房地產(chǎn)合作開發(fā)模式研究

1、關(guān)于房地產(chǎn)合作開發(fā)模式的研究一、合作類型（一）聯(lián)建運(yùn)作A企業(yè)出地、B企業(yè)出資金，雙方合作開發(fā)這是通常運(yùn)用比較普遍的聯(lián)建合作模式。該方案需要注意的細(xì)節(jié)是：項(xiàng)目開發(fā)需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。另外B企業(yè)投入資金參與房地產(chǎn)開發(fā)并享有最終一定成果。同時(shí)，A、B雙方還需要到國土部門辦理土地權(quán)屬的變更手續(xù)，依法將該宗地土地使用權(quán)按照合作開發(fā)協(xié)議約定分成比例變更登記到B的名下。項(xiàng)目開發(fā)完成后，A企業(yè)按照所獲得房屋的公允價(jià)值計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。B企業(yè)按照分出的房屋公允價(jià)值計(jì)算銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅并確定土地入賬價(jià)值。

2、該方案合作雙方都要視同銷售，看似沒有享受稅收優(yōu)惠，但以A企業(yè)為開發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)橐訟B雙方合作名義上的開發(fā)主體，符合開發(fā)資質(zhì)要求，項(xiàng)目經(jīng)營核算以B企業(yè)為主，項(xiàng)目涉及的稅金也以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納。避免了以A企業(yè)名義開發(fā)帶來的一系列問題。（二）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)假如在該項(xiàng)目開發(fā)過程中，A企業(yè)不需要自用開發(fā)產(chǎn)品，哪么除聯(lián)建方式外，A企業(yè)可以考慮直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，完全以B企業(yè)的名義立項(xiàng)開發(fā)銷售，項(xiàng)目開發(fā)銷售過程中的營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納。整個(gè)開發(fā)過程能夠名正言順。這種方式下A企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅。B企業(yè)

3、應(yīng)當(dāng)繳納承受土地使用權(quán)契稅。（三）以土地使用權(quán)投資A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對(duì)B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，項(xiàng)目開發(fā)以B企業(yè)名義立項(xiàng)。項(xiàng)目開發(fā)銷售過程中的營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅仍然以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納。對(duì)于A企業(yè)的影響如下：1. 營業(yè)稅：財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（財(cái)稅2002191號(hào)）規(guī)定“以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。”A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對(duì)B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，不用繳納營業(yè)稅。2. 土地增值稅：財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅199548號(hào)）第一條規(guī)定“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行

4、投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！必?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅200621號(hào)）規(guī)定，自2006年3月2日起，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅199548號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。所以，A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對(duì)B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，應(yīng)

5、當(dāng)計(jì)算繳納土地增值稅。3. 印花稅：A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對(duì)B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，應(yīng)當(dāng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”計(jì)算繳納印花稅。4. 企業(yè)所得稅：關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知（財(cái)稅200959號(hào)）明確：資產(chǎn)收購，是指一家企業(yè)（以下稱為受讓企業(yè)）購買另一家企業(yè)（以下稱為轉(zhuǎn)讓企業(yè)）實(shí)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)的交易。受讓企業(yè)支付對(duì)價(jià)的形式包括股權(quán)支付、非股權(quán)支付或兩者的組合。資產(chǎn)收購重組交易，相關(guān)交易應(yīng)按以下規(guī)定處理：1）被收購方應(yīng)確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。2）收購方取得資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定。3）被收購企業(yè)的相關(guān)所得稅事項(xiàng)原則上保持不變。A企業(yè)以土地使用權(quán)作為投資，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，計(jì)

6、算繳納企業(yè)所得稅。即投資易發(fā)生時(shí)分解為按公允價(jià)值銷售土地使用權(quán)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。如果該投資環(huán)節(jié)滿足關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知（財(cái)稅200959號(hào)）關(guān)于資產(chǎn)收購特殊性稅務(wù)處理的規(guī)定，即“資產(chǎn)收購，受讓企業(yè)收購的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的75%，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購發(fā)生時(shí)的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%?！笨梢赃x擇按以下規(guī)定處理：1）轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。2）受讓企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。這種情形下A企業(yè)不用計(jì)算投資環(huán)節(jié)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失

7、，但是B房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)只能以A企業(yè)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值確定。還有在投資環(huán)節(jié)，B房地產(chǎn)企業(yè)需要交納契稅，但是如果其符合關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知（財(cái)稅2008175號(hào)）的規(guī)定“企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，不征收契稅?！钡囊?guī)定則又可以免繳本環(huán)節(jié)契稅。（四）整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移如果A企業(yè)除土地使用權(quán)外，沒有其他重要經(jīng)營項(xiàng)目，也可以探索實(shí)現(xiàn)整體產(chǎn)權(quán)與B房地產(chǎn)企業(yè)合并的途徑，合并后以B房地產(chǎn)企業(yè)的名義立項(xiàng)開發(fā)。這種方式下對(duì)于A企業(yè)的影響如下：1. 營業(yè)稅：不需要繳納。國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓

8、企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征營業(yè)稅問題的批復(fù)（國稅函2002165號(hào)）中規(guī)定：企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動(dòng)力的行為，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格不僅僅是由資產(chǎn)價(jià)值決定的，與企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)征收營業(yè)稅。2. 土地增值稅：不需要繳納。根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。3. 印花稅：根據(jù)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過程中有關(guān)印花稅政策的通知（財(cái)稅2003183號(hào)）的規(guī)定，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府及企業(yè)主管部門批準(zhǔn)改制的企業(yè)，凡原資金賬簿已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后增加的

9、部分應(yīng)按規(guī)定貼花；因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免予貼花。4. 企業(yè)所得稅：關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知（財(cái)稅200959號(hào)）明確：合并，是指一家或多家企業(yè)（以下稱為被合并企業(yè)）將其全部資產(chǎn)和負(fù)債轉(zhuǎn)讓給另一家現(xiàn)存或新設(shè)企業(yè)（以下稱為合并企業(yè)），被合并企業(yè)股東換取合并企業(yè)的股權(quán)或非股權(quán)支付，實(shí)現(xiàn)兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)的依法合并。企業(yè)合并，當(dāng)事方應(yīng)按下列規(guī)定處理：1）合并企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值確定接受被合并企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)。2）被合并企業(yè)及其股東都應(yīng)按清算進(jìn)行所得稅處理。3）被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補(bǔ)。如果該合并環(huán)節(jié)滿足關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知（財(cái)稅20

10、0959號(hào)）關(guān)于合并特殊性稅務(wù)處理的規(guī)定，即“企業(yè)合并，企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對(duì)價(jià)的企業(yè)合并”可以選擇按以下規(guī)定處理：1）合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被合并企業(yè)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。2）被合并企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項(xiàng)由合并企業(yè)承繼。3）可有合并企業(yè)彌補(bǔ)的被合并企業(yè)虧損的限額=被合并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價(jià)值x截止合并業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)年年末國家發(fā)行的最長期限的國債利率。4）被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以其原持有的被合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)確定。這種情形下A企業(yè)不用計(jì)算合并環(huán)節(jié)的清算所得或損失，但是B房地

11、產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)只能以A企業(yè)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值確定。B房地產(chǎn)企業(yè)也不需要繳納契稅。根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知（財(cái)稅2008175號(hào)）規(guī)定：兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對(duì)其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。在以上四種方案中，合作開發(fā)與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)可保留A企業(yè)的主體資格，并順利立項(xiàng)開發(fā)銷售，但不能獲得稅收收益。以土地使用權(quán)投資既能保留A企業(yè)的主體資格，也可以免征營業(yè)稅，符合條件可以免征本環(huán)節(jié)的企業(yè)所得稅和契稅。整體產(chǎn)權(quán)方式下的吸收合并與土地使用權(quán)投資方式比較，進(jìn)一步免征了本環(huán)節(jié)

12、的土地增值稅、契稅，獲得了整體稅收利益最大化，但是沒有保留A企業(yè)的主體存續(xù)資格。二、面臨風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)合作開發(fā)從其開始建設(shè)到銷售完畢這段時(shí)間內(nèi)，存在大量的可預(yù)測和不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)砣朐V訟或者仲裁之累；同時(shí)由于立法上的不成熟，制度上的缺陷，合同內(nèi)容的不嚴(yán)謹(jǐn)，合作雙方之間極易產(chǎn)生糾紛。（一）合同效力風(fēng)險(xiǎn)1. 缺乏房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋（以下簡稱解釋）第十五條：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)

13、營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！狈駝t，解釋沒有要求合作各方均具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，但合作開發(fā)房地產(chǎn)的雙方中必須至少有一方具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無效。這是實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)提防的一個(gè)合作開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。但是，需注意的是，認(rèn)定合同是否有效的時(shí)間點(diǎn)為起訴前，而非判決做出前。2. 未取得土地使用權(quán)證解釋對(duì)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同下了明確的定義，即“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！狈康禺a(chǎn)合作開發(fā)合同與土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同有著本質(zhì)區(qū)別，土地使用權(quán)

14、轉(zhuǎn)讓合同如果不滿足法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，則合同必然無效。而房地產(chǎn)合作開發(fā)合同“不滿足土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，合作合同并不必然無效”事實(shí)上，因?yàn)槿狈γ鞔_的法律依據(jù)，這類合同在實(shí)踐中被認(rèn)定為有效和無效的情形均可見，這是開發(fā)實(shí)踐中需要注意的地方。一方面應(yīng)盡量避免未取得土地使用權(quán)證對(duì)合作合同效力產(chǎn)生影響，另一方面，不可貿(mào)然對(duì)未取得土地使用權(quán)證的合作合同做出有效或無效的認(rèn)定，以防止損失擴(kuò)大。3. 審批、許可與登記影響合作合同效力關(guān)于合作建房審批手續(xù)與土地使用權(quán)變更登記對(duì)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同效力的影響，解釋并沒有予以規(guī)定。中華人民共和國房地產(chǎn)管理法實(shí)施以前的案件，適用最高人民法院于1995年12月27日發(fā)布的關(guān)

15、于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答的規(guī)定，該解答第十八條明確規(guī)定：“享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)?！苯ㄔO(shè)項(xiàng)目審批通過，是合作開發(fā)房地產(chǎn)行為的基礎(chǔ)。我國對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行批準(zhǔn)立項(xiàng)制度，建設(shè)項(xiàng)目的審批不通過，合作開發(fā)就是一紙空談。雖然解釋并未規(guī)定未經(jīng)建設(shè)項(xiàng)目審批的合同為

16、無效合同，但是，任何一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目都要經(jīng)歷從立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、施工、銷售直到竣工驗(yàn)收的審批登記程序，缺少前一個(gè)審批手續(xù)，則后續(xù)的審批手續(xù)往往就無法完成。任何一個(gè)程序的審批手續(xù)沒有完成之前，當(dāng)事人就進(jìn)行實(shí)際的開發(fā)建設(shè)，都存在被認(rèn)定為違法的可能性?！叭绻ㄖ龠`法建筑，那么所簽訂的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同在該建設(shè)項(xiàng)目被政府有關(guān)行政主管部門追認(rèn)之前，肯定是無效的。”（二）土地使用權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)關(guān)于房地產(chǎn)合作開發(fā)土地使用權(quán)瑕疵，實(shí)踐中比較常見的有兩種情形。第一種情形是土地實(shí)際使用面積不足，比如需預(yù)留公共綠化地、規(guī)劃道路預(yù)留地等等，這就造成提供土地使用權(quán)一方投資縮水，同時(shí)還可能因?yàn)橥恋孛娣e減少，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)面積縮小

17、，利潤減少。第二種情形是土地使用權(quán)的權(quán)利瑕疵，比如提供土地使用權(quán)的一方因?yàn)閭鶆?wù)糾紛，其土地使用權(quán)被司法機(jī)關(guān)查封，或其他第三人對(duì)該宗土地享有共有權(quán)、抵押權(quán)等。對(duì)土地使用權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，一方面合作方在簽訂合作合同之前應(yīng)對(duì)土地情況充分掌握，應(yīng)當(dāng)在開發(fā)合同簽訂前進(jìn)行律師盡職調(diào)查，對(duì)該土地上是否存在上述兩種情形一一排查，完全掌握土地情況后再簽訂合作合同。（三）合作開發(fā)資金比例約定不明風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)中的資金分?jǐn)偡桨覆幻黠L(fēng)險(xiǎn)主要包括投資約定不明、預(yù)算不足、投資不到位等情形。例如，房地產(chǎn)合作開發(fā)中，有些合作合同約定的投資方式是按事項(xiàng)分?jǐn)偂１热缫环截?fù)責(zé)提供土地，另一方負(fù)責(zé)勘探、設(shè)計(jì)、建筑安裝等事項(xiàng)，所需資金各方

18、自行解決。合作進(jìn)行到一半，發(fā)現(xiàn)遺漏了某些事項(xiàng)，比如廣告宣傳、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收等，這些遺漏事項(xiàng)所需的費(fèi)用由誰來承擔(dān)?或者說雙方雖然約定了按比例投資，但在合作中發(fā)現(xiàn)預(yù)算不足、資金短缺。如果合同約定得不清晰，可能造成互相推諉，從而對(duì)合作項(xiàng)目進(jìn)行造成影響。因此，合作方在對(duì)投資事項(xiàng)進(jìn)行約定時(shí)，應(yīng)充分考慮合作過程中可能出現(xiàn)的資金風(fēng)險(xiǎn)，并將這些風(fēng)險(xiǎn)合理分擔(dān)，避免因資金不足而產(chǎn)生“爛尾樓”。比較科學(xué)的資金約定方式是至少約定一方對(duì)項(xiàng)目所需資金承擔(dān)無限責(zé)任，即全額滿足項(xiàng)目實(shí)際所需資金。當(dāng)然，對(duì)資金承擔(dān)無限責(zé)任的一方，需具備足夠融資能力。（四）約定房屋預(yù)售款充抵投資的風(fēng)險(xiǎn)先看以下案例：甲公司與乙公司簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合

19、同，約定甲公司提供面積為6萬平方米的出讓土地使用權(quán)，乙公司在合同訂立后2個(gè)月內(nèi)投入資金3000萬元；甲乙雙方利潤分配比利為55：45。合同訂立后，甲公司如約履行，而在2個(gè)月內(nèi)乙公司只投入了1500萬元。但合作項(xiàng)目的預(yù)售情況非常好，短期內(nèi)預(yù)售款即回籠1億元。后來雙方因利潤分配產(chǎn)生糾紛訴訟至法院。乙公司主張預(yù)售款回籠已經(jīng)足夠支持項(xiàng)目建設(shè)，故其已經(jīng)無需繼續(xù)投入，因而其應(yīng)按照合同約定的利潤分配比例分得合作利潤。上述案例中，乙公司能否要求將房屋預(yù)售款充抵其投資，進(jìn)而參與利潤分配？這一問題即是房屋預(yù)售款能否充抵投資的問題。事實(shí)上對(duì)于這個(gè)問題已經(jīng)沒有爭議，因?yàn)榻忉尩诙龡l明確給出了答案“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同

20、的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持”。為什么在這里將其列為房地產(chǎn)合作開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)？這是因?yàn)閷?shí)踐中有些合作開發(fā)方會(huì)在合作合同中約定可以將房屋預(yù)售款充抵投資，從而回避了上述司法解釋。從效力上講，依據(jù)合同意思自治原則，這樣的約定并無不妥。但事實(shí)上，這樣的約定潛在著風(fēng)險(xiǎn)：1、如果允許將房屋預(yù)售款充抵其投資，在出資不到位的情況下，違約方仍然會(huì)受益。如果預(yù)售形勢越好，預(yù)售款回籠就越充裕，違約方的獲利就會(huì)越多，這樣約定的結(jié)果會(huì)促使違約行為的出現(xiàn)，為日后糾紛產(chǎn)生埋下隱患。2、房地產(chǎn)開發(fā)的利潤是通過銷售收入減去開發(fā)成本得到來的，因此，在理論上，預(yù)售款是包括了開發(fā)建設(shè)成本和合作利潤的。如果允許

21、將預(yù)售款充抵投資，等于將合作利潤作為投資，會(huì)讓利潤分配變得復(fù)雜，增加糾紛產(chǎn)生的可能因此，在合作合同中約定房屋預(yù)售款充抵投資，應(yīng)當(dāng)慎重而行。（五）房地產(chǎn)合作開發(fā)利益分配中的風(fēng)險(xiǎn)在合作開發(fā)合同中約定以開發(fā)所得的房地產(chǎn)分配收益，是房地產(chǎn)合作開發(fā)常用的一種利益分配方式。實(shí)踐中，容易產(chǎn)生的糾紛有兩種情形，第一種情形是：一般情況下，合作雙方都是就某一項(xiàng)目達(dá)成合作意向后，然后再去開展具體工作，這樣在簽訂合作開發(fā)合同時(shí)，房屋的設(shè)計(jì)圖紙尚未出來，雙方在合同中只能約定分配房屋的比例、面積及樓層，而無法進(jìn)一步明確。只有等到建設(shè)工程設(shè)計(jì)圖審定之后，雙方才能將各自分配的建筑面積、樓層位置、地下停車場以及按比例承擔(dān)公共分

22、攤面積等具體落實(shí)。第二種情形是：建設(shè)過程發(fā)生因設(shè)計(jì)、規(guī)劃等調(diào)整導(dǎo)致建筑面積增減，而雙方對(duì)此無約定。如此一來，在進(jìn)行房屋分配時(shí)，這兩種情形可能就會(huì)出現(xiàn)無法操作的問題。三、規(guī)避項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)，保障投資權(quán)益（一）謹(jǐn)慎選擇合作開發(fā)伙伴，委托律師進(jìn)行盡職調(diào)查房地產(chǎn)合作開發(fā)的核心在于合作，合作人之間合作關(guān)系如何是合作開發(fā)是否順利的根本。因此，選擇合作伙伴成為風(fēng)險(xiǎn)整體預(yù)防的關(guān)鍵。一般來講，房地產(chǎn)合作開發(fā)選擇合作伙伴時(shí)，至少需要從以下三個(gè)方面進(jìn)行考慮。一是合作各方各自的綜合實(shí)力和資源的互補(bǔ)。對(duì)此方面進(jìn)行考慮需要對(duì)合作伙伴的信息如公司財(cái)力、運(yùn)營能力、土地狀況等基本信息充分掌握。二是合作伙伴之間的經(jīng)營理念是否一致。

23、經(jīng)營理念決定一個(gè)公司的文化層次，決定其解決風(fēng)險(xiǎn)糾紛的出發(fā)點(diǎn)?？疾旌献骰锇榈慕?jīng)營理念，對(duì)制訂合作方案來講必不可少。三是合作伙伴是否誠信。自然人有著可被感知的人格，公司也同樣具有可被認(rèn)知人格。對(duì)公司人格的考察，需要特殊的方法，如律師盡職調(diào)查?；蛘邚膶?duì)公司創(chuàng)始人、股東、高管接觸了解等也可以窺見一斑，因?yàn)檫@些人的人格會(huì)體現(xiàn)在公司人格之中。對(duì)合作伙伴進(jìn)行考察深入了解，律師盡職調(diào)查不失是一種很好的方法。律師盡職調(diào)查，是指“律師接受當(dāng)事人的委托，對(duì)當(dāng)事人指定的有業(yè)務(wù)關(guān)系的企業(yè)的規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債、信用狀況、社會(huì)評(píng)價(jià)、出資人情況等進(jìn)行調(diào)查并出具專業(yè)報(bào)告書的一項(xiàng)法律服務(wù)?！睂?duì)房地產(chǎn)合作開發(fā)來講，律師盡職調(diào)查內(nèi)容的主

24、要包括三塊，一是對(duì)公司的調(diào)查，二是對(duì)項(xiàng)目土地使用權(quán)屬的調(diào)查，三是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)情況的調(diào)查。1. 對(duì)公司盡職調(diào)查對(duì)公司盡職調(diào)查的目的在于深入了解擬合作伙伴的綜合實(shí)力、運(yùn)營能力等基本情況，其調(diào)查內(nèi)容大致包括以下四個(gè)方面：（1）可持續(xù)經(jīng)營能力調(diào)查。主要包括：“公司行業(yè)性質(zhì)、公司主營業(yè)務(wù)情況、公司主要產(chǎn)品情景、公司業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)、公司未來發(fā)展是否存在重大不確定性等。其調(diào)查方法包括詢問管理層、查閱經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告、聽取注冊會(huì)計(jì)師意見、查閱公司待履行重大業(yè)務(wù)合同、分析公司現(xiàn)有資金結(jié)構(gòu)和融資渠道、了解公司未來資金需求及融資計(jì)劃、評(píng)估融資能力對(duì)公司經(jīng)營的影響等”。（2）公司潛在風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查。主要包括：“調(diào)查公司對(duì)外擔(dān)保

25、形成的或有風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)查公司未決訴訟、仲裁形成的或有風(fēng)險(xiǎn)，以及公司其他方面的或有風(fēng)險(xiǎn)，如是否有海關(guān)、稅務(wù)糾紛以及產(chǎn)品質(zhì)量保證及承諾等事項(xiàng)?！逼湔{(diào)查方法主要包括查閱公司董事會(huì)和股東會(huì)關(guān)于保證、抵押、質(zhì)押、擔(dān)保的會(huì)議紀(jì)錄，向房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門、運(yùn)輸工具登記部門、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)查詢抵押、出質(zhì)，向公司開戶銀行發(fā)函詢證，確認(rèn)公司的商業(yè)匯票承兌貼現(xiàn)、抵押借款、應(yīng)收賬款等情況。（3）公司治理結(jié)構(gòu)調(diào)查。主要包括查閱公司章程，了解股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)及高級(jí)管理人員的構(gòu)成情況和職責(zé)；調(diào)查股東的出資是否到位，出資方式是否合法，是否存在出資不實(shí)、虛假出資、抽逃資金等情況；調(diào)查公司在業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、人員、財(cái)務(wù)及機(jī)

26、構(gòu)等方面是否均與公司控股股東相互獨(dú)立，公司資產(chǎn)是否被控股股東占用，股東與公司之間是否存在關(guān)聯(lián)交易等。其調(diào)查方法主要包括查閱驗(yàn)資報(bào)告、到工商局調(diào)閱注冊登記資料、收集公司產(chǎn)品、人事資料，調(diào)查分析公司業(yè)務(wù)獨(dú)立性、資產(chǎn)獨(dú)立性、人員獨(dú)立性等。（4）公司基本情況調(diào)查。主要包括公司的設(shè)立、股權(quán)變動(dòng)、資產(chǎn)重組、股份轉(zhuǎn)讓、財(cái)產(chǎn)狀況、債權(quán)債務(wù)等情況。其調(diào)查方法主要包括到工商管理部門調(diào)閱注冊登記、年檢資料。2. 對(duì)土地使用權(quán)屬的調(diào)查土地使用權(quán)屬的調(diào)查的目的在于充分掌握擬開發(fā)土地的基本狀況，一般適用于一方提供土地，一方提供資金，雙方進(jìn)行合伙型聯(lián)建或新成立項(xiàng)目公司進(jìn)行合作開發(fā)的情況，其調(diào)查內(nèi)容主要包括以下兩個(gè)方面：（1

27、）對(duì)土地要求的相關(guān)文件，主要包括：國有土地使用證政府部門對(duì)該土地利用的總體規(guī)劃，包括規(guī)劃用途；國有土地使用權(quán)出讓合同正本及副本；國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的批復(fù)文件或招、拍、掛取得土地使用權(quán)的文件；土地利用要求，包括“主體建筑物的性質(zhì)、附屬建筑物的性質(zhì)及平面布局、建筑密度、容積率、建筑物層數(shù)、高度、建筑間距、停車場的大小、停車場建設(shè)要求、綠化比率、建筑體型、色彩與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)、主體建筑的裝飾要求、建筑場地平整標(biāo)高、出入口方位、基礎(chǔ)設(shè)施完成年限、建筑項(xiàng)目完成年限等?！保?）土地自身權(quán)屬相關(guān)文件，主要包括：繳付土地使用權(quán)出讓金的發(fā)票、憑證；土地管理部門出具的有關(guān)土地使用權(quán)出讓金支付情況的證明；土地的

28、查封情況；土地的抵押情況或其他性質(zhì)的他項(xiàng)權(quán)益；任何第三方對(duì)該項(xiàng)目土地及房產(chǎn)的評(píng)估文件或類似成交價(jià)格文件；土地及項(xiàng)目現(xiàn)狀的描述文件，包括交通、場地“三通一平”情況、上下水、污水、電、燃?xì)狻崃?、電信、郵政、被拆遷人情況、環(huán)保、人防、消防、交通管理、文物、園林、安全、環(huán)衛(wèi)等部門要求或?qū)彶橐庖姡约芭c市政、公用、供電、電信等部門落實(shí)的上下水、電、供熱、燃?xì)?、電信源頭供應(yīng)等市政公用設(shè)施配套方案。3. 項(xiàng)目建設(shè)情況的調(diào)查對(duì)項(xiàng)目建設(shè)情況的調(diào)查，適用于一方已經(jīng)組建項(xiàng)目公司，另一方增資入股項(xiàng)目公司或進(jìn)行在建工程收購的情況。其主要調(diào)查該項(xiàng)目是否取得以下文件，以及已經(jīng)取得的文件是否合法、有效。將這些文件進(jìn)行分類，

29、可大致分為如下四類：（1）立項(xiàng)規(guī)劃審批相關(guān)文件，主要包括：規(guī)劃意見書、審定設(shè)計(jì)方案、通知書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃部門對(duì)各階段設(shè)計(jì)的批復(fù)等。（2）拆遷相關(guān)文件，主要包括拆遷協(xié)議、與項(xiàng)目土地原使用權(quán)人的補(bǔ)償協(xié)議、房屋拆遷許可證、拆遷情況及目的調(diào)查資料、繳付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的發(fā)票、證明等。（3）工程施工相關(guān)文件，主要包括建筑工程施工許可證、工程的相關(guān)圖紙，包括每層的平面圖、該項(xiàng)目的進(jìn)度報(bào)告，如監(jiān)理公司或工程進(jìn)度報(bào)告、對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)在進(jìn)度及情況的其他描述文件、機(jī)電工程的費(fèi)用明細(xì)、未來公共區(qū)域的精裝修標(biāo)準(zhǔn)及裝修費(fèi)用明細(xì)、上述工程項(xiàng)目的抵押情況或其他性質(zhì)的他項(xiàng)權(quán)益（包括是否欠付工程款情況）、項(xiàng)

30、目在建工程的查封情況、其他從工程現(xiàn)狀到竣工所需投入費(fèi)用的明細(xì)、該項(xiàng)目的工程造價(jià)報(bào)告或土建工程的結(jié)算文件等。（4）項(xiàng)目租售相關(guān)文件，主要包括、該項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證、項(xiàng)目的發(fā)展方案，包括樓層的功能定位、租售方案、地上地下車位數(shù)量等、該項(xiàng)目的商品房銷售的情況表或銷售情況說明，應(yīng)至少包括“已銷售的樓層、面積、銷售價(jià)格、付款方式、購買的客戶等，并提供銷售合同有關(guān)買受人名稱、銷售房產(chǎn)坐落、單價(jià)等信息頁的復(fù)印件以及一份銷售合同的標(biāo)準(zhǔn)文本”等等。（二）合作項(xiàng)目資金的監(jiān)控資金監(jiān)管是合作中很重要的問題之一，這主要涉及如何保障投入項(xiàng)目中的資金真正應(yīng)用到項(xiàng)目開發(fā)中去，而不被對(duì)方私下挪用或者用于其它目的。這是合作方

31、最關(guān)心、也是難以控制的問題，尤其在投資方?jīng)]有決策權(quán)時(shí)。一般來說，在對(duì)某項(xiàng)目決定進(jìn)行投資時(shí)，都會(huì)要求對(duì)方提供詳細(xì)的最新的且經(jīng)過法定審計(jì)事務(wù)所審計(jì)過的財(cái)務(wù)報(bào)表，從而來掌握該項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。但該報(bào)表只表明投資前的債權(quán)債務(wù)，而無法解決對(duì)注入資金后的資金流向監(jiān)控問題。在非法人型合作開發(fā)合同履行中，合作各方常常約定設(shè)立“共管賬戶”，以共同監(jiān)督項(xiàng)目資金的使用。然而，有的合作方疏于監(jiān)督管理，共管賬戶完全由另一方控制。為了保護(hù)合作各方的利益，需要合作各方在合同中明確約定對(duì)共管賬戶的使用管理辦法。尤其是預(yù)留印鑒中的財(cái)務(wù)章和人名章不應(yīng)由一方掌管，而應(yīng)由各方分別管理，這樣有利于合作各方相互制約和監(jiān)督。但這也并不能

32、從根本上解決問題。比較妥當(dāng)?shù)霓k法應(yīng)是：審查該合作方是否存在不良記錄、是否有訴訟或其他爭議糾紛、投資人的為人品德、該項(xiàng)目的市場銷售預(yù)測是否樂觀等角度來分析。（三）重視合同約定一個(gè)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目合作經(jīng)營，離不開一個(gè)完善的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同。實(shí)踐中發(fā)生的房地產(chǎn)合作經(jīng)營糾紛，絕大部分是因?yàn)殡p方簽訂的合同草率、簡單化，為今后糾紛的產(chǎn)生埋下了隱患。1. 合同內(nèi)容應(yīng)該合法，禁止假借聯(lián)合開發(fā)之名行融資之實(shí)合作開發(fā)合同不得違反法律的禁止性規(guī)定，如上述的通過聯(lián)合開發(fā)的方式進(jìn)行企業(yè)間的融資，就違反了1996年由中國人民銀行下發(fā)的貸款通則第61條的規(guī)定：“企業(yè)之間不得違反國家規(guī)定辦理借貸或者變相融資業(yè)務(wù)”，從而構(gòu)成合同無效，當(dāng)事人希望聯(lián)合開發(fā)所欲達(dá)到的盈利目的也落空。另外，最高人民法院曾在1990年發(fā)布的關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答第四條規(guī)定：“（1）聯(lián)營合同中的保底條款，通常是指聯(lián)營一方雖向聯(lián)營體投資，并參與共同經(jīng)營，分享聯(lián)營的盈利，但不承擔(dān)聯(lián)營的虧損責(zé)任，在聯(lián)營體虧損時(shí)，仍要收回其出資和收取固定利潤的條款。保底條款違背了聯(lián)營合同中應(yīng)當(dāng)遵循的共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，