福星鸚鵡大道項(xiàng)目規(guī)劃定位報(bào)告匯總最終版ppt課件

1、福星鸚鵡大道工程規(guī)劃定位報(bào)告謹(jǐn)呈：武漢福星惠譽(yù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司0報(bào)告需求處理的問(wèn)題1目前，福星惠譽(yù)漢陽(yáng)鸚鵡大道地塊曾經(jīng)有了多輪的溝通和設(shè)計(jì)方案。根據(jù)我們前期的溝通結(jié)果，我們對(duì)工程地塊和已有方案進(jìn)展了初步分析，對(duì)規(guī)劃調(diào)整給出意見(jiàn)：1、根據(jù)開(kāi)發(fā)商要求，在最大化工程開(kāi)發(fā)價(jià)值的前提下，討論工程地塊的規(guī)劃突破方向；2、對(duì)工程地塊及周邊環(huán)境、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析，完成工程定位分析；3、對(duì)本案調(diào)整過(guò)后的規(guī)劃，進(jìn)展初步的經(jīng)濟(jì)測(cè)算；物業(yè)開(kāi)展建議2工程地塊開(kāi)發(fā)條件分析3工程四至 4工程北起西大街，南至攔江路。西臨鸚鵡大道，東達(dá)武漢市第三中學(xué)，具有較高的居住商業(yè)價(jià)值。工程開(kāi)發(fā)目的分析5優(yōu)勢(shì)：地塊整體較為規(guī)整，利于快速啟

2、動(dòng)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)：工程整體規(guī)劃遭到諸多規(guī)劃條件制約，致使開(kāi)發(fā)強(qiáng)度加大，另外，地塊內(nèi)拆遷量較大，開(kāi)發(fā)本錢(qián)較高地塊ABCD合計(jì)用地面積（萬(wàn)平方米）3.11.92.12.19.2用地性質(zhì)商業(yè)性質(zhì)商住綜合商住綜合商住綜合/容積率0.92.24.44.22/建筑密度42%28.1%28.1%25%/建筑面積（萬(wàn)平方米）2.84.39.08.826.3特殊要求建筑立面需規(guī)劃設(shè)計(jì)為明清風(fēng)格，建筑限高15米商業(yè)面積不超過(guò)地塊建筑面積的7%軌道交通影響線(xiàn)需退距，商業(yè)面積不超過(guò)地塊建筑面積的60%商業(yè)面積不超過(guò)住宅面積的7%/商業(yè)面積（萬(wàn)平方米）2.80.35.40.69.1備注/Bc地塊并宗考慮規(guī)劃指標(biāo)后，商業(yè)面積約

3、9萬(wàn)方，住宅產(chǎn)品面積約4.3萬(wàn)方/工程地塊開(kāi)發(fā)分析A地塊：商業(yè)開(kāi)發(fā)潛力較大6A地塊良好的臨街面；深沉的歷史文化底蘊(yùn)；地塊較為規(guī)整；周邊商業(yè)氣氛較為成熟；是本案商業(yè)價(jià)值僅次于C地塊的區(qū)域，開(kāi)發(fā)潛力宏大。A地塊歷史風(fēng)貌區(qū)的改造規(guī)劃，使其具備區(qū)別與武漢一切商業(yè)的個(gè)性化元素，有利于本案商業(yè)亮點(diǎn)和獨(dú)特價(jià)值的發(fā)掘。7工程地塊開(kāi)發(fā)分析B地塊 :較高的銜接價(jià)值與商業(yè)價(jià)值B地塊該地塊銜接了A、C地塊，具有較高的銜接價(jià)值，并延伸了A、C地塊的商業(yè)縱深，具有較高的商業(yè)價(jià)值工程地塊開(kāi)發(fā)分析C地塊：軌道交通控制線(xiàn)減弱其商業(yè)價(jià)值8C地塊臨近軌道交通4號(hào)線(xiàn)二期攔江路站點(diǎn)；兩條城市主干道交匯位置；良好的商業(yè)臨街面，昭示性強(qiáng)；

4、是本案商業(yè)價(jià)值最高的地塊。但是受軌道交通控制線(xiàn)的影響，退距后的地塊用地面積明顯減少，給后期產(chǎn)品規(guī)劃帶來(lái)了較大難度，減小了其商業(yè)開(kāi)展能夠性。工程地塊開(kāi)發(fā)分析D地塊 : 適宜住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)9D地塊地塊整體較為完好；周邊生活配套完善；擁有成熟的居住氣氛；便利的交通體系；適宜于住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。地塊開(kāi)發(fā)價(jià)值分析小結(jié)10123可以看出，地塊內(nèi)有三個(gè)點(diǎn)商業(yè)價(jià)值最高點(diǎn)1：兩條城市主要公路交匯處，商業(yè)價(jià)值為最高點(diǎn)2：臨城市主干道，緊鄰商圈內(nèi)商業(yè)中心區(qū)域，商業(yè)價(jià)值次之點(diǎn)3：位于城市主干線(xiàn)攔江路上，間隔規(guī)劃中地鐵站出入口僅150M，商業(yè)價(jià)值較好工程前期規(guī)劃分析11前期規(guī)劃方案一bc地塊商業(yè)單體規(guī)劃難以表達(dá)銷(xiāo)售價(jià)值12

5、該方案整體規(guī)劃為兩座塔樓+商業(yè)單體，中間經(jīng)過(guò)天橋銜接互動(dòng)的方式。這種方式缺失了B、C地塊與A地塊的商業(yè)聯(lián)動(dòng)，且商業(yè)單體的設(shè)置使地塊價(jià)值大幅縮水。與商業(yè)街區(qū)相比，這種方式難以表達(dá)銷(xiāo)售價(jià)值前期規(guī)劃方案二bc地塊規(guī)劃應(yīng)最大化街區(qū)面積13該方案規(guī)劃為商業(yè)單體+街區(qū)的方式，這種方式下B地塊商業(yè)街雖然能與A地塊風(fēng)貌街對(duì)接互動(dòng)，但底層街區(qū)商業(yè)面積過(guò)小，應(yīng)先滿(mǎn)足底層商業(yè)面積，添加土地利用率，獲取更大收益開(kāi)發(fā)商困惑和處理方向建議14開(kāi)發(fā)商困惑本案規(guī)劃難點(diǎn)及矛盾點(diǎn)15較高的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度合理的物業(yè)平面規(guī)劃較高的開(kāi)發(fā)本錢(qián)較高預(yù)期開(kāi)發(fā)投資收益提高工程開(kāi)發(fā)價(jià)值調(diào)整目的的可實(shí)現(xiàn)程度矛盾問(wèn)題處理思緒分析16保證商業(yè)存活的前提下，

6、最大化商業(yè)物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)收益目的。添加高價(jià)值商業(yè)面積調(diào)整商業(yè)物業(yè)形狀添加工程附加價(jià)值最大化提高銷(xiāo)售及運(yùn)營(yíng)收益，實(shí)現(xiàn)工程開(kāi)發(fā)目的向上開(kāi)展：受建筑方式、開(kāi)發(fā)目的、物業(yè) 價(jià)值等諸多方面判別，物業(yè)規(guī)劃向上突破的空間較??；平面開(kāi)展：受整體開(kāi)發(fā)密度、動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)要求、產(chǎn)品質(zhì)量要求等方面影響，物業(yè)規(guī)劃平面突破的空間較小；向下開(kāi)展：商業(yè)向地下規(guī)劃和突破，雖然使開(kāi)發(fā)本錢(qián)有一定提升，但是為本案商業(yè)提供了一種新的開(kāi)展能夠；問(wèn)題處理思緒闡釋添加商業(yè)規(guī)劃/可銷(xiāo)售面積17添加高價(jià)值商業(yè)面積地面一層問(wèn)題處理思緒闡釋改動(dòng)物業(yè)規(guī)劃形狀/提高商業(yè)坪效18調(diào)整商業(yè)物業(yè)形狀坪效超市休閑文娛餐飲功能配套零售提升空間在商業(yè)形狀中，

7、零售業(yè)態(tài)的租金程度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于超市、休閑文娛、餐飲等業(yè)態(tài)，經(jīng)過(guò)提高租金程度，也可以有效地促進(jìn)商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)的提高。因此，商業(yè)坪效的調(diào)整與變化，也可以提高商業(yè)開(kāi)發(fā)的收益。問(wèn)題處理思緒闡釋添加商業(yè)物業(yè)附加價(jià)值19添加工程附加價(jià)值物業(yè)價(jià)錢(qián)構(gòu)成物業(yè)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值整體規(guī)劃概念商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)商業(yè)主題概念市場(chǎng)主流預(yù)期物業(yè)開(kāi)發(fā)方式 在商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)的構(gòu)成中，根底價(jià)錢(qián)為物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。但是 ，在此根底上，諸多的添加值要素將左右商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)。經(jīng)過(guò)更多的賦予工程附加價(jià)值，也可以提升本案開(kāi)發(fā)收益。20經(jīng)過(guò)對(duì)本案突破方向的選擇，我司建議本案在工程商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃上，從對(duì)地下商業(yè)面積的重新考量，來(lái)作為本案整體開(kāi)發(fā)收益提

8、升的突破口；在添加商業(yè)附加價(jià)值上，主要表達(dá)在后期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行和整體主題概念打造上；報(bào)告將經(jīng)過(guò)對(duì)工程的整體定位和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析，來(lái)嘗試落實(shí)并優(yōu)化工程規(guī)劃調(diào)整后的商業(yè)物業(yè)功能、建筑設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)分布等諸多細(xì)節(jié)；工程整體定位21工程資源環(huán)境分析2223地塊區(qū)位：游離于商圈中心區(qū)域，地處兩條主要公路交匯處本案位于武漢市漢陽(yáng)區(qū)鐘家村十字路口以南，鸚鵡大道與攔江路交匯處東北面。工程雖處于鐘家村商圈輻射范圍內(nèi)，但間隔商圈內(nèi)商業(yè)集中區(qū)域尚有一定間隔，其周邊商業(yè)層次較低，氣氛較弱。BADC商業(yè)集中區(qū)域地塊資源周邊資源：完善的資源配套，利好工程開(kāi)發(fā)24新世界百貨漢商銀座鸚鵡大道攔 江 路漢 陽(yáng) 大 道婦幼保健院第五醫(yī)院

9、二十三中學(xué)第三中學(xué)漢陽(yáng)房地局閩東國(guó)際銅鑼灣漢陽(yáng)公園工商銀行建立銀行中國(guó)電信浦發(fā)銀行工商銀行中國(guó)銀行中國(guó)人保天仁藥房中國(guó)銀河證券凱旋商務(wù)賓館本案周邊商業(yè)主要集中在工程北面鐘家村十字路口處，以購(gòu)物為主，休閑文娛等業(yè)態(tài)較為匱乏。其他資源以功能效力最為豐富，教育資源與醫(yī)療資源為漢陽(yáng)區(qū)最好，但在武漢市整體層次普通。其生活、商業(yè)配套，教育、醫(yī)療、購(gòu)物等資源聚集，為本案的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了豐富的外部資源。本案地塊道路 : 可到達(dá)性強(qiáng)，第八座長(zhǎng)江大橋的規(guī)劃，將本案納入內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)25公路系統(tǒng)：主要由50米寬漢陽(yáng)區(qū)東西向重要干道漢陽(yáng)大道，40米寬城市主干道鸚鵡大道、 30M寬主要交通線(xiàn)“攔江路組成。另外，規(guī)劃為雙向8車(chē)道

10、的鸚鵡洲長(zhǎng)江大橋?qū)⒂?021年前建成通車(chē)。雖然本案置身內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)，但其周邊公路系統(tǒng)多為城市快速過(guò)境道路，不利于零售業(yè)態(tài)存活漢 陽(yáng)鸚鵡大道攔 江 路鸚鵡洲長(zhǎng)江大橋大 道內(nèi)環(huán)線(xiàn)地塊交通公共交通26BADC鐘家村西大街站腰路堤站南城巷站陽(yáng)新路站距本案730M漢陽(yáng)公園站距本案642M漢陽(yáng)大道鐘家村站距本案760M公交系統(tǒng)：工程周邊的公交系統(tǒng)主要由鐘家村西大街、腰路堤站、南城巷站、鐘家村站、漢陽(yáng)公園站組成，合計(jì)30余條公交線(xiàn)路連通了武漢三鎮(zhèn)及本案地塊交通軌道交通27軌道交通4號(hào)線(xiàn)二期工程是銜接武昌、漢陽(yáng)的重要客運(yùn)交通走廊，也是軌道交通環(huán)線(xiàn)建立的重要骨干線(xiàn)路，途經(jīng)武昌首義文化區(qū)、漢陽(yáng)商業(yè)中心、武漢新區(qū)等地，

11、將有效帶動(dòng)武昌首義文化區(qū)舊城改造，促進(jìn)武漢新區(qū)的建立與開(kāi)展。工程起于漢陽(yáng)黃金口工業(yè)園，經(jīng)孟家鋪、永安堂后，沿漢陽(yáng)大道直行，經(jīng)鐘家村，在漢陽(yáng)攔江路下穿長(zhǎng)江到達(dá)武昌，經(jīng)復(fù)興路、首義路，延伸至武昌火車(chē)站與一期工程相接。線(xiàn)路全長(zhǎng)1686公里，設(shè)站13座，設(shè)永安堂站、玫瑰苑站、王家灣站、十里鋪站、七里廟站、五里墩站、漢陽(yáng)火車(chē)站站、鐘家村站、攔江路站、復(fù)興路站、首義路站等11座地下站；方案2021年建成通車(chē)。已開(kāi)工建立的軌道交通線(xiàn)路，是本案重要的配套資源，在未來(lái)的城市開(kāi)展中，將對(duì)城市格局的改動(dòng)，產(chǎn)生極大影響地塊區(qū)域開(kāi)展規(guī)劃旅游規(guī)劃：旅游規(guī)劃給本案商業(yè)開(kāi)發(fā)帶來(lái)有利條件28歷經(jīng)10多年的山水園林城市建立，漢陽(yáng)

12、受害匪淺。原有的知名旅游景點(diǎn)不斷翻修并得到良好維護(hù)，知名度和運(yùn)營(yíng)情況均有極大的提高，特別是歸元寺、古琴臺(tái)等古跡，更是成為武漢城市名片。漢江旅游帶，2021年規(guī)劃，以中古琴臺(tái)、晴川閣、南岸嘴、漢陽(yáng)兵工廠等為代表，打造“一帶三區(qū)旅游概念。分別為漢江創(chuàng)意旅游帶、現(xiàn)代創(chuàng)意旅游區(qū)、文化創(chuàng)意旅游區(qū)和生態(tài)創(chuàng)意旅游區(qū)。從空間上將漢江沿岸區(qū)域劃分提煉成水文化、知音文化、近代工業(yè)、現(xiàn)代創(chuàng)意等六大旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商業(yè)譜系。本案漢江旅游帶傳統(tǒng)旅游景區(qū)地塊區(qū)域開(kāi)展規(guī)劃四新新區(qū)規(guī)劃29輻射消費(fèi)效力中心：重點(diǎn)打造華中地域最大的綜合性博覽中心-武漢國(guó)際博覽中心；培育企業(yè)總部、金融、商貿(mào)、商務(wù)、科研、培訓(xùn)、信息交流、專(zhuān)業(yè)效力等消費(fèi)

13、性效力新功能；開(kāi)展行政辦公、商業(yè)效力、文教衛(wèi)體等綜合性效力功能，形勝利能完善、設(shè)備齊全市級(jí)城市生活配套效力中心；生態(tài)居住新城：充分利用四新地域湖泊水網(wǎng)景觀，實(shí)現(xiàn)城市水系、景觀、生態(tài)與經(jīng)濟(jì)的一致協(xié)調(diào)，建立高質(zhì)量居住社區(qū)，吸引周邊地域疏散的人口，構(gòu)成代表武漢濱水景觀特征的生態(tài)居住新城四新組團(tuán)規(guī)劃為消費(fèi)性效力中心和生態(tài)居住新城，將為本案提供開(kāi)展商業(yè)、商務(wù)、生活配套產(chǎn)品的有利條件。工程區(qū)域分析小結(jié)30城市內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)，人口稠密，配套完善的居民聚集區(qū)；文化底蘊(yùn)深沉，具有豐富人文景觀的旅游規(guī)劃區(qū)；交通興隆、道路輻射性強(qiáng)的城市銜接區(qū)；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析3132鐘家村商圈區(qū)位鐘家村商圈鐘家村商圈位于武漢市漢陽(yáng)區(qū)，以

14、漢陽(yáng)大道與鸚鵡大道交匯構(gòu)成的十字路口向周?chē)l(fā)散，為武漢市重點(diǎn)建立的三大市級(jí)商圈之一。武漢四大上市集團(tuán)之一的漢商集團(tuán)雄居在此幾十年，新世界百貨、閩東中天國(guó)際城等商業(yè)工程分布周?chē)h口漢陽(yáng)武昌鐘家村商圈商業(yè)分布33新世界百貨漢商銀座攔 江 路閩東國(guó)際銅鑼灣漢陽(yáng)商場(chǎng)西大街漢 陽(yáng) 大 道沿街店鋪沿 街 店 鋪沿街店鋪沿街店鋪顯正街本案攔 江 路鐘家村商圈內(nèi)商業(yè)單體主要集中在鸚鵡大道與漢陽(yáng)大道交匯十字路口處，商圈內(nèi)沿街店鋪較多，鸚鵡大道上主要以功能效力為主，攔江路以服飾、餐飲為主，漢陽(yáng)大道沿線(xiàn)為商圈內(nèi)配套最完善，單體最為集中的區(qū)域鸚鵡大道沿街店鋪34鐘家村商圈業(yè)態(tài)分析隨著家樂(lè)福超市的開(kāi)業(yè)和未來(lái)沃爾瑪超市

15、的引入，區(qū)域內(nèi)超市體量增大，競(jìng)爭(zhēng)猛烈；在其他業(yè)態(tài)中，傳統(tǒng)的服裝零售、餐飲、效力類(lèi)占比較大，但是體量相對(duì)缺乏；“時(shí)髦購(gòu)物業(yè)態(tài)和場(chǎng)所均比較缺乏。新世界百貨鐘家村店，在業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌設(shè)置、日常運(yùn)營(yíng)等各層面，也沒(méi)有明顯特征可言。漢商人信銀座工程，在一定程度上彌補(bǔ)“休閑文娛比例較小的現(xiàn)狀，但其體量有限。區(qū)域內(nèi)商業(yè)在閱歷了多輪調(diào)整后，從整體來(lái)看，零售類(lèi)商業(yè)開(kāi)展不斷以來(lái)是各業(yè)態(tài)開(kāi)展中最薄弱一環(huán)，由此不難發(fā)現(xiàn)該商圈中缺乏零售在業(yè)態(tài)開(kāi)展必備條件。35鐘家村商圈本案周邊商業(yè)分布本案鐘家村商圈本案周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析 ？36本案周邊商業(yè)分布混亂，層次較低，主要是自然構(gòu)成的以滿(mǎn)足周邊居民日常生活的低端商業(yè)為主王家灣商圈：

16、截留西面客群37王家灣商圈商業(yè)體量達(dá)80萬(wàn)方，商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，市場(chǎng)已進(jìn)入白熱化競(jìng)爭(zhēng)階段。王家灣商圈內(nèi)已有、在建和規(guī)劃中的大中型商業(yè)單體的總體量已達(dá)80萬(wàn)方。商圈東接漢陽(yáng)大道，西聯(lián)蔡甸，南臨沌口，北至漢口水廠片，集中了頂琇廣場(chǎng)、大洋百貨、武漢摩爾城、漢商二十一世紀(jì)購(gòu)物中心，業(yè)態(tài)齊全，配套完善。38江漢路商圈：間隔本案6KM，乘車(chē)20分鐘可到達(dá)江漢路商圈位于漢口中心區(qū)域，東起南京路，西至六渡橋，南臨沿江大道，北達(dá)京漢大道。體量約60萬(wàn)平方米，是武漢市最早構(gòu)成的商業(yè)中心之一，主要消費(fèi)人群為年輕時(shí)髦群體及旅游人群，人流量極大。商圈內(nèi)以商業(yè)步行街、時(shí)髦百貨、品牌超市、多元化餐飲文娛、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等商業(yè)形狀組成

17、。隨著“和記黃埔等有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)駐，將為商圈帶來(lái)最新的商業(yè)形狀及優(yōu)質(zhì)的商家資源，并將帶動(dòng)整個(gè)商圈的品牌和檔次的晉級(jí)。武廣商圈：間隔本案4KM，乘車(chē)15分鐘可到達(dá)39武廣商圈約40萬(wàn)方：位于解放大道中段，解放大道與武勝路交匯處，會(huì)聚了以新世界、世貿(mào)大廈、武漢廣場(chǎng)、SOGO為代表的眾多高質(zhì)量商業(yè)廣場(chǎng)，是武漢目前最大、最繁華的商業(yè)區(qū)之一。 武廣商圈主要由一些大型商業(yè)單體構(gòu)成武廣商圈已日趨成熟，武漢商業(yè)標(biāo)桿位置無(wú)可取帶，5年內(nèi)區(qū)域中購(gòu)物、休閑、餐飲、文娛等商業(yè)體量可達(dá)百萬(wàn)方。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析小結(jié)40與本案同樣置身內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)的各商圈開(kāi)展相對(duì)成熟，多數(shù)正處于對(duì)本身提檔晉級(jí)，快速開(kāi)展時(shí)期，無(wú)論從體

18、量、業(yè)態(tài)、配套、輻射才干等方面均強(qiáng)于本案所在商圈；本案所在鐘家村商圈體量較小，業(yè)態(tài)單一，休閑文娛等業(yè)態(tài)匱乏，整體開(kāi)展遭到較大制約；本案周邊商業(yè)主要以功能配套與餐飲等自發(fā)型功能業(yè)態(tài)為主，效力周邊密集居住人群；在未來(lái)的商業(yè)開(kāi)展中，區(qū)域內(nèi)構(gòu)成高級(jí)別商圈的能夠性較小，商業(yè)開(kāi)展空間主要為現(xiàn)有商業(yè)模型的晉級(jí)換代及質(zhì)量提升；工程定位分析41工程整體定位城市內(nèi)環(huán)線(xiàn)具有歷史文化風(fēng)貌概念城市綜合體42工程商業(yè)定位城市中心區(qū)域內(nèi)具有旅游文化規(guī)劃的區(qū)域商業(yè)中心43工程商業(yè)概念定位具有旅游文化消費(fèi)體驗(yàn)并承當(dāng)區(qū)域家庭型消費(fèi)的“城市客廳44工程商業(yè)功能定位45具有旅游文化消費(fèi)體驗(yàn)并承當(dāng)區(qū)域家庭型消費(fèi)的“城市客廳休閑零售配套

19、餐飲文化旅游文娛酒店家庭型消費(fèi)體驗(yàn)旅游文化型體驗(yàn)周邊人口測(cè)算根據(jù)商業(yè)層級(jí)不同，輻射才干各異46 社區(qū)級(jí)商業(yè)1-2公里3-5公里本案周邊1-2KM輻射范圍：北面為漢口區(qū)域，南面緊鄰漢陽(yáng)四新區(qū)域，西面達(dá)漢陽(yáng)五里墩，東面至武昌區(qū)域3-5公里輻射范圍：北面為漢口武勝路一帶，南面至武昌烽火村，西面為漢陽(yáng)墨水湖一帶，東面達(dá)武昌火車(chē)站區(qū)域周邊人口測(cè)算本案周邊人口分布區(qū)域47本案中心區(qū)域20萬(wàn)人重要區(qū)域30萬(wàn)人邊緣區(qū)域65萬(wàn)人人口數(shù)量分析中心區(qū)域人口數(shù)量約為20萬(wàn)人48本案客群中心區(qū)域主要由6條街道構(gòu)成：晴川街道、月湖街道、建橋街道、翠微街道、鸚鵡街道和洲頭街道；6條街道常駐人口數(shù)量分別為：晴川街道1.8萬(wàn)人

20、、月湖街道2.8萬(wàn)人、建橋街道4.7萬(wàn)人、翠微街道4.5萬(wàn)人、鸚鵡街道4.1萬(wàn)人和洲頭街道3萬(wàn)人；中心區(qū)域合計(jì)人口約為20萬(wàn)；人口數(shù)量分析重要區(qū)域人口數(shù)量約為30萬(wàn)人49根據(jù)2021年統(tǒng)計(jì)，漢陽(yáng)區(qū)平均人口密度為5070人/平方公里重要區(qū)域面積約20平方公里，該區(qū)域?yàn)闈h陽(yáng)中心區(qū)域，平均人口密度為武漢市平均人口密度的三倍，按照目前漢陽(yáng)區(qū)平均人口密度5070人/平方公里計(jì)，重要區(qū)域人口人口達(dá)30萬(wàn)人；人口數(shù)量分析邊緣區(qū)域未來(lái)3-5年，人口數(shù)量約為65萬(wàn)人50邊緣區(qū)域主要為漢陽(yáng)四新區(qū)域、王家灣區(qū)域及漢口、武昌部分偶得客群所在區(qū)域；根據(jù)政府規(guī)劃，漢陽(yáng)四新區(qū)內(nèi)多項(xiàng)功能新區(qū)的開(kāi)發(fā)，在未來(lái)三到五年內(nèi)導(dǎo)入人口，

21、將到達(dá)25萬(wàn)人；其他區(qū)域人口數(shù)量保守估計(jì)約為40萬(wàn)人；邊緣區(qū)域人口數(shù)量合計(jì)約為65萬(wàn)人；未來(lái)人口數(shù)量分析小結(jié)51區(qū)域?qū)蛹?jí)區(qū)域面積（平方公里）人口數(shù)量（萬(wàn)人）人口密度（萬(wàn)人/平方公里）核心區(qū)域人口10202重要區(qū)域人口20100.5邊緣區(qū)域人口50651.3合計(jì)8095/本案所輻射區(qū)域以承載城市居住功能為主，多為住宅集群，人口密度較大。由于區(qū)域開(kāi)發(fā)較晚，大部分區(qū)域仍處于舊城功能轉(zhuǎn)型時(shí)期。本案目的消費(fèi)客群描畫(huà)中心區(qū)域52所屬區(qū)域目標(biāo)客群人口數(shù)量主要年齡段到達(dá)方式消費(fèi)時(shí)間在本主要停留時(shí)間消費(fèi)頻率核心區(qū)域周邊社區(qū)10萬(wàn)2530步行+公共交通周一周日全天候0.52小時(shí)高本案中心客群以周邊原有社區(qū)及新建社

22、區(qū)居民為主，由企事業(yè)職員、效力業(yè)等行業(yè)人口及“年輕武漢人構(gòu)成，人口數(shù)量約為10萬(wàn)人左右；消費(fèi)方式因其根本生活方式而定，消費(fèi)頻率高，但消費(fèi)額度偏低，在社區(qū)功能、效力等業(yè)態(tài)消費(fèi)時(shí)間為最短，約0.5小時(shí)；文娛休閑、餐飲等業(yè)態(tài)消費(fèi)時(shí)間最長(zhǎng)，約1.52小時(shí)；主要消費(fèi)時(shí)間表現(xiàn)為全天候，消費(fèi)業(yè)態(tài)眾多，如，零售、餐飲、文娛休閑、社區(qū)功能、效力、美容美發(fā)、SPA、書(shū)吧等；本案目的消費(fèi)客群描畫(huà)重要區(qū)域53所屬區(qū)域目標(biāo)客群人口數(shù)量主要年齡段到達(dá)方式消費(fèi)時(shí)間在本主要停留時(shí)間消費(fèi)頻率重要區(qū)域月湖片區(qū)、建橋片區(qū)、琴臺(tái)社區(qū)等30萬(wàn)3050公共交通+TAXI+自駕周一周日17點(diǎn)后1.53小時(shí)一般本案重要客群以月湖片區(qū)、建橋片

23、區(qū)、琴臺(tái)社區(qū)等為主，由教育業(yè)、金融業(yè)、私營(yíng)業(yè)主等行業(yè)人口構(gòu)成，人口數(shù)量約為30萬(wàn)人左右；以每日下班時(shí)間，17點(diǎn)后為主要消費(fèi)時(shí)間，消費(fèi)業(yè)態(tài)多以目的型消費(fèi)為主，如，餐飲、生活超市、文娛休閑；消費(fèi)頻率普通，在生活超市等業(yè)態(tài)消費(fèi)時(shí)間為最短，約1.5小時(shí)；文娛休閑、餐飲等業(yè)態(tài)消費(fèi)時(shí)間最長(zhǎng)，約23小時(shí)。本案目的消費(fèi)客群描畫(huà)邊緣區(qū)域54所屬區(qū)域目標(biāo)客群人口數(shù)量主要年齡段到達(dá)方式消費(fèi)時(shí)間在本主要停留時(shí)間消費(fèi)頻率邊緣區(qū)域四新社區(qū)、沌口開(kāi)發(fā)區(qū)武昌部分城區(qū)、漢口沿河部分城區(qū)等65萬(wàn)2550TAXI+自駕周五晚間周日全天25小時(shí)低本案邊緣客群以四新社區(qū)、沌口開(kāi)發(fā)區(qū)武昌部分城區(qū)、漢口沿河部分城區(qū)等為主，人口覆蓋面廣，行

24、業(yè)眾多，主要由行政單位、企事業(yè)人員、白領(lǐng)、教育業(yè)、金融業(yè)、醫(yī)藥衛(wèi)生、會(huì)展業(yè)、效力業(yè)等行業(yè)人口構(gòu)成，人口數(shù)量約為65萬(wàn)人左右；該類(lèi)客群因間隔緣由，其主要消費(fèi)時(shí)間多為節(jié)假日，多以自駕方式到達(dá)本案，消費(fèi)業(yè)態(tài)以目的型消費(fèi)為主，如，餐飲、文娛休閑；消費(fèi)頻率較低，但消費(fèi)額度較高，文娛休閑、餐飲等業(yè)態(tài)消費(fèi)時(shí)間最長(zhǎng)，約35小時(shí)。本案目的消費(fèi)客群描畫(huà)小結(jié)客群層別主要消費(fèi)時(shí)間段主要消費(fèi)業(yè)態(tài)客群消費(fèi)停留時(shí)間消費(fèi)頻率核心客群周一周日全天候餐飲、零售、社區(qū)功能等0.52小時(shí)高重要客群周一周日17點(diǎn)后餐飲、娛樂(lè)等1.53小時(shí)較高邊緣客群周五17點(diǎn)后周日全天餐飲、娛樂(lè)等25小時(shí)一般本案中心客群消費(fèi)業(yè)態(tài)種類(lèi)較多，且因其間隔較

25、的，消費(fèi)頻率較高，但停留時(shí)間相對(duì)較短；重要及邊緣客群依其相距本案路程遠(yuǎn)近，間隔越遠(yuǎn)，客群消費(fèi)停留時(shí)間越長(zhǎng)，但消費(fèi)頻率越低。55業(yè)態(tài)分類(lèi)主要消費(fèi)客群零售核心客群、重要客群餐飲核心客群、重要客群、邊緣客群社區(qū)功能核心客群娛樂(lè)休閑核心客群、重要客群、邊緣客群本案目的消費(fèi)客群描畫(huà)小結(jié)56所屬區(qū)域消費(fèi)業(yè)態(tài)核心區(qū)域餐飲、生活超市、零售、娛樂(lè)休閑、社區(qū)功能、服務(wù)、美容美發(fā)、書(shū)吧等重要區(qū)域餐飲、生活超市、零售、娛樂(lè)休閑邊緣區(qū)域餐飲、娛樂(lè)休閑本案商業(yè)目的客群消費(fèi)業(yè)態(tài)以餐飲和文娛休閑為主，平均消費(fèi)時(shí)間為23小時(shí)；如何使客群在本案商業(yè)內(nèi)停留更長(zhǎng)時(shí)間？建議： 設(shè)置良好的內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)，以保證客群更高的停留時(shí)間。工程業(yè)態(tài)定位

26、57項(xiàng)目業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)體量 萬(wàn)方可承受租金范圍 元/月合計(jì)體量 萬(wàn)方購(gòu)物類(lèi)大型超市（附屬自營(yíng)店）1.520-405.7服裝及其他零售4.2100-200專(zhuān)業(yè)店專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)1.430-502.1時(shí)尚書(shū)店、玩具店等0.7/餐飲類(lèi)美食街區(qū)、異國(guó)料理、主題特色餐廳、甜品店、咖啡店5.630-705.6休閑娛樂(lè)類(lèi)電影院、電玩等1.250-802KTV、足療保健等0.850-80服務(wù)類(lèi)美容美發(fā)、藥店、銀行等1.850-1001.8合計(jì)/17.2/17.2工程規(guī)劃定位整體規(guī)劃闡明(地上商業(yè)部分)58ABC規(guī)劃方案：明清風(fēng)格商業(yè)街+室內(nèi)商業(yè)街+地下商業(yè)街+小型商業(yè)單體+酒店式公寓；A地塊：明清風(fēng)格商業(yè)街、地下商業(yè)街B地

27、塊：室內(nèi)商業(yè)街、地下商業(yè)街C地塊：小型商業(yè)單體、酒店式公寓工程規(guī)劃定位整體規(guī)劃闡明59主題廣場(chǎng)規(guī)劃思緒：由于地塊遭到軌道交通“地鐵4號(hào)線(xiàn)的影響，將C地塊與B地塊分割開(kāi)，構(gòu)成了一個(gè)寬約70米的走廊，規(guī)劃道路又將A地塊與B地塊在地面劃分開(kāi)，而C地塊又是本工程商業(yè)價(jià)值最高的區(qū)域，A地塊其次，所以在軌道交通上方規(guī)劃“主題廣場(chǎng)經(jīng)過(guò)廣場(chǎng)在地面銜接B、C地塊；在A、B地塊下方負(fù)一層規(guī)劃地下商業(yè)街，使得A、B地塊經(jīng)過(guò)地下商業(yè)街銜接。工程規(guī)劃定位整體規(guī)劃闡明60住宅28F 住宅底商3F公寓15F商業(yè)單體 地上5F地下2F街區(qū) 地上3F地下2FABCA地塊地下商業(yè) 2F地塊項(xiàng)目層數(shù)面積總體量A地塊地下商業(yè)-1F（

28、商業(yè)）29550地上商業(yè)規(guī)劃以確定，地下總體量59100。地下停車(chē)場(chǎng)-2F（停車(chē)場(chǎng)）29550B地塊商業(yè)街1F-3F25500（單層8500）121520-1F（商業(yè)）17500-2F（停車(chē)場(chǎng)）17500住宅底商1F-3F18600（單層6200）住宅4F-32F42420C地塊商業(yè)單體1F-4F22000（單層5500）63460-1F（商業(yè)）8950-2F（停車(chē)場(chǎng)）8950公寓1F-19F23560工程規(guī)劃定位整體規(guī)劃闡明61地塊項(xiàng)目層數(shù)面積總體量D地塊住宅1F-30F8200088000住宅底商1F-2F6000（單層面積3000）D住宅底商工程規(guī)劃定位A地塊規(guī)劃闡明62A地塊，地上商業(yè)

29、，已被政府規(guī)劃為“明清風(fēng)格商業(yè)街區(qū)。在此不另做闡明地下一層，規(guī)劃為地下商業(yè)街，業(yè)態(tài)以休閑文娛為主。地下二層，規(guī)劃為停車(chē)場(chǎng)。A工程規(guī)劃定位A地塊規(guī)劃建議63為使人流經(jīng)過(guò)地塊A，進(jìn)入地塊B，在商業(yè)動(dòng)線(xiàn)上，A、B地塊需求整體思索，兩地塊相鄰界面的主出入口應(yīng)對(duì)接，堅(jiān)持動(dòng)線(xiàn)的流暢。A地塊內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)應(yīng)著重思索，地上商業(yè)與地下商業(yè)經(jīng)過(guò)垂直動(dòng)線(xiàn)的銜接，經(jīng)過(guò)手扶梯將地上的人流向下引導(dǎo)。思索到A地塊地下商業(yè)街的工程條件和明清風(fēng)格街后期動(dòng)線(xiàn)的調(diào)整，不建議運(yùn)用前期規(guī)劃中“水系部分。A工程規(guī)劃定位B地塊規(guī)劃闡明64B地塊，西側(cè)規(guī)劃室內(nèi)商業(yè)街區(qū)，地上三層，地下兩層，負(fù)一層規(guī)劃為商業(yè)，負(fù)二層規(guī)劃為停車(chē)場(chǎng)。東側(cè)規(guī)劃住宅及住宅底

30、商，住宅底商層數(shù)，3層。B工程規(guī)劃定位B地塊規(guī)劃建議65B地塊為銜接A、C地塊的紐帶，起到了人流引導(dǎo)的作用，所以B地塊在動(dòng)線(xiàn)的設(shè)置上要要著重思索出入口與地塊A、C出入口對(duì)接，并保證人流在地快內(nèi)的暢通。B工程規(guī)劃定位B地塊規(guī)“室內(nèi)商業(yè)街規(guī)劃建議66B地塊內(nèi)部的垂直動(dòng)線(xiàn)設(shè)置應(yīng)不少于：一部垂直梯或一組手扶梯/800，以保證負(fù)一層及二、三層人流的導(dǎo)入。工程規(guī)劃定位B地塊規(guī)“室內(nèi)商業(yè)街規(guī)劃建議67二層及三層經(jīng)過(guò)連廊的設(shè)置構(gòu)成環(huán)形的平面動(dòng)線(xiàn)，讓人流在商業(yè)中相互引導(dǎo)。工程規(guī)劃定位A、B地塊規(guī)“地下商業(yè)街規(guī)劃建議68地下商業(yè)街的主入口對(duì)人流的導(dǎo)入起到了重要的作用，所以主入口的昭示性要強(qiáng)，必需配有手扶梯。A、B

31、地塊，地下商業(yè)對(duì)接口需求盡量寬大，保證人流的順暢和購(gòu)物環(huán)境的溫馨。工程規(guī)劃定位A、B地塊規(guī)“地下商業(yè)街規(guī)劃建議69地下商業(yè)的采光是非常重要的，在采光方面，應(yīng)盡能夠的經(jīng)過(guò)天窗的設(shè)計(jì)引入自然光，在無(wú)法引入自然光的情況下，需求映照出自然光的覺(jué)得。工程規(guī)劃定位C地塊規(guī)劃闡明70公寓C地塊，規(guī)劃小型商業(yè)單體，地上4層，酒店式公寓，19層；地下2層的，負(fù)一層規(guī)劃為家電及3C賣(mài)場(chǎng)，負(fù)二層規(guī)劃為停車(chē)場(chǎng)。C工程規(guī)劃定位C地塊規(guī)劃建議71公寓CC地塊為此工程商業(yè)價(jià)值最高的區(qū)域，人流量較大，在此規(guī)劃小型商業(yè)單體，一是制造一個(gè)良好的購(gòu)物環(huán)境，二是經(jīng)過(guò)商業(yè)單體向B地塊導(dǎo)入人流。規(guī)劃“公寓產(chǎn)品一是為了消化容積率，二是由于

32、“公寓產(chǎn)品較為靈敏，既可以預(yù)留酒店業(yè)態(tài)，也可出賣(mài)。工程規(guī)劃定位D地塊規(guī)劃建議72DD地塊，規(guī)劃以住宅為主，沿街規(guī)劃部分2層住宅底商，負(fù)一層規(guī)劃為地下停車(chē)場(chǎng)。工程規(guī)劃定位“主題廣場(chǎng)規(guī)劃建議“兒童主題73兒童主題：以少兒為主，兼顧其他年齡客群.工程規(guī)劃定位“主題廣場(chǎng)規(guī)劃建議“運(yùn)動(dòng)主題74運(yùn)動(dòng)主題： 以常見(jiàn)運(yùn)動(dòng)設(shè)備為主，以極限運(yùn)動(dòng)設(shè)備為輔.工程經(jīng)濟(jì)測(cè)算75工程整體規(guī)劃76A地塊B地塊C地塊地塊項(xiàng)目層數(shù)面積總體量A地塊地下商業(yè)-1F（商業(yè)）29550地上商業(yè)規(guī)劃以確定，地下總體量59100。地下停車(chē)場(chǎng)-2F（停車(chē)場(chǎng)）29550B地塊商業(yè)街1F-3F25500（單層8500）79100-1F（商業(yè)）17

33、500-2F（停車(chē)場(chǎng)）17500住宅底商1F-3F18600（單層6200）C地塊商業(yè)單體1F-4F22000（單層5500）63460-1F（商業(yè)）8950-2F（停車(chē)場(chǎng)）8950公寓1F-15F23560D地塊住宅底商1F-2F60006000工程測(cè)算根據(jù)租售比例確定77本案銷(xiāo)售持有比約為66.6%：33.4%；銷(xiāo)售面積 萬(wàn)持有面積 萬(wàn)合計(jì) 萬(wàn)A地塊-1F2.150.82.95A地塊1F0.950.251.2A地塊2F0.950.251.2A地塊3F/0.40.4B地塊-1F0.251.51.75B地塊1F0.85/0.85B地塊2F0.85/0.85B地塊3F0.85/0.85B地塊住宅底商1F0.62/0.62B地塊住宅底商2F0.62/0.62B地塊住宅底商3F0.62/0.62C地塊-1F0.2450.650.895C地塊單體1F0.150.40.55C地塊單體2F0.10.450.55C地塊單體3F/0.550.55C地塊單體4F/0.550.55B地塊公寓2.356/2.356D地塊住宅底商0.6/0.6合計(jì)11.5615.817.361工程經(jīng)濟(jì)測(cè)算銷(xiāo)售收益測(cè)算78銷(xiāo)售面積 萬(wàn)銷(xiāo)售單價(jià)