關(guān)于政策調(diào)控對成都房產(chǎn)場的影響及分析精

1、對于目前國家關(guān)于房產(chǎn)市場調(diào)控一系列政策，利率上調(diào)、限購政策、新“國八條”。每一條不論是經(jīng)濟(jì)或者是政治上的決策都是圍繞著房價問題來談，現(xiàn)我結(jié)合自己從事房產(chǎn)銷售工作與平時自己對目前房產(chǎn)知識的積累，對關(guān)于政策調(diào)控對成都房產(chǎn)市場的影響及分析提由如下看法，不妥之處敬請批評指正。-、目前成都城市發(fā)展規(guī)劃。成都城區(qū)是建設(shè)東部、南部、西部、北部“四大新城”。其中，東部“現(xiàn)代田園城市”以成華區(qū)為核心，南部-"現(xiàn)代服務(wù)、高新技術(shù)城”包括雙流、新津等區(qū)域，西部“健康休閑城”，以高新區(qū)西區(qū)為核心，包括鄲縣、溫江的相關(guān)區(qū)域；北部“成都國際商貿(mào)城”，配套發(fā)展物流、會展、酒店等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，包括金牛區(qū)和新都區(qū)的相關(guān)區(qū)

2、域。在這各個新城建設(shè)的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)市場的顯現(xiàn)作用巨大。二宏觀經(jīng)濟(jì)與政策對成都房產(chǎn)的影響。政府干預(yù)的范圍越來越廣，關(guān)于住房供地的嚴(yán)格管理，關(guān)于興建保障性住房，經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房，包括貸款利率取消優(yōu)惠，二套房貸款利率上浮、首付比例增加等相關(guān)政策。使得剛需購房者由于預(yù)期房價會下跌，可能會選擇觀望一段時間，而成都限購令的由臺又使得投資投機(jī)型購房者進(jìn)入市場的難度增大（特別是對限購限定區(qū)域六大主城區(qū)），成都對外地購房者的吸引力也會大打折扣。對開發(fā)商而言，一方面，銷售量面臨萎縮，影響銷售資金回籠；另一方面，銀行從嚴(yán)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策，使得開發(fā)商融資難度加大。因此，對房產(chǎn)開發(fā)商資金鏈?zhǔn)欠穹€(wěn)定將是一次巨大

3、的考驗(yàn)。三、在宏觀調(diào)控與政策影響下房地產(chǎn)面臨的機(jī)遇。個人認(rèn)為目前在成都這個市場，市場需求依然是剛性需求占主地位，因?yàn)橛捎诠ぷ?，小孩子讀書，生活配套方面的考慮，購買群體依然是現(xiàn)在城市現(xiàn)在的20-40歲人群，城鎮(zhèn)人口構(gòu)成主體。由于房屋作為保值增值的工具可以對抗通貨膨脹，加上國人買漲不買跌的心理作祟下，房價必將又會迎來一次上漲，此類事件發(fā)生過很多次了，并且依然在發(fā)生，調(diào)控，并不是要打壓房價，而是需要控制房價上漲過快的問題，但是往往被人們誤解了，愿望是美好的，現(xiàn)實(shí)是殘酷的。但從長期來看政府大量興建保障性住房，經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房將使得成都的整體房地產(chǎn)投資環(huán)境受到一定的沖擊，但是房地產(chǎn)產(chǎn)品有建設(shè)周期長的特

4、點(diǎn)，市場供給不可能在短期內(nèi)依據(jù)市場形式做由相應(yīng)的調(diào)整。所以在很長一段時間內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)商依然是整個房地產(chǎn)市場的主力軍。區(qū)，不包括周邊郊縣或其他三級城市，使得目前成都周邊郊縣以及其他三級城市的房價存在較大的上漲空間，因此，更多的理性的投資者會選擇成都周邊郊縣或者眉山、樂山等三線城市，所以成都周邊郊縣以及二三線城市的新盤樓市正處于一個火熱上升的階段。由于銀行取消貸款利率優(yōu)惠，二套房貸款利率上浮、首付比例增加等相關(guān)政策，使得一部分人開始慢慢的轉(zhuǎn)變投資方向，商鋪，因?yàn)樯啼伓惵试谙拶徎蛘哒{(diào)控中沒有任何的改變，優(yōu)質(zhì)的商鋪投資回報率高、地段好、人流量大的商鋪如今是千金難尋。因?yàn)樯虡I(yè)不動產(chǎn)如商住樓或者說寫字樓不受

5、相關(guān)宏觀調(diào)控政策限制，更看重成都樓市發(fā)展的客戶更多的選擇的是商業(yè)地產(chǎn)，由于商業(yè)地產(chǎn)能夠利用最小的地塊，來發(fā)揮由它最大的作用，無需住宅小區(qū)的綠化，生活配套，只需要它周邊的交通、設(shè)施齊備，地段優(yōu)越，它就是值得投資的。部分二三線城市房產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始著力打造品牌商業(yè)地產(chǎn)，樹立商業(yè)地產(chǎn)形象，帶動商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從目前更多的強(qiáng)勁品牌開發(fā)商開始進(jìn)駐成都或進(jìn)駐二三線城市，用自己一直以來較好的口碑，以及更優(yōu)越的設(shè)計、建筑水平來搶占先機(jī)。就說明不管政策變化因素如何，只要市場定位準(zhǔn)確，其產(chǎn)品將倍受市場追捧。四、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的跳板。就目前成都房產(chǎn)市場來看，市場是良好的，均按照市場的規(guī)律在走，在政府

6、的宏觀調(diào)控下健康的發(fā)展，并且國務(wù)院還提由并通過了一個成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃，此規(guī)劃的最主要的核心就是，以成都-重慶兩個點(diǎn)為西南大片區(qū)的核心，以此兩核心發(fā)展來帶動周邊以及沿線的15個地市和31個區(qū)縣，這不僅僅是一個兩個中心城市的發(fā)展，最主要的是帶動周邊以及沿線的城市群的集體飛躍發(fā)展，如今此規(guī)劃已經(jīng)通過，即將進(jìn)入政策的支持期，在此期間兩地及沿線城市將會受到以前珠江三角洲發(fā)展過程中享受到的政策的扶持，以及經(jīng)濟(jì)的支持，將會在更短的時間之內(nèi)讓兩個核心點(diǎn)高速旋轉(zhuǎn)，帶動發(fā)展，同時在這種經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場也一定會迎來它的又一個春天，通過兩“核”的帶動經(jīng)濟(jì)，周圍城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時房地產(chǎn)市場也必將得到快速的發(fā)展，也會在整個成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的形成發(fā)展中占很重的一筆。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是有很強(qiáng)的政策氣候性，但是也有它自己所特有的影響力，因?yàn)樗P(guān)系了民生問題，衣、食、住、行，獨(dú)占一筆?，F(xiàn)在開發(fā)商的另一方向應(yīng)該致力于打造自己品牌、美譽(yù)度，這才是房地產(chǎn)企業(yè)將來生存和發(fā)展非常重要的環(huán)節(jié)