全國二手房市場月報（2022年5月）

1、全國二手房市場報告1 HYPERLINK l _TOC_250010 一、 全國二手房相關(guān)政策解讀 3 HYPERLINK l _TOC_250009 全國性政策 3 HYPERLINK l _TOC_250008 地方性政策 4 HYPERLINK l _TOC_250007 二、全國 65 城二手房市場 6 HYPERLINK l _TOC_250006 全國 65 城在架房源量 6 HYPERLINK l _TOC_250005 全國 65 城房源在架時長 6 HYPERLINK l _TOC_250004 全國 65 城供需分析 7 HYPERLINK l _TOC_250003 全國

2、 65 城二手房掛牌均價走勢 8 HYPERLINK l _TOC_250002 全國 65 城二手房房價地圖 9 HYPERLINK l _TOC_250001 三、熱點城市二手房市場分析 11 HYPERLINK l _TOC_250000 一線城市二手房市場（北京、上海、廣州、深圳） 11其他城市二手房市場（重慶、成都、合肥、南京、沈陽、天津、福州、昆明） 15四、全國二手房掛牌價同比漲幅城市排行榜 21一、全國二手房相關(guān)政策解讀全國性政策2022.5.15央行、銀保監(jiān)會：首套房商貸利率較 LPR 下調(diào) 20 個基點中國人民銀行官網(wǎng)消息，今日中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布了

3、關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知。通知指出，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減 20 個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。點評：在全國全面下調(diào)房貸利率的大趨勢之下，多數(shù)銀行執(zhí)行最低貸款利率都在基準(zhǔn) LPR 利率之上，那么該通知發(fā)布之后，各商業(yè)銀行就有持續(xù)下調(diào)房貸利率的政策依據(jù)，有利于銀行加大房貸利率進(jìn)一步下調(diào)的動力和空間。不過，該政策主要針對的是首套住房貸款，而對于二套房而言無法享受該該利好政策， 也說明了當(dāng)前所有樓市調(diào)控嚴(yán)格執(zhí)行“房住不炒”的大背景。該通知主要利好剛需的購房需求，減少其購

4、房成本支出，并且也能夠適當(dāng)增加其貸款額度。如果按照該政策利率下 20 年 100萬元商業(yè)貸款，每月可少還近 110 元，合計節(jié)省近 2.6 萬元利息。2022.5.20央行：1 年期LPR 維持 3.7不變 5 年期降至 4.45中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022 年 5 月 20 日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR 維持 3.7不變，5 年期以上LPR 為下調(diào)至 4.45，此前為 4.6。此前 5 月 15 日，央行發(fā)布消息稱，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減 20 個基點，二套住房商業(yè)性個

5、人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。點評：在相關(guān)部門出臺房貸利率可在 LPR 基礎(chǔ)上繼續(xù)下調(diào) 20 個基點的政策之后不就，5 年期LPR 再次下調(diào) 15 個基點。首先，此次調(diào)整的長期的利率，1 年期利率并未調(diào)整，表明該政策主要還是利好房地產(chǎn)市場，尤其是購房者；其次，LPR 的調(diào)整將會逐步并且全面?zhèn)鲗?dǎo)到最終的貸款利率上，因為目前部分城市不管是首套房還是二套房的貸款利率是明顯較高的，當(dāng)?shù)劂y行對房區(qū)域的房價是相對信心不足的，因此下調(diào)利率的意愿相對不強(qiáng)，那么全面的降息將會倒逼這部分城市商業(yè)銀行被動下調(diào)貸款利率，減少購房者成本，變相利好樓市。地方性政策上海-2022.5.29上海印發(fā)加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振

6、行動方案：促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資健康發(fā)展據(jù)上海市人民政府網(wǎng)消息，上海市政府印發(fā)上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動方案。方案提出，加強(qiáng)城市更新規(guī)劃編制、政策支持和要素保障。年內(nèi)完成中心城區(qū)成片舊區(qū)改造，全面提速零星舊區(qū)改造，年內(nèi)新啟動 8 個以上城中村改造項目。促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資健康發(fā)展，建立房地產(chǎn)項目前期審批綠色通道，及時啟動新一批次市場化新建商品住房項目上市供應(yīng)，進(jìn)一步縮短前期開發(fā)、拿地、開工、銷售全流程時間。新開工建設(shè)的住宅項目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費可順延 3 個月繳納。完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。點評：從上海市市政府發(fā)布的方案中，主要提及了舊區(qū)改造和城中村改造這兩點，實際上政策還是從上海

7、的購房需求點出發(fā)，因為從上海當(dāng)?shù)氐馁彿啃枨髞砜?，主要的來源還是兩類，改善型的置換需求和拆遷形成的置換需求。那么上海在受到疫情嚴(yán)重影響之下，部分人群存在收入下滑的情況之下，會存在需求不足的情況，通過舊改形成市場上真正的有效需求，從而激活樓市。并且，這部分人對長期居住地是有一定情懷的，那么這部分舊改需求很有可能在區(qū)域周邊選擇二手房進(jìn)行置業(yè)。深圳-2022.5.6深圳試行二手房交易經(jīng)紀(jì)服務(wù)十大基本原則深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布關(guān)于實施深圳市二手房交易經(jīng)紀(jì)服務(wù)指引（試行），明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方服務(wù)共包括十大基本原則。十大基本原則分別為提前告知原則、依次代理原則、自愿委托與續(xù)期原則、第一順位絕對優(yōu)先原則、同

8、業(yè)必合作原則、交易進(jìn)度及時告知原則、各收各傭原則、分傭不破服務(wù)原則、誰服務(wù)誰負(fù)責(zé)原則、經(jīng)紀(jì)服務(wù)重大瑕疵可解除委托原則。點評：近兩年，深圳市一直在推進(jìn)擁有深圳特色的一套二手房交易制度，政府部門制定規(guī)則，市場進(jìn)行執(zhí)行。但是由于這是市場相對新鮮的事物，讓大家接受需要一定時間，并且深圳市這兩年受到調(diào)控政策的影響，二手房市場成交十分低迷，對該政策的執(zhí)行有利有弊，利好是市場活躍度相對較低，政府和企業(yè)可以有相對充分的時間進(jìn)行對政策進(jìn)行摸索，弊端是當(dāng)前市場成交不足，無法充分對新政進(jìn)行測試，并且交易量低，也無法暴露該政策的執(zhí)行過程中的弊端，是否會增加買賣雙方的成本，從而推高房價的可能性。蘇州-2022.5.9蘇

9、州限購限售再放松5 月 9 日蘇州限購限售限貸再放松：新房限制轉(zhuǎn)讓時間調(diào)整為 2 年，二手房對限制轉(zhuǎn)讓時間不再要求。家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋時不受限制轉(zhuǎn)讓年限制約。非本市戶籍居民連續(xù)繳納 6個月社保即可購房，非限購區(qū)域（張家港/常熟）購房不計入家庭限購套數(shù)。點評：蘇州市放松樓市調(diào)控政策，主要是針對二手房和新房交易年限進(jìn)行放松。前兩年，不管是新房和二手房都是進(jìn)行限售的，買房之后對房產(chǎn)進(jìn)行一定年限的鎖定，從政策層面來看，是防止投資和投機(jī)需求進(jìn)入市場，但是市場上的供應(yīng)是有所減少的，從而加劇市場上的供求關(guān)系，從而影響房價。此次放松政策，是當(dāng)前市場投資需求基本不存在，房價基本不再上漲，

10、那么適當(dāng)放松有利于盤活市場活躍度。并且對部分區(qū)域限購政策進(jìn)行放松，從而減輕區(qū)域房地產(chǎn)市場低迷從而對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。南京-2022.5.20本市戶籍和非本市戶籍居民買二手房無需提供購房證明（已取消）5 月 20 日，據(jù)“南京房協(xié)”官微，自 2022 年 5 月 20 日起，南京市戶籍和非本市戶籍居民購買二手住房時，無需提供購房證明，滿足新市民等剛需群體合理購房需求。同時，在現(xiàn)有住房限購政策基礎(chǔ)上，A、 B、C、D 類及博士人才可增購 1 套住房。并且將原有享受人才購房服務(wù)的企業(yè)范圍擴(kuò)大，學(xué)歷相應(yīng)有所放寬。點評：南京市相關(guān)部門在 5 月 20 日出臺購買二手房無需提供購房證明，隨后該政策就取消了。首

11、先，南京市出臺取消限購政策，已觸發(fā)樓市政策底線，因此在政策公布不久后就取消，從政策出臺的情況來看，南京樓市低迷的現(xiàn)狀已需要通過取消限購來強(qiáng)刺激，并且從南京市的土地市場也看到城市房地產(chǎn)市場的低迷程度。二、全國 65 城二手房市場58 安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為：在全國樓市政策全面放松的情況之下，各地也紛紛出臺相關(guān)放松政策，從政策出臺密度來看是今年最高的月份。在如此利好的政策環(huán)境之下，購房需求熱度也出現(xiàn)了一定的回升，其次是房東置換需求提升，掛牌價格出現(xiàn)小幅回落。不過疫情對市場影響還是相對明顯的，上海北京兩地的新增掛牌量出現(xiàn)大幅回落，房源的在架時長也出現(xiàn)明顯提升。不過，整體市場目前來看，絕大

12、部分城市二手房市場并未完全回暖，市場處于持續(xù)筑底階段。全國 65 城在架房源量據(jù)58 安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2022 年5 月，全國65 城二手房在架房源量環(huán)比下跌1.0，二手房掛牌量連續(xù)出現(xiàn)回落。從目前二手房在架房源量走勢來看，當(dāng)前的在架房源量基本已跌至谷底，跌幅環(huán)比走勢也逐步趨穩(wěn)，隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境逐步向好，掛牌量也將出現(xiàn)回升。全國 65 城在架房源量環(huán)比走勢全國 65 城房源在架時長2022 年 5 月，全國 65 城二手房在架時長為 64.36 天，環(huán)比增加 2.6。本月二手房在架時長出現(xiàn)小幅增長，主要還是由于部分城市疫情深度影響相關(guān)，如上海和北京的疫情對房源在架市影響較大，不

13、過深圳二手房市場回暖依舊在持續(xù)中，二手房在架市場出現(xiàn)明顯回落。6全國 65 城房源在架時長走勢全國 65 城供需分析2022 年 5 月，全國 65 城二手房新增上架房源環(huán)比減少 3.2，城市二手房購房需求熱度環(huán)比增長5.5。本月，二手房新增掛牌量出現(xiàn)小幅回落，與部分二手房集中城市疫情影響相關(guān)，如北京和上海新增掛牌量持續(xù)出現(xiàn)萎縮。其次，各個城市持續(xù)出臺利好樓市政策的刺激之下，二手房的需求熱度也出現(xiàn)了小幅回升。全國 65 城供需環(huán)比走勢全國 65 城二手房掛牌均價走勢2022 年 5 月，全國 65 城二手房掛牌均價為 16887 元/平方米，環(huán)比下跌 0.10，二手房掛牌均價連續(xù)三個月出現(xiàn)下跌

14、。部分城市房東趁當(dāng)前市場政策放松的情況之下，進(jìn)行降價出貨的一種情況，其次是進(jìn)行置換，把自己的二手房先降價賣掉，也能夠快速尋求更好的房源購買時機(jī)。全國 65 城二手房掛牌均價及環(huán)比走勢全國 65 城二手房房價地圖 8725 16428 15563 11757T 27460 10642 15754 15439 15400 18431748416074 10771 1413632S312011E* 18158 21690T三、熱點城市二手房市場分析一線城市二手房市場（北京、上海、廣州、深圳）58 安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為：北京和上海受疫情影響，二手房的各項指標(biāo)都出現(xiàn)了一定的回落，尤其是掛牌

15、量和在架市場，在市場無交易的情況之下，市場信心相對不足。深圳市依舊處于回暖中，房東掛牌意愿的逐步提升，并且價格出現(xiàn)小幅回落，促進(jìn)購房需求的緩慢釋放一線城市二手房在架房源量據(jù) 58 安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2022 年 5 月，一線城市中北京和上海受疫情影響，在架房源量持續(xù)出現(xiàn)明顯回落，當(dāng)前在架房源量都跌至歷史低點。深圳市二手房在架房源量連續(xù)兩周出現(xiàn)回升，表明市場信心在逐漸恢復(fù)。城市在架房源走勢備注：在架房源量以每個城市 2021 年 1 月二手房在架房源量為基準(zhǔn)數(shù) 1，后續(xù)月份根據(jù)基準(zhǔn)數(shù)做響應(yīng)調(diào)整。一線城市二手房在架時長2022 年 5 月，北京和上海受疫情影響，二手房在架時長出現(xiàn)明顯增

16、加，漲幅分別為 14.6和 29.1，其中上海的二手房在架時長已達(dá)到 61.8 天的歷史高點。深圳的二手房在架時長持續(xù)出現(xiàn)回落，5 月其二手房在架時長為 50.4 天，如果剔除春節(jié)假期的因素影響，已經(jīng)連續(xù) 5 個月出現(xiàn)回落，時長活躍度明顯提升。一線城市二手房在架時長一線城市二手房在架時長變化趨勢一線城市二手房供求關(guān)系2022 年 5 月，四個一線城市中僅深圳二手房市場供求比出現(xiàn)明顯提升，其他城市的供需出現(xiàn)一定回落，北京、上海和廣州的供求比出現(xiàn)回落的主要原因還是新增上架房源出現(xiàn)明顯回落相關(guān)，而購房需求熱度并 為下跌，甚至廣州的購房需求熱度還出現(xiàn)明顯回升。一線城市二手房供求關(guān)系走勢備注：供求關(guān)系=

17、城市二手房新增上架房源/需求熱度。一線城市二手房掛牌價格走勢2022 年 4 月，四個一線城市二手房在架房源掛牌均價僅有深圳出現(xiàn)回落，其跌幅為 0.7，房東主動降價利好市場，而廣州掛牌均價出現(xiàn) 2.8快速上漲。一線城市二手房掛牌均價走勢熱點城市二手房市場（重慶、成都、合肥、南京、沈陽、天津、福州、昆明）熱點城市二手房在架房源量據(jù) 58 安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2022 年 5 月，成都、合肥和沈陽的二手房在架房源量出現(xiàn)上漲，其漲幅分別為 2.9、1.3和 34.6，其他城市二手房在架房源量都出現(xiàn)了不同幅度的回落。福州和南京的二手房在架房源量持續(xù)出現(xiàn)大幅回落。1.41.21.00.80.6

18、0.40.20.040%34.6%30%20%.6-10%-W 3J-1B.2%-16.3%-20%1.41.21.00.80.60.40.20.049.0%0./-.7%0*1g.3JG9.2C60%50%40%30%20%10%-10%-20%-30%1.450%1.239.3%40%1.030%0.820%8.10%g10%-75.3T0.60.40.20.0其他城市二手房在架房源走勢備注：在架房源量以每個城市 2021 年 1 月二手房在架房源量為基準(zhǔn)數(shù) 1，后續(xù)月份根據(jù)基準(zhǔn)數(shù)做響應(yīng)調(diào)整。熱點城市二手房在架時長2022 年 5 月，其他熱點城市中，沈陽的二手房在架時長出現(xiàn)回落，跌幅為

19、4.6，其他城市都出現(xiàn)了不同幅度的上漲。目前在架時長最長城市為沈陽，其在架時長為 78.29 天，在架時長最短的城市為昆明，為 49.07 天。一線城市二手房在架時長一線城市二手房在架時長變化趨勢熱點城市二手房供求關(guān)系2022 年 5 月，僅有沈陽的二手房供求關(guān)系出現(xiàn)出現(xiàn)明顯上漲，其他城市供求關(guān)系都出現(xiàn)了一定的回落，其中這些城市需求熱度出現(xiàn)回升是影響供求關(guān)系回落的主要原因，其次這些城市新增上架房源多數(shù)和上月出現(xiàn)了一定回落也影響到供求關(guān)系回落。其他城市二手房供求走勢備注：供求關(guān)系=城市二手房新增上架房源/需求熱度。熱點城市二手房掛牌均價走勢2022 年 5 月，其他熱點 8 城二手房掛牌均價環(huán)比

20、上漲城市有 2 個，分別是成都和合肥，其他城市出現(xiàn)了不同幅度的回落，跌幅最大的城市為南京和福州，其跌幅分別為 1.5和 1.1，其中南京掛牌均價已連續(xù)兩個月出現(xiàn)明顯回落。其他城市二手房掛牌均價走勢四、全國 65 城二手房掛牌價同比漲幅城市排行榜排名城市同比漲幅排名城市同比漲幅1廣州2.8334天津-0.332郴州2.1935蘭州-0.343嘉興2.1536太原-0.354淄博1.1437威海-0.375北京0.9938蘇州-0.406鹽城0.9739包頭-0.457佛山0.7040洛陽-0.488三亞0.6641沈陽-0.519常州0.6442中山-0.5310武漢0.6243泉州-0.5511無錫0.5944珠海-0.6112成都0.4945長沙-0.6413綿陽0.4446深