房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計課程設(shè)計

1、 房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計課程設(shè)計騰龍·尊貴苑項目開發(fā)任務(wù)書學(xué)院（部）： 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 專 業(yè)： 工程管理（房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理）學(xué)生姓名： xxx 班 級： xxx 學(xué) 號： 02 指導(dǎo)老師： xxx 職 稱： 教授 最終評定成績： 2011年12月 目錄1、房地產(chǎn)市場調(diào)研.2、土地使用權(quán)獲取.2.1、投資機(jī)會選擇.22競買價格評估.2.2.1預(yù)計銷售收入.2.2.2預(yù)計開發(fā)成本.2.2.3確定競買價格.3、開發(fā)項目財務(wù)分析.3.1投資估算.3.2項目融資計劃.3.3財務(wù)評價.3.4風(fēng)險分析.4、房地產(chǎn)開發(fā)前期工作.4.1商品房設(shè)計及其優(yōu)化.4.2前期工作.開發(fā)項目部的組建.項目申報審批.項

2、目前期工程.4.3招標(biāo)工作.設(shè)計招標(biāo).監(jiān)理招標(biāo).施工招標(biāo).5、工程項目管理.5.1質(zhì)量控制.5.2造價控制.5.3進(jìn)度控制.6、房地產(chǎn)市場營銷.6.1銷售形式.6.2宣傳廣告策略.6.3定價策略.1、 騰龍·尊貴苑項目市場調(diào)研贛州房地產(chǎn)市場形勢簡要分析一、影響住宅物業(yè)銷售狀況因素分析：1、贛州市民對高價位敏感度很大，導(dǎo)致高價位樓盤相對滯銷，就其原因價格僅是一方面。另外，贛州市民尚無明確的居家生活理念，高價位樓盤自身也沒有與價格匹配的品質(zhì)優(yōu)勢。2、從贛州市民熱衷于對“贛州娛樂城”及“中航城”商業(yè)的購買投資可以看出，部分能消化高價位樓盤的客戶對住宅升值潛力認(rèn)識度較低。3、影響住宅物業(yè)銷售

3、狀況的因素還有項目工程進(jìn)度，大多數(shù)樓盤曾在主體完工后銷售才日趨轉(zhuǎn)好，歸根結(jié)底則是客戶對項目及其開發(fā)企業(yè)的信任度不足。4、除價格、工程進(jìn)度影響項目銷售外，還有地段、交通、教育設(shè)施、娛樂及商業(yè)設(shè)施等配套。二、贛州市住宅物業(yè)需求狀況分析：1、贛州市房地產(chǎn)是近幾年才大舉開始的，普通消費者剛由福利分房、集資建房走入商品房選購，市場住宅物業(yè)供給品種單一，品質(zhì)不高，且缺乏個性，除地段及價格外，選擇面較窄，因此，贛州市民大部分對住宅的需求尚未有理性的認(rèn)識，仍處于較被動接受階段，需要開發(fā)商對其購房意識進(jìn)行引導(dǎo)。2、少部分贛州市民因見過廣州、深圳的中高檔樓盤，心理上往往會受到一些震動，這部分人已對好住房有較為模糊

4、的認(rèn)識，需求意識會日漸明朗，若在營銷上強(qiáng)化其認(rèn)識，將會使其需求狀況發(fā)生較大變化，對項目銷售也會起到較好的宣傳作用。3、贛州市各類檔次住宅物業(yè)綜合素質(zhì)分析：1)價格在5500元/M2以下的住宅物業(yè)綜合素質(zhì)分析：該類住宅在贛州市占據(jù)較少比例的供應(yīng)量，大多數(shù)開發(fā)商是小開發(fā)商，所開發(fā)的住宅一部分是“小產(chǎn)權(quán)房”，主要分布在水西、水東、水南、黃金開發(fā)區(qū)等郊區(qū)位置，該類住宅配套設(shè)施缺乏，建筑質(zhì)量較差，但由于其價格低廉，受到部分消費者的喜愛。2)價格在5500-7500元/M2的住宅物業(yè)綜合素質(zhì)分析：該類住宅物業(yè)一般分布在贛州市各區(qū)域，市政生活商業(yè)配套較齊全，在樓盤的包裝上亦下了一些功夫，目前該類住宅占據(jù)了一

5、半以上，因產(chǎn)品較好及購房成本較低，深受到消費者的親睞，比如：時間公園。3)價格在7500元/M2以上的住宅物業(yè)綜合素質(zhì)分析：該住宅多為環(huán)境較好，或位置較好的樓盤，其營銷水平較高，再加上良好的產(chǎn)品定位，亦受到高端消費者的追捧，比如：中航城。三、消費者購房傾向及造成這一傾向的原因分析：1、地段傾向：購房者往往先考慮市區(qū)繁華地段。A、原因分析：1）首先應(yīng)是中小城市的居民更注重?zé)狒[和便利，任他們看來住市中心可以很方便而且很有身份和地位感。2）大多數(shù)人認(rèn)為市中心交通、購物、娛樂等配套設(shè)施齊備，上、下班及子女上、下學(xué)均較為方便。3）市中心繁華地段對一部分商業(yè)經(jīng)營者來說更便利于自身發(fā)展。4）從市場營銷角度來

6、看贛州市民購房理性仍處于“地段論”階段。B、應(yīng)對策略：消費者需要地段優(yōu)勢，我們則更應(yīng)夸大地段論，提出本項目處于中央地段，創(chuàng)造地段優(yōu)勢及升值潛力。2、戶型傾向：購房者選擇戶型逐漸上升到理性角度，從戶型的功能實用經(jīng)濟(jì)性去選擇。目前80-125平米的中小戶型大受購房者追捧，“時間公園”和“中航城”等樓盤的銷售情況證明了這一點。A 、原因分析：   1）房價偏高，總價相對較高，購房者能承受的房價相對低些，因此只選擇中小戶型。2）目前市場上逐漸在戶型及家裝設(shè)計上去對消費者進(jìn)行戶型的選擇引導(dǎo)。3）購房者對戶型的功能合理性及實用性愈來愈明確，市場逐漸產(chǎn)生了具引導(dǎo)性的產(chǎn)品。（如：中庭廣場）

7、B、應(yīng)對策略：   進(jìn)一步加強(qiáng)從戶型設(shè)計的功能合理性，實用性及經(jīng)濟(jì)性教育并引導(dǎo)消費者，使其更明確地認(rèn)識什么樣的戶型才是好的戶型，這就要求我們順應(yīng)市場潮流，但又要在戶型上創(chuàng)新，以便為市場提供更優(yōu)的產(chǎn)品。四、贛州市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析：1外地公司逐漸占領(lǐng)市場份額：目前贛州市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，競爭激烈，開發(fā)水平逐漸提高。優(yōu)秀的、先進(jìn)開發(fā)理念、專業(yè)化作業(yè)水準(zhǔn)型開發(fā)企業(yè)逐漸成為潮流。2、專業(yè)策劃理念日新月異導(dǎo)入：贛州市開發(fā)商已逐步在引進(jìn)外地開發(fā)理念，這將帶領(lǐng)贛州市房地產(chǎn)全程中的策劃、銷售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)進(jìn)入更高層的新領(lǐng)域。3、市場化進(jìn)程進(jìn)一步加快：贛州市房地產(chǎn)開發(fā)更加步入“以人為

8、本”的領(lǐng)域，從市場出發(fā)，細(xì)分市場，以消費者的個性需求，滿足目標(biāo)客戶需要的更好產(chǎn)品。4、產(chǎn)品質(zhì)量與檔次日益提升：先進(jìn)技術(shù)、綠色生態(tài)、文化技術(shù)及智能化設(shè)施等理念。五、贛州市房地產(chǎn)市場對本項目的影響簡述：1、房地產(chǎn)市場的發(fā)展包括企業(yè)開發(fā)水平和產(chǎn)品品質(zhì)的提升引起的成本升高，同時將會使贛州市整體房價水平進(jìn)一步得到提升，客戶對本項目的價格敏感度將會逐步減弱，對本項目的價格將會起到支撐作用。2、與房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)水平和產(chǎn)品品質(zhì)相互牽制的置業(yè)者消費及居家理念將會隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展而更加成熟；本項目位于贛江源大道東面起點位置，是章江新區(qū)東大門的重要景觀門戶和交通節(jié)點，所以本項目優(yōu)越的區(qū)位價值及本項目產(chǎn)品品質(zhì)將會

9、吸引購房者的購買欲望。2、H14地塊土地使用權(quán)獲取2.1、投資機(jī)會選擇2011年第四季度，贛州市有26宗地進(jìn)行掛牌出讓，分別分布在老城區(qū)，章江新區(qū)，香港產(chǎn)業(yè)工業(yè)園，站北新區(qū)，冶金有色基地，最低起價為9.067萬/畝，最高為433.703萬/畝。分屬在不同的片塊，面積亦有不同，而根據(jù)我公司的現(xiàn)有實力，允許拍得的土地價格為8000萬元1.5億之間的土地，而在章江新區(qū)的土地亦有較大的經(jīng)濟(jì)效益及前景，因此，我們準(zhǔn)備對準(zhǔn)土地出讓市場GZTD201154章江新區(qū)H14地塊進(jìn)行掛牌。GZTD201154章江新區(qū)H14地塊基本情況土地位置土地面積（）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限（年）公開出讓起始價（元/）競買

10、保證金（萬元）增價幅度（元/次）容積率建筑密度()綠地率()章江新區(qū)H14地塊13330（20畝）商業(yè)住宅3.0 30   35  住宅70年；商業(yè)40年63001700 拍賣時5-50元/次或其整數(shù)倍 22競買價格評估根據(jù)土地的起拍價可知，要拿下這片地最基本的資金為8399.79萬元，而由于這是掛牌起價，當(dāng)達(dá)到最后日期的時候，可能會有較大的漲幅，根據(jù)第四季度前兩個月的拍地情況來看，平均漲幅只有20%，所以，我們預(yù)測我們的地塊的競買價格應(yīng)該是1.0079億元，即7560元/。2.2.1預(yù)計銷售收入今年的第四季度，雖然國家的政策趨向于緊

11、縮的，隨著房產(chǎn)業(yè)旗幟企萬科的率先降價，贛州的部分開發(fā)商也隨后降價，因此，作為開發(fā)在贛州有較高水平的商品房，應(yīng)該謹(jǐn)慎考慮商業(yè)與住宅的比例，而我們的預(yù)期目標(biāo)是利潤在40%，預(yù)期的建設(shè)期為三年，彼時的商品房價格為1000013000元/，商業(yè)店鋪為2000035000元，我們計劃商業(yè)店鋪面積為10%，預(yù)計商品房價格為11000/元，商業(yè)店鋪為25000元/，因此我們的商品房銷售收入為3.959億元，店鋪銷售收入為0.99975億元，總計4.95875億元，我們將在完成總投資的25%時進(jìn)行預(yù)售，預(yù)計在第9季度即可預(yù)售。2.2.2預(yù)計開發(fā)成本項目及費用名稱數(shù)量(m2)單價（元/m2)金額（萬元）開發(fā)成本

12、399906729.09826909.663一、前期工作費用39990100399二、建造費3999017206878.28土建、安裝工程費3999015005998.5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用39990220879.78三、報建費用3999077.5309.9225四、管理費39990（一+二）×5%363.864五、不可預(yù)見費39990（二+三+四）×5%377.6小計39990一五8328.67利息 39990年息8%，土地費用計2年，其余計1.5年2778.213（土地1676.893）銷售費用39990住宅銷售收入*2%792銷售稅金39990銷售收入*5.5%2178土

13、地增值稅、所得稅39990商業(yè)5%住宅1%。寫字樓3%、所得稅3.75%2755.3稅金小計399901233.634933.3成本合計399902467.279866.6不含土地價款投資額399904209.116832.183要求的利潤 3999015005998.5土地價格 13330756010077.482.2.3確定競買價格2011年12月16日，我公司經(jīng)過幾輪的舉牌競價，終以9864.2萬元的價格拍得H14地塊，直至此時，此地塊的價格為7400元/，平均建筑面積的土地價格為2466.67元/。3、騰龍·尊貴苑項目財務(wù)分析現(xiàn)金流量表 單位：萬元 季度項目建設(shè)期銷售期123

14、45678910111213141516合計1、現(xiàn)金流入20001000200015001500100062006200620062006200620062008200606001）銷售收入62006200620062006200620062006200496002）貸款20001000200015001500100090003）回收流動資金200020002.現(xiàn)金流出9864.21708.9709.1709.1709.1709.1709.1709.12519.251519.251519.251519.25715.75715.75715.75715.7525648.171）建設(shè)投資9864.2

15、708.9709.1709.1709.1709.1709.1709.1803.5803.5803.5803.517922.872）流動資金1000100020003）經(jīng)營成本99999999999999997924）銷售稅金及附加272.25272.25272.25272.25272.25272.25272.25272.2521785）所得及增值稅344.5344.5344.5344.5344.5344.5344.5344.52755.33.凈現(xiàn)金流量-9864.2291.1290.91290.9790.9790.9290.9-709.13680.754680.754680.754680.75

16、5484.255484.255484.257484.2534832.34.累計凈現(xiàn)金流量-9864.2-9573.1-9282.2-7991.3-7200.46409.56118.6-6827.7-3146.951533.86214.5510895.316379.5521863.827348.0534832.3現(xiàn)金流量圖 6200 6200 6200 6200 6200 6200 6200 6200 2000 2000 1500 1500 0 1000 1000 16（季度） 1708.9 709.1 709 709 709 709 709 1519 1519 716 716 716 715.

17、8 (萬元） 2519.25 1519.2 9864.2 3.2項目融資計劃根據(jù)本項目的財務(wù)實力，自有資金1.8億，土地價格為9864.2萬，而預(yù)計開發(fā)成本為2.69億，買土地后本項目所剩資金為8100萬，因此，項目還有8900萬的資金缺口，為此，融資9000萬，以保證項目的正常運轉(zhuǎn)。 季度 項目234567 數(shù)目200010002000150015001000用于流動資金20003.3財務(wù)評價（投資利潤率、財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動態(tài)回收期）1.靜態(tài)評價指標(biāo)及其分析 (1)投資利潤率 從現(xiàn)金流量表測算出項目利潤總額為25832萬元 投資利潤率=年平均利潤總額/總投資*100% =（25832

18、/4）/26909.663*100%=23.999% (3)投資回收期 根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量表以及投資回收期的計算公式：投資回收期=累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份-1+上年累計現(xiàn)金流量的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量=3-1+6827.7/10895.3=2.627年 根據(jù)類似項目的數(shù)據(jù)以及評價標(biāo)準(zhǔn)，從靜態(tài)評價指標(biāo)分析，該投資項目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。2.動態(tài)指標(biāo)及其分析(1)全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）及財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量表 ,全部投資凈現(xiàn)值函數(shù)為： NPV（i）=-12562.64-3170.05（P/F,I,1）-3472.71（P/F,I,2）+15059.19（P

19、/F,I,3）+7394.31（P/F,I,4）+7332.72（P/F,I,5） 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 財務(wù)凈現(xiàn)值是值按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營周期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。 當(dāng)i=MARR=10%時 FNPV全（10%）=-9864.3-5000（P/F,10%,1）-4000（P/F,10%,2）+22403.72*（P/F,10%,3）+22937（P/F,10%,4）=27862.17因為FNPV全(10%)0,從全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值的角度判斷此項目是可行的. 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)內(nèi)

20、部收益率是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率.他反映的是項目動態(tài)的投資收益率,是考察項目贏利能力的主要動態(tài)指標(biāo). 當(dāng)i1=12%，NPV1=1417.41萬元 當(dāng)i2=15%,NPV1=-169.99萬元由插入法求得:FIRR全=i1+NPV1/(NPV1+NPV2)*(i2-i1)=12%+1417.41/(1417.41+169.99)*(15%-12%)=14.68%MARR=10%,從全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率的角度判斷此項目是可行的. (2)資本金財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)及財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 資本金凈現(xiàn)值函數(shù)為: NPV(i)= -12562.

21、64-739.80（P/F,I,1）-1668.01（P/F,I,2）+16266.24（P/F,I,3）+4559.51（P/F,I,4）+3637.42（P/F,I,5） 資本金財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）當(dāng)i=MARR=12%時 FNPV資（12%）= -12562.64-739.80（P/F,12%,1）-1668.01（P/F, 12%,2）+16266.24（P/F, 12%,3）+4559.51（P/F, 12%,4）+3637.42（P/F, 12%,5）=1986.7萬元 因為FNPV資(12%)0,從資本金財務(wù)凈現(xiàn)值的角度判斷此項目是可行的. 資本金財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR) 當(dāng)

22、i1=15%時,NPV1=5751.00萬元 當(dāng)i2=20%時,NPV2=-1263.51萬元 由插入法求得:FIRR資=i1+NPV1/(NPV1+NPV2)*(i2-i1)=15%+575.00/(575.00+1263.51)*(20%-15%)=16.56%MARR=12%, 從資本金財務(wù)內(nèi)部收益率的角度判斷此項目是可行的4、騰龍·尊貴苑項目開發(fā)前期工作4.1商品房設(shè)計及其優(yōu)化（商品房設(shè)計任務(wù)書見附件）4.2前期工作開發(fā)項目部的組建 項目部（負(fù)責(zé)人） 財務(wù)部 工程部 銷售部（負(fù)責(zé)人） （負(fù)責(zé)人） （負(fù)責(zé)人） 職位及職責(zé)說明1）項目經(jīng)理崗位職責(zé)：1貫徹執(zhí)行國家、行政主管部門有關(guān)

23、法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行公司的各項管理制度。2經(jīng)授權(quán)組建項目部，確定項目部的組織機(jī)構(gòu)，選擇聘用管理人員，根據(jù)質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全管理體系要求確定管理人員職責(zé)，并定期進(jìn)行考核、評價和獎懲。3負(fù)責(zé)在本項目內(nèi)貫徹落實公司質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全方針和總體目標(biāo)，主持制定項目質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全目標(biāo)。4 負(fù)責(zé)對施工項目實施全過程、全面管理，組織制定項目部的各項管理制度。5嚴(yán)格履行與建設(shè)單位簽訂的合同和與公司簽訂的“項目管理目標(biāo)責(zé)任書”并進(jìn)行階段性目標(biāo)控制，確保項目目標(biāo)的實現(xiàn)。6負(fù)責(zé)組織編制項目質(zhì)量計劃、項目管理實施規(guī)劃或施工組織設(shè)計，組織辦理工程設(shè)計變更、概預(yù)算調(diào)整、索賠等有關(guān)基礎(chǔ)工作，配合

24、公司做好驗收計價工作。7負(fù)責(zé)對施工項目的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金、技術(shù)、信息等生產(chǎn)要素進(jìn)行優(yōu)化配置和動態(tài)管理，積極推廣和應(yīng)用新技術(shù)、新工藝、新材料。8 嚴(yán)格財務(wù)制度，建立成本控制體系，加強(qiáng)成本管理，搞好經(jīng)濟(jì)分析與核算。 9積極開展市場調(diào)查，主動收集工程建設(shè)信息，參與項目追蹤、公關(guān)、進(jìn)行區(qū)域性市場開發(fā)和本項目后續(xù)工程的滾動開發(fā)工作。10強(qiáng)化現(xiàn)場文明施工，及時發(fā)現(xiàn)和妥善處理突發(fā)性事件。11做好項目部的思想政治工作。12協(xié)助公司完成項目的檢查、鑒定和評獎申報工作。13負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理項目部的內(nèi)部與外部事項。14完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。2）工程部工程部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán) 職責(zé)：1 負(fù)責(zé)工程建設(shè)項目的施工技術(shù)

25、管理、開工準(zhǔn)備、對外技術(shù)協(xié)調(diào)等工作2 熟悉施工設(shè)計圖紙，參與施工設(shè)計圖紙會審和技術(shù)交底工作3 負(fù)責(zé)工程變更初審、工程量的確認(rèn)簽證、隱蔽工程的驗收以及工程決算的初審工作4 參與分項、單項工程的完工驗收，組織工程的竣工驗收5 會同監(jiān)理進(jìn)行現(xiàn)場簽證，審核施工單位編制的報表6 協(xié)助簽訂工程施工合同、編制材料供應(yīng)計劃7 負(fù)責(zé)工程技術(shù)文件資料的收集、保管和歸檔管理工作權(quán)力：1對現(xiàn)場工程建設(shè)技術(shù)的指導(dǎo)權(quán)2 對現(xiàn)場工程建設(shè)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)3對工程現(xiàn)場實施方案的協(xié)調(diào)權(quán)、建議權(quán)4對工程招投標(biāo)底洽商談判的參與權(quán)5對工程建設(shè)設(shè)計變更、工程洽商的審核權(quán)與決策權(quán)6在權(quán)限范圍內(nèi)，可以代表企業(yè)對外行使聯(lián)絡(luò)權(quán)和協(xié)調(diào)權(quán)7對本部門員工

26、聘用、提請獎懲、解聘的建議權(quán)3）財務(wù)部財務(wù)部主要職責(zé)：1、 全面負(fù)責(zé)財務(wù)部的日常管理工作； 2、 組織制定財務(wù)方面的管理制度及有關(guān)規(guī)定，并監(jiān)督執(zhí)行； 3、 制定、維護(hù)、改進(jìn)公司財務(wù)管理程序和政策，制定年度、季度財務(wù)計劃； 4、 負(fù)責(zé)編制及組織實施財務(wù)預(yù)算報告，月、季、年度財務(wù)報告； 5、 負(fù)責(zé)公司全面的資金調(diào)配，成本核算、會計核算和分析工作； 6、負(fù)責(zé)資金、資產(chǎn)的管理工作； 7、監(jiān)控可能會對公司造成經(jīng)濟(jì)損失的重大經(jīng)濟(jì)活動； 8、管理與銀行及其他機(jī)構(gòu)的關(guān)系； 9、協(xié)助財務(wù)總監(jiān)開展財務(wù)部與內(nèi)外的溝通與協(xié)調(diào)工作； 10、完成上級交給的其他日常事務(wù)性工作。4）銷售部銷售部主要職責(zé)：1 .負(fù)責(zé)項目營銷工

27、作的各項事務(wù) 根據(jù)項目的經(jīng)營計劃，制定本項目的周/月/季/年銷售工作計劃及目標(biāo)。2 項目策劃方案階段性工作的落實與執(zhí)行 協(xié)助搜集項目所在地行業(yè)政策、競爭對手信息、客戶信息等，深入研究市場，參與項目策劃推廣方案的制定，協(xié)助策劃專案落實執(zhí)行。負(fù)責(zé)銷售現(xiàn)場來客來電客戶的信息來源統(tǒng)計分析，向策劃專案提出媒體策略建議。3 與代理機(jī)構(gòu)或協(xié)作單位的協(xié)調(diào)溝通 負(fù)責(zé)與開發(fā)機(jī)構(gòu)或第三方的業(yè)績確認(rèn)和代理費的結(jié)算工作 ，定期與開發(fā)機(jī)構(gòu)或第三方召開協(xié)調(diào)會，向協(xié)作單位提出任務(wù)要求，政府相關(guān)部門的關(guān)系維護(hù) 。4 負(fù)責(zé)項目內(nèi)業(yè)管理 依員工考核獎懲辦法，公平、合理地處理、審核所屬人員的考核、獎懲、升降等事宜。定期與屬下人員進(jìn)行

28、溝通，了解其思想狀況，鼓勵屬下人員努力達(dá)成其銷售目標(biāo)。嚴(yán)格執(zhí)行公司財務(wù)制度，節(jié)約項目開支，提高項目效益。5 完成公司領(lǐng)導(dǎo)與營銷部經(jīng)理交辦的其他任務(wù) 。項目申報審批流程（一）土地的購買1、競買資格確認(rèn)書2、成交確認(rèn)書3、簽訂國有土地使用出讓合同4、交地確認(rèn)書及協(xié)議（二）申辦五證一書1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及規(guī)劃條件通知書 1.1發(fā)改委簽發(fā)立項批文 1.2申請所需的材料：序號內(nèi)容1建設(shè)單位申請報告（紅頭文件形式）2發(fā)改委行政主管部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件3經(jīng)濟(jì)適用房需提供經(jīng)濟(jì)適用房批文4選址意見書及紅線圖5用地單位土地證、用地協(xié)議6涉及農(nóng)用地的需提供內(nèi)蒙古自治區(qū)國土資源廳用地審批件，市土地局轉(zhuǎn)發(fā)文件及

29、附圖7規(guī)劃總平面圖或修建性規(guī)劃設(shè)計方案8實測地形圖及光盤9涉及消防、民航、無線電管委會、供電、通訊、防疫、安全、環(huán)保、水利、地震、教育等專業(yè)部門的項目，需出具市級以上相關(guān)部門的意見10現(xiàn)場四界照片（寸）四張，貼在紙上并標(biāo)明方位，附帶電子版11建設(shè)項目周邊約平方公里范圍內(nèi)區(qū)位圖12報建人單位介紹信和身份證復(fù)印件13開發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)復(fù)印件或單位組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件14其它需說明的文件、圖紙 1.3規(guī)劃局簽發(fā)領(lǐng)取規(guī)劃條件通知書 1.4領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證2、 國有土地使用證 2.1所需材料1）國有建設(shè)用地報批表；（三份；需由規(guī)劃部門審核并蓋章） 2) 土地登記申請書；（一份） 3) 地籍調(diào)查土地登

30、記申請表 1份 ,個人身份證明（二份） 4) 繳交各類費用證明復(fù)印件（二份） 5) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證（市規(guī)劃局辦理） 6) 土地權(quán)屬來源證明材料；（有關(guān)合同、房產(chǎn)證、房地產(chǎn)繼承書、法院判決書） 2.2交契稅（14%），辦契證 2.3領(lǐng)取國有土地使用證3、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 3.1所需材料 1）建設(shè)單位辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請報告； 2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（復(fù)印件）及附件原件（經(jīng)各有關(guān)部門會簽）； 3）建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案審定通知單一份（復(fù)印件）； 4）經(jīng)核準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖一份； 5）建筑方案設(shè)計條件通知單一份； 6）按建筑方案設(shè)計條件通知單內(nèi)應(yīng)提供相應(yīng)的建筑設(shè)計方案； 7）未經(jīng)核

31、準(zhǔn)的建設(shè)工程總平面圖一份； 8）建設(shè)工程位置防火審批意見書； 9）土地管理部門批準(zhǔn)的文件（復(fù)印件）； 10）本年度投資計劃、項目批準(zhǔn)文件； 11）建設(shè)項目涉及到的有關(guān)協(xié)議、保證書； 12）如辦理外裝飾裝修工程的需提供總平面位置圖十份、裝飾裝修施工圖及效果圖一套； 13）管網(wǎng)綜合規(guī)劃設(shè)計條件通知單一份； 14）按管網(wǎng)綜合規(guī)劃設(shè)計條件通知單內(nèi)應(yīng)提供的管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖紙、文件一套。 3.2交報建費用（77.5元/） 3.3將材料到人防、建設(shè)、消防、環(huán)保、環(huán)評等主管部門審批，所有通過后，到建設(shè)部門領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證4、 建設(shè)工程施工許可證 4.1所需材料序號提交材料名稱備 注1發(fā)改委立項批文市政務(wù)大

32、廳發(fā)改委窗口辦理2建設(shè)工程用地批準(zhǔn)手續(xù)市政務(wù)大廳國土局窗口辦理3建筑工程規(guī)劃審批表市政務(wù)大廳規(guī)劃局窗口辦理4建設(shè)工程綠化規(guī)劃審批書市政務(wù)大廳建設(shè)局綠化窗口辦理5建筑工程施工許可證申請表（原件）市政務(wù)大廳建設(shè)局施工許可窗口領(lǐng)取6建筑工程質(zhì)量責(zé)任卡（原件）市政務(wù)大廳建設(shè)局施工許可窗口領(lǐng)取7建設(shè)工程交易證明、中標(biāo)通知書市政務(wù)大廳建設(shè)局招標(biāo)窗口辦理8施工（原件）、勘察、設(shè)計、監(jiān)理合同監(jiān)理單位到市建設(shè)局基建科辦理工程備案9建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書、安全報監(jiān)書市政務(wù)大廳建設(shè)局質(zhì)安監(jiān)窗口辦理10設(shè)計圖紙審查合格書市政務(wù)大廳建設(shè)局圖審窗口辦理11工程款及農(nóng)民工工資清欠證明（原件）市建設(shè)局清欠辦公室辦理12開工前審計

33、只針對政府投資項目，由市審計局辦理13建設(shè)資金落實情況（原件）財政局或建設(shè)單位開戶銀行證明14預(yù)拌混凝土合同城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)工程項目15有關(guān)規(guī)費繳納證明(含配套費證明)市政務(wù)大廳建設(shè)局收費窗口辦理 4.2提交農(nóng)民工工資保證金（造價的2.5%）及場地費用 4.3規(guī)劃局放線及驗線 4.4規(guī)劃局發(fā)放規(guī)劃放線書及驗線書 4.5至建設(shè)局領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證5預(yù)售許可證 5.1所需材料 1)商品房預(yù)售登記申請審批表（原件1份）； 2)土地出讓合同（復(fù)印件1份）、土地權(quán)屬證書（原件）； 3）法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書 （復(fù)印件各1份）； 4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證（驗原件收復(fù)印件）；

34、 5）商品房預(yù)售方案、商品房預(yù)售面積測繪報告書（原件1 份）； 6）發(fā)改委批準(zhǔn)的企業(yè)投資項目備案證（復(fù)印件1份）； 7）商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書（原件1份）； 8）涉及房屋拆遷的，應(yīng)收取拆遷許可 證（復(fù)印件）和拆遷行政主管部門出具的已一次性安置完畢的證明或經(jīng)拆遷行政主管部門認(rèn)可的拆遷還房安置方案（原件），未涉及拆遷的，由公司出具未有 拆遷的說明，并由拆遷管理部門進(jìn)行公示； 9）涉及聯(lián)建開發(fā)的，應(yīng)收取聯(lián)建雙方簽訂的聯(lián)建合同、分房協(xié)議（原件1份）； 10）前期物業(yè)管理合 同的備案證明（原件1份）； 11）規(guī)劃局蓋章的總平面圖及剖立面圖、涉及非住宅部份的必須提供規(guī)劃、建設(shè)部門蓋章確認(rèn)的分層平面圖（復(fù)

35、印件各1份）； 12）樓盤表（原件1份）； 13）公司經(jīng)辦人的身份證復(fù)印件及公司授權(quán)委托書（原件1份）； 14）小區(qū)項目的收取房地合一的宗地圖（原件1份）； 15）工程現(xiàn)狀照片（原件） 5.2完成投資的25% 5.3至房產(chǎn)局領(lǐng)取預(yù)售許可證項目前期工程在規(guī)劃局發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，可以組織相關(guān)的工程前期工作，具體順序如下：1） 組織勘測院的勘探隊對場地的標(biāo)高進(jìn)行勘測，并完成相應(yīng)的定線，初步放線，提交場地勘測報告書，預(yù)計費用為5元/；2） 組織自來水公司到場地進(jìn)行臨時用水進(jìn)行安裝，預(yù)計費用1.0元/；3） 到交通局辦理臨時占道手續(xù)，組織施工人員修建臨時建設(shè)道路，預(yù)計費用12元/；4） 組織電業(yè)

36、局的施工人員對場地進(jìn)行臨時用電的線路及設(shè)備的安裝，預(yù)計費用4.5元/；5） 組織施工人員對場地進(jìn)行土石方的開挖及場地的平整，預(yù)計費用45.5元/。4.3招標(biāo)工作設(shè)計招標(biāo)1、 招標(biāo)程序 1.1招標(biāo)信息的發(fā)布 1.2對投標(biāo)人的要求 1.3編寫招標(biāo)文件、補充招標(biāo)文件備案 1.4評標(biāo)委員會組成備案 1.5評標(biāo)報告（中標(biāo)通知書）備案 1.6設(shè)計招標(biāo)辦理結(jié)果（發(fā)出中標(biāo)通知書）2、 招標(biāo)文件內(nèi)容 1）、投標(biāo)須知； 2）、投標(biāo)文件格式及主要合同條款； 3）、項目說明書，包括資金來源情況； 4）、設(shè)計范圍，對設(shè)計進(jìn)度、階段和深度要求； 5）、設(shè)計基礎(chǔ)資料； 6）、設(shè)計費用支付方式，對未中標(biāo)人是否給予補償及補償標(biāo)

37、準(zhǔn)； 7）、投標(biāo)報價要求； 8）、對投標(biāo)人資格審查標(biāo)準(zhǔn)； 9）、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法； 10）、投標(biāo)有效期。 監(jiān)理招標(biāo)1、 招標(biāo)程序 1.1招標(biāo)信息的發(fā)布 1.2對投標(biāo)人的要求 1.3招標(biāo)文件、補充招標(biāo)文件備案 1.4評標(biāo)委員會組成備案 1.5評標(biāo)報告（中標(biāo)通知書）備案 1.6監(jiān)理招標(biāo)辦理結(jié)果（發(fā)出中標(biāo)通知書）2、 招標(biāo)文件內(nèi)容 1）、投標(biāo)邀請函 2）、投標(biāo)人須知 3）、主要合同條款 4）、技術(shù)條款 5）、投標(biāo)文件格式 6）、招標(biāo)圖紙 7）、投標(biāo)報價要求 8) 、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)辦法 4.3.3施工招標(biāo)1、 招標(biāo)程序 1.1招標(biāo)信息的發(fā)布 1.2 對投標(biāo)人的要求 1.3招標(biāo)文件、補充招標(biāo)文件備案 1.

38、4 評標(biāo)委員會組成備案 1.5評標(biāo)報告（中標(biāo)通知書）備案 1.6施工招標(biāo)辦理結(jié)果（發(fā)出中標(biāo)通知書） 2、 招標(biāo)文件內(nèi)容 1）、投標(biāo)邀請函 2）、投標(biāo)人須知 3）、主要合同條款 4）、投標(biāo)文件格式 5）、采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提供工程量清單 6）、技術(shù)條款 7）、招標(biāo)圖紙 8）、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法 9）、投標(biāo)輔助材料 5、工程項目管理5.1質(zhì)量控制質(zhì)量控制是指項目管理機(jī)構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督與管理活動，包括決策階段、設(shè)計階段和施工階段的質(zhì)量控制。在工程項目施工階段，質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝流程是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料

39、和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評價，對整個施工過程中的工程質(zhì)量進(jìn)行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程序，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并進(jìn)行評判。工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾個方面：1. 對原材料的檢驗。2. 對工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗。3. 確定施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括如下方面：(1) 對各項施工設(shè)備、一起進(jìn)行檢查，特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差。(2) 控制混凝土質(zhì)量。(3) 對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定方法，以保證質(zhì)量符合合同中規(guī)定的技術(shù)要求。4. 確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。5.2造價控制工程項

40、目控制是監(jiān)督成本費用、降低工程造價的重要手段。房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤來自于租售收入和總開發(fā)成本的差價，而工程成本又是總開發(fā)成本的主要組成部分，所以降低工程成本就能增加開發(fā)商的利潤。除項目投資決策、設(shè)計和工程發(fā)包階段的成本控制外，項目施工階段的工程成本主要包括如下幾個方面的工作：1. 編制成本計劃，確定成本控制的目標(biāo)。2. 審查施工組織設(shè)計和施工方案。3. 控制工程款的動態(tài)結(jié)算。4. 控制工程變更。5.3進(jìn)度控制工程項目的進(jìn)度控制是施工現(xiàn)場管理最為重要的工作。工程進(jìn)度控制包括：對項目施工總周期目標(biāo)進(jìn)行具體的論證與分析；編制項目施工的進(jìn)度計劃；編制其他配套進(jìn)度計劃；監(jiān)督項目施工進(jìn)度計劃的執(zhí)行；施工現(xiàn)場

41、的調(diào)研與分析。建設(shè)項目施工總周期的論證與分析，就是對整個項目進(jìn)行通盤考慮，全面規(guī)劃，用以指導(dǎo)人力、物力的運用和時間、空間的安排，最終確定經(jīng)濟(jì)合理的施工方案。1. 編制工程進(jìn)度計劃：(1) 工程內(nèi)容的分解與歸納。(2) 統(tǒng)計計算每項工程內(nèi)容的工作量。(3) 計算每個單項工程工作量所需時間。(4) 安排每個單項工程實施的時序。2. 進(jìn)度管理及計劃調(diào)整。進(jìn)度計劃的制定有兩種方法，一種是傳統(tǒng)的水平進(jìn)度計劃（橫道圖法），另一種是網(wǎng)絡(luò)計劃（網(wǎng)絡(luò)圖法）。3. 編制其他配套進(jìn)度計劃。除了工程進(jìn)度計劃外，還有其他與之相關(guān)的進(jìn)度計劃，例如，材料供應(yīng)計劃、設(shè)備周轉(zhuǎn)計劃、臨時工程計劃等。這些進(jìn)度計劃的實施情況也同樣影

42、響著整個工程的進(jìn)度。(1) 材料供應(yīng)計劃。根據(jù)工程進(jìn)度計劃，確定材料、設(shè)備的數(shù)量和供貨時間，以及各類物資的供貨程序，制定供應(yīng)計劃。(2) 設(shè)備周轉(zhuǎn)計劃。根據(jù)工程進(jìn)度的需要制定設(shè)備周轉(zhuǎn)計劃，包括模板周轉(zhuǎn)，起重機(jī)械、土方工程機(jī)械的使用等。(3) 臨時工程計劃。臨時工程包括：工地臨時居住房屋、現(xiàn)場供電、給排水等。在制定了工程進(jìn)度計劃后亦應(yīng)制定相應(yīng)的臨時工程計劃。4. 進(jìn)度控制中應(yīng)關(guān)注的因素。影響工程進(jìn)度的因素很多，需要特別重視以下幾方面：(1) 材料、設(shè)備的供應(yīng)情況。包括各項設(shè)備采購是否完成，計劃運到日期；各種材料的供貨廠商是否落實、何時交貨、檢驗及驗收辦法等。(2) 設(shè)計變更。設(shè)計的修改往往會增加

43、工作量，延緩工程進(jìn)度。(3) 勞動力的安排情況。工人過少會完不成進(jìn)度計劃中規(guī)定的任務(wù)，而工人過多則會由于現(xiàn)場工作面不夠而造成窩工，因而也完不成任務(wù)，所以要適當(dāng)安排工人。(4) 氣象條件。應(yīng)時刻注意氣象條件，天氣不好，則安排室內(nèi)施工，天氣晴朗時，加快室外施工進(jìn)度。6、騰龍·尊貴苑項目市場營銷6.1銷售形式 經(jīng)過嚴(yán)密的市場調(diào)研，對市場的分析，我們認(rèn)真討論了我們自己公司與代理公司聯(lián)合銷售的方式，這種銷售方式有以下優(yōu)勢： 1）代理商為面對我們團(tuán)隊的競爭，會選用較強(qiáng)陣容，以免遭受開發(fā)商淘汰，也為自己爭取更多代理收入，從而間接的縮短了我們的銷售時間。 2）我們的銷售團(tuán)隊也能從中學(xué)習(xí)代理公司某些成

44、熟的做法，促進(jìn)和提高自己的銷售技巧和業(yè)務(wù)水平，為我們以后的獨自銷售提供一定的學(xué)習(xí)機(jī)會。 3）我們可利用代理商提供的數(shù)據(jù)信息作為有效參考，在市場定位和營銷策略等制定過程中提供有利依據(jù)。 雖然這種銷售形式有一定的缺點，但為了我們的銷售效果及公司以后的發(fā)展，決定采用我們公司的銷售團(tuán)隊與代理公司聯(lián)合銷售的銷售形式。6.2宣傳廣告策略賣點和賣點的確定本樓盤最大的賣點就是提供贛州市市民最想要的中小戶型的高檔住宅，并且騰龍·尊貴項目的特點應(yīng)表現(xiàn)其尊貴的象征，因此，我們將花費大量的力度來進(jìn)行廣告宣傳，是此項目成為人人都知，人人都想住的項目。6.2.2對樓盤進(jìn)行包裝圍繞“尊貴”、“高檔”的主題，對樓盤的戶型特點，周邊環(huán)境，樓盤的自身優(yōu)越的綠化設(shè)施及相應(yīng)的配套設(shè)施加以宣傳，將相應(yīng)的特點以尊貴來命名。將小區(qū)的戶型及布局注入尊貴的品味因素，向小區(qū)的樓盤文化注入新型的潮流時尚的活力，從而吸引年輕人這一新的消費者群體。6.2.3廣告宣傳形式 在贛南日報，贛州晚報的版面上附上樓盤的宣傳廣告，在贛州廣播電臺插入語音廣告，在道路旁邊的廣告牌位上