時(shí)代錦翠項(xiàng)目推盤計(jì)劃(改)ppt課件

1、時(shí)代錦翠營(yíng)銷推盤戰(zhàn)略2021年3月26日理清各階段推售頭緒了解各階段營(yíng)銷重點(diǎn) 做有方案的營(yíng)銷任務(wù)！回款目的的方案跟進(jìn)6月7月8月9月10月11月12月回款計(jì)劃5000萬(wàn)5000萬(wàn)5000萬(wàn)4000萬(wàn)4000萬(wàn)4000萬(wàn)4000萬(wàn)銷售套數(shù)（均價(jià)4800，戶均90m2計(jì)）116套116套116套93套93套93套93套節(jié)點(diǎn)要求6月5日前1批次必須開盤2批次7月初必須推出8月必須持續(xù)推出3批次房源2期開始推出2期大量銷售3期1批次推出3期2批次推出營(yíng)銷要求必須提前蓄客，并擁有至少120戶下定客戶保持高強(qiáng)度的媒體投放并沖刺銷售炎熱夏季，必須加強(qiáng)來(lái)訪，增加線下活動(dòng)，尋求新的刺激點(diǎn)大量去化1期剩余房源，2

2、期以新形象推出市場(chǎng)旺季清空剩余，2期快速走量，銷售沖刺兼顧2期剩余房源銷售豐富產(chǎn)品搭配，大量促銷活動(dòng)確保銷售目標(biāo)完成假設(shè)銷售額全數(shù)回款1 期2 期3 期4 期 工程分期方案產(chǎn)品分布 60-70m2 70-80m2 80-90m2 90-112m2 總體戰(zhàn)略思想小批量、多頻次、繼續(xù)熱點(diǎn)制造財(cái)務(wù)、工程方案的配合快銷推盤戰(zhàn)略表達(dá)實(shí)現(xiàn)方案的營(yíng)銷推行要求重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)劃分3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月亮相期4-5月4月3日暫時(shí)接待中心開放5月1日售樓部開放6月5日1期1批次開盤7月3日1期2批次開盤8月8日1期3批次開盤9月4日2期開盤11月6日3期1批次開盤12月5日3

3、期2批次開盤強(qiáng)銷期6-10月繼續(xù)期11月起重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)分解3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月AA：4月3日，西藏飯店暫時(shí)接待中心開放！目的：現(xiàn)場(chǎng)售樓部開放前提早蓄客4月期間，為工程前期行銷開展提供客戶咨詢場(chǎng)所，力爭(zhēng)售樓部開放前接待咨詢客戶300組，并在5月期間作為現(xiàn)場(chǎng)售樓部的補(bǔ)充，積極進(jìn)展共同蓄客。暫時(shí)接待中心方案方案預(yù)期目的：售樓部開放前，誠(chéng)意登記客戶到達(dá)300組開放時(shí)間：4月3日 營(yíng)銷戰(zhàn)略：坐行銷結(jié)合，以暫時(shí)接待點(diǎn)為中心，經(jīng)過(guò)行銷團(tuán)隊(duì)輻射大城北 片區(qū)，初步建立工程籠統(tǒng)重要事項(xiàng)：現(xiàn)場(chǎng)布置、物料預(yù)備、儲(chǔ)客方案、行銷方案、銷售培訓(xùn)、班車設(shè)置媒體配合：戶外詳見、短信物料預(yù)備：詳見費(fèi)用預(yù)

4、算：98.64萬(wàn)38.64萬(wàn)+梁家巷戶外 60萬(wàn)重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)分解3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月BB：5月1日，現(xiàn)場(chǎng)售樓部開放！目的：抓住51期間，于5月1日正式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷售中心開放，并于5月8日起開場(chǎng)誠(chéng)意金收取。力爭(zhēng)工程開盤前到達(dá)下定客戶120組含內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。售樓部開放方案方案預(yù)期目的：工程成為區(qū)域名盤，開盤前累計(jì)下定客戶120組開放時(shí)間：5月1日 營(yíng)銷戰(zhàn)略：開場(chǎng)誠(chéng)意金收取，營(yíng)造工程現(xiàn)場(chǎng)氣氛。立體式傳播工程籠統(tǒng)，使工程成為區(qū)域名盤。重要事項(xiàng)：銷售中心開放活動(dòng)、春季房交會(huì)、戶外爭(zhēng)取、現(xiàn)場(chǎng)包裝、園林示范區(qū)、現(xiàn)場(chǎng)銷售物料、小眾推介會(huì)、排號(hào)/開盤方案、價(jià)錢戰(zhàn)略媒體配合：詳見物料預(yù)備：詳見

5、售樓部開放期制造預(yù)算費(fèi)用預(yù)算：193.38萬(wàn)應(yīng)急預(yù)案假設(shè)，銷售中心5月難以開放做好現(xiàn)場(chǎng)工地包裝，加強(qiáng)工程進(jìn)度宣傳，加強(qiáng)客戶自信心銷售人員大量采用行銷方式加強(qiáng)蓄客添加工程班車報(bào)媒、戶外配合，宣傳西藏飯店接待中心租用西藏飯店貴賓廳，集中于5月中旬收取誠(chéng)意金重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)分解3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月CC：6月5日，一期1批次開盤！目的：6月5日一期1批次開盤，消化前期積存客戶，實(shí)現(xiàn)5000萬(wàn)的財(cái)務(wù)回款目的116套，力爭(zhēng)銷售突破140套。一期1批次推出時(shí)間：2021年6月5日回款要求：5000萬(wàn)推出單位：5、10棟總面積：17694.6m2套數(shù)：196套總產(chǎn)值：8493萬(wàn)戶型選擇：

6、76、80、89、106推盤思緒：6、7棟90m2以下產(chǎn)品，搭配10棟的76m2及106m2產(chǎn)品推出，為客戶提供多樣的戶型選擇，盡量去化市場(chǎng)需求，為工程銷售奠定良好的開場(chǎng)。推盤分析問(wèn)題1：為何于工程開盤之初推出近200套房源？問(wèn)題2：5000萬(wàn)的回款方案，銷售率多少可以實(shí)現(xiàn)？一批次推出房源面積銷售過(guò)65.7%，以上回款方案可實(shí)現(xiàn)，約合11625平米，即116套房源。因此，在目前客戶累積及轉(zhuǎn)簽率不明確的情況下，按以往開盤銷售去化情況應(yīng)至少推出近200套房源方可支撐以上回款數(shù)據(jù)。5000萬(wàn)回款要求；提供多種戶型選擇，保證戶型多樣性，為誠(chéng)意客戶提供更多的戶型選擇；經(jīng)蓄水之后，最大爭(zhēng)取工程的前期走量。

7、一期1批次(備選方案推出時(shí)間：2021年6月5日回款要求：5000萬(wàn)推出單位：5、6、8棟總面積：18203.6m2套數(shù)：218套總產(chǎn)值：8738萬(wàn)戶型選擇：63、80、89、94一期1批次推售戰(zhàn)略銷售義務(wù)：5000萬(wàn)回款，116套力爭(zhēng)突破140套，整體銷售率58.9%開盤時(shí)間：6月5日 價(jià)錢戰(zhàn)略：低開價(jià)錢銷售10號(hào)樓，估計(jì)均價(jià)4300營(yíng)銷戰(zhàn)略：穩(wěn)定工程籠統(tǒng)，逐漸開場(chǎng)籠統(tǒng)塑造向工程賣點(diǎn)宣傳的過(guò)渡。首先推10出號(hào)樓，為工程后續(xù)推盤和價(jià)值提升留足空間。重要事項(xiàng)：預(yù)售獲得、開盤活動(dòng)、新聞炒作、戰(zhàn)略調(diào)整、2批次推盤戰(zhàn)略、2批次排號(hào)政策推行方案：詳見預(yù)算費(fèi)用：99.9萬(wàn)應(yīng)急預(yù)案假設(shè)，銷售中心6月仍難以開

8、放繼續(xù)租用西藏飯店接待廳，并加強(qiáng)五證公示加強(qiáng)企業(yè)公信力宣傳租用西藏飯店貴賓廳，集中于預(yù)定日期進(jìn)展轉(zhuǎn)簽重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)分解3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月DD：7月3日，一期2批次開盤！目的：緊跟1批次銷售進(jìn)入銷售沖刺。實(shí)現(xiàn)5000萬(wàn)資金回款116套，階段力爭(zhēng)銷售120套，總套數(shù)突破260套。一期2批次推出時(shí)間：2021年7月3日回款要求：5000萬(wàn)推出單位：6、7、8棟總面積：17513.8m2套數(shù)：214套總產(chǎn)值：8407萬(wàn)戶型選擇：63、80、89、96推盤思緒：在5棟90平米以下戶型的根底上，為大量的A戶型產(chǎn)品提供更多的選擇，進(jìn)一步豐富產(chǎn)品線。進(jìn)展小幅度提價(jià)，促進(jìn)剩余1批次產(chǎn)品

9、的銷售。推盤分析問(wèn)題1：1期A戶型比重較大，如何推出？處理方法:將A戶型分1、2批次分別推出，防止集中于同一批次一同出現(xiàn)。在2批次中，A戶型將搭配C戶型銷售，使2批次戶型擁有從套一可變套二到套三可變套四的豐富戶型區(qū)間。問(wèn)題2：10棟具有體量較大、戶型面積配比合理、總平位置相對(duì)較差的特點(diǎn)，如何銷售該棟產(chǎn)品特別是其剩余房源？處理方法:因10棟無(wú)地下室，可提早將10棟于1期1批次最早推出，完善1批次戶型配比的同時(shí)，為工程預(yù)留價(jià)值上升空間。對(duì)其滯銷房源，經(jīng)過(guò)2批次的的小幅提價(jià)，以價(jià)錢杠桿促進(jìn)其銷售。一期2批次推出時(shí)間：2021年7月3日回款要求：5000萬(wàn)推出單位：7、10棟總面積：17004.8m2

10、套數(shù)：192套總產(chǎn)值：8162萬(wàn)戶型選擇：76、80、85、89、106一期2批次推售戰(zhàn)略銷售義務(wù)：5000萬(wàn)回款，116套力爭(zhēng)突破120套，整體銷售率57%開盤時(shí)間：7月3日 價(jià)錢戰(zhàn)略：估計(jì)均價(jià)4500，每平米單位均價(jià)提升200營(yíng)銷戰(zhàn)略：從工程籠統(tǒng)推行轉(zhuǎn)變到工程賣點(diǎn)和銷售信息發(fā)布。適當(dāng)提高2批次銷售均價(jià)，促進(jìn)1批次剩余戶型銷售。大量的媒體投放和現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)確保銷售義務(wù)的完成。重要事項(xiàng)：預(yù)售獲得、宣傳調(diào)性轉(zhuǎn)變、戶外信息改換、階段促銷活動(dòng)、新聞炒作、調(diào)價(jià)戰(zhàn)略、3批次排號(hào)政策推行方案：詳見預(yù)算費(fèi)用：36萬(wàn)重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)分解3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月EE：8月8日，一期3批次開盤！目的

11、：緊跟2批次銷售，推出位置優(yōu)越的1期收官之房源。整體供應(yīng)面積減少，再次小幅提價(jià)，促進(jìn)剩余房源銷售。實(shí)現(xiàn)5000萬(wàn)資金回款116套，階段力爭(zhēng)銷售120套，總套數(shù)突破500套。一期3批次推出時(shí)間：2021年8月回款要求：5000萬(wàn)推出單位：9棟總面積：8368.5m2套數(shù)：90戶總產(chǎn)值：4017萬(wàn)戶型選擇：78、89推盤思緒：9棟體量相對(duì)較大，擁有面中庭的優(yōu)越位置，可作為1期的收官之作單獨(dú)推出，為工程的再次提價(jià)發(fā)明空間。也因此利用價(jià)錢杠桿和戶型配比該批次無(wú)90以上戶型，促進(jìn)之前剩余房源，特別是94平米可變四房的銷售去化。推盤分析問(wèn)題1：為何于此時(shí)單獨(dú)推出9棟？處理問(wèn)題：8月是傳統(tǒng)淡季，此時(shí)推出位置

12、優(yōu)越的9棟，減少推盤量，期望利用9棟的眾多賣點(diǎn)為工程推行制造噱頭。9棟78、89平米的兩房戶型，可與2批次有滯銷能夠的94平米戶型進(jìn)展合理搭配。問(wèn)題2：9棟的推出，對(duì)后續(xù)推盤有何意義？處理問(wèn)題：9棟位置極佳，此時(shí)以1期收官單位推出，可為工程2期中庭泳池單位優(yōu)質(zhì)單位的提價(jià)做好鋪墊，更是工程價(jià)錢提升的一個(gè)分水嶺。以可利用提價(jià)，促進(jìn)1期剩余房源的銷售。一期3批次推售戰(zhàn)略銷售義務(wù)：5000萬(wàn)回款，116套力爭(zhēng)突破120套，整體銷售率59%開盤時(shí)間：8月8日 價(jià)錢戰(zhàn)略：估計(jì)均價(jià)4800，單位均價(jià)提升300元營(yíng)銷戰(zhàn)略：進(jìn)一步傳達(dá)工程銷售賣點(diǎn)，突出3批次產(chǎn)品的賣點(diǎn)解析。行銷與現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)相配合促進(jìn)銷售義務(wù)完成，

13、制定滯銷房源政策加強(qiáng)促銷。重要事項(xiàng)：預(yù)售獲得、3批次賣點(diǎn)解析與包裝、階段促銷活動(dòng)、行銷活動(dòng)、調(diào)價(jià)戰(zhàn)略、滯銷房源促銷方案、2期調(diào)性確定、2期蓄客/排號(hào)政策推行方案：詳見預(yù)算費(fèi)用：33.2萬(wàn)重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)分解3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月FF：9月4日，二期開盤！目的：“金九銀十減少新推體量，迅速清空此前剩余房源，并適時(shí)推出面中庭泳池的優(yōu)越單位，再度實(shí)現(xiàn)價(jià)錢提升。9、10兩月總計(jì)回款8000萬(wàn)185套，階段力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)200套，總套數(shù)突破700套。二 期推出時(shí)間：2021年9月4日回款要求：8000萬(wàn)9月、10月推出單位：11、12棟總面積：17694.6m2套數(shù)：196戶總產(chǎn)值：849

14、3萬(wàn)戶型選擇： 79、88、109、112推盤思緒：在炎熱的夏天抓住“黃金九月，推出靠中庭寬闊水景的11、12棟。以2期的全新籠統(tǒng)，提供景觀視野更好、戶型相對(duì)齊全的全新批次產(chǎn)品，為工程實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的價(jià)錢提升。推盤分析問(wèn)題1：如何化解中庭單位日照缺乏的問(wèn)題于無(wú)形？處理方法:配合回款要求，可于9、10月推出11、12棟房源。正對(duì)總平水景泳池的中庭戶型，雖有日照無(wú)法滿足的問(wèn)題公寓，但在這個(gè)季節(jié)，日照的影響將被客戶的本身感受降到最小，有利于實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品最大價(jià)值。問(wèn)題2：為何在9、10月的黃金時(shí)期，繼續(xù)減少推盤量？利用“金九銀十，進(jìn)展3期提價(jià)的同時(shí)，也有效清空前期剩余房源，快銷的同時(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。二期推售戰(zhàn)

15、略銷售義務(wù)：8000萬(wàn)回款，185套力爭(zhēng)突破200套，整體銷售率58.9%開盤時(shí)間：9月4日 價(jià)錢戰(zhàn)略：估計(jì)均價(jià)5000，單位均價(jià)提升200元營(yíng)銷戰(zhàn)略：全新包裝2期產(chǎn)品賣點(diǎn)，導(dǎo)入工程?hào)|南亞風(fēng)情生活方式。力爭(zhēng)推出工程樣板房，加強(qiáng)客戶現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量體驗(yàn)。2期再次提價(jià)并減少推盤量，促進(jìn)滯銷房源銷售，有效清空剩余。重要事項(xiàng)：預(yù)售獲得、2批次賣點(diǎn)解析與包裝、樣板房方案與施工、調(diào)價(jià)戰(zhàn)略、秋季房交會(huì)、3期蓄客/排號(hào)政策推行方案：詳見預(yù)算費(fèi)用：107.3萬(wàn)重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)分解3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月GF：11月6日，三期1批次開盤！目的：搭配2期剩余大戶，推出3期1批次產(chǎn)品，再次實(shí)現(xiàn)價(jià)錢提升。完成

16、回款4000萬(wàn)93套，階段力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)100套，總套數(shù)突破800套。3期1批次推出時(shí)間：2021年11月回款要求：4000萬(wàn)推出單位：13、14棟總面積：10841.6m2套數(shù)：128戶總產(chǎn)值：5204萬(wàn)戶型選擇：80、89推盤思緒：在銷售較平穩(wěn)期，以平穩(wěn)的姿態(tài)推出面中庭的13、14棟。以90平米以下的A戶型與此前2期剩余戶型，特別是106平米三房產(chǎn)品相搭配進(jìn)展銷售，在較好的市場(chǎng)環(huán)境下，堅(jiān)持新推產(chǎn)品與2期剩余產(chǎn)品的搭配平衡。推盤分析問(wèn)題：為何此時(shí)僅推出A型產(chǎn)品？2期所推戶型套數(shù)較多，從客群購(gòu)買特征思索，在有80余平米緊湊三房的前提下，2期的106平米三房戶型能夠滯銷。此時(shí)3期假設(shè)搭配推出大戶，將能

17、夠呵斥106平米戶型繼續(xù)滯銷。故此時(shí)僅推出90平米以下戶型，以期A型產(chǎn)品帶動(dòng)此前滯銷戶型的銷售，進(jìn)一步清空庫(kù)存，也為3期提升價(jià)錢做好預(yù)備。三期1批次推售戰(zhàn)略銷售義務(wù)：4000萬(wàn)回款，93套力爭(zhēng)突破100套，整體銷售率59%開盤時(shí)間：11月6日 價(jià)錢戰(zhàn)略：估計(jì)均價(jià)5300，單位均價(jià)提升200元營(yíng)銷戰(zhàn)略：全新包裝3期產(chǎn)品賣點(diǎn)，繼續(xù)演繹工程?hào)|南亞風(fēng)情生活方式。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)與城北各大市場(chǎng)行銷，實(shí)現(xiàn)再次提價(jià)的同時(shí)促進(jìn)走量，爭(zhēng)取提早完成全年銷售義務(wù)。重要事項(xiàng)：預(yù)售獲得、3期賣點(diǎn)解析與包裝、調(diào)性轉(zhuǎn)變、戶外信息更新、行銷活動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng)、調(diào)價(jià)戰(zhàn)略、3期2批次開盤方案。推行方案：詳見預(yù)算費(fèi)用：48.1萬(wàn)重要營(yíng)

18、銷節(jié)點(diǎn)分解3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月HH：12月5日，三期2批次開盤！目的：淡季銷售減弱，重新豐富戶型配置。完成回款4000萬(wàn)93套，階段力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)100套，總套數(shù)突破900套3期2批次推出時(shí)間：2021年12月回款要求：4000萬(wàn)推出單位：15、16棟總面積：12093套數(shù)：150戶總產(chǎn)值：5805萬(wàn)戶型選擇： 63、80、89、96推盤思緒：進(jìn)入12月，重新進(jìn)入平穩(wěn)銷售期。在此前剩余房源根本去化的情況下，重新豐富戶型選擇區(qū)間，防止A戶型所占比重偏大，客戶選擇單一。三期2批次推售戰(zhàn)略銷售義務(wù)：4000萬(wàn)回款，93套力爭(zhēng)突破100套，整體銷售率42%開盤時(shí)間：12月5日 價(jià)錢

19、戰(zhàn)略：估計(jì)均價(jià)5300，單位均價(jià)提升100元營(yíng)銷戰(zhàn)略：對(duì)2批次產(chǎn)品的觀光電梯、中庭位置等優(yōu)勢(shì)進(jìn)展再包裝，繼續(xù)制造新的市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)思索事件營(yíng)銷。針對(duì)節(jié)假日進(jìn)展促銷，以促銷加二級(jí)城市行銷的方式促進(jìn)銷售義務(wù)完成。重要事項(xiàng)：預(yù)售獲得、產(chǎn)品熱點(diǎn)制造、事件營(yíng)銷、二級(jí)城市行銷、現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng)、調(diào)價(jià)戰(zhàn)略、3期3批次開盤方案。推行方案：詳見預(yù)算費(fèi)用：39萬(wàn)3期3批次推出時(shí)間：2021年1、2月回款要求：推出單位：17棟總面積：8368.5套數(shù)：90戶總產(chǎn)值：4017萬(wàn)戶型選擇： 78、894期1批次推出時(shí)間：2021年3、4月回款要求：推出單位：18棟總面積：12273.8套數(shù)：132戶總產(chǎn)值：5891萬(wàn)戶型選擇： 76、85、1064期2批次推出時(shí)間：2021年5月回款要求：推出單位：21棟總面積：12273.8套數(shù)：132戶總產(chǎn)值：5891萬(wàn)戶型選擇： 79、89、109、1124期3批次推出時(shí)間：2021年6月回款要求：推出單位：20棟總面積：12273.8套數(shù)：132戶總產(chǎn)值：5891萬(wàn)戶型選擇： 79、89、109、112靜態(tài)之下算個(gè)帳四種推盤計(jì)劃與財(cái)務(wù)現(xiàn)金流流入比名稱推售率達(dá)100%推售率達(dá)80%推售率達(dá)70%推售率達(dá)60%銷售周期財(cái)務(wù)計(jì)劃