房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研報(bào)告

1、2012年株洲市房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研報(bào)告一、 株洲宏觀分析（一）. 株洲簡介株洲古稱建寧，全國兩型社會(huì)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)之一，也是全國首批重點(diǎn)建設(shè)的工業(yè)城市之一。株洲地處中國中部腹地湖南省東部、湘江下游，是湖南第二大城市；中部地區(qū)重要的區(qū)域中心城市；是中國華中南部、華東、華南、西南地區(qū)之間最大的鐵路樞紐，與鄭州并稱為“南株北鄭”；全國8個(gè)重點(diǎn)建設(shè)的工業(yè)城市之一。經(jīng)過半個(gè)多世紀(jì)的建設(shè)和發(fā)展，“被火車拖來的城市”株洲由一個(gè)昔日的邊陲小鎮(zhèn)發(fā)展成為在電力機(jī)車上具有一定國際影響力的新興現(xiàn)代化工業(yè)城市。古時(shí)株洲于地名一詞最早見于南宋人文集。“株”可能取自株田之“株”。株洲、株田相距數(shù)里，五代時(shí)株田已較著名。

2、“洲”字取自古人以湘水兩岸為洲之“洲”。聯(lián)綴而成地名。一說因地多櫧木，且“櫧”、“株”同音，故又名“櫧洲”。自南宋紹熙元年（公元1190年）正式定名株洲后，株洲之名沿用至今。現(xiàn)在的株洲由4個(gè)市轄城區(qū)、一個(gè)兩型社會(huì)示范區(qū)、一個(gè)國家級(jí)高新區(qū)及醴陵市、株洲縣、攸縣、茶陵縣、炎陵縣組成，轄134個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）。分蘆淞區(qū)、荷塘區(qū)、石峰區(qū)、天元區(qū)四個(gè)行政區(qū)，及云龍示范區(qū)。其中，天元區(qū)因在株洲湘江西側(cè)，習(xí)慣性稱之為河西，其余三區(qū)籠統(tǒng)地稱之為河?xùn)|。株洲地處亞熱帶地區(qū)，全年氣候分明，風(fēng)景秀麗，環(huán)境整潔。因而擁有“國家衛(wèi)生城市”、“國家園林城市”、“國家環(huán)保模范城市”“中國優(yōu)秀旅游城市“等稱號(hào)，因在電力機(jī)車上的強(qiáng)

3、大優(yōu)勢，株洲同時(shí)享有”中國電力機(jī)車的搖籃，“中國電力機(jī)車之都”的美譽(yù)。“火車頭精神"是株洲無可爭議的城市特色。（二）人口經(jīng)濟(jì)按市區(qū)建成區(qū)面積市區(qū)戶籍人口及市域綜合實(shí)力（人均GDP、財(cái)政收入、綜合競爭力等）來衡量城市大小，株洲是湖南省第二大城市。2011年社科院發(fā)布的城市競爭力排名顯示，株洲位列全國第64名。為湖南省第二位，中部第六位，中部六省非省會(huì)城市第一位。 株洲市域的總面積為11262平方千米，常住總?cè)丝跒槿f人（2010年人口普查數(shù)據(jù)）；其中市區(qū)的總面積為平方千米，常住總?cè)丝跒槿f（為2010年人口普查數(shù)據(jù)，因?yàn)?011年原市區(qū)周圍株洲縣的衛(wèi)星城鎮(zhèn)納入城區(qū)，現(xiàn)人口應(yīng)達(dá)到約120萬）

4、。經(jīng)濟(jì)上，2011年全市GDP達(dá)到億元，增長14.1%；財(cái)政收入達(dá)到億元，增長33.9%；實(shí)現(xiàn)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資849億元，增長35.6%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到22633元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到9237元，分別增長14.6%、21.8%；2011年各項(xiàng)數(shù)據(jù)增速較快，經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)居全省第5位，而人均GDP達(dá)到約40562元，按平均匯率計(jì)算約合6280美元，各項(xiàng)人均數(shù)據(jù)繼續(xù)保持全省第2位，高于全國平均水平。下轄縣市中，醴陵市經(jīng)濟(jì)增速創(chuàng)新高，躋身全國經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣，攸縣穩(wěn)居全省縣域經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)縣。二、 房地產(chǎn)市場分析(一). 2011年株洲市房地產(chǎn)行業(yè)總體狀況1、房地產(chǎn)業(yè)基本運(yùn)行情況（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不

5、斷發(fā)展，行業(yè)規(guī)模日益壯大。2011年末，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)349家，比上年增加25家。房地產(chǎn)從業(yè)人員9988人，增長32.6%。（2）城市建設(shè)不斷擴(kuò)容，投資規(guī)模日益擴(kuò)大。近幾年來，株洲城市建設(shè)不斷加快，隨著云龍示范區(qū)的快速發(fā)展，株洲湘江風(fēng)光帶的建設(shè)，武廣片區(qū)的開發(fā)，帶動(dòng)了株洲房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2011年全市房地產(chǎn)業(yè)完成投資億元，增長26%。（3）施工面積不斷增加，銷售面積平穩(wěn)增長。2011年，在國家宏觀調(diào)控趨嚴(yán)、貨幣政策從緊的背景下，全國樓市陷入前所未有的“寒冬”，而作為三線城市的株洲，也度過了充滿變數(shù)的一年。但旺盛的剛性需求、開發(fā)商多樣的促銷優(yōu)惠等多重因素，讓株洲樓市在2011年繼續(xù)保持平

6、穩(wěn)發(fā)展。 2011年，全市商品房施工面積為2193.7萬平方米，增長29%；商品房銷售面積601.8萬平方米，增長17.1%。（4）樓盤品質(zhì)不斷提升，高檔住宅倍受追捧。株洲別墅開發(fā)已經(jīng)十余年，但早期產(chǎn)品始終有形無神。近年來，株洲的別墅產(chǎn)品漸顯規(guī)模和品質(zhì)。佳兆業(yè)·金域天下、美的城、尚格·又見康橋等樓盤將低密度產(chǎn)品的稀缺性與優(yōu)越的交通、生活、商業(yè)、娛樂配套設(shè)施等因素相關(guān)聯(lián)，保值、升值潛力大，成為許多實(shí)力買家的置業(yè)選擇。別墅以大隱于市的魅力，在樓市寒冬中悄然發(fā)力。全市別墅、高檔公寓銷售面積為24.2萬平方米，增長倍。2、房地產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的作用（1）改善了居住環(huán)境。近年來

7、，株洲房地產(chǎn)開發(fā)更加注重環(huán)境建設(shè)，堅(jiān)持以人為本的理念，無論從開發(fā)的規(guī)模、小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是工程質(zhì)量上，都有了很大的提高，改善了居住環(huán)境，提高了城市品位。（2）帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一個(gè)大的樓盤，或者一片樓盤的建設(shè)，往往會(huì)帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。特別現(xiàn)在很多樓盤本身就是一個(gè)“城”，如北歐小鎮(zhèn)、荷塘星城等，其規(guī)劃中不光有住宅，還有購物街，度假酒店等。同時(shí)，房地產(chǎn)市場的旺盛，對建筑裝飾、家電業(yè)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都有一定的拉動(dòng)作用。2011年，全市限額以上商貿(mào)企業(yè)建筑及裝潢材料類實(shí)現(xiàn)零售額億元，增長79.2%。（3）增加了財(cái)政收入。2011年，全市房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅為億元，增長29.5%，占全部營業(yè)稅的

8、比重由同期的26%上升至28%。3、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要問題（1）資質(zhì)不高。我市349家房地產(chǎn)企業(yè)中，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)僅有1家，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)8家，二級(jí)以上企業(yè)僅占全部房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的2.6%。大部分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，實(shí)力不強(qiáng)，市場競爭能力較弱。有些企業(yè)甚至在開發(fā)一、兩個(gè)樓盤后就銷聲匿跡。（2）供需矛盾。住宅的特殊性決定了房地產(chǎn)業(yè)在營利的同時(shí)也帶有一定的公需性。從目前來看，大戶型供應(yīng)比例高，中小戶型供應(yīng)偏少，不能有效適應(yīng)市場需求。2011年，全市90以下住宅施工面積193.6萬平方米，增長18.2%，而140以上住宅施工面積為443.3萬平方米，增長51%。（3）資金壓力。2011年，全市房地產(chǎn)

9、開發(fā)企業(yè)到位資金億元，增長28.6%，比上年大幅下降個(gè)百分點(diǎn)。從資金渠道來看，以定金和預(yù)收款為主的其他資金仍是主要資金來源，達(dá)億元，占全部資金的比重高達(dá)42.1%。4、2011年株洲房價(jià)地圖 （二）. 房地產(chǎn)投資2000-2011年，株洲市房地產(chǎn)投資逐年穩(wěn)步增加，12年間由2000年的億元增長到億元，翻了近5番，年均增長率達(dá)到%。2011年株洲市房地產(chǎn)總投資億元，同比增長26%。其中，建筑工程投資1112080萬元，同比增長68.96%。商品住房投資1024762萬元，同比增長43.01%，其中90以下房屋和經(jīng)濟(jì)適用房分別投資106751萬元、22762萬元，同比增長73.2%、-29.5%。

10、商業(yè)營業(yè)用房投資212374萬元，同比增長77.37%。（三）. 房地產(chǎn)開發(fā)2000-2011年我市房地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)步抬升。新開工面積受政策影響比較明顯，2005年、2008年、2010年新開工面積較同期有所下降，其余年份均呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢。株洲市2011年各土地類型成交情況成交宗數(shù)成交面積（萬方成效金額（萬元）土地成效單價(jià)（元/平方）住宅用地41372214商業(yè)用地1971856工業(yè)用地3663661其他用地23671匯總985114022011年，全市房屋施工面積、新開工面積、房屋竣工面積分別為萬、萬、萬，同比增長29%、-30.6%、17.1%。（四）. 房地產(chǎn)交易1. 房產(chǎn)一級(jí)市場（新建

11、商品房）1）、商品房供應(yīng)量分析2004-2011年，株洲市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積持續(xù)增長，其中2006年增長迅速，其余年份增長較為平穩(wěn)。2011年全年商品房批準(zhǔn)預(yù)售萬平米，同比增長17.2%。表示：2004-2011年株洲市本級(jí)商品房供應(yīng)情況批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬)同比增長2004年-2005年4.9%2006年33.8%2007年-18.4%2008年38.0%2009年4.1%2010年17.3%2011年17.2%從商品房供應(yīng)分區(qū)情況來看，2010年荷塘區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售萬，其中商品住房萬；蘆淞區(qū)萬，商品住房萬；石峰區(qū)萬，商品住房萬;天元區(qū)萬，商品住房萬；云龍示范區(qū)萬，商品住房萬。2）、商品房銷售量

12、分析2004-2010年，株洲市商品房銷售穩(wěn)步增長，特別是 2008年后銷售量占穩(wěn)200萬大關(guān)并逐步接近300萬。2010年株洲市累計(jì)銷售商品房萬、25970 套，同比增長7.17%、12.04%。其中，商品住房銷售261.82 萬、22947 套，同比增長2.84%、4.72%，分別占銷售總量的91.84%、88.36%。表示：2004-2011年株洲商品房銷售情況年 份銷售套數(shù)銷售面積(萬)銷售金額(億元)均價(jià)(元)2004年12914155-2005年9069-2006年1313319882007年2090023462008年1587326042009年2318027382010年259

13、7036472011年-37482011年，株洲市內(nèi)四區(qū)新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售為萬方，而市場銷售量為萬方，2011年新推未售面積達(dá)萬方。從商品房銷售分區(qū)情況來看，2010年荷塘區(qū)商品房銷售萬，其中商品住房萬；蘆淞區(qū)商品房萬，商品住房萬；石峰區(qū)萬，商品住房萬；天元區(qū)萬，商品住房萬，云龍示范區(qū)萬，商品住房萬。3、商品房供銷對比分析2004-2011年8年里，2006年、2008、2011年供應(yīng)量略大于本年的銷售量，其余年份均為供應(yīng)量略小于銷售量。2011年，株洲市商品房供銷比為，供大于求，嚴(yán)重失衡。并且去化速度呈現(xiàn)負(fù)增長，按目前約16萬方每月的銷量，在不考慮新貨上市的情況下，市場存貨需個(gè)月才能完全消化

14、。2. 商品住房供求結(jié)構(gòu)分析1）、商品住房套型結(jié)構(gòu)分析2010年，我市商品住房供銷主力戶型均為120144的中等戶型，該戶型供應(yīng)8167套、銷售8729套，分別占供銷總套數(shù)的37.5%、38.0%。2）、商品住房價(jià)位結(jié)構(gòu)分析2010年，株洲市商品住房銷售主力價(jià)位段為30004000元/，占商品住房銷售總套數(shù)的44%；2500-3000元/價(jià)位段次之，占商品住房銷售總套數(shù)的25%；5000元/以上的商品住房銷售了1706套，占商品住房銷售總套數(shù)的7%,2009年的這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為497套、2.27%。3. 房產(chǎn)二級(jí)市場（二手房）2004-2010年，株洲市二手房交易情況較商品房而言略有起伏。二手

15、房交易一方面對新建商品房的成交表現(xiàn)出一定的支撐，同時(shí)其交易量受政策影響容易出現(xiàn)較大波動(dòng)。2010年，我市二手房交易萬、10872套，同比增長20.86%、11.81%；其中二手住房交易萬、9672套，同比增長25.94%、21.51%，分別占二手房交易的比重為69.77%、88.96%。分區(qū)來看，2010年荷塘區(qū)二手房交易萬，其中住房萬；蘆淞區(qū)萬，住房萬；石峰區(qū)萬，住房萬；天元區(qū)萬，住房萬。4. 房產(chǎn)一、二級(jí)市場對比分析以2008年為分水嶺，2008年之前商品房、二手房成交面積之比均小于2，2008年后該比值均在2之上，即商品房每成交2平米甚至更多，對應(yīng)二手房成交1平米。2010年株洲市房產(chǎn)一

16、、二級(jí)市場交易面積之比為2.35:1，交易套數(shù)之比為2.39:1。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年除石峰區(qū)二手房交易套數(shù)超過了新建商品房交易套數(shù)外，其他各區(qū)新建商品房交易均占主導(dǎo)地位。5. 抵押情況統(tǒng)計(jì)分析2010年株洲市共成交商品房25970套，285.07 萬，成交金額億元，其中利用按揭貸款購房的14414套、萬，貸款金額億元，分別占成交總量的55.50%、57.51%、33.80%。2010年累計(jì)辦理房屋抵押28230套、萬，貸款金額億元。其中，在建工程抵押6601套、萬，貸款金額億元；一般抵押13622套、萬，貸款金額億元；最高額抵押8002套、萬，貸款金額億元。2010年房屋他項(xiàng)比值為，房屋

17、抵押貸款日益成為各行業(yè)融資的重要手段。四、 2012年一季度房地產(chǎn)市場分析2010年以來,國家加大對房地產(chǎn)的調(diào)控力度。今年，溫總理繼續(xù)提出要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，絕不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)，進(jìn)一步明確了調(diào)控的決心。受大環(huán)境影響，一季度，株洲樓市初顯退勢。1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資下降一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅完成投資億元，下降18.5%。這是近年來株洲房地產(chǎn)投資首次出現(xiàn)負(fù)增長。（1）、政策影響。在樓市調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于項(xiàng)目開發(fā)更為謹(jǐn)慎。特別是一些中小企業(yè)，購買了土地不急于開發(fā)，如九億房地產(chǎn)、嘉泰房地產(chǎn)等。一季度全市房地產(chǎn)新開工項(xiàng)目僅17個(gè)，完成投資億元，同比下降61.2%。在新開工項(xiàng)

18、目減少的同時(shí)，續(xù)建項(xiàng)目又臨近收尾。目前，全市5成的續(xù)建項(xiàng)目已完成80%的施工進(jìn)度。（2）、拆遷影響。拆遷難導(dǎo)致土地不能如期交付，影響了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的啟動(dòng)。如外海房地產(chǎn)購買了一塊土地，但由于拆遷問題影響了開發(fā)計(jì)劃。一季度全市房地產(chǎn)待開發(fā)土地面積147.9萬平方米，增長1倍。（3）、氣候影響。今年一季度長達(dá)50多天的陰雨天氣影響，普遍延緩了工程的進(jìn)度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在3月份僅完成投資億元，為去年同期的一半。2. 商品房銷售下降一季度，全市商品房銷售面積69.5萬平方米，同比下降41.2%；商品房銷售額億元，同比下降32.4%。（1）、觀望情緒濃重。受調(diào)控政策的影響，株洲房價(jià)連續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)回調(diào)，開

19、發(fā)商紛紛采取各種促銷手段來吸引客戶，這在側(cè)面給消費(fèi)者傳達(dá)了一個(gè)信息-房價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)。在這種情況下，部分購房者采取觀望的態(tài)度，以期房價(jià)進(jìn)一步下調(diào)時(shí)再出手。（2）、市場供應(yīng)減少。隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資力度的減弱，市場上新建商品房源隨之減少。一季度，全市商品房施工面積1557.3萬平方米，下降2.6%。（3）、投資行為減弱。在調(diào)控政策的影響下，隨著房價(jià)的松動(dòng)和成交量的減少，商品房投資行為也在逐漸減弱。 3. 株洲樓盤均價(jià)3648元/ 分析一季度的房產(chǎn)銷售情況，團(tuán)購房顯然是拉動(dòng)今年一季度增長的主要?jiǎng)恿?。?jù)了解，1、2、3月，株洲城區(qū)分別批準(zhǔn)預(yù)售商品房、萬平米，分別銷售商品房 、萬平米。這其中，團(tuán)購

20、房占供銷的40%，其中，3月團(tuán)購房約為60%。團(tuán)購房基本為2010年或者2011年意向購買，到目前已達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行網(wǎng)簽的項(xiàng)目。這部分住房，因量大價(jià)格低于預(yù)訂時(shí)的市場均價(jià)，拉低了目前的房價(jià)。 另外，大部分開發(fā)商為回籠資金，減少資金壓力，在今年春節(jié)前后采取了一系列較大幅度的價(jià)格優(yōu)惠政策，推動(dòng)了樓市3月回暖，由此，全市的房產(chǎn)均價(jià)下降。據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的2012年3月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城房價(jià)指數(shù)，株洲以均價(jià)3648元/，環(huán)比跌幅排第七位。注：由于缺乏較多房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，尤其是2011年房產(chǎn)開發(fā)、交易等數(shù)據(jù)，故分析較多以2010年為分析年份。且本報(bào)告圖表較少，獲取相關(guān)數(shù)據(jù)可以出差至株洲市房產(chǎn)局開

21、發(fā)辦。附：株洲市發(fā)展規(guī)劃1. 十二五規(guī)劃主要內(nèi)容（一）空間布局根據(jù)大區(qū)域城鎮(zhèn)空間布局影響、市域經(jīng)濟(jì)區(qū)劃及現(xiàn)狀本身的空間結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，確定市城鎮(zhèn)體系空間布局結(jié)構(gòu)。以中心城市為主體，干道交通網(wǎng)絡(luò)為依托，形成一個(gè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、等級(jí)分明、布局合理、和諧有序的現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系和“一主兩次、兩軸四帶”的市域空間結(jié)構(gòu)。2015年之后，逐步轉(zhuǎn)向網(wǎng)絡(luò)狀發(fā)展模式。1、市域構(gòu)筑“一主兩次、兩軸四帶”的空間格局以株洲市區(qū)為主中心，以醴陵市區(qū)、攸縣縣城為次中心；以106國道（岳汝高速）、S211沿線（長株攸快道）為縱向軸，以原320國道、S315省道、S320省道、S321省道及炎資公路為四個(gè)橫向城鎮(zhèn)發(fā)展帶。2、主城區(qū)打造“一體三

22、極、三環(huán)七射”的空間結(jié)構(gòu)一體三極：突出中心城市的整體性，加快城區(qū)的提質(zhì)改造，完善配套城市功能。同時(shí)形成三個(gè)方向的城市發(fā)展極：北接長沙，依托云龍大道，建設(shè)云龍新城。西連湘潭，延伸拓寬株洲大道，建設(shè)新馬衛(wèi)星城；南帶“兩江三鎮(zhèn)”，規(guī)劃建設(shè)王家坪至王十萬道路、改造提升楓溪新城至淥口道路，建設(shè)楓溪新城和大淥口區(qū)；拓寬提升紅旗廣場至滬昆鐵路客運(yùn)專線株洲東站道路，建設(shè)白井衛(wèi)星城。三環(huán)七射：“三環(huán)”為株洲城區(qū)內(nèi)、中、外三環(huán)，即建設(shè)鐵東路，形成城市內(nèi)環(huán)；加快北環(huán)路及中環(huán)大道輔道與城市主次干道接口的建設(shè)，完善城市中環(huán)；以京珠高速、醴潭高速為基礎(chǔ)，爭取建設(shè)京珠高速東線（或星淥大道）、株潭南環(huán)線，形成城市外環(huán)。“七射

23、”是建設(shè)進(jìn)出中心城區(qū)的七條通道，即時(shí)代大道、迎賓大道、荷塘大道、紅旗廣場至滬昆高鐵株洲東站、楓溪大道延伸段、王家坪至王十萬道路以及株洲大道延伸段。    （二）規(guī)模等級(jí)按照近期與遠(yuǎn)期相結(jié)合、局部和整體相結(jié)合的原則，將市域城鎮(zhèn)規(guī)模等級(jí)分為六級(jí)：1、一級(jí)城市（城鎮(zhèn)人口在100萬人以上的特大城市）：株洲市區(qū)，共1個(gè)；至2015年，城市規(guī)模達(dá)到150平方公里左右，城市人口150萬人左右。2、二級(jí)城市（城鎮(zhèn)人口為2050萬人的中等城市）：醴陵市區(qū)和攸縣城區(qū)，共2個(gè)；至2015年，醴陵城區(qū)人口規(guī)模發(fā)展到33萬人，建成區(qū)面積35平方公里；攸縣城區(qū)人口規(guī)模發(fā)展到21萬人，建成區(qū)面

24、積22平方公里。3、三級(jí)城鎮(zhèn)（城鎮(zhèn)人口為1020萬人的城鎮(zhèn)）：茶陵縣城，株洲縣淥口鎮(zhèn)共2個(gè)；至2015年，茶陵縣城區(qū)人口規(guī)模發(fā)展到16萬人，建成區(qū)面積15平方公里；株洲縣淥口鎮(zhèn)城區(qū)人口規(guī)模發(fā)展到12萬人，建成區(qū)面積15平方公里。4、四級(jí)城鎮(zhèn)（城鎮(zhèn)人口為510萬人的城鎮(zhèn)）：炎陵縣城、網(wǎng)嶺鎮(zhèn)、白兔潭鎮(zhèn)，共3個(gè)；至2015年，炎陵縣城區(qū)人口規(guī)模發(fā)展到8萬人，建成區(qū)面積8平方公里。網(wǎng)嶺鎮(zhèn)、白兔潭鎮(zhèn)分別達(dá)到5萬人左右。5、五級(jí)城鎮(zhèn)（城鎮(zhèn)人口為25萬人的城鎮(zhèn)）：泗汾鎮(zhèn)、船灣鎮(zhèn)等10個(gè)；6、六級(jí)城鎮(zhèn)（城鎮(zhèn)人口為12萬人的城鎮(zhèn)）：雷打石鎮(zhèn)、朱亭鎮(zhèn)等20個(gè)。 城鎮(zhèn)體系規(guī)模結(jié)構(gòu)規(guī)劃等級(jí)分類城鎮(zhèn)人口規(guī)模（萬人）&#

25、160;數(shù)量（個(gè)）城鎮(zhèn)名稱I>1001株洲市區(qū)II20502醴陵市區(qū)、攸縣城區(qū)III10201茶陵縣城、株洲縣淥口鎮(zhèn)IV5103炎陵縣城、網(wǎng)嶺鎮(zhèn)、白兔潭鎮(zhèn)V2510泗汾鎮(zhèn)、船灣鎮(zhèn)、均石鎮(zhèn)、王仙鎮(zhèn)、潼塘鎮(zhèn)、大障鎮(zhèn)、酒埠江鎮(zhèn)、皇圖嶺鎮(zhèn)、腰陂鎮(zhèn)、界首鎮(zhèn)VI12萬人20雷打石鎮(zhèn)、朱亭鎮(zhèn)、白關(guān)鎮(zhèn)、古岳峰鎮(zhèn)、淦田鎮(zhèn)、黃獺嘴鎮(zhèn)、新霞鎮(zhèn)、神福港鎮(zhèn)、丫江橋鎮(zhèn)、大同橋鎮(zhèn)、淥田鎮(zhèn)、鸞山鎮(zhèn)、黃豐橋鎮(zhèn)、桃水鎮(zhèn)、湖口鎮(zhèn)、高垅鎮(zhèn)、嚴(yán)塘鎮(zhèn)、水口鎮(zhèn)、沔渡鎮(zhèn)、龍?jiān)?zhèn)    （三）職能結(jié)構(gòu)1、城鎮(zhèn)職能等級(jí)規(guī)劃按照近期與遠(yuǎn)期相結(jié)合、局部和整體相結(jié)合的原則，將市域城鎮(zhèn)職能等級(jí)劃分為五級(jí)：第一級(jí)：市域

26、中心城市株洲市區(qū)，共1個(gè)；第二級(jí)：市域次中心城市醴陵市區(qū)和攸縣城區(qū)，共2個(gè)；第三級(jí)：縣域中心城市茶陵縣城、炎陵縣城和株洲縣淥口鎮(zhèn)，共3個(gè)；第四級(jí)：重點(diǎn)建制鎮(zhèn)朱亭鎮(zhèn)、白關(guān)鎮(zhèn)等10個(gè)；第五級(jí)：一般建制鎮(zhèn)古岳峰鎮(zhèn)、淦田鎮(zhèn)等22個(gè)。  城鎮(zhèn)職能等級(jí)規(guī)劃規(guī)模等級(jí)城鎮(zhèn)名稱中心城市株洲市區(qū)次中心城市醴陵市區(qū)、攸縣城區(qū)縣域中心城市茶陵縣城、株洲縣淥口鎮(zhèn)、炎陵縣城重點(diǎn)建制鎮(zhèn)朱亭鎮(zhèn)、白關(guān)鎮(zhèn)、白兔潭鎮(zhèn)、泗汾鎮(zhèn)、網(wǎng)嶺鎮(zhèn)、酒埠江鎮(zhèn)、界首鎮(zhèn)、腰陂鎮(zhèn)、虎踞鎮(zhèn)、鹿原鎮(zhèn)一般建制鎮(zhèn)古岳峰鎮(zhèn)、淦田鎮(zhèn)、王仙鎮(zhèn)、黃獺嘴鎮(zhèn)、均石鎮(zhèn)、潼塘鎮(zhèn)、新霞鎮(zhèn)、神福港鎮(zhèn)、大障鎮(zhèn)、皇圖嶺鎮(zhèn)、丫江橋鎮(zhèn)、大同橋鎮(zhèn)、淥田鎮(zhèn)、鸞山鎮(zhèn)、黃豐橋

27、鎮(zhèn)、桃水鎮(zhèn)、湖口鎮(zhèn)、高垅鎮(zhèn)、嚴(yán)塘鎮(zhèn)、沔渡鎮(zhèn)、水口鎮(zhèn)、龍?jiān)?zhèn)2、城鎮(zhèn)職能類型規(guī)劃綜合型工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)綜合水平較高，為區(qū)域內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，主要有株洲市區(qū)及五縣（市）城區(qū)。工礦型礦產(chǎn)資源相對密集，采礦和礦產(chǎn)品加工基礎(chǔ)較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如黃豐橋、火田等。工貿(mào)型工業(yè)基礎(chǔ)好，具有一定商貿(mào)流通優(yōu)勢的城鎮(zhèn)，如王仙、泗汾等。商貿(mào)型交通條件優(yōu)越，商貿(mào)流通較為發(fā)達(dá)的城鎮(zhèn)，如皇圖嶺、界首、白兔潭等。旅游型旅游資源豐富，旅游開發(fā)潛力較大的城鎮(zhèn)，如鹿原、酒埠江等。  城鎮(zhèn)體系職能結(jié)構(gòu)規(guī)劃職能類型城鎮(zhèn)名稱綜合型株洲市區(qū)、醴陵市區(qū)、攸縣城區(qū)、茶陵縣城、株洲縣淥口鎮(zhèn)炎陵縣城、網(wǎng)嶺鎮(zhèn)、白兔潭鎮(zhèn)工礦型黃豐橋鎮(zhèn)

28、、桃水鎮(zhèn)、鸞山鎮(zhèn)、淥田鎮(zhèn)工貿(mào)型王仙鎮(zhèn)、泗汾鎮(zhèn)、大障鎮(zhèn)、潼塘鎮(zhèn)、仙霞鎮(zhèn)、均楚鎮(zhèn)、腰陂鎮(zhèn)、虎踞鎮(zhèn)、嚴(yán)塘鎮(zhèn)、沔渡鎮(zhèn)、水口鎮(zhèn)、淦田鎮(zhèn)、丫江橋鎮(zhèn)、湖口鎮(zhèn)、淥田鎮(zhèn)、神福港鎮(zhèn)、大同橋鎮(zhèn)商貿(mào)型黃獺嘴鎮(zhèn)、皇圖嶺鎮(zhèn)、古岳峰鎮(zhèn)、朱亭鎮(zhèn)、界首鎮(zhèn)、高垅鎮(zhèn)、龍?jiān)?zhèn)旅游型酒埠江鎮(zhèn)、鹿原鎮(zhèn)、沔渡鎮(zhèn)、仙庾鎮(zhèn)五、重點(diǎn)城鎮(zhèn)規(guī)劃（一）株洲市中心城區(qū)。按照“內(nèi)提外拓”發(fā)展思路，圍繞“一體三極、三環(huán)七射”的城市發(fā)展格局，加快城市建設(shè)，強(qiáng)化城市管理，增強(qiáng)城市實(shí)力。（“一體”主要指現(xiàn)狀株洲市區(qū)建成區(qū)，“三極”指未來株洲市區(qū)城市空間拓展、與整個(gè)區(qū)域空間發(fā)展相銜接的西、北、南等三個(gè)主要方向；第一極為湘江以西的天元區(qū)在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上向西發(fā)展，與湘潭市

29、相銜接的方向；第二極為東北部云龍新城區(qū)域；第三極為株洲市城區(qū)向南的蘆淞區(qū)至株洲縣城及周邊一帶。）繼續(xù)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，逐步建立系統(tǒng)化、網(wǎng)絡(luò)化、現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施主體框架。在構(gòu)建基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)的同時(shí)，推進(jìn)主城區(qū)的外沿?cái)U(kuò)展和內(nèi)涵提升。    （二）醴陵市。加快陶瓷產(chǎn)業(yè)的改造升級(jí)，建設(shè)陶瓷城。鞏固和提升在全省縣域經(jīng)濟(jì)中的排名，建成區(qū)域次中心城市，形成全市的重要發(fā)展極。按照綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)建設(shè)的要求，保護(hù)自然山水生態(tài)格局、強(qiáng)化自身產(chǎn)業(yè)地位、大力推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，積極發(fā)揮醴陵市作為長株潭城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)、山水園林特色的生態(tài)宜居城市、世界釉下五彩陶瓷之都、湘東贛

30、西現(xiàn)代物流中心的作用，擴(kuò)大醴陵在長株潭外圍東部地區(qū)的輻射與吸引能力，提升城市競爭力。至2015年，將城區(qū)建成33萬人口、35萬平方公里用地，城鎮(zhèn)化率達(dá)到48%的中等城市。（三）攸縣。依托煤電一體化項(xiàng)目建設(shè)，建成全省重要的能源供應(yīng)基地。立足擴(kuò)大城市規(guī)模，提高城市品質(zhì)，打造湘東南次中心城市。結(jié)合“長株潭城市群的能源原材料基地和農(nóng)產(chǎn)品加工基地”的職能定位，充分挖掘自身優(yōu)勢，搞好城市經(jīng)營文章，致力于推進(jìn)新型城市化進(jìn)程，打造長株潭區(qū)域次中心城市和湘東南贛西北地區(qū)物流服務(wù)中心城市。（四）株洲縣。積極發(fā)展風(fēng)電，力爭國家布局核電，建成我市能源基地。依托區(qū)位優(yōu)勢，加快建成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地、城郊高效農(nóng)業(yè)基地。緊緊把握

31、淥口納入長株潭城市群核心區(qū)的有利時(shí)機(jī)，著眼同城融合和區(qū)域帶動(dòng)，加快實(shí)施“南拓北融、東提西連”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)“一區(qū)三鎮(zhèn)”組團(tuán)化發(fā)展（一區(qū)指南洲新區(qū)，三鎮(zhèn)即淥口、雷打石和三門鎮(zhèn)）。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，提高城鎮(zhèn)化水平。到2015年，縣城人口接近12萬人，建成區(qū)面積達(dá)到15平方公里，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建全國文明城區(qū)目標(biāo)，縣域城鎮(zhèn)化水平突破40%。（五）茶陵縣。依托泉南、岳汝高速公路、衡茶吉鐵路等重大交通項(xiàng)目開工建設(shè)，建成湘贛交通樞紐和湘贛邊界物流中心。發(fā)揮區(qū)位交通優(yōu)勢，建成我市重要的產(chǎn)業(yè)承接轉(zhuǎn)移基地。“十二五”期間，茶陵縣城區(qū)將逐漸形成“一心一帶兩軸兩區(qū)兩組團(tuán)”的城市空間格局。逐漸成為“經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的經(jīng)

32、濟(jì)強(qiáng)縣；環(huán)境優(yōu)美、文化底蘊(yùn)深厚的旅游城市；城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、社會(huì)文明的宜居山水城市；生態(tài)友好型和資源節(jié)約型兩型社會(huì)示范縣”。（六）炎陵縣。加強(qiáng)生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)，引導(dǎo)人口集中居住，加快發(fā)展旅游業(yè)，建成低碳經(jīng)濟(jì)示范縣和湖南重要的旅游目的地。逐步形成縣城重點(diǎn)鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)三級(jí)城鎮(zhèn)體系，總體構(gòu)建“一中心、兩軸線、四組團(tuán)”的空間格局。 “十二五”期間，爭取提前完成近期建設(shè)規(guī)劃，擴(kuò)大城鎮(zhèn)規(guī)模，完善服務(wù)功能，提升城鎮(zhèn)品位，逐步將炎陵打造成炎帝文化深厚的生態(tài)旅游城市。（七）重點(diǎn)地區(qū)規(guī)劃云龍示范區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展職業(yè)教育、體驗(yàn)休閑、文化創(chuàng)意和臨空產(chǎn)業(yè)，建設(shè)全國職業(yè)教育基地、中部地區(qū)體驗(yàn)休閑中心、全省文化創(chuàng)意和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地，建成低碳田園城區(qū)。加強(qiáng)新城區(qū)和基礎(chǔ)