城市綜合體專題研究——向彪仿

1、城市綜合體專題城市綜合體專題 向向 彪彪 仿仿 城市綜合體概念城市綜合體概念中國大百科全書： 建筑綜合體為多個功能不同的空間組合而成的建筑；美國建筑百科全書： 建筑綜合體是在一個位置上，具有單個或多個功能的一組建筑。 根據(jù)國務院發(fā)展研究中心企業(yè)所等機構對年以來建成或在建的個新建筑綜合體的研究表明，從建筑綜合體的復合功能或業(yè)態(tài)來看，的建筑綜合體具有酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大基本功能，這充分表明了大多數(shù)建筑綜合體的功能組合特點。定義：定義：“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系

2、，從而形成一個多功能、高效率的綜合體第1部分：基本情況介紹 城市綜合體發(fā)展背景城市綜合體發(fā)展背景工業(yè)革命前工業(yè)革命與烏托邦思潮20世紀60年代后自發(fā)的 綜合體建筑有限的城市空間內，人口增長與集中，自發(fā)形成了商業(yè)與居住的結合工業(yè)在城市積聚區(qū)的擴展使得居住環(huán)境被踐踏，其他的建筑經常受到驅趕，烏托邦思想提出了將不同的使用功能分開布置以減少社會問題。終結混合開發(fā)1961年，簡.雅各布斯的美國大城市的生與死一書出版后，人們開始意識到城市是一個生命體，解決城市問題應該通過處理復雜有序性問題的方法來實現(xiàn)，同時，人們也開始認識到傳統(tǒng)規(guī)劃思想的不足和錯誤，整個社會環(huán)境開始真正適于建筑綜合體的發(fā)展 綜合體迎來大發(fā)

3、展第1部分：基本情況介紹 城市綜合體特性城市綜合體特性建筑：建筑：高密集約高密集約規(guī)模：規(guī)模：體量巨大體量巨大資金：資金：巨額投資巨額投資時間：時間：周期較長周期較長內部：內部：立體連續(xù)立體連續(xù)物業(yè)：物業(yè)：復合互補復合互補外部：外部：高便可達高便可達第1部分：基本情況介紹 開發(fā)城市綜合體的條件因素開發(fā)城市綜合體的條件因素第1部分：基本情況介紹 城市綜合體的區(qū)位要求城市綜合體的區(qū)位要求 城市綜合體可以存在于CBD，可以存在于城市副中心內，也可以位于CBD和副中心之外的優(yōu)越區(qū)位。 在城市綜合體項目所處的區(qū)域中，具體位置不同，對應的地價水平也會有所不同。而在這個區(qū)域中，一般認為一定存在一個重要的點，

4、這就是峰值地價交叉點（Peak Land-Value Intersection，簡稱PLVI）。第1部分：基本情況介紹第1部分：基本情況介紹酒店：酒店： 項目標志性物業(yè)，定義項目整體檔次項目標志性物業(yè)，定義項目整體檔次商業(yè)：商業(yè)： 可實現(xiàn)較高利潤，承擔某種社會職能，可以塑造與其可實現(xiàn)較高利潤，承擔某種社會職能，可以塑造與其 他項目較大的差異，項目的活力核心。他項目較大的差異，項目的活力核心。寫字樓：寫字樓： 價值標桿，可樹立項目高端形象。價值標桿，可樹立項目高端形象。公寓：公寓： 保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來源，滿足中長期居住者需求。保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來源，滿足中長期居住者需求。 城市綜合體的主要物業(yè)

5、城市綜合體的主要物業(yè)主要因素商業(yè)寫字樓酒店公寓區(qū)域屬性商業(yè)中心商務中心區(qū) 觀光區(qū)域 環(huán)境資源擁有自然資源 擁有產業(yè)資源 通達性強 人流量大 開發(fā)目標 租 售 第1部分：基本情況介紹 城市綜合體各主要物業(yè)開發(fā)特點城市綜合體各主要物業(yè)開發(fā)特點代表擬合度第1部分：基本情況介紹 城市綜合體開發(fā)時序城市綜合體開發(fā)時序 綜合體物業(yè)價值的最大化包含幾個方面的含義綜合體物業(yè)價值的最大化包含幾個方面的含義 最大限度的實現(xiàn)各個物業(yè)自身的價值；最大限度的實現(xiàn)各個物業(yè)自身的價值； 最大可能實現(xiàn)各功能間關聯(lián)帶動價值；最大可能實現(xiàn)各功能間關聯(lián)帶動價值； 避免各物業(yè)之間的負面影響。避免各物業(yè)之間的負面影響。 正確的開發(fā)時序

6、對于實現(xiàn)綜合體物業(yè)價值的最大化有著正確的開發(fā)時序對于實現(xiàn)綜合體物業(yè)價值的最大化有著極為重要的意義。極為重要的意義。 首先，各物業(yè)功能和性質的不同決定了入市時機的差異。例如商業(yè)首先，各物業(yè)功能和性質的不同決定了入市時機的差異。例如商業(yè)入市必須在社區(qū)成熟以后，而為了樹立項目品牌形象，酒店或寫字樓入市必須在社區(qū)成熟以后，而為了樹立項目品牌形象，酒店或寫字樓項目一般先期入市。項目一般先期入市。 其次，不同物業(yè)之間的影響也對入市時機有一定選擇。如寫字樓其次，不同物業(yè)之間的影響也對入市時機有一定選擇。如寫字樓優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動公寓的銷售。優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動公寓的銷售。 城市綜合體的運營價值城市

7、綜合體的運營價值城市綜合體的運營價值主要取決于人流價值鏈城市綜合體的運營價值主要取決于人流價值鏈酒店酒店商務商務辦公辦公商業(yè)商業(yè)公寓公寓住宅住宅資源平臺資源平臺商務租客商務租客提升品質提升品質高消費人流高消費人流旅游租客旅游租客商務消費人流商務消費人流住家消費人流住家消費人流提升品質提升品質資源平臺資源平臺提升品質提升品質商務消費人流商務消費人流商旅消費人流商旅消費人流第1部分：基本情況介紹 城市綜合體的運營價值城市綜合體的運營價值城市綜合體的綜合開發(fā)價值鏈矩陣城市綜合體的綜合開發(fā)價值鏈矩陣強烈弱或不確定中立潛在市場沖突第1部分：基本情況介紹功能間的直接支持例如，辦公樓上班族、酒店旅客、公寓住

8、戶會對零售、餐飲提供支持；辦公樓的租戶可以為酒店提供一定的客源，并為公寓樓帶來一些客戶或租戶。功能間的間接支持比如，零售和酒店功能不會為辦公功能或居住功能提供直接的收益，但是它們卻可以作為適宜的環(huán)境支持，來使得辦公和居住功能獲得更高的租金。零售和餐飲功能可以為酒店旅客、上班族和居民提供方便和誘人的購物環(huán)境和良好的場所氛圍，并改善它們的市場競爭力。酒店功能同樣對其他功能可以提供間接支持，其完善和豪華的配套設施往往能為居住、辦公功能增加市場競爭力。場所營造整個項目協(xié)同營造出城市中是全新和獨一無二的感覺與功能城市綜合體的價值放大方式城市綜合體的價值放大方式 城市綜合體的運營價值城市綜合體的運營價值第

9、1部分：基本情況介紹 城市綜合體的城市價值城市綜合體的城市價值第1部分：基本情況介紹土地集約化利用提升城市形象緩解城市交通壓力積聚區(qū)域價值改變夜間空城現(xiàn)象城市資源集中利用第2部分：城市綜合體定位 城市綜合體的定位與其他單體項目不同，主要包括整體項目的定位與各功能物業(yè)的分項定位兩大部分， 在都市綜合體整體定位的前提下，開展綜合體各類物業(yè)的定位。 城市綜合體兩級定位城市綜合體兩級定位 德思勤關于綜合體定位的德思勤關于綜合體定位的“三位一體三位一體”方方法法第2部分：城市綜合體定位第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 整體規(guī)劃內容整體規(guī)劃內容 確定城市綜合體各種功能的規(guī)模 都市綜合體交通系統(tǒng) 城市綜合體空間

10、布局 城市綜合體景觀環(huán)境第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 確定城市綜合體各功能的規(guī)模確定城市綜合體各功能的規(guī)模 確定綜合體項目各功能間的比例，不同的項目具體情況不同，有不同的方法，很難找到一種或者幾種通用的最佳比例確定方法，但是，不管各功能間的比例如何最終確定，分別分析各功能的物業(yè)體量，作為確定各功能規(guī)模的基礎參數(shù)，依然是確定綜合體項目最終規(guī)模的一個不可跳躍的環(huán)節(jié)。第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 居住功能的規(guī)模居住功能的規(guī)模 城市綜合體中的居住功能體量 居住功能是城市建筑綜合體中平衡酒店、零售、辦公等功能的重要功能。 簡雅各布斯在美國大城市的生與死一書中所介紹的城市多樣化的另一個要點是“密度之需要”

11、，即人流的密度必須達到足夠程度，在城市綜合體的設計中，必須考慮周邊環(huán)境的住宅密度問題，過低的密度會不利于對多樣性的支持，而導致整體失敗。在這種情況下，應該通過增加項目內住宅功能的比例或增加吸引人流的特殊功能要素，來彌補項目人流密度的不足。居住物業(yè)的體量分析： 將美國經濟學家N. G. Mankin和D. N. Wei提出居住需求量公式：D = h（R）*N，中加入收入因素Y，得到居住需求量公式：D = h（R，Y）*N，其中，h（R）為平均每人的居住需求量函數(shù)，N為人口數(shù)目。 以此公式為基礎，在實際項目測算中依據(jù)具體情況對公式進行微調，結合調研數(shù)據(jù)，可以得出較為客觀的居住體量。第3部分：城市綜

12、合體整體規(guī)劃 零售功能的規(guī)模零售功能的規(guī)模按照零售業(yè)飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈按照零售業(yè)飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈開設集中商業(yè)的可能（臨街商業(yè)不計入）開設集中商業(yè)的可能（臨街商業(yè)不計入）零售飽和理論公式：零售飽和理論公式： IRS = C * RE / RFC： 潛在客戶數(shù)量潛在客戶數(shù)量RE： 人均消費支出人均消費支出RF： 營業(yè)面積營業(yè)面積第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 零售功能的規(guī)模零售功能的規(guī)模商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模的設定商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模的設定城市綜合體零售功能體量： 零售空間往往會在整個項目的規(guī)劃中所占比例過大。由于零售可在未

13、來的發(fā)展中增加，所以總的說來，規(guī)劃比例過小的問題會比規(guī)劃比例過大的問題易解決。而減少零售空間的比例，是很難進行的，并會給人以項目整體失敗的意象。第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 商務功能的規(guī)模商務功能的規(guī)模城市綜合體的商務辦公容量一般受城市化發(fā)展的影響，而人均辦公面積受區(qū)城市綜合體的商務辦公容量一般受城市化發(fā)展的影響，而人均辦公面積受區(qū)域的主導功能和區(qū)域的重要性程度的影響域的主導功能和區(qū)域的重要性程度的影響1.城市商務物業(yè)供給總量和供給結構城市商務物業(yè)供給總量和供給結構2.城市商務物業(yè)需求總量和需求結構城市商務物業(yè)需求總量和需求結構3.城市商務物業(yè)供給矛盾分析城市商務物業(yè)供給矛盾分析4.城市未來供

14、需發(fā)展趨勢（預測就業(yè)人口和人均辦公面積，通過城市未來供需發(fā)展趨勢（預測就業(yè)人口和人均辦公面積，通過租賃活動和市場吸納量預測未來市場需求）租賃活動和市場吸納量預測未來市場需求）5.確定城市綜合體對城市中心商務的分流指數(shù)確定城市綜合體對城市中心商務的分流指數(shù)6.中心商務的高度指數(shù)確定綜合體最終的商務容量中心商務的高度指數(shù)確定綜合體最終的商務容量確定商務物業(yè)體量的因素：第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 酒店功能的規(guī)模酒店功能的規(guī)模酒店體量測算的參考計量公式為：E = N * P * L / （T * K）E ：酒店的床位數(shù)：酒店的床位數(shù)N ：全年的旅客人數(shù)：全年的旅客人數(shù)P : 住宿旅客比例住宿旅客比例

15、L : 平均住宿天數(shù)平均住宿天數(shù)T : 全年可逗留天數(shù)全年可逗留天數(shù)K : 床位的利用率床位的利用率第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 確定城市綜合體交通系統(tǒng)確定城市綜合體交通系統(tǒng)城市綜合體的交通系統(tǒng)關系包括：綜合體與對外交通的關系；綜合體內部交通；綜合體內部交通與外部交通的銜接第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 確定城市綜合體交通系統(tǒng)確定城市綜合體交通系統(tǒng)公交交通系統(tǒng)：1.調查公共交通系統(tǒng)的現(xiàn)狀2.估算待開發(fā)綜合體交通產生和吸引出行率3.提出交通系統(tǒng)設立或者改善方案4.溝通實施第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 確定城市綜合體交通系統(tǒng)確定城市綜合體交通系統(tǒng)步行系統(tǒng)： 步行量計算：將城市綜合體分為一個矩陣系統(tǒng)，

16、每個矩陣呼應一段街區(qū)之間的街道長度，形成步行量計算公式：Ti=aYi+bPi+cBi+dCi+eUi+fGi+gSi+hPki+k其中：Ti =在矩陣之內的同時步行者數(shù)量；a =在標定時間段內圍繞零售和其他商業(yè)服務設施聚積的同時步行者數(shù)（人/）；Yi =零售或其他商業(yè)的有效建筑使用面積（）；b = 指圍繞可以長時間停車的停車區(qū)聚積的同時步行者（人/車位）；Pi =長時間停車車位數(shù)（車位）；c =在公共汽車站周圍聚積的同時步行者數(shù)（人/站）；Bi =公共汽車線停靠站的數(shù)量（站）；d =在市中心內以中心性為基礎的總的步行者聚積附加數(shù)；Ci =d在矩陣i中的比例；e=穿越中心地區(qū)邊界的步行交通比；U

17、i =穿越中心地區(qū)邊界的步行者數(shù)量；f =圍繞街道貨攤聚積的同時步行者數(shù)量（人/處）；Gi =街道報攤或貨攤的數(shù)量（處）；g =圍繞公共座椅處聚積的同時步行者數(shù)量（人/座椅）；Si =公共座椅數(shù)；h =圍繞臨時停車處聚積的同時步行者數(shù)（人/停車位）；Pki =用于臨時停車的公共停車位；k =常數(shù)，在所選擇的模型的基礎上，在矩陣中不與上述任何數(shù)直接相關的步行者數(shù)量；以步行量作為基礎來規(guī)劃步行系統(tǒng)第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 確定城市綜合體交通系統(tǒng)確定城市綜合體交通系統(tǒng)停車系統(tǒng)：第一步：對各類物業(yè)停車狀況進行調查、分析建筑物車位數(shù)車位率(車/100) 用途建筑面積高峰小時使用情況物業(yè)1 N1 X1

18、 商業(yè)G1 滿物業(yè)2 N2 X2 商務G2 滿物業(yè)3 N3 X3 酒店G3 80%物業(yè)4 N4 X4 公寓G4 70% 合計N X 通過上表統(tǒng)計出現(xiàn)狀 商業(yè)所需車位 A； 公寓所需車位 B； 商務所需車位 C； 酒店所需車位 D。第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 確定城市綜合體交通系統(tǒng)確定城市綜合體交通系統(tǒng)停車系統(tǒng)：第二步：根據(jù)調研現(xiàn)狀，預測待開發(fā)綜合體各類物業(yè)的未來車位需求量商業(yè)所需車位 A；公寓所需車位 B；商務所需車位 C；酒店所需車位 D。商業(yè)所需車位 Pa；公寓所需車位 Pb；商務所需車位P c；酒店所需車位P d。估算未來第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 確定城市綜合體交通系統(tǒng)確定城市綜合

19、體交通系統(tǒng)停車系統(tǒng)：第三步：根據(jù)綜合體規(guī)劃，結合各物業(yè)形態(tài)不同高峰停車時段，得出互補 停車位第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 城市綜合體空間布局城市綜合體空間布局 業(yè)態(tài)布局第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 城市綜合體空間布局城市綜合體空間布局立體化空間布局形式 是指在都市綜合體中充分利用豎向層面來組織和布置各功能空間的混合使用方式，也稱為豎向混合使用模式。此種空間混合使用形式通常表現(xiàn)為都市綜合體的建筑內部是由多種使用功能在不同層面上組合而成的。在地面層上多是公共使用性質的功能空間，如商業(yè)零售、服務大廳等高層部分集聚的是向對私人化的功能空間，如辦公、公寓等。第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 城市綜合體空間布

20、局城市綜合體空間布局立體化空間拓展地下空間的開發(fā)，地下商業(yè)街的開發(fā)，主要是在四通八達的地鐵系統(tǒng)的站前地區(qū)進行，與地鐵站和商業(yè)區(qū)大型商業(yè)設施直接相連，街道兩側設置有各類零售商店和餐飲設施。 商業(yè)建筑高層化，例如深圳華強北商圈中的茂業(yè)百貨，其營業(yè)部分為1-9層，但其在內部設計中，在第5 層又增加了一個完整的地面，從而將商場分成了1-4 層、5-9 層兩部分，從而使客戶形成本商場只是一個4-5層的商場，而不是一個9層商場的錯覺，從而降低客戶的“厭高癥”。同時該商場又在第5 層新增加的地面上布置了開放式休閑咖啡廳，以降低客戶在商場內長時間購物帶來的身體疲勞，挖掘消費潛力。 高架步道系統(tǒng)，可以促進分流、

21、可以增加步行量，可以拓展商業(yè)空間 景觀立體化，地面、地下、空中，三層次景觀系統(tǒng)立體互動，形成豐富的景觀效果。第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 城市綜合體空間布局城市綜合體空間布局立體化空間拓展立體化交通第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 城市綜合體空間布局城市綜合體空間布局平行空間組合形式 在同一空間層面上同類功能空間的組織和布局的混合使用方式，也可以稱為橫向混合使用組合模式。這種類型的產生是因為都市綜合體中同類功能的組合使用會有三類大關系第一類是競爭性的功能關系，即相同或類似功能的集聚，相互之間存在著競爭關系第二類是互補性的功能關系，即存在的前提是需要同類功能之間相輔相成，互相之間是功能依賴的關系第三

22、類是輔助性的功能關系，即功能的集聚和使用而促進輔助或附屬性功能和需求的出現(xiàn)，例如辦公、商廈附近出現(xiàn)的餐飲功能等?？梢?，只有在同一范圍層面上對這些同類功能使用的進行準確推測，空間分布上規(guī)劃組合布局適當，就能夠達到有效推動都市綜合體經濟收益與增長的目的。第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 城市綜合體空間布局城市綜合體空間布局多時間區(qū)段的空間混合組合形式 城市綜合體的運作使用過程總是會受到明顯的時間段的影響，從而出現(xiàn)利用服務時間區(qū)段的不同來交叉使用各功能空間的現(xiàn)象，以達到較高的空間使用效益的目的，因此，通過把不同時間段的功能組合在同一系列的空間區(qū)域中，空間使用能夠持續(xù)較長的時間，以便得到充分的利用，這就是多時間區(qū)段混合組合的形式。在同一區(qū)域使用中，利用各時間段的特性，靈活調動多種功能以為恥空間的不斷運轉，使都市綜合體獲得更高的空間使用效率、保持持續(xù)活力的最有效手段。第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 城市綜合體空間布局城市綜合體空間布局多活動層次的空間混合組合形式 多活動層次是指活動內容多元化的組合方式，城市綜合體中所包含的人群行為各有不同有以工作目的為主的人群，此人群在室外活動的流動速度比較快，在室內滯留的時間相對較長，并且有固定的休息時間也有購物娛樂目