市調(diào)報(bào)告(110頁(yè))課件

1、湖北武漢漢口后湖片區(qū)市調(diào)報(bào)告（110頁(yè)）目錄整體概況政府規(guī)劃交通路網(wǎng)市政配套公共配套樓盤分布總 結(jié)第一部分：后湖片區(qū)配套分析整體概況總體定位：現(xiàn)代綠色生態(tài)都市居住新區(qū)建設(shè)范圍：南臨京廣鐵路、北抵規(guī)劃的三環(huán)線，西起姑嫂樹路、東至解放大道和漢黃公路所圍成的區(qū)域。該區(qū)域規(guī)劃用地23.6平方公里，其中江岸區(qū)占地18.56平方公里，江漢區(qū)占地5.04平方公里。后湖地區(qū)遠(yuǎn)期規(guī)劃人口32.2萬(wàn)人。政府規(guī)劃后湖居住新城是漢口區(qū)域距離中心區(qū)最近的一個(gè)純粹居住城。根據(jù)后湖居住新城概念規(guī)劃，未來(lái)的后湖新城將由四大版塊組成，北面為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，中央為文化島，西面為后湖都會(huì)親水公園，東邊為商業(yè)中心。新城約為六個(gè)大型居住區(qū)

2、，每個(gè)區(qū)約為四萬(wàn)，整個(gè)區(qū)域?qū)⒕幼?5萬(wàn)人。 “十一五”期間（20062010）后湖地區(qū)作為城市副中心，其配套設(shè)施將于2020年全部建成擬以幸福大道為該地區(qū)發(fā)展的中軸線，分期建設(shè)。 “十一五”期末，后湖地區(qū)“五縱三橫”交通干道基本形成，已開發(fā)區(qū)域服務(wù)性支路連接成網(wǎng)。三金潭污水處理廠投入使用，污水處理率達(dá)到70%。明渠景觀整治大幅提升該地區(qū)總體生態(tài)環(huán)境。后湖泵站抽排能力提升，減輕黃孝河地區(qū)排漬的壓力。商業(yè)配套等各種設(shè)施基本齊全，該地區(qū)將初步成為交通便捷、設(shè)施齊備、生活舒適、環(huán)境優(yōu)良的居住新區(qū)。武漢市城市功能分區(qū)關(guān)系圖后湖片區(qū)區(qū)域內(nèi)功能分布圖交通路網(wǎng)道路名稱預(yù)計(jì)竣工時(shí)間備注武漢大道2011年8月市區(qū)

3、段改擴(kuò)建二環(huán)線2011年5月漢口段貫通二七長(zhǎng)江大橋2012年8月地鐵3號(hào)線2014年底1期運(yùn)行計(jì)劃2010年開建后湖作為未來(lái)武漢市的城市次中心，是距離中心區(qū)域最近的居住新城 后湖地區(qū)道路規(guī)劃總長(zhǎng)192.8公里。區(qū)域內(nèi)部“五縱三橫”干道全長(zhǎng)為37公里 “五縱”道路由西往東依次為：塔子湖西路、塔子湖東路、金橋大道、建設(shè)大道延長(zhǎng)線和建設(shè)渠路待建道路預(yù)計(jì)竣工時(shí)間建設(shè)進(jìn)度備注金橋大道高架2001年8月在建武漢大道組成建設(shè)大道延長(zhǎng)線2011年6月籌備二七長(zhǎng)江大橋連接建設(shè)渠路2011年8月籌備支路“三橫”道路由南向北依次為：后湖路、幸福大道和井南路。已有道路塔子湖西路、塔子湖東路金橋大道井南大道幸福大道興業(yè)

4、路目前該地區(qū)僅設(shè)有百步亭花園和塔子湖兩處公交首末站點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)部共布置了12條公交線路，另在外圍道路設(shè)有20余條線路。公交通達(dá)區(qū)域主要為金橋大道沿線和百步亭花園片區(qū)。另在堤角和漢黃公路西側(cè)建有公交停保場(chǎng)1座、公交停車場(chǎng)2座。 城市公交。新建塔子湖西、三金潭、同安花園3座公交停車場(chǎng)和塔子湖西、余華嶺、后湖、百步亭、石橋路、后湖路、體育中心等7座公交首末站?，F(xiàn)有公共交通：公交線路13條百步亭花園：707、721、622、555、508后湖區(qū)域：543（東方明珠-虹頂花園）、575（同安家園-知音西村）、706（中環(huán)商貿(mào)城-武昌站）、621（竹葉苑-沿海賽洛城）、592（新榮村客運(yùn)站-武勝路公交樞紐）

5、漢口花園：726（夢(mèng)湖香郡-桃花島）、805（漢口花園-津水路）、568（舵落口-塔子湖體育中心）規(guī)劃（擬建）公共交通：公交線路20條軌道交通1條新增設(shè)公交首發(fā)站線路20條，共829臺(tái)車輛，目前線路待定 地鐵3號(hào)線：漢口三金潭沌陽(yáng)大道（后湖設(shè)同安家園和盛世東方2站）地鐵8號(hào)線：漢口三金潭武昌梨園 目前，后湖三橫五縱的路網(wǎng)已經(jīng)基本建成，但后湖的出入口僅二七小路、金橋大道或楊汊湖。作為武漢大道的重要組成部分，黃浦路金橋大道高架的修建，對(duì)后湖居民的出行有重要意義。武漢大道與二環(huán)線在竹葉山高架橋交匯，根據(jù)“二環(huán)線內(nèi)30分鐘暢通工程”的相關(guān)規(guī)劃，二環(huán)線竹葉山段將建設(shè)四層組合式互通立交。二環(huán)線位于第二層，

6、跨越京廣鐵路的金橋大道位于高架三層，后湖往二七長(zhǎng)江大橋定向左轉(zhuǎn)匝道是高架四層，還設(shè)置了長(zhǎng)江二橋往漢口火車站和漢口火車站往后湖兩條左轉(zhuǎn)匝道。這樣，在工程竣工后，不僅增加了暢通無(wú)阻的出行通道，而且對(duì)后湖與武昌的聯(lián)通，也起到非常重要的作用。 生活配套現(xiàn)有擬建排水尚未形成體系。目前主要通過(guò)排水濫用渠入后湖泵站 1.改造和景觀整治黃孝河、建設(shè)渠、塔子湖渠、幸福渠2.修建4座污水中途提升泵站3.完成三金潭污水處理廠建設(shè)4.改造后湖二期、三期泵站。修建四期泵站。 給水1.分枝狀供水管網(wǎng)末梢，供水壓力不足2.僅百步亭花園設(shè)加壓泵站擬新建后湖加壓站和塔子湖加壓站綠化（見附圖）除塔子湖公園外大型綠化極少1.擴(kuò)建塔

7、子湖公園2.新建后湖公園、后湖中心廣場(chǎng)、黃孝河帶狀綠地及其它公共綠地、生產(chǎn)防護(hù)綠地等環(huán)衛(wèi)部分社區(qū)配建了垃圾收集和清運(yùn)等設(shè)施。公共廁所僅有9座新建25座公共廁所，4座垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，2處環(huán)衛(wèi)車輛停保場(chǎng)，1座餐廚垃圾集中處理廠及其它相關(guān)設(shè)施1條濱水綠化景觀軸：黃孝河軸線綠化2條綠色長(zhǎng)廊：三環(huán)線、京廣線2個(gè)綜合公園：后湖公園、塔子湖公園3座社區(qū)游園：百步亭游園、后湖中心廣場(chǎng)、竹葉山商貿(mào)城游園多重立體綠化體系生活配套（二）現(xiàn)有擬建消防僅在邊緣區(qū)域建有2個(gè)消防站，分別為唐家墩消防站和堤角消防站2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的普通消防站 燃?xì)庑陆ㄉ鐓^(qū)（金橋大道附近）百步亭社區(qū)配合各道路建設(shè)同步敷設(shè)燃?xì)夤艿?，為了過(guò)渡需要，臨時(shí)性建設(shè)

8、4座液化氣供應(yīng)站 電力3座變電站，但區(qū)域的主要供電源來(lái)自百步亭變電站，用電較為緊張新建220KV變電站一座（德勝堂）和110KV變電站2座（萬(wàn)隆、黃孝河）；配合道路改造電力線路入地20公里。 郵電楊汊湖郵政支局和姑嫂樹、百步亭2座郵政所，另設(shè)2座通信分局，主要集中在后湖生態(tài)園和百步亭花園周邊 配合道路建設(shè)同步鋪設(shè)通信管線、新建1個(gè)2萬(wàn)門通信分局、擴(kuò)建2個(gè)2萬(wàn)門通信分局、新建2個(gè)郵政支局。 生活配套（三）現(xiàn)有擬建商業(yè)大型商業(yè)體量不多，分布零散武商量販、好美家、中百倉(cāng)儲(chǔ)后湖店、中環(huán)商貿(mào)城、出版物交易中心、百步亭建材市場(chǎng)丹水池物流基地 、躍進(jìn)綜合市場(chǎng)、易初蓮花丹水池店、華中鞋業(yè)一期、武漢新榮商貿(mào)城、

9、中百倉(cāng)儲(chǔ)等醫(yī)療衛(wèi)生大中型醫(yī)療機(jī)構(gòu)呈東西兩端分布西：惠濟(jì)醫(yī)院，武漢市第二醫(yī)院分院東：百步亭醫(yī)院建設(shè)醫(yī)療急救站、2個(gè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、4個(gè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站及完成區(qū)疾病預(yù)防控制中心的遷建文化教育市老年大學(xué)、六中分校、漢口鐵中初中部、育才小學(xué)一分校、育才小學(xué)二分校、育才第二小學(xué)分校、育才寄宿國(guó)際部、石橋小學(xué)、塔子湖小學(xué)、岱山小學(xué)、余華嶺小學(xué)建設(shè)圖書館、文化館、多廳影院（檸檬墅）各1座新建1個(gè)文化活動(dòng)廣場(chǎng)，3處社區(qū)綜合文體活動(dòng)中心新建小學(xué)9所，初中3所，高中2所 體育塔子湖體育中心一期、社區(qū)配套健身中心、泳池等社區(qū)配套運(yùn)動(dòng)中心、全民健身設(shè)施上圖：中百倉(cāng)儲(chǔ)、武商量販下圖：育才二小分校、老年大學(xué)、市中心醫(yī)院分

10、院樓盤分布五大片區(qū)：幸福大道兩側(cè)的漢口花園片區(qū)；興業(yè)路以南的黃浦科技園片區(qū)；興業(yè)路與幸福大道所轄的后湖居住新城；百步亭花園片區(qū)；堤角都市工業(yè)園片區(qū)。據(jù)2005年城市規(guī)劃報(bào)告數(shù)據(jù)：后湖片區(qū)目前已建小區(qū)建筑面積296.28萬(wàn)平方米，住戶數(shù)25735戶，可居住人口8.2萬(wàn)人。在建小區(qū)建筑面積132.79萬(wàn)平方米，住戶11534戶，人口3.7萬(wàn)人。后湖片區(qū)住宅項(xiàng)目一覽漢口花園片后湖居住新城片百步亭花園片漢口花園；中一花園；日月星城香利國(guó)庭；圣誠(chéng)和園；同安家園；盛世東方；鼎盛華城；楚邦漢界；宏宇綠色新都；百勝春天；同鑫花園；佳海華苑；后湖生態(tài)花園；后湖華庭；佳海名苑；世紀(jì)家園；東方華府；東方明珠；東方花

11、都；東方世家；幸福人家；香山畫園；匯龍花園；天上人間；紫竹苑；武華苑；竹葉苑；海棠苑；百步亭世博園；新生活摩爾城檸檬墅同溫層方舟花園后湖片區(qū)住宅及配套分布圖總 結(jié)住宅項(xiàng)目：東西兩端即漢口花園和百步亭花園片區(qū)分布樓盤較少，但規(guī)模很大；中部后湖居住新城樓盤項(xiàng)目紛繁稠密，但規(guī)模較小周邊配套：大型配套設(shè)施多集中在漢口花園外圍，其余分布較零散，未來(lái)多集中在幸福大道沿線；該區(qū)域缺少大型綜合醫(yī)療結(jié)構(gòu)交通路網(wǎng)：道路通行能力尚可，但出入片區(qū)通道單一，車流量大；公交線路較多，但不能滿足當(dāng)前居民出入要求第二部分：區(qū)域市場(chǎng)分析價(jià)格分析戶型分析開發(fā)理念客戶對(duì)其板塊認(rèn)知度持續(xù)提高，同類板塊比較，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，年增幅位于前

12、列新政實(shí)施后，板塊市場(chǎng)表現(xiàn)仍舊良好區(qū)域供求關(guān)系：量?jī)r(jià)穩(wěn)步有升價(jià)格分析調(diào)控政策作用下，武漢市場(chǎng)成交量出現(xiàn)下滑，但價(jià)格仍保持穩(wěn)定，受影響程度小居住價(jià)值逐漸體現(xiàn)的區(qū)域，在調(diào)整時(shí)仍能保持較好的市場(chǎng)表現(xiàn)區(qū)域在售重點(diǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱08年均價(jià)（元/）09年均價(jià)（元/）目前均價(jià)（元/）漢口花園525156386306綠色新都351049386006圣誠(chéng)和園6100香利國(guó)庭5963同安家園48325254盛世東方427956486300百步亭花園525258017500檸檬墅6100價(jià)格分析：產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)趨勢(shì)明顯區(qū)域未來(lái)上市項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模進(jìn)度預(yù)估價(jià)格（元/ ）晉合項(xiàng)目42萬(wàn)方、開工籌備10000統(tǒng)建百步亭項(xiàng)

13、目46萬(wàn)方、項(xiàng)目規(guī)劃9000御華園50萬(wàn)方、在建9000中森華國(guó)際城、新湖明珠60萬(wàn)方、開工籌備不確定地產(chǎn)集團(tuán)A3A8項(xiàng)目40萬(wàn)方、2012年推出不確定后湖片區(qū)商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目定位規(guī)模說(shuō)明現(xiàn)狀統(tǒng)建百步亭地塊商業(yè)公園6.7萬(wàn)方大型集中商業(yè)+步行街規(guī)劃世博園商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)1.1萬(wàn)方集中商業(yè)+商鋪籌建華庭商業(yè)百貨賣場(chǎng)3.8萬(wàn)方大型賣場(chǎng)籌建龍庭商業(yè)超市等2萬(wàn)方超市等籌建世博園商業(yè)不詳2萬(wàn)方不詳籌建漢口花園商業(yè)中心1.8萬(wàn)方集中商業(yè)+商鋪規(guī)劃新生活摩爾城綜合商業(yè)6萬(wàn)方集中商業(yè)已招商在建地產(chǎn)集團(tuán)地塊區(qū)域級(jí)商業(yè)7萬(wàn)方集中商業(yè)規(guī)劃戶型分析項(xiàng)目名稱物業(yè)類型戶型面積分布主力戶型配比漢口花園（幽蘭居）小高層83131（9

14、0、110居多）3x2x1,2x2x1圣誠(chéng)和園高層76119（8090居多）2x2x1,3x2x1新地盛世東方高層、小高層96126（120 左右居多）2x2x1,3x2x2同安家園（四期）高層80165（80135居多）2x2x1,3x2x2檸檬墅高層、小高層4499（5080居多）1x2x1,2x2x1百步亭世博園（2期）小高層61115(90左右居多)2x2x1,3x2x2后湖片區(qū)目前在售或?qū)⑹垌?xiàng)目以小高層和高層居多，小高層住宅基本控制在11層到18層之間，高層住宅則在22到27層之間單套面積大小分布閾值較廣。從50平米左右1房小戶型到150平米左右4房大戶型均有分布，但主力戶型多位70

15、90兩房和110120左右三房。90平米左右小三房比較缺乏。開發(fā)理念區(qū)域樓盤特點(diǎn)：從房地產(chǎn)的市場(chǎng)特征區(qū)分，后湖片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)面積普遍較大，小區(qū)住宅密度低，容積率低。如具有國(guó)家級(jí)聲譽(yù)的大型經(jīng)濟(jì)適用房百步亭花園總占地面積1000畝。注重“綠色生態(tài)”，堅(jiān)持“以人為本”的理念。“居住要追求人性主義與自然的融合”，是后湖樓市建立高素質(zhì)新城的開發(fā)理念。品質(zhì)逐漸提升，科技含量高，現(xiàn)代風(fēng)格濃。以新地置業(yè)為例，從最早入主后湖開發(fā)的東方恒星園、東方花都到東方華府，再到現(xiàn)在的東方明珠、東方世家，清晰地記錄了后湖樓市的發(fā)展歷程，樓盤品質(zhì)也節(jié)節(jié)攀升。從樓宇構(gòu)成來(lái)看，目前后湖地區(qū)多以高層、小高層為主，傳統(tǒng)的多層住宅漸漸淡

16、出區(qū)域市場(chǎng)。后湖片區(qū)的均價(jià)目前遠(yuǎn)低于市中心區(qū)域的均價(jià)，其均價(jià)一般6000元每平方米以上，未來(lái)隨著周邊道路和配套設(shè)施的完善，價(jià)格將會(huì)進(jìn)一步上揚(yáng)?？偨Y(jié)：新政策調(diào)控下，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期預(yù)計(jì)武漢市場(chǎng)在調(diào)整期，表現(xiàn)應(yīng)較為穩(wěn)定，成交量縮減幅度不會(huì)太大，價(jià)格波動(dòng)較小。市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)分化，高性價(jià)比區(qū)域穩(wěn)定性強(qiáng)第三部分：區(qū)域項(xiàng)目監(jiān)測(cè)漢口花園（幽蘭居）圣誠(chéng)和園盛世東方同安家園（四期）新生活摩爾城檸檬墅晉合后湖項(xiàng)目嘉錦苑漢口花園項(xiàng)目基本信息所推房源情況項(xiàng)目策略及廣宣表現(xiàn)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目地址江岸區(qū)新華下路楊汊湖瀟湘路 開發(fā)商武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán)有限公司 物管公司武漢地產(chǎn)集團(tuán)東方物業(yè)有限公司 建筑面積 8

17、2萬(wàn)（19.9萬(wàn)） 占地面積 892畝（10.25萬(wàn)） 物業(yè)類型 高層、小高層（六期31棟，11、15、18層） 容積率 1.94 總戶數(shù) 六期共1919戶 綠化率 40% 所推房源情況產(chǎn)品情況介紹 漢口花園六期幽蘭居共由31棟樓組成，其中26棟11層、2棟15層、3棟18層，共計(jì)1919套。戶型以二室二廳為主，90以下戶型占據(jù)近70%。該項(xiàng)目分三次銷售，分別是四月、六月和八月?，F(xiàn)已兩次開盤，時(shí)間分別為：2010年4月18日、2010年6月6日 其中，第一批開盤房源為：C1、C2、C4、C5、C6、C7、C11第二批在售房源為：C3、C9、C10、C13、C17、C21目前在售C3、C9、C1

18、3、C21所推房源情況定價(jià)策略：在售房源面積為90-112平米左右，均價(jià)為6200元/平米，一次性98折，按揭99折戶型布局配比面積()套數(shù)均價(jià)總價(jià)A1(9#)2x2x191686200元/564，200A22x2x191564，200C1（3#、13#）2x2x18980551，800C2（3#、13#、9#）2x2x18374514，600D（21#）2x2x19042558，000E2x2x190558，000F12x2x190558，000F23x2x1112694，400G13x2x1109675，800G23x2x1113700，600J13x2x1118731，600J23x2x

19、1118731，600K3x2x1131812，200在售詳情3#樓：11層1梯3戶2個(gè)單元，公攤15%，一樓為商鋪。分布戶型為C1、C2，共40套。13#樓： 11層1梯3戶2個(gè)單元，公攤15%，一樓為商鋪。分布戶型為C1、C2，共40套。9#樓：18層2梯3戶2個(gè)單元，公攤23%，一樓為商鋪。分布戶型為C2(34套)、A1（68套）21#樓：11層1梯2戶2個(gè)單元，公攤19%，1單元一樓為商鋪，分布戶型為D（42套）。此樓靠近中心花園，起價(jià)6200元/平，最高6610元/平。11#樓：目前僅頂層有售，分布戶型E17#樓：目前僅頂層有售，分布戶型F1F2/J2/K戶型將于8月開盤，分布在5棟

20、小高層主力戶型項(xiàng)目策略及廣宣表現(xiàn)項(xiàng)目外部表現(xiàn)建材方面：一、二層花崗巖飾面；三層以上（含三層）為涂料售樓部?jī)?nèi)外布置、包裝：普通，緊湊人員服裝：標(biāo)準(zhǔn)職業(yè)套裝售樓部公示：明顯人員服務(wù)：態(tài)度冷淡，工積極性較差推廣渠道：報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、廣播、戶外、道旗等項(xiàng)目營(yíng)銷策略：漢口花園營(yíng)銷策略較為平穩(wěn)，主要以報(bào)紙廣告為主，尤其在開盤前后幾周，每周報(bào)廣宣傳一至兩次。其他推廣渠道主要為項(xiàng)目周邊道旗、口碑傳播等項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：大品牌，大規(guī)模中小戶型居多，瞄準(zhǔn)剛需和首改客戶價(jià)格在區(qū)域中相對(duì)較低，戶型規(guī)整，性價(jià)比高周邊配套齊全項(xiàng)目劣勢(shì)：離火葬場(chǎng)1公里范圍內(nèi)各期建筑外觀和園林景觀完全一致，缺少創(chuàng)意后期深入后湖腹地，亟需成熟配套

21、進(jìn)駐南北均為城中村，周邊環(huán)境有待改善新華家園附近交通堵塞嚴(yán)重VS客戶分析：目前以剛需和改善型客戶為主，多來(lái)自漢口城區(qū)，也包括周邊拆遷居民和老舊社區(qū)居民。早期（一期）有相當(dāng)一部分投資客戶。圣誠(chéng)和園項(xiàng)目基本信息所推房源情況項(xiàng)目策略及廣宣表現(xiàn)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目地址江岸區(qū)興業(yè)路北側(cè)（后湖派出所旁） 開發(fā)商武漢新苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商武漢圣誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物管公司暫無(wú)建筑面積 88000平米 占地面積 36000平米 物業(yè)類型 高層（18、23、25層） 容積率 2.4 總戶數(shù) 938綠化率 35.5% 所推房源情況產(chǎn)品情況介紹 圣誠(chéng)和園 共有7棟高層建筑組成，共938套住宅。產(chǎn)品形態(tài)分

22、為18層、23層、25層。2010年6月12日首次開盤，推出1、2、6、7號(hào)樓，其中1#樓18層，共2個(gè)單元，一層3戶，合計(jì)108套，戶型為B戶型和G戶型2#樓24層，共3個(gè)單元，一層3戶，合計(jì)210套，戶型為A、C、D、E、F、H、I6#樓18層，共2個(gè)單元，一層3戶，合計(jì)108套，戶型為B、G7#樓18層，共2個(gè)單元，一層3戶，合計(jì)108套，戶型為B、G、J 開盤均價(jià)6000元/平，后均價(jià)漲至6200元/平，優(yōu)勢(shì)樓層達(dá)到7100元/平?？們r(jià)40-60萬(wàn)，首付8-12萬(wàn)。一次性付款98折，按揭99折；樓層差價(jià)50元/平，下定金7日內(nèi)簽合同減2000元現(xiàn)金。 定價(jià)策略主力戶型布局配比面積（m2

23、）成交/推出套數(shù)銷售率均價(jià)總價(jià)(元)A2*2*1808/4617.39%6000元/480，000B2*2*185.8286/17948.04%514，920C2*2*180.044/2119.05%480，240D2*2*187.530/21525，180E2*2*188.421/452.17%530，520F2*2*180.750/21484，500G2*2*176.0735/10832.41%456，420H2*2*189.1313/2356.525534，780I3*2*1105.7116/2369.57%634，260J3*2*1119.7431/3686.11%718，440合計(jì)套

24、數(shù)194/52437%項(xiàng)目策略及廣宣表現(xiàn)外部表現(xiàn)建材方面：棕色面磚售樓部?jī)?nèi)外布置、包裝：簡(jiǎn)約風(fēng)格人員服裝：白底黑條紋襯衣售樓部公示：明顯人員服務(wù)：服務(wù)非常熱情專業(yè)LOGO釋義：七巧板古老神秘，可拼出1600多種不同的圖案，代表該項(xiàng)目戶型靈動(dòng)多變，相關(guān)推廣語(yǔ)為“一樣的80平米，不一樣的生活空間”；該項(xiàng)目共由7棟樓組成推廣渠道：目前已知有報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、圍墻、道旗等報(bào)廣及主推廣語(yǔ)：（定位80后首次置業(yè)剛性需求）80+“玩”美生活領(lǐng)地；80+城市新銳玩美置業(yè)方案報(bào)紙軟文及配套活動(dòng)宣傳：話題：“70后與80后的陽(yáng)臺(tái)觀念PK客廳帶陽(yáng)臺(tái)好還是臥室?guī)ш?yáng)臺(tái)好”；事件：媒體合作，與大楚網(wǎng)合作，冠名世界杯“草根報(bào)道團(tuán)

25、” 策略和媒介表現(xiàn)營(yíng)銷推廣策略：總體來(lái)說(shuō)比較普通。主要以報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、圍墻等渠道為主，未進(jìn)行大規(guī)模集中宣傳轟炸。其中網(wǎng)絡(luò)主要和大楚網(wǎng)進(jìn)行活動(dòng)推廣，和搜房網(wǎng)等進(jìn)行廣告合作。在開盤前后有過(guò)報(bào)紙硬廣宣傳，前后各一周，每周2次。軟文僅發(fā)過(guò)兩次，一次討論陽(yáng)臺(tái)位置，一次正面討論其戶型的緊湊合理，除此之外無(wú)太多亮點(diǎn)。營(yíng)銷方面則依靠低總價(jià)低首付的80后首次置業(yè)定位吸引客戶。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)客戶定位：中等收入人群，一般家庭居多，自住占大多數(shù)，年齡在30-50，也有年輕情侶，平均年齡35戶型分析：從成交戶型結(jié)構(gòu)來(lái)看，兩室兩廳一衛(wèi)B戶型成交套數(shù)最多，一方面是該戶型推盤量最大，另一方面與其他兩房戶型相比，B戶型功能劃分最明確，

26、布局最為合理，臥室客廳都增開大飄窗，生活陽(yáng)臺(tái)和主臥陽(yáng)臺(tái)更較適用；三室兩廳兩衛(wèi)的I戶型和J戶型銷售率較高，因?yàn)楸敬瓮票P近90%都是兩房中小戶型，對(duì)于改善性需求和三代同堂客戶而言，更傾向三房戶型。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)位于后湖居住新城中心，靠近金橋大道，至竹葉山5分鐘車程，距江漢路、武廣商圈各需30分鐘車程。周邊配套較齊全，如中百倉(cāng)儲(chǔ)、塔子湖體育中心、六中分校等均在項(xiàng)目附近戶型以7090平米中小戶型居多，適合年輕人首次置業(yè)該項(xiàng)目起價(jià)5300元/，均價(jià)6000元/，總價(jià)在50萬(wàn)左右，性價(jià)比較高項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目規(guī)模不大，一共7棟樓，均為2梯3戶點(diǎn)式小高層。環(huán)境景觀比較普通，周邊配套礙于區(qū)域限制分布零散。部分戶型公攤較高

27、，單價(jià)總價(jià)均處于后湖地區(qū)中間價(jià)格，改善住房或投資為目的購(gòu)房性價(jià)比則較低開發(fā)商知名度較低，后期環(huán)境及物管不確定因素較多。新地盛世東方項(xiàng)目基本信息所推房源情況項(xiàng)目策略及廣宣表現(xiàn)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目地址建設(shè)大道延長(zhǎng)線與后湖大道交匯處開發(fā)商武漢新地置業(yè)發(fā)展有限公司物管公司武漢新地酒店物業(yè)管理有限公司 建筑面積 13.3萬(wàn)方 占地面積 31.2萬(wàn)方 物業(yè)類型 高層（1827層） 容積率 2.8 總戶數(shù) 2340綠化率 35% 所推房源情況產(chǎn)品情況介紹 新地盛世東方由22棟18-27層的高層住宅組成，主力戶型為90-120的兩房三房 。目前一期已經(jīng)入住，二期即將交房，三期在售。 開盤時(shí)間：2009.1

28、2樓棟名稱 總層數(shù)總套數(shù) 新地盛世東方8棟 26102新地盛世東方9棟 2494合計(jì)196開盤時(shí)間：2010.04樓棟名稱 總層數(shù)總套數(shù) 新地盛世東方10棟 2284新地盛世東方11棟 2076新地盛世東方16棟 18106合計(jì)266目前三期在售16號(hào)樓，18層2梯3戶共2個(gè)單元，共計(jì)106戶。預(yù)計(jì)8月將推出13#、14#樓（剩下3#、15#、22#）開盤時(shí)間：2008.09樓棟名稱 總層數(shù)總套數(shù) 新地盛世東方17棟 18166新地盛世東方18棟 18112新地盛世東方19棟 18166新地盛世東方20棟 1854新地盛世東方21棟 1854合計(jì) 522開盤時(shí)間：2009.04樓棟名稱 總層數(shù)

29、總套數(shù) 新地盛世東方1棟 18109新地盛世東方2棟 26156新地盛世東方4棟 1862新地盛世東方5棟 2061新地盛世東方6棟 20117新地盛世東方7棟 26102合計(jì)607新地盛世東方3期中央景觀樓，96平米兩房，122平米三房在售，總價(jià)優(yōu)惠一萬(wàn)元，均價(jià)6300元/平米定價(jià)策略主力戶型A3B2B1布局配比2*2*13*2*23*2*2面積()96100122126119123套數(shù)21472360單價(jià)6300元/ 總價(jià)60萬(wàn)63萬(wàn)77萬(wàn)80萬(wàn)75萬(wàn)78萬(wàn)戶型點(diǎn)評(píng)：100平米2房設(shè)計(jì)2梯3戶南向戶型，不通透餐廳與北面臥室采光有限主臥次臥分隔不合理戶型點(diǎn)評(píng)：120平米3房經(jīng)典設(shè)計(jì)，功能分區(qū)

30、合理南北通透戶型點(diǎn)評(píng)：南北通透，南北雙陽(yáng)臺(tái)南向陽(yáng)臺(tái)客廳與書房連通項(xiàng)目策略及廣宣表現(xiàn)外部表現(xiàn)建材方面：褐色面磚售樓部?jī)?nèi)外布置、包裝：典雅風(fēng)格人員服裝：白底銀絲襯衣，黑色下裝售樓部公示：明顯人員服務(wù)：一般，不十分熱情項(xiàng)目策略共22棟，每次僅以個(gè)別幾棟分期分批開盤。甚至有時(shí)只開一棟，推盤策略為被動(dòng)跟進(jìn)，很少按照自主方針開盤主打宣傳特點(diǎn)為口碑、質(zhì)量以及園林。多利用周邊資源進(jìn)行推廣報(bào)廣及主推廣語(yǔ)：百年漢口，盛世東方報(bào)紙軟文及配套活動(dòng)宣傳：話題：事件：園林景觀：東南亞賓士利皇家園林其他廣宣表現(xiàn)主題活動(dòng)業(yè)主懇談會(huì) 黨員教育日和答謝軍人軍屬的社區(qū)文化活動(dòng) 本土情人節(jié)。我們可將在業(yè)主中開展“八分鐘交友”活動(dòng)，為

31、社區(qū)業(yè)主的單身男女搭鵲橋 組織生活沙龍、生活攝影、足球賽、乒乓球賽、時(shí)裝秀等這些親民活動(dòng) 結(jié)合“六一”會(huì)舉辦兒童競(jìng)技和才藝表演新地置業(yè)：六一節(jié)，讓小朋友們“畫”出快樂(lè)來(lái)！ 6月1日，新地社區(qū)舉辦主題為“我的六一，我的生活，我的家”的兒童繪畫比賽。參賽小選手全部來(lái)自新地置業(yè)東方大社區(qū)的業(yè)主家庭。所有作品均將在東方系列各大社區(qū)輪流展示。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)優(yōu)勢(shì)：品牌口碑：新地東方大社區(qū)作為后湖地區(qū)系列大盤已經(jīng)擁有10多年影響建筑質(zhì)量：新地置業(yè)的建筑質(zhì)量一向較高園林景觀：此次主推東南亞賓士利皇家園林，在后湖區(qū)域較為突出交通：地鐵口劣勢(shì)：該項(xiàng)目所推戶型偏大，沒(méi)有推出中小戶型，首次置業(yè)者面臨強(qiáng)大付款壓力周邊配套缺

32、乏，公交線路不多，出行稍顯不便統(tǒng)建同安家園（四期）項(xiàng)目基本信息所推房源情況項(xiàng)目策略及廣宣表現(xiàn)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目地址后湖新區(qū)北幸福大道側(cè)開發(fā)商武漢統(tǒng)建城市開發(fā)有限公司 物管公司武漢麗島物業(yè)建筑面積 50萬(wàn)方（12萬(wàn)方）占地面積 28萬(wàn)方（2.5萬(wàn)方）物業(yè)類型 高層（34層） 容積率 4.67總戶數(shù) 1315綠化率 35% 統(tǒng)建家園四期“峰度”由5棟34層高層組成，底層架空（層高5.7米）。戶型結(jié)構(gòu)為一梯四戶的點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，住宅每套面積在80160平方米之間。部分單體帶有兩層商鋪。共有住宅1315套，其中22為660套，32為622套，42為33套 所推房源情況產(chǎn)品情況介紹 主力戶型布局配比面積

33、套數(shù)均價(jià)總價(jià)A12x2x180660待定待定A22x2x180B12x2x190B22x2x190B32x2x190D3x2x1110622E3x2x2135F4x2x216533合計(jì)1315定價(jià)策略：預(yù)計(jì)8月份開盤，價(jià)格及優(yōu)惠政策待定項(xiàng)目策略及廣宣表現(xiàn)項(xiàng)目外部表現(xiàn)建材方面：一、二層花崗巖飾面；三層以上（含三層）為涂料售樓部?jī)?nèi)外布置、包裝：普通，緊湊人員服裝：標(biāo)準(zhǔn)職業(yè)套裝售樓部公示：明顯人員服務(wù)：比較熱情，專業(yè)推廣渠道：報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、廣播、戶外、道旗等主題活動(dòng)統(tǒng)建業(yè)主端午電影活動(dòng)隆重舉行體驗(yàn)前沿運(yùn)動(dòng)，高爾夫業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)火熱報(bào)名中統(tǒng)建“我和大片有個(gè)約會(huì)”業(yè)主答謝會(huì)/火熱報(bào)名統(tǒng)建財(cái)經(jīng)酒會(huì)優(yōu)雅登場(chǎng) 母

34、親節(jié)上演木偶劇回饋業(yè)主 項(xiàng)目策略主要以自身口碑、網(wǎng)絡(luò)廣告、戶外、道旗等渠道進(jìn)行推廣。營(yíng)銷方面則多依靠統(tǒng)建公司的活動(dòng)策劃來(lái)提升知名度項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)優(yōu)勢(shì)：品牌口碑：統(tǒng)建作為武漢老牌開發(fā)商具有較大品牌號(hào)召力建筑質(zhì)量：統(tǒng)建開發(fā)項(xiàng)目的建筑質(zhì)量較高未來(lái)交通：地鐵3號(hào)線將在此設(shè)站劣勢(shì)：千篇一律的外立面和園林景觀設(shè)計(jì)，缺乏創(chuàng)意周邊配套缺乏，公交線路不多，出行稍顯不便高層公攤較大新生活摩爾城檸檬墅項(xiàng)目基本信息所推房源情況項(xiàng)目策略及廣宣表現(xiàn)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目地址江岸后湖大道與百步亭交匯處開發(fā)商中構(gòu)企業(yè)物管公司暫無(wú)建筑面積 9萬(wàn)方占地面積 5萬(wàn)方物業(yè)類型 高層（22）、小高層（18） 用地性質(zhì)商業(yè)，土地年限40年容

35、積率 2.10總戶數(shù) 498綠化率 30%住宅部分共4棟，以4483平方米的兩房戶型為主，還有小戶型的復(fù)式樓（83平米），以及100平米左右戶型。分為1#、2#、5#、6#；另外3#4#樓為裙樓，屬于商業(yè)用途。目前開盤住宅為1號(hào)樓和5號(hào)樓。其中1#，2#為點(diǎn)式高層，22層，兩梯10戶；5#，6#為小高層，12層，兩梯11戶開盤（5月15日）至今，對(duì)外宣稱銷售率達(dá)到80%。其中83平米以上戶型已經(jīng)售罄，而主推的4483平米戶型尚未售完。所推房源情況產(chǎn)品情況介紹 商業(yè)部分為大型商業(yè)綜合體，共5層6萬(wàn)平米，地下一層為車庫(kù)，地上4層，將涵蓋金融、餐飲、休閑、娛樂(lè)、家電、建材家居等?，F(xiàn)已入駐或即將入駐商

36、業(yè)有中百倉(cāng)儲(chǔ)（1.3萬(wàn)平米）、天河院線影院（8廳）、KFC、蘇寧電器、迪美國(guó)際家具、美食一條街等。目前商鋪招租售賣形式待定。定價(jià)策略：主力83平米小復(fù)式戶型均價(jià)6100元/平，其余均價(jià)5980元/平。加盟搜房千萬(wàn)助家計(jì)劃推出10套特供房，最低5501元/平米（ 25萬(wàn)元/套）。搜房卡會(huì)員獨(dú)家優(yōu)惠4個(gè)點(diǎn)。 主力戶型布局配比面積()套數(shù)均價(jià)總價(jià)A（高層）2x2x173.911445980441，982B （高層）2x2x15472322，920C(9/14/19層無(wú))1x2x144.9560268，801D （高層）2x2x163.3572378.833A1（小高層）3x2x283.2160610

37、0507，581B （小高層）2x2x178.6205980470，028B1 （小高層）2x2x173.3520438，633C （小高層）2x2x159.7920357，544D （小高層）3x2x299.74106100608，414合計(jì)498商業(yè)部分項(xiàng)目策略及廣宣表現(xiàn)外部表現(xiàn)及策略建材方面：深灰色面磚售樓部?jī)?nèi)外布置、包裝：時(shí)尚、活潑、緊湊，橙色主打人員服裝：標(biāo)準(zhǔn)職業(yè)套裝售樓部公示：明顯人員服務(wù)：比較熱情，不夠?qū)I(yè)推廣渠道：網(wǎng)絡(luò)宣傳為主，銷使派發(fā)DM傳單為輔。包括報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、DM、銷使、車身等推廣策略：集中優(yōu)勢(shì)火力在網(wǎng)絡(luò)廣告、制造話題、項(xiàng)目推廣等方面進(jìn)行轟炸，雖然持續(xù)時(shí)間不長(zhǎng)但頻率很高，

38、在一段時(shí)間內(nèi)形成網(wǎng)上鋪天蓋地的項(xiàng)目廣告。于此同時(shí)，利用其緊挨百步亭和商業(yè)體量大的優(yōu)勢(shì)在周邊地區(qū)派發(fā)DM單，尤其是百步亭社區(qū)周圍。報(bào)廣等刊發(fā)頻率不高，僅在開盤前后有過(guò)數(shù)次。營(yíng)銷策略：總價(jià)低，吸引首次置業(yè)的年輕人為主媒介表現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)宣傳為主，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)宣傳造勢(shì)：主要活動(dòng)平臺(tái)為搜房搜房網(wǎng)同類同區(qū)域樓盤對(duì)比：搜房PK臺(tái)之檸檬墅VS世博園、檸檬墅PK圣誠(chéng)和園參加搜房百團(tuán)大戰(zhàn)、搜房卡會(huì)員優(yōu)惠、搜房團(tuán)看等活動(dòng)參加搜房網(wǎng)搜索欄項(xiàng)目推廣搜房網(wǎng)、荊楚網(wǎng)軟文：團(tuán)購(gòu)熱門盤新生活摩爾城檸檬墅競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)評(píng)析、檸檬墅抄底價(jià)熱銷 百團(tuán)大戰(zhàn)“逆轉(zhuǎn)”武漢樓市主打推廣語(yǔ)：低首付易找，零月供難求 商業(yè)原始股， 百步亭第一城項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)優(yōu)勢(shì)：1.

39、住宅與周圍樓盤相比價(jià)格相對(duì)低廉（均價(jià)6000元/平）2.住宅、商業(yè)一體的復(fù)合地產(chǎn)，自帶商業(yè)，體量較大，配套齊全，為商業(yè)綜合體3.住宅定位為中青年公寓，戶型以小戶型與小戶型復(fù)式為主（4488平米），總價(jià)不高，投資自住均有一定吸引力4.主力戶型83平米小復(fù)式有一定創(chuàng)意，易吸引年輕人購(gòu)買劣勢(shì)：1.部分戶型結(jié)構(gòu)不合理，功能分區(qū)不明顯2.居住密度過(guò)大，高層與小高層分別為2梯10戶和2梯11戶3.1#2#為點(diǎn)式塔樓，四面置房，部分房間朝向不合理4.用地性質(zhì)為商業(yè)用地，土地使用年限40年，首付5成，客戶首次投入成本較大5.開發(fā)商武漢市十大家實(shí)業(yè)有限公司知名度不高晉合金橋世家項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目地址金橋段大道三金潭立交處 開發(fā)商武漢三鼎地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物管公司暫無(wú)建筑面積 42萬(wàn)方 占地面積 25萬(wàn)方 物業(yè)類型 高層（3033層） 容積率 1.68總戶數(shù) 2340綠化率 55% 規(guī)劃釋義 項(xiàng)目位于武漢漢口東北部，臨近中環(huán)線，地塊范圍東南至井南路，西靠金橋大道，東北臨規(guī)劃路，屬于后湖新城區(qū)域，由武漢晉合置業(yè)有限公司開發(fā)。由18棟30-33層的新加坡式建筑單體，純板樓設(shè)計(jì)，外立面挺拔俊朗，氣勢(shì)恢宏，與城市的天際線