經(jīng)濟(jì)師資格考試中級(jí)《房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)》講義9-13章

1、經(jīng)濟(jì)中級(jí)?房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)?講義09章第九章房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)【考情分析】最近三年本章考試題型、分值分布年 份單項(xiàng)選擇題多項(xiàng)選擇題案例分析題合 計(jì)2021年5題5分2題4分4題8分11題17分2007年4題4分1題2分3題6分8題12分2006年2題2分1題2分3題4分改變房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式、房地產(chǎn)廣告策略?xún)晒?jié)新增房地產(chǎn)渠道策略、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案【本章主要內(nèi)容】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以客戶(hù)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品及相關(guān)效勞的需求為出發(fā)點(diǎn)，通過(guò)動(dòng)態(tài)地適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，有效地提供房地產(chǎn)產(chǎn)品及相關(guān)效勞來(lái)滿(mǎn)足客戶(hù)的需求，并實(shí)現(xiàn)其預(yù)期目標(biāo)的商務(wù)活動(dòng)過(guò)程。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的出發(fā)點(diǎn)是客戶(hù)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品及相關(guān)效勞的需求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

2、企業(yè)制定的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略和營(yíng)銷(xiāo)方案應(yīng)當(dāng)是有效的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的管理應(yīng)當(dāng)實(shí)施動(dòng)態(tài)控制面臨市場(chǎng)環(huán)境：宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境、客戶(hù)需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)不僅是房地產(chǎn)產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)，更是相關(guān)效勞的營(yíng)銷(xiāo)【例題單項(xiàng)選擇題】房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)包括商品房及相關(guān) 的營(yíng)銷(xiāo)。答案C一般特點(diǎn)廣泛性營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)區(qū)域性營(yíng)銷(xiāo)組織差異性營(yíng)銷(xiāo)策略【例題多項(xiàng)選擇題】房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)具有 的特點(diǎn)。答案ABD生產(chǎn)觀念開(kāi)發(fā)什么賣(mài)什么，無(wú)須營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品觀念提高產(chǎn)品質(zhì)量，開(kāi)發(fā)什么賣(mài)什么，無(wú)須營(yíng)銷(xiāo)推銷(xiāo)觀念開(kāi)發(fā)什么推銷(xiāo)什么市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念客戶(hù)需要什么，就賣(mài)什么社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)觀念保證消費(fèi)者滿(mǎn)意，符合消費(fèi)者和社會(huì)公眾長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。企業(yè)利潤(rùn)、消費(fèi)需求、社會(huì)福利三方面統(tǒng)一。

3、【例題多項(xiàng)選擇題】從生產(chǎn)者角度出發(fā)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念包括 。答案ABC根據(jù)現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念，客戶(hù)的需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)。主要內(nèi)容戰(zhàn)略規(guī)劃確定公司使命設(shè)計(jì)與分析產(chǎn)品組合選擇公司增長(zhǎng)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程目標(biāo)顧客設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)組合營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)分析市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)籌劃營(yíng)銷(xiāo)方案實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)方案控制房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)流程：分析目標(biāo)消費(fèi)者市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)組合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)控制市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案實(shí)施市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案分析目標(biāo)消費(fèi)者-市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析-設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)組合-市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案-營(yíng)銷(xiāo)方案實(shí)施-營(yíng)銷(xiāo)方案控制4P-產(chǎn)品product 價(jià)格price 渠道place 促銷(xiāo)promotion6P-產(chǎn)品Product、價(jià)格Price、渠道Pl

4、ace、促銷(xiāo)Promotion、政治力量Political Power與公共關(guān)系Public Relations戰(zhàn)略4P-探查Probing、分割Partitioning、優(yōu)先Prioritizing、定位Positioning；11p-戰(zhàn)略4P+peple+6P【例題多項(xiàng)選擇題】【2007年真題】房地產(chǎn)企業(yè)在組織市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中，可以自主控制和加以設(shè)計(jì)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)要素有 。答案BCDE根據(jù)是否使用中間商，分為直接渠道和間接渠道。房地產(chǎn)銷(xiāo)售的直接渠道指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接將其房地產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售給客戶(hù)。直接渠道的優(yōu)點(diǎn)：控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。直接了解客戶(hù)的需求、購(gòu)置特點(diǎn)及變化趨勢(shì)。直接渠道的缺點(diǎn)：難

5、以聚集銷(xiāo)售方面的專(zhuān)才，難以形成銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，在一定程度上影響銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提升。分散企業(yè)決策層精力，處理不當(dāng)會(huì)顧此失彼，開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售都受影響。房地產(chǎn)銷(xiāo)售的間接渠道房地產(chǎn)銷(xiāo)售的間接渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移到客戶(hù)?？煞譃橐患?jí)、二級(jí)、三級(jí)。間接渠道的優(yōu)點(diǎn)：有利于發(fā)揮銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)。有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集中精力，重點(diǎn)進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)方面的工作。間接渠道的缺點(diǎn)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)雖然有市場(chǎng)調(diào)研等方面的優(yōu)勢(shì)，但不熟悉產(chǎn)品，容易造成開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的矛盾，增大開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售之間協(xié)調(diào)的工作量。如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自己銷(xiāo)售預(yù)計(jì)的業(yè)績(jī)根本持平，這種情況下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的傭金

6、就“得不償失。【例題單項(xiàng)選擇題】【2021年考題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行租售房地產(chǎn)比委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理租售房地產(chǎn)的突出優(yōu)勢(shì)主要表達(dá)在 方面。答案C解析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行租售自己的工程，突出優(yōu)勢(shì)是對(duì)工程的情況熟悉。房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道選擇的原那么經(jīng)濟(jì)性可控性適應(yīng)性房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道選擇的影響因素主要考慮因素房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況；房地產(chǎn)工程本身的市場(chǎng)前景；可供選擇的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量和能力；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的實(shí)力和開(kāi)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在以下情形下通常采用直接渠道： 大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，擁有一批具有房地產(chǎn)銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)銷(xiāo)售隊(duì)伍。 房地產(chǎn)市場(chǎng)為賣(mài)方市場(chǎng)，推出的商品房供不應(yīng)求。商品房素質(zhì)特別突出，

7、市場(chǎng)反響很好。量化分析的根本思路是：1不同銷(xiāo)售渠道的潛在銷(xiāo)售量分析。2不同銷(xiāo)售渠道的收益本錢(qián)分析。3不同銷(xiāo)售渠道的投資報(bào)酬率分析【例題多項(xiàng)選擇題】【典型例題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其開(kāi)發(fā)的商品房，是采用自行銷(xiāo)售還是委托代理銷(xiāo)售，要根據(jù) 等因素決定。答案BCE商品房銷(xiāo)售代理的概念概念：商品房銷(xiāo)售代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在授權(quán)范圍內(nèi)，以委托人名義與第三人進(jìn)行商品買(mǎi)賣(mài)而提供效勞，并收取委托人傭金的行為。根據(jù)我國(guó)代理法律制度的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只能向房地產(chǎn)交易相對(duì)兩方中的一方提供代理效勞。特征代理人應(yīng)當(dāng)以被代理人的名義實(shí)施民事行為。代理人應(yīng)當(dāng)在被代理人授權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施代理行為。代理人在授權(quán)范圍內(nèi)以進(jìn)行獨(dú)立的

8、意思表示。代理的法律后果直接歸屬被代理人。商品房銷(xiāo)售代理的分類(lèi)根據(jù)效勞對(duì)象的不同，商品房銷(xiāo)售代理可分為賣(mài)方代理和買(mǎi)方代理。委托人是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的代理稱(chēng)為賣(mài)方代理。委托人是需要購(gòu)置商品房的單位或個(gè)人的代理稱(chēng)為買(mǎi)方代理。商品房銷(xiāo)售代理的根本關(guān)系根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系不同，商品房銷(xiāo)售代理主要有獨(dú)家代理、共同代理、參與代理三種形式。獨(dú)家代理委托一家代理機(jī)構(gòu)共同代理委托數(shù)家代理機(jī)構(gòu)，誰(shuí)先成功誰(shuí)獲傭金，促銷(xiāo)推廣工作由委托方負(fù)責(zé)，代理方只進(jìn)行具體推銷(xiāo)工作參與代理獨(dú)家代理或是共同代理再委托下一級(jí)的代理，開(kāi)發(fā)商與參與代理商之間無(wú)直接關(guān)系【例題1單項(xiàng)選擇題】【2021年考題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

9、選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理租售房地產(chǎn)時(shí)，如果追求協(xié)調(diào)和結(jié)算簡(jiǎn)單，那么宜采用 方式。答案A獨(dú)家代理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其它業(yè)主將物業(yè)委托給一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理，委托人和代理人之間是單一的委托代理關(guān)系，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與代理人之間的協(xié)調(diào)和傭金結(jié)算相對(duì)簡(jiǎn)單?！纠}2多項(xiàng)選擇題】【典型例題】商品房銷(xiāo)售采用參與代理方式時(shí)，參與代理人可能與 發(fā)生直接經(jīng)濟(jì)關(guān)系。答案BC商品房銷(xiāo)售代理工作流程委托人尋找可能的代理機(jī)構(gòu)。選擇代理機(jī)構(gòu)，協(xié)商委托代理事項(xiàng)，簽署委托代理合同委托人提交有關(guān)資料代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)企劃代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行租售準(zhǔn)備代理機(jī)構(gòu)租售執(zhí)行委托人與代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程結(jié)算【例題單項(xiàng)選擇題】【典型例題】房地產(chǎn)委托代理合同

10、簽訂以后緊接著要進(jìn)行的工作為 。答案A定價(jià)目標(biāo)和原那么定價(jià)根本方法定價(jià)策略?xún)r(jià)風(fēng)格整策略房地產(chǎn)定價(jià)目標(biāo)【例題多項(xiàng)選擇題】【典型例題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)定價(jià)目標(biāo)應(yīng)當(dāng)根據(jù) 等方面綜合考慮確定答案ACE1實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)最大利潤(rùn)目標(biāo)并非制定最高單價(jià)，也并非開(kāi)發(fā)規(guī)模最大化，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，應(yīng)該是在邊際收益等于邊際本錢(qián)時(shí)的價(jià)格與規(guī)模。預(yù)期投資收益率目標(biāo)預(yù)期投資收益率是投資所要到達(dá)的最低收益率，應(yīng)包括平安收益率、通貨膨脹率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。2提高或維持市場(chǎng)占有率市場(chǎng)占有率是指企業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售量占同一市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品同期銷(xiāo)售總量的比重。3維護(hù)企業(yè)形象穩(wěn)定價(jià)格：并非價(jià)格不變，而是防止隨意過(guò)大幅度地調(diào)整價(jià)格維護(hù)消費(fèi)者利益響應(yīng)政府號(hào)召

11、4維持營(yíng)業(yè)特定期間的過(guò)渡性目標(biāo)房地產(chǎn)定價(jià)原那么1價(jià)格浮動(dòng)原那么確定價(jià)格不是點(diǎn)而是范圍當(dāng)影響價(jià)格因素變動(dòng)時(shí)價(jià)格必須作相應(yīng)調(diào)整2反映市場(chǎng)供求原那么商品價(jià)格與市場(chǎng)供求相適應(yīng)3價(jià)值規(guī)律原那么價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)1本錢(qián)導(dǎo)向定價(jià)法基于供給2需求導(dǎo)向定價(jià)法基于市場(chǎng)3競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法基于市場(chǎng)4比擬定價(jià)法基于市場(chǎng)1本錢(qián)導(dǎo)向定價(jià)法本錢(qián)加成定價(jià)法計(jì)算公式：商品房單位價(jià)格商品房單位本錢(qián)1本錢(qián)加成率1-銷(xiāo)售稅費(fèi)率本錢(qián)加成率實(shí)質(zhì)就是企業(yè)預(yù)期收益率，大小取決于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期投資利潤(rùn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況商品的需求彈性，彈性大，加成率易低，薄利多銷(xiāo)目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法計(jì)算公式：商品房單位價(jià)格固定總本錢(qián)目標(biāo)利潤(rùn)額預(yù)計(jì)銷(xiāo)售面積單位變動(dòng)本錢(qián)1-銷(xiāo)售費(fèi)

12、率利潤(rùn)率確實(shí)定房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)情況整個(gè)行業(yè)的平均利潤(rùn)【例題1計(jì)算題】【典型例題】某房地產(chǎn)工程土地面積20000平方米，容積率為2.5，土地單價(jià)950元/平方米，單位建筑安裝工程造價(jià)900元/平方米，銷(xiāo)售稅費(fèi)率10%，預(yù)期本錢(qián)利潤(rùn)率為30%，采用本錢(qián)加成定價(jià)法，求房地產(chǎn)單位價(jià)格。解析商品房單位價(jià)格商品房單位本錢(qián)1本錢(qián)加成率1-銷(xiāo)售稅費(fèi)率關(guān)鍵：土地的單價(jià)是以每平方米土地面積計(jì)價(jià)的，而建安工程費(fèi)是每平方米建筑面積計(jì)價(jià)的，所以?xún)蓚€(gè)單價(jià)不能直接相加，應(yīng)將土地價(jià)格換算為每平方米建筑面積價(jià)格，也叫樓面地價(jià)?！纠}2多項(xiàng)選擇題】【典型例題】采用本錢(qián)定價(jià)法確定房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，利潤(rùn)水平應(yīng)根據(jù) 綜合確定。答案CE【例

13、題3單項(xiàng)選擇題】【2021年考題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)投資額、稅費(fèi)、行業(yè)利潤(rùn)水平等因素為根底，確定房地產(chǎn)價(jià)格的方法，稱(chēng)為 。答案A本錢(qián)導(dǎo)向定價(jià)法是指以房地產(chǎn)產(chǎn)品本錢(qián)作為定價(jià)根底的定價(jià)方法。題目中的都是與本錢(qián)有關(guān)的因素。2需求導(dǎo)向定價(jià)法理論根底與依據(jù)效用理論以顧客的感受作為定價(jià)的依據(jù)，稱(chēng)為顧客感受定價(jià)法消費(fèi)者購(gòu)置的影響因素同類(lèi)房地產(chǎn)商品的價(jià)格消費(fèi)者以一定的價(jià)位購(gòu)置是否值得可采用單一價(jià)格，也可采用差異價(jià)格。采用差異價(jià)格的條件：市場(chǎng)必須能細(xì)分，且不同的細(xì)分市場(chǎng)顯示不同的需求強(qiáng)度高價(jià)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中不能有低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手細(xì)分后的高價(jià)市場(chǎng)和低價(jià)市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)相對(duì)獨(dú)立價(jià)格差異適度，不致引起消費(fèi)者反感和懊悔【例題

14、單項(xiàng)選擇題】【2007年真題】需求導(dǎo)向定價(jià)法的理論根底是 。答案D3競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法隨行就市定價(jià)法以同行業(yè)的價(jià)格水平作為定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)適用于差異較小，競(jìng)爭(zhēng)能力較弱的情況主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法根據(jù)本企業(yè)商品與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異情況確定價(jià)格適用于實(shí)力雄厚的企業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)品獨(dú)具特色時(shí)4比擬定價(jià)法根本原理估價(jià)方法中的市場(chǎng)比擬法與競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法的區(qū)別競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格確定自身價(jià)格比擬定價(jià)法根據(jù)可比房地產(chǎn)的價(jià)格確定自身價(jià)格根本思路采用市場(chǎng)比擬法原理確定工程的均價(jià)根據(jù)工程內(nèi)部的差異確定分幢、分期價(jià)格確定各幢號(hào)樓層和朝向差價(jià)確定各層、各戶(hù)的價(jià)格【例題1單項(xiàng)選擇題】【2006年真題】以經(jīng)濟(jì)學(xué)中的效用理論為理論根底的定價(jià)方法是

15、。答案C解析需求導(dǎo)向定價(jià)法，也稱(chēng)顧客感受定價(jià)法?！纠}2案例分析題】【2007年真題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地使用權(quán)掛牌出讓中，以每平方米2100元的價(jià)格獲得一塊住宅用地，土地總面積20000平方米，容積率為3。經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)總本錢(qián)為每平方米建筑面積2500元不含土地本錢(qián)，銷(xiāo)售稅費(fèi)率為10%。在具體實(shí)施工程前，公司高層管理者提出要以市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念指導(dǎo)工程的開(kāi)發(fā)建沒(méi)和營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，確定了5家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理租售房地產(chǎn)，并已分別與這5家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂了委托代理合同。根據(jù)題意答復(fù)以下問(wèn)題在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)研包括 等內(nèi)容。C.地區(qū)代理商的數(shù)量、素質(zhì)答案ABD工程假設(shè)采用本錢(qián)加成

16、定價(jià)法定價(jià)，企業(yè)預(yù)期本錢(qián)利潤(rùn)率為25% ，那么工程的最低售價(jià)不得低于 元/平方米。答案C解析商品房單位價(jià)格商品房單位本錢(qián)1本錢(qián)加成率1-銷(xiāo)售稅費(fèi)率必須先換算出樓面地價(jià)，樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率=2100/3=700單位價(jià)格=700+2500 1+25% 1-10%=4444該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所確定的房地產(chǎn)代理方式具有 等特點(diǎn)。答案AB解析分別與這 5 家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂了委托代理合同，屬于共同代理，其特點(diǎn)是AB。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在選擇代理機(jī)構(gòu)時(shí)，應(yīng)依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)有 。答案BCD【例題3單項(xiàng)選擇題】【2006年考題】在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為劇烈時(shí)，適宜采用 定價(jià)。答案C根本程序確定定價(jià)目標(biāo)進(jìn)行本錢(qián)核算

17、調(diào)查市場(chǎng)狀況選擇定價(jià)策略和方法確定產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格實(shí)施住宅細(xì)化步驟：根據(jù)工程總價(jià)確定樓棟的均價(jià)樓層差價(jià)環(huán)境差價(jià)朝向差價(jià)一總體定價(jià)策略二過(guò)程定價(jià)策略三折扣定價(jià)策略四心理定價(jià)策略一總體定價(jià)策略分為低價(jià)策略和高價(jià)策略低價(jià)策略確定在同一市場(chǎng)上較低的價(jià)格水平上優(yōu)點(diǎn)：需求彈性大，客戶(hù)對(duì)價(jià)格敏感，拓展銷(xiāo)路低價(jià)薄利，有效排斥競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手缺點(diǎn)：投資回收期較長(zhǎng)初次定價(jià)低，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手參加，無(wú)降價(jià)空間競(jìng)爭(zhēng)；本錢(qián)上升，調(diào)價(jià)，客戶(hù)不滿(mǎn)，影響銷(xiāo)路；低價(jià)，客戶(hù)質(zhì)量疑心，影響公眾形象高價(jià)策略確定在同一市場(chǎng)上較高的價(jià)格水平上優(yōu)點(diǎn)：需求彈性小，客戶(hù)對(duì)價(jià)格不敏感，投資收回早，獲取更多利潤(rùn)初期高價(jià)，尾房降價(jià)便利客戶(hù)心理，高質(zhì)高價(jià)印象缺點(diǎn)：對(duì)需求

18、彈性大的商品房，損失客戶(hù)，延長(zhǎng)銷(xiāo)售期限二過(guò)程定價(jià)策略低開(kāi)高走定價(jià)策略高開(kāi)低走定價(jià)策略穩(wěn)定價(jià)格策略1低開(kāi)高走定價(jià)策略適用于期房?jī)?yōu)點(diǎn)低價(jià)給消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的感覺(jué)上漲更容易促進(jìn)成交漲價(jià)形成房地產(chǎn)增值的印象，刺激購(gòu)置關(guān)鍵起步價(jià)調(diào)價(jià)頻率吸引需求調(diào)價(jià)幅度小幅遞增，一般每次3%5%2高開(kāi)低走定價(jià)策略適用范圍高檔商品房銷(xiāo)售處于宏觀經(jīng)濟(jì)衰退階段優(yōu)點(diǎn)高價(jià)意味著高品質(zhì)先高后低，后期的消費(fèi)者也會(huì)感到一定實(shí)惠缺點(diǎn)不易聚集人氣，對(duì)品牌和樓盤(pán)質(zhì)量印象有負(fù)面影響3穩(wěn)定價(jià)格策略概念指在整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)期間，售價(jià)從始至終保持相對(duì)穩(wěn)定，既不大幅度提價(jià)，也不大幅度降價(jià)適用范圍適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況穩(wěn)定的區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程銷(xiāo)售量小，銷(xiāo)售期短三折

19、扣定價(jià)策略現(xiàn)金折扣數(shù)量折扣四心理定價(jià)策略“特價(jià)品定價(jià)策略尾數(shù)定價(jià)策略整數(shù)定價(jià)策略【例題1單項(xiàng)選擇題】【2005年真題】某房地產(chǎn)工程價(jià)格策略如下：一次性付款優(yōu)惠2%，申請(qǐng)抵押貸款價(jià)格優(yōu)惠0.5%，分期付款不予優(yōu)惠。這是一種 。答案A【例題2多項(xiàng)選擇題】【2006年真題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行價(jià)格折扣策略可以 。答案ABC解析DE還與工程的需求彈性等因素有關(guān)，未必能必然增加銷(xiāo)售數(shù)量或銷(xiāo)售總收入。調(diào)整的條件初期銷(xiāo)售到達(dá)了預(yù)期目標(biāo)，后期市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化實(shí)際與預(yù)想情況出現(xiàn)偏差直接調(diào)價(jià)法調(diào)整基價(jià)價(jià)格整體一致變動(dòng)調(diào)整差價(jià)系數(shù)差異變動(dòng)調(diào)整付款方式三大要件的調(diào)整付款時(shí)段調(diào)整付款比例調(diào)整價(jià)格差異調(diào)整【例題1單項(xiàng)選擇題

20、】【2007年真題】在房地產(chǎn)名義總價(jià)不變的情況下，通過(guò)調(diào)整付款方式到達(dá)降低房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格的方法是 。A.各次付款比例不變，各次付款時(shí)間往前移B.各次付款時(shí)間不變，提高前期付款比例C.各次付款時(shí)間往后移，提高后期付款比例D.各次付款時(shí)間往前移，提高前期付款比例答案C解析根據(jù)資金的時(shí)間價(jià)值原理，錢(qián)越往后折現(xiàn)后價(jià)值量越小。【例題2單項(xiàng)選擇題】【2005年真題】在其他條件不變的情況下，以下策略中不屬于直接調(diào)整價(jià)格策略的是 。答案B概念開(kāi)發(fā)企業(yè)為了擴(kuò)大房地產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售向目標(biāo)客戶(hù)傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息激發(fā)潛在客戶(hù)購(gòu)置欲望促成潛在客戶(hù)購(gòu)置行為根本方式人員促銷(xiāo)非人員促銷(xiāo)廣告活動(dòng)推廣營(yíng)業(yè)推廣公共關(guān)系一房地產(chǎn)廣告的含義

21、和特點(diǎn)二房地產(chǎn)廣告的目標(biāo)和預(yù)算三房地產(chǎn)廣告基調(diào)確實(shí)定四房地產(chǎn)廣告媒體及其選擇五房地產(chǎn)廣告效果評(píng)價(jià)六房地產(chǎn)廣告管理一房地產(chǎn)廣告的含義和特點(diǎn)含義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)一定的媒體就其開(kāi)發(fā)的商品房向潛在客戶(hù)宣傳，以促進(jìn)商品房銷(xiāo)售的一種間接促銷(xiāo)方式。特點(diǎn)1地域性強(qiáng)2信息量大3獨(dú)特性4時(shí)間性強(qiáng)二房地產(chǎn)廣告的目標(biāo)和預(yù)算目標(biāo)在一定的時(shí)間內(nèi)，對(duì)特定的目標(biāo)客戶(hù)所要完成的溝通任務(wù)和銷(xiāo)售目標(biāo)。1宣傳開(kāi)發(fā)企業(yè)或具體工程2宣傳工程的開(kāi)工或進(jìn)度3宣傳工程優(yōu)勢(shì)、品質(zhì)特點(diǎn)、目標(biāo)客戶(hù)對(duì)象4告知房地產(chǎn)工程的具體功能5發(fā)布竣工入住消息，引導(dǎo)客戶(hù)購(gòu)置預(yù)算1內(nèi)容廣告調(diào)查費(fèi)5%廣告設(shè)計(jì)與制作費(fèi)5%-10%廣告媒體費(fèi)用80%其他費(fèi)用5%2影響因

22、素企業(yè)品牌-知名，費(fèi)用少。關(guān)鍵因素廣告頻率-3次，記憶；6次，最正確；超過(guò)8次，負(fù)面競(jìng)爭(zhēng)程度-劇烈，多投商品房銷(xiāo)售進(jìn)度-前期多3編制的方法目標(biāo)任務(wù)法-估算完成任務(wù)所需的促銷(xiāo)支出總額。銷(xiāo)售百分比法-根據(jù)目前或預(yù)測(cè)的銷(xiāo)售額的百分比決定，約占銷(xiāo)售額的1.5%2%。量入為出法-根據(jù)企業(yè)自身情況。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法-是指按競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的大致廣告費(fèi)用來(lái)確定?！纠}多項(xiàng)選擇題】【典型例題】房地產(chǎn)廣告的預(yù)算方法有 。答案ABCE三房地產(chǎn)廣告基調(diào)確實(shí)定1廣告基調(diào)必須考慮客戶(hù)的需求客戶(hù)的產(chǎn)品功能需求區(qū)分客戶(hù)種類(lèi)應(yīng)當(dāng)表達(dá)客戶(hù)的產(chǎn)品檔次需求區(qū)分客戶(hù)質(zhì)量2廣告基調(diào)應(yīng)表達(dá)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以強(qiáng)抗強(qiáng)優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手趨強(qiáng)避弱人無(wú)我有，人有我強(qiáng)3突出商

23、品特征和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品定位廣告產(chǎn)品實(shí)體定位成效定位品質(zhì)定位廣告觀念定位四房地產(chǎn)廣告媒體及其選擇1房地產(chǎn)廣告媒體及其特點(diǎn)報(bào)紙廣告：廣泛、可信賴(lài)、方便、易保存；缺點(diǎn)時(shí)間短、內(nèi)容繁雜。雜志廣告：讀者集中、針對(duì)性、吸引力強(qiáng)、宣傳效果好、閱讀沉著、保存期長(zhǎng)；缺點(diǎn)本錢(qián)高、價(jià)格貴、信息反響慢、數(shù)量有限。直接函件廣告：針對(duì)性、親切、無(wú)沖突性、反響性；缺點(diǎn)是缺乏廣泛性、回收率低。播送廣告：迅速、覆蓋率高、針對(duì)性強(qiáng)、費(fèi)用低；缺點(diǎn)聽(tīng)眾分散、效果難測(cè)定、難以記憶。電視廣告：傳播面廣、影響力大、訴求力強(qiáng)、表現(xiàn)手段和方式多樣；缺點(diǎn)制作復(fù)雜、本錢(qián)高、時(shí)間短促、專(zhuān)業(yè)適應(yīng)性不強(qiáng)。戶(hù)外廣告：長(zhǎng)期性、固定性、集中性效應(yīng)；缺點(diǎn)注視率不

24、夠集中、本錢(qián)高。網(wǎng)絡(luò)廣告表現(xiàn)豐富、更新便捷?！纠}1單項(xiàng)選擇題】【2007年真題】某從事二手房租售代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)希望給廣告受體提供能隨時(shí)查詢(xún)的房地產(chǎn)詳細(xì)狀況，并及時(shí)更新房源信息，宜采用的廣告媒體是 。答案D【例題2單項(xiàng)選擇題】【2021年考題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程建設(shè)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)希望從工程開(kāi)工開(kāi)始，即在工程所在地一定半徑范圍內(nèi)進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的廣告宣傳，此時(shí)宜選用的廣告媒體是 。答案B解析路牌是戶(hù)外廣告的一種形式。戶(hù)外廣告具有長(zhǎng)期性、固定性、集中性效應(yīng)，正好符合題中的要求。AC電視和播送時(shí)間短，且分散，網(wǎng)絡(luò)廣告主要缺點(diǎn)是效果難以測(cè)定。2廣告媒體及其選擇目標(biāo)客戶(hù)區(qū)域和層次媒體的特性和信息的類(lèi)型

25、樓盤(pán)檔次工程規(guī)模資金實(shí)力五房地產(chǎn)廣告效果評(píng)價(jià)銷(xiāo)售效果評(píng)估信息傳播效果評(píng)估六房地產(chǎn)廣告管理廣告的準(zhǔn)那么-?廣告法?廣告有關(guān)管理規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介等營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明；土地使用權(quán)證；竣工驗(yàn)收合格證；預(yù)售銷(xiāo)售許可證；產(chǎn)權(quán)證明；中介機(jī)構(gòu)獲得的業(yè)主委托授權(quán)書(shū)；2.其他不得發(fā)布廣告的房地產(chǎn)：1在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的；2在未經(jīng)國(guó)家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；3司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；4預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該工程預(yù)售許可證的；5權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；7不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的；8法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。

26、1房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會(huì)主義精神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。2房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)工程情況進(jìn)行的說(shuō)明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)氣。3房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的根本單位應(yīng)當(dāng)是有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。4房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷(xiāo)售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。5房地產(chǎn)中表現(xiàn)工程位置，應(yīng)以從該工程到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離。房地產(chǎn)廣告中的工程位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)。6房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)

27、劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。7房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明是建筑面積或者使用面積。8房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。9房地產(chǎn)廣告中不得利用其他工程的形象、環(huán)境作為本工程的效果。10房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。11房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。12房地產(chǎn)廣告中涉及貸款效勞的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱(chēng)及貸款額度、年期。13房地產(chǎn)廣告中不得含有能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶(hù)口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。14房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定；

28、涉及尚來(lái)實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。15使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、文摘、引用語(yǔ)的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，說(shuō)明出處。一人員促銷(xiāo)的概念和特點(diǎn)概念：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派出促銷(xiāo)人員，在現(xiàn)場(chǎng)向客戶(hù)做宣傳，到達(dá)銷(xiāo)售商品房、實(shí)現(xiàn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的一種直接銷(xiāo)售方式。特點(diǎn)：及時(shí)性、靈活性、選擇性【例題多項(xiàng)選擇題】【典題例題】和房地產(chǎn)廣告促銷(xiāo)相比，人員促銷(xiāo)的優(yōu)勢(shì)在于 。答案ABD二人員促銷(xiāo)管理1銷(xiāo)售隊(duì)伍設(shè)計(jì)確定銷(xiāo)售隊(duì)伍目標(biāo)確定銷(xiāo)售定額解決客戶(hù)問(wèn)題展示公司或工程確定銷(xiāo)售隊(duì)伍結(jié)構(gòu)按工程組成銷(xiāo)售隊(duì)伍按地區(qū)設(shè)計(jì)銷(xiāo)售隊(duì)伍按類(lèi)型組織銷(xiāo)售隊(duì)伍確定銷(xiāo)售隊(duì)伍規(guī)模工作量法確定企業(yè)的年開(kāi)發(fā)量確定單位產(chǎn)品需對(duì)客戶(hù)訪問(wèn)的次數(shù)確定總的需要訪問(wèn)

29、的次數(shù)確定每個(gè)銷(xiāo)售人員可以進(jìn)行訪問(wèn)的次數(shù)根據(jù)年總訪問(wèn)次數(shù)和每個(gè)銷(xiāo)售人員的年訪問(wèn)次數(shù)確定銷(xiāo)售人員數(shù)量2人員招聘3人員培訓(xùn)了解公司情況熟悉產(chǎn)品情況了解目標(biāo)客戶(hù)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的特點(diǎn)知道如何針對(duì)產(chǎn)品特點(diǎn)作出有效展示懂得促銷(xiāo)的工作程序和責(zé)任4業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)與鼓勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)照法比擬法三人員促銷(xiāo)的程序?qū)ふ夷繕?biāo)客戶(hù)事前準(zhǔn)備接近目標(biāo)客戶(hù)介紹及應(yīng)付異議談判及成交事后跟蹤【例題單項(xiàng)選擇題】【2021年考題】在房地產(chǎn)促銷(xiāo)活動(dòng)中，能夠最快速及時(shí)了解客戶(hù)對(duì)企業(yè)和產(chǎn)品反響的促銷(xiāo)方式是 。答案C概念開(kāi)掘企業(yè)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的優(yōu)勢(shì)根底上，通過(guò)具有創(chuàng)意性的活動(dòng)或事件，吸引社會(huì)與客戶(hù)對(duì)企業(yè)和商品房開(kāi)發(fā)工程的關(guān)注，到達(dá)提升企業(yè)及樓盤(pán)形象，促進(jìn)銷(xiāo)售

30、。推廣活動(dòng)的目的：提升企業(yè)和工程形象促進(jìn)銷(xiāo)售時(shí)機(jī)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別劇烈時(shí)新工程進(jìn)入市場(chǎng)的速度必須加快時(shí)配合廣告進(jìn)行活動(dòng)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手積極舉辦活動(dòng)推廣時(shí)企業(yè)想要獲得更多情報(bào)時(shí)類(lèi)型樓盤(pán)慶典社會(huì)公益活動(dòng)社區(qū)內(nèi)活動(dòng)贊助性活動(dòng)含義開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)用各種短期誘因鼓勵(lì)客戶(hù)購(gòu)置以促進(jìn)商品房銷(xiāo)售的措施。形式：陳列、樣品展覽、免費(fèi)贈(zèng)送方法噱頭促銷(xiāo)：免費(fèi)吃飯、乘車(chē)、演出變相折扣：免一年物業(yè)費(fèi)、送家電、裝修價(jià)格折扣：最多最好的方法抽獎(jiǎng)促銷(xiāo)特點(diǎn)非普遍性非連續(xù)性即期效應(yīng)明顯效果評(píng)價(jià)實(shí)驗(yàn)評(píng)價(jià)租售量變化比擬評(píng)價(jià)法推廣對(duì)象調(diào)查評(píng)價(jià)含義開(kāi)發(fā)企業(yè)與公眾之間的各種關(guān)系。推廣原那么從公眾利益出發(fā)以維護(hù)企業(yè)聲譽(yù)，樹(shù)立企業(yè)形象為目的重視公共關(guān)系對(duì)象的廣

31、泛性重視公共關(guān)系工作效應(yīng)的滯后性作用協(xié)調(diào)好公眾關(guān)系促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售樹(shù)立企業(yè)形象建立信息網(wǎng)絡(luò)形式參加房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)、展覽會(huì)新聞媒介宣傳報(bào)道提供各種優(yōu)惠效勞廣告開(kāi)展公益性社會(huì)活動(dòng)舉辦社交活動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案制定的步驟根本思路確定目標(biāo)客戶(hù)分析營(yíng)銷(xiāo)策略制定和分析預(yù)算案例分析房地產(chǎn)工程營(yíng)銷(xiāo)方案框架一前言二市場(chǎng)分析三廣告戰(zhàn)略四廣告媒體策略五廣告預(yù)算分配六廣告效果預(yù)測(cè)七其他促銷(xiāo)策略【例題案例題】【2021年考題】三某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以出讓方式取得一宗土地的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，土地出讓年限50年。根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，可建設(shè)8幢17層的住宅。經(jīng)過(guò)運(yùn)用比擬定價(jià)法測(cè)算，商品住宅均價(jià)確定為4 500元/平方米。工

32、程采用一次性開(kāi)發(fā)的方式，預(yù)計(jì)建設(shè)期2年，第一年開(kāi)始預(yù)售。在營(yíng)銷(xiāo)籌劃過(guò)程中，確定營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行組織，采用低開(kāi)高走的價(jià)格策略，并根據(jù)工程進(jìn)展，采用不同的促銷(xiāo)組合進(jìn)行促銷(xiāo)。89.根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確定的營(yíng)銷(xiāo)渠道，銷(xiāo)售隊(duì)伍規(guī)模確實(shí)定一般采用 。答案C解析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬采用企業(yè)自行銷(xiāo)售的策略。確定銷(xiāo)售隊(duì)伍規(guī)模經(jīng)常采用的是工作量法。90.該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)促銷(xiāo)除了可以運(yùn)用廣告宣傳外，還可用的方法有 等。答案BCD解析房地產(chǎn)促銷(xiāo)分為人員推銷(xiāo)和非人員推銷(xiāo)兩大類(lèi)，非人員推銷(xiāo)中又包括廣告、活動(dòng)推廣和公共關(guān)系三種類(lèi)型。因此除了廣告宣傳外，還可用人員推銷(xiāo)、活動(dòng)推廣和公共關(guān)系三種方式。91.該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

33、業(yè)要運(yùn)用好選定的價(jià)格策略，關(guān)鍵是要確定好 。答案BCD解析該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選用的是低開(kāi)高走的價(jià)格策略，這種策略的關(guān)鍵是要確定好起步價(jià)、調(diào)價(jià)頻率和調(diào)價(jià)幅度三個(gè)因素。92.在商品住宅均價(jià)確定的根底上，要確定每套房的售價(jià)，還應(yīng)考慮 等因素。答案BC解析確定均價(jià)后，再根據(jù)每套房的情況，比方樓層、朝向等確定調(diào)整差價(jià)系數(shù)。93.假設(shè)以商品住宅均價(jià)購(gòu)置一套100平方米的住宅，首付款30%。銀行提供7成按揭，l0年內(nèi)按月等額還本付息，月利率5，每月應(yīng)向銀行還款 元。A.2 638B.2 711C.3 497D.4 776答案此題考查等額還款抵押貸款中月還款額的計(jì)算。解析房屋總價(jià)10045001000045萬(wàn)元

34、7成按揭貸款，貸款額為4570%31.5萬(wàn)元還款期為1012120期經(jīng)濟(jì)中級(jí)?房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)?講義10章第十章房地產(chǎn)估價(jià)【本章情況】2007年考題中占了21分，而且有計(jì)算題和案例分析題。2021年考題中占了15分，單項(xiàng)選擇5分，多項(xiàng)選擇2分，案例一大題，4小題，8分主要內(nèi)容1.1 市場(chǎng)法概述1.8 求取比準(zhǔn)價(jià)格1.1 市場(chǎng)法概述概念 選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)，將它們與被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行比擬，然后對(duì)他們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的方法。本質(zhì)以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值比準(zhǔn)價(jià)格理論依據(jù) 價(jià)格形成的替代原理，即同一種商品在同一個(gè)

35、市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格適用對(duì)象 適用于評(píng)估住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、開(kāi)發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的工程；不適合特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、寺院等較少發(fā)生交易的工程，以及在建工程之類(lèi)可比性差的房地產(chǎn)工程【例題單項(xiàng)選擇題】【2007年真題】市場(chǎng)法是選取一定數(shù)量的 并將它們與被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行比擬，然后對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的方法。答案D市場(chǎng)法步驟 價(jià)格換算建立價(jià)格可比根底 價(jià)格修正進(jìn)行交易情況修正 價(jià)風(fēng)格整進(jìn)行交易日期修正進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正【例題多項(xiàng)選擇題】【2007年真題】采用市場(chǎng)法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格只有經(jīng)過(guò)了 等處理后才可視為估

36、價(jià)對(duì)象的價(jià)值答案ADE1.2 搜集交易實(shí)例必須內(nèi)容完整、真實(shí)數(shù)量上盡可能地多內(nèi)容 交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況 交易雙方 成交日期 成交價(jià)格 付款方式 交易情況1.3 選取可比實(shí)例可比實(shí)例選取的四方面要求： 可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是被估價(jià)房地產(chǎn)的類(lèi)似工程 交易類(lèi)型與估價(jià)目的相同 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)盡量接近。 成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格數(shù)量上310個(gè)為宜?！纠}單項(xiàng)選擇題】【2006年真題】采用比擬法估價(jià)時(shí)，要求選取的可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與 接近。答案A1.4建立價(jià)格可比根底五統(tǒng)一統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一采用單價(jià)統(tǒng)一幣種和貨幣單位統(tǒng)一面積內(nèi)涵統(tǒng)一面積單位【例題多項(xiàng)選擇題】【2021年真題】建立價(jià)格可比根底是

37、市場(chǎng)法中的重要環(huán)節(jié)，其工作內(nèi)容包括 。答案ADE1統(tǒng)一付款方式將分期付款折算為在成交日期時(shí)一次性付清AP的換算關(guān)系【例題單項(xiàng)選擇題】【典例案例】有一宗房地產(chǎn)交易，成交價(jià)格為3000元/，付款方式是首付10%，余款在一年內(nèi)按月等額付清，假設(shè)月利率為5，其一次性支付的實(shí)際成交價(jià)格為 元/平方米答案C3000-3000*10%=2700 ， 2700/12=2252統(tǒng)一采用單價(jià)比單價(jià)而不比總價(jià)3統(tǒng)一幣種和貨幣單位不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場(chǎng)匯價(jià)。但是如果先按原幣種價(jià)格進(jìn)行交易日期的修正后 ，那么采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)匯價(jià)。4統(tǒng)一面積內(nèi)涵建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的換算成套房屋的建筑面

38、積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋的使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積關(guān)鍵是無(wú)論采用何種面積計(jì)價(jià)，一宗房地產(chǎn)的總價(jià)是相同的，也就是：建筑面積下的單價(jià)建筑面積套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)套內(nèi)建筑面積使用面積下的單價(jià)使用面積，根據(jù)這個(gè)公式，進(jìn)行簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)運(yùn)算，就可以進(jìn)行面積轉(zhuǎn)換?！纠}1單項(xiàng)選擇題】【2005年真題】某套住房建筑面積100平方米，單價(jià)每平方米建筑面積1600元。假設(shè)該套住房套內(nèi)建筑面積80平方米，那么該套住房每平方米套內(nèi)建筑面積的價(jià)格為 元。答案C解析核心是無(wú)論以何種面積計(jì)算的總價(jià)相等1600100=80 xX=2000【例題2單項(xiàng)選擇題】【典型例題】在區(qū)位

39、、檔次等方面相當(dāng)?shù)募?、乙兩出租?xiě)字樓，甲寫(xiě)字樓的建筑面積月租金為50元/平方米，不含物業(yè)管理費(fèi)；乙寫(xiě)字樓的建筑面積月租金為59元/平方米，含有物業(yè)管理費(fèi)。該類(lèi)寫(xiě)字樓的物業(yè)管理費(fèi)為每平方米使用面積10元。甲、乙兩寫(xiě)字樓的租金相比 答案B解析甲不含物業(yè)管理費(fèi)50元/建筑面積乙含物業(yè)管理費(fèi)59元/建筑面積物業(yè)管理費(fèi)客觀值10元/使用面積，必須折算為每建筑面積的物業(yè)費(fèi)使用面積物業(yè)費(fèi)單價(jià)使用面積建筑面積物業(yè)費(fèi)單價(jià)建筑面積59-7.551.5，比擬結(jié)果是乙的租金高?！纠}3單項(xiàng)選擇題】【2021年真題】某套商品住宅的建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為80平方米，套內(nèi)建筑面積的價(jià)格為4 000元/平方米

40、，那么其建筑面積的價(jià)格為 元/平方米。A.2 500B.3 200C.4 000D.5 000答案B解析此題考查市場(chǎng)法中建立價(jià)格可比根底中的統(tǒng)一面積內(nèi)容的換算。換算的關(guān)鍵是無(wú)論采用何種面積計(jì)價(jià)，一宗房地產(chǎn)的總價(jià)是相同的。設(shè)建筑面積價(jià)格為X建筑面積下的單價(jià)建筑面積套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)套內(nèi)建筑面積100X=804000X=3200元/平方米。5統(tǒng)一面積單位中國(guó)內(nèi)地通常用平方米，土地還可用畝或公頃中國(guó)香港和美國(guó)、英國(guó)多采用平方英尺中國(guó)臺(tái)灣和日本、韓國(guó)一般用坪1.5交易情況修正交易情況修正的內(nèi)涵特殊交易情況交易情況修正的方法稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)1交易情況修正的內(nèi)涵如果可比實(shí)例的成交價(jià)格不是正常的，那么應(yīng)將

41、其修正為正常的，如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，這種修正稱(chēng)為交易情況修正。2特殊交易情況6種情況利害關(guān)系人之間的交易急于出售或急于購(gòu)置雙方或一方缺乏對(duì)市場(chǎng)行情的了解雙方或一方對(duì)交易房地產(chǎn)有偏好交易方式特殊交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)3交易情況修正的方法百分率法可比實(shí)例的成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格 =正常價(jià)格舉例：成交價(jià)交易情況修正可比實(shí)例A4500元/m2-5%可比實(shí)例B5000元/m2+2%A： B： 差額法可比實(shí)例的成交價(jià)格交易情況修正額=正常價(jià)格【例題單項(xiàng)選擇題】【2021年真題】可比實(shí)例成交價(jià)格 =可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格。答案A解析采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比

42、實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格。4稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)正常價(jià)格應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)正常價(jià)格應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率正常價(jià)格+應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)正常價(jià)格應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率解此類(lèi)題的關(guān)鍵除了記住公式外，就是確定價(jià)格是由哪一方實(shí)際得到的【例題1單項(xiàng)選擇題】【2007年真題】某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格為3000元平方米，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)共計(jì)為成交價(jià)格的10% ，交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方繳納，那么該房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格 。答案A解析交易稅費(fèi)由買(mǎi)方繳納，意味著3000元/平方米是賣(mài)方的實(shí)得，正常價(jià)格應(yīng)由賣(mài)方負(fù)

43、擔(dān)的交易稅費(fèi)賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格，所以此題中正常價(jià)格一定比3000元高【例題2單項(xiàng)選擇題】【2006年真題】在房地產(chǎn)交易中賣(mài)方、買(mǎi)方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%和2%。某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格為3000元平方米，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，那么該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為 元平方米。答案D解析首先要確定的數(shù)據(jù)是買(mǎi)方實(shí)際支付的還是賣(mài)方實(shí)際得到的。3000元中，買(mǎi)方還要支付稅費(fèi)，所以他實(shí)得支出的比這個(gè)多，因此3000元是賣(mài)方實(shí)際得到的。正常價(jià)格應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格【例題3單項(xiàng)選擇題】【2005年真題】某套二手住房買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)方付給賣(mài)方1500元/平方米，該價(jià)格含應(yīng)由買(mǎi)方繳納的3%契稅

44、。該套住房的正常成交價(jià)格為 元/平方米。答案B解析由于賣(mài)方還得代買(mǎi)方納稅，所以1500為買(mǎi)方實(shí)際支付的價(jià)格正常價(jià)格+應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格1.6 交易日期調(diào)整含義價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率1含義將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格變化趨勢(shì) 平穩(wěn)可不進(jìn)行交易日期修正 上漲 下跌方法 價(jià)格指數(shù) 房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率【例題單項(xiàng)選擇題】【2007年真題】在市場(chǎng)法估價(jià)中，因成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同而對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行的處理，屬于 。答案C2 價(jià)格指數(shù)定基價(jià)格指數(shù)尾首相比交易當(dāng)時(shí)價(jià)格 =估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格環(huán)比價(jià)格指數(shù)連乘估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)

45、再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)3房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率逐期變動(dòng)率 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格1價(jià)格變動(dòng)率期數(shù)平均變動(dòng)率 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格1價(jià)格變動(dòng)率期數(shù)【例題單項(xiàng)選擇題】【2006年真題】某宗房地產(chǎn)2006年3月的價(jià)格為3000元平方米。該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類(lèi)房地產(chǎn)2006年4月至7月的價(jià)格指數(shù)分別為103.0，105.0，108.0，105.0均以上個(gè)月為100，那么將該價(jià)風(fēng)格整到2006年7月的價(jià)格為 元平方米。答案D1.8 房地產(chǎn)狀況調(diào)整含義調(diào)整內(nèi)容思路方法1含義將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格2調(diào)整內(nèi)容三內(nèi)容區(qū)位

46、狀況調(diào)整：位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套等權(quán)益狀況調(diào)整 土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件如容積率等實(shí)物狀況調(diào)整：建筑規(guī)模、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝修等3思路直接比照法兩者直接比擬 將可比實(shí)例房地產(chǎn)的狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況直接進(jìn)行比擬間接比照法引入一個(gè)第三者標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn) 設(shè)定一種標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況分別與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)相比，再進(jìn)行間接比擬4方法百分率法可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在被估價(jià)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 =可比實(shí)例在被估價(jià)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格差額法可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀況調(diào)整額=可比實(shí)例在被估價(jià)房地產(chǎn)

47、狀況下的價(jià)格1.8 求取比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格的求取比準(zhǔn)價(jià)格的綜合1 比準(zhǔn)價(jià)格的求取市場(chǎng)法估價(jià)需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正和調(diào)整，經(jīng)過(guò)交易狀況修正之后，就把可比實(shí)例的實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格變成正常市場(chǎng)價(jià)格。比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)1交易情況修正系數(shù)：1/1S%2交易日期調(diào)整系數(shù)的修正：價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)可比實(shí)例估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格成交日

48、期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)價(jià)格指數(shù)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格1價(jià)格變動(dòng)率期數(shù)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)1價(jià)格變動(dòng)率期數(shù)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格3房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)2比準(zhǔn)價(jià)格的綜合方法平均數(shù)中位數(shù)眾數(shù)【例103】為評(píng)估某商品住宅2007年8月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該住宅附近調(diào)查選取了A、B、C三宗類(lèi)似住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：1.可比實(shí)例的成交價(jià)格和成交日期，見(jiàn)表10-1。表10-1 可比實(shí)例成

49、交價(jià)格和成交日期可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格元/平方米370042003900成交日期2007年3月1日2007年6月1日2007年7月1日2.交易情況的分析判斷結(jié)果，見(jiàn)表10-2。表中交易情況的分析判斷是以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值表示低于其正常價(jià)格的幅度。表10-2交易情況的分析可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況-2%0+1%3.該類(lèi)商品住宅2007年2月至8月的價(jià)格變動(dòng)情況，見(jiàn)表10-3。表中的價(jià)格指數(shù)為定基價(jià)格指數(shù)。表10-3同類(lèi)商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況月份2345678價(jià)格指數(shù)1004.房地產(chǎn)狀況的比擬判斷結(jié)果，見(jiàn)表10-4。表10

50、-4房地產(chǎn)狀況比擬判斷結(jié)果房地產(chǎn)狀況權(quán)重被估價(jià)房地產(chǎn)可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素11009010080因素2100100110120因素3100125100100試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該商品住宅2007年8月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格。估算該商品住宅2007年8月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格如下：1.計(jì)算公式。比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)2.交易情況修正系數(shù)。4.房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)?？杀葘?shí)例A: 可比實(shí)例B：可比實(shí)例C: 5.計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格單價(jià)比準(zhǔn)價(jià)格 比準(zhǔn)價(jià)格 比準(zhǔn)價(jià)格 6.將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的估算結(jié)果，那么：被估計(jì)房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格

51、單價(jià)4363.90+4341.93+3941.093=4215.64元/平方米2.1 本錢(qián)法概述2.2 本錢(qián)法的根本公式2.3 重新購(gòu)建價(jià)格的求取2.4 建筑物折舊的求取2.1 本錢(qián)法概述概念 求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。實(shí)質(zhì)以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)本錢(qián)為導(dǎo)向求取房地產(chǎn)價(jià)值各個(gè)局部的累加-積算價(jià)格不是本錢(qián)是價(jià)格含利潤(rùn)理論依據(jù) 生產(chǎn)費(fèi)用理論商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定適用對(duì)象 特別適用于既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公益房地產(chǎn)等。也適用于市場(chǎng)狹小或不完善，

52、無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的房地產(chǎn)?；S、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭保險(xiǎn)理賠及其他損害賠償步驟 搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的本錢(qián)、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料 估算重新購(gòu)建價(jià)格 估算折舊 求取積算價(jià)格2.2 本錢(qián)法的公式四大類(lèi)本錢(qián)法根本公式 積算價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格折舊【例題單項(xiàng)選擇題】【2021年真題】在房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物折舊=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格 。答案D解析此題考查本錢(qián)法的公式。房地產(chǎn)價(jià)值重新購(gòu)建價(jià)格建筑物折舊那么建筑物折舊重新購(gòu)建價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)值此題注意是房地產(chǎn)價(jià)值而非房地產(chǎn)價(jià)格。新建房地產(chǎn)公式 新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值土地取得本錢(qián)+土地開(kāi)發(fā)本錢(qián)+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+銷(xiāo)售費(fèi)用 新建建筑物價(jià)值建筑物建造本

53、錢(qián)+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)新開(kāi)發(fā)土地公式 新開(kāi)發(fā)土地價(jià)值取得待開(kāi)發(fā)土地的本錢(qián)+土地開(kāi)發(fā)本錢(qián)+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)舊房地產(chǎn)公式 舊房地產(chǎn)價(jià)值土地重新購(gòu)建價(jià)格建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格建筑物的折舊 舊建筑物的價(jià)值建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格建筑物的折舊2.3 重新購(gòu)建價(jià)格的求取重新購(gòu)建價(jià)格的概念三大要點(diǎn)兩大求取路徑種類(lèi)求取方法1 重新購(gòu)建價(jià)格的概念重新購(gòu)建本錢(qián)是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的被估價(jià)房地產(chǎn)所必要的支出，或重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的被估價(jià)房地產(chǎn)所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤(rùn)。2三大要點(diǎn)重新購(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格是客觀價(jià)格，不是個(gè)別

54、企業(yè)或個(gè)人的實(shí)際消耗，而是社會(huì)的一般的公平消耗建筑物重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，未扣除折舊。土地重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格3兩大求取路徑整體法房地結(jié)合 將土地和建筑物視為一個(gè)整體，模擬開(kāi)發(fā)過(guò)程，在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的根底上，采用本錢(qián)法求取獨(dú)立法房地別離 將土地與房屋視為相對(duì)獨(dú)立的局部，分別求取重新購(gòu)置價(jià)格并相加求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在，采用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、本錢(qián)法等估價(jià)方法求取其價(jià)格求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，是假設(shè)建筑物所在的土地已經(jīng)取得，其它狀況不變的情況下，在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的費(fèi)用

55、及稅金和正常利潤(rùn)4種類(lèi)重置價(jià)格 是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與被估價(jià)建筑物具有同等效用的全新建筑物所必要的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。重建價(jià)格是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與被估價(jià)建筑物具有相同的全新建筑物所必要的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。形象地稱(chēng)為“復(fù)制，用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)5求取方法單位比擬法 每平方米本錢(qián)，每個(gè)車(chē)位的本錢(qián)等等，主要有單位面積法和單位體積法。分局部項(xiàng)法 以獨(dú)立構(gòu)件或分局部項(xiàng)工程數(shù)量，乘以單位價(jià)格，然后相加工料測(cè)量

56、法 與編制建筑概算的方法相似，先估算工程量，分人工、材料、機(jī)械臺(tái)班，再配上概預(yù)算定額單價(jià)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。指數(shù)調(diào)整法：造價(jià)隨時(shí)間變動(dòng)。2.4 建筑物折舊的求取折舊的概念折舊的種類(lèi)建筑物壽命的相關(guān)概念折舊的計(jì)算方法1 折舊的概念估價(jià)上的折舊是由于各種原因所造成的價(jià)值損失，是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值與重新購(gòu)建價(jià)格之間的差額。2 折舊的種類(lèi)物質(zhì)折舊 又稱(chēng)有形損耗，是指建筑物實(shí)體方面的老化、磨損、損壞所造成的價(jià)值的損失。主要有自然經(jīng)過(guò)的老朽、正常使用的磨損、意外的破壞損毀、延遲維修的損壞殘存等功能折舊 又稱(chēng)無(wú)形損耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值損失。導(dǎo)致建筑物功能缺乏、落后或過(guò)剩

57、的原因，可能是建筑物設(shè)計(jì)上的缺陷，過(guò)去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，人們消費(fèi)觀念的改變，建筑技術(shù)進(jìn)步，出現(xiàn)了更好的建筑物等。經(jīng)濟(jì)折舊 又稱(chēng)為外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價(jià)值的損失。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素供給過(guò)量或需求缺乏、區(qū)位因素環(huán)境惡化，包括噪音、空氣污染、交通擁擠等，也可能是其他因素政府政策變化、宏觀調(diào)控措施等。經(jīng)濟(jì)折舊分為永久性的和暫時(shí)性的?！纠}1單項(xiàng)選擇題】【2007年真題】建筑物在實(shí)體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失，屬于 答案C【例題2單項(xiàng)選擇題】【2005年真題】某幢住宅的重置價(jià)格為3000/平方米，因附近修建了一座工廠使其市場(chǎng)價(jià)值降低到2500元/平方米

58、。該幢住宅的這種價(jià)值損失屬于 答案D3建筑物壽命的相關(guān)概念壽命 自然壽命：竣工至不能使用 經(jīng)濟(jì)壽命：建筑物竣工至開(kāi)始到建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有奉獻(xiàn)為止的時(shí)間收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)的持續(xù)時(shí)間年齡 實(shí)際年齡：竣工至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的日歷年齡 有效年齡：估價(jià)時(shí)點(diǎn)顯示的年齡，是否進(jìn)行維修保養(yǎng)剩余壽命 剩余自然壽命：自然壽命實(shí)際年齡 剩余經(jīng)濟(jì)壽命：經(jīng)濟(jì)壽命有效年齡【例題單項(xiàng)選擇題】【2006年真題】建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命的關(guān)系為 。A.經(jīng)濟(jì)壽命自然壽命B.經(jīng)濟(jì)壽命自然壽命C.經(jīng)濟(jì)壽命=自然壽命D.經(jīng)濟(jì)壽命自然壽命答案A4折舊的計(jì)算方法年限法：直線法和成新折扣法市場(chǎng)提取法分解法【年限法】最主要的是直線法，直線法也是最簡(jiǎn)

59、單、最普遍的折舊方法計(jì)算年折舊額公式為：D年折舊額C建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格；S預(yù)計(jì)的凈殘值，是預(yù)計(jì)到達(dá)經(jīng)濟(jì)壽命后，經(jīng)撤除后可收回的剩余價(jià)值減去撤除清理費(fèi)用后的數(shù)額。N經(jīng)濟(jì)壽命R殘值率有效年數(shù)為t年的建筑物折舊總額的計(jì)算公式為：建筑物的現(xiàn)值【成新折扣法】q為成新率成新率經(jīng)濟(jì)壽命有效年齡/經(jīng)濟(jì)壽命【例題單項(xiàng)選擇題】【2006年真題】經(jīng)實(shí)地勘察，某建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)估計(jì)為20年，無(wú)殘值。該類(lèi)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。該建筑物的成新率為 。A.40%B.50%C.60%D.67%答案C解析Q=50-20/50=60%【例104】某建筑物的建筑面積為100平方米，經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，單位建筑面積的重置價(jià)格

60、為500元/平方米，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%。試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并估計(jì)其現(xiàn)值?！窘獯稹緾=500100=50000元R=5%N=30t=10年折舊額 折舊總額 建筑物現(xiàn)值重新構(gòu)建價(jià)格折舊總額500001583334167元3.1 收益法概述3.2 收益法的計(jì)算公式3.3 收益法的換算3.4 凈收益的求取3.5 報(bào)酬率的求取3.1 收益法概述概念 是求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益價(jià)格實(shí)質(zhì) 以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向求取房地產(chǎn)價(jià)值資金時(shí)間價(jià)值換算中的年值換算為現(xiàn)值A(chǔ)P、終值