濟(jì)南海信龍奧9號(hào)項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)策劃報(bào)告課件

1、關(guān)注新勢(shì)力，贏在差異化的營(yíng)銷(xiāo)策略海信龍奧9號(hào)項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)策劃報(bào)告 前 言首先，感謝貴司給予我司此次參與海信龍奧9號(hào)項(xiàng)目前策及營(yíng)銷(xiāo)代理競(jìng)標(biāo)的機(jī)會(huì)。此方案是在貴司招標(biāo)文件要求的內(nèi)容基礎(chǔ)之上，根據(jù)貴司提供的項(xiàng)目基礎(chǔ)資料，結(jié)合我司對(duì)濟(jì)南寫(xiě)字樓及公寓市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，以及在奧體片區(qū)商務(wù)綜合體項(xiàng)目的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)和客戶(hù)積累，分別從市場(chǎng)研究、項(xiàng)目綜合定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣及底商招商運(yùn)作等四大方面進(jìn)行闡述，并通過(guò)電話(huà)調(diào)查、寫(xiě)字樓掃樓調(diào)查和重點(diǎn)約訪(fǎng)等形式進(jìn)行了商務(wù)產(chǎn)品需求客戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查，以期使本方案更加切合市場(chǎng)實(shí)際，具有可操作性，為貴司成功操作項(xiàng)目提供科學(xué)的保障。Whats Centaline中原是三十年的輝煌業(yè)績(jī)，中原一直致力于推動(dòng)中

2、國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化發(fā)展中原于1978年在香港成立目前已成為橫跨香港、內(nèi)地及澳門(mén)最大的地產(chǎn)代理集團(tuán)公司中原為中國(guó)70%的大型地產(chǎn)發(fā)展商提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)我們一直引領(lǐng)著中國(guó)地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)的趨勢(shì)與未來(lái)區(qū)域總部公司（華南、華北、華東）立足區(qū)域，布局全國(guó) 深圳中原 北京中原 上海中原 東莞中原 珠海中原 中山中原 廣州中原 佛山中原 福州中原 重慶中原 更多中原網(wǎng)絡(luò)截至2011年6月底，中原在大陸已擁有30家分公司中原旗下中原（中國(guó)）在大陸有龐大的全國(guó)性網(wǎng)絡(luò)在內(nèi)地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了持續(xù)的增長(zhǎng)與領(lǐng)跑2008200920101中原（中國(guó)）2345易居中國(guó)世聯(lián)地產(chǎn)合富輝煌上海天地行易居中國(guó)世聯(lián)地產(chǎn)合富輝煌偉業(yè)顧問(wèn)易居中國(guó)

3、世聯(lián)地產(chǎn)合富輝煌偉業(yè)顧問(wèn)中原（中國(guó)）中原（中國(guó)）Source：各上市公司年報(bào)中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)代理公司中原地產(chǎn)偉業(yè)顧問(wèn)易居中國(guó)EJ. NYE合富輝煌733.HK世聯(lián)地產(chǎn)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域主要公司2010年?duì)I收對(duì)比發(fā)展顧問(wèn) 戰(zhàn)略顧問(wèn) 品牌顧問(wèn) 住宅全程顧問(wèn) 工商全程顧問(wèn)策劃代理 全程營(yíng)銷(xiāo)策劃 銷(xiāo)售代理物業(yè)評(píng)估 房地產(chǎn)評(píng)估 土地評(píng)估 拆遷評(píng)估金融按揭 按揭代理 合同公證 房產(chǎn)擔(dān)保、保險(xiǎn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 租賃委托代理 產(chǎn)權(quán)變更、產(chǎn)權(quán)查冊(cè) 按揭樓宇轉(zhuǎn)讓 代辦相關(guān)證件為客戶(hù)提供綜合性的專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)服務(wù) 累計(jì)代理近700個(gè)樓盤(pán) 成交單位近13萬(wàn)套 成交面積近1300萬(wàn)平米 年均增長(zhǎng)率超過(guò)40%深圳中原業(yè)績(jī)連續(xù)九年市場(chǎng)占有

4、率第一Source：Centaline Research在南中國(guó)重點(diǎn)城市連續(xù)九年保持二級(jí)市場(chǎng)占有率第一Centaline Group | 10How can we do it我們?nèi)绾巫龅降腃entaline Group | 11我們對(duì)市場(chǎng)始終保持極高的敏感度中原銷(xiāo)售系統(tǒng)CCES項(xiàng)目前線(xiàn)銷(xiāo)售項(xiàng)目后臺(tái)策劃市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)MMS市場(chǎng)一手信息媒體二手信息外部信息發(fā)布內(nèi)部信息發(fā)布中原數(shù)據(jù)處理中心CDPC每周樓市周報(bào)中原內(nèi)參中原景氣指數(shù)專(zhuān)題研究土地開(kāi)發(fā)評(píng)估其他分析結(jié)果我們對(duì)終端客戶(hù)始終保持深入的洞察消費(fèi)者研究Consumer Research消費(fèi)者統(tǒng)計(jì)特征研究 片區(qū)消費(fèi)者特征研究 品牌消費(fèi)者特征研究 面積段消

5、費(fèi)者特征研究消費(fèi)者行為特性研究 Consumer Diary 消費(fèi)者日記 Consumer Observation 行為觀(guān)察 Key Person Interview 關(guān)鍵人物訪(fǎng)談 AdTrace 廣告有效度追蹤消費(fèi)者心理特征研究 Preference Test 偏好測(cè)試 Personality Scale 個(gè)性量表 Cluster Analysis 聚類(lèi)分析 AdTest 廣告效果測(cè)試 我們?cè)谘芯可鲜冀K與強(qiáng)者同行研究合作伙伴資本流向研究 中原強(qiáng)大的三級(jí)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)使我們可以洞察到資本 在地產(chǎn)投資領(lǐng)域的流向，往往是市場(chǎng)變化的動(dòng)因資產(chǎn)結(jié)構(gòu)研究 對(duì)客戶(hù)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的研究是衡量整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系抗風(fēng) 險(xiǎn)能力的重要

6、途徑之一客戶(hù)預(yù)期研究 我們對(duì)客戶(hù)行為和心理的研究為銀行的貨幣調(diào)控 提供決策依據(jù)我們?cè)诙床焐鲜冀K保持國(guó)際視野domus于1928年在米蘭創(chuàng)刊 已成為全球范圍內(nèi)最具影響力的 專(zhuān)業(yè)建筑雜志W(wǎng)allpaper最早于1996年在 倫敦發(fā)行 從建筑室內(nèi)設(shè)計(jì)到全面的時(shí)尚品 味Wallpaper都一直在引導(dǎo) 潮流傳播領(lǐng)域內(nèi)的戰(zhàn)略合作 中原以更加專(zhuān)業(yè)的姿態(tài)加入到全球范 圍內(nèi)的建筑研究 通過(guò)傳播領(lǐng)域內(nèi)的合作，中原開(kāi)始洞 察建筑研究和設(shè)計(jì)發(fā)展潮流 通過(guò)廣泛的接觸和訪(fǎng)談，中原對(duì)高端 、時(shí)尚客戶(hù)的把握能力也不斷增強(qiáng)How can we help our clients我們?nèi)绾螏椭蛻?hù)我們知道如何解決客戶(hù)生意成長(zhǎng)每一步所

7、面臨的問(wèn)題 中原戰(zhàn)略合作伙伴之一 八年時(shí)間里，我們陪伴客戶(hù)成長(zhǎng) 我們幫助客戶(hù)建立自己的營(yíng)銷(xiāo)體系 我們幫助客戶(hù)實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)模式的復(fù)制 我們幫助客戶(hù)開(kāi)拓多元化的產(chǎn)品線(xiàn)990001020304050607公司成立第一個(gè)郊區(qū)大盤(pán)項(xiàng)目發(fā)售第二個(gè)郊區(qū)大盤(pán)項(xiàng)目發(fā)售第一個(gè)爛尾樓改造項(xiàng)目發(fā)售08開(kāi)始進(jìn)軍外地市場(chǎng)第一個(gè)豪宅項(xiàng)目發(fā)售外地郊區(qū)大盤(pán)項(xiàng)目發(fā)售香港澳門(mén)大陸 香港是中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最成 熟的地方，中原在香港三十年 的發(fā)展積累了大量的行業(yè)經(jīng)驗(yàn) ，特別是對(duì)地產(chǎn)周期的研究和 應(yīng)對(duì) 中原將香港的成熟的市場(chǎng)操作 方法帶進(jìn)大陸，影響了大陸整 個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)觀(guān)念 澳門(mén)是亞洲典型的微型經(jīng)濟(jì)體 ，各種雄厚資本的進(jìn)入及本地 的強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)

8、力使整個(gè)澳門(mén)地產(chǎn) 市場(chǎng)顯得更具魅力，中原在澳 門(mén)的成功為中原積累了適應(yīng)資 本快速流動(dòng)的市場(chǎng)的能力 隨著改革開(kāi)放的日益深化，中 原也大陸也開(kāi)始大展拳腳 十多年的本土發(fā)展，使中原實(shí) 現(xiàn)了港式經(jīng)驗(yàn)和本土特色的無(wú) 縫結(jié)合，并逐漸發(fā)展形成更加 適合本土市場(chǎng)的操作模式我們?cè)谙愀?、澳門(mén)和大陸都積累了豐富的案例我們形成了中原自己的實(shí)踐體系項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目策略制定項(xiàng)目結(jié)束目標(biāo)分解策略構(gòu)思策略分解分步執(zhí)行策略中心監(jiān)控銷(xiāo)售中心監(jiān)控營(yíng)銷(xiāo)模型模式總結(jié)數(shù)據(jù)模型客戶(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)員工培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)員工選聘標(biāo)準(zhǔn)其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)其他相關(guān)總結(jié)中原實(shí)踐體系我們幫助客戶(hù)一步步實(shí)現(xiàn)事業(yè)上的騰飛Learn 學(xué)習(xí)Apply 應(yīng)用Innovation 創(chuàng)新St

9、andardize 標(biāo)準(zhǔn)化1234 溝通、了解并學(xué)習(xí)中原 的最佳實(shí)踐 應(yīng)用中原的成功經(jīng)驗(yàn)到 具體項(xiàng)目中 結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況實(shí)現(xiàn) 部分創(chuàng)新 形成符合您生意的標(biāo)準(zhǔn) 化操作方法Our Clients我們的客戶(hù)新鴻基地產(chǎn)萬(wàn)科地產(chǎn)中海地產(chǎn)華僑城地產(chǎn)華潤(rùn)地產(chǎn)金地地產(chǎn)保利地產(chǎn)瑞安集團(tuán)招商地產(chǎn)嘉里建設(shè)新世界地產(chǎn)SOHO中國(guó)北辰實(shí)業(yè)雅居樂(lè)地產(chǎn)佰仕達(dá)控股海爾地產(chǎn)豐田房屋家樂(lè)福松下家居索尼家居我們服務(wù)于在中國(guó)境內(nèi)快速成長(zhǎng)的地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)我們?cè)趭W體片區(qū)積累了大量的終端客戶(hù)資料項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模北京合景泰富香悅四季總建面60萬(wàn)平米（住宅）深圳萬(wàn)科第五園總建面25萬(wàn)平米（住宅）北京泛海國(guó)際居住區(qū)總建面260萬(wàn)平米（住宅

10、）深圳萬(wàn)科金域藍(lán)灣總建面30萬(wàn)平米（住宅）北京海棠公社總建面33萬(wàn)平米（住宅）深圳萬(wàn)科天琴灣總建面80萬(wàn)平米（住宅）北京復(fù)地國(guó)際公寓總建面10萬(wàn)平米（住宅）深圳萬(wàn)科金域華府總建面19萬(wàn)平米（住宅）北京京都杭城總建面35萬(wàn)平米（住宅）深圳中海深圳灣畔總建面17萬(wàn)平米（住宅）上海世貿(mào)濱江花園總建面80萬(wàn)平米（住宅）上海華潤(rùn)橡樹(shù)灣總建面23萬(wàn)平米（住宅）上海奧林匹克花園總建面70萬(wàn)平米（住宅）上海金地灣流域總建面20萬(wàn)平米（住宅）中原各城市操作項(xiàng)目展示山東中原現(xiàn)在所承擔(dān)策略營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模合作模式濟(jì)南黃金99總建面100萬(wàn)平米（住宅）全程策劃營(yíng)銷(xiāo)代理濟(jì)南黃金時(shí)代廣場(chǎng)總建面50萬(wàn)平米（綜合）

11、全程策劃營(yíng)銷(xiāo)代理濟(jì)南萊鋼凱旋新城總建面30萬(wàn)平米（住宅）全程策劃營(yíng)銷(xiāo)代理濟(jì)南鑫苑名家總建面70萬(wàn)平米（住宅）全程策劃營(yíng)銷(xiāo)代理濟(jì)南恒生伴山總建面16萬(wàn)平米（住宅）全程策劃營(yíng)銷(xiāo)代理濟(jì)南冠華車(chē)北項(xiàng)目總建面20萬(wàn)平米（住宅）全程策劃營(yíng)銷(xiāo)代理山東融匯分水嶺項(xiàng)目總建面42.6萬(wàn)平米（住宅）前期市場(chǎng)研究定位及營(yíng)銷(xiāo)策略綠地國(guó)際花都總建面160萬(wàn)平米（住宅）前期市場(chǎng)研究定位及營(yíng)銷(xiāo)策略濟(jì)南華潤(rùn)萬(wàn)象城總建面40萬(wàn)平米（綜合）前期市場(chǎng)研究及招商策略濟(jì)南華潤(rùn)興隆莊項(xiàng)目總占地12000畝 （住宅）前期市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位濟(jì)南魯能大漢峪項(xiàng)目總占地2000畝（住宅）前期市場(chǎng)研究定位及營(yíng)銷(xiāo)策略山東中原近年所承擔(dān)策略顧問(wèn)項(xiàng)目一覽表

12、項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模合作模式濟(jì)南魯能領(lǐng)秀城總建面300萬(wàn)平米（住宅）項(xiàng)目市場(chǎng)研究及監(jiān)控濟(jì)南魯能大漢峪項(xiàng)目總占地2000畝（住宅）前期市場(chǎng)研究定位及營(yíng)銷(xiāo)策略濟(jì)南名士豪庭總建面80萬(wàn)平米（住宅）前期市場(chǎng)研究定位及營(yíng)銷(xiāo)策略濟(jì)南唐冶新城項(xiàng)目總占地12平方公里（住宅）前期市場(chǎng)研究及規(guī)劃布局濟(jì)南天鴻萬(wàn)象新天總建面360萬(wàn)平米（住宅）前期市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位濟(jì)南華潤(rùn)萬(wàn)象城總建面40萬(wàn)平米（綜合）前期市場(chǎng)研究及招商策略濟(jì)南華潤(rùn)興隆莊項(xiàng)目總占地12000畝 （住宅）前期市場(chǎng)研究定位及營(yíng)銷(xiāo)策略山東融匯老商埠項(xiàng)目總占 地3萬(wàn)平公里（綜合）前期市場(chǎng)研究定位及營(yíng)銷(xiāo)策略綠地國(guó)際花都總建面40萬(wàn)平米（住宅）前期市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位山東

13、融匯分水嶺項(xiàng)目總建面42.6萬(wàn)平米（住宅）前期市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位本案營(yíng)銷(xiāo)人員配備項(xiàng)目總督導(dǎo)：王鑫、吳銓華項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：?jiǎn)滔喾晔袌?chǎng)研究顧問(wèn)：薄夫利策劃經(jīng)理：尹伊銷(xiāo)售經(jīng)理：王濤策劃師策劃師銷(xiāo)售主管置業(yè)顧問(wèn)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)王鑫 （山東中原董事總經(jīng)理）北京航空航天大學(xué) 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 學(xué)士學(xué)位自2001年起加入中原地產(chǎn)（Centaline）集團(tuán)，自2003年起參與山東中原的創(chuàng)立及主持房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃及顧問(wèn)工作，任山東中原董事總經(jīng)理至今。主要操作項(xiàng)目：北京美景東方、水云天、廣安門(mén)項(xiàng)目、花樣年華；濟(jì)南黃金99、萊鋼凱旋新城、恒生伴山、黃金時(shí)代廣場(chǎng)、融匯老商埠、綠地國(guó)際花都、國(guó)華東方美郡；青島上實(shí)達(dá)利廣場(chǎng)、國(guó)展財(cái)富中心、青

14、特匯豪景苑；淄博華僑城、濰坊世貿(mào)中心、臨沂財(cái)富廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家顧問(wèn)吳銓華（中原華北區(qū)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)）主要操作項(xiàng)目：深圳：中信紅樹(shù)灣、達(dá)利城市中心、綠海名居；北京：新保利大廈、中環(huán)世貿(mào)、西環(huán)廣場(chǎng)、泰達(dá)中心；青島：天泰城、財(cái)富廣場(chǎng)、國(guó)展財(cái)富中心；濟(jì)南：黃金99、恒生伴山、萊鋼凱旋新城、名士豪庭、原山九號(hào)。香港大學(xué) 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 學(xué)士學(xué)位十六年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)工作經(jīng)驗(yàn)，有著豐富的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)及銷(xiāo)售管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，有著較強(qiáng)的管理能力、判斷、決策、計(jì)劃及執(zhí)行能力，并有極強(qiáng)市場(chǎng)及項(xiàng)目整體把控能力，曾擔(dān)任過(guò)多個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)主持項(xiàng)目全面工作。市場(chǎng)研究薄夫利（投資顧問(wèn)部總監(jiān)）山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 本科七年房地產(chǎn)市場(chǎng)研究

15、工作，有著豐富的市場(chǎng)研究經(jīng)驗(yàn)，熟悉項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)流程，對(duì)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的把控能力強(qiáng)，見(jiàn)解有深度，有創(chuàng)新意識(shí)，有較高的綜合素質(zhì)，曾擔(dān)任過(guò)多個(gè)項(xiàng)目的前期市場(chǎng)負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期策劃工作。主要操作項(xiàng)目：1、濟(jì)南名士豪庭 （80萬(wàn)平米住宅）2、青島匯豪國(guó)際 （30萬(wàn)平米住宅）3、青島財(cái)富廣場(chǎng) （30萬(wàn)平米綜合）4、濟(jì)南魯能領(lǐng)秀城 （300萬(wàn)平米住宅）5、濟(jì)南天鴻萬(wàn)象新天 （360萬(wàn)平米住宅）姓名操盤(pán)項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目現(xiàn)狀工作內(nèi)容喬相逢黃金時(shí)代廣場(chǎng)50萬(wàn)平米綜合即將銷(xiāo)售前期策劃濟(jì)南金光旺角8萬(wàn)平米綜合在售全程策劃銷(xiāo)售誠(chéng)基泉城新時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)3萬(wàn)平米商業(yè)招商策劃及招商青島財(cái)富中心35萬(wàn)平米綜合售罄全程策劃濟(jì)南名士

16、豪庭80萬(wàn)平米住宅在售前期策劃聊城百貨大廈10萬(wàn)平米寫(xiě)字樓售罄全程策劃銷(xiāo)售濱州百樂(lè)不夜城10萬(wàn)平米綜合售罄全程策劃銷(xiāo)售淄博華僑城120萬(wàn)平米住宅在售前期策劃學(xué)歷：山東理工大學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)士工作經(jīng)歷：8年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作經(jīng)驗(yàn)工作描述：有著豐富的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)，思維活躍有創(chuàng)新性，有敏銳的判斷力和較強(qiáng)的執(zhí)行能力。曾帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)操作過(guò)多個(gè)策劃項(xiàng)目，能夠及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行反饋溝通，制訂和調(diào)整適合項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略。事業(yè)一部 負(fù)責(zé)人喬相逢姓名操盤(pán)項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目現(xiàn)狀工作內(nèi)容尹伊自由城3萬(wàn)平米公寓售罄全程策劃銷(xiāo)售中國(guó)盒子10萬(wàn)平米住宅在售前期策劃濰坊領(lǐng)世新城40萬(wàn)平米社區(qū)在售前期策劃魯能領(lǐng)秀城40萬(wàn)平米

17、商業(yè)區(qū)招商中招商策劃青島天幕美食城7萬(wàn)平米商業(yè)運(yùn)營(yíng)中招商策劃金光旺角6萬(wàn)平米商業(yè)待售全程策劃銷(xiāo)售學(xué)歷：山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院、信息管理與信息系統(tǒng)學(xué)士工作經(jīng)歷：5年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作經(jīng)驗(yàn)工作描述：有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和代理公司雙重工作經(jīng)歷，期間既負(fù)責(zé)過(guò)住宅項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃與整合推廣工作，也全程參與過(guò)商業(yè)項(xiàng)目的前期調(diào)研、策劃定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、市場(chǎng)推廣及媒體宣傳等工作。熟悉全程策劃的業(yè)務(wù)流程與方法，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向感覺(jué)敏銳，對(duì)項(xiàng)目的具體操作有一定的把控能力，擅長(zhǎng)從營(yíng)銷(xiāo)的角度提升策劃的價(jià)值。事業(yè)一部 策劃經(jīng)理尹伊山東經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院 經(jīng)濟(jì)管理 專(zhuān)科從事房地產(chǎn)銷(xiāo)售工作6年，在濟(jì)南青島均有工作經(jīng)歷，2006年在濟(jì)南歷山

18、名郡項(xiàng)目任置業(yè)顧問(wèn)，2007年調(diào)至青島國(guó)華大廈任銷(xiāo)售主管，2008年至2010年在濟(jì)南歷山名郡任銷(xiāo)售主管，在此5年期間，多次獲得銷(xiāo)售冠軍和優(yōu)秀員工榮譽(yù)。曾服務(wù)開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目山東國(guó)華時(shí)代 青島國(guó)華大廈山東省三名投資有限公司 濟(jì)南歷山名郡事業(yè)一部 銷(xiāo)售經(jīng)理王濤制約條件發(fā)展目標(biāo)問(wèn)題界定市場(chǎng)客戶(hù)項(xiàng)目項(xiàng)目定位與發(fā)展?fàn)I銷(xiāo)建議項(xiàng)目定位發(fā)展建議商業(yè)建議營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境問(wèn)題界定項(xiàng)目的東側(cè)為玉頂山公墓，對(duì)項(xiàng)目客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)傾向具有明顯影響。在100份有效客戶(hù)調(diào)查問(wèn)卷中，34%的受訪(fǎng)者認(rèn)為公墓對(duì)其購(gòu)買(mǎi)傾向影響很大；50%的受訪(fǎng)者認(rèn)為有些影響；僅有16%的受訪(fǎng)者認(rèn)為無(wú)所謂。這成為項(xiàng)目最明顯的不利條件且對(duì)后期的價(jià)格定位具有較大影響。

19、規(guī)劃方案前置并已報(bào)規(guī)，可調(diào)整余地不大。方案展現(xiàn)了開(kāi)發(fā)企業(yè)初步思路，后期物業(yè)發(fā)展建議提出將在結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及客戶(hù)需求的基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)部微調(diào)。約束條件1約束條件22011年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款1.8億元約消化230套房源蓄客目標(biāo)約1380批目標(biāo)1打造高端形象商務(wù)名片兌現(xiàn)區(qū)域高價(jià)值，同時(shí)進(jìn)一步提升海信品牌目標(biāo)2VS我們應(yīng)該怎么做？我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以開(kāi)發(fā)商目標(biāo)為導(dǎo)向同時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)約束條件也是我們研究考慮的重要因素制約條件發(fā)展目標(biāo)問(wèn)題界定市場(chǎng)客戶(hù)項(xiàng)目項(xiàng)目定位與發(fā)展?fàn)I銷(xiāo)建議項(xiàng)目定位發(fā)展建議商業(yè)建議營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境第一篇 項(xiàng)目發(fā)展背景分析區(qū)域市場(chǎng)掃描客戶(hù)調(diào)研結(jié)論小結(jié)濟(jì)南市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)，綜合實(shí)力不

20、斷增強(qiáng)，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，目前房地產(chǎn)業(yè)已步入快速發(fā)展期。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系小于4%4%5%5%8%大于8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展?jié)鲜薪迥闓DP及增長(zhǎng)率濟(jì)南市近五年人均GDP及增長(zhǎng)率2006-2010年濟(jì)南GDP年增長(zhǎng)率高于11%，年均增長(zhǎng)率達(dá)到15.8%。2006-2010年濟(jì)南人均GDP年均增長(zhǎng)11.5%，2010年濟(jì)南人均GDP達(dá)到57394元。區(qū)域市場(chǎng)掃描發(fā)展背景分析客戶(hù)調(diào)研結(jié)論項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究濟(jì)南確定了“東拓、西進(jìn)、南控、北跨”的 城市規(guī)劃;東部在政府東遷的帶動(dòng)下，已發(fā)展為房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)；西部在以西客站的建立為契機(jī)

21、的拉動(dòng)下，將 逐漸發(fā)展為新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域；南部由于受到規(guī)劃限制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地集 中在二環(huán)南路沿線(xiàn);北部則由于黃河阻攔無(wú)法持續(xù)發(fā)展，今后濟(jì) 南的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將沿東西帶狀發(fā)展;濟(jì)南城市發(fā)展格局表現(xiàn)為東西拓進(jìn)，變單一核心為東西帶狀發(fā)展；東部發(fā)展前景看好催生土地增值，成為城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域；“東拓”主要是發(fā)展東部城區(qū)奧體文博、賢文、漢峪、長(zhǎng)嶺山、雪山、唐冶、孫村、章錦、彩石、兩河等十大片區(qū)。項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)掃描發(fā)展背景分析客戶(hù)調(diào)研結(jié)論東部區(qū)域以政務(wù)商務(wù)功能+高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為特征，奧體文博片區(qū)是東部新區(qū)發(fā)展的龍頭，未來(lái)區(qū)域的城市價(jià)值及輻射效應(yīng)將呈現(xiàn)持續(xù)增強(qiáng)態(tài)勢(shì)；區(qū)域定位高、起點(diǎn)高，

22、基礎(chǔ)設(shè)施承載能力強(qiáng)，周邊環(huán)境優(yōu)美，交通便捷。市政府東遷至奧體文博片區(qū)，政務(wù)中心隨之東移，對(duì)老城區(qū)輻射能力較強(qiáng)。以山東省國(guó)資委、省高院、山東省軍區(qū)、省博物館、省檔案館、省立醫(yī)院、中國(guó)國(guó)電、魯商置業(yè)為代表的一批中大型企事業(yè)單位相繼遷入，政務(wù)商務(wù)氛圍日漸濃厚，片區(qū)雛形逐步顯現(xiàn)。東部新區(qū)C0D城市設(shè)計(jì)已完成，中央政務(wù)區(qū)落戶(hù)奧體文博片區(qū)，區(qū)域發(fā)展迎來(lái)新的機(jī)遇。“十二五”東部新區(qū)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)十大片區(qū)高新區(qū)項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)掃描發(fā)展背景分析客戶(hù)調(diào)研結(jié)論宏觀(guān)調(diào)控政策未對(duì)濟(jì)南商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展造成明顯影響。限購(gòu)政策對(duì)市場(chǎng)的影響1 國(guó)家保障房建設(shè)體系的加快對(duì)市場(chǎng)的影響2 稅收、信貸政策對(duì)市場(chǎng)的影響3限購(gòu)政策

23、打壓住宅市場(chǎng)，商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品當(dāng)前被廣泛看好；被調(diào)控排擠出住宅市場(chǎng)的投資客戶(hù)，受投資心理及資金實(shí)力影響，更傾向選擇總價(jià)款較低的商務(wù)產(chǎn)品；保障房的購(gòu)買(mǎi)者資金實(shí)力有限，不是商品房的潛在客群；且當(dāng)前國(guó)家保障房的覆蓋面小，對(duì)商品房市場(chǎng)影響不大；開(kāi)發(fā)商資金壓力和購(gòu)房者還貸壓力將持續(xù)增加，或?qū)p少雙方入市的積極性；商業(yè)商務(wù)辦公產(chǎn)品因不涉及民生問(wèn)題，短期之內(nèi)不會(huì)成為政策限制打壓的重點(diǎn)。項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)掃描發(fā)展背景分析客戶(hù)調(diào)研結(jié)論本項(xiàng)目位于東拓?zé)狳c(diǎn)區(qū)域中的奧體文博政務(wù)商務(wù)中心片區(qū)，受區(qū)域政務(wù)商務(wù)功能不斷增強(qiáng)的影響，未來(lái)產(chǎn)品價(jià)值潛力得到市場(chǎng)公認(rèn)，兼之不受調(diào)控政策制約，對(duì)投資型客戶(hù)吸引力較大；小結(jié)項(xiàng)目發(fā)

24、展環(huán)境及市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)掃描發(fā)展背景分析客戶(hù)調(diào)研結(jié)論區(qū)域內(nèi)多高端住宅產(chǎn)品和城市綜合體項(xiàng)目，住宅產(chǎn)品的成交均價(jià)約11655元/平方米；公寓產(chǎn)品的成交均價(jià)約9995元/平方米；寫(xiě)字樓產(chǎn)品的成交均價(jià)約9237元/平方米。區(qū)域市場(chǎng)掃描發(fā)展背景分析客戶(hù)調(diào)研結(jié)論項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究區(qū)域整體市場(chǎng)綜述項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究區(qū)域公寓市場(chǎng)調(diào)研在售項(xiàng)目分析區(qū)域市場(chǎng)掃描發(fā)展背景分析客戶(hù)調(diào)研結(jié)論項(xiàng)目名稱(chēng)供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）類(lèi) 型主力戶(hù)型主力面積（）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/）均價(jià)（元/）開(kāi)盤(pán)時(shí)間月均去化速度(萬(wàn)平方米/月)銷(xiāo)售率國(guó)奧城 2.5平層45-80平方米一室45-80300014000（含3000元精裝） 2010.10.

25、23 0.2168% LOFT35-88平方米 35-88400018000 （含4000元精裝） 2010.10.237.2剛開(kāi)盤(pán)35%玉蘭公寓3.87平層一室兩室74-1463000140002010.5.150.29基本清盤(pán)中齊 未來(lái)城3.6平層一室5050083002009.9.130.1898%區(qū)域公寓產(chǎn)品總供應(yīng)量為9.27萬(wàn)平方米，簡(jiǎn)裝修均價(jià)為9995元/平方米，區(qū)域項(xiàng)目月均去化速度為0.22萬(wàn)平方米（均有多層團(tuán)購(gòu)大客戶(hù)），區(qū)域內(nèi)精裝修標(biāo)準(zhǔn)從500-4000元/平方米不等。公寓產(chǎn)品的主力戶(hù)型為一室，產(chǎn)品定位越高端戶(hù)型面積越大，精裝標(biāo)準(zhǔn)越高。項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究區(qū)域公寓市場(chǎng)調(diào)研未售

26、項(xiàng)目分析區(qū)域市場(chǎng)掃描發(fā)展背景分析客戶(hù)調(diào)研結(jié)論面世未上市項(xiàng)目潛在供應(yīng)量（萬(wàn)/平方米）產(chǎn)品類(lèi)型戶(hù)型面積（平方米）預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米）丁豪廣場(chǎng)8平層40-1209000啟德國(guó)金中心5平層5060黃金時(shí)代廣場(chǎng)5.2平層50-110當(dāng)前片區(qū)內(nèi)面世未上市的潛在供應(yīng)量約為18萬(wàn)平方米，以丁豪廣場(chǎng)（約8萬(wàn)平方米）、黃金時(shí)代廣場(chǎng)公寓產(chǎn)品（約5.2萬(wàn)平方米）和啟德國(guó)際金融中心（約5萬(wàn)平米）為主；區(qū)域內(nèi)成交未上市商服用地約91.5萬(wàn)平方米，假設(shè)以25%的比例建設(shè)公寓產(chǎn)品，約有23萬(wàn)平方米，未來(lái)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量大。項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究公寓用途 1面積與戶(hù)型 2空間結(jié)構(gòu) 3裝修標(biāo)準(zhǔn) 4區(qū)域公寓產(chǎn)品特征公寓產(chǎn)品的特

27、點(diǎn)表現(xiàn)為居住私密性、舒適性較差；在售公寓項(xiàng)目中，面積在45-88平方米的一室為主力戶(hù)型，兩室戶(hù)型的房源略少；海爾綠城玉蘭公寓的戶(hù)型相對(duì)較大，一室面積為74-88平方米，兩室面積為111-123平方米，三室面積為208平方米，是當(dāng)前公寓產(chǎn)品面積跨度最大的項(xiàng)目； 公寓項(xiàng)目從早期居住型公寓為主，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榫频晔焦⒓稗k公型公寓；區(qū)域內(nèi)的海爾綠城玉蘭公寓是濟(jì)南第一個(gè)真正意義上的酒店式公寓； 魯商國(guó)奧城公寓更多的表現(xiàn)出辦公型及投資品的特性，由于區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓產(chǎn)品供應(yīng)量少，預(yù)計(jì)未來(lái)公寓的商務(wù)辦公性及投資性將凸顯；與以往居住型小戶(hù)型公寓的核心賣(mài)點(diǎn)總價(jià)低、首付低的產(chǎn)品相比，區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品以精裝修產(chǎn)品為主，裝修標(biāo)

28、準(zhǔn)從500-4000元/平方米；中齊未來(lái)城由于以居住型為主，精裝標(biāo)準(zhǔn)較低，而從海爾綠城玉蘭公寓開(kāi)始，裝修標(biāo)準(zhǔn)從簡(jiǎn)單的“硬裝”發(fā)展到“軟裝” ，魯商國(guó)奧城公寓繼承了“提包入住”的裝修標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)平層和LOFT均進(jìn)行了精裝，精裝公寓產(chǎn)品開(kāi)始發(fā)展為區(qū)域主流；市場(chǎng)中的平層產(chǎn)品居多，而LOFT建筑形式日益豐富到現(xiàn)有市場(chǎng)中，并受到了潛在客戶(hù)的認(rèn)同，尤其是受到辦公型需求客戶(hù)的青睞。今后，公寓產(chǎn)品的建筑類(lèi)型將更加豐富，多種形式的建筑類(lèi)型將滿(mǎn)足不同需求的潛在客戶(hù)；隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲、通貨膨脹可能性的不斷增加，公寓項(xiàng)目成為投資產(chǎn)品的趨勢(shì)將更加明顯；區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)的稀缺，導(dǎo)致公寓產(chǎn)品發(fā)展為寫(xiě)字樓的替代品區(qū)域市場(chǎng)掃描發(fā)展

29、背景分析客戶(hù)調(diào)研結(jié)論 供應(yīng)量成交均價(jià) 品質(zhì)客群區(qū)域內(nèi)在售公寓產(chǎn)品的供應(yīng)量少，僅有0.87萬(wàn)平方米；潛在供應(yīng)量較多，約有44萬(wàn)平方米，以當(dāng)前區(qū)域內(nèi)未上市的公寓產(chǎn)品體量和去化速度計(jì)算，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)的簡(jiǎn)裝修成交均價(jià)為9995元/平方米；地段是決定公寓產(chǎn)品定位及價(jià)格的重要因素，越靠近奧體板塊核心的公寓產(chǎn)品定價(jià)越高，產(chǎn)品品質(zhì)越高，購(gòu)置門(mén)檻也越高；奧體片區(qū)是濟(jì)南市場(chǎng)中首屈一指的高端產(chǎn)品集中地，公寓產(chǎn)品的精裝標(biāo)準(zhǔn)高，從“硬裝”向“軟裝”品質(zhì)提升；區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品的客群從以居住和投資為主，轉(zhuǎn)變?yōu)橐赞k公自用或投資為主，企事業(yè)單位大客戶(hù)和私營(yíng)企業(yè)主成為客群主流；結(jié)論公寓市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)較大，高端產(chǎn)品相

30、對(duì)集中，投資及辦公需求為主；項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究區(qū)域公寓市場(chǎng)小結(jié)區(qū)域市場(chǎng)掃描發(fā)展背景分析客戶(hù)調(diào)研結(jié)論區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)調(diào)研綜述項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)掃描發(fā)展背景分析客戶(hù)調(diào)研結(jié)論奧體板塊是濟(jì)南新興的政務(wù)商務(wù)中心，文博片區(qū)以城市高檔寫(xiě)字樓為主， 無(wú)論在硬件配套還是交通條件上，均體現(xiàn)一定的優(yōu)越性。目前辦公氛圍還不夠濃厚，但可以預(yù)見(jiàn)將來(lái)發(fā)展?jié)摿薮螅蹆r(jià)將超越各板塊位居首位。尤其緊鄰經(jīng)十路一線(xiàn)是辦公價(jià)值峰值地段，本案的區(qū)位商業(yè)價(jià)值較高。平均體量10萬(wàn)平米，目前標(biāo)準(zhǔn)層面積為1300-1600平米。代表項(xiàng)目有魯商國(guó)奧城、黃金時(shí)代廣場(chǎng)高新區(qū)板塊聚集了大批高科技企業(yè)和創(chuàng)業(yè)人才，配套設(shè)施有待完善，寫(xiě)字樓市

31、場(chǎng)發(fā)展尚待成熟；板塊土地資源豐富，遠(yuǎn)離市中心，寫(xiě)字樓體量居于各板塊之首，平均17萬(wàn)平米。標(biāo)準(zhǔn)層面積1000-3000平米，主力面積300平米。代表項(xiàng)目有三慶世紀(jì)財(cái)富中心、IT總部基地、齊魯軟件園奧體板塊當(dāng)前無(wú)在售寫(xiě)字樓供應(yīng)，高新區(qū)板塊寫(xiě)字樓產(chǎn)品以出租為主。區(qū)域內(nèi)奧體板塊成交價(jià)格區(qū)間在10000-16000元/平米，高新區(qū)板塊寫(xiě)字樓的成交均價(jià)約9008元/平米。奧體板塊寫(xiě)字樓品質(zhì)高端，無(wú)在售寫(xiě)字樓供應(yīng)，已售寫(xiě)字樓均為整棟或整層出售，去化速度較快；海爾綠城A座寫(xiě)字樓整棟出售給山東高速集團(tuán)。成交均價(jià)僅為6900元/平方米。目前高新區(qū)板塊寫(xiě)字樓的成交價(jià)格區(qū)間為7200-9800元/平方米，成交均價(jià)為9

32、008元/平方米，為目前成交價(jià)格最低的區(qū)域（土地成本較低、供應(yīng)量大）；板塊整體平均成交率為59.6%。奧體板塊成交價(jià)格高新區(qū)板塊成交價(jià)格及成交率區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)調(diào)研價(jià)格分析項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)掃描發(fā)展背景分析客戶(hù)調(diào)研結(jié)論區(qū)域內(nèi)當(dāng)前僅高新區(qū)有寫(xiě)字樓在租，租金水平低于濟(jì)南市平均水平，平均出租率83.3%。租金水平及出租率奧體板塊無(wú)在租寫(xiě)字樓。高新區(qū)板塊遠(yuǎn)離市中心，雖配套有待完善,但交通條件較為理想，寫(xiě)字樓租金水平在1.1-3.1元/平/天,主要集中在1.1-1.6元/平/天，板塊整體租金水平低于濟(jì)南市平均水平，為租金水平最低區(qū)域。板塊內(nèi)集中大量科技型企業(yè)，平均出租率為83.3%，其中齊魯軟

33、件園的租金水平較低，出租率近100%。1.1-3.1項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)調(diào)研租金、回報(bào)率分析區(qū)域市場(chǎng)掃描發(fā)展背景分析客戶(hù)調(diào)研結(jié)論區(qū)域?qū)懽謽菨撛诠?yīng)量（單位：萬(wàn)平米）區(qū)域是未來(lái)寫(xiě)字樓潛在供應(yīng)量最大的區(qū)域，預(yù)計(jì)近149萬(wàn)平米，主要集中在奧體板塊.潛在項(xiàng)目中啟德國(guó)際金融中心項(xiàng)目尤為引人注目，該項(xiàng)目將給區(qū)域增加17萬(wàn)方寫(xiě)字樓供應(yīng)量。新城東擴(kuò)、政府行政單位的東遷，全運(yùn)會(huì)的召開(kāi)以及東部大片土地的開(kāi)發(fā)，已經(jīng)讓東部成為濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)最炙手可熱的區(qū)域之一。東部新城的雛形逐漸顯現(xiàn)，聚集了大量的人氣、吸引了各地投資者，商業(yè)商務(wù)氛圍也逐步提升，東城COD呼之欲出。高新區(qū)板塊和奧體板塊寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈上升趨

34、勢(shì)，增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)調(diào)研未來(lái)發(fā)展分析項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)掃描發(fā)展背景分析客戶(hù)調(diào)研結(jié)論共性：區(qū)域內(nèi)兩板塊客戶(hù)以自用和投資為主，部分私營(yíng)企業(yè)主以自用為主兼顧投資區(qū)別： 奧體片區(qū)寫(xiě)字樓主要被政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，金融、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、律師行領(lǐng)域大中型實(shí)力企業(yè)級(jí)單位整棟或整層購(gòu)買(mǎi)，具有明顯的大客戶(hù)特征。高新區(qū)板塊入駐企業(yè)既有山東黃金、中鐵十局等企業(yè)總部，也有大量從事科技研發(fā)類(lèi)的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，覆蓋范圍廣泛。 奧體片區(qū)整棟、整層購(gòu)買(mǎi)大客戶(hù)對(duì)交通、視覺(jué)景觀(guān)、立面昭示效果較為挑剔。高新區(qū)板塊客戶(hù)對(duì)價(jià)格、地段、戶(hù)型更關(guān)注。 奧體板塊均為大客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，單層1100平米以下寫(xiě)字樓無(wú)供應(yīng)，大量總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)

35、鏈上的下游企業(yè)及實(shí)力成長(zhǎng)型企業(yè)的辦公需求難以得到滿(mǎn)足，形成區(qū)域辦公新的市場(chǎng)空白。這類(lèi)客戶(hù)關(guān)注辦公區(qū)位、寫(xiě)字樓檔次、總價(jià)，辦公需求面積200-500平方米。項(xiàng)目名稱(chēng)客戶(hù)類(lèi)型黃金時(shí)代廣場(chǎng)省國(guó)資委、省安全生產(chǎn)監(jiān)督管理局、省企業(yè)聯(lián)合會(huì)魯商國(guó)奧城省國(guó)電定制1棟，其它寫(xiě)字樓整層出售，以評(píng)估公司、房地產(chǎn)公司、外貿(mào)公司、律師行等為主海爾綠城全運(yùn)村A座寫(xiě)字樓由山東高速集團(tuán)整棟團(tuán)購(gòu)魯銀銀河大廈山東能源集團(tuán)整棟購(gòu)買(mǎi)中鐵匯展國(guó)際主要為周邊以經(jīng)貿(mào)、建筑、IT行業(yè)大型企業(yè)，部分小型私企和獨(dú)立創(chuàng)業(yè)者中齊未來(lái)城周邊中小企業(yè)、個(gè)人創(chuàng)業(yè)者，少部分投資客IT總部基地以黃金、中鐵十局、山鋼、凈雅等整棟客戶(hù)為主，同時(shí)同圓、市政院、星火

36、傳媒、眾成仁和律師事務(wù)所、中孚信息、省電信等整層企業(yè)齊魯軟件園高新技術(shù)企業(yè)、從事科技研發(fā)類(lèi)的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)等三慶世紀(jì)財(cái)富中心高新技術(shù)企業(yè)、從事科技研發(fā)類(lèi)的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)等區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)調(diào)研客群分析區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)小結(jié)項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究奧體片區(qū)暫無(wú)寫(xiě)字樓產(chǎn)品出售，高新區(qū)板塊尚有部分寫(xiě)字樓產(chǎn)品出售、出租，區(qū)域內(nèi)未來(lái)潛在供應(yīng)量預(yù)計(jì)將達(dá)到180萬(wàn)平方米，主要都集中在奧體板塊，潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈；1產(chǎn)品：奧體板塊寫(xiě)字樓平均體量10萬(wàn)平米，目前標(biāo)準(zhǔn)層面積1300-1600平米，絕大多數(shù)整棟/整層出售，能滿(mǎn)足大面積辦公的需求，高新板塊寫(xiě)字樓平均體量17萬(wàn)平米，居各板塊之首，產(chǎn)品豐富，大中小型客戶(hù)需求均可以滿(mǎn)足；奧體板塊

37、產(chǎn)品供應(yīng)存在市場(chǎng)空白點(diǎn)；2價(jià)格：奧體板塊無(wú)在售項(xiàng)目，魯商國(guó)奧城去年推出部分剛剛售罄，成交均價(jià)為14000元/平方米；高新區(qū)板塊寫(xiě)字樓租金主力區(qū)間1.1-1.6元/平米天，成交均價(jià)9008元/平米；3區(qū)域市場(chǎng)掃描發(fā)展背景分析客戶(hù)調(diào)研結(jié)論區(qū)域市場(chǎng)掃描發(fā)展背景分析客戶(hù)調(diào)研結(jié)論項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究客戶(hù)基本特征潛在個(gè)人購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)年齡在25-35歲之間，年收入在10-20萬(wàn)之間，以私營(yíng)為主。單位購(gòu)買(mǎi)的主體是私營(yíng)企業(yè)和行政事業(yè)單位，其行業(yè)類(lèi)別以房地產(chǎn)類(lèi)、IT類(lèi)、貿(mào)易 類(lèi)為主。 對(duì)本案價(jià)格定位，推廣方式及推廣渠道具有指導(dǎo)意義；區(qū)域市場(chǎng)掃描發(fā)展背景分析客戶(hù)調(diào)研結(jié)論項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究客戶(hù)購(gòu)房特征潛在客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商

38、務(wù)物業(yè)（包含公寓和寫(xiě)字樓）的目的以投資和首置辦公自用為主，面積需求為55-150不等；能承受的單價(jià)區(qū)間為900012000元/總價(jià)區(qū)間為60-150萬(wàn)；完善的城市商業(yè)配套、市政交通便利、較低的支付價(jià)格是潛在客戶(hù)考慮商務(wù)物業(yè)的最重要的 三個(gè)影響因素；對(duì)本案產(chǎn)品價(jià)值體系構(gòu)筑，具有一定指導(dǎo)意義；區(qū)域市場(chǎng)掃描發(fā)展背景分析客戶(hù)調(diào)研結(jié)論項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究公墓對(duì)客戶(hù)影響 絕大多數(shù)客戶(hù)都認(rèn)為墓地對(duì)購(gòu)買(mǎi)商務(wù)物業(yè)有一定影響。 三成客戶(hù)在鄰近墓地的商務(wù)物業(yè)比相同樓盤(pán)中的其他樓座便宜2000元左右才會(huì)選擇 購(gòu)買(mǎi)。而墓地對(duì)商務(wù)物業(yè)的影響僅作為商務(wù)物業(yè)定價(jià)的參考因素，不作為最終決定 因素；應(yīng)通過(guò)產(chǎn)品打造及營(yíng)銷(xiāo)手段最大

39、限度規(guī)避；項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究結(jié)論123城市宏觀(guān)層面：市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期，本案地處城市主流發(fā)展帶；區(qū)域市場(chǎng)層面：公寓產(chǎn)品相對(duì)價(jià)值較高，現(xiàn)行寫(xiě)字樓市場(chǎng)，存在一定市場(chǎng)空白，未來(lái)市場(chǎng)公寓與寫(xiě)字樓均面臨較大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；客戶(hù)調(diào)研層面：多數(shù)客戶(hù)購(gòu)房動(dòng)機(jī)為投資和首置辦公，因此對(duì)于本案產(chǎn)品的功能復(fù)合性提出一定要求。借助區(qū)域發(fā)展，搶占市場(chǎng)空白，滿(mǎn)足客戶(hù)需求第二篇 項(xiàng)目背景本體分析小結(jié)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀本體分析項(xiàng)目背景小結(jié)4棟樓基礎(chǔ)同步施工，預(yù)計(jì)2011年10月30日左右具備辦理預(yù)證條件，先開(kāi)發(fā)項(xiàng)目西側(cè) 2、4號(hào)樓，根據(jù)銷(xiāo)售情況決定1、3號(hào)樓開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)；規(guī)劃方案前置并已報(bào)規(guī)，可調(diào)整余地不大；產(chǎn)品可調(diào)整空間有限，項(xiàng)目操作更

40、多要依據(jù)營(yíng)銷(xiāo)手段落地海信地產(chǎn)品牌 “有愛(ài)，建筑也動(dòng)情”,是海信地產(chǎn)的核心理念“做令人尊敬的企業(yè)”，是海信地產(chǎn)的追求；高度的社會(huì)責(zé)任感和使命感是海信地產(chǎn)一貫的堅(jiān)持。 海信地產(chǎn)在16年的發(fā)展歷程中，先后獲得“中國(guó)房地產(chǎn)品牌企業(yè)50強(qiáng)”、“中國(guó)城市運(yùn)營(yíng)商50強(qiáng)”、“中國(guó)值得尊敬的房地產(chǎn)品牌企業(yè)”等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，所建設(shè)的項(xiàng)目多次獲得魯班獎(jiǎng)、廣廈獎(jiǎng)、詹天佑住宅金獎(jiǎng)等國(guó)家榮譽(yù)，年開(kāi)發(fā)量逾百萬(wàn)平方米，業(yè)務(wù)遍及青島、濟(jì)南、煙臺(tái)、威海、濰坊、東營(yíng)等省內(nèi)城市，并于2011年走出山東，進(jìn)入安徽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，已形成一整套具有自身特色的高端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式，得到了社會(huì)各界的認(rèn)可。海信天璽鳳凰金岸濟(jì)南海信慧園馬山新城溫泉

41、王朝天鵝湖煙臺(tái)海信慧園本體分析項(xiàng)目背景小結(jié)地塊環(huán)境分析區(qū)位環(huán)境優(yōu)越奧體核心片區(qū)，屬于濟(jì)南COD，投資前景好；交通通達(dá)性好路網(wǎng)組織完備，交通便利；目前沒(méi)有公共交通系統(tǒng)可以直接抵達(dá)，但就現(xiàn)有周邊狀況來(lái)看，未來(lái)交通系統(tǒng)將趨于完善；區(qū)域配套完善項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)市政、醫(yī)療設(shè)施齊全，日常生活配套設(shè)施有待進(jìn)一步完善。國(guó)資委大廈龍奧大廈奧體中心省立醫(yī)院東院區(qū)國(guó)電省高院交通指揮中心省武警總隊(duì)項(xiàng)目省檔案館省博物館本案本案本體分析項(xiàng)目背景小結(jié)地塊四至項(xiàng)目地塊北側(cè)為濟(jì)南市公交總公司立體停車(chē)場(chǎng)、東側(cè)為玉頂山公墓，南側(cè)緊靠龍奧北路，西側(cè)為山東才高置業(yè)寫(xiě)字樓。地塊整體地勢(shì)呈南高北低，東高西低，基本平整到位。項(xiàng)目四至東面：玉頂

42、山南面：龍奧北路西面:建設(shè)中的寫(xiě)字樓項(xiàng)目北面：公交總公司立體停車(chē)場(chǎng)東西北南本體分析項(xiàng)目背景小結(jié)地塊技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地，可規(guī)劃建筑面積143250，項(xiàng)目用地規(guī)劃在奧體片區(qū)屬中等規(guī)模，適宜整體開(kāi)發(fā)，對(duì)區(qū)域拉動(dòng)無(wú)明顯的提升作用。用地基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總規(guī)劃用地（）23875折合（畝）35.81地上規(guī)劃建筑容積率6地下規(guī)劃容積率2.4地上規(guī)劃建筑面積（）143279其中底層商業(yè)面積（）13400地下規(guī)劃建筑面積（）32538規(guī)劃建筑密度40.00%規(guī)劃綠化率25.00%車(chē)位數(shù)（地下立體停車(chē)）1433本體分析項(xiàng)目背景小結(jié)項(xiàng)目為現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)，形象感、品質(zhì)感好，產(chǎn)品設(shè)計(jì)多樣化，可滿(mǎn)足多種客群需

43、求；產(chǎn)品規(guī)劃以小面積商務(wù)辦公產(chǎn)品為主，產(chǎn)品劃分靈活。相對(duì)區(qū)域同類(lèi)產(chǎn)品，本案可支付性更高。建筑采用現(xiàn)代風(fēng)格，整體形成連續(xù)的城市景觀(guān)界面和活潑的天際線(xiàn)，外立面以玻璃幕與實(shí)墻體虛實(shí)結(jié)合為主，襯托出主體建筑的大氣。產(chǎn)品規(guī)劃及外立面1#2#3#4#戶(hù)型面積區(qū)間（）規(guī)劃方案戶(hù)數(shù)百分比面積百分比40-55（含LOFT）68%56%55-65（含LOFT）13%14%85-90（含LOFT）11%15%100-120（含LOFT）8%15%合計(jì)2108本體分析項(xiàng)目背景小結(jié)項(xiàng)目本體解析小結(jié)城市COD板塊，市場(chǎng)認(rèn)知度高區(qū)域市政導(dǎo)向明顯，整體發(fā)展?jié)摿春脜^(qū)域路網(wǎng)組織便利，交通通達(dá)性好體量適中，適宜于整體規(guī)劃開(kāi)發(fā)現(xiàn)代

44、商務(wù)風(fēng)格，項(xiàng)目市場(chǎng)形象好產(chǎn)品可支付性強(qiáng)，具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力公墓對(duì)項(xiàng)目視覺(jué)影響明顯項(xiàng)目發(fā)展小環(huán)境有待提高后期產(chǎn)品可調(diào)整空間有限高發(fā)展?jié)摿Π鍓K局部環(huán)境有待完善產(chǎn)品可支付性強(qiáng)本體分析項(xiàng)目背景小結(jié)制約條件發(fā)展目標(biāo)問(wèn)題界定市場(chǎng)客戶(hù)項(xiàng)目項(xiàng)目定位與發(fā)展?fàn)I銷(xiāo)建議項(xiàng)目定位發(fā)展建議商業(yè)建議營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境第三篇 項(xiàng)目SWOT分析核心價(jià)值梳理威脅及劣勢(shì)對(duì)策營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境評(píng)估SOWT最大優(yōu)勢(shì)：區(qū)域價(jià)值、便捷交通、精質(zhì)產(chǎn)品區(qū)位優(yōu)越、發(fā)展?jié)摿Υ?；海信地產(chǎn)，品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)交通條件優(yōu)越；產(chǎn)品可支付性強(qiáng)，降低投資置業(yè)門(mén)檻；LOFT產(chǎn)品在區(qū)域市場(chǎng)中具備一定優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目東側(cè)公墓對(duì)購(gòu)房客戶(hù)產(chǎn)生心理影響；現(xiàn)場(chǎng)無(wú)售樓處，影響現(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)及向客戶(hù)推介產(chǎn)品；不緊靠

45、交通主干道，形象展示面不足；周邊生活配套設(shè)施尚待完善；不受限貸限購(gòu)影響；行政中心東移，吸引諸多中小辦公客戶(hù)東遷；區(qū)域內(nèi)同類(lèi)產(chǎn)品多數(shù)整售，本項(xiàng)目發(fā)售面臨機(jī)遇；城市發(fā)展的指向性，對(duì)區(qū)域發(fā)展具有明顯推動(dòng)作用； 區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；不可預(yù)知的政策性影響。 潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈最大劣勢(shì)：視覺(jué)影響、同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)、配套不足價(jià)值梳理SWOT分析劣勢(shì)、威脅對(duì)策項(xiàng)目核心價(jià)值：地段優(yōu)勢(shì)、高附加值產(chǎn)品價(jià)值初裝修低門(mén)檻營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境評(píng)估價(jià)值梳理SWOT分析劣勢(shì)、威脅對(duì)策價(jià)值梳理SWOT分析劣勢(shì)、威脅對(duì)策營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境評(píng)估制約條件發(fā)展目標(biāo)問(wèn)題界定市場(chǎng)客戶(hù)項(xiàng)目項(xiàng)目定位與發(fā)展?fàn)I銷(xiāo)建議項(xiàng)目定位發(fā)展建議商業(yè)建議營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境第四篇 項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目定

46、位及發(fā)展建議定位思考發(fā)展建議項(xiàng)目定位充分考慮項(xiàng)目區(qū)位在市場(chǎng)中的認(rèn)知度及客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)，將項(xiàng)目區(qū)位概念化的體現(xiàn)在項(xiàng)目定位中，起到強(qiáng)化項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)的作用，在這里屏蔽掉其他區(qū)域項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)本體經(jīng)濟(jì)充分考慮項(xiàng)目現(xiàn)狀（公墓）及項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)（已報(bào)規(guī)），在滿(mǎn)足上述條件的出前提下，依托現(xiàn)有產(chǎn)品，進(jìn)行定位推導(dǎo)。充分考慮各類(lèi)物業(yè)能夠?yàn)轫?xiàng)目帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益，目前區(qū)域市場(chǎng)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格與公寓相差較少，從時(shí)間成本考慮出發(fā)，本案應(yīng)盡可能滿(mǎn)足多元化客戶(hù)需求。市場(chǎng)可行本體可行經(jīng)濟(jì)可行項(xiàng)目定位及發(fā)展建議定位思考發(fā)展建議項(xiàng)目定位市場(chǎng)考量本體考量地段、品質(zhì)、 COD經(jīng)濟(jì)考量小面積、低總價(jià)、不受限功能復(fù)合、多元項(xiàng)目定位及發(fā)展建議本案市場(chǎng)定

47、位發(fā)展建議項(xiàng)目定位泉城COD奧體核心復(fù)合空間泉城COD：奧體片區(qū)已成為濟(jì)南市最受關(guān)注的新區(qū)，濟(jì)南中央行政區(qū)【COD】雛形凸現(xiàn)， 也逐漸被市場(chǎng)認(rèn)可；奧體核心：表明整個(gè)項(xiàng)目所依附的大環(huán)境和稀缺的地段優(yōu)勢(shì)，濟(jì)南只有一個(gè)奧體中心，也只 有一個(gè)COD，上風(fēng)上水，絕佳地段；復(fù)合空間：說(shuō)明項(xiàng)目產(chǎn)品形式及產(chǎn)品組合的多樣性、多選擇性。定位釋義：項(xiàng)目定位及發(fā)展建議本案形象定位發(fā)展建議項(xiàng)目定位龍脈之上MORE空間定位釋義：龍脈之上：指出項(xiàng)目地段的稀缺和資源優(yōu)勢(shì)，上風(fēng)上水，商務(wù)辦公極佳選擇；MORE空間：即指更多空間，更多選擇。在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)提出“MORE空間”概念，既符合項(xiàng)目產(chǎn)品組合特性，又是對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品區(qū)別于本區(qū)域相

48、同性質(zhì)產(chǎn)品的主題訴求，凸顯項(xiàng)目產(chǎn)品使用上的自由性和多樣性。項(xiàng)目定位及發(fā)展建議本案形象延展發(fā)展建議項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位及發(fā)展建議本案形象延展發(fā)展建議項(xiàng)目定位國(guó)際化的商務(wù)生活品質(zhì)化的辦公環(huán)境項(xiàng)目定位及發(fā)展建議本案形象延展發(fā)展建議項(xiàng)目定位低碳商務(wù) 綠色辦公高可支付性產(chǎn)品、低能耗商務(wù)成本支出項(xiàng)目定位及發(fā)展建議本案形象延展發(fā)展建議項(xiàng)目定位區(qū)域內(nèi)知名企業(yè)云集國(guó)際化商務(wù)氛圍加速中小企業(yè)成長(zhǎng)項(xiàng)目定位及發(fā)展建議發(fā)展建議項(xiàng)目定位本案形象延展創(chuàng)意空間 百變生活宜商宜居宜投資首席成長(zhǎng)型 生態(tài)商務(wù)寫(xiě)字樓公 寓商 業(yè)奧體核心 創(chuàng)意空間龍奧9號(hào)商務(wù)街區(qū)分物業(yè)產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位及發(fā)展建議發(fā)展建議項(xiàng)目定位分物業(yè)客群定位依據(jù)項(xiàng)目定位及

49、發(fā)展建議發(fā)展建議項(xiàng)目定位1、區(qū)域內(nèi)已售項(xiàng)目的客戶(hù)情況2、客戶(hù)需求問(wèn)卷調(diào)查3、本項(xiàng)目自身屬性特點(diǎn)客群定位至關(guān)重要，直接影響項(xiàng)目的發(fā)展方向，且對(duì)2011年年度回款指標(biāo)能否完成具有關(guān)鍵作用。因此，為使本項(xiàng)目的客群定位更加準(zhǔn)確，我司采用“多維交叉客戶(hù)分析”來(lái)確定客戶(hù)定位問(wèn)題。通過(guò)對(duì)以上三項(xiàng)進(jìn)行深入研究分析后，再對(duì)其結(jié)論進(jìn)行交叉分析，依此制定本項(xiàng)目寫(xiě)字樓及公寓的客群定位。與省、市級(jí)行政事業(yè)單位往來(lái)密切的私營(yíng)企業(yè)（約占40%）商業(yè)地產(chǎn)投資者（金融投資公司和具有投資意識(shí)個(gè)人） （約占40%）具有可支配購(gòu)房專(zhuān)項(xiàng)資金的事業(yè)單位和知名企業(yè)（約占20%）本案寫(xiě)字樓客群定位及特征描述項(xiàng)目定位及發(fā)展建議發(fā)展建議項(xiàng)目定位

50、隨著省、市級(jí)機(jī)關(guān)單位遷入奧體區(qū)域，必然吸引一批與之業(yè)務(wù)往來(lái)密切的中小公司東遷，這部分潛在客戶(hù)的需求在目前區(qū)域內(nèi)存在產(chǎn)品空白點(diǎn)，將是本項(xiàng)目的主力客群，這也成為項(xiàng)目片區(qū)潛在中、小型私營(yíng)公司客群購(gòu)房的重要目的，同時(shí)這一部分客戶(hù)對(duì)市區(qū)的擁擠及在用辦公物業(yè)的環(huán)境產(chǎn)生抵抗情緒。如律師事務(wù)所、廣告公司、生物科技類(lèi)、醫(yī)療器械、機(jī)械電子、商貿(mào)類(lèi)等。有更新、更換辦公場(chǎng)所需求，且認(rèn)可項(xiàng)目區(qū)域前景的事業(yè)單位，其購(gòu)房款項(xiàng)由上級(jí)單位審批，在一定時(shí)間內(nèi)必須支出，這些單位對(duì)項(xiàng)目的形象要求較高，重視辦公環(huán)境的舒適度，基本用途為自用辦公，預(yù)留一部分對(duì)外出租。投資客群。在市場(chǎng)中存在一大批對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的發(fā)展前景極為看好的投資客戶(hù)，根據(jù)

51、此前同區(qū)域項(xiàng)目積累客戶(hù)的需求分析，200-500的投資客戶(hù)70%以上，但由于目前區(qū)域內(nèi)暫無(wú)投資性寫(xiě)字樓產(chǎn)品，客觀(guān)上阻礙了這一批投資客的購(gòu)買(mǎi)行為，這為海信龍奧9號(hào)項(xiàng)目提供了絕佳的市場(chǎng)機(jī)遇。本案公寓客群定位54321本案第1圈層：周邊白領(lǐng)、公務(wù)員、中高層管理者、高級(jí)技術(shù)人員；（約占40%）第2圈層：濟(jì)南市其他區(qū)域私營(yíng)業(yè)主、事業(yè)單位職工及高收入的年輕置業(yè)者；（約占35%）第3圈層：已購(gòu)買(mǎi)周邊項(xiàng)目的投資客；（約占15%）第4圈層：未來(lái)將要入伙的寫(xiě)字樓白領(lǐng)；（約占5%）第5圈層：外地投資客；（約占5%）通過(guò)已售項(xiàng)目客戶(hù)及市調(diào)問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果分析，本項(xiàng)目的客群劃分成5個(gè)圈層范圍項(xiàng)目定位及發(fā)展建議發(fā)展建議項(xiàng)目定

52、位需求因素：需求將決定項(xiàng)目的發(fā)展前景，隨著奧體片區(qū)的快速發(fā)展，片區(qū)的認(rèn)同感、區(qū)域的發(fā)展前景，已被廣泛看好，且由于行政事業(yè)單位的進(jìn)駐，區(qū)域吸引力逐步放大，逐步形成行業(yè)群體效應(yīng)。競(jìng)爭(zhēng)因素：區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度將直接影響項(xiàng)目的回款速度和價(jià)格策略的制定，是影響項(xiàng)目定價(jià)的重要的客觀(guān)因素?，F(xiàn)金流要求：這是開(kāi)發(fā)企業(yè)的硬性要求，是影響項(xiàng)目定價(jià)的關(guān)鍵因素。核心價(jià)值因素：項(xiàng)目的面積小，總價(jià)款低，可支付性強(qiáng)，而裝修標(biāo)準(zhǔn)對(duì)價(jià)格的影響明顯，且會(huì)導(dǎo)致本項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)“可支付性強(qiáng)”消失，故在價(jià)格定位中會(huì)考慮這一因素。分物業(yè)價(jià)格定位原則項(xiàng)目定位及發(fā)展建議發(fā)展建議項(xiàng)目定位參考因素權(quán)重中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)黃金時(shí)代廣場(chǎng)中鐵匯展國(guó)際魯商

53、國(guó)奧城擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地段因素15%90%0.14 90%0.14 98%0.15 90%0.14 道路交通15%105%0.16 90%0.14 95%0.14 92%0.14 裝修程度15%105%0.16 100%0.15 110%0.17 105%0.16 工程進(jìn)度17%80%0.14 85%0.14 85%0.14 85%0.14 硬件配置15%105%0.16 95%0.14 110%0.17 100%0.15 物管服務(wù)11%102%0.11 110%0.12 110%0.12 105%0.12 開(kāi)發(fā)商品牌12%105%0.13 10

54、0%0.12 105%0.13 98%0.12 合計(jì)100%0.98 0.95 1.01 0.96 樣本現(xiàn)價(jià)格16600165001000014000各樣本修正后價(jià)格16296 15642 1011013413 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格13865在目前市場(chǎng)條件下，通過(guò)調(diào)整各參考樣本的擬合程度，推算得出海信龍奧9號(hào)寫(xiě)字樓1#、2#樓產(chǎn)品的銷(xiāo)售均價(jià)約為: 13900元/。按照項(xiàng)目寫(xiě)字樓產(chǎn)品的2012年上半年推售時(shí)間預(yù)期，商業(yè)物業(yè)價(jià)格年增率8%計(jì)算，得出項(xiàng)目寫(xiě)字樓實(shí)際推售時(shí)的均價(jià)約為：15000元/?？紤]墓地因素對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的影響，寫(xiě)字樓正式推售時(shí)的價(jià)格可通過(guò)優(yōu)惠方式適當(dāng)降低，已試探市場(chǎng)反應(yīng)。注：此價(jià)格以公共部分

55、精裝，室內(nèi)初裝為依據(jù)本案寫(xiě)字樓價(jià)格定位項(xiàng)目定位及發(fā)展建議發(fā)展建議項(xiàng)目定位在目前市場(chǎng)條件下，通過(guò)調(diào)整各參考樣本的擬合程度，推算得出海信龍奧9號(hào)公寓平層產(chǎn)品簡(jiǎn)裝房的銷(xiāo)售均價(jià)約為： 11200元/。按照項(xiàng)目推售時(shí)間預(yù)期，商業(yè)物業(yè)價(jià)格年增率8%計(jì)算，得出項(xiàng)目公寓產(chǎn)品2011年下半年入市時(shí)的均價(jià)約為：11600元/?？紤]墓地因素對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的影響，公寓正式推售時(shí)的價(jià)格可通過(guò)優(yōu)惠方式適當(dāng)降低，已試探市場(chǎng)反應(yīng)。參考因素權(quán)重海爾玉蘭公寓名士豪庭藍(lán)調(diào)國(guó)際魯商國(guó)奧城擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地段因素14%98%0.14 95%0.13 108%0.15 98%0.14 道路交

56、通13%105%0.14 108%0.14 105%0.14 105%0.14 景觀(guān)視野18%95%0.17 110%0.20 115%0.21 95%0.17 配套設(shè)施17%100%0.17 98%0.17 100%0.17 90%0.15 物管服務(wù)15%95%0.14 105%0.16 108%0.16 105%0.16 裝修程度11%92%0.10 96%0.11 105%0.12 92%0.10 開(kāi)發(fā)商品牌12%90%0.11 95%0.11 115%0.14 98%0.12 合計(jì)100%0.97 1.02 1.09 0.98 樣本現(xiàn)價(jià)格140009500760014000各樣本修正后

57、價(jià)格13530 9690 828413720 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格11215注：以下公寓價(jià)格為簡(jiǎn)裝交房標(biāo)準(zhǔn)下的價(jià)格定位。本案平層公寓價(jià)格定位項(xiàng)目定位及發(fā)展建議發(fā)展建議項(xiàng)目定位在目前市場(chǎng)條件下，通過(guò)調(diào)整各參考樣本的擬合程度，推算得出海信龍奧9號(hào)公寓LOFT產(chǎn)品簡(jiǎn)裝的銷(xiāo)售均價(jià)為： 14000元/。按照項(xiàng)目2012年9月份推出LOFT產(chǎn)品，并依據(jù)商業(yè)物業(yè)價(jià)格年增率8%計(jì)算，得出項(xiàng)目LOFT產(chǎn)品推售時(shí)的均價(jià)約為：15100元/?？紤]墓地因素對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的影響，LOFT正式推售時(shí)的價(jià)格可通過(guò)優(yōu)惠方式適當(dāng)降低，已試探市場(chǎng)反應(yīng)。注：魯商國(guó)奧城4000元/的精裝標(biāo)準(zhǔn)參考因素權(quán)重萬(wàn)豪國(guó)際銀座中心名士豪庭魯商國(guó)奧城擬合程度

58、比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地段因素17%95%0.16 98%0.17 95%0.16 95%0.16 道路交通13%110%0.14 95%0.12 97%0.13 98%0.13 景觀(guān)視野15%115%0.17 110%0.17 115%0.17 110%0.17 配套設(shè)施17%95%0.16 95%0.16 98%0.17 95%0.16 物管服務(wù)15%110%0.17 108%0.16 110%0.17 110%0.17 裝修程度11%100%0.11 105%0.12 100%0.11 96%0.11 開(kāi)發(fā)商品牌12%95%0.11 98%0.12 95

59、%0.11 98%0.12 合計(jì)100%1.02 1.02 1.02 1.02 樣本現(xiàn)價(jià)格13000130001100018000各樣本修正后價(jià)格13260 13260 11172.718360 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格14013本案LOFT公寓價(jià)格定位項(xiàng)目定位及發(fā)展建議發(fā)展建議項(xiàng)目定位在目前市場(chǎng)條件下，通過(guò)調(diào)整各參考樣本的擬合程度，推算得出海信龍奧9號(hào)底商目前入市的銷(xiāo)售均價(jià)為： 26800元/。根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)2013年入市考慮，商業(yè)物業(yè)價(jià)格年增率8%計(jì)算，得出龍奧9號(hào)項(xiàng)目底商銷(xiāo)售時(shí)的均價(jià)約為：31300元/。參考因素權(quán)重中海奧龍觀(guān)邸海爾綠城全運(yùn)村名士豪庭中鐵匯展國(guó)際擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比

60、較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地段因素13%100%0.13 98%0.13 90%0.12 90%0.12 道路交通15%100%0.15 100%0.15 95%0.14 95%0.14 商業(yè)氛圍20%100%0.20 95%0.19 85%0.17 85%0.17 發(fā)展?jié)摿?3%100%0.13 102%0.13 102%0.13 103%0.13 工程進(jìn)度14%80%0.11 80%0.11 75%0.11 78%0.11 產(chǎn)權(quán)年限13%80%0.10 80%0.10 100%0.13 100%0.13 開(kāi)發(fā)商品牌12%90%0.11 90%0.11 95%0.11 105%0.13 合計(jì)10