土地增值稅清算審核操作手冊

1、土地增值稅清算審核操作手冊土地增值稅清算審核操作手冊 一、清算條件審核的要點二、清算內容審核的要點三、企業(yè)或中介機構提供的清算報告中必須提供的資料和說明的事項（一） （二）一、清算條件審核的要點一、清算條件審核的要點l重點審核符合哪類清算條件，清算程序是否到位，清算資料、表、通知書等是否完備。l土地增值稅清算申請表l土地增值稅清算通知書l土地增值稅清算材料清單l土地增值稅清算受理通知書l土地增值稅清算補充材料通知書l土地增值稅清算終止核準通知書l土地增值稅核定征收通知書（一）納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。 1、房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售、房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷

2、售的；的；l2、整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目、整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；的；l3、直接轉讓土地使用權的。、直接轉讓土地使用權的。（二）對符合以下條件之一的，主管稅務（二）對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。l1、已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產、已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，以上，或該比例雖未超過或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；出租或自用的；l2、取得

3、銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；l3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；算手續(xù)的；l4、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。定的其他情況。l對前款所列第（對前款所列第（3）項情形，應在辦理注銷登記前進）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。行土地增值稅清算。二、清算內容審核的要點二、清算內容審核的要點 （一）清算項目和房地產類型的確定問題 （二）收入確定（三）土地增值稅扣除項目 1、清算項目以規(guī)劃部門審批的建

4、設工程規(guī)、清算項目以規(guī)劃部門審批的建設工程規(guī)劃許可證中所列建設項目為準。劃許可證中所列建設項目為準。 l審核房地產開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算。2、對房地產清算項目中不同類型房地產分、對房地產清算項目中不同類型房地產分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。l第一類：普通住宅。（市區(qū)按照甬政辦發(fā)2005104號文公布的標準執(zhí)行,其它各地按照當?shù)卣嫉臉藴蕦嵤?。）l第二類：除低層住宅、普通住宅外的其它住宅。l第三類：除單體別墅外的低層住宅、辦公用房、商業(yè)用房、車庫、車位等。低層住宅指

5、按照國家建設部建標199976號規(guī)定，有天有地、一般為一層至三層的住宅（但不限于三層）。l第四類：單體別墅。（二）收入確定（二）收入確定 1.重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關聯(lián)性，以核實計稅收入 -土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。 （二）收入確定（二）收入確定 2.重點審核發(fā)生補、退房款的收入調整情況-銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。 （二）收入確定（二）收入確定 3

6、.重點審核銷售價格有無明顯偏低情況-將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售。 -將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 （三）土地增值稅扣除項目 l土地增值稅扣除項目審核的總體要求l同一清算項目中不同房地產類型共同的成本、費用的分攤計算原則l扣除項目l1、取得土地使用權所支付的金額 l2、房地產開發(fā)成本 l3、房地產開發(fā)費用l4、與轉讓房地產有關的稅金 l5、國家規(guī)定的其他扣除項目 土地增值稅扣除項目審

7、核的總體要求土地增值稅扣除項目審核的總體要求 l對所歸集的各項成本和費用的真實性、歸集準確性，相關性和分配方法的合理性進行審核。 同一清算項目中不同房地產類型共同的成本包同一清算項目中不同房地產類型共同的成本包括土地使用權成本、房地產開發(fā)成本、費用的括土地使用權成本、房地產開發(fā)成本、費用的分攤計算，暫按照以下原則處理：分攤計算，暫按照以下原則處理： （1）應按規(guī)定分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅；（2）對不同房地產類型共同的成本、費用如無法按房地產類型進行完整、明確區(qū)分的，暫按可售建筑面積進行分攤，分別核算增值額、增值率；（3）對不同房地產類型所屬的土地使用權成本，如能提供確切證明材料（

8、如決算報告、圖紙等）且能明確區(qū)分的，可單獨按其實際占地計算土地使用權成本；（4）考慮到商業(yè)用房開發(fā)成本較高的實際情況，如同一清算項目中有住宅、辦公用房、商業(yè)用房、車庫、車位等多種房地產類型，且無法明確區(qū)分各類型成本、費用的，在按可售建筑面積分攤共同的成本、費用包括土地使用權成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用時，允許商業(yè)用房分攤系數(shù)上浮10%計算，同時其它房屋類型相應下浮。1、取得土地使用權所支付的金額、取得土地使用權所支付的金額l重點審核同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。審核是否存在將房地產開發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額的情形。-包括土地出讓金、

9、取得土地過程中繳納的各種手續(xù)費、契稅等。只要能提供合法票據(jù)且實際發(fā)生的就可以扣除。2、房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)成本l土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費l前期工程費、基礎設施費前期工程費、基礎設施費l建筑安裝工程費建筑安裝工程費l公共配套設施費公共配套設施費l開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用 房地產開發(fā)成本房地產開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費l重點審核同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確；是否存在將房地產開發(fā)費用記入土地征用及拆遷補償費的情形；拆遷補償費是否實際發(fā)生，貨幣安置拆遷的憑據(jù)是否合法有效，尤其是支付給個人的拆遷補償款

10、、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。-包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力 安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。房地產開發(fā)成本房地產開發(fā)成本-前期工程費前期工程費l重點審核是否真實發(fā)生，費用歸集是否正確。-包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、 勘察、測繪、“三通一平”等支出?；A設施費、包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、 排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。房地產開發(fā)成本房地產開發(fā)成本-建筑安裝工程費建筑安裝工程費l重點審查發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符；有否自購建材費用重復

11、計算扣除項目的情況；參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常；采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況；（審計報告有申明）建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務機關開具。-是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 房地產開發(fā)成本房地產開發(fā)成本-公共配套設施費公共配套設施費l重點審核公共配套設施費界定是否準確，是否真實發(fā)生，有無預提等情況；是否將房地產開發(fā)費用記入公共配套設施費；多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤；公共配套

12、設施建成后的歸屬和用途是否列明并區(qū)分處理。-包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、 排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 房地產開發(fā)成本房地產開發(fā)成本-開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用l重點審核費用歸集的涉及人員組成和歸集的標準、真實性、合法性；是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。-是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括 工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 3、房地產開發(fā)費用l重點審核利息支出是否按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明，是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的

13、金額；是否將利息支出從房地產開發(fā)成本中調整至開發(fā)費用；分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤；利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。-指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。 因財務費用中的利息支出情況不同有兩種因財務費用中的利息支出情況不同有兩種的計算標準：的計算標準：l一種是利息支出能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條（一）、（ 二）項規(guī)定計算的金額之和的以內計算扣除；另一種是凡不能按轉讓房地產項目計算分

14、攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按土地成本和開發(fā)成本二項合計計算的金額之和的以內計算扣除。l在實際計算時，應把計入開發(fā)成本利息挖出與財務費用中利息合并計算。4、與轉讓房地產有關的稅金、與轉讓房地產有關的稅金l在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅。因轉讓房地產交納的教育費附加、地方教育費附加、水利基金也可視同稅金予以扣除。房地產企業(yè)交納的印花稅不能在此扣除。5、國家規(guī)定的其他扣除項目l可按土地成本可按土地成本+開發(fā)成本計算的金額之和，加開發(fā)成本計算的金額之和，加計的扣除。計的扣除。 三、企業(yè)或中介機構提供的清算報告中必三、企業(yè)或中介機構提供的清算報告中必須提供的資料和說明的事項（一）須提供的資料和說明的事項（一）l1、房地產開發(fā)項目立項登記表l2、建設用地、工程規(guī)劃許可證l3、商品房預售許可證l4、房地產開發(fā)項目資金來源、關聯(lián)方交易及融資情況l5、與項目相關的稅金繳納情況l6、項目竣工決算報表l7、取得土地使用權所支付的地價款憑證企業(yè)或中介機構提供的清算報告中必須提企業(yè)或中介機構提供的清算報告中必須提供的資料和說明的事