物業(yè)公司輪崗總結(jié)知識(shí)交流

1、物業(yè)公司輪崗總結(jié)研發(fā)中心：王曉剛本人于 2013 年 10 月在 XX 物業(yè)公司輪崗學(xué)習(xí)，由于今年10 月期間有“十一” 和 “古爾邦節(jié)”雙假期， 輪崗時(shí)間較短，但也學(xué)習(xí)到了許多知識(shí)。輪崗期間，主要了解了物業(yè)公司的發(fā)展現(xiàn)狀、檢查了所服務(wù)小區(qū)的衛(wèi)生情況和存在問題、幫助協(xié)調(diào)處理了所服務(wù)管理小區(qū)和商業(yè)的部分突發(fā)事件，最后為物業(yè)公司工作人員講了一堂關(guān)于物業(yè)公司責(zé)權(quán)的課?？傮w而言，在物業(yè)公司這一個(gè)月，工作充實(shí)，學(xué)到了很多實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也發(fā)現(xiàn)了一些問題，下面就輪崗工作如下總結(jié)：一、輪崗期間的主要工作（一）了解了物業(yè)公司現(xiàn)狀初到物業(yè)公司，在 XX 經(jīng)理的帶領(lǐng)和辦公室人員的講解下，我了解了物業(yè)公司現(xiàn)在管理的小

2、區(qū)、商業(yè)基本情況，知道了物業(yè)公司所服務(wù)的小區(qū)基本上都是誠祥較早開發(fā)的小區(qū)，了解物業(yè)公司發(fā)展史也是了解誠祥公司成長史。XX 物業(yè)于2001 年成立，是物業(yè)管理三級(jí)資質(zhì)?，F(xiàn)今共服務(wù)XXXX 等個(gè)小區(qū)。同時(shí)服務(wù)管理的商業(yè)有：XXXX 等處商業(yè)。物業(yè)公司有維修人員兩名，同時(shí)基本上每個(gè)小區(qū)配備一名房管員、一名保潔員和秩序維護(hù)員?？傮w而言規(guī)模小、管理水平較低、工作人員少。（二）處理了部分物業(yè)突發(fā)事件物業(yè)服務(wù)公司的工作比較繁瑣，突發(fā)事件也比較多，這就要求物業(yè)公司要有足夠的機(jī)動(dòng)性，遇到突發(fā)事件及時(shí)處理，否則就會(huì)影響整個(gè)工作進(jìn)程。今年烏市的供暖日期較往年提前了5 天，十月十號(hào)前后出現(xiàn)了許多小區(qū)和商業(yè)暖氣不熱、漏

3、水的事件。XX 經(jīng)理、維修師傅帶著我維修了人民路三樓商鋪暖氣漏水、XXX小區(qū)管道泵，連著兩三天，我們都東奔西走，往返于祥瑞苑和人民路。物業(yè)公司也經(jīng)常碰到不講理的業(yè)主。11 號(hào)上午， XX 小區(qū)業(yè)主因?yàn)橄掠攴孔勇┧?，到公司大吵大鬧，我們?nèi)ニ医鉀Q問題，還是暴跳如雷，就差動(dòng)手了，最后提出了解決方案才平息下來。23日， XX 地下車庫業(yè)主將車停在了公共走道，我們工作人員將其車上鎖，他直接開車致葉子板變形，要求物業(yè)賠償。在物業(yè)韓紅主任請(qǐng)教律師后得知不是物業(yè)的責(zé)任后，我們才進(jìn)行了合理的處置。在處理這些突發(fā)事件時(shí)，我明顯感覺到了自身專業(yè)素質(zhì)、法律知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的不足，還需要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，多向有經(jīng)驗(yàn)的老員工請(qǐng)教

4、。（三）檢查各個(gè)小區(qū)的衛(wèi)生情況10月 21 日，在 XX 的帶領(lǐng)下，我們走訪檢查了各個(gè)小區(qū)的公共衛(wèi)生、公用設(shè)備、消防設(shè)施等情況?？傮w而言，各個(gè)小區(qū)的衛(wèi)生狀況都不太理想，公共區(qū)域保潔普遍不干凈。對(duì)于這些問題，我們對(duì)物管員、保潔員進(jìn)行了說明，要求他們及時(shí)打掃公共區(qū)域，公司將定期進(jìn)行檢查，檢查結(jié)果直接影響績效。對(duì)于查出的硬件損壞等問題，我們協(xié)調(diào)公司維修人員進(jìn)行了及時(shí)處理。10 月 29 日再和 XX去檢查時(shí)，各個(gè)小區(qū)衛(wèi)生狀況就有了明顯的改觀，說明上次的檢查有了效果，物業(yè)工作是需要有一定的監(jiān)管力度的。（四）為物業(yè)公司上了一堂物業(yè)知識(shí)專業(yè)課剛到物業(yè)公司，由于我所學(xué)專業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理專業(yè)，豆經(jīng)理安

5、排我為大家上一堂物業(yè)管理課程，主要講解一下物業(yè)公司的權(quán)責(zé)等。30 號(hào)，我為大家簡單的上了一節(jié)課，主要講解了物業(yè)公司的權(quán)利與義務(wù)、業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，并結(jié)合相關(guān)真實(shí)案例為大家講解了一些處理物業(yè)糾紛中的法律責(zé)任認(rèn)定問題，備課和講解的過程也是我學(xué)習(xí)的過程，我深知自己的經(jīng)驗(yàn)不足，要多多積累學(xué)習(xí)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，將自己所學(xué)專業(yè)知識(shí)運(yùn)用到實(shí)踐中。二、物業(yè)公司現(xiàn)狀及存在的問題在物業(yè)公司輪崗期間，我也發(fā)現(xiàn)了一些問題，當(dāng)然這些問題都是小型物業(yè)公司都存在的問題，但是如何能夠解決，以促進(jìn)公司穩(wěn)步發(fā)展，是我們要共同關(guān)注的問題。（一）管理綜合性人才緊缺目前， XX 物業(yè)為三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司，物業(yè)公司工作人員共計(jì)23 人，其中包括

6、辦公室人員：4 人、收費(fèi)員：3 人、秩序維護(hù)人員：9 人、保潔：5 人、電工： 1 人、維修工1 人。公司共服務(wù)管理小區(qū)和商業(yè)十個(gè)，就管理量而言，管理人員是不足的，如XX 小區(qū)一人承擔(dān)了保潔、秩序維護(hù)、值班等多項(xiàng)職責(zé)?，F(xiàn)在物業(yè)公司經(jīng)理既做整個(gè)物業(yè)公司的日常管理工作， 也承擔(dān)大量的維修工作，維修 人員嚴(yán)重不足。（二）員工綜合素質(zhì)較低物業(yè)公司的秩序維護(hù)員、保潔人員和維修人員綜合素質(zhì)普遍較低， 大都為年 齡較大的失業(yè)、離退休人員，缺乏物管專業(yè)素質(zhì)，在很多事件前常做出不理智的 反應(yīng)，而恰恰這樣不合理的處理方式就可能直接損害物業(yè)公司的聲譽(yù)。（三）硬件設(shè)施不完善物業(yè)公司沒有出行車輛，在進(jìn)行維修工作時(shí)，由于

7、小區(qū)距離較遠(yuǎn)，維修人員 不得不拎著工具坐公交、或走路，非常辛苦。而且很多維修工具配備不足、老化, 影響了緊急維修事件處理進(jìn)度。由于小區(qū)建設(shè)時(shí)間早，許多公共設(shè)施如：電梯、 單元門、公共管道等老化，而換新的花費(fèi)成本高，業(yè)主不愿意承擔(dān)費(fèi)用，導(dǎo)致硬 件設(shè)施不完善。（四）工資水平低物業(yè)公司整體工資水平偏低，特別是秩序維護(hù)員、保潔等人員，一個(gè)月一千 來塊錢難以維持其日常生計(jì)。在檢查衛(wèi)生時(shí)，員工經(jīng)常抱怨工資低、任務(wù)重，人 員流動(dòng)性大。三、就物業(yè)公司今后發(fā)展的幾點(diǎn)建議（一）抓緊引進(jìn)專業(yè)人才物業(yè)公司現(xiàn)在缺少一個(gè)既能做管理又懂專業(yè)技術(shù)維修的人員， 以減輕經(jīng)理的 工作任務(wù)，讓經(jīng)理將更多的精力投入到管理上， 而不是維

8、修瑣事上。同時(shí)招聘一 名年齡較年輕、專業(yè)技能較好的維修人員，可以大大減輕物業(yè)經(jīng)理的壓力，同時(shí) 提高工作效率。（二）為基層員工做集中培訓(xùn)眾所周知，物業(yè)公司招人難，愿意從事秩序維護(hù)、保潔、維修的人員大都年 齡偏大，綜合素質(zhì)較低。所以不免會(huì)和業(yè)主發(fā)生一些不愉快事件。 在物業(yè)沒有財(cái) 力聘請(qǐng)高水平員工的前提下，應(yīng)該定期為這些秩序維護(hù)、保潔、維修人員做一定 的培訓(xùn)，在講解專業(yè)知識(shí)的同時(shí)，樹立大家的服務(wù)意識(shí)，明確個(gè)人責(zé)權(quán)。（三）完善必要的硬件設(shè)施在維修工作方面：可以為維修人員配備一輛自行車或者電動(dòng)車， 哪怕是二手 的。同時(shí)，配備必要的維修工具，提高工作效率。在保潔工作方面：配備齊全的 保潔工具、手套、口罩等

9、等，盡可能為他們提供工作便利。在小區(qū)硬件方面：在 必要的地方設(shè)置垃圾桶，在檢查衛(wèi)生過程中，我們就發(fā)現(xiàn)許多小區(qū)樓門口、 電梯 口即使打掃及時(shí)，也會(huì)有垃圾，但這些地方都沒有垃圾桶，如果我們?cè)O(shè)置了垃圾 桶，會(huì)不會(huì)減少保潔人員工作量呢？（四）建立合理的績效考評(píng)機(jī)制考核是手段，不是目的，如果考核不能激發(fā)員工成長，進(jìn)而促進(jìn)公司發(fā)展， 那么考核就成了形同虛設(shè)的“形式”。物業(yè)公司目前的考核方式是扣分的形式， 做的不好就扣分，扣分就扣績效。建議同時(shí)建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，例如工作做的好可以 給予外出培訓(xùn)、帶薪假期、精神榮譽(yù)等獎(jiǎng)勵(lì)，激勵(lì)員工，從而全面帶動(dòng)和引導(dǎo)整 個(gè)物業(yè)公司向著良性的發(fā)展軌道發(fā)展。小結(jié)：物業(yè)公司存在的這一系

10、列的問題的主要原因不是物業(yè)公司本身管理不好，而是由于公司早期開發(fā)的小區(qū)零散、 規(guī)模小等特點(diǎn)形成的。加上老舊小區(qū)建設(shè)年代 久遠(yuǎn)，現(xiàn)在出現(xiàn)的各種問題不免越來越多， 服務(wù)管理這些小區(qū)不但不能盈利， 還 要往里面貼錢。眾所周知，物業(yè)服務(wù)企業(yè)口碑最重要，要樹立口碑，就算管理十 個(gè)、二十個(gè)乃至再多的這樣老舊小小區(qū)也是不行的， 只會(huì)帶來更多的問題，但管 好一個(gè)大型小區(qū)、商業(yè)、寫字樓很可能就樹立了品牌。物業(yè)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)是緊密相連的，我們公司開發(fā)房地產(chǎn)的規(guī)模、性質(zhì)也決定了物業(yè)的性質(zhì)。所以 今后公司可以開發(fā)較大規(guī)模的小區(qū)， 一方面提高公司整體建筑面積，做大做強(qiáng)公 司，另一方面物業(yè)公司可以慢慢接手規(guī)模較大規(guī)模小區(qū)，提升物管規(guī)模、發(fā)展壯大物業(yè)，樹立企業(yè)品牌。物業(yè)今年剛接手的兵二東苑，由于是高層，規(guī)模相對(duì)較 大，物業(yè)收入就占