房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制分析 -以綠地和萬科公司為例

1、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制分析-以綠地和萬科公司為例 年 級: 09級 學(xué) 號: 姓 名: 金立鋒 專 業(yè): 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理指導(dǎo)老師: 鄧宇 二零一三年四月目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc353611844 摘要 PAGEREF _Toc353611844 h 3 HYPERLINK l _Toc353611845 關(guān)鍵詞 PAGEREF _Toc353611845 h 3 HYPERLINK l _Toc353611846 第一章 引言 PAGEREF _Toc353611846 h 4 HYPERLINK l _Toc353611847 第二章 目前房地產(chǎn)

2、企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題以及分析 PAGEREF _Toc353611847 h 4 HYPERLINK l _Toc353611848 2.1 缺乏健全的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制體系 PAGEREF _Toc353611848 h 4 HYPERLINK l _Toc353611849 2.2企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理乏力 PAGEREF _Toc353611849 h 4 HYPERLINK l _Toc353611850 2.3房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員綜合素質(zhì)參差不齊。 PAGEREF _Toc353611850 h 4 HYPERLINK l _Toc353611851 2.4項目建設(shè)、營銷策劃、客戶服務(wù)等流

3、程分散 PAGEREF _Toc353611851 h 5 HYPERLINK l _Toc353611852 2.5房地產(chǎn)行業(yè)市場風(fēng)險較大，風(fēng)險評估環(huán)節(jié)相對薄弱且執(zhí)行力度不強。 PAGEREF _Toc353611852 h 5 HYPERLINK l _Toc353611853 第三章 解決房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在問題的措施及對策 PAGEREF _Toc353611853 h 5 HYPERLINK l _Toc353611854 3.1建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)。 PAGEREF _Toc353611854 h 5 HYPERLINK l _Toc353

4、611855 3.2加強內(nèi)部控制的考核與激勵。 PAGEREF _Toc353611855 h 5 HYPERLINK l _Toc353611856 3.3不斷完善內(nèi)部監(jiān)督機制，強化執(zhí)行力度。 PAGEREF _Toc353611856 h 5 HYPERLINK l _Toc353611857 3.4 構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部暢通的信息溝通渠道 PAGEREF _Toc353611857 h 6 HYPERLINK l _Toc353611858 第四章 實列分析 PAGEREF _Toc353611858 h 6 HYPERLINK l _Toc353611859 4.1綠地集團(tuán)的戰(zhàn)略調(diào)整 PAGE

5、REF _Toc353611859 h 6 HYPERLINK l _Toc353611860 4.2萬科公司之變 PAGEREF _Toc353611860 h 6 HYPERLINK l _Toc353611861 4.3二者的比較與借鑒 PAGEREF _Toc353611861 h 7 HYPERLINK l _Toc353611862 實行區(qū)域管理模式。在區(qū)域管理模式推動方面，兩公司思想統(tǒng)一并且態(tài)度堅決。 PAGEREF _Toc353611862 h 7 HYPERLINK l _Toc353611863 財務(wù)、人事權(quán)高度統(tǒng)一。 PAGEREF _Toc353611863 h 7

6、HYPERLINK l _Toc353611864 業(yè)務(wù)方面管理權(quán)限有選擇地下放，不搞一刀切。 PAGEREF _Toc353611864 h 7 HYPERLINK l _Toc353611865 根據(jù)公司發(fā)展階段與特點進(jìn)行變革的思路設(shè)計。 PAGEREF _Toc353611865 h 7 HYPERLINK l _Toc353611866 第五章結(jié)論 PAGEREF _Toc353611866 h 7 HYPERLINK l _Toc353611867 參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc353611867 h 9房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制分析摘要：當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)迫于內(nèi)外形勢的壓力開始在管理模式

7、上尋求轉(zhuǎn)變。本文針對目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的一些問題做出詳細(xì)的分析與探討，并提出解決措施，力求實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制目標(biāo)，確保企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的可持續(xù)發(fā)展。最后以綠地集團(tuán)和萬科公司在內(nèi)部控制方面進(jìn)行的變革為例，分析總結(jié)了企業(yè)實行戰(zhàn)略內(nèi)控的經(jīng)驗。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)； 內(nèi)部控制； 區(qū)域化管理；對策研究就現(xiàn)階段來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍有著良好的發(fā)展前景，但由于市場競爭日益激烈，就要求企業(yè)必須加強內(nèi)部管理，降低成本，提升競爭力以適應(yīng)日益復(fù)雜的市場環(huán)境。內(nèi)部控制作為企業(yè)內(nèi)部管理的一個重要組成部分，目前仍然存在諸多的問題，久而久之，勢必會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不可估量的損失。因此，現(xiàn)階段內(nèi)，解決房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在

8、的問題已迫在眉睫?；诜康禺a(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制是以不斷提高企業(yè)經(jīng)營管理水平和風(fēng)險防范能力，實現(xiàn)企業(yè)價值最大為目標(biāo)。在企業(yè)內(nèi)部，必須分工明確、各負(fù)其責(zé)，并在此基礎(chǔ)之上，通過企業(yè)內(nèi)部權(quán)力機構(gòu)、決策機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)、管理機構(gòu)及其員工之間的相互配合、協(xié)調(diào)、考核、監(jiān)督等，進(jìn)一步加強現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)以及信息披露制度，確保房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展，同時實現(xiàn)投資者經(jīng)濟效益及企業(yè)價值最大化。1 目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題1.1 缺乏健全的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制體系完善的企業(yè)內(nèi)部控制體系不僅僅是企業(yè)發(fā)展前進(jìn)方向的指明燈，更為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供了理論指導(dǎo)與依據(jù)，我

9、國現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)的內(nèi)部控制制度不夠全面，并且在控制環(huán)境、會計系統(tǒng)以及控制程序等諸多方面尚未完善，無法形成一套適合企業(yè)管理的完整的內(nèi)部控制系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系的缺陷將不利于確保企業(yè)信息的真實性、完整性、及時性以及準(zhǔn)確性。1.2企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理乏力監(jiān)督管理一直作為我國房地產(chǎn)企業(yè)各項經(jīng)營活動的基礎(chǔ)保障。我國房地產(chǎn)現(xiàn)行的監(jiān)督管理尚未完善，首先是其企業(yè)尚未建立健全監(jiān)督管理機構(gòu)，其次是內(nèi)部審計部門缺乏應(yīng)有的獨立性，無法充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能；最后是企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理執(zhí)行力度不夠，仍有待加強。1.3房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員綜合素質(zhì)參差不齊現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員素質(zhì)參差不齊，對企業(yè)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行與

10、領(lǐng)悟水平差異很大，內(nèi)部控制行為主體素質(zhì)不能夠完全滿足企業(yè)發(fā)展需要，既表現(xiàn)在專業(yè)知識水平及思想覺悟與企業(yè)的發(fā)展不相適應(yīng)，又表現(xiàn)在對內(nèi)部控制制度的執(zhí)行力度不夠影響企業(yè)的內(nèi)部管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營受外部環(huán)境的變化影響很大，現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作人員專業(yè)知識水平已不能夠滿足房地產(chǎn)新工作形勢的要求，對外部環(huán)境變化反應(yīng)不敏銳；同時，工作人員的思想覺悟更是有待加強，即現(xiàn)行的工作人員沒有充分認(rèn)識到建立企業(yè)內(nèi)部控制的重要性以及必要性。1.4項目建設(shè)、營銷策劃、客戶服務(wù)等流程分散房地產(chǎn)行業(yè)是一個風(fēng)險和利潤雙高的產(chǎn)業(yè)，巨大的利潤空間和龐大的市場需求使地產(chǎn)企業(yè)對于項目建設(shè)、營銷策劃、成本控制等流程的關(guān)注

11、度大大降低，只要有好的市場行情和政策導(dǎo)向，很多地產(chǎn)公司只要能拿到地，就能盈利。在利益的刺激和驅(qū)動下，很多地產(chǎn)公司只重結(jié)果，卻忽略了業(yè)務(wù)流程的不斷完善和優(yōu)化。目前房地產(chǎn)行業(yè)根據(jù)產(chǎn)品用途可以細(xì)分為民用地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)。對于民用地產(chǎn)的投資相對較成熟，多數(shù)企業(yè)能以客戶需求為導(dǎo)向，建立有效的決策流程;但商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)屬于一種新興的商業(yè)模式，沒有成熟的運作模式可以借鑒，缺乏必要的流程和有效的策略研究客戶滿意度、客戶忠誠度和客戶價值。項目運作依托于某些高層領(lǐng)導(dǎo)的商業(yè)嗅覺，缺乏科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)支持。1.5房地產(chǎn)行業(yè)市場風(fēng)險較大，風(fēng)險評估環(huán)節(jié)相對薄弱且執(zhí)行力度不強伴隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)的不斷壯大與發(fā)展，

12、其企業(yè)所存在的問題也日益突出，特別是企業(yè)所面臨的各類風(fēng)險問題尤為顯著，首先是尚未制定完善的風(fēng)險評估體系，以致于無法有效的采取相應(yīng)的風(fēng)險預(yù)警機制；其次是房地產(chǎn)內(nèi)部控制意識薄弱，執(zhí)行力度不到位。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制意識薄弱，執(zhí)行力度不到位主要表現(xiàn)在民營企業(yè)中，現(xiàn)在大部分民營企業(yè)其經(jīng)營者對企業(yè)內(nèi)部控制認(rèn)識不足，不能夠充分意識到建立企業(yè)內(nèi)部控制的重要性與必要性，使其對企業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行力度不夠，導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險擴大。2解決房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在問題的措施及對策2.1建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)健全的房地產(chǎn)內(nèi)部控制體系以及完善的房地產(chǎn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)為企業(yè)內(nèi)部控制提供了基礎(chǔ)保

13、障，這就需要其企業(yè)在傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系之上不斷創(chuàng)新，按照房地產(chǎn)企業(yè)的特點以及發(fā)展需求，制定切實可行的企業(yè)內(nèi)部控制體系。內(nèi)部控制體系必須包括企業(yè)層面的內(nèi)部控制和業(yè)務(wù)層面的內(nèi)部控制，針對不同的業(yè)務(wù)流程設(shè)計相應(yīng)的內(nèi)部控制。同時，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步強化董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層及各職能部門的作用，明確企業(yè)的決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)和監(jiān)督權(quán)相互分離，形成制衡。2.2加強內(nèi)部控制的考核與激勵建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部考核激勵機制，有效的考核與激勵能夠充分發(fā)揮企業(yè)員工尤其是內(nèi)部控制工作人員的積極性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過建立完整的綜合評價指標(biāo)體系，通過定量分析與定性分析相結(jié)合，對企業(yè)一定時期內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營

14、狀況及內(nèi)部控制進(jìn)行科學(xué)的評價與考核，建立責(zé)權(quán)與獎罰相結(jié)合的制度，堅決實行“有功必獎，有過必罰”，的考核原則，激勵企業(yè)員工的工作積極性以及自主性。2.3不斷完善內(nèi)部監(jiān)督機制，強化執(zhí)行力度內(nèi)部控制建設(shè)是一項系統(tǒng)的工程，需要企業(yè)董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層及內(nèi)部各職能部門及員工共同參與，為確保房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制得以高效有序的實施，首先要必須建立完善的內(nèi)部控制監(jiān)督機制，并對其房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動全過程制定相應(yīng)的監(jiān)督計劃；其次是不斷推進(jìn)企業(yè)內(nèi)部控制的落實，切實高效有序的將企業(yè)內(nèi)部控制機制表現(xiàn)出來，增強內(nèi)部審計機構(gòu)的功能，力求充分發(fā)揮監(jiān)督管理作用，使其有效的發(fā)揮內(nèi)部審計監(jiān)督職能，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計機構(gòu)是為實施房地

15、產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制措施創(chuàng)新的重要組成部分，這就需要內(nèi)部審計機構(gòu)定期的對本企業(yè)的內(nèi)部控制制度做出有效地評價以及監(jiān)督，以實現(xiàn)不斷完善內(nèi)部審計監(jiān)督職責(zé)。最后是聘請注冊會計師對企業(yè)內(nèi)部控制進(jìn)行審計，對企業(yè)內(nèi)部控制設(shè)計與運行的有效性進(jìn)行評價，對內(nèi)部控制存在的缺陷與風(fēng)險進(jìn)行評估，根據(jù)注冊會計師的審計意見對內(nèi)部控制體系進(jìn)行完善，適應(yīng)企業(yè)發(fā)展要求。2.4 構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部暢通的信息溝通渠道房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營情況，建立與企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的內(nèi)部信息集成處理系統(tǒng)，其目的主要為打破集團(tuán)內(nèi)各部門之間的“壁壘”，實現(xiàn)信息資源高度共享。例如營銷部門、運營部門及財務(wù)部門共同使用一套信息集成處理系統(tǒng)，營銷部門通過信息集成系

16、統(tǒng)對公司銷售情況予以統(tǒng)計匯總，財務(wù)部門通過信息集成系統(tǒng)對營銷部門的銷售情況予以財務(wù)分析及財務(wù)支持，運營部門依據(jù)財務(wù)部門的財務(wù)分析以及銷售部門的銷售情況匯總，對公司下一步的投資運營情況提出合理意見及建議，以便于決策層對公司目前狀況有一個整體的把握，為下一步公司發(fā)展決策提供各種數(shù)據(jù)的支撐。并對相關(guān)人員明確內(nèi)部控制相關(guān)信息的收集、處理和傳遞程序，區(qū)分常規(guī)信息與非常規(guī)信息的報送流程，對涉及影響到公司正常運行的內(nèi)部管理信息應(yīng)及時反饋至公司管理層或上級權(quán)力機構(gòu)，建立信息舉報投訴制度和舉報人保護(hù)制度，設(shè)立信息溝通專線，確保信息真實、完整并及時溝通和處理，促進(jìn)內(nèi)部控制有效運行，實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。3案例分析3

17、.1綠地集團(tuán)的戰(zhàn)略調(diào)整 2001年起，綠地集團(tuán)開始走向全國，大力實施全國化戰(zhàn)略，進(jìn)入持續(xù)快速發(fā)展的第三階段。在該階段，綠地集團(tuán)逐步成長為中國綜合性地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)和中國百強企業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與資本經(jīng)營并舉發(fā)展，形成了目前“房地產(chǎn)主業(yè)突出，能源、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局。綠地主要的改變就是成立了十大區(qū)域管理機構(gòu)，在全國各大中心城市成立分管事業(yè)部。各區(qū)域總部下轄若干城市公司，個別城市相對獨立的，如廣州公司仍然由總部直接管理。在總部與區(qū)域管理機構(gòu)的權(quán)責(zé)劃分上，上?？偛炕旧现徽莆杖缒玫氐倪@樣的大方向的決策。絕大部分決策都是由事業(yè)部定政策方向，然后再到各大城市公司執(zhí)行。這個部門的管理也是條線管理

18、。比如營銷部，最大到總部營銷部，分管各大事業(yè)部的營銷部，事業(yè)部再分管各大城市的營銷部。所以，再這樣分級、優(yōu)化管理的制度下，綠地集團(tuán)在短短的幾年時間，就躋身世界五百強企業(yè)。成為以房地長為主業(yè)的國內(nèi)第一名。3.2萬科公司之變?nèi)f科總部進(jìn)行了定位調(diào)整，調(diào)整后總部要做“戰(zhàn)略總部”，比如創(chuàng)新研發(fā)、品類分析等前瞻性研究以及融資等重大財務(wù)安排。在區(qū)域管理方面，新增深圳、上海和北京三大區(qū)域中心公司，區(qū)域中心將通過承擔(dān)總部的部分人事、財務(wù)和決策等權(quán)力，更靈活地應(yīng)對珠三角、長三角和環(huán)渤海的具體業(yè)務(wù)市場。未來幾年內(nèi)，每個區(qū)域中心公司的規(guī)模都將達(dá)到如今總部的規(guī)模。萬科通過這次管理架構(gòu)的調(diào)整，初步形成了以長江三角洲、珠江

19、三角洲和環(huán)渤海地域為主，以其他區(qū)域經(jīng)濟中心城市如武漢、成都為輔的“3+X”跨地域布局。3.3二者的比較與借鑒3.3.1實行區(qū)域管理模式在區(qū)域管理模式推動方面，兩公司思想統(tǒng)一并且態(tài)度堅決。3.3.2財務(wù)、人事權(quán)高度統(tǒng)一在權(quán)責(zé)劃分的過程中，總部需要清楚放權(quán)的目的是為了整個企業(yè)更好地運作，而不能為了讓區(qū)域公司靈活開展業(yè)務(wù)而一味放權(quán)。兩公司都在財務(wù)、人事上實行垂直管理。綠地的區(qū)域機構(gòu)所有財務(wù)人員都由總部財務(wù)管理部門聘任，區(qū)域公司的資金審批權(quán)并沒有擴大。這樣也許犧牲了效率，但為了防范行業(yè)的高風(fēng)險和權(quán)力下放帶來的道德風(fēng)險，在內(nèi)控模式成熟之前還是必要的。3.3.3業(yè)務(wù)方面管理權(quán)限有選擇地下放，不搞一刀切總部

20、和區(qū)域公司的管理權(quán)和業(yè)務(wù)權(quán)的分離是因為具體業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)不同。一般而言，對業(yè)務(wù)前端的研發(fā)拓展環(huán)節(jié)總部實行集權(quán)，對后端的銷售環(huán)節(jié)總部會放權(quán)相對徹底，對中間的成本管理總部會保留關(guān)鍵審批權(quán)限。在研發(fā)拓展環(huán)節(jié)，總部會在項目決策和資源分配上強化把關(guān)功能，更多的是對關(guān)鍵點的把控。在產(chǎn)品設(shè)計方面，盡管設(shè)計院選擇、方案確定等職責(zé)下放，但是總部在一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)還需要很深地介入。在工程管理環(huán)節(jié)，總部一般將質(zhì)量、進(jìn)度和成本等具體事務(wù)性管理下放到區(qū)域，總部主要通過前期計劃制定、過程中的監(jiān)控和事后的評估考核來控制工程運營。在過程管理方面，總部主要關(guān)注成本。銷售環(huán)節(jié)是最靠近市場的環(huán)節(jié)，操作權(quán)下放最為徹底，總部只需要憑借區(qū)域公司定

21、期上報的銷售周報和月報監(jiān)控項目銷售情況。3.3.4根據(jù)公司發(fā)展階段與特點進(jìn)行變革的思路設(shè)計無論如何，萬科與綠地的實踐與探索是主動調(diào)整自我、適應(yīng)市場的自我完善、自我挑戰(zhàn)行為，不論最終結(jié)果如何，都是值得研究和參考的。沒有一成不變的、普遍適用的組織模式，不同的企業(yè)以及同一個企業(yè)的不同歷史發(fā)展階段，都應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)時的企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境來設(shè)計與之相適應(yīng)的內(nèi)控結(jié)構(gòu)。4結(jié)論隨著產(chǎn)業(yè)集中度提高和開發(fā)規(guī)模擴大，房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出集團(tuán)化的發(fā)展趨勢，而且部分企業(yè)正由集團(tuán)單一化管理向區(qū)域多元化管理方向轉(zhuǎn)變。隨著集團(tuán)化房地產(chǎn)企業(yè)的大規(guī)?？鐓^(qū)域擴張，公司總部對各地區(qū)公司的管理面臨著寬度和深度的雙重挑戰(zhàn)，原有的內(nèi)控模式己經(jīng)難以適應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，部分企業(yè)轉(zhuǎn)而進(jìn)行區(qū)域多元化管理。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的構(gòu)建與完善還應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)實際情況區(qū)別對待。對于會計核算混亂、管理基礎(chǔ)薄弱的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)從定崗定員、明確崗位職責(zé)、完善內(nèi)部控制制度入手，按照合規(guī)經(jīng)營的要求建立內(nèi)部控制，保證企業(yè)財產(chǎn)物資的安全完整和會計信息的真實可靠。對于