據(jù)整個不動產(chǎn)價格及其他構(gòu)成部分的價格， 采用(C)估算土地價格。A. 收益還原法B. 市場比較法C. 剩余法D. 成本逼近法4. 預(yù)期收益原則可以在 (D)估價方法中得以應(yīng)用。A .成本法和剩余法B.剩余法C. 模型估價法D .剩余法和收益還原法5. 在土地分等中，與土地質(zhì)量呈負相關(guān)關(guān)系的因子有(B )A .區(qū)域人口密度B. 區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地C. 城鎮(zhèn)商業(yè)活動強度

12、D .城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出效果6. 決定城市土地利用價值的重要因素是(D)。A. 經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩rB. 交通狀況及通達度C. 人口密度D. 區(qū)位7. 城鎮(zhèn)土地分等的對象是 (C) 。A. 城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍的所有土地及城鎮(zhèn)附近的獨立工礦 等用地B. 土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有土地C. 城市市區(qū)、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地D .城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍的土地(B)8. 對權(quán)重確定的方法中的因素成對比較法描述不正確的是A .將因素兩兩之間都進行比較B. 某一因素權(quán)重有可能是零C. 為使結(jié)果更準(zhǔn)確，可結(jié)合特爾斐測定法D .可在因素集合中設(shè)置一虛擬目標(biāo)9. 在城鎮(zhèn)土地定級中，某市級商服中心的市級、區(qū)

13、級、小區(qū)級商服功能對某評價單元均有影響，影響分值分別為15 、10、20 ，但同時又受另一區(qū)級中心的區(qū)級功能和小區(qū)級商服功能影響， 影響分值分 別為 12 、21，則對應(yīng)上述兩個商服中心，該評價單元的商服繁華度 作用分值為 (C) 。A. 33B. 45C. 48D. 7810. 已知某因子與土地質(zhì)量等呈負相關(guān)，其指標(biāo)值為80，已知該因子指標(biāo)的極限高值和極限低值分別為 130 和 20. 則采用極值標(biāo)準(zhǔn)化 進行標(biāo)準(zhǔn)化后得到的指標(biāo)值為 (A) 。A. 45.5B. 53.3C. 54.5D. 61.51、由于沒有遵循 ( )，對于在低級商業(yè)中心內(nèi)開設(shè)的高檔用品專 業(yè)商店，因其定位不準(zhǔn)，很難獲得同

14、類專業(yè)商店的收益。A .替代原則B. 變動原則C. 協(xié)調(diào)原則D .收益原則 標(biāo)準(zhǔn)答案： c 解析：由于沒有遵循協(xié)調(diào)原則， 對于在低級商業(yè)中心內(nèi)開設(shè)的高 檔用品專業(yè)商店，因其定位不準(zhǔn)，很難獲得同類專業(yè)商店的收益。2、在下列土地價格影響因素中，屬于一般因素的是( )。A. 物價變動B. 交通條件C. 公用設(shè)施條件D .環(huán)境質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)答案： a 解析：物價變動屬于影響土地價格的一般因素。3、 土地估價的最有效使用原則應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和( )為基礎(chǔ)， 就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠的考慮后予以確定。A. 替代原則B. 合法原則C. 貢獻原則D. 變動原則 標(biāo)準(zhǔn)答案： d 解析：土地估價的最有效使用原則應(yīng)

15、當(dāng)以預(yù)期收益原則和變動原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠的考慮后予以確定。4、 預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的純收益為18 萬元，此后各年的凈收益將在前一年的基礎(chǔ)上增加1 萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的無限年期價格為( )萬元。A. 225.00B. 237.50C. 381.25D. 395.83標(biāo)準(zhǔn)答案： c解析： 18/8%+1/8%2=225+156.25=381.25 萬元5、“同一供需圈 ”是指 ( )。A. 待估宗地所在區(qū)域B. 與待估宗地有替代關(guān)系，對待估宗地價格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在區(qū)域C. 待估宗地與比較宗地所處的同一區(qū)域D. 與待估宗地相鄰的區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)答案

16、： b解析：同一供需圈 ”是指與待估宗地有替代關(guān)系，對待估宗地價 格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在區(qū)域。6、某工業(yè)用地， 其土地年純收益為 6 萬元，土地還原率為 6.0% ， 則其法定最高年期的土地使用權(quán)價格為( )萬元。A. 90.3B. 94.6C. 98.3D.100 標(biāo)準(zhǔn)答案： b解析：工業(yè)用地法定最高年期為 50 年，其土地使用權(quán)價格為 6/6%X 1-1心+6%)50=94.67、某企業(yè)以國家出租方式取得某辦公用地使用權(quán)，根據(jù)合同支 付的租金為 3 萬元，租期 10 年，租金不調(diào)整。如果目前同類用地市 場年租金為 8 萬元，承租土地使用權(quán)的還原利率為 7% ，則租金盈余 為 ( )

17、萬元。A. 3B. 5C. 8D. 35標(biāo)準(zhǔn)答案： b解析： (8-3)=58、在城鎮(zhèn)住宅用地定級中，公交便捷度作用分衰減屬于( )形式。A. 線狀因素線性衰減B. 線狀因素非線性衰減C. 非線狀因素線性衰減D .非線狀因素非線性衰減標(biāo)準(zhǔn)答案： c解析：在城鎮(zhèn)住宅用地定級中， 公交便捷度作用分衰減屬于非線 狀因素線性衰減形式。9、若土地年純收益 A 按比率遞增， 土地還原率 r 不變且大于零，則無限年期土地使用權(quán)的價格 P 計算公式為 ( )。A. P=A/(r+s)B. P=A/(rxs)C. P=A/(r-S)D. P=A/r+A/s 標(biāo)準(zhǔn)答案： c 解析： P=A/(r-S)10、某寫字

18、樓可出租面積為建筑面積的65% ，單位可出租面積的年租金 1800 元 /平方米，則該寫字樓單位建筑面積的年租金為( )元/平方米。A. 2769B. 2570C. 1080D. 1170 標(biāo)準(zhǔn)答案： d解析：建筑面積二可出租面積X 65%=1800 X 65%=1170元/平方米。1 、 土地執(zhí)法監(jiān)察的方法中， 下列不屬于超前控制方法具體做法 的是 ( )。A. 公開用地審批制度B. 各項用地實行順序排隊制度C. 實行定期現(xiàn)場察看制度D .公開土地監(jiān)察辦法和制度標(biāo)準(zhǔn)答案： c解 析：實行定期現(xiàn)場察看制度， 屬于跟蹤檢查方法的具體做 法。2、 下列關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，說法不正確的是( )。

19、A .土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有三種方式，即出售、交換、贈與B. 土地使用權(quán)的出售，只轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，所有權(quán)仍屬于國家C .它土地使用權(quán)交換是以一方當(dāng)事人需要支配對方的土地使用權(quán)為前提，是雙方當(dāng)事人的合意，是一種權(quán)利客體的交換D. 土地使用權(quán)贈與的基本特征是有償，與出售一樣，贈與的仍只 是土地使用權(quán)，土地所有權(quán)仍歸國家標(biāo)準(zhǔn)答案： d解 析：土地使用權(quán)贈與的基本特征是無償，與出售一樣，贈 與的仍只是土地使用權(quán)，土地所有權(quán)仍歸國家。、 刑法土地條款中，對以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非 法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴重的，處( )。A. 處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價

20、額百分之五以上百分之二十以下罰金B(yǎng). 處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額百分之五以上百分之二十以下罰金C. 處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額百分之五以上百分之二十以下罰金D. 處五年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額百分之五以上百分之二十以下罰金標(biāo)準(zhǔn)答案： a本題分數(shù)： .00 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分解 析：刑法第二百二十八條以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴重的，處三年以下有期 徒刑或者拘役， 并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、 倒賣土地使用權(quán)價額百分之 五以上百分之

21、二十以下罰金 ;情節(jié)特別嚴重的，處三年以上七年以下 有期徒刑， 并處非法轉(zhuǎn)讓、 倒賣土地使用權(quán)價額百分之五以上百分之 二十以下罰金。4、城市規(guī)劃實施一書兩證。兩證是指 ( )。A .建設(shè)用地規(guī)劃許可證和選址意見書B. 選址意見書和建設(shè)工程規(guī)劃許可證C. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證D .建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證標(biāo)準(zhǔn)答案： d解 析：城市規(guī)劃實施一書兩證。一書：選址意見書; 兩證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。5、中華人民共和國土地管理法規(guī)定，農(nóng)用地是指直接用于 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，不包括下列的 ( )。A. 耕地、林地、草地B. 養(yǎng)殖水面C. 交通水利設(shè)施用地D

22、.農(nóng)田水利用地 標(biāo)準(zhǔn)答案： c 解 析：農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林 地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等;建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利 設(shè)施用地等。6、中華人民共和國土地管理法規(guī)定，土地承包經(jīng)營期限為 ( ) 年。A. 0B. 5C. 20D. 0 標(biāo)準(zhǔn)答案： d解 析：土地承包經(jīng)營期限為三十年。7、中華人民共和國土地管理法規(guī)定，禁止任何單位和個人 閑置、荒蕪耕地。連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)，由( )無償收回用地單位的土地使用權(quán)。A .縣級以上人民政府B. 縣級以上人民政府土地管理部門C. 縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)管

23、理部門D鄉(xiāng)級以上人民政府標(biāo)準(zhǔn)答案： a本題分數(shù)： .00 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分解 析：禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。連續(xù)二年未使 用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)， 由縣級以上人民政府無償收回用地單位的 土地使用權(quán)8、2005 年月日，農(nóng)民李某承包本集體的耕地，并簽訂了20 年的土地承包合同，合同自 2005 年月 0 日開始執(zhí)行，由于農(nóng)民李某在 縣城經(jīng)營一飯店，該承包耕地至 2006 年 0 月 0 日拋荒沒有種植農(nóng)作 物。根據(jù)中華人民共和國土地管理法規(guī)定，如果農(nóng)民李某在( )前，仍棄耕拋荒的，原發(fā)包單位可以終止承包合同，收回農(nóng)民李某承 包本集體的耕地。A.2006 年

24、 2 月日B.2007 年月日C.2007 年 2 月日D.2007 年月日標(biāo)準(zhǔn)答案： d解 析：承包經(jīng)營耕地的單位或者個人連續(xù)二年棄耕拋荒的， 原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的耕地。9、中華人民共和國土地管理法規(guī)定，各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的( )以上A. 50%B. 60%C. 70%D. 80%標(biāo)準(zhǔn)答案： d解 析：各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行政 區(qū)域內(nèi)耕地的百分之八十以上。10 、 995 年月日， B 企業(yè)取得了位于 A 市市中心的一商業(yè)用國有 土地使用權(quán)。 按照土地使用權(quán)出讓年限規(guī)定， 如果該項出讓合同約定 的使用年限屆滿， B

25、 企業(yè)需要繼續(xù)使用該幅土地的， 應(yīng)當(dāng)至遲于 ( ) 申請續(xù)期。A.204 年月日 204 年 2 月日B.205 年月日 205 年 2 月日C.2044 年月日 2044 年 2 月日D.2045 年月日 2045 年 2 月日標(biāo)準(zhǔn)答案： a解 析：城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同的使用年限屆滿， 土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期。1、在商品房營銷過程中，銷售人員的工資應(yīng)該計入( )A. 財務(wù)費用B. 銷售費用C. 管理費用D .生產(chǎn)成本 標(biāo)準(zhǔn)答案： B2、下列項目中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的是( )A .商品房銷售收入B. 商品房出租的租金收入C

26、. 商品房售后服務(wù)收入D .配套設(shè)施銷售收入標(biāo)準(zhǔn)答案： C3、規(guī)定建筑容積率屬于 ( )方面的限制。A. 土地使用管制B. 土地權(quán)力設(shè)置C. 相鄰關(guān)系D. 征用權(quán)標(biāo)準(zhǔn)答案： A4、下列統(tǒng)計指標(biāo)中， ( )屬于總量時點指標(biāo)。A .商品房銷售收入B. 寫字樓空置率C. 利潤率D. 固定資產(chǎn)凈值標(biāo)準(zhǔn)答案： D 5、某城鎮(zhèn) 1996 至 1999 年，新建住宅面積的年環(huán)比增長速度依 次為 6.83% 、 7.56% 、25.41% 、18.97% ，若以 1995 年為基期，則 1999年的發(fā)展速度為 ( )。A. 112.14%B. 114.7%C. 158.8%D. 171.4% 標(biāo)準(zhǔn)答案： D6

27、、一般情況下，用清算價格法評估整體資產(chǎn)價格時( )。A. 清算價格 市場價格B. 清算價格 =市場價格C. 清算價格 市場價格D. 續(xù)用清算價格=市場價格標(biāo)準(zhǔn)答案：C7、 采用平均年限法計提折舊，折舊額應(yīng)該根據(jù)( )乘以折舊率。 A .固定資產(chǎn)預(yù)計凈殘值B. 固定資產(chǎn)凈值C. 固定資產(chǎn)應(yīng)提折舊總額D. 固定資產(chǎn)原值 標(biāo)準(zhǔn)答案： D8、企業(yè)財務(wù)通則規(guī)定，企業(yè)對籌集的資本金依法享有經(jīng)營權(quán)，在企業(yè)經(jīng)營期內(nèi)，投資者處依法轉(zhuǎn)讓外，( )。A. 不得從企業(yè)抽回所投資金B(yǎng). 可以從企業(yè)抽回所投資金C. 可以抽回但不得轉(zhuǎn)讓所投資金D不得抽回也不得轉(zhuǎn)讓所投資金標(biāo)準(zhǔn)答案： A9、( )是企業(yè)在一定期間內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營活

28、動的最終結(jié)果。A. 資產(chǎn)B. 收入C. 所有者權(quán)益D. 利潤標(biāo)準(zhǔn)答案： D10、長期借款的利息支出，在固定資產(chǎn)尚未交付使用、或者雖已交付使用但尚未辦理竣工決算之前發(fā)生的，應(yīng)計入( )。A .當(dāng)期管理費用B. 當(dāng)前的財務(wù)費用C. 固定資產(chǎn)購建成本D. 營業(yè)外支出標(biāo)準(zhǔn)答案： C1. 既屬于一般因素、區(qū)域因素，又屬于個別因素的是 (B)A. 環(huán)境因素B. 宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件C. 城市規(guī)劃限制D. 土地使用年限2. 計算主次干道影響距離一般采用公式(B) 。A. d=2s/1B. d=s/2C. d=s/1D. d=2s13. 土地估價時，可根據(jù)整個不動產(chǎn)價格及其他構(gòu)成部分的價格， 采用 (C) 估算土

29、地價格。A. 收益還原法B. 市場比較法C. 剩余法D .成本逼近法4. 預(yù)期收益原則可以在 (D)估價方法中得以應(yīng)用。A. 成本法和剩余法B. 剩余法C. 模型估價法D. 剩余法和收益還原法5. 在土地分等中，與土地質(zhì)量呈負相關(guān)關(guān)系的因子有(B )A .區(qū)域人口密度B. 區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地C. 城鎮(zhèn)商業(yè)活動強度D. 城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出效果6. 決定城市土地利用價值的重要因素是(D)A. 經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩rB. 交通狀況及通達度C. 人口密度D. 區(qū)位7. 城鎮(zhèn)土地分等的對象是 (C) 。A. 城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍的所有土地及城鎮(zhèn)附近的獨立工礦 等用地B. 土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)

30、的所有土地C. 城市市區(qū)、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地D .城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍的土地8. 對權(quán)重確定的方法中的因素成對比較法描述不正確的是(B) 。A .將因素兩兩之間都進行比較B. 某一因素權(quán)重有可能是零C. 為使結(jié)果更準(zhǔn)確，可結(jié)合特爾斐測定法D. 可在因素集合中設(shè)置一虛擬目標(biāo)9. 在城鎮(zhèn)土地定級中，某市級商服中心的市級、區(qū)級、小區(qū)級商服功能對某評價單元均有影響，影響分值分別為15 、10、20 ，但同時又受另一區(qū)級中心的區(qū)級功能和小區(qū)級商服功能影響，影響分值分別為 12 、 21 ，則對應(yīng)上述兩個商服中心，該評價單元的商服繁華度 作用分值為 (C) 。A. 33B. 45C. 48D. 7810.

31、已知某因子與土地質(zhì)量等呈負相關(guān)，其指標(biāo)值為80，已知該因子指標(biāo)的極限高值和極限低值分別為 130 和 20. 則采用極值標(biāo)準(zhǔn)化 進行標(biāo)準(zhǔn)化后得到的指標(biāo)值為(A) 。A. 45.5B. 53.3C. 54.5D. 61.5單選題1、采用收益還原法進行地價評估時， 所考慮的經(jīng)營費用不同于 會計的成本費用，如前者不包括( )。A. 職工工資B. 改擴建費用C. 房屋火災(zāi)保險D .維修費用標(biāo)準(zhǔn)答案： b解 析：根據(jù)企業(yè)經(jīng)營費用的計算，可知道費用包括原料費、 運輸費、折舊費、工資、稅金、應(yīng)攤提費用以及其他應(yīng)扣除的費用， 那么其中是沒有改擴建費用的。2、在收益還原法中，可以直接用于評估土地價格的是 ( )

32、A. 實際收益B. 客觀純收益C. 實際純收益D. 實際總收益標(biāo)準(zhǔn)答案： b解 析：根據(jù)收益還原法，總收益的計算方法，可知道土地的收益分為客觀純收益和實際收益，計算時應(yīng)當(dāng)計算客觀純收益。3、若土地年純收益不變、土地還原率不變且大于零，則無限年期土地使用權(quán)的價格計算公式為( )。A. P=a/r1 一 l/(1+r)nB. P=a/rC. P=a/(r s)D. P=a/r b/r2標(biāo)準(zhǔn)答案： b解 析：根據(jù)土地年純收益不變土地還原率不變且大于零，地使用年期無限的土地價格計算公式為：P=a/r式中： P 土地價格 ;a 土地純收益 ;r 土地還原率?？芍鸢笧?B.P=a/r4、 收益還原法不適

33、宜用于評估( )用地。A. 商業(yè)B.寫字樓C. 酒店D. 學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)答案： d解 析：根據(jù)收益還原法的適用范圍，學(xué)校、公園等公益用地 屬于沒有收益得不動產(chǎn)，不適合用收益還原法進行計算。5、房地出租中， ( )的費用計算與房屋重置價無關(guān)。A. 管理費B. 維修費C. 保險費D. 房屋折舊費標(biāo)準(zhǔn)答案： a解 析：管理費是年租金得 2%-5% ，與房屋重置價無關(guān)。6、一宗土地，目前的純收益為80 萬元，還原率為 6% ，若未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加 l 萬元，該土地?zé)o限年的收益 價格最接近于 ( )萬元。A. 1350B. 1533C. 1611D. 1722標(biāo)準(zhǔn)答案： c解析：1. 土地

34、使用年期無限時的計算公式P=a/r b/r2式中： P、 a、 r 含義同前 ;b 純收益的等差級數(shù)遞增或遞減的數(shù)額，如純收益第一年為a,則第二年為 a b，第三年為 a 2b，第n年為a (n 1)b。公式中符號，當(dāng)純收益按等差級數(shù)遞增時取加號，遞減時取減號。應(yīng)當(dāng)是 P=a/r+b/r2 ， 帶入公式計算可得 P=80/6%+1/6%2=1611 元。7、收益還原法是在估算土地在未來每年預(yù)期 ( )的基礎(chǔ)上計算 的。A. 經(jīng)營收益B. 總收益C. 總費用與總收益之和D. 純收益標(biāo)準(zhǔn)答案： d解 析：根據(jù)收益還原法的原理，應(yīng)當(dāng)是每年預(yù)期的純收益。8、收益還原法考慮的總費用是指為創(chuàng)造收益所投入的

35、直接必要 的經(jīng)營費用與 ( )費用。A. 評估B. 計C. 資本D. 建筑標(biāo)準(zhǔn)答案： d解 析：產(chǎn)生收益包括房地產(chǎn)貢獻、經(jīng)營貢獻、資本貢獻，所以為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的經(jīng)營費用與資本費用9、評估別墅等獨立居住用地，一般應(yīng)首選( )。A. 市場比較法B. 收益還原法C. 成本逼近法D. 剩余法標(biāo)準(zhǔn)答案： A解 析：根據(jù)市場比較法適用的范圍， 只要有交易案例就可以。 它收益不好計算，首選用市場比較法。成本逼近法、剩余法是在交易 案例較少時采用的情況。10、采用收益還原法評估地役權(quán)價格時，所確定的土地還原利 率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高出( )。A. 0.5 個百分點左右B. 1 個百分點左

36、右C.2 個百分點左右D. 標(biāo)準(zhǔn)未規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)答案： b解 析：根據(jù)土地還原利率的規(guī)定， 應(yīng)當(dāng)是 B.1 個百分點左右1、供需原則應(yīng)該以 ( )等原則為基礎(chǔ)。A. 預(yù)期收益原則B. 變動原則C. 競爭原則D. 貢獻原則E. 協(xié)調(diào)原則標(biāo)準(zhǔn)答案： a, b, c 解析：供需原則應(yīng)該以預(yù)期收益原則、變動原則、競爭原則等原 則為基礎(chǔ)。2、個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是 同一區(qū)域內(nèi)地價差異的重要原因。 個別因素包括： 面積、形狀、坡度、 宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、城市規(guī)劃限制和( )。A. 區(qū)域樓層限制B. 深度C. 路網(wǎng)狀況D. 土地使用權(quán)年限E .物價水平標(biāo)準(zhǔn)答案： b, d解析：區(qū)域樓層限制、路網(wǎng)狀況應(yīng)當(dāng)屬于區(qū)域因素。物價水平是 一般因素。3、替代原則可以在( )估價方法中得以應(yīng)用。A. 路線價法B. 市場比較法C. 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法D. 收益還原法標(biāo)準(zhǔn)答案： a, b, c, d解析：路線價法、市場比較法、