某房產(chǎn)集團(tuán)公司產(chǎn)品項(xiàng)目策劃書(shū)

1、 .xx玫瑰溪谷產(chǎn)品策劃書(shū)浙江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司目 錄第一章 項(xiàng)目概況一、地理位置 5二、地塊概況 5三、基地涉及未來(lái)規(guī)劃的相關(guān)問(wèn)題 7四、區(qū)域環(huán)境 8五、交通狀況 13六、公建配套 16七、城市規(guī)劃要求 17第二章 項(xiàng)目定位一、開(kāi)發(fā)定位 20二、項(xiàng)目檔次 20三、項(xiàng)目規(guī)模 20四、產(chǎn)品類(lèi)型 21五、目標(biāo)客戶 22六、價(jià)格分析 23第三章 項(xiàng)目案名建議 一、案名取向原則 24 二、案名建議 24第四章 項(xiàng)目核心概念一、游艇主題概念 26二、景觀分區(qū)概念 26三、產(chǎn)品分級(jí)概念 27四、核心別墅概念 28第五章 項(xiàng)目總體規(guī)劃一、規(guī)劃理念 29二、規(guī)劃原則 29三、規(guī)劃定位 30四、功能布局 30五、

2、空間結(jié)構(gòu) 31六、交通結(jié)構(gòu) 32七、綠化系統(tǒng) 34八、豎向設(shè)計(jì) 34九、項(xiàng)目規(guī)劃需注意的若干問(wèn)題 35第六章 項(xiàng)目建筑單體一、建筑單體設(shè)計(jì)原則 37二、建筑風(fēng)格 37三、建筑體型 37四、建筑色彩 38五、外立面用材 39六、建筑結(jié)構(gòu)形式 39七、住宅戶型 39八、建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn) 46九、項(xiàng)目戶型配比 47第七章 項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)一、景觀營(yíng)造的總體思路 49二、景觀風(fēng)格 49三、景觀布局結(jié)構(gòu) 50四、軟質(zhì)景觀設(shè)計(jì) 51五、硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì) 52六、照明設(shè)計(jì) 54七、景觀設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的問(wèn)題 55第八章 基礎(chǔ)設(shè)施一、給排水系統(tǒng) 58二、電氣系統(tǒng) 59三、弱電系統(tǒng) 62四、供氣系統(tǒng) 67五、空調(diào)系統(tǒng) 67六、

3、消防系統(tǒng) 67七、環(huán)保、衛(wèi)生防疫設(shè)施 68八、垂直運(yùn)輸系統(tǒng) 69第九章 會(huì)所設(shè)計(jì)一、會(huì)所設(shè)置原則 71二、會(huì)所應(yīng)有功能 72三、建議規(guī)模及設(shè)施 72第十章 物業(yè)管理一、委托物業(yè)管理 74二、管理服務(wù)及要求 74三、開(kāi)發(fā)商一次性投入內(nèi)容 75四、物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目 76五、物管費(fèi)收取原則及支出范圍 78 第一章 項(xiàng) 目 概 況 一、地理位置項(xiàng)目位于臨安青山湖旅游度假區(qū)北岸，坐北朝南，南面直接正對(duì)青山湖湖，水岸線長(zhǎng)達(dá)千米，東西兩側(cè)各擁有一個(gè)天然水灣，北面為稻田、沖溝和緩坡地帶，并有天然水塘若干處。臨安青山湖旅游度假區(qū)位于浙江省臨安市東部，東經(jīng)119°42，北緯30°14，總面積

4、43.38平方公里。處于滬杭強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)輻射圈內(nèi)，東距杭州西湖景區(qū)僅40公里，杭徽公路貫穿東西，在地理位置和交通關(guān)系上都處在我國(guó)東南地區(qū)風(fēng)景旅游網(wǎng)絡(luò)的交接點(diǎn)，區(qū)域位置得天獨(dú)厚。二、地塊概況1、土地面積及紅線圖項(xiàng)目規(guī)劃用地面積1461畝，綜合容積率以0.4為計(jì)，規(guī)劃建筑面積為389795平方米，建筑密度5.7%，綠化率高達(dá)70%。目前本案已取得土地證，處于拆遷前期階段，基地地塊分屬5個(gè)村莊，東南面沖溝地帶民居相對(duì)集中，并且還有民主村磚瓦廠一處，已停產(chǎn)，占地較大，3號(hào)沖溝地帶還有民居一處，整個(gè)基地共有30戶人家，拆遷量不大。2、地形地貌u 項(xiàng)目的地貌地形屬于低山丘陵河谷型地貌類(lèi)型，由低山丘陵、水體形

5、成自然山水環(huán)境。地形東、南高，西，北部偏低，等高線50米以下的面積（不包括湖面）約占全區(qū)用地面積的一半。植被豐富、水質(zhì)良好，地貌屬類(lèi)十分豐富。整個(gè)項(xiàng)目的邊際線和天際線變化復(fù)雜，是一處營(yíng)造低密度住宅的天然美地。u 項(xiàng)目土壤由巖性土、潮土、水稻土等構(gòu)成。3、氣候情況u 氣候特征：青山湖旅游度假區(qū)氣候溫暖濕潤(rùn)、光照充足、雨量豐沛、四季分明，屬中亞熱帶季風(fēng)氣候，由于地形起伏，氣候在垂直方向上變化較大，四季中春、秋季短，夏、冬季長(zhǎng)，季節(jié)特征明顯。u 氣溫：青山湖旅游度假區(qū)年平均氣溫15.8，海拔250米以下為1615，250400米為1514，30年中，年平均氣溫變化范圍為16.8（1961年）到15.

6、3（1980年），極端最高氣溫曾達(dá)41.2（1996年8月4日），最低氣溫達(dá)13.11（1977年1月31日）u 全年最冷月為1月，月平均氣溫為3.4，最熱月為7月，月平均氣溫為28.1。u 降水：年降水量為1426.4毫米，一年四季都有相當(dāng)?shù)慕邓浚骷痉峙洳痪鶆颍?至6月雨量逐月增加，受“梅雨”影響，6月雨量為全年各月之冠，平均6月雨量214.4毫米。最多曾達(dá)505.5毫米（1978年）。7、8月為相對(duì)平均干燥期，平均月雨量150毫米左右，10月雨量逐月減少，12月最少，平均42.3毫米。u 光照：全年日照時(shí)數(shù)1920.0小時(shí)，7、8月最長(zhǎng)，每年平均月日照時(shí)數(shù)均在220小時(shí)以上。u 據(jù)縣志

7、記載，臨安自后唐天成三年（928年）至今，文字記載地震13次，多為微震，近年數(shù)次（1974年和1979年兩次），震中距離較遠(yuǎn)，均未造成災(zāi)害。三、基地涉及未來(lái)規(guī)劃的相關(guān)問(wèn)題u 本案為二級(jí)保護(hù)區(qū)嚴(yán)格控制用地地區(qū)。u 保護(hù)范圍：重要的景觀背景山體，植被覆蓋率高、植被生長(zhǎng)良好的部分山體、沖溝。u 規(guī)劃擬訂對(duì)坡度超過(guò)25%的山地、主要沖溝及山脊、樹(shù)林密集區(qū)加以保護(hù)、控制建設(shè)。u 為強(qiáng)化青山湖的景觀特征，嚴(yán)格控制周邊坡地的開(kāi)發(fā)，景觀建筑應(yīng)建于水位線高程31.18米（吳淞高程33米）以上，高程31.18米以下禁止建設(shè)人工建筑設(shè)施，對(duì)一些大體量非山地建筑應(yīng)進(jìn)行一些改建（如對(duì)建筑的色彩、外立面、屋頂?shù)龋?。此外?/p>

8、高程25.18米（吳淞高程27米）至高程31.18米（吳淞高程33米）之間的湖岸景觀應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，成為公共景觀休閑區(qū)。u 石臨公路兩側(cè)和02省道南側(cè)及其他地區(qū)的環(huán)湖度假村，應(yīng)嚴(yán)格遵循高程在45米（吳淞高程46.82米）以上的山體禁止開(kāi)發(fā)、沖溝地區(qū)禁止開(kāi)發(fā)、道路綠化帶禁止占用此三原則進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)地區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格的指標(biāo)控制。u 本案可供直接營(yíng)造住宅的山間平地不足總面積的30%，主要分布在本案北面由北向南的五個(gè)帶狀縱深沖溝地帶，其他很大部分是坡度超過(guò)25°的山地或零星水體，經(jīng)過(guò)實(shí)地勘察，丘陵地帶利用率相對(duì)理想，但由于受到青山湖旅游度假區(qū)控制性詳規(guī)的綜合容積率限定，所以今后項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)將

9、面臨地塊總體利用率和局部容積率控制、道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)的諸多問(wèn)題。四、區(qū)域環(huán)境1、地塊周邊的建筑物 u 本案處于西面太陽(yáng)灣方位有錦湖大酒店和高陽(yáng)山莊兩個(gè)旅游度假項(xiàng)目，原有建筑體量大，特別是錦湖度假村有很大一部分位于31.18米線以下,在汛期可能會(huì)被淹沒(méi)，故規(guī)劃中將其拆除,進(jìn)行規(guī)劃控制。u 項(xiàng)目東面為青山湖大壩，湖對(duì)岸泥山灣一帶可以看見(jiàn)水緣山莊的建筑群。2、綠化景觀 植被為天然植被和人工植被并重。主要是杉木、香樟、楓香、馬尾松純林或與常綠闊葉林混交。另有部分闊葉林、灌叢、草坡和水生植物、茶園、果園等，還有獨(dú)特的水上森林池杉林。3、自然景觀 u 項(xiàng)目自然景觀相比閑林一帶要優(yōu)化很多，青山湖有10平方公里的

10、寬曠湖面和清澈的三級(jí)水質(zhì)，比西湖（按5.68平方公里計(jì)算）幾乎大一半，湖中的水上森林更是國(guó)內(nèi)獨(dú)有。u 但整個(gè)景觀基調(diào)比較平淡，公山、母山、青山等圍繞青山湖的谷地丘陵，作為湖面的大背景。植被顏色單一，缺乏色葉、秋色葉、觀花、觀果植物，使景觀層次感和縱深感不足，以后景觀改造需要比較大的投入。4、歷史人文景觀u 臨安歷史悠久，建城桓已歷一千多年，史稱(chēng)“衣錦城”，是吳越國(guó)國(guó)王錢(qián)謬的故里。文風(fēng)鼎盛，代有名賢，素有江南名郡之稱(chēng)。u 青山湖作為臨安休閑度假產(chǎn)業(yè)的“門(mén)戶站點(diǎn)”，正要打造青山湖湖濱度假基地，基地以商務(wù)休閑度假為特色，涵蓋景點(diǎn)：玲瓏山、錢(qián)王陵園、西徑山、功臣山等。5、環(huán)境污染狀況現(xiàn)已建的沿湖度假設(shè)

11、施，建筑體量過(guò)大，風(fēng)格不統(tǒng)一；布局上占據(jù)湖面，建筑高度偏高，破壞湖區(qū)及山體的生態(tài)景觀。據(jù)調(diào)查，在泥山灣、太陽(yáng)灣等地高程29.88米（吳淞高程31.7米）以下的庫(kù)區(qū)，已有140余畝土地被違法占用，建造房屋等設(shè)施，建設(shè)單位還向庫(kù)區(qū)傾倒9.6萬(wàn)立方米土石，以致水庫(kù)的興利庫(kù)容減少，防洪調(diào)蓄能力下降。由于庫(kù)區(qū)內(nèi)人們活動(dòng)增加，生活污水排入水庫(kù)，嚴(yán)重影響青山水庫(kù)的水質(zhì)和下游供水。另?yè)?jù)調(diào)查，目前庫(kù)區(qū)內(nèi)高程29.36米（吳淞高程31.18米）以下有1600余人和36家企事業(yè)需要搬遷。6、周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目u 周邊已有8家房地產(chǎn)公司和1家旅游項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由東向西分布，分別為義烏富都（1000畝）、省交通房產(chǎn)公司（

12、1400畝）、生態(tài)園、華電房產(chǎn)（700畝）、三晶房產(chǎn)（700畝）、省直房產(chǎn)（1200畝）、匯錦房產(chǎn)、高陽(yáng)山莊和八百里養(yǎng)生園，整個(gè)周邊樓盤(pán)圈地面積非常大，超過(guò)萬(wàn)畝，其中生態(tài)園為原有項(xiàng)目，其他項(xiàng)目還處于前期規(guī)劃階段。u 周邊樓盤(pán)基本位于臨石路沿線，不與青山湖相臨。而本案水岸線長(zhǎng)達(dá)千米，自然條件得天獨(dú)厚，是其他地塊難以比擬的。青山湖的規(guī)劃及定位，為項(xiàng)目的高端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)奠定良好基礎(chǔ)。代表項(xiàng)目資料如下：A、樓盤(pán)名：錦繡錢(qián)塘Ø 開(kāi)發(fā)商：浙江錦繡錢(qián)塘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司Ø 規(guī)劃設(shè)計(jì)：香港都市建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司/DDB上海秉仁建筑事務(wù)所Ø 方位：位于青山湖石臨公路北側(cè)Ø

13、占地面積：1150畝Ø 總建筑面積：22萬(wàn)平方米Ø 中心會(huì)所：5000平方米Ø 健身會(huì)所：3000平方米Ø 容積率：0.28 Ø 建筑密度：11%Ø 綠地率：65%Ø 車(chē)位：每戶12個(gè)室內(nèi)車(chē)庫(kù)，一個(gè)室外車(chē)庫(kù)Ø 戶數(shù)：741個(gè)Ø 建筑類(lèi)型：別墅Ø 主力戶型：獨(dú)立別墅建筑面積 320平方米以上，花園500平方米左右Ø 項(xiàng)目現(xiàn)狀：一期131套別墅預(yù)計(jì)今年8月開(kāi)盤(pán)Ø 樓盤(pán)展示中心：黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)B座1樓Ø 咨詢電話：87902378 87902398B、樓盤(pán)名：青山翠湖

14、16; 發(fā)展商：浙江中都集團(tuán)Ø 開(kāi)發(fā)商：浙江臨安中都置業(yè)有限公司Ø 方位；位于青山湖西側(cè)，距離臨安市1.5公里，距離杭州約40公里Ø 用地面積：約3500畝，環(huán)湖線長(zhǎng)約1700米。Ø 規(guī)劃情況：將匯集一處會(huì)議度假型五星級(jí)酒店、一條省重點(diǎn)培育國(guó)際農(nóng)民旅館街阿西街、一個(gè)國(guó)際茶文化美食村雅莊、一個(gè)杭州青少年野外拓展基地、一家汽車(chē)旅游集散中心為一體。Ø 配套：項(xiàng)目位于臨安近郊，可享臨安城區(qū)的城市公共配套。同時(shí)區(qū)域內(nèi)五星級(jí)酒店和旅游區(qū)規(guī)劃，使配套更具豐富性和尊貴性。五星級(jí)酒店已于03年底奠基，將于2005年3月完成主體工程，2006年初試營(yíng)業(yè)，2006年

15、6月正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。Ø 首發(fā)項(xiàng)目：山地排屋，結(jié)合所處山地緩坡，設(shè)計(jì)圍合式院落。Ø 該項(xiàng)目目前尚處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。Ø 銷(xiāo)售展示中心：杭州世貿(mào)中心一樓（原流聲吧）Ø 咨詢電話：87980288 87983288現(xiàn)有項(xiàng)目綜合評(píng)判Ø 開(kāi)發(fā)物業(yè)相似：以排屋、別墅為主。Ø 開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)相近：以臨安當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商和外地企業(yè)為主，沒(méi)有品牌企業(yè)介入，開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)基本處于相同層面。Ø 個(gè)案規(guī)模較大：占地面積基本在700畝以上Ø 容積率普遍較低：由于受青山湖控規(guī)限定，各項(xiàng)目容積率基本在0.25左右的較低指標(biāo)內(nèi)。Ø 開(kāi)發(fā)地貌環(huán)境相似：同處于青

16、山湖環(huán)湖方位，地貌均以低山丘陵谷地和水體為主要特征。Ø 客戶目標(biāo)一致：各項(xiàng)目都在杭州黃龍商圈等中心商務(wù)區(qū)域選擇寫(xiě)字樓做售樓中心，直接針對(duì)杭州市客戶及利用省會(huì)城市的信息傳播優(yōu)勢(shì)。Ø 推廣核心內(nèi)容一致：青山湖、西線交通樞紐點(diǎn)、生態(tài)環(huán)境、低密度住宅。Ø 面臨困難點(diǎn)相似：城市距離、交通現(xiàn)狀、配套支持、市場(chǎng)影響力和認(rèn)知度。五、交通狀況1、地塊周邊的市政路網(wǎng)以及公交現(xiàn)狀u 對(duì)外交通主要由北側(cè)石臨公路與外界聯(lián)系，對(duì)外交通便捷，并有一班公交與其聯(lián)系，但石臨公路道路級(jí)別較低，路面狀況差。u 對(duì)內(nèi)交通主要有幾條盡端式鄉(xiāng)村級(jí)道路到達(dá)各端點(diǎn)，缺乏環(huán)區(qū)道路系統(tǒng)，區(qū)塊間的通達(dá)性、聯(lián)系性差，已

17、建道路級(jí)別低、路況差。u 水上交通線不明確，游船碼頭不足，景點(diǎn)間缺乏水路聯(lián)系，無(wú)法完整領(lǐng)略湖光山色。u 出入口標(biāo)志性不足，公共停車(chē)位在未來(lái)的發(fā)展中面臨面積不足的問(wèn)題。規(guī)劃控制5400平方米左右的機(jī)動(dòng)車(chē)公共停車(chē)場(chǎng)，共布點(diǎn)4處，泥山灣入口、太陽(yáng)灣入口、泥山灣湖邊和太陽(yáng)灣湖邊。2、相關(guān)市政路網(wǎng)的遠(yuǎn)景規(guī)劃u 青山湖旅游區(qū)內(nèi)道路遠(yuǎn)景規(guī)劃將形成“兩軸多枝”的道路網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。u “兩軸”為連接?xùn)|西城區(qū)的石臨公路和南部的02省道。u “多枝”為連接各景區(qū)與兩軸之間的樹(shù)枝狀自然道路骨架。與本案未來(lái)交通狀況改善相關(guān)的市政路網(wǎng)有三條：A、石臨公路：性質(zhì)屬于縣道，起止點(diǎn)是臨安到石亭子，里程為12.18公里，建造標(biāo)準(zhǔn)三級(jí)

18、，材質(zhì)水泥8.18、瀝青4.0，寬度12米。石臨公路規(guī)劃方案（一級(jí)公路）Ø 方案A：道路紅線寬60米，中間車(chē)行道寬20米，兩側(cè)各2.5米綠化帶和4米非機(jī)動(dòng)車(chē)道及左側(cè)12米綠化帶、右側(cè)15米高架輕軌備用地。Ø 方案B：道路紅線寬60米，中間8米綠化帶，兩側(cè)各8米車(chē)行道和4.5米非機(jī)動(dòng)車(chē)道及3.5米綠化帶。Ø 方案C：道路紅線寬60米，中間15米高架輕軌用地，兩側(cè)各8米車(chē)行道和2.5米綠化帶及6米非機(jī)動(dòng)車(chē)道，外側(cè)5.5米綠化帶。Ø 目前規(guī)劃傾向于A方案。B、杭州交通二環(huán)杭州高速二環(huán)（彭彰線）是杭州旅游西進(jìn)的首要工程之一，北接余杭104國(guó)道，南至富陽(yáng)連302國(guó)

19、道，是杭州市交通體系中的一條重要郊區(qū)環(huán)線，它的建成將對(duì)臨安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、青山湖旅游度假區(qū)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。它的走向，關(guān)系到錦城鎮(zhèn)、青山湖旅游度假區(qū)、青山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的未來(lái)發(fā)展和臨安市整體生態(tài)環(huán)境格局。Ø 東線方案彭樟線一級(jí)公路北起余杭、臨安交界的泉口，經(jīng)苦竹嶺、陳家塢、泥山灣、城門(mén)口等地，其中泥山灣與青山水庫(kù)交界處架出500米高架橋，高塢口打隧道350米進(jìn)入平峰山，至火燒亭與富陽(yáng)交界，全長(zhǎng)28.65公里。Ø 西線方案該線路東起余杭市長(zhǎng)樂(lè)鎮(zhèn)，西經(jīng)橫坂鎮(zhèn)、高虹鎮(zhèn)，南接錦城環(huán)西路，再南經(jīng)玲瓏、上甘、板橋、三口，接富陽(yáng)的320國(guó)道。該路線基本上以現(xiàn)狀公路進(jìn)行改擴(kuò)建，比東線方案長(zhǎng)約1

20、0多公里。Ø 從各自優(yōu)劣勢(shì)分析來(lái)看，規(guī)劃認(rèn)為東線方案比較合理。C、杭昱高速公路在02省道基礎(chǔ)上進(jìn)行改建，考慮與錦城和青山的關(guān)系，在城區(qū)考慮兩種選擇方案。Ø 原道路線形方案以02省道為基礎(chǔ)進(jìn)行改造。該走線優(yōu)點(diǎn)是工程地質(zhì)條件較好，改造長(zhǎng)度最短，工程造價(jià)最低；但其緊鄰錦城南部城市建設(shè)用地，且部分現(xiàn)狀城市用地已位于該線路以南，故對(duì)城市用地的影響較大，進(jìn)一步限制了城市南向發(fā)展。Ø 南移方案從原02省道南側(cè)選線，避免對(duì)城市的干擾。臨安段東起汪家埠，在青山和錦城段均南移，從規(guī)劃的玲瓏工業(yè)園區(qū)的南側(cè)穿過(guò)，在玲瓏的徐家塢附近接原02省道。該項(xiàng)目需新建大橋和480米隧道，線路長(zhǎng)，故工

21、程造價(jià)較大。南移方案得到肯定，其利于城市的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展與交通組織。原02省道錦城段改造作為城市交通干道，紅線控制寬度60米。六、公建配套本案規(guī)劃用地屬于二級(jí)保護(hù)區(qū)，為度假娛樂(lè)會(huì)議用地和高檔別墅用地的綜合開(kāi)發(fā)性質(zhì)。包括石臨公路南側(cè)及湖面以北區(qū)域，屬于高檔會(huì)議娛樂(lè)區(qū)、藥物園和水上森林為主體的濕地生態(tài)景觀區(qū)，是青山湖度假區(qū)的核心片區(qū)。七通一平狀況Ø 規(guī)劃供水量控制為2010年人均居民生活用水量為300升/人·日，不可預(yù)見(jiàn)用水量為預(yù)見(jiàn)用水量之和的10%，由青山水廠和第二水廠供水。Ø 排水分為雨、污分流制。生活污水量經(jīng)過(guò)測(cè)算，為3300立方米/日。污水分區(qū)排放，東區(qū)經(jīng)城市

22、主干管排入青山鎮(zhèn)污水處理廠，雨水結(jié)合地形利用雨水管渠重力管就近排入水體。Ø 用電總負(fù)荷為20600KW。新增35KV變電站和10KV變電站。臨安變電站及青山湖旅游區(qū)供電電源，區(qū)內(nèi)10KV以下線路用交聯(lián)聚乙烯絕緣電纜或電纜溝敷設(shè)。Ø 別墅、村莊用電：用電標(biāo)準(zhǔn)2KW/人，計(jì)9200*2=1.84萬(wàn)千瓦。七、度假旅游區(qū)規(guī)劃要求1、建筑后退道路紅線距離 當(dāng)建筑物或道路控制線寬度25米（主干道）時(shí)，建筑物需后退道路控制線5米；11米時(shí)（次干道），后退3.5；7米以下（一般道路），不要求后退，但須滿足各種地下管線埋設(shè)通過(guò)的要求。2、建筑高度 建筑物一層檐高不超過(guò)4米；二層檐高不超過(guò)7米

23、；三層不超過(guò)10米；四層不超過(guò)13米，五層不超過(guò)16米；如有半地下層，增加高度不應(yīng)大于1.5；坡頂建筑的屋脊高度為檐高加2至3米。3、建筑密度與容積率 對(duì)于別墅用地，原則要求二層高級(jí)別墅建筑密度為7%以下，容積率為0.14以下；二三層一般別墅建筑密度為13%以下，容積率0.36以下。4、建筑限定 建筑不得破壞原有地形地貌，其形式、體量、高度及色彩應(yīng)融于風(fēng)景環(huán)境，成為風(fēng)景有機(jī)組成部分，其設(shè)計(jì)方案應(yīng)報(bào)主管部門(mén)批準(zhǔn)。1. 規(guī)劃建筑物建設(shè)標(biāo)高控制在31.18米（吳淞高程33米）以上。2. 2518米至29.18米之間禁止建設(shè)建筑設(shè)施。3. 2918米至31.18米間可建設(shè)部分景觀臨時(shí)建筑和親水構(gòu)筑物。

24、5、綠地率 高檔別墅區(qū)的綠地率不應(yīng)低于72%,中檔別墅區(qū)的綠地率不低于40%。6、程高及坡度 根據(jù)高程建設(shè)要求，50米以上（吳淞高程51.82米）為不可建用地；結(jié)合坡度建設(shè)要求，可分為不宜修建用地（坡度25%）和可修建用地（坡度25% ）不宜修建用地由于地形坡度較大，并且山頭自然植被生長(zhǎng)良好，應(yīng)考慮作為自然資源保留起來(lái)，滿足生態(tài)要求而不作高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)；可適當(dāng)點(diǎn)綴的人工景觀，結(jié)合自然環(huán)境開(kāi)展游憩等休閑項(xiàng)目?？尚藿▍^(qū)內(nèi)，根據(jù)規(guī)劃要求，按不同功能分區(qū)及開(kāi)發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行建設(shè)，維護(hù)生態(tài)資源和可持續(xù)發(fā)展。7、大氣、水體和噪音 規(guī)劃大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，水體環(huán)境質(zhì)量達(dá)國(guó)家三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以上，噪音環(huán)境控制晝間50分

25、貝，夜間40分貝以下。8、岸線保護(hù) 岸線主要作為生態(tài)濕地、公共休閑景觀岸線而存在。岸線除必須的碼頭（按規(guī)劃布局）、現(xiàn)有景觀較好的構(gòu)筑物外，禁止建設(shè)其他建筑及與設(shè)施、水利無(wú)關(guān)的設(shè)施。對(duì)現(xiàn)狀已存在的影響景觀效果的建筑應(yīng)根據(jù)景觀效果、視線、空間等要求，進(jìn)行拆遷或改造，具體方案應(yīng)由專(zhuān)家委員會(huì)嚴(yán)格審查通過(guò)后方可實(shí)施。第二章 項(xiàng) 目 定 位一、開(kāi)發(fā)定位結(jié)合大杭州別墅開(kāi)發(fā)不斷西進(jìn)的發(fā)展格局，項(xiàng)目將建設(shè)成為繼閑林低密度住宅板塊之后，以“湖泊游艇、山地水岸”著稱(chēng)的又一低密度別墅類(lèi)大型高尚居住區(qū)，實(shí)現(xiàn)“奢華時(shí)尚·游艇時(shí)代”的新生活理想，在硬件資源上，整合游艇主題文化水岸公園、游艇碼頭、五星級(jí)游船商務(wù)會(huì)所

26、等設(shè)施，將國(guó)際性的高尚品位和湖泊山地文化相結(jié)合、創(chuàng)造獨(dú)特濃郁的新成功社區(qū)文化。包括：健康和運(yùn)動(dòng)文化；親近自然的環(huán)保文化；休閑度假的頂級(jí)商務(wù)文化；私密安全的富人區(qū)文化。二、項(xiàng)目檔次青山湖項(xiàng)目是房產(chǎn)集團(tuán)全力開(kāi)發(fā)的一個(gè)集游艇娛樂(lè)、休閑度假、高尚住宅的大型山地水岸別墅社區(qū)。三、項(xiàng)目規(guī)模1、項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)土 地 參 數(shù)土地參數(shù)1461面積（畝）75單價(jià)（萬(wàn)元/畝）9745面積（萬(wàn)平米）12000地款（萬(wàn)元）2、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)57%建筑密度0。4容積率70%綠地率主要為24層，有部分6層建筑層數(shù) 東、西、北可設(shè)社區(qū)出入口車(chē)輛出入口方位別墅每戶至少一個(gè)車(chē)位商業(yè)服務(wù)設(shè)施按1輛/200平方米建筑面積配置公寓按1

27、輛/1戶訪客車(chē)位按1輛/10戶停車(chē)位四、產(chǎn)品類(lèi)型項(xiàng)目以獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅為主，還有一部分類(lèi)別墅品質(zhì)的低層電梯公寓。1、建筑參數(shù)指標(biāo)建筑參數(shù)獨(dú)棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅疊加電梯公寓合計(jì)單位建筑面積136171169443139萬(wàn)平方米容積率02035060904用地面積 6822 487 1949 4879745萬(wàn)平方米用地比率70%5%20%5%100%2、單套平均面積平均面積 物業(yè)類(lèi)型 單套平均面積350平方米/套獨(dú)立別墅250平方米/套雙拼別墅200平方米/套聯(lián)排別墅140平方米/套電梯公寓五、目標(biāo)客戶u 為項(xiàng)目“山地水岸別墅，游艇主題社區(qū)”核心理念吸引并產(chǎn)生共鳴，追求高尚健康新生活者；u 注

28、重生活品質(zhì)，追求奢華時(shí)尚生活，欲購(gòu)置第二或第三處居所者；u 為項(xiàng)目形象或者開(kāi)發(fā)商實(shí)力所吸引，第二次或第三次購(gòu)房以改善住房條件者；u 喜歡登山、游艇、游泳、垂釣等體育運(yùn)動(dòng)的高收入者；欲購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目房產(chǎn)，以求保值、增值者；u 尤其是事業(yè)有成，能夠接受新事物、崇尚體育精神和運(yùn)動(dòng)的中青年，有一定的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)來(lái)源及生活品位的中高收入的從業(yè)人士，這一部分人士年齡大概在3050歲之間，事業(yè)穩(wěn)定，喜愛(ài)運(yùn)動(dòng)，向往自然休閑生活，愿意改變生活環(huán)境、非常注重生活品質(zhì)的城市精英階層人士。u 別墅的目標(biāo)消費(fèi)群以富豪階層、三資及民營(yíng)企業(yè)家、高收入私營(yíng)主為主力，聯(lián)排別墅以三資、民營(yíng)企業(yè)高級(jí)管理人員、高收入專(zhuān)業(yè)技術(shù)人士為消費(fèi)群

29、。u 電梯公寓的目標(biāo)消費(fèi)群以城市中高收入人群為核心對(duì)象，以公務(wù)員、白領(lǐng)、大學(xué)教授、中收入專(zhuān)業(yè)人員為主體對(duì)象。六、價(jià)格分析根據(jù)本案的高端產(chǎn)品定位、不同的產(chǎn)品分級(jí)、區(qū)塊內(nèi)競(jìng)品樓盤(pán)普遍的定價(jià)水準(zhǔn)，以及周邊優(yōu)越的自然資源狀況，暫定獨(dú)棟別墅一期起步售價(jià)在6000元/平方米，雙拼別墅在5000元/平方米，聯(lián)體別墅在4500元/平方米，低層電梯公寓在3500元/平方米左右。具體定價(jià)策略將另具文本進(jìn)行研究。第三章 項(xiàng) 目 案 名 建 議 一、案名取向原則深入研究青山湖項(xiàng)目文化內(nèi)涵及項(xiàng)目定位的特點(diǎn)，力求在案名上體現(xiàn)三個(gè)原則特性：u 自然性：自然性包含基地所在區(qū)位不可再生的珍罕自然資源，突出青山湖、水岸和山地生活

30、等地域自然的特有元素；u 人文性：案名需要體現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)格的文化傳承和開(kāi)發(fā)基調(diào)，體現(xiàn)項(xiàng)目營(yíng)造理念；u 優(yōu)美性：案名必須字形優(yōu)美、讀音優(yōu)美，易讀易記，能產(chǎn)生一定的意境美。二、案名建議（以下案名不分先后）案名一：·湖光山舍釋意：“湖光山舍”諧音“湖光山色”，展示了項(xiàng)目所具有的湖和山兩大自然元素及生活場(chǎng)景，充分體現(xiàn)湖之光影與山之色彩的意境美?！吧缴帷币饧措[立山間谷地的別墅建筑，整個(gè)案名對(duì)光影、色彩、建筑、自然符號(hào)等基本元素進(jìn)行整合，讀音和諧自然，字面優(yōu)美。案名二：·翡翠灣（私人官?。┽屢猓骸棒浯洹钡纳掀罚环Q(chēng)為帝王玉。這類(lèi)翡翠均為純正濃艷的翠綠色，并且顏色均勻、透明度等其他指標(biāo)也都很

31、高，產(chǎn)量極低，是無(wú)價(jià)之寶。翡翠一可喻青山湖湖水之清純、美好與珍貴；二是隱喻項(xiàng)目的尊貴地位就象翡翠的極品帝王玉一般，進(jìn)一步突出別墅項(xiàng)目的稀缺性?！盀场贝砘貏e墅生活的基本地貌特征，同時(shí)表示港灣的含義，充滿優(yōu)游、從容和愉悅的意味。案名三：·湖山勝境釋意：“湖”和“山”這兩大自然元素構(gòu)成項(xiàng)目清凈悠遠(yuǎn)的居住意向和社區(qū)特質(zhì)，形成別墅最大的特點(diǎn)就是“實(shí)現(xiàn)建筑與山水的和諧交融”：包括尊重自然，尊重歷史文化，尊重現(xiàn)代科技，尊重藝術(shù)等等理念的具體表現(xiàn)。案名清新淡雅，令人向往。案名四：·在水之洲釋意：“在水之洲”的意境取自“蒹葭蒼蒼，在河之洲”的古詩(shī)，“在水”點(diǎn)明項(xiàng)目方位及“湖”這一基本自然

32、元素，“洲”表明項(xiàng)目臨水優(yōu)美的地貌特征。原詩(shī)中對(duì)“在河之洲”的摯愛(ài)追求也成為項(xiàng)目營(yíng)造的最終理想和目標(biāo)，讓項(xiàng)目成為人人所向往的人居美地。第四章 項(xiàng) 目 核 心 概 念一、游艇主題概念以復(fù)合旅游房產(chǎn)的原創(chuàng)性產(chǎn)業(yè)理論，整合體育（游艇、登山、游泳、垂釣、拓展運(yùn)動(dòng)）、商業(yè)、旅游及商務(wù)度假等各種優(yōu)質(zhì)資源；以“山地水岸”和“湖泊游艇”的主題文化融入住宅社區(qū)，創(chuàng)造一種“奢華時(shí)尚·游艇時(shí)代”的全新生活方式，全力打造“湖泊游艇社區(qū)，山水高尚別墅”的最新形象，創(chuàng)造出有別于大杭州區(qū)域內(nèi)簡(jiǎn)單運(yùn)用自然資源、雷同推行生態(tài)主題的其他別墅項(xiàng)目，高生活起點(diǎn)、高健康時(shí)尚的全新游艇社區(qū)生活。二、景觀分區(qū)概念按照現(xiàn)基地地貌可

33、將項(xiàng)目劃分為南部沖溝、丘陵為主的山地地帶和北部沿兩大水灣和青山湖湖面的水岸地帶，不同的地理區(qū)位和景觀條件構(gòu)成了不同的生活界面和營(yíng)造理念，即山地和水岸生活的劃分。在具體的規(guī)劃和營(yíng)造中既要注意兩種不同地貌環(huán)境下建筑與自然，人與自然、建筑之間的關(guān)系處理，因地制宜的安排低層電梯公寓、排屋和獨(dú)棟別墅，又要注意兩大區(qū)塊之間的自然銜接和景觀均好性問(wèn)題，在一個(gè)項(xiàng)目里形成不同環(huán)境層面和活動(dòng)內(nèi)容的生活方式也將成為本案的一大特征。三、產(chǎn)品分級(jí)概念本項(xiàng)目是以別墅類(lèi)產(chǎn)品為主的高尚低密度居住區(qū)，并設(shè)置一定數(shù)量的別墅品質(zhì)的低層電梯公寓。本案產(chǎn)品定位要求有充分的市場(chǎng)差異化，設(shè)計(jì)中應(yīng)體現(xiàn)如下特征：大杭州別墅市場(chǎng)領(lǐng)域的產(chǎn)品差異化

34、青山湖板塊旗艦項(xiàng)目的核心差異化 1、獨(dú)立別墅產(chǎn)品定位：u 核心產(chǎn)品：游艇主題的山頂、水岸奢侈型超低密度別墅。u 主力產(chǎn)品：全面差異化的山地及水岸景觀的豪華型別墅。u 持續(xù)發(fā)展產(chǎn)品：具差異化優(yōu)勢(shì)的谷地景觀經(jīng)濟(jì)型墅別。 2、聯(lián)排（雙拼）別墅定位：u 主力產(chǎn)品： 具全面差異化優(yōu)勢(shì)的山水景觀的舒適型別墅。u 持續(xù)發(fā)展產(chǎn)品：具高性價(jià)比、創(chuàng)新差異化優(yōu)勢(shì)的經(jīng)濟(jì)型別墅。 3、電梯公寓定位： 類(lèi)別墅品質(zhì)的低密度電梯公寓。四、核心別墅概念本案以中高檔舒適型別墅類(lèi)產(chǎn)品為主體，但可考慮在項(xiàng)目景觀價(jià)值最高的區(qū)位建造少量核心別墅，做為項(xiàng)目的引領(lǐng)產(chǎn)品，提升整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)。核心別墅將以其特殊的占地面積（78畝/戶）、戶型面積（

35、600平方米以上/戶）、景觀區(qū)位和相關(guān)配置成為私人官邸化的旗艦產(chǎn)品，價(jià)格待定，但一定要具有區(qū)域代表性。第五章 項(xiàng) 目 總 體 規(guī) 劃一、規(guī)劃理念1. 項(xiàng)目要對(duì)“山地水岸別墅，游艇主題社區(qū)”的生活方式內(nèi)涵進(jìn)行深度演繹。2. 設(shè)計(jì)要求因地制宜，創(chuàng)新制勝，突出基地的山地水岸地貌特征和優(yōu)勢(shì)，突出“奢華時(shí)尚·游艇時(shí)代”的新生活理想，涵蓋游艇商務(wù)、景觀、度假及生活的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。3. 設(shè)計(jì)注重運(yùn)動(dòng)與生活、建筑與人、環(huán)境與人以及人與人之間自然狀態(tài)下的和諧與優(yōu)雅，“以人為本”，從而滿足人們對(duì)高品位生活以及新富豪生活方式的要求和渴望。4. 規(guī)劃應(yīng)綜合考慮周邊項(xiàng)目各期開(kāi)發(fā)情況，尋求差異，準(zhǔn)確定位。二、規(guī)

36、劃原則1. 充分尊重項(xiàng)目基地的自然生態(tài)景觀，最大限度地保持基地的自然之美。在規(guī)劃中注意協(xié)調(diào)建筑與基地自然環(huán)境的關(guān)系，合理地將建筑融于自然之中。結(jié)合基地的區(qū)位條件，合理利用青山湖以及山地自然地貌，進(jìn)行有機(jī)的規(guī)劃，將湖景、山景的利用作為規(guī)劃的一個(gè)重要因素。2. 實(shí)現(xiàn)人、建筑與自然的和諧。通過(guò)合理地組織室內(nèi)功能、室外空間，滿足人性化的生活需求和現(xiàn)代住宅的完備功能配置，貫徹生態(tài)健康的居家理念。3. 體現(xiàn)“超前意識(shí)”?？紤]到核心別墅產(chǎn)品奢華的風(fēng)格特點(diǎn)及主力產(chǎn)品的差異化，規(guī)劃設(shè)計(jì)要注重建筑語(yǔ)言的表達(dá)與建材運(yùn)用的協(xié)調(diào)性，又要保持總體規(guī)劃的新穎獨(dú)特性和單體建筑的持久性。4. 貫徹組團(tuán)概念。根據(jù)項(xiàng)目的自然地形，

37、規(guī)劃中應(yīng)著重對(duì)建筑進(jìn)行組團(tuán)劃分，每個(gè)組團(tuán)各具特色，豐富社區(qū)的空間形態(tài)。三、規(guī)劃定位根據(jù)項(xiàng)目所處的區(qū)位條件以及自然地形狀況，規(guī)劃設(shè)想將本項(xiàng)目規(guī)劃成為一個(gè)以獨(dú)立式別墅為主、聯(lián)排式別墅為輔、同時(shí)有少量多層公寓的居家及度假兼?zhèn)涞母邫n自然生態(tài)居住社區(qū)。四、功能布局在項(xiàng)目的居住建筑類(lèi)型上，設(shè)想獨(dú)立式別墅、排屋、多層公寓的占地比例分別為70%、25%和5%。在功能布局上，主要分為以下幾個(gè)功能區(qū)：1. 獨(dú)立式別墅區(qū)：分布在基地的中部及南部臨湖區(qū)域，可以享有良好的青山湖景觀以及居住與自然的充分結(jié)合，作為整個(gè)高檔社區(qū)的引領(lǐng)，體現(xiàn)社區(qū)的檔次。2. 排屋區(qū)：根據(jù)基地的地形情況，設(shè)想將排屋區(qū)主要沿基地的北部布局，結(jié)合幾

38、條南北走向的谷地進(jìn)行排布。3. 多層公寓區(qū)：主要分布在基地的北部，與排屋區(qū)相對(duì)獨(dú)立布置。4. 社區(qū)服務(wù)中心：主要是指為社區(qū)居民配套的服務(wù)會(huì)所，布置在靠近臨石路一側(cè)，為社區(qū)居民提供必要的日常生活服務(wù)，其位置的設(shè)置與臨石路的社區(qū)主出入口結(jié)合，便于居民就近享受各種配套設(shè)施。5. 社區(qū)休閑中心：在基地的青山湖湖濱，設(shè)置一社區(qū)休閑會(huì)所，體現(xiàn)濱水休閑的概念，可以考慮引入游艇俱樂(lè)部的形式，為本社區(qū)以及外來(lái)人員提供濱水休閑場(chǎng)所。6. 核心景觀休閑軸：在基地的北部，結(jié)合谷地的地形條件，通過(guò)水面、綠帶、休閑廣場(chǎng)等元素，形成一個(gè)南北向的核心景觀休閑軸，為社區(qū)居民提供頗具人性化的休閑活動(dòng)場(chǎng)所。五、空間結(jié)構(gòu)鑒于項(xiàng)目的地

39、形條件，最高的山脊線將社區(qū)劃分為南北兩個(gè)區(qū)域。在社區(qū)空間結(jié)構(gòu)上，對(duì)南北兩區(qū)采用不同的組織方式：u 南區(qū)：處在山的南坡，南臨青山湖，可以俯瞰湖面。該區(qū)域的空間結(jié)構(gòu)主要通過(guò)若干個(gè)別墅組團(tuán)空間來(lái)組織，形成若干個(gè)組團(tuán)空間。同時(shí)，強(qiáng)調(diào)組團(tuán)空間與山地自然景觀的滲透，并通過(guò)獨(dú)立的步行系統(tǒng)來(lái)聯(lián)系各個(gè)組團(tuán)空間。u 北區(qū)：主要由谷地、丘陵組成，由于處在最高的山脊線的北側(cè)，無(wú)法與青山湖湖面發(fā)生聯(lián)系。該區(qū)域的空間組織主要依托南北向的核心休閑景觀帶來(lái)展開(kāi)，形成北區(qū)的空間主軸；在適當(dāng)?shù)牡囟?，結(jié)合中央水面形成空間主節(jié)點(diǎn)；同時(shí)，在各個(gè)谷地通過(guò)綠地、水面的設(shè)置形成若干個(gè)空間次節(jié)點(diǎn)。六、交通結(jié)構(gòu)（一）動(dòng)態(tài)交通1、社區(qū)出入口：設(shè)想

40、整個(gè)社區(qū)設(shè)三個(gè)出入口：Ø 沿臨石路設(shè)一出入口，作為社區(qū)的主要車(chē)行出入口，該出入口要與社區(qū)服務(wù)會(huì)所有便捷的聯(lián)系。Ø 沿西側(cè)道路設(shè)一出入口，作為南部獨(dú)立式別墅區(qū)的出入口，同時(shí)是北部區(qū)域的輔助出入口。Ø 沿基地南側(cè)設(shè)一出入口，作為社區(qū)與休閑會(huì)所的聯(lián)系。2、道路系統(tǒng)：設(shè)想社區(qū)的道路系統(tǒng)分為三個(gè)等級(jí)：入口道路、主干道、組團(tuán)路。Ø 入口道路：連接社區(qū)主入口與主干道之間的道路。總寬度20米，雙向機(jī)動(dòng)車(chē)道各寬5米，中間設(shè)2米寬分隔帶；機(jī)動(dòng)車(chē)道和人行道之間設(shè)2米寬綠帶，兩側(cè)人行道各寬2米；Ø 主干道：總寬度9米，機(jī)動(dòng)車(chē)道寬7米，單側(cè)人行道寬2米；Ø 組

41、團(tuán)路：總寬度6.5米，機(jī)動(dòng)車(chē)道寬5米，設(shè)單側(cè)人行道1.5米。（二）靜態(tài)交通獨(dú)立式別墅和排屋均設(shè)室內(nèi)車(chē)庫(kù)，獨(dú)立式別墅每戶設(shè)雙車(chē)位車(chē)庫(kù)，排屋一般設(shè)單車(chē)庫(kù)，部分戶型可以設(shè)雙車(chē)庫(kù)。公寓區(qū)的業(yè)主停車(chē)通過(guò)地面停車(chē)場(chǎng)來(lái)解決。（三）步行交通系統(tǒng)通過(guò)主干道、組團(tuán)路的步行道以及社區(qū)的核心景觀休閑軸組成步行系統(tǒng)，為居民的步行交通及游憩提供一個(gè)良好的環(huán)境。步行系統(tǒng)在局部地段可以完全與車(chē)行系統(tǒng)脫開(kāi)，與地形更緊密地結(jié)合，并與湖濱的休閑地帶相連接。七、綠化系統(tǒng)項(xiàng)目基地內(nèi)現(xiàn)有的植被狀況較好，在規(guī)劃中針對(duì)項(xiàng)目南北區(qū)域的情況要作出分別處理：u 南區(qū)：該區(qū)域?yàn)楠?dú)立式別墅區(qū)，盡可能地讓建筑融于自然環(huán)境，綠化主要以現(xiàn)有的自然綠化為主。

42、在濱水地段，可以結(jié)合休閑活動(dòng)以及景觀的要求組織濱水綠帶。u 北區(qū)：該區(qū)域由谷地、丘陵、平地組成，在綠化系統(tǒng)的組織上要自然和人工并重。在將建筑布局與現(xiàn)有綠化良好結(jié)合的基礎(chǔ)上，通過(guò)核心休閑軸來(lái)組織南北向的核心綠化軸，并在幾個(gè)谷地形成綠化次節(jié)點(diǎn)。對(duì)基地與臨石路之間的地段，通過(guò)豐富的綠化配置來(lái)形成一條防護(hù)與景觀功能兼?zhèn)涞娜斯ぞG帶。八、豎向設(shè)計(jì)由于項(xiàng)目基地內(nèi)具有平地、丘陵、山地、谷地等多種地貌類(lèi)型，豎向設(shè)計(jì)在規(guī)劃階段就成為一個(gè)非常重要的因素。u 在豎向設(shè)計(jì)上，道路的走向、建筑的布局等均要充分結(jié)合自然地形條件，盡可能減少土方量，并保持現(xiàn)狀的良好自然地貌。u 道路走向盡可能平行或垂直等高線，并注意滿足道路的

43、坡度設(shè)計(jì)要求。u 建筑及宅地布局要充分結(jié)合地形，同時(shí)要兼顧到建筑的朝向、景向。九、項(xiàng)目規(guī)劃需注意的若干問(wèn)題1、功能布局與出入口關(guān)系由于社區(qū)與外界的聯(lián)系主要通過(guò)北側(cè)的臨石路以及西側(cè)的現(xiàn)狀道路來(lái)實(shí)現(xiàn)。從交通流向來(lái)分析，臨石路的出入口應(yīng)該作為整個(gè)社區(qū)的主要出入口。而根據(jù)地形條件，排屋、公寓主要布置在沿臨石路一帶，這樣勢(shì)必影響整個(gè)社區(qū)作為高檔山地別墅社區(qū)的整體意象。這一問(wèn)題需要在規(guī)劃中進(jìn)行深入研究。2、社區(qū)整體形象塑造根據(jù)社區(qū)的開(kāi)發(fā)定位，規(guī)劃要特別注意加強(qiáng)社區(qū)的自然生態(tài)意象。在臨石路、西側(cè)道路以及沿湖的界面處理上，要注意保持自然景觀狀態(tài)，使建筑掩映、融合在綠化之中，切忌出現(xiàn)過(guò)強(qiáng)的人工營(yíng)造痕跡。3、現(xiàn)有

44、水塘的處理基地內(nèi)的現(xiàn)有水塘均是由收集雨水而成，如何結(jié)合建筑布局對(duì)其進(jìn)行有效的利用，在規(guī)劃中應(yīng)該進(jìn)行重點(diǎn)考慮。4、湖濱緩沖帶基地南臨青山湖，由于防洪的限制，湖面水位與可建設(shè)高程之間形成了一個(gè)緩沖帶。這一地帶的處理直接影響到社區(qū)臨湖的形象，需要結(jié)合休閑功能、景觀功能進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)劃。第六章 項(xiàng) 目 建 筑 單 體一、建筑單體設(shè)計(jì)原則1. 注重建筑和自然環(huán)境的融合，體現(xiàn)山地居家的概念。2. 建筑朝向應(yīng)盡量考慮朝向和通風(fēng)需要。當(dāng)景觀與朝向相矛盾的時(shí)候，朝向可作出適當(dāng)?shù)淖尣?，但不?yīng)偏離總體南北向布局。3. 建筑室內(nèi)空間力求緊湊和靈活，以充分提高套內(nèi)的使用效率。4. 住宅的功能配置和平面、空間的設(shè)計(jì)應(yīng)該最大程

45、度地滿足現(xiàn)代人的生活方式和需求，在建筑的形式和功能之間達(dá)到良好的平衡。二、建筑風(fēng)格u 獨(dú)立式別墅：采用可以與山地地形密切結(jié)合的建筑風(fēng)格，以北美的別墅風(fēng)格為取向。u 排屋：采用與獨(dú)立式別墅相近的建筑風(fēng)格。u 公寓：采用新古典的建筑風(fēng)格以及三段式的處理手法。三、建筑體型1、獨(dú)立式別墅：u 層數(shù)均為二層，可以根據(jù)具體情況考慮設(shè)半地下室，與室外的下沉庭院結(jié)合。u 二層與底層的面積比控制在1:2，在立面上應(yīng)形成后退的視覺(jué)效果，以保證整個(gè)建筑體量上的和諧。u 屋頂形式均采用坡頂，可以根據(jù)需要采用兩坡頂或四坡頂。2、排屋：u 層數(shù)為三層，另外在底層設(shè)車(chē)庫(kù)以及相關(guān)的輔助用房。u 屋頂采用坡屋頂，雙坡和四坡結(jié)合

46、；通過(guò)建筑的進(jìn)退、錯(cuò)落、露臺(tái)的處理，產(chǎn)生建筑形體上的變化。3、公寓：層數(shù)為5-6層，屋頂采用坡屋頂。四、建筑色彩建筑色彩以灰、暗紅、赭石色調(diào)為主。屋頂采用深灰色調(diào)；墻體的色彩要與屋頂協(xié)調(diào)，同時(shí)可以作一些變化；墻面的裝飾線條在色彩上可與墻體形成一定的對(duì)比，但要注意統(tǒng)一在整個(gè)建筑的基調(diào)之下；門(mén)窗的色彩可以采用墨綠、深藍(lán)灰或木色，根據(jù)具體情況來(lái)處理。五、外立面用材u 建筑的外立面材料，其質(zhì)感要與建筑的性格相協(xié)調(diào)。u 屋面材料：采用水泥板瓦，可以用同一色調(diào)下不同色差的瓦片搭配，達(dá)到統(tǒng)一中又有變化的斑駁、自然的肌理效果。u 外墻材料：必須與建筑的整體質(zhì)感相適應(yīng)，可以根據(jù)實(shí)際情況采用清水面磚、彈性涂料、司

47、達(dá)扣（STUCCO）、文化石、片巖等。六、建筑結(jié)構(gòu)形式u 獨(dú)立式別墅：采用磚混結(jié)構(gòu)。u 排屋、公寓：采用異形柱框架結(jié)構(gòu)。七、住宅戶型1、低層精裝電梯公寓設(shè)計(jì)要求：1) 6層，一梯兩戶，南北向布局，戶型面積90150平方米；大部分2750萬(wàn)元/套，廳不小于4米，主臥不小于3.7米；2) 首、二層躍層，設(shè)大面積庭院式花園，挑空式客廳，橫向廳室設(shè)計(jì)，面積150平方米，開(kāi)間不小于8米；3) 36層錯(cuò)層設(shè)計(jì)，錯(cuò)層高度450mm。戶型方正設(shè)計(jì)，面積90130平方米，開(kāi)間不小于7米；尺度要求：1) 二房二廳時(shí)，客廳開(kāi)間不小于3.8米。2) 三房二廳時(shí)，客廳開(kāi)間不小于4.2米。3) 廚房開(kāi)間按戶型建筑面積大小

48、應(yīng)不小于2.12.5米。4) 戶型按大主人房、大廳、大陽(yáng)臺(tái)的原則設(shè)計(jì)。5) 最小臥室的凈面積不應(yīng)小于9平方米。 單體要求：1) 地面標(biāo)高及室內(nèi)高差的確定，應(yīng)滿足樓梯首層入口處凈高不小于2.3米。2) 陽(yáng)臺(tái)欄桿要求簡(jiǎn)潔、時(shí)尚、通透、輕質(zhì)。3) 戶型面積大于130平方米時(shí)，主人房應(yīng)設(shè)衣帽間。4) 屋頂采用坡屋頂，頂層考慮設(shè)置閣樓，屋頂設(shè)采光窗。5) 每戶采用入戶花園式的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，面積尺度在1012平米之間。6) 公寓設(shè)計(jì)應(yīng)隱梁、隱柱，其他未盡事宜見(jiàn)施工圖設(shè)計(jì)技術(shù)要求。7) 每個(gè)臥室均安分體空調(diào)，請(qǐng)考慮室外機(jī)位及立面的美觀，并考慮室外機(jī)散熱，室內(nèi)機(jī)的疑結(jié)水排水管應(yīng)接入立管，立管可接入雨水管內(nèi)，外墻立

49、管應(yīng)利用生活陽(yáng)臺(tái)來(lái)處理管線隱蔽問(wèn)題。8) 平面戶型盡量按大面寬、短進(jìn)深考慮，充分滿足采光通風(fēng)需求，不得出現(xiàn)黑櫥、黑衛(wèi)現(xiàn)象。首層設(shè)計(jì)應(yīng)考慮半地下室車(chē)庫(kù)的情況。2、聯(lián)排別墅A、經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅1) 68聯(lián)排，容積率0.60.65，建筑面積在160180平方米，庭院面積大于100平方米。2) 建筑空間布局上，在南北向的基礎(chǔ)上，打破行列式的布局，延伸庭院空間；圍合成聯(lián)院空間，留出更大的庭院空間。3) 層數(shù)控制在23層，屋頂設(shè)大露臺(tái)，私家花園設(shè)停車(chē)位。4) 長(zhǎng)寬比控制在1左右，采用大開(kāi)間設(shè)計(jì)，開(kāi)間寬不小于6.5米。5) 部分產(chǎn)品引入線型水系環(huán)繞，使其具備小而精致的水景觀環(huán)境。6) 通過(guò)戶型面積的控制，使其

50、具備高的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，總價(jià)在80100萬(wàn)之間。 B、舒適型聯(lián)排別墅產(chǎn)品1) 35聯(lián)排，容積率在0.50.6，建筑面積在190220平方米，庭院面積大于130平方米，長(zhǎng)寬比控制在0.8左右，采用大開(kāi)間設(shè)計(jì)，開(kāi)間寬不小于8米。2) 建筑布局用南北朝向的錯(cuò)位式布局，在小長(zhǎng)寬比的基礎(chǔ)上引入寬HOUSE的設(shè)計(jì)，首層設(shè)置內(nèi)景式中庭花園。3) 層數(shù)控制在22。5層，屋頂設(shè)大露臺(tái)，可設(shè)半地下車(chē)庫(kù)。4) 部分產(chǎn)品引入線型水系環(huán)繞，使其具備小而精致的水景觀環(huán)境，部分產(chǎn)品臨青山湖水灣設(shè)置。5) 通過(guò)戶型功能和舒適性的強(qiáng)化，使其具備高的性價(jià)比和私家景觀優(yōu)勢(shì)，總價(jià)在110140萬(wàn)之間。設(shè)計(jì)要求：1) 聯(lián)排別墅應(yīng)考慮每戶一

51、個(gè)小車(chē)車(chē)庫(kù)。2) 可采用錯(cuò)層設(shè)計(jì)。3) 聯(lián)排別墅不超過(guò)三層，層高以3米為宜，二三層可退層設(shè)計(jì)。4) 聯(lián)排別墅要求盡量設(shè)計(jì)大面寬小進(jìn)深，應(yīng)滿足采光通風(fēng)要求，不得出現(xiàn)黑廚、黑衛(wèi)現(xiàn)象出現(xiàn)。5) 首層帶私家花園，戶戶有入戶花園，頂層一般為較大露臺(tái)，屋頂為坡屋頂。6) 應(yīng)留有曬衣的工作陽(yáng)臺(tái)空間，解決好每個(gè)房間空調(diào)室外機(jī)位置，且應(yīng)處理好立面。7) 露臺(tái)應(yīng)考慮隔熱措施及防水處理。8) 首層應(yīng)設(shè)置工人房，工人的活動(dòng)空間應(yīng)盡量少的干擾主人家庭的生活空間。9) 設(shè)備管線在室內(nèi)外均應(yīng)盡量隱蔽，增加立面美觀，戶內(nèi)應(yīng)看不見(jiàn)管線。10) 聯(lián)排別墅的總平面位置是介于獨(dú)立別墅和多層洋房之間，要處理好建筑風(fēng)格的過(guò)渡，使之協(xié)調(diào)。

52、11) 主人房應(yīng)設(shè)置衣帽間、衛(wèi)生間。12) 室內(nèi)樓梯應(yīng)有效地連接各使用功能，且不對(duì)使用功能產(chǎn)生不利影響。13) 陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)和多層電梯公寓的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)要求相同。3、獨(dú)立別墅 A、經(jīng)濟(jì)型獨(dú)立別墅1) 單棟容積率在0.30.35，建筑面積在250300平方米，戶型長(zhǎng)寬比控制在1以內(nèi)，開(kāi)間不小于10米。2) 層高3米，不大于3層，主力應(yīng)在22.5層。3) 庭院面積大于450平方米，庭院與建筑物過(guò)渡空間做景觀外回廊，部分戶型在首層設(shè)中空中庭花園。4) 部分產(chǎn)品圍繞青山湖主題景觀周?chē)?) 形成平均容積率為0.3的高性價(jià)比的第一居所獨(dú)立別墅組團(tuán)。B、標(biāo)準(zhǔn)型獨(dú)立別墅1) 單棟容積率在0.250.3,建筑面積在300400平方米，戶型長(zhǎng)寬比控制在0。81以下，開(kāi)間