《房屋維護(hù)修繕管理》

1、第九章 房屋維護(hù)修繕管理三峽買賣網(wǎng) / wenku1精選ppt主要內(nèi)容本章簡(jiǎn)單介紹房屋的種類和基本構(gòu)成、房屋的日常維護(hù)的內(nèi)容和考核標(biāo)準(zhǔn)，以及房屋修繕工程的內(nèi)容和實(shí)施三個(gè)方面的基本知識(shí)。 精選ppt第一節(jié) 房屋日常維護(hù)房屋日常養(yǎng)護(hù)的基本知識(shí)房屋日常維修養(yǎng)護(hù)的原則 房屋日常維修養(yǎng)護(hù)的考核標(biāo)準(zhǔn) 房屋日常維修養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容和實(shí)施管理 精選ppt房屋日常養(yǎng)護(hù)的基本知識(shí) 房屋日常養(yǎng)護(hù)的概念 自然因素 （氣候條件 、生物因素、地理因素 、自然災(zāi)害 ） 人為因素（使用不當(dāng) 、施工和設(shè)計(jì)質(zhì)量低劣 、預(yù)防保養(yǎng)不當(dāng) ） 房屋日常維修養(yǎng)護(hù)的類型 零星養(yǎng)護(hù) 計(jì)劃養(yǎng)護(hù) 房屋日常維修的特點(diǎn) 對(duì)原有房屋的構(gòu)件、部件、裝飾布局的更

2、新和修復(fù)，從而保持原建筑的特色，或者通過觀察、實(shí)踐研究、總結(jié)，可以改進(jìn)舊房的結(jié)構(gòu)和裝飾。 日常維修的項(xiàng)目小，零星分散，用料品種多、規(guī)格多、新料、舊料都使用。 房屋日常的維修往往人少工種多。精選ppt房屋日常維修養(yǎng)護(hù)的原則 最有效合理地使用維修基金、最大限度發(fā)揮房屋的有效使用功能的原則 定期檢查、及時(shí)維護(hù)的原則 加強(qiáng)對(duì)二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用 因地制宜，合理修繕的原則 精選ppt考核標(biāo)準(zhǔn) 定額指標(biāo) 經(jīng)費(fèi)指標(biāo) 服務(wù)指標(biāo) 安全指標(biāo)走訪查房率 房屋完好率 小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率 大中修質(zhì)量合格率 養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率 精選ppt房屋結(jié)構(gòu)工程的維修養(yǎng)護(hù) 地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù) 、磚砌體的維修養(yǎng)護(hù)措施 、鋼筋混凝土結(jié)

3、構(gòu)的修補(bǔ) 樓地面的養(yǎng)護(hù) 經(jīng)常用水房間樓地面 、避免室內(nèi)受潮與蟲害 、控制與消除裝飾材料的副作用 裝飾工程的養(yǎng)護(hù) 抹灰工程的養(yǎng)護(hù) 、飾面工程的修補(bǔ)養(yǎng)護(hù) 、裱糊工程的養(yǎng)護(hù) 、花飾安裝工程的養(yǎng)護(hù) 屋面工程的養(yǎng)護(hù) 定期清掃 、定期檢查 、保養(yǎng) 、嚴(yán)格執(zhí)行維修制度 門窗的維修養(yǎng)護(hù) 宣傳養(yǎng)護(hù)制度 、經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理 、定期更換易損部件，保持整體狀況良好 、北方地區(qū)外門窗冬季要加強(qiáng)使用管理 、加強(qiáng)窗臺(tái)與暖氣的使用管理 房屋附屬設(shè)施的養(yǎng)護(hù) 樓梯、臺(tái)階、散水的養(yǎng)護(hù) 、陽(yáng)臺(tái)的維護(hù) 、通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù) 房屋日常維護(hù)的內(nèi)容與管理精選ppt第二節(jié) 房屋維修管理 房屋維修的分類及特點(diǎn) 房屋維修管理的目的與內(nèi)容

4、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)與要求 精選ppt房屋維修的分類及特點(diǎn)房屋維修管理概念 與分類按緩急程度的分類：一般維修項(xiàng)目（24h）和急修項(xiàng)目（72h）房屋維修按房屋完損程度分類：完好房：結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，屋面或板縫不漏水，裝修和設(shè)備完好、齊全，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常。雖然有陳舊現(xiàn)象或個(gè)別分項(xiàng)有允許值之內(nèi)的輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用，經(jīng)過小修即可恢復(fù)的房屋?；就旰梅浚航Y(jié)構(gòu)構(gòu)件安全，基本牢固，雖有少量部件的損壞程度超過設(shè)計(jì)允許值，但已經(jīng)穩(wěn)定；屋面或板縫滲漏，裝修設(shè)備的個(gè)別部件或零件有影響使用的破損，通過在原有構(gòu)件或部分上進(jìn)行修補(bǔ)、涂抹、油漆等維修即可恢復(fù)使用的房屋。一般損壞房：局部結(jié)構(gòu)變形、裂縫、腐

5、蝕或老化，強(qiáng)度不足，屋面或板縫局部精選ppt滲漏；裝修局部有破損；油漆老化，設(shè)備、管道不夠暢通；水位、電路管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件的房屋。嚴(yán)重?fù)p壞房：部分結(jié)構(gòu)有明顯或嚴(yán)重傾斜、開裂、變形或強(qiáng)度不足，個(gè)別構(gòu)件已處于危險(xiǎn)狀態(tài)；或屋面或板縫嚴(yán)重滲漏；設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水位、電路管線，器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行局部整修、更新等大修的房屋。危險(xiǎn)房：承重的主要結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，強(qiáng)度嚴(yán)重不足穩(wěn)定性很差，隨時(shí)都有倒塌的可能，影響正常使用，不能確保住用安全的房屋。房屋的評(píng)定工作可以定期進(jìn)行，比如每隔13年進(jìn)行一次全面的完損等級(jí)評(píng)定；也可不定期進(jìn)行，可

6、以于新建房屋交付使用前，經(jīng)過中修、大修、翻修或綜合維修等竣工驗(yàn)收后，根據(jù)氣候條件等重新評(píng)定完損等級(jí)。精選ppt房屋維修工程的分類：（1）小修工程 又稱為零星養(yǎng)護(hù)工程，是指及時(shí)修復(fù)小損小壞，以保持原來(lái)房屋完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程。其綜合平均費(fèi)用在所管房屋現(xiàn)價(jià)的1%以下，以保持房屋原來(lái)完損等級(jí)為目的的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程。主要包括：屋面補(bǔ)漏、修補(bǔ)面層、泛水、屋脊等；鋼、木門窗的整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗油漆等；修補(bǔ)樓地面、面層、抽換個(gè)別棱木等；修補(bǔ)內(nèi)外墻、抹灰、窗臺(tái)、腰線等；拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈、拆換個(gè)別過梁等；抽換個(gè)別檁條、拆換個(gè)別木梁、木柱、修補(bǔ)木樓梯等；下水管道的疏通、修補(bǔ)明溝、散水

7、、落水管等；水、衛(wèi)、電、氣、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等；房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固、維修等。這類工程的特點(diǎn)是項(xiàng)目簡(jiǎn)單，零星分散，量大面廣、時(shí)間緊迫。經(jīng)過小修工程的房屋應(yīng)該基本達(dá)到基本完好房或完好房的標(biāo)準(zhǔn)要求。（2）中修工程 是指房屋的某些部位已損壞或已經(jīng)不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要進(jìn)行局部維修，維修中只須拆換少量的主體部件。一次維修費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建房屋造價(jià)的20%以下，而維持了原有規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。中修后的房屋要求70%以上必須符合基本完好房的標(biāo)準(zhǔn)。適應(yīng)于：少量主體結(jié)構(gòu)部件損壞嚴(yán)重，維護(hù)構(gòu)件一般損壞的房屋維修；整幢房屋的公用生活設(shè)備（包括上下水、通風(fēng)、采暖、電照等）需局

8、部更換、改善或改裝的新裝工程的房屋以及單項(xiàng)目維修的工程。這類工程的特點(diǎn)是工地較集中，項(xiàng)目比較小，工程量較大，帶有周期性。精選ppt（3）大修工程 是指凡是拆換部分主體和房屋設(shè)備，而不需全部拆除，其一次維修費(fèi)用是同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25%以上的工程。大修后的房屋必須符合完好房或基本完好房的標(biāo)準(zhǔn)。適應(yīng)于：主體結(jié)構(gòu)大部分嚴(yán)重?fù)p壞，但無(wú)倒塌或有局部倒塌的危舊房屋；整幢房屋的公用生活設(shè)備（包括上下水、通風(fēng)、采暖、電照等）必須進(jìn)行管線更換和改善的工程；因改善局部條件，需要局部改建的房屋；需對(duì)主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)加固抗震的工程。這類工程的特點(diǎn)是工地集中、項(xiàng)目齊全，具有完整性。（4）翻修工程 凡需全部拆除、另行設(shè)計(jì)

9、、重新建造的工程為翻修工程。翻修工程應(yīng)盡量利用舊料，其費(fèi)用應(yīng)低于該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)。翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。適應(yīng)于：主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險(xiǎn)的房屋；因自然災(zāi)害破壞嚴(yán)重，不能再繼續(xù)使用的房屋；地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋，或地勢(shì)低洼長(zhǎng)期積水無(wú)法排出地區(qū)的房屋；無(wú)修繕價(jià)值的房屋；基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。精選ppt（5）綜合維修工程 凡成片多幢（大樓為單幢）大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程為綜合維修工程。綜合維修工程一次費(fèi)用應(yīng)在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以上。綜合維修后的房屋必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。該類工程施工時(shí)，應(yīng)該根

10、據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況和條件考慮到一些特殊要求（如抗震、防災(zāi)、防風(fēng)、防火等）在維修中一并解決。適應(yīng)于：該片（棟）大部分房屋嚴(yán)重?fù)p壞或一般損壞，需進(jìn)行有計(jì)劃的維修的房屋；需要該片（棟）的面貌進(jìn)行有計(jì)劃維修的工程。房屋維修管理的特點(diǎn)（復(fù)雜性 、計(jì)劃性 、技術(shù)性 、經(jīng)營(yíng)與服務(wù)的雙重性 ）精選ppt 目的：為了保證房屋的正常使用并延長(zhǎng)房屋的使用壽命，防止和消除房屋及其附屬設(shè)備發(fā)生損壞，保證使用者的安全和正常使用，根據(jù)需要和可能適當(dāng)?shù)母纳谱∮脳l件。房屋維修管理的內(nèi)容：安全和質(zhì)量管理： 房屋完好率及危險(xiǎn)率的評(píng)定 ； 房屋的安全檢查； 危險(xiǎn)房屋的管理（整幢危房、局部危房、危險(xiǎn)點(diǎn)；）：觀察使用，處理使用，停止使用，

11、整體拆除房屋維修的計(jì)劃管理 房屋維修施工管理：編制維修計(jì)劃、落實(shí)施工隊(duì)伍，施工過程的管理房屋維修技術(shù)管理：崗位責(zé)任制、構(gòu)配件檢驗(yàn)制度以及技術(shù)檔案制度，做好技術(shù)管理工作，完善施工項(xiàng)目質(zhì)量體系 房屋維修的行政管理房屋維修檔案管理房屋維修管理的目的與內(nèi)容精選ppt房屋維修標(biāo)準(zhǔn)與要求1.房屋維修標(biāo)準(zhǔn)維修標(biāo)準(zhǔn)按主體工程、樓地面工程、屋面工程、油漆粉飾工程、水電衛(wèi)暖等設(shè)備工程、金屬構(gòu)件及其他等9個(gè)分項(xiàng)工程進(jìn)行確定。2.房屋維修原則與要求（1）房屋維修原則 確保房屋完好；改善使用功能；提高使用效益。（2）房屋維修管理的要求 根據(jù)建設(shè)部1988年10月15日頒布的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、維修管理行業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)定，考核

12、房屋維修管理的標(biāo)準(zhǔn)有：房屋完好率：50%60%。年房屋完好增長(zhǎng)率：2%5%；年房屋完好下降率不超過2。房屋維修工程量：100150平方米/人年。維修人員勞動(dòng)生產(chǎn)率：5000元/人年。中、大修工程質(zhì)量合格品率：100%，其中優(yōu)良品率30%50%。維修工程成本降低率：5%8%。安全生產(chǎn)，杜絕重大傷亡事故，年職工負(fù)傷事故頻率：小于3。小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率：99%。房屋租金收繳率：98%99%。租金用于房屋維修率：60%70%。流動(dòng)資金占用率：小于30%。機(jī)械設(shè)備完好率：85%。精選ppt房屋的安全與質(zhì)量管理房屋完損等級(jí)的劃分及評(píng)定房屋的安全檢查 危險(xiǎn)房屋的管理 劃分：完好房基本完好房一般損壞房 嚴(yán)重?fù)p壞房

13、危險(xiǎn)房精選ppt評(píng)定：房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)就是分項(xiàng)所評(píng)定的完損程度。房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完損度下降一個(gè)等級(jí)，其余各項(xiàng)仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來(lái)確定 房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻與樓地面分項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修或設(shè)備部分中有一項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，其余三個(gè)組成部分的各項(xiàng)都符合上一個(gè)等級(jí)以上的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)可按上一個(gè)等級(jí)的完損程度來(lái)確定。 房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，其

14、余各分項(xiàng)完損程度可有高出一個(gè)等級(jí)的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級(jí)可按地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、屋面等項(xiàng)的完損程度來(lái)確定。 精選ppt房屋維修工程的分類以及實(shí)施管理 房屋維修的項(xiàng)目 一般維修項(xiàng)目和急修項(xiàng)目 房屋維修工程的種類 小修、中修、大修、翻修、綜合維修等五類 房屋維修工程的施工管理 編制維修計(jì)劃、落實(shí)施工隊(duì)伍、施工過程的管理 精選ppt房屋的分類以及維修標(biāo)準(zhǔn)分類：分類按結(jié)構(gòu)形式分類 按承重結(jié)構(gòu)分類 按使用性質(zhì)分類 鋼結(jié)構(gòu)房屋 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋 磚混結(jié)構(gòu)房屋 磚木結(jié)構(gòu)房屋 其他結(jié)構(gòu) 砌筑結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 裝配式大板結(jié)構(gòu) 升板結(jié)構(gòu) 框架剪力墻結(jié)構(gòu) 框架輕板結(jié)構(gòu) 剪力墻結(jié)構(gòu) 民用建筑 公用建筑 工業(yè)建筑

15、農(nóng)業(yè)建筑 精選ppt標(biāo)準(zhǔn)： 抹灰工程樓地面工程 屋面工程 木門窗及裝修工程 主體工程 水電衛(wèi)暖設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)精選ppt房屋的二次裝修管理 房屋二次裝修的含義房屋二次裝修的管理裝修申請(qǐng)的受理 裝修申請(qǐng)的審批 簽訂房屋室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議裝飾裝修工程的施工管理及質(zhì)量要求 精選ppt裝修申請(qǐng)的受理 房屋所有權(quán)證或其他證明其合法權(quán)益的有效憑證；申請(qǐng)人身份證件；裝飾裝修方案；變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的須提交原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案；需要提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件、設(shè)計(jì)方案或者施工方案；委托裝飾裝修企業(yè)施工的，要提交該企業(yè)的有關(guān)資質(zhì)證書的的復(fù)印件；非業(yè)主的使用人還要提供業(yè)主統(tǒng)一裝修的書面證明。 裝修申請(qǐng)的審批 檢查裝修設(shè)計(jì)是否對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、外墻立面、公用設(shè)施設(shè)備造成改動(dòng)和破壞；檢查裝修設(shè)計(jì)是否有消防隱患；檢查是否有其他違章情況；檢查消防協(xié)議書。 簽訂房屋室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議 裝飾裝修工程的內(nèi)容；裝修工程的實(shí)施期限；允許施工的時(shí)間；廢棄物的清運(yùn)與處置；房屋外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；禁止行為及注意事項(xiàng)；管理服務(wù)費(fèi)用；違約責(zé)任；其他需要約定的事項(xiàng)。 精選ppt本章典型案例分析精選ppt某天傍晚，保安員發(fā)現(xiàn)寫字樓東大堂的玻璃