某置業(yè)有限公司年度運營計劃

1、洛陽高新申泰置業(yè)有限公司2015年度運營計劃 編制部門：申 泰 辦編制日期：2015年1月15日目錄一、 區(qū)域市場分析31.1. 2014年供需回顧：31.2 土地、財政和貨幣政策影響分析9二、 2014年年度總結171. 項目經(jīng)濟技術指標282、項目經(jīng)營計劃292.1營銷指標291) 年度銷售計劃292) 推盤計劃303）2015年貨值盤點31 4）營銷費用計劃312.2開竣工面積指標342.3進度指標34項目主項計劃342.4成本指標37項目一：翡翠一期工程38項目二：翡翠二期工程38項目三：商會工程383.各專項工作安排393.1. 2015年銷售策略和銷售重點工作393.2. 設計管理

2、難點及應對措施403.3. 工程管理的難點及應對措施403.4. 成本控制的難點及應對措施41重大招標計劃（200萬以上）413.5項目現(xiàn)金流量分析（包含二期費用）413.6 融資計劃（無）413.7 2015年資金計劃41一、 區(qū)域市場分析6.1. 2014年供需回顧：1) 土地供求分析：2014年前3季度（1-9月份）商品房用地供應情況：供應共40宗，建筑面積為668.01萬。春節(jié)至今，商品房用地供應呈微弱上漲之勢，6月份至9月份，土地供應糾結中升降無常。2014年前3季度（1-9月份）洛陽市各區(qū)域商品房用地供應情況：伊濱區(qū)供應5宗土地，建筑面積182.47萬，占比28%；其次是洛龍區(qū)、老

3、城區(qū)和澗西區(qū)，供應建筑面積均超過100萬；西工區(qū)最少，僅兩幅土地供應，占1%。2) 土地成交分析：2014年前3季度（1-9月份）份土地成交情況：商品房土地市場成交24宗土地，總建筑面積為423.84萬，跌宕起伏。5月份商品房用地成交最高，共計4幅，建筑面積86.38萬，隨后一直下滑，拿地信心不足，7月份跌至冰點，之后隨著政策的利好，成交量穩(wěn)步上升，9月份成交4幅土地，建筑面積118.15萬，達到14年以來的最高峰。2014年前3季度（1-9月份）商品房用地成交區(qū)域分析：洛龍區(qū)成交10宗，建筑面積146.51萬，占比37%，雙雙領先，可見，該區(qū)域依然是洛陽的主戰(zhàn)場，競爭也會日趨激烈；老城區(qū)和伊

4、濱區(qū)也異軍突起，老城區(qū)81.68萬，伊濱區(qū)102.94萬左右；澗西區(qū)成交3宗，建筑面積51.72萬，處于中游水平；西工區(qū)和瀍河區(qū)均在10萬以下，高新區(qū)更是零成交。3) 土地供應分析：2014年前3季度（1-9月份），商品房用地市場供應建筑面積為663.97萬，成交393.53萬，供應和成交比為1.7：1，可見，供應平穩(wěn)，成交比例不斷上升，隨著政策好轉(zhuǎn)，地產(chǎn)商拿地信心有所提高。從圖表分析可見，2014年前3季度（1-9月份），洛龍區(qū)首次成交大于供應，依然是主戰(zhàn)場，成交率高；老城區(qū)供求比為：1.6:1，此區(qū)域開發(fā)商拿地積極性高；澗西區(qū)供求比為2.5:1；西工區(qū)成交大于供應，說明該區(qū)域已經(jīng)寸土寸金，

5、土地稀缺，價值更高；高新區(qū)和瀍河區(qū)供應不多，在50萬以下，但接近零成交，說明該區(qū)域市場信心嚴重不足；伊濱區(qū)供應土地最多，但供求比僅為1.8：1，區(qū)域大宗地塊較多，趨于好轉(zhuǎn)。4) 商品房市場分析：2014年前3季度（1-9月份）洛陽商品房供應套數(shù)5696套，環(huán)比上月上漲了5.72%，同比13年9月下降了18.02%；供應面積量共計60.67萬平方米，環(huán)比上月上漲了9.57%，同比13年9月下降了14.43%。從銷售量上看， 9月份共計銷售商品房3558套，環(huán)比上月下降了15.85%，同比13年9月下降了20.46%；累計銷售面積39.82萬平米，環(huán)比上月下降了13.44%，同比13年9月下降了1

6、4.31%；累計銷售金額為19.47億元，環(huán)比上月下降了4.32%，同比13年9月下降了19.74%；銷售均價4890元/,環(huán)比上月下降了4.32%，同比13年9月下降了6.34%。5) 住宅市場分析：2014年前3季度（1-9月份）商品住宅供應4766套，環(huán)比上月增長了19.06%，同比增漲了18.20%，供應總面積52.95萬，環(huán)比上漲了16.19%，同比上漲了2.84%。從銷售量上看，2014年前3季度（1-9月份）商品住宅銷售3271套，環(huán)比下降了9.96%，同比下降了13.83%；銷售總面積37.25萬，環(huán)比下降了12.46%，同比下降了11.81%；銷售均價4577元/，環(huán)比下降了

7、5.10%，同比下降了6.46%。6) 非住宅市場分析：2014年前3季度（1-9月份）非住宅商品房，供應總套數(shù)為930套，環(huán)比上月下降了21.22%，同比13年9月下降了60.23%；供應總面積為7.72萬，環(huán)比下降了21.22%，同比下降了60.23%；銷售總套數(shù)為287套，環(huán)比上個月下降了52%；商品房：從8、9月份開始，洛陽市房地產(chǎn)市場推貨量增加，造成市場供應略漲，而這也將造成下半年市場的整體存貨持續(xù)增長的壓力；商品住宅：2014年前3季度（1-9月份）新建住宅供應套數(shù)與總面積環(huán)比上一月上升，多數(shù)受到市場上半年成交量低迷的影響；總供應面積上漲幅度相比套數(shù)上漲幅度略小，體現(xiàn)房企主推產(chǎn)品的

8、面積區(qū)間逐漸較大，這也是順應政策及經(jīng)濟調(diào)控的環(huán)境，房企較之以往更加注重首改產(chǎn)品，而此類產(chǎn)品往往面積相對較大。在9月份的房地產(chǎn)市場中，住宅商品房依舊是需求的絕對主力，值得一提的是，9月份住宅商品房的供銷差較大。進入“金九”，整體市場并未回暖，情況不甚樂觀。非住宅：2014年前3季度（1-9月份）非住宅商品房銷售面積及套數(shù)雙雙下降，顯示出9月份房地產(chǎn)市場的冷淡。7) 伊濱區(qū)、經(jīng)開區(qū)重點競爭樓盤分析：項 目 建筑形態(tài) 主力戶型 價格（元/） 14年回顧國貿(mào)大廈 公寓、寫字樓 38.13-77.17公寓4200元/1-5月份推出鉅惠2萬抵4萬活動； 7月份寫字樓搶購價4000起九嘉海港城住宅、寫字樓、

9、公寓90-190住宅4000元/起價迎十一 最高優(yōu)惠85折；一次性購買商鋪+住宅+住宅車庫均可享受85折隆安東方明珠 高層住宅、寫字樓 寫字樓43-74 公寓3500 6月30日交房；D座公寓全款優(yōu)惠100元/平天明城住宅79-1033500元/左右認籌一千抵一萬寶龍城市廣場 公寓 35-64 5500龍菁5000抵1萬認籌；11月29日1#1單元開盤，均價5600，去化近500套房源；12月21日1#2單元開盤，均價5700，去化近300套；863創(chuàng)智廣場 soho 42-80 4700以惠普、中興入駐，主推帶租約銷售1.2 土地、財政和貨幣政策影響分析1. 國土部將控制特大城市新增建設用地

10、規(guī)模6月19日，國土資源部召開新聞發(fā)布會，正式發(fā)布節(jié)約集約利用土地規(guī)定。國土部表示，為防止地方在經(jīng)濟發(fā)展中急功近利，片面追求土地收益，增強規(guī)劃科學性和剛性管控，需對用地規(guī)模整體調(diào)控，實現(xiàn)“控總量、擠存量、提質(zhì)量”。2. 限購松綁住建部人士表態(tài)，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方。這意味著除四大一線城市之外的 30 多個限購城市，有可能全面松綁限購政策。3.央行：首套房概念重新界定貸款利率下限為基準0.7倍對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機構根據(jù)風險情況自主確定。對擁有1套住房并

11、已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構應根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。2）銀行政策：工商銀行6.12%（優(yōu)質(zhì)客戶可下?。?年期以上個人住房貸款，利率下限將按基準利率6.12%的0.9倍，即5.51%執(zhí)行，并將購買高檔住房和第二套以上住房的貸款人，將按照6.12%的基準利率執(zhí)行，并將購買高檔住房、第二套住房的首付比例適當提高。貸款利息每年結算一次，目前還貸，須收取剩余

12、月份的利息。不能直接辦理跨行轉(zhuǎn)按揭，需要辦理較煩瑣的手續(xù)。具體可查詢經(jīng)辦銀行的房貸業(yè)務員。發(fā)展商注冊資金100萬以上，項目3萬平方米以上，才可辦理。建設銀行6.12%3月17日以后發(fā)放的個人商業(yè)性住房貸款，一般將執(zhí)行央行的基準利率6.12%，但可根據(jù)具體情況上浮或下調(diào)。具體要求，如果滿足以下三個條件-貸款人購買的是自住房，該房是此人貸款購買的第一套房，同時貸款人資信良好，貸款利率就可下浮，最多下浮10%，即5.51%。對部分風險較高的產(chǎn)品，或信用記錄不好的客戶執(zhí)行較高的房貸利率，如第二套住房貸款、高檔別墅貸款等。若還貸未滿一年，選擇提前還貸，將根據(jù)違約天數(shù)（最多為一個月）收取利息作為違約金。不

13、接受跨行轉(zhuǎn)按揭。一般要求貸款購買的房屋為現(xiàn)房，會對發(fā)展商的資質(zhì)、以及購房者的信用及收入進行清查，而后決定是否提供貸款。中國銀行未定目前貸款人購買第一套別墅按基準利率6.12%的0.9倍，即5.51%執(zhí)行，若已貸款買房者，購買第二套（及以上）的住房，貸款利率按照同檔次基準利率6.12%執(zhí)行。對于2005年3月17日以前簽定貸款合同，尚未發(fā)放貸款的，仍然按照原合同利率執(zhí)行。個人住房公積金貸款，2005年3月17日（含）以后發(fā)放的貸款執(zhí)行上調(diào)后利率，2005年3月17日以前發(fā)放的未到期貸款，從明年1月1日起執(zhí)行上調(diào)后利率。若還貸未滿一年，收取一個月的利息作為違約金。接受跨行轉(zhuǎn)按揭，可至各支行查詢。視

14、情況而定。農(nóng)業(yè)銀行未定貸款政策尚不明顯，不過利率網(wǎng)認為建行、工行的房貸動作對四大商業(yè)銀行有“風向標”的作用。還貸未滿一年，須歸還違約金。提前還款額*違約金利率*（12-已還貸月數(shù)）。不接受跨行轉(zhuǎn)按揭。不接受該項業(yè)務。3）洛陽政策：1、 澗西老工業(yè)區(qū)搬遷改造，為全國21個試點之一，河南省唯一入選區(qū)域。國家發(fā)展改革委決定將21個城區(qū)老工業(yè)區(qū)納入全國城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造試點，其中洛陽市澗西老工業(yè)區(qū)名列其中。明確了主要支持方向：洛陽市澗西老工業(yè)區(qū)東至澗河西岸，西至秦嶺路，南至秦嶺防洪渠、九都西路，北至澗河南岸，面積21.5平方公里，未來發(fā)展定位為“高端裝備制造、金融、商貿(mào)服務中心，工業(yè)文化遺產(chǎn)保護示范

15、區(qū)，生態(tài)宜居區(qū)”。2、 洛陽地鐵1號線2016年開工2014年7月，國家文物局已批復文物影響評估報告。截止目前，線網(wǎng)規(guī)劃、近期建設規(guī)劃、土地利用控制性詳規(guī)、文物影響評價和環(huán)境影響評價已編制完成，融資方案正在修改完善。1號線規(guī)劃全長20.3公里，共設17座車站，其中3座換乘站。1號線為一條東西方向的直徑線，西起谷水西，經(jīng)中州西路、武漢路、西苑路、牡丹廣場、延安路、中州中路、中州東路，至瀍東(中州東路與二廣高速交叉口東)。2號線伊河以北段長約22.7公里，沿途設車站19個，其中換乘站4個，高峰流量預測值3.1萬人次/小時；伊濱區(qū)段11.1公里，為遠景預留。3、 洛陽城市綠化新標：新居住區(qū)綠地率不低

16、于30%洛陽市城市綠化條例（修訂）經(jīng)市十四屆人大常委會表決通過、省人大常委會正式批準，將于今年12月1日起施行。該條例對城市綠地系統(tǒng)的規(guī)劃與建設、保護和管理等內(nèi)容進行規(guī)范，以適應城市綠化發(fā)展的新形勢。原條例規(guī)定新建區(qū)綠地率不低于30%，人均公園綠地面積不低于6平方米。修訂后的條例中，這兩項指標分別提高到35%和8平方米。城市區(qū)園林景觀道路綠地率不低于40%，紅線寬度大于50米的道路綠地率不低于30%，紅線寬度在40米至50米的道路綠地率不低于25%，紅線寬度小于40米的道路綠地率不低于20%。新建居住區(qū)的綠地率不低于30%，其中集中綠地面積應占總用地面積的比率不低于10%；新建單位綠地率不低于

17、35%；鐵路、河渠兩側和水庫沿岸的防護綠地寬度不小于30米。4）市場走勢：在政策大環(huán)境趨好、趨穩(wěn)的背景下，但洛陽樓市在2015年基本層面供大于求的狀態(tài)不會有根本性的改變，未來市場在自身調(diào)節(jié)過程中還是會暴露出庫存偏大、去化周期偏長的問題。不過，2015年洛陽樓市也會呈現(xiàn)出一些新的變化：1.供應方面2015年，我市區(qū)域供應和競爭會更加集中，很多項目蓄勢待發(fā)，高端產(chǎn)品將成為風云焦點，各個區(qū)域均會有一定量的別墅產(chǎn)品供應，伊濱區(qū)除了碧桂園、香醍河畔少量產(chǎn)品入市外，香龍灣低密度別墅項目在建，市場競爭激烈。在非住宅供應方面，產(chǎn)品基礎量已經(jīng)顯現(xiàn)，只是入市銷售早晚的問題，從洛陽整體非住宅市場的情況看，前景不太樂

18、觀。寫字樓市場隨著供應量的增加，去化速度也將有所減弱。2015年，供應分化的市場態(tài)勢會延續(xù)，產(chǎn)品形態(tài)分化、品質(zhì)分化、區(qū)域分化、品牌影響力也會分化，更多外來大牌開發(fā)商將加入市場競爭。2.需求方面據(jù)中銀國際地產(chǎn)組關于未來20年住宅需求的結構預測以及我國人口年齡結構分析來看，我國目前處于房地產(chǎn)行業(yè)的住宅需求頂峰期，在未來不到5年的時間里，在改善型需求釋放的支撐下，行業(yè)將進入低速運營的新常態(tài)，而從更長周期來看，行業(yè)需求將面臨著下行壓力。2015年，隨著不動產(chǎn)登記條例出臺，對中高端需求釋放會有直接影響，但大量因舊城改造、城市擴張拆遷而形成的需求仍會有一定的釋放周期。3.價格方面過去十年的歷史經(jīng)驗告訴我們

19、，房價與實際利率是負相關的，而且居民存款定期化速度(表現(xiàn)為活期存款與定期存款增速差)對判斷房價起伏有一定參考作用。預計2015年實際利率平穩(wěn)回落，回落速度緩于2012年，所以從經(jīng)濟規(guī)律來看，整體樓市價格2015年將趨于平穩(wěn)。附表：洛陽2015年伊濱、洛龍、經(jīng)開區(qū)即將入市項目區(qū)域項目名稱區(qū)位開發(fā)商產(chǎn)品類型總體量(萬)15年推貨量(萬)項目現(xiàn)狀伊濱區(qū)香龍灣洛陽新區(qū)伊河城市生態(tài)廊道東岸洛陽九嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 別墅開發(fā)用地554畝待定籌備中洛龍區(qū)菩禧龍城（原龍門鳳凰水城）洛龍區(qū)龍門石窟南側河南菩禧文化旅游開發(fā)有限公司 綜合型旅游地產(chǎn)（高層、洋房、別墅、商業(yè)）106.72未知2015年1月11日售樓

20、中心開放洛龍區(qū)七彩龍都（龍門鳳凰山國際旅游度假區(qū)）洛陽中軸線王城大道南端洛陽匯悅實業(yè)有限公司高層住宅、別墅共三期，一期45萬方未知在建中洛龍區(qū)保利建業(yè)香檳國際洛龍區(qū)北鄰古城路，東臨厚載門街，南鄰宜人路，西臨長興街洛陽利業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 高層住宅、商業(yè)324.52015年1月1日品鑒館開放，預計2015年中正式銷售經(jīng)開區(qū)東陌映像（經(jīng)開區(qū)恒聯(lián)項目）洛龍區(qū)龍門大道與古城路交會處洛陽恒聯(lián)地產(chǎn)有限公司高層住宅、洋房170未知籌備中二、 2014年年度總結（主要經(jīng)營指標以及其他工作總結）2014年，在集團統(tǒng)籌規(guī)劃和公司總經(jīng)理領導下，在洛陽高新申泰置業(yè)有限公司各部門的通力配合下，公司上下以完成公司全年工

21、作任務為目標，以“精誠團結、開拓創(chuàng)新、腳踏實地”思想為指導，緊緊圍繞集團改革創(chuàng)新年的主題，認真落實和集團董事長“提內(nèi)功、破瓶頸、促發(fā)展”的要求，努力完成自身工作任務，在公司全體人員的不懈努力下，較好的完成了全年工作任務?，F(xiàn)將一年來工作情況做如下匯報：1、銷售情況：申泰e中心樓棟總套數(shù)總面積已售套數(shù)已售面積剩余套數(shù)剩余面積A71342802.0971142674.992127.1B71342802.09975536.761637265.4合計142685604.1880848211.6961837392.52、銷售數(shù)據(jù)：翡翠莊園：2014年1月至今共計來訪708組，成交53套。11月份新批復的1

22、1.25-2.15營銷推廣方案已在進行中。申泰e中心：申泰e中心：現(xiàn)到訪客戶共1600組左右，基本上為集團帶客，自然來訪35組，來電47組。集團帶客為項目的人氣起到了舉足輕重的作用，但因客戶都是只有首次到訪，沒辦法判斷其意向度，經(jīng)分析后，決定對全部客戶進行分批次預認籌，目前已舉辦預認籌3場，梳理客戶430組。計劃11月底前完成全部客戶的梳理工作，同時根據(jù)認籌篩選這一環(huán)節(jié)，制定下一步營銷方案。3、存在的不足1）、銷售管理經(jīng)驗不足改進措施：計劃每周至少一次到其他項目市調(diào)學習，多與資深管理經(jīng)驗者溝通請教，多 參與同行的交流學習經(jīng)驗。2）、策劃方面知識淺薄改進措施：計劃每周至少一次與策劃公司溝通策劃思

23、路，市調(diào)同類產(chǎn)品策劃方向，總結、學習?？梢酝斗乓恍┽槍π缘耐茝V，小投入，大回報（短信群發(fā)、集中派單、拓客或者分號段打電話）3）、置業(yè)顧問競爭力薄弱改進措施：可以考慮在薪資待遇上做適當調(diào)整，可以分檔次制定，當月完成任務的置業(yè)顧問底薪上調(diào)，也是變相作為獎勵，或者把現(xiàn)有的6名置業(yè)顧問分組，進行良性競爭，從而提高銷售員的積極性。4、今后工作方向1）、 案場人員方面：大量招聘置業(yè)顧問集中培訓、考核、淘汰，為2015年銷售做人員儲備。2）、 案場管理方面：完善組織機構、6名置業(yè)顧問，制定崗位制度，統(tǒng)一思想、團隊協(xié)作。a.將客戶資源整合老業(yè)主經(jīng)營方案深化，樹立公司形象。b.與策劃公司協(xié)作，利用策劃手段解決現(xiàn)

24、場來訪問題。C.將市區(qū)售房部作為外展點，成立拓客隊伍，設立看房車往兩個項目輸送客戶。（二）、開發(fā)部開發(fā)部2014年的工作主要圍繞新世紀的遺留收尾工作；商會大廈竣工后的各項驗收、配套設施；翡翠莊園各項配套設施的辦理；集團改革年中提出的提內(nèi)功、破瓶頸、促發(fā)展中積極整理各項手續(xù)的辦理流程，學習咨詢公司制定的各項流程；各項目資料的整理、歸檔、裝訂工作?，F(xiàn)將具體工作匯報如下：1、 新世紀項目序號辦理事項進度備注1新世紀二期土地分割已完成3月28日完成2新世紀二期正式用電正在跟進電業(yè)局制定供電方案12月底完成3新世紀二期暖氣安裝正在積極辦理及協(xié)調(diào)相關單位跟進入戶設施及保溫安裝，保證11月份正常供暖4新世紀

25、二期資料裝訂已完成2、 商會大廈項目序號辦理事項進度備注1正式用水已完成2正式用電已完成3通信（電信）已完成4有線電視安裝已完成5項目面積實測已完成6A座竣工驗收已完成2月28日7A座消防驗收已完成8資料認可證已完成9商業(yè)、車庫預售證已完成10空氣檢測已完成11竣工測量圖已完成12規(guī)劃核實已完成13B座竣工驗收已完成14B座消防驗收已完成15A座（1-5層）消防驗收已完成16污水管網(wǎng)連通協(xié)調(diào)已完成17燃氣安裝已完成18暖氣安裝已完成19用地規(guī)劃、工程規(guī)劃換證已完成20道路開口已完成21命名許可已完成22城建檔案認可證正在整理資料23竣工備案正在辦理24維修基金繳納資料準備3、 翡翠莊園序號辦理

26、事項進度備注1道路開口已完成2暖氣安裝已協(xié)調(diào)進場由工程部跟進3正式用電配套費取消，關注新的政策出臺后辦理4正式用水根據(jù)自來水公司的預算，集團決策由申安施工5燃氣安裝圖紙已完成，技術中心確認中6有線電視合同已簽訂，工程不具備條件7命名許可已完成8墻改基金返還正在協(xié)調(diào)高比例返還4、2015年任務分解序號項目事項進度1翡翠莊園二期總規(guī)劃變更前期跟進2翡翠莊園二期總平面圖報審前期溝通3翡翠莊園二期單體方案報審前期溝通4翡翠莊園二期總平面圖審批完成5翡翠莊園二期日照分析完成6翡翠莊園二期總平面圖專家討論會完成7翡翠莊園二期圖紙面積預測完成8翡翠莊園二期圖紙審查完成9翡翠莊園二期抗震審查完成10翡翠莊園二

27、期單體方案審批完成11翡翠莊園二期定位坐標圖審批完成12翡翠莊園二期消防圖紙審查完成13翡翠莊園二期城市配套費繳納完成14翡翠莊園二期指標復核證明完成15翡翠莊園二期規(guī)劃前公示完成16翡翠莊園二期建設工程規(guī)劃許可證完成17翡翠莊園二期墻改基金繳納完成18翡翠莊園二期散裝基金繳納完成19翡翠莊園二期建設工程社保費繳納完成20翡翠莊園二期建設工程農(nóng)民工工資繳納完成21翡翠莊園二期質(zhì)量監(jiān)督注冊登記完成22翡翠莊園二期建設工程安全備案完成23翡翠莊園二期建設工程垃圾處置費完成24翡翠莊園二期建設工程核查表完成25翡翠莊園二期建設工程履約支付擔保完成26翡翠莊園二期項目資金證明完成27翡翠莊園二期建設工

28、程施工許可證完成28翡翠莊園一期正式用水完成29翡翠莊園一期驗收用電完成30翡翠莊園一期燃氣安裝完成31翡翠莊園一期15-17、21#暖氣安裝完成32翡翠莊園二期維修基金預繳完成33翡翠莊園二期編制樓盤表完成34翡翠莊園二期資金監(jiān)管配合辦理完成35翡翠莊園二期物業(yè)證明辦理完成36翡翠莊園二期繳納房產(chǎn)交易稅完成37翡翠莊園二期主體工程1/2形象證明完成38翡翠莊園二期臺賬及其他預售資料準備完成39翡翠莊園二期預售許可證完成40翡翠莊園一期空氣檢測完成41翡翠莊園一期消防設施檢測完成42翡翠莊園一期竣工驗收資料整理完成43翡翠莊園一期竣工驗收資料提交受理完成44翡翠莊園一期竣工驗收初驗完成45翡翠

29、莊園一期消防驗收資料整理完成46翡翠莊園一期消防驗收資料提交受理完成47翡翠莊園一期消防驗收初驗完成48翡翠莊園一期取得竣工驗收意見完成49翡翠莊園一期取得消防驗收意見完成50翡翠莊園一期規(guī)劃核實意見書完成51翡翠莊園一期竣工拖欠備案完成52翡翠莊園一期社保費繳乞證明文件完成53翡翠莊園一期竣工備案所需資料整理完成54翡翠莊園一期竣工備案完成55翡翠莊園一期坐落證明完成56翡翠莊園一期維修基金繳納完成57翡翠莊園一期大房產(chǎn)證所需資料整理完成58翡翠莊園一期房產(chǎn)交易稅繳納完成59翡翠莊園一期房產(chǎn)登記費繳納完成60翡翠莊園一期大房產(chǎn)證辦理完成61翡翠莊園一期散裝基金返還完成62翡翠莊園一期農(nóng)名工工

30、資返還完成63翡翠莊園一期土地分割資料整理完成64翡翠莊園一期土地分割資料提交受理完成（三）財務部時光飛逝，2014年即將過去，回顧2014年的這一年，財務工作在集團以及公司領導的支持下,在全體財務人員的共同配合下有條不紊的向前推進，在完成公司交給的財務核算工作的同時, 也積極參加集團及其他公司所需配合的工作，現(xiàn)在對去年的工作做回顧,并向公司領導進行匯報如下：1、財務核算工作2014年度公司主要在建項目有商會大廈和翡翠莊園兩個項目，財務核算工作也主要圍繞項目的開發(fā)銷售進度展開。2014年全年財務部轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)出資金合計143669萬元，編制并核對會計憑證2100余份。全年的管理費用1162.43萬元

31、，其中工資658.60萬元，辦公費用124.09萬元，物業(yè)費用98.05。汽車費用173.76萬元。銷售費用772.62萬元，其中廣告及業(yè)務宣傳費用560.64萬元。財務工作是瑣碎繁雜的工作，需保證會計核算的及時、準確。工作性質(zhì)決定了我們需要投入大量的時間。隨著公司所開發(fā)項目的增加，現(xiàn)在客戶將近4000戶，我們在賬面上把每個客戶從交第一筆款項開始 直到房產(chǎn)證辦理完畢，每一筆賬務都清晰明了，便于客戶的隨時查詢。2014年公司與途家強強聯(lián)手,打造新的亮點:申泰E中心,隨著E中心項目的推進,公司在各大媒體大力宣傳, 每一次付款我們都按照合同簽定前核對、付款前發(fā)票查詢、合同的對照等程序進行業(yè)務辦理。既

32、做到付款的及時準確,又讓公司的利益得到保障。2、款項的收取2014年公司所開發(fā)的商會大廈及翡翠莊園兩個項目，全年共收取房款3853.62萬元，租金收入包括歐亞達、平頂山銀行、中信銀行、郵政儲蓄銀行和麗景幼兒園以及商會大廈廚房的租金共六個項目，共計租金收入2657.85萬元，已全額收取到位。其他收入186.43萬元。全年共計回款6697.90萬元。3、上年度企業(yè)所得稅匯算清繳以及年度會計審計工作根據(jù)年初工作安排，我們于3月初將上年度的會計賬簿進行打印、裝訂、會計檔案進行整理, 對上年度企業(yè)所得稅進行匯算清繳，4月初與稅務師事務所進行聯(lián)系, 確定匯算清繳事宜。匯算簽證報告于4月底完成，于5月15日

33、完成了2013年度的企業(yè)所得稅清繳工作。每年我們要請會計師事務所對上年度的賬務進行審計，財務部于5月初與敬業(yè)會計師事務所聯(lián)系，開始審計的前期準備工作，在審計過程中，財務部對審計所要求提供的固定資產(chǎn)盤點表、折舊臺賬、往來的詢證函詢證、現(xiàn)金銀行的盤點核對等工作事項, 都做到積極的配合。經(jīng)過近15天的審計順利取得2013年度的會計審計報告，為營業(yè)執(zhí)照、貸款卡的年審創(chuàng)造了財務資料的必要條件。4、貸款卡、營業(yè)執(zhí)照、殘聯(lián)證等證件年審的配合公司經(jīng)營過程中，根據(jù)有關規(guī)定及公司業(yè)務開展的需要，每年需對貸款卡、營業(yè)執(zhí)照、殘聯(lián)證等證件進行年審。證件年審時要向年審機構提供年度的財務資料及數(shù)據(jù)，財務部均在第一時間給予了

34、積極的配合，使相關證件年審工作得以順利完成。5、新世紀二期土地增值稅清算工作我公司委托“洛陽慧城稅務師事務所”對公司“申泰新世紀二期”項目進行土地增值稅清算的鑒證工作。經(jīng)過近四個月的時間，通過和事務所以及稅務局的溝通和交涉，財務部準備了大量的備查資料，及時的傳遞各種清算所需的資料，并對相關問題進行研究探討，做出合理的答復，最終促使順利通過了西工區(qū)地稅局對該項目的清算工作。6、稅企關系的配合 2014年我公司共計繳納稅款1253.39萬元,因房地產(chǎn)公司的特殊性,公司每月都要到伊濱區(qū)、澗西區(qū)、西工區(qū)、老城區(qū)以及伊川等多個稅局繳納稅款,在日常的工作中,財務人員積極與稅局配合工作,做好日常的關系維系,

35、使稅企關系較為融洽。7、配合集團的改革 2014年申泰集團是一個改革年,根據(jù)董事局主席提出的“提內(nèi)功,調(diào)結構,破瓶頸”的精神,積極配合集團參加各種培訓,以及根據(jù)北京均涵公司的房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略要求,認真執(zhí)行均涵公司提出的戰(zhàn)略方案.8、存在的不足之處2014年即將過去，這一年，工作中雖然取得了一些成績，但是還存在一些不足之處，工作中有一些急燥情緒，專業(yè)業(yè)務水平還有待提高。 2015年財務人員要加強自身業(yè)務水平的提高，多學習房地產(chǎn)業(yè)相關的法律法規(guī)，以及相關的稅收政策，在工作中還要認真、細致、嚴謹，把公司的財務工作做到最好，為公司的發(fā)展做到應盡的責任。9、2015年目標任務、財務核算工作2015年財務部

36、將根據(jù)集團下發(fā)給公司的年度經(jīng)營計劃圍繞公司的銷售任務,以及各項成本目標做好工作。全力配合銷售部門做好收款工作,保證做到收款及時,開票準確。做好與途家斯維登酒店的收款對接工作。與我公司的租賃用戶保持聯(lián)系，做到良性合作，力爭全額收取租金收入工作。嚴格按照財務制度,做好城市公司財務公司的日常會計核算工作,準確核對各類資產(chǎn)、負債、收入、費用、成本等。資金計劃工作爭取做到更準確更精細。以及做好與集團以及其他部門的配合工作.、合同管理工作：2015年對合同工作要加強管理，對各部門簽訂的合同認真審核，著重對合同付款的節(jié)點和金額做到合理的管控。登記好合同臺賬，做到按照合同的進度準確合理支付款項，把控好公司的各

37、項成本支出。、固定資產(chǎn)的管理：對公司新增的固定資產(chǎn)合理分類，明確使用人和保管人，登記固定資產(chǎn)臺賬，對固定資產(chǎn)的增減變動做到了解，并及時進行賬務處理。、外部審計工作:根據(jù)財務的工作安排,4月份與稅務所聯(lián)系,開始所得稅匯算的清算工作,預計5月中旬完成. 于5月初與敬業(yè)會計師事務所聯(lián)系，開始審計的前期準備工作，預計在5月底取得2014年度的會計審計報告，為營業(yè)執(zhí)照、貸款卡的年審創(chuàng)造了財務資料的必備條件。、稅收政策的學習2015年，財務人員要始終堅持不斷學習財務稅收知識和相關的稅收政策，為財務核算及為公司決策層提供財務依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策多且時間性強，需不斷的更新學習最新的稅收政策，參加房地產(chǎn)相關

38、稅收政策的學習，通過業(yè)務學習, 開闊視野，思路清晰，學會面對復雜問題從多個角度來看待和處理問題。（4） 、總經(jīng)辦2014年總經(jīng)辦按照集團統(tǒng)一部署，在公司總經(jīng)理領導下，在全體人員的共同努力下，團結一心，較好的完成了全年工作任務，現(xiàn)將一年來的工作情況匯報如下：1、行政管理工作：總經(jīng)辦根據(jù)公司規(guī)定認真做好行政管理工作，按時上報月度資金計劃和辦公用品計劃，做好辦公用品申領和管理，土地證、房產(chǎn)證的登記發(fā)放，辦公設備維護維修、公司電話、寬帶、水電、物業(yè)費用交納。認真做好公司公共區(qū)域衛(wèi)生管理和公司消防安全工作。公司營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、組織機構代碼證順利通過年審，公司房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)順利通過審核，公司殘聯(lián)

39、證和房屋租賃證順利通過年審，公司ISO質(zhì)量管理體系順利完成換證工作。2、人力資源工作：積極配合人力資源部進行本公司所需人員的招聘，并做好員工人事檔案、培訓、入職、離職手續(xù)的辦理工作；配合集團人力資源部積極號召員工參加各類培訓。 并根據(jù)集團要求，出臺洛陽高新申泰置業(yè)有限公司績效考核方案，建立完善各部門工作職責，并按要求提報績效考核表。集團聘請北京鈞涵咨詢公司后，總經(jīng)辦全力配合咨詢公司的各項工作，學習新的績效考核體系，重新構建公司新的組織架構體系，完成崗位調(diào)整，并按咨詢公司要求按時上報績效考核表和公司月度運營報告。3、食堂管理工作：總經(jīng)辦嚴格按集團要求，合理搭配員工食譜，認真完成飯卡發(fā)放、飯票購買

40、、計劃申請、月底總結工作，出臺公司食堂管理規(guī)定和員工就餐管理規(guī)定，盡量保證公司員工吃飽吃好，鈞涵公司來了以后，為創(chuàng)造一個好的就餐環(huán)境，總經(jīng)辦按集團要求對食堂進行了整修和全面保潔，并克服困難給食堂人員做思想工作為咨詢公司人員開了晚餐，取得了咨詢公司領導的認可。食堂管理做到全年賬目無差錯，未發(fā)生一起食品安全事故。4、其它重要工作：在2014年翡翠莊園戲迷大賽活動，程琳演唱會活動、翡翠莊園認籌和開盤活動、申泰E中心和途家簽約儀式、申泰E中心認籌活動中總經(jīng)辦全員出動，認真做好協(xié)助和后勤保障工作。為一步促進公司銷售工作的推進，按照公司總經(jīng)理的指示，總經(jīng)辦人員三人充實到銷售一線，全力配合銷售工作，為銷售任

41、務的完成做出了應有的貢獻。5、企業(yè)文化建設方面2014年公司組織了各種類型的培訓，員工在培訓中和公司一同成長。全年為45名員工送上了生日蛋糕，送去了生日的祝福?？偨?jīng)辦在2014年的工作中，克服種種困難，始終心懷謙虛謹慎，始終做事腳踏實地，較好的完成了全年工作任務，但工作中也有做的不足的地方。A 合同、檔案管理需要進一步細化；B 工作流程需要進一步理順；在以后的工作中，總經(jīng)辦全體人員會更加飽滿的精神，更加努力的工作，為完成公司全年目標任務做出更大的貢獻。6 辦公室2015年目標任務 1)運營計劃管理工作，每月按時上繳公司月度運營計劃表和月度運營報告，認真組織月度運營會，做好相關會議紀要的整理和上

42、報工作；2）公司人力資源管理工作，重點做好人員招聘和培訓工作，依據(jù)年初制訂的培訓計劃，高質(zhì)量完成公司培訓工作,根據(jù)公司實際需要及時招聘補充人員。3）固定資產(chǎn)管理工作。完善公司固定資產(chǎn)管理制度，做到電子化、規(guī)范化、人性化，為大家創(chuàng)造良好的工作環(huán)境。4）檔案管理工作。建立全面的電子檔案，實現(xiàn)公司檔案實時可查，檔案管理標識化、規(guī)范化。5）商業(yè)管理。配合集團戰(zhàn)略，適時開展招商工作。6）對外聯(lián)系。積極開展對外聯(lián)系工作，開創(chuàng)工作新局面。7）途家度假公寓。配合途家開展日常經(jīng)營工作，解決遇到的日常問題，為途家創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境。8）公司制度建設。狠抓制度落實，完善公司各項規(guī)章制度，真正實現(xiàn)制度化管理。9）企業(yè)

43、文化建設。以人為本，人性化管理，建立有申泰特色的企業(yè)文化。 10）公司協(xié)調(diào)管理工作。協(xié)調(diào)各部門工作，督促各項工作的落實與完成。 11）完成應急任務。解決應急疑難問題， 保障公司正常經(jīng)營秩序。（5） 工程部：2014年主要工作1、 商會大廈工程項目：完成了A、B座竣工驗收；商會大廈室外景觀綠化工程；地下車庫門禁管理系統(tǒng)；商會大廈B座5樓餐廳、10-13樓精裝修工程。2、 翡翠莊園工程項目：完成了翡翠莊園一期主體工程；二次結構工程；室外回填土工程；室外熱力一次管網(wǎng)工程。工程部存在的不足及需改進之處：在工程管理方面1、認真抓好現(xiàn)場安全施工：認真抓好工程現(xiàn)場臨時用電、工程現(xiàn)場設備安裝使用、工程現(xiàn)場腳手

44、架安全搭設及防護工作。2、認真抓好工程現(xiàn)場文明施工：做到現(xiàn)場物料堆放規(guī)則整齊。做到工程現(xiàn)場道路及臨時設施整潔有序。3、 努力提高工程質(zhì)量，不斷完善工序工藝環(huán)節(jié)質(zhì)量要求，嚴格按施工規(guī)范要求檢查、認真落實整改。4、 確保工程工期進度要求，各專項負責人嚴格按照工程計劃關鍵節(jié)點安排工期計劃，有預見性的執(zhí)行。2015年工程部主要任務及管理措施1、 增強工程部工程管理水平：要求工程部人員認真分析工程工藝流程。對已完成工程的工藝工序的存在的問題及管理漏洞，制定合理的技術監(jiān)督及管控措施。如外墻面飾面工程：要求制定外墻窗包口的施工工藝過程及該工序的合理插入時間。如制定住宅樓公共部分的施工工序及合理的穿插時間和質(zhì)

45、量控制標準。2、 提高工程部人員的專業(yè)水平：要求認真分析圖紙。熟悉各分部分項的施工工藝及驗收規(guī)范。3、 提高和項目部、技術中心、設計院協(xié)調(diào)溝通能力。工程部2015年目標任務總任務季度月份工作計劃工程部2015年第一季度11、商會大廈13、14層精裝修2、翡翠一期裝飾工程（外墻面磚或涂料）3、翡翠一期安裝工程（室內(nèi)管線安裝）4、翡翠一期市政配套工程5、翡翠一期室外管網(wǎng)工程6、翡翠一期園林景觀工程7、翡翠一期地下工程（地下室通風管道、橋架、消防管道、電纜、電箱安裝）21、翡翠一期市政配套工程2、翡翠一期園林景觀道路工程3、商會大廈13、14層精裝修4、翡翠一期裝飾工程（外墻面磚或涂料）5、翡翠一期

46、安裝工程（室內(nèi)管線安裝）6、翡翠一期精裝修室內(nèi)水電工程7、翡翠一期電梯安裝工程8、翡翠一期地下工程（地下室通風管道、橋架、消防管道、電纜、電箱安裝）31、翡翠一期裝修工程（1516精裝修施工進場、水電安裝、木工裝飾）2、翡翠一期高低壓電氣安裝工程3、翡翠一期施工圖二次深化設計4、商會大廈13、14層精裝修5、翡翠一期公共部分裝修工程6、翡翠一期安裝工程（外墻面磚或涂料）7、翡翠一期安裝工程（室內(nèi)管線安裝）8、翡翠一期市政配套工程（強弱電工程）9、翡翠一期市政配套工程（市政道路工程）10、翡翠一期園林景觀工程（綠化工程）11、翡翠一期地下工程（地下室通風管道、橋架、消防管道、電纜、電箱安裝）工程

47、部2015年第二季度41、翡翠一期公共部分裝修工程2、翡翠一期高低壓電氣安裝工程3、翡翠一期裝修工程（1516精裝修施工進場、水電安裝、木工裝飾）4、商會大廈13、14精裝修工程5、翡翠一期裝修工程（151621精裝修水電安裝、木工裝飾、室內(nèi)天棚、地面墻面飾面層、安裝調(diào)試）6、翡翠一期安裝工程（外墻面磚或涂料）7、翡翠一期安裝工程（室內(nèi)管線安裝）8、翡翠一期市政配套工程（強弱電工程）9、翡翠一期市政配套工程（公建配套工程）10、翡翠一期園林景觀工程（室外配套）11、翡翠一期地下工程（地下室通風管道、橋架、消防管道、電纜、電箱安裝）12、杜康大廈6.7.8層精裝修51、翡翠一期公共部分裝修工程2

48、、翡翠一期高低壓電氣安裝工程3、翡翠一期裝修工程（1516精裝修木工裝飾、室內(nèi)天棚、地面墻面飾面層、安裝調(diào)試）4、翡翠一期安裝工程（外墻面磚或涂料）5、翡翠一期安裝工程（排柵拆除（含外墻清洗）6、翡翠一期安裝工程（室內(nèi)管線安裝）7、翡翠一期市政配套工程（強弱電工程）8、翡翠一期園林景觀工程（室外配套、景觀完工）9、翡翠一期地下工程（地下室通風管道、橋架、消防管道、電纜、電箱安裝）10、翡翠一期地下工程（加壓供水系統(tǒng)安裝、調(diào)試）11、翡翠一期地下工程（排水系統(tǒng)安裝、調(diào)試）12、翡翠一期地下工程（地下室簡單裝修、車位劃線）13、杜康大廈6.7.8層精裝修61、翡翠一期公共部分裝修工程2、杜康大廈6

49、.7.8層精裝修3、翡翠一期裝飾工程（1516精裝修木工裝飾、安裝調(diào)試）4、翡翠一期市政配套工程（強弱電工程）5、翡翠一期地下工程（變配電系統(tǒng)安裝、調(diào)試）6、翡翠一期地下工程（加壓供水系統(tǒng)安裝、調(diào)試）7、翡翠一期地下工程（通風系統(tǒng)安裝、調(diào)試）8、翡翠一期地下工程（地下室簡單裝修、車位劃線）9、翡翠一期驗收備案（內(nèi)部分戶驗收）10、翡翠一期驗收備案（分戶驗收后整改及二次內(nèi)部驗收）11、翡翠一期驗收備案（電梯驗收、取證）工程部2015年第三季度71. 翡翠一期高低壓電氣安裝工程2、翡翠一期裝飾工程（1516精裝修木工裝飾、櫥柜等安裝）3、翡翠一期地下工程（變配電系統(tǒng)安裝、調(diào)試）4、翡翠一期地下工程

50、（地下室簡單裝修、車位劃線）5、翡翠一期驗收備案（分戶驗收后整改及二次內(nèi)部驗收）6、翡翠一期驗收備案（電梯驗收、取證）7、翡翠一期驗收備案（工程竣工初驗）8、翡翠一期驗收備案（竣工驗收）9、杜康大廈6.7.8層精裝修81、翡翠一期裝飾工程（1516精裝修竣工整理）2、翡翠一期竣工驗收91、翡翠一期裝飾工程（1516精裝修工程竣工驗收）2、辦理竣工備案證第四季度101、物業(yè)接管驗收及整改111、物業(yè)接管驗收及整改121、入住前準備會三、2015年年度經(jīng)營計劃1. 項目經(jīng)濟技術指標（按照項目、地塊或分期填寫，由工程部負責填寫）序號名稱單位數(shù)量1.規(guī)劃總用地面積114771.0862.總建筑面積地上

51、地上總面積102428.24住宅建筑面積99469.98商業(yè)建筑面積/酒店建筑面積/其他6961.25地下地下總建筑面積24776.67總人防面積占/3.可售面積90012.244.建筑占地面積/5.容積率-2.196.建筑密度%21.267.居住戶數(shù)人10508.居住人數(shù)人33609.綠地率%3610.總停車位個1078地上停車位個150地下停車位個928翡翠莊園項目（粗體字數(shù)據(jù)為一期面積、其余為整體規(guī)劃數(shù)據(jù)）地上部分第項其他包含1、社區(qū)服務用房600平方米；2、社區(qū)會所面積3361.25平方米；3、幼兒園面積1800平方面；4、物業(yè)用房面積1200平方米。2、項目經(jīng)營計劃2.1營銷指標1) 年度銷售計劃A、 申泰e中心保底任務12月底前去化總房源的90%，具體任務分解如下申泰e中心任務分解如下月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計累計簽約金額（萬元）0 0 0 1620 1674