地產(chǎn)公司與物業(yè)公司前期對接制度

1、地產(chǎn)公司與物業(yè)公司前期對接制度1目的通過市場化運(yùn)作，規(guī)范投資公司內(nèi)部地產(chǎn)公司與控股合資管理公司（物業(yè)公司）之間涉及前期物業(yè)對接工作及相關(guān)業(yè)務(wù)范圍（以下控股合資管理公司簡稱為物業(yè)公司）。2適用范圍2.1 事項(xiàng)范圍適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關(guān)工作，具體包括前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、銷售配合、工程施工、承接查驗(yàn)、物業(yè)開辦、售后服務(wù)等階段性工作。2.2 時(shí)間范圍前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。前期對接自地產(chǎn)公司取得土地使用權(quán)后立項(xiàng)開始至成立業(yè)主委員會(huì)選聘新的物業(yè)企業(yè)并簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日止。3職責(zé)3.1 投資公司分管領(lǐng)導(dǎo)組織總

2、公司各相關(guān)職能部門共同擬定地產(chǎn)公司與物業(yè)公司前期對接制度，并發(fā)起提報(bào)總公司審批、頒布，地產(chǎn)公司與控股管理公司（物業(yè)公司）應(yīng)遵照執(zhí)行。3.2 地產(chǎn)公司和物業(yè)公司結(jié)合實(shí)際情況，制定具體的工作計(jì)劃及實(shí)施方案，對接前期物業(yè)相關(guān)工作，各盡其責(zé)。3.3 物業(yè)公司須參與項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及相關(guān)專業(yè)方案評審會(huì)及匯簽等工作。4原則地產(chǎn)公司與物業(yè)公司在“相互支持、互利共贏”的前提下開展前期對接工作，以“提升品牌、贏得客戶、促進(jìn)銷售”為原則，通過建立規(guī)范、高效的協(xié)同機(jī)制，明確地產(chǎn)公司與物業(yè)公司在前期物業(yè)管理交叉環(huán)節(jié)中的職責(zé)與權(quán)限。4.2 地產(chǎn)公司與物業(yè)公司是兩個(gè)平等的合同主體，通過契約的方式履行約定,按照所簽訂的合同

3、、協(xié)議及經(jīng)集團(tuán)總公司批準(zhǔn)的相關(guān)文件按時(shí)足額結(jié)算各項(xiàng)費(fèi)用。4.3 前期物業(yè)費(fèi)用，包括前期物業(yè)開辦費(fèi)、前期介入費(fèi)、前期物業(yè)招投標(biāo)費(fèi)、售樓處物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)、項(xiàng)目開荒保潔費(fèi)、成品保護(hù)費(fèi)等費(fèi)用，以上費(fèi)用主要是根據(jù)物業(yè)相關(guān)法規(guī)要求、地產(chǎn)品牌宣傳需要而確定，均由地產(chǎn)公司承擔(dān)。4.4 前期物業(yè)管理費(fèi)用4.4.1 前期物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)水平，確保物業(yè)管理項(xiàng)目收支平衡，原則上不贊同為促進(jìn)地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費(fèi)引起管理費(fèi)定價(jià)虧損的做法。如確有必要，必須報(bào)集團(tuán)總公司相關(guān)職能部門審核，經(jīng)董事長批準(zhǔn)。但地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的損失。4.4.2 原則上不允許利用優(yōu)惠物業(yè)管理費(fèi)的手段進(jìn)行商品

4、房促銷，如確有必要，必須報(bào)集團(tuán)總公司相關(guān)職能部門審核，經(jīng)董事長批準(zhǔn)。但地產(chǎn)應(yīng)承擔(dān)優(yōu)惠部分的物業(yè)管理費(fèi)用。4.5 地產(chǎn)公司與物業(yè)公司移交時(shí)，地產(chǎn)公司需要提供完整的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程的基礎(chǔ)資料、產(chǎn)權(quán)資料、竣工資料、技術(shù)資料、各類圖紙涉及物業(yè)服務(wù)相關(guān)聯(lián)的全部信息資料。4.6 地產(chǎn)公司與物業(yè)公司移交時(shí)，共同對共有部位、共用設(shè)施設(shè)備及業(yè)主專有部位進(jìn)行查驗(yàn)，對需要維修整改的項(xiàng)目通過書面的方式對接處理并存檔備查。5方法和過程控制為了規(guī)避和減少規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)施工過程中的缺陷，物業(yè)公司根據(jù)地產(chǎn)公司需求從業(yè)主使用角度與開發(fā)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、營銷策戈U、樓盤銷售、竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收、房屋交付等階段提

5、出合理化的意見和建議。5.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)過程參與地產(chǎn)公司在項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)盡早提供項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)資料和圖紙，應(yīng)充分參考物業(yè)公司的意見和建議，物業(yè)公司須參與項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及相關(guān)專業(yè)方案評審及會(huì)簽等工作05.2 前期物業(yè)招投標(biāo)過程的控制地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目前期物業(yè)招投標(biāo)工作，所涉及的費(fèi)用由地產(chǎn)公司解決，物業(yè)公司應(yīng)全力配合。在招投標(biāo)過程中參與物業(yè)投標(biāo)并響應(yīng)招標(biāo)文件要求提供物業(yè)資料。5.3 營銷配合過程的控制地產(chǎn)公司與物業(yè)公司就售樓處物業(yè)服務(wù)簽訂書面協(xié)議，包括：營銷中心和樣板房區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)和設(shè)施設(shè)備維修服務(wù)，客戶接待咨詢服務(wù)，配合好營銷開展的業(yè)主聯(lián)誼促銷活動(dòng)等工作，把在樓盤銷售過程中

6、業(yè)主的合理要求及時(shí)反饋給地產(chǎn)公司。5.4 施工過程跟蹤物業(yè)公司應(yīng)組織物業(yè)專業(yè)人員及工程專業(yè)人員定期參與地產(chǎn)公司現(xiàn)場會(huì)議和地產(chǎn)公司工程例會(huì)，以便了解施工進(jìn)度，熟悉隱蔽工程的管線位置和走向，同時(shí)從降低物業(yè)管理成本便于維護(hù)與方便業(yè)主使用角度，對物業(yè)用房規(guī)劃、景觀環(huán)境、安防智能化、停車場、設(shè)施設(shè)備的安裝、配套設(shè)施等方面提出合理化意見和建議。5.5 工程竣工驗(yàn)收參與單項(xiàng)驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、景觀驗(yàn)收等事項(xiàng)，地產(chǎn)公司應(yīng)提前15天書面通知物業(yè)公司參與驗(yàn)收工作并提出意見和建議?？⒐を?yàn)收合格并取得相關(guān)備案證明后再發(fā)起后續(xù)工作。5.6 接管驗(yàn)收過程控制交房前4個(gè)月，地產(chǎn)公司應(yīng)書面通知物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)交付前預(yù)驗(yàn)

7、收，雙方確認(rèn)后由地產(chǎn)公司組織監(jiān)理公司、施工單位、物業(yè)公司等單位對各類工程進(jìn)行全面的檢查驗(yàn)收共同形成物業(yè)驗(yàn)收報(bào)告，并建立工程問題整改維修流程，整改工程必須在正式交房前2個(gè)月完成后，才能發(fā)起正式接管驗(yàn)收工作。集團(tuán)總公司工程管理中心為項(xiàng)目工程質(zhì)量管控的領(lǐng)導(dǎo)部門，地產(chǎn)公司工程部門為物業(yè)公司工程部門的對接部門，在入伙交付前集團(tuán)總公司工程管理中心及地產(chǎn)公司工程部全力指導(dǎo)工程質(zhì)量整改工作。6前期物業(yè)階段事項(xiàng)及規(guī)定6.1 前期物業(yè)服務(wù)合同6.1.1 前期物業(yè)服務(wù)：是指房屋自售出之日起，至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止的物業(yè)管理，由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù)。6.1.2 房屋交付使用：是指業(yè)主收到地產(chǎn)公司發(fā)出的書面入住通知并辦結(jié)完相應(yīng)的入伙手續(xù)之日起。業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)書面手續(xù)的，地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)跟蹤辦理直至交付程序完成。物業(yè)公司負(fù)責(zé)在房屋銷售之前，按照相關(guān)法規(guī)要求，起草前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約。經(jīng)過地產(chǎn)公司、物業(yè)公司等部門共同評審后報(bào)集團(tuán)總公司批準(zhǔn)，雙方依法簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，明確委托管理事項(xiàng)、委托管理期限、雙方責(zé)任與權(quán)利、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理用房等專用房屋、維修資金及違約責(zé)任等。附件一：工作聯(lián)系單附件二：會(huì)議紀(jì)要工作聯(lián)系單編號：年月日發(fā)單部門簽發(fā)領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)日期接單部門接單領(lǐng)導(dǎo)接單日期主題工作聯(lián)系內(nèi)容發(fā)單部