房地產(chǎn)評估報告(市場法收益法成本法)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上編號：xx(估)字2014第0697號陜西xxx房地產(chǎn)評估有限公司房地產(chǎn)抵押估價報告 委托估價方：xxx 估價對象：西安市曲江新區(qū)匯新路與會展東路交匯處曲 江國際金融中心寫字樓，建筑面積56486平方米。 估價人員：xxxxxx 估價作業(yè)日期：2014.11.272014.11.30陜西xx房地產(chǎn)評估有限公司電話：xxxxxxx地址：西安市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 郵編：目錄致委托方函3估價師聲明4第一部分房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 5第二部分假設(shè)和限定條件 10第三部分房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 11第四部分附件 28致委托方函xxx(先生/女士)：承蒙

2、您的委托，我公司對坐落于西安市曲江新區(qū)匯新路與會展東路交匯處曲江國際金融中心寫字樓，(建筑面積56486平方米)進(jìn)行了估價，估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值，估價時點(diǎn)為2014年11月28日。我們依據(jù)房地產(chǎn)估價的相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)程及操作規(guī)范，遵循公平、公正、公開的估價原則，于2014年11月27日開始評估作業(yè)，現(xiàn)已完成評估工作并提交房地產(chǎn)估價報告，估價對象抵押價值為元 (大寫：人民幣陸億玖仟叁佰伍拾玖萬壹仟伍佰玖拾肆元整)，單價12279元/平方米，具體估價結(jié)果及過程詳見房地產(chǎn)估價報告正文。 此致陜西xxxx房地產(chǎn)評估有限公司二O一四年十一月二十七日 估

3、價 師 聲 明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，但僅限于對評估標(biāo)的物外觀和使用狀況。6、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7、本估價對象為位于西安市曲江新區(qū)匯新路與會展東路交匯處曲江國際金融中心寫字樓

4、，建筑面積56486平方米。報告編號興業(yè)(估)字2014第0697號，估價時點(diǎn)為2014年11月28日，房地產(chǎn)抵押評估價值為元。估價師簽章：第一部分房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托估價方：xxxx二、評估方：陜西興業(yè)房地產(chǎn)評估有限公司三、估價人員：xxxxx四、復(fù)核人員：xxxxx五、估價時點(diǎn)：2014.11.28六、估價作業(yè)日期：2014.11.272014.11.30七、估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值八、估價對象：西安市曲江新區(qū)匯新路與會展東路交匯處曲江國際金融中心寫字樓，建筑面積56486平方米.九、估價依據(jù)1.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；2.中華人民共

5、和國土地管理法；3.中華人民共和國擔(dān)保法；4.城市房地產(chǎn)抵押管理辦法5.房地產(chǎn)估價規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999；6.房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見7.中華人民共和國房屋所有權(quán)證西安市房權(quán)證曲江新區(qū)字第-21-18-213021號；8.估價機(jī)構(gòu)和估價人員所搜集掌握的有關(guān)資料十、估價對象房地產(chǎn)概況1.位置坐落及環(huán)境概況曲江國際金融中心是位于曲江會展商務(wù)板塊的首席5A甲級寫字樓，占據(jù)著西安中軸進(jìn)入曲江的門戶位置，位于曲江CBD會展板塊顯赫區(qū)位，緊鄰曲江國際會展中心與會議中心，領(lǐng)馭城市繁華和交通動脈。1分鐘車程到達(dá)南三環(huán)、繞城高速，5分鐘車程到達(dá)南二環(huán)，10分鐘到西高新，15分鐘到達(dá)鐘樓，40分鐘

6、直達(dá)機(jī)場，緊鄰地鐵2號線，出入城市方便快捷。曲江國際金融中心以繁華的生活坐標(biāo)和立體交通網(wǎng)，構(gòu)筑貫通曲江的10分鐘生活圈，這里有曲江國際會展中心，曲江國際會議中心等會展配套，這里有影響世界的風(fēng)景，影響世界的企業(yè)文化，這里有頂級星級酒店，奢享商務(wù)高度，這里有大唐不夜城，曲江音樂廳，曲江美術(shù)館，太平洋影城，大雁塔北廣場，曲江海洋館等國際級文化配套，精彩無處不在。2.房地產(chǎn)狀況曲江國際金融中心整體29層（地上27層，地下2層），1-3層為商鋪，4-27層為寫字樓。占地面積5460，總建筑面積56486，標(biāo)準(zhǔn)層面積1745，開間面積300-1775平方米 ，電梯配置客梯8部、貨梯2部，建筑結(jié)構(gòu)使用框架核

7、心筒設(shè)計(jì)，并且核心筒采用目前國際領(lǐng)先的背向設(shè)計(jì)技術(shù)，大大提高辦公空間使用率與內(nèi)部昭示性；標(biāo)準(zhǔn)層采用無柱無次梁設(shè)計(jì)，使辦公空間更加寬敞開揚(yáng)并且可以自由分割自由組合，同時立面采用荷蘭飛利浦公司傾情打造的泛光照明系統(tǒng)綠化設(shè)施完善；物業(yè)管理為，物業(yè)管理較好，綠化率率較高，辦公環(huán)境優(yōu)良，建成于2014年。曲江國際金融中心擁有西安市寫字樓絕無僅有的600平米、10米挑高精裝雙大堂設(shè)計(jì)，從入口處即體現(xiàn)企業(yè)家尊貴的身份，10+2部國際一線品牌-瑞士迅達(dá)電梯、并且兩部專供總裁獨(dú)立使用。每層特設(shè)4個總裁獨(dú)立盥洗室，提高私密性和安全性，頂樓總裁專屬俱樂部，彰顯高貴身份。西安首創(chuàng)可開啟式恒溫天幕泳池，私享特權(quán)，讓商務(wù)

8、辦公更加精彩。同時項(xiàng)目引進(jìn)奧運(yùn)金牌物管-長城物業(yè)，傾力打造西安商用物業(yè)服務(wù)新標(biāo)準(zhǔn)。曲江國際金融中心外立面采用Low-E玻璃加高檔石材，具備絕佳的保溫、隔熱、防噪特性。每戶配有VRV分戶變頻中央空調(diào)、做到分戶控制分戶計(jì)量，市政地輻熱供暖。全面降低企業(yè)能耗，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)辦公。電梯分流設(shè)計(jì)，候梯時間大大縮短。 曲江國際金融中心以世界者的姿態(tài)，傾力打造曲江商務(wù)頂級標(biāo)準(zhǔn)。3權(quán)屬狀況根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料房屋所有權(quán)證，確認(rèn)委托方為此次評估物業(yè)權(quán)利人，權(quán)屬來源：購買商品房；用途：寫字樓十一、價值定義房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的

9、法定優(yōu)先受償款。十二、估價原則本估價報告在堅(jiān)持公平、公正、公開的工作原則的基礎(chǔ)上，遵循以下原則:1、合法原則；2、最高最佳使用原則；3、替代原則；4、估價時點(diǎn)原則等。十三、估價方法根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有市場比較法、成本法、收益法三種。估價對象所在區(qū)域住宅類房地產(chǎn)交易實(shí)例較多，可比實(shí)例易于選擇，因而采用市場比較法評估為最佳方法。十四、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、該房地產(chǎn)的區(qū)域房地產(chǎn)價格走勢、房地產(chǎn)自身特性以及變現(xiàn)方式等有密切的關(guān)系。本

10、次抵押的房地產(chǎn)用途為商業(yè)服務(wù)，根據(jù)估價人員市場調(diào)查分析，目前該區(qū)域?qū)懽謽穷惙康禺a(chǎn)需求較為穩(wěn)定，價格波動不大，未來價格下降可能性不大，根據(jù)估價對象的地理位置、使用用途、周邊自然人文環(huán)境狀況、建筑面積等情況，確定估價對象房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力較好。十五、房地產(chǎn)抵押估價報告使用提示(一)、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生影響，在估價對象實(shí)物及區(qū)域因素不受意外損害，能正常維護(hù)使用，且未增加法定優(yōu)先償款，房地產(chǎn)市場沒有大的波動的情況下，預(yù)計(jì)估價報告使用有效期內(nèi)，房地產(chǎn)抵押價值基本保持穩(wěn)定。(二)、對抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，估價報告使用者應(yīng)給予關(guān)注:估價對象可能會由于房

11、屋現(xiàn)狀變更、環(huán)境變化以及房地產(chǎn)市場價格波動、房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)整等原因?qū)е路康禺a(chǎn)抵押價值減損。(三)、估價報告使用者應(yīng)合理使用評估價值,關(guān)注處置房地產(chǎn)時快速變現(xiàn)及費(fèi)用的影響,定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化比較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估。十六、估價結(jié)論經(jīng)評估人員綜合分析，結(jié)合估價目的，房地產(chǎn)最終抵押價值可以確定為元 (大寫：人民幣陸億玖仟叁佰伍拾玖萬壹仟伍佰玖拾肆元整)陜西xx房地產(chǎn)評估有限公司二O一四年十一月三十日第二部分假設(shè)和限定條件一、估價報告結(jié)論成立的假設(shè)前提：1、委托方提供資料屬實(shí)。2、估價對象在估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。3、本估價報告估價結(jié)果是在公開市場前提下求取

12、的房地產(chǎn)抵押價值，未考慮快速變現(xiàn)等處分方式帶來的影響。二、估價報告使用的限制條件：1、估價結(jié)論為滿足全部假設(shè)與限制條件下的價值。2、本估價報告按照既定目的提供給委托方使用，若改變估價目的及使用條件，需向本公司咨詢后作必要修正甚至重新估價。3、本估價報告自出具之日起有效期限為一年，若有效期之內(nèi)估價對象或國家經(jīng)濟(jì)形勢、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策等發(fā)生變化，對估價結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時，委托方應(yīng)及時聘請房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對估價結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價。4、未經(jīng)估價機(jī)構(gòu)書面同意，本估價報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表第三部分房地產(chǎn)估價技術(shù)

13、報告一 區(qū)位因素分析1.地理位置曲江國際金融中心寫字樓位于西安市曲江新區(qū)匯新路與會展東路東北角，緊鄰曲江國際會展中心與會議中心，領(lǐng)馭城市繁華和交通動脈，商服設(shè)施齊全。2交通便捷度：待估對象位于曲江新區(qū)，交通便捷度較高。1分鐘車程到達(dá)南三環(huán)、繞城高速，5分鐘車程到達(dá)南二環(huán)，10分鐘到西高新，15分鐘到達(dá)鐘樓，40分鐘直達(dá)機(jī)場，緊鄰地鐵2號線，出入城市方便快捷。3周邊環(huán)境及商業(yè)繁華度：估價對象位于正在開發(fā)建設(shè)中的西安曲江新區(qū)，該區(qū)域?yàn)榧瘖蕵?、休閑、旅游、商務(wù)、居住為一體的大型度假區(qū)，附近有多所著名的大學(xué)院校及大雁塔北廣場、大唐芙蓉園、曲江海洋世界等及人文景觀，國美電器、小寨商業(yè)中心，距小寨商業(yè)圈僅

14、1.5公里左右。各類物業(yè)相輔相成，互為推動，形成規(guī)模效應(yīng)。4基礎(chǔ)設(shè)施條件：區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到“七通一平”，包括通路、供水、排水、通電、通訊、供暖、供氣及土地平整.二 個別因素曲江國際金融中心是位于曲江會展商務(wù)板塊的首席5A甲級寫字樓，占據(jù)著西安中軸進(jìn)入曲江的門戶位置，位于曲江CBD會展板塊顯赫區(qū)位，緊鄰曲江國際會展中心與會議中心，領(lǐng)馭城市繁華和交通動脈。1分鐘車程到達(dá)南三環(huán)、繞城高速，5分鐘車程到達(dá)南二環(huán)，10分鐘到西高新，15分鐘到達(dá)鐘樓，40分鐘直達(dá)機(jī)場，緊鄰地鐵2號線，出入城市方便快捷。曲江國際金融中心以繁華的生活坐標(biāo)和立體交通網(wǎng)，構(gòu)筑貫通曲江的10分鐘生活圈，這里有曲江國際會展中心

15、，曲江國際會議中心等會展配套，這里有影響世界的風(fēng)景，影響世界的企業(yè)文化，這里有頂級星級酒店，奢享商務(wù)高度，這里有大唐不夜城，曲江音樂廳，曲江美術(shù)館，太平洋影城，大雁塔北廣場，曲江海洋館等國際級文化配套，精彩無處不在。曲江國際金融中心擁有西安市寫字樓絕無僅有的600平米、10米挑高精裝雙大堂設(shè)計(jì)，從入口處即體現(xiàn)企業(yè)家尊貴的身份，10+2部國際一線品牌-瑞士迅達(dá)電梯、并且兩部專供總裁獨(dú)立使用。每層特設(shè)4個總裁獨(dú)立盥洗室，提高私密性和安全性，頂樓總裁專屬俱樂部，彰顯高貴身份。西安首創(chuàng)可開啟式恒溫天幕泳池，私享特權(quán)，讓商務(wù)辦公更加精彩。同時項(xiàng)目引進(jìn)奧運(yùn)金牌物管-長城物業(yè)，傾力打造西安商用物業(yè)服務(wù)新標(biāo)準(zhǔn)

16、。曲江國際金融中心外立面采用Low-E玻璃加高檔石材，具備絕佳的保溫、隔熱、防噪特性。每戶配有VRV分戶變頻中央空調(diào)、做到分戶控制分戶計(jì)量，市政地輻熱供暖。全面降低企業(yè)能耗，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)辦公。電梯分流設(shè)計(jì)，候梯時間大大縮短。 曲江國際金融中心以世界者的姿態(tài)，傾力打造曲江商務(wù)頂級標(biāo)準(zhǔn)。三 市場背景分析曲江新區(qū)自1996年啟動建設(shè)以來，先后投入資金10億元用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，修建開通了雁塔南路、雁南一路、雁南二路、芙蓉西路、環(huán)湖路等城市道路。近年來，西安市的寫字樓市場銷售日趨活躍，市場銷售量較大，價格穩(wěn)中有升，特別是曲江新區(qū)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目較多,房地產(chǎn)發(fā)展和升值空間看好，是房地產(chǎn)投資和置業(yè)的理想?yún)^(qū)域。可

17、以從以下三個方面詳細(xì)分析1.地理位置曲江新區(qū)原名西安曲江旅游度假區(qū)，是陜西省人民政府于1993年批準(zhǔn)設(shè)立的省級旅游度假區(qū)，2003年7月，經(jīng)西安市政府批準(zhǔn)，更名為“曲江新區(qū)”。曲江新區(qū)屬于，位于西安城東南，區(qū)內(nèi)有大、大唐芙蓉園、曲江海洋世界、大唐不夜城等旅游點(diǎn)。曲江新區(qū)是以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市發(fā)展新區(qū)，它核心區(qū)域面積40.97平方公里，同時輻射帶動遺址保護(hù)區(qū)、法門寺文化景區(qū)、臨潼國家旅游休閑度假區(qū)和樓觀臺道文化展示區(qū)等區(qū)域，發(fā)展區(qū)域總面積近150平方公里。曲江新區(qū)建設(shè)以文化、旅游、生態(tài)為特色的國際化城市示范新區(qū)。2.經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?fàn)顩r2002年以來，曲江新區(qū)先后建成大雁塔北廣場、大唐

18、芙蓉園、曲江國際會展中心、曲江池遺址公園、大唐不夜城等一批重大文化項(xiàng)目，組建了曲江文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)、曲江影視集團(tuán)、曲江會展集團(tuán)、曲江演出集團(tuán)、曲江文化旅游集團(tuán)、投資集團(tuán)等六大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、形成了以文化旅游、會展創(chuàng)意、影視演藝、出版?zhèn)髅降犬a(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的文化產(chǎn)業(yè)體系，躍升為西部最重要的文化、旅游集散地，陜西文化、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的標(biāo)志性區(qū)域。截至目前，西安曲江文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)158億元，成為我國最大的文化產(chǎn)業(yè)投資類企業(yè)之一，躋身西部文化產(chǎn)業(yè)“”行列。2006年5月，曲江文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)成為國家級文化產(chǎn)業(yè)示范基地；2007年8月，曲江新區(qū)成為首批國家級文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)；2008年5月，曲江新區(qū)又榮獲首

19、屆中國文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新獎。近期，曲江新區(qū)將以二期擴(kuò)區(qū)為契機(jī)，規(guī)劃建設(shè)出版?zhèn)髅疆a(chǎn)業(yè)園區(qū)、會展產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國際文化創(chuàng)意園區(qū)、動漫游戲產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文化娛樂產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國際文化體育休閑區(qū)。影視娛樂產(chǎn)業(yè)園區(qū)、藝術(shù)家村落等九大文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，著手打造文化產(chǎn)業(yè)門類最齊全、規(guī)模最大、效能最優(yōu)的國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，到2013年，曲江新區(qū)及其輻射區(qū)入?yún)^(qū)文化企業(yè)爭取達(dá)到1000家，從業(yè)人數(shù)達(dá)到10萬人，文化產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值達(dá)到50億元，成為中國文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展第一級。曲江新區(qū)位于西安市東南，是陜西省、西安市確立的以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市發(fā)展新區(qū)，它核心區(qū)域面積40.97平方公里，同時輻射帶動大明宮遺址保護(hù)區(qū)、法門寺文化景區(qū)、臨

20、潼國家旅游休閑度假區(qū)和樓觀臺道文化展示區(qū)等區(qū)域，發(fā)展區(qū)域總面積近150平方公里。曲江新區(qū)踐行陜西“文化強(qiáng)”戰(zhàn)略和“文化立區(qū)、旅游興區(qū)”理念，充分依托陜西、西安大文化、大旅游、大文物的優(yōu)勢，以城市運(yùn)營收益大力投資文化產(chǎn)業(yè)和公共設(shè)施，以大項(xiàng)目為帶動，文化產(chǎn)業(yè)、公共文化事業(yè)和城市新區(qū)建設(shè)呈現(xiàn)出齊頭并進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展的良好態(tài)勢，迅速成為西安乃至全國文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。2011年曲江新區(qū)成為國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，5A級景區(qū)和生態(tài)區(qū)。3.地產(chǎn)市場分析商業(yè)板塊位于曲江新區(qū)西南部，西安中軸線長安南部西安未來CBD核心區(qū)，占地約3平方公里。在現(xiàn)有西安國際會議展覽中心的基礎(chǔ)上，建設(shè)15萬平方米的展館、60萬平方米的

21、建筑群、5500個國際標(biāo)準(zhǔn)展位、3.5萬平方米30個不同規(guī)格國際會議中心，同現(xiàn)有的曲江國際會議中心、曲江賓館、惠賓苑酒店、曲江行政商務(wù)區(qū)一起構(gòu)成具有國際一流水準(zhǔn)的會展產(chǎn)業(yè)集群和商務(wù)港，整個區(qū)域包括展覽中心、會議中心、會展商務(wù)寫字樓、星級酒店、餐飲娛樂、商業(yè)超市、商務(wù)公寓、停車場、物流中心、展覽總部基地、會展科技產(chǎn)業(yè)園、會展旅游中心。四、最高最佳使用分析估價對象作為寫字樓使用符合最高最佳使用條件五、估價方法選用根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有市場比較法、成本法、收益法三種。六 估價測算過程（一）市場比較法1比較法進(jìn)行估價的原理市場比較法是根據(jù)房地產(chǎn)估價的替代原

22、則，選取相同或相鄰區(qū)域相近檔次的房地產(chǎn)近期交易價格進(jìn)行比較修正，確定估價對象的現(xiàn)時價值。其基本公式：評估價格=可比實(shí)例價格交易情況修正100/()交易日期修正()/100區(qū)域因素修正100/()個別因素修正100/()2選取比準(zhǔn)實(shí)例根據(jù)評估人員對相同或相鄰區(qū)域相近檔次的房地產(chǎn)近期交易價格的調(diào)查了解，選取臨近區(qū)域類似房地產(chǎn)近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，具體如下實(shí)例一：佳和中心A佳和中心項(xiàng)目位于西安市曲江新區(qū)翠華路與會展東路交匯處西北角，坐落于曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園內(nèi)曲江會展商務(wù)板塊。整體28層，1-2層為商鋪，3-28層為寫字樓。占地面積8671，總建筑面積，標(biāo)準(zhǔn)層面積1590，開間面積109-1570

23、平方米 ，電梯配置客梯8部。2014年11月項(xiàng)目均價13000元/平方米。實(shí)例二 錦業(yè)時代寫字樓B錦業(yè)時代寫字樓位于高新錦業(yè)路東段32號（高新管委會都市之門以西500米），整體27層，其中1-4層為寫字樓配套商業(yè)，主要涵蓋銀行、金融、證券、大型餐飲、高端汽車展廳等，5-6層為創(chuàng)意LOFT辦公，層高5.49米，7-27層為3.4米平層辦公，項(xiàng)目采用新型無梁板結(jié)構(gòu)。占地面積44386，總建筑面積，開間面積142-890平方米 ，2014年11月項(xiàng)目均價13000元/平方米。實(shí)例三 寶德云谷國際寶德云谷國際寫字樓位于高新錦業(yè)一路與丈八三路十字西南角，整體25層，地上22層，地下3層，層高3.9米。占

24、地面積13270，總建筑面積，開間面積210-1500平方米 ，2014年11月項(xiàng)目均價11000元/平方米。比較因素如下表所示項(xiàng)目待估房產(chǎn)佳和中心A錦業(yè)時代B寶德云谷國際C交易日期2014.112014.112014.112014.11.交易情況正常正常正常正常地理位置曲江曲江高新高新建筑面積（）56486土地使用權(quán)性質(zhì)出讓出讓出讓出讓區(qū)域因素繁華程度優(yōu)優(yōu)優(yōu)較優(yōu)交通便捷度優(yōu)優(yōu)優(yōu)較優(yōu)環(huán)境優(yōu)優(yōu)優(yōu)較優(yōu)公共設(shè)施配套完備較完備完備完備個別因素土地使用年限40405040停車位充足較充足充足充足物業(yè)管理有有有有建筑裝修公共精裝公共精裝公共精裝公共精裝設(shè)施設(shè)備10部電梯8部電梯4部電梯7部電梯平面布置合理

25、合理合理合理建筑結(jié)構(gòu)框架核心筒無次梁無梁板框架框架剪力墻工程質(zhì)量良良良良總樓層292827253、比較修正計(jì)算如下：1)交易情況修正：以上選取的三個可比實(shí)例均屬于競爭市場上的平均交易價格，其價格屬正常交易價格，設(shè)估價對象為100，則可比實(shí)例A、B、C交易情況修正系數(shù)均為100。2)交易日期修正：三個可比實(shí)例成交日期與估價時點(diǎn)相近，設(shè)估價對象指數(shù)為100，則三個可比實(shí)例指數(shù)均為100。3)區(qū)域因素修正：將估價對象與可比實(shí)例影響該類房地產(chǎn)價值的區(qū)域因素進(jìn)行比較(包括交通便利程度、繁華程度、環(huán)境、公共設(shè)施配套等)，依據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察和所掌握資料，設(shè)評估對象區(qū)域因素綜合指數(shù)為100，三個可比實(shí)例綜合

26、指數(shù)為：A:99；B:102；C:94；4)個別因素修正：將估價對象與可比實(shí)例影響該類房地產(chǎn)價值的個別因素(主要包括土地使用年限、停車位、物業(yè)管理、建筑裝修、設(shè)施設(shè)備平面布置等)進(jìn)行比較依據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察和所掌握資料，設(shè)評估對象個別因素指數(shù)為1，可比實(shí)例個別因素指數(shù)為A:98；B:110；C:97；確定比較因素系數(shù)見下表項(xiàng)目待估房產(chǎn)佳和中心錦業(yè)時代寶德云谷國際交易日期100/100100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素繁華程度100/100100/100100/102100/98交通便捷度100/100100/991

27、00/100100/96環(huán)境100/100100/100100/100100/100公共設(shè)施配套100/100100/100100/100100/100個別因素土地使用年限100/100100/100100/110100/100停車位100/100100/100100/100100/100物業(yè)管理100/100100/100100/100100/99建筑裝修100/100100/100100/100100/100設(shè)施設(shè)備100/100100/100100/100100/100平面布置100/100100/98100/100100/985)求出比準(zhǔn)價格依據(jù)比較法的計(jì)算公式，綜合計(jì)算出可比實(shí)例修正

28、后的單價，其計(jì)算列表如下：綜合修正計(jì)算表項(xiàng)目名稱 ABC交易價格130001300011000交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/99100/102100/94個別因素修正100/98100/110100/97比準(zhǔn)價格1339911586120644.估價對象現(xiàn)時價值.估價對象單價取可比實(shí)例比準(zhǔn)平均價：（13399+11586+12064）/3=12350元/（取整）估價對象總價：1235056486=元（取整）經(jīng)估價人員調(diào)查,截至估價時點(diǎn),估價對象房地產(chǎn)無抵押、擔(dān)保等法定優(yōu)先受償權(quán)等。則房地產(chǎn)抵押價值

29、=估價對象現(xiàn)時價值-法定優(yōu)先受償款 = - 0 =元（二）采用收益法測算估價對象價格 估價對象為出租性、收益性房地產(chǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求，適宜選用收益法估價，依據(jù)委托人提供的材料，估價人員對委估對象進(jìn)行測算。 收益法是指根據(jù)預(yù)期原理和投資回報理論，求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。即將房地產(chǎn)的價值看成是其未來凈收益的現(xiàn)值之和。其原理是由于房地產(chǎn)具有連續(xù)性，使用期相對較長，其產(chǎn)生的純收益能夠在未來連續(xù)獲得（假設(shè)在有限年期情況下每年的年凈收益為A,收益保持相對穩(wěn)定,并保持n年不變，資本化率固定為Y）。其計(jì)算公

30、式為：公式V=A/Y1-1/（1+Y）n其中:V房地產(chǎn)價格A房地產(chǎn)凈收益Y資本化率n剩余使用年限1 .房地產(chǎn)年租金收入（1）收集資料：搜集同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)寫字樓的出租資料和運(yùn)行費(fèi)用有關(guān)的數(shù)據(jù)資料。下面是比較典型的西安甲級寫字樓的一些基礎(chǔ)資料:可比實(shí)例曲江影視大廈，70元/月租金；可比實(shí)例B佳和中心，80元/月租金；可比實(shí)例C曲江國際大廈，78元/月租金，取平均值，估價對象的租金標(biāo)準(zhǔn)為：（70+80+78）/3=76元/ （2）估算年潛在毛收入租金按總建筑面積56486平方米計(jì)算，根據(jù)此租金水平，計(jì)算估價對象房地產(chǎn)在充分利用、無空置的情況下的年潛在毛收入為： 76*56486*

31、12=元（3）估算年有效毛收入 根據(jù)估價人員對西安市辦公物業(yè)市場的調(diào)查，與估價對象區(qū)位相近，用途相同的類似房地產(chǎn)，參照可比實(shí)例三個物業(yè)空置率，確定因空置，拖欠租金以及其他原因造成的收入損失為年潛在毛收入的2%，則年有效毛收入為：*（1-2%）=.4 (元)2.年運(yùn)營費(fèi)用的測算 運(yùn)營費(fèi)用是維持估價對象房地產(chǎn)正常使用所必須支出的費(fèi)用，包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)以及稅費(fèi)等。（1）估算年管理費(fèi)管理費(fèi)用為管理估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營活動所發(fā)生的費(fèi)用，包括人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，管理費(fèi)按照估價對象潛在毛收入的2%測算，則年管理費(fèi)為：*2%=.6（元）(2) 估算年維修費(fèi) 估價對象為框架核

32、心筒結(jié)構(gòu)，根據(jù)重置價格標(biāo)準(zhǔn)，估計(jì)對象建筑物的重置單價為960元/。以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，維修費(fèi)按重置價格的1.5%計(jì)算，則年維修費(fèi)為：56486*960*1.5%=.4（元）(3) 估算年保險費(fèi)年保險費(fèi)按房屋現(xiàn)值的2計(jì)算，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)得框架核心筒結(jié)構(gòu)的殘值率為0，耐用年限為50年，則年保險費(fèi)為：56486*960*2=.1（元）（4）估算年稅費(fèi)估價對象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營過程中應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，依規(guī)定按照估價對象年有效毛收入的12%測算，則年稅費(fèi)為：.4 *12%=.3（元）估價對象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營過程中應(yīng)繳納的營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，依規(guī)定按年有效毛收入的5.85%測算，則年稅費(fèi)為：.4 *5.85%

33、=.3（元） (5)年運(yùn)營費(fèi)用合計(jì) .6+.4+.1+.3+.3=.7元4.估算年凈收益.4 -.7=.7（元）5報酬率的確定根據(jù)規(guī)范，并且根據(jù)市場調(diào)查并考慮到目前房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，確定估價對象的報酬率為5%.6估價對象價值的確定：收益還原法計(jì)算公式：VA/Y1-1/（1+Y）nV表示房地產(chǎn)價格； A表示房地產(chǎn)年純收益；Y表示房地產(chǎn)資本化率(5%)；根據(jù)銀行存貸利率，房地產(chǎn)還原利率取5%。n表示房地產(chǎn)的剩余使用年限（40年）。數(shù)據(jù)代入計(jì)算公式,V=.75%1-1/（1+5%）40=.5元 估價對象房地產(chǎn)收益價格為.5元，單價為12006元.（三）采用成本法測算估價對象價格用重置成本法評估房地產(chǎn)，可以按照房地合一的思路進(jìn)行評估，比如：新建房地產(chǎn)的積算價格=土地的取得成本+建設(shè)成本 +管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+稅費(fèi)+開發(fā)利潤1.土地取得成本 土地出讓金 根據(jù)西安市曲江新區(qū)的市場狀況，樓面地價平均為14613722元/建筑平方米。按照有關(guān)規(guī)定適用的樓面地價取平均值，即3600元/建筑平方米，開發(fā)用地面積為5460平方米，容積率為10.8，西安市的土地轉(zhuǎn)讓契約稅率為3%，印花稅為0.05%,則土地取得成本為： 3600* 5460*10.8*（1+3.05%）=元 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)查閱資料，該地區(qū)拆遷安置補(bǔ)償所需的費(fèi)用為每平方米占地面積7000元左右，則計(jì)算拆