一分鐘算出地價(jià)一種簡(jiǎn)易的地價(jià)計(jì)算方法

1、一分鐘算由地價(jià)一種簡(jiǎn)易的地價(jià)計(jì)算方法一分鐘算由地價(jià)一種簡(jiǎn)易的地價(jià)計(jì)算方法契稅：購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)，需按照成交額的3%繳納契稅，所以，契稅應(yīng)計(jì)入購(gòu)地成本；地上準(zhǔn)建面積單價(jià)=競(jìng)買(mǎi)成交價(jià)x1.03+地上準(zhǔn)建面積（PS:俗稱的樓面地價(jià)，其實(shí)是地上準(zhǔn)建面積單價(jià)）（計(jì)算樓面地價(jià)時(shí)，須從項(xiàng)目準(zhǔn)建面積中扣除地下準(zhǔn)建面積）高置（和記黃浦盈科）拍得的“京土整儲(chǔ)桂（朝）2005048號(hào)朝陽(yáng)區(qū)工體北路”：地上準(zhǔn)建面積：40300平米，競(jìng)買(mǎi)成交價(jià)51000萬(wàn)元，樓面地價(jià)y13035元每平米；如果要想從樓面地價(jià)，倒推該地塊是多少錢(qián)每畝，則可以用以下公式：樓面地價(jià)X容積率X666.666=該地塊每畝單價(jià)如：工體北路地塊單價(jià)：130

2、35X2.85X666.666=24765980元每畝畝：中國(guó)度量單位，曾經(jīng)隨著歷史朝代的變遷而變化，現(xiàn)在的一畝等于666.666平方米；宗地面積：莫地塊的實(shí)際面積（本文涉及的面積，未特殊注明的均用平方米表示）；代征面積：奧地塊內(nèi)，規(guī)劃用于城市公共綠化、道路或其他特殊用途的面積；建設(shè)用地面積：奧地塊內(nèi)，可規(guī)劃用于建設(shè)住宅、配套、商業(yè)、寫(xiě)字樓用途的用地面積；地上準(zhǔn)建面積：奧地塊內(nèi)，規(guī)劃許可建設(shè)的，地上層高超過(guò)2.2米以上的總建筑面積；項(xiàng)目準(zhǔn)建面積：莫地塊的地上準(zhǔn)建面積，加上地下準(zhǔn)建面積。容積率：奧地塊建設(shè)用地范圍內(nèi)，地上準(zhǔn)建面積一建設(shè)用地面積得到的倍數(shù)；地價(jià)算法一分鐘算由地價(jià)一種簡(jiǎn)易的地價(jià)計(jì)算方

3、法自政府對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地實(shí)行招拍桂以來(lái)，地價(jià)在逐漸透明的同時(shí)也不斷升高，越來(lái)越成為決定房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵性因素。多家企業(yè)常常為了取得莫塊土地的使用權(quán)進(jìn)行競(jìng)價(jià)，如果競(jìng)價(jià)過(guò)低可能錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)，競(jìng)價(jià)過(guò)高又會(huì)背負(fù)沉重的負(fù)擔(dān)。那么，究竟應(yīng)該以多少價(jià)格進(jìn)行土地的競(jìng)價(jià)才最合適呢？開(kāi)發(fā)企業(yè)的方法一般是在受讓土地前對(duì)土地所涉及的項(xiàng)目進(jìn)行全面的測(cè)算，首先從土地交易中心取得詳細(xì)的地塊資料，再組織有經(jīng)驗(yàn)的從業(yè)人員根據(jù)技術(shù)指標(biāo)和規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，詳細(xì)規(guī)劃由各種建筑的面積，確定綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，最后綜合建筑成本、開(kāi)發(fā)營(yíng)銷費(fèi)用、稅收以及市場(chǎng)售價(jià)，推算由能夠承受的土地成本范圍，以此作為取得招拍桂等經(jīng)營(yíng)性土地的依據(jù)。這種方式的優(yōu)

4、點(diǎn)是結(jié)果相對(duì)精確，缺點(diǎn)是費(fèi)用高、耗時(shí)長(zhǎng)。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為此聘請(qǐng)專門(mén)的地產(chǎn)顧問(wèn)公司進(jìn)行前期策劃，該前期策劃費(fèi)一般要占整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用的三分之一以上；更專業(yè)、分工更精細(xì)的房地產(chǎn)公司也可以依靠自身的力量進(jìn)行策劃，參與者包括組織策劃人員、建筑規(guī)劃人員、市場(chǎng)調(diào)研人員，所產(chǎn)生的策劃費(fèi)用也常常不菲。筆者從事房地產(chǎn)工作多年，組織、參與過(guò)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，一直關(guān)注地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，經(jīng)過(guò)多年的觀察和探討，在多個(gè)拍賣的房地產(chǎn)項(xiàng)目的地價(jià)資料的基礎(chǔ)上，總結(jié)由一個(gè)簡(jiǎn)易的地價(jià)評(píng)測(cè)方法，熟練掌握這種方法可以在一分鐘內(nèi)估算由地價(jià)。這種方法非常適用于各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的老總們?cè)谧黜?xiàng)目預(yù)測(cè)、地價(jià)評(píng)估時(shí)估算土地價(jià)值。下面我將用

5、詳細(xì)的例子闡述這種方法。一、計(jì)算公式：V=bXrX666.67平方米/畝V-每畝土地的價(jià)值。-每平方米建筑面積的土地成本r-容積率V每畝土地的價(jià)值是經(jīng)營(yíng)性土地進(jìn)行招拍桂時(shí)的最后成交價(jià)，是老板們作為決策的依據(jù)；。每平方米建筑面積的土地成本是項(xiàng)目運(yùn)作成功的關(guān)鍵，是老板們的心理底價(jià)，它的取值是本公式的核心，下面我將舉例說(shuō)明它的取值方法；r容積率可以從土地交易中心的詳細(xì)地塊資料中取得。二、舉例說(shuō)明：2006年1月13日，四川省成都市土地交易市場(chǎng)以平均超過(guò)起拍價(jià)一倍以上的成交價(jià)拍由全部四塊土地，競(jìng)得人分別是成都市最有名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，成都萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司、四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司、成都力迅房地產(chǎn)

6、開(kāi)發(fā)有限公司。因其中宗地編號(hào)為3和4的地塊在地塊位置、用地規(guī)劃性質(zhì)、容積率、建筑高度等技術(shù)指標(biāo)上具有相似性和可比性，故我以3、4號(hào)地塊分別舉例來(lái)說(shuō)明上述計(jì)算公式及v的取值。兩塊土地的成交情況是：3號(hào)地塊起拍價(jià)580萬(wàn)元/畝，成交價(jià)1230萬(wàn)元/畝，r容積率為7,4號(hào)地塊起拍價(jià)400萬(wàn)元/畝，成交價(jià)960萬(wàn)元/畝，r容積率為5.3。（見(jiàn)附表）我們首先以3號(hào)地塊代入公式計(jì)算>值：3號(hào)地塊：1230萬(wàn)元/畝=bX7X666.67平方米/畝a=2635元/平方米即：3號(hào)地塊每平方米建筑面積的土地成本為2635元再將此>值代入公式計(jì)算4號(hào)地塊的V值：4號(hào)地塊：V=bXrx666.67平方米/

7、畝=2635元/平方米X5.3X666.67平方米/畝=931萬(wàn)元/畝用計(jì)算所得的931萬(wàn)元/畝的地價(jià)與4號(hào)地塊的成交價(jià)960萬(wàn)元/畝比較，相差3%,說(shuō)明該公式基本符合拍賣的實(shí)際成交情況。同樣，我們將4號(hào)地塊的成交價(jià)代入公式，計(jì)算由a值：960萬(wàn)元/畝=。X5.3X666.67平方米/畝>=2717元/平方米即：4號(hào)地塊每平方米建筑面積的土地成本為2717元綜上，通過(guò)分別對(duì)3號(hào)地塊和4號(hào)地塊的拍賣成交價(jià)計(jì)算由a值分別為2635元/平方米、2717元/平方米，說(shuō)明位于成都市中心城區(qū)的當(dāng)前的每平方米建筑面積的土地成本在2700元/平方米左右，這基本能夠未專業(yè)的、具備豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)商所接

8、受。這就是我所提由的第一種。值取值方法，稱之為市場(chǎng)取值法。簡(jiǎn)言之，采用參照的方法根據(jù)土地市場(chǎng)成交價(jià)確定b值。值得注意的是在選擇參照物時(shí)，應(yīng)該具備可參照性，應(yīng)該在地塊位置、凈用地面積、用地規(guī)劃性質(zhì)、容積率、建筑高度、綠地率、建筑密度等技術(shù)指標(biāo)上進(jìn)行參照分析，不能以中心城區(qū)的地塊與城郊的地塊進(jìn)行比較，不能以住宅用地與商業(yè)用地進(jìn)行比較，不能以高層建筑與低層建筑進(jìn)行比較。b值的第二種取值方法稱之為成本利潤(rùn)法，即通過(guò)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，確定房屋的銷售平均價(jià)，再減去房屋的土建安裝成本、營(yíng)銷費(fèi)用、稅收、利潤(rùn)等（此部分各開(kāi)發(fā)公司均有自己詳細(xì)的數(shù)據(jù)，筆者不再贅述），得由每平方米建筑面積的土地成本，也就是。值。同樣

9、，我們以3號(hào)地塊來(lái)舉例說(shuō)明。3號(hào)地塊是二類住宅用地兼容20%的商業(yè)，總建筑面積48932平方米，其中住宅39145平方米、營(yíng)業(yè)用房9787平方米。根據(jù)周邊相鄰的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，成都市市中區(qū)當(dāng)前住宅清水房均價(jià)約為5000元/平方米，營(yíng)業(yè)用房均價(jià)約為8000元/平方米，平均價(jià)格為5600元/平方米，土建安裝成本、營(yíng)銷費(fèi)用、稅收共計(jì)約1900元/平方米，利潤(rùn)一般預(yù)留20%,約1100元/平方米（以上為經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)）：°=5600元/平方米-1900元/平方米-1100元/平方米=2600元/平方米比較：市場(chǎng)取值法得>=2635元/平方米（拍賣成交價(jià)）成本利潤(rùn)法得遙?600元/平方米我們可以理解為什么四JI藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司選擇以1230萬(wàn)元/畝的價(jià)格拍賣取得3號(hào)地塊。綜上所述，讀者在分析估算地價(jià)的時(shí)候，首先采用市場(chǎng)取值法和成本利潤(rùn)法確定b值，再代入公式V=>XrX666.67平方米/畝，求生V，即每畝土地的地價(jià)。筆者的這種簡(jiǎn)易的地價(jià)計(jì)算方法，其優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算簡(jiǎn)單、方便適用，特別適