[PPT]房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解讀(100頁)

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解讀2009資 本土 地項(xiàng) 目地產(chǎn)公司是干什么的?引言利潤=收入成本賣樓啦。 現(xiàn)場(chǎng)收款 預(yù)收帳款 財(cái)務(wù)結(jié)算-銷售收入 引言我們的錢怎么賺?收入結(jié)算時(shí)間? 收入結(jié)算條件?收入開發(fā)成本土地成本管理成本資金成本成本利潤=收入成本利潤表一、營業(yè)總收入保利萬科其中：營業(yè)收入81.15355 利息收入。二、營業(yè)總成本62.7281其中：營業(yè)支出 49.9206利息支出。營業(yè)稅金及附加8.441銷售費(fèi)用2.5611.9管理費(fèi)用 2.0817.6財(cái)務(wù)費(fèi)用-0.323.6資產(chǎn)減值損失投資損益2.072.1。三、營業(yè)利潤20.576.5加：營業(yè)外收入3.550.31減：營業(yè)外支出 0.060

2、.43四、利潤總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤16.353.2。六、每股收益。成本利潤=收入成本成本是個(gè)無底洞嗎？你是“知本家”嗎？財(cái)務(wù)結(jié)算的利潤是真的嗎？你能給投資方一個(gè)交待嗎？大潮退去,才知道誰在裸泳.關(guān)鍵詞什么是成本？什么是成本管理？什么是成本管理體系？地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系之解構(gòu) 企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)經(jīng)營 目標(biāo)銷售目標(biāo)成本目標(biāo)各項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)與計(jì)劃拿地策劃 施工計(jì)劃 報(bào)批報(bào)建 采購計(jì)劃 設(shè)計(jì)計(jì)劃 銷售計(jì)劃 入伙計(jì)劃項(xiàng)目拓展目標(biāo)投融資拓展目標(biāo)成本管理項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理采購管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項(xiàng)目論證項(xiàng)目拓展房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析模型成本管理項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理采購管理工程管

3、理銷售管理客服管理物業(yè)管理項(xiàng)目論證項(xiàng)目拓展房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析模型成本管理是貫穿價(jià)值鏈全過程；涉及價(jià)值活動(dòng)全部環(huán)節(jié)；全員全面參與的活動(dòng)。作業(yè)過程成本控制目標(biāo)成本體系的建立與實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系的梳理成本管理體系的建立與實(shí)施目標(biāo)實(shí)施目標(biāo)實(shí)現(xiàn)銷售/客服建造過程策劃/設(shè)計(jì)目標(biāo)建立成本管理之基礎(chǔ)成本管理之實(shí)現(xiàn)成本管理之目標(biāo)成本優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品品質(zhì)開發(fā)進(jìn)度全成本管理的實(shí)現(xiàn)盈利實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系的梳理目標(biāo)/責(zé)任成本管理過程動(dòng)態(tài)成本管理作業(yè)過程成本管理成本管理軟件成本管理委員會(huì)實(shí)踐系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)標(biāo)桿企業(yè)成本管理模式：領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)工具制度成本管控文件目標(biāo)與責(zé)任成本管理體系之建立與實(shí)現(xiàn) 如何建立 成本目

4、標(biāo)體系？目標(biāo)成本的定義目標(biāo)成本是：目標(biāo)成本的解讀 目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)定位目標(biāo)成本設(shè)定與項(xiàng)目定位目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)盈利目標(biāo)成本設(shè)定的市場(chǎng)原則 性價(jià)比與專業(yè)管理 用幾個(gè)實(shí)例來談?wù)劊?目標(biāo)成本到底怎么形成的？案例1 項(xiàng)目策劃階段的成本策劃成本 客戶需求市場(chǎng)產(chǎn)品盈利關(guān)于七對(duì)眼睛 用幾個(gè)實(shí)例來談?wù)劊?目標(biāo)成本到底怎么形成的？案例2 概念設(shè)計(jì)階段的成本規(guī)劃某超高層項(xiàng)目外立面概念深化設(shè)計(jì)案例目標(biāo)成本與財(cái)務(wù)接軌？金地成本表單萬達(dá)成本表單萬科成本表單中海成本表單偏差成本信息月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息 反饋 設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）目標(biāo)成本的管理PDCA動(dòng)態(tài)成本的探討 動(dòng)態(tài)成本的概念！錄入哪些基本信息？（wd)誰來錄

5、入？如何約束錄入的完整性？ -用工具管理人！如何解決變更、簽證信息滯后問題？誰對(duì)動(dòng)態(tài)成本信息負(fù)責(zé)？考糊啦！目標(biāo)能調(diào)嗎？爭(zhēng)論！標(biāo)桿民企成本目標(biāo)體系落實(shí) 之核心難點(diǎn)在哪里？成本管住了嗎？ 標(biāo)桿企業(yè)如何一路走來？1999-2003-2005-2007 民企：成本超標(biāo)沒商量！案例1、2、3、4、5、6。 如何建立全員的 責(zé)任成本管理體系？ 責(zé)任成本體系是：關(guān)于責(zé)任成本一、責(zé)任成本的解讀方式一：根據(jù)成本科目，將目標(biāo)成本分解成目標(biāo)成本控制責(zé)任書，對(duì)各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)和手段，形成成本控制的指引方式二：根據(jù)合同分類，將目標(biāo)成本分解成合同控制清單，將合同簽訂、履行的責(zé)

6、任落實(shí)到合同責(zé)任部門，以各部門成本責(zé)任的完成來保證目標(biāo)成本的完成關(guān)于責(zé)任成本二、責(zé)任成本的分解方式四、責(zé)任成本的落實(shí)責(zé)任主體責(zé)任內(nèi)容責(zé)任控制要點(diǎn)責(zé)任評(píng)價(jià)各部門各司其職責(zé)任成本的分解思路1、本部門費(fèi)用2、本專業(yè)端口成本-土地成本-投資部-政府收費(fèi)-報(bào)建部門-設(shè)計(jì)費(fèi)-設(shè)計(jì)部門-營銷費(fèi)-營銷部門-財(cái)務(wù)費(fèi)用-財(cái)務(wù)部門-建造成本-設(shè)計(jì)+采購+工程-責(zé)任形成部門承擔(dān)其管理責(zé)任階段性地確定成本責(zé)任設(shè)計(jì)產(chǎn)品銷售投資策劃項(xiàng)目運(yùn)作全過程招標(biāo)履約簽約三、責(zé)任成本的分解思路 我們需要什么樣的管控體系 來落實(shí)目標(biāo)與責(zé)任成本管理?管理架構(gòu)確定管理架構(gòu)確定授權(quán)體系確定 授權(quán)表 授權(quán)手冊(cè) 不同企業(yè)授權(quán)對(duì)比 -萬科 金地 招商

7、 合生誰來確定目標(biāo)成本？誰來決策成本調(diào)整？誰來考核？誰來評(píng)估？成本定位與決策的立足點(diǎn)在哪里？責(zé)任體系與職責(zé)如何匹配。標(biāo)桿企業(yè)成本管理模式：目標(biāo)/責(zé)任成本管理過程動(dòng)態(tài)成本管理作業(yè)過程成本管理成本管理軟件成本管理委員會(huì)實(shí)踐系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)成本管控文件謝 謝！房地產(chǎn)開發(fā)流程與運(yùn)營體系 主講：周柏生 總目錄123 房地產(chǎn)的運(yùn)營體系 房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述 房地產(chǎn)的開發(fā)流程一：房地產(chǎn)開發(fā)流程-總的流程與框架圖一：房地產(chǎn)開發(fā)流程1.1 房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分與管控層級(jí)1.2 房地產(chǎn)的開發(fā)流程圖解一：房地產(chǎn)開發(fā)流程1.3 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)研發(fā)流程構(gòu)建的體系框架1.4 房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與流程體系二

8、：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系2.1房地產(chǎn)運(yùn)營管理：2.1.1 定義2.1.2 運(yùn)營管理中心的職能2.1.3 運(yùn)營管理的重點(diǎn)二：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系2.2房地產(chǎn)運(yùn)營體系內(nèi)容：2.2.1 投資決策2.2.2 階段性成果2.2.3 運(yùn)營決策2.2.4 計(jì)劃管理2.2.5 成本管理 2.2.6 資金管理2.2.7 知識(shí)管理二：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系2.3房地產(chǎn)運(yùn)營體系案例解析二：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系2.4房地產(chǎn)運(yùn)營管理架構(gòu)2.4.1 項(xiàng)目運(yùn)營組織架構(gòu)與決策機(jī)構(gòu)2.4.2 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的管理模式2.4.3 項(xiàng)目的管理目標(biāo)2.4.4 運(yùn)營會(huì)議系統(tǒng)： a. 運(yùn)營決策會(huì) b. 運(yùn)營管理會(huì)三：房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述3.1項(xiàng)目計(jì)劃管理是房地產(chǎn)

9、企業(yè)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)3.1.1 項(xiàng)目運(yùn)作的需求3.1.2 規(guī)范化/精細(xì)化管理的需求3.1.3 提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的需求 三：房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述3.2項(xiàng)目計(jì)劃管理本質(zhì)與關(guān)鍵要素 三：房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述3.3 一體化的計(jì)劃管理體系的建立3.3.1 建立一體化計(jì)劃管理體系的目標(biāo)3.3.2 一體化計(jì)劃管理體系的特點(diǎn) 一個(gè)目標(biāo)+二個(gè)體系+三個(gè)層級(jí)3.3.3 項(xiàng)目計(jì)劃分級(jí)體系：三層次+四要素3.3.4 項(xiàng)目計(jì)劃體系與管理計(jì)劃體系的關(guān)系 三：房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述3.4 項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃3.4.1 如何確定項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)3.4.2 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的內(nèi)容： a. 里程碑節(jié)點(diǎn) b. 體現(xiàn)項(xiàng)目管理思想的節(jié)點(diǎn)3.4.3

10、 項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)分級(jí)策劃3.4.4 項(xiàng)目開發(fā)的50個(gè)關(guān)鍵計(jì)劃節(jié)點(diǎn) Thank You !如何建立與優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè) 計(jì)管理體系 總目錄房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義123456房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模式與相應(yīng)設(shè)計(jì)管理模式建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo)設(shè)計(jì)管理通病與案例分析專業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)與能力提升一：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。內(nèi)容包括：從項(xiàng)目初判的跟蹤,到項(xiàng)目決策中的概念草案研究，從概念設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì)，從施工現(xiàn)場(chǎng)的配合到營銷道具的制作，以至到后期客服的維修、整改的技術(shù)支持等。契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項(xiàng)目的經(jīng)營目標(biāo),在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導(dǎo)下，通

11、過有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過程中實(shí)施的涉及設(shè)計(jì)內(nèi)容的管理。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的定義一：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義涉及產(chǎn)品的種類、品牌、以及開發(fā)運(yùn)營模式選擇何種產(chǎn)品戰(zhàn)略對(duì)一個(gè)企業(yè)來說至關(guān)重要。產(chǎn)品戰(zhàn)略并不僅指導(dǎo)項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型研究、營銷推廣，同時(shí)也影響到項(xiàng)目的拓展模式、土地儲(chǔ)備模式，甚至品牌宣傳模式及企業(yè)自身的發(fā)展模式。產(chǎn)品策略為企業(yè)發(fā)展服務(wù)產(chǎn)品制造過程必須符合企業(yè)產(chǎn)品發(fā)展策略產(chǎn)品的戰(zhàn)略產(chǎn)品的策略品質(zhì)保證、進(jìn)度控制、成本控制設(shè)計(jì)管理三大目標(biāo)二：房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模式與設(shè)計(jì)管理模式1.1 企業(yè)管控模式的分類1.2 設(shè)計(jì)

12、管理模式的分類1.3 企業(yè)管理模式與設(shè)計(jì)管理模式的優(yōu)化組合之思考1.4 設(shè)計(jì)管理資源配置基準(zhǔn)二.1.1 企業(yè)管控模式的分類財(cái)務(wù)型(投行)戰(zhàn)略型操作型(運(yùn)營型)管控模式二. 1.2 設(shè)計(jì)管理模式的分類職能型公司型(項(xiàng)目制型)矩陣型項(xiàng)目管控模式設(shè)計(jì)管理模式與企業(yè)對(duì)項(xiàng)目管理設(shè)立的管控模式一一對(duì)應(yīng)二. 1.3 企業(yè)管理模式與設(shè)計(jì)管理模式的優(yōu)化組合之思考組合1組合2多項(xiàng)目區(qū)域總部多項(xiàng)目跨區(qū)域整合多項(xiàng)目 跨區(qū)域多項(xiàng)目 單區(qū)域集群式復(fù)合職能型項(xiàng)目制型(大、小)職能型二. 1.3 企業(yè)管理模式與設(shè)計(jì)管理模式的優(yōu)化組合之思考標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)水平集群式復(fù)合職能型項(xiàng)目制型職能型戰(zhàn)略合作水平設(shè)計(jì)管理模式發(fā)展二. 1.4 設(shè)

13、計(jì)管理資源配置基準(zhǔn)合理的項(xiàng)目人員數(shù)量和結(jié)構(gòu)配置，不僅是人力資源有效利用的要求，也是項(xiàng)目有效實(shí)施的保證。配置基準(zhǔn)應(yīng)基于企業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作模式、運(yùn)作水平和人力資源成熟度企業(yè)年度人力資源規(guī)劃 新增項(xiàng)目人員配置規(guī)劃參考 多項(xiàng)目運(yùn)作狀況下，項(xiàng)目之間人員動(dòng)態(tài)規(guī)劃和調(diào)配人員配置基準(zhǔn)目的人員配置基準(zhǔn)的作用案例:某大型地產(chǎn)公司人員配置基準(zhǔn)三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系3.1 建立規(guī)范化管理體系的意義規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系能夠提高企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計(jì)管理業(yè)務(wù)水平，規(guī)范設(shè)計(jì)管理制度和流程，以保證項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量，提高項(xiàng)目開發(fā)效能，提升公司項(xiàng)目運(yùn)營能力，打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)

14、管理，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)(規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)) 材料設(shè)備選型定板 配合成本管理中心建立設(shè)計(jì)成本基準(zhǔn)體系,建立從研發(fā)開始的成本控制理念與系統(tǒng),提高產(chǎn)品綜合性價(jià)比組織并參與主要材料、設(shè)備的調(diào)研, 與成本管理中心配合,建立按體系、專業(yè)分類的材料信息庫(含品牌及供應(yīng)商評(píng)價(jià))3.2.1 設(shè)計(jì)管理職責(zé)3.2.1.1 一般意義下的設(shè)計(jì)管理職責(zé)三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容項(xiàng)目開發(fā)部按要求及時(shí)向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需資料條件負(fù)責(zé)與政府部門就各階段設(shè)計(jì)中間過程成果的技術(shù)溝通及完成各政府相關(guān)部門的申報(bào)審批工作 其它部門在設(shè)計(jì)管理過程中的職責(zé)成本管理部按要求及時(shí)向設(shè)計(jì)

15、管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需成本目標(biāo)隨著圖紙的不斷深化，調(diào)整成本及控制目標(biāo) 負(fù)責(zé)組織方案設(shè)計(jì)招標(biāo)中的各項(xiàng)工作市場(chǎng)營銷部按要求及時(shí)向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需資料條件 負(fù)責(zé)對(duì)各階段設(shè)計(jì)成果地產(chǎn)公司內(nèi)部技術(shù)評(píng)審提供市場(chǎng)評(píng)價(jià)建議負(fù)責(zé)制定各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書中的市場(chǎng)定位部分的內(nèi)容三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容3.2.2 組織與架構(gòu)優(yōu)化案例分析一：北京金地2006設(shè)計(jì)部組織架構(gòu)圖 三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容案例分析二：0607深圳金地設(shè)計(jì)部構(gòu)架圖(改進(jìn)前)項(xiàng)目組1項(xiàng)目組2項(xiàng)目組3項(xiàng)目組N 結(jié)構(gòu)組 設(shè)備組 景觀組 室內(nèi)組專業(yè)組主管負(fù)責(zé)制強(qiáng)大的技術(shù)支撐平臺(tái)技術(shù)支持+質(zhì)量控制項(xiàng)目組設(shè)計(jì)經(jīng)理制前期方案

16、+項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)總監(jiān)部門經(jīng)理專業(yè)組項(xiàng)目（建筑師)組建筑研發(fā)組 材料組部門副經(jīng)理 行政秘書三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 2.3.1 設(shè)計(jì)管理業(yè)務(wù)流程的意義梳理設(shè)計(jì)工作流程，明確設(shè)計(jì)管理的控制節(jié)點(diǎn)和不同階段的設(shè)計(jì)輸入條件,清晰規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程中的控制節(jié)點(diǎn)，以便提高設(shè)計(jì)管理效率，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本三方面均得到有效控制三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容主線流程概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)配合部門營銷成本工程開發(fā)物業(yè)主線部門設(shè)計(jì)部 2.3.2 業(yè)務(wù)流程總的房地產(chǎn)運(yùn)營框架圖分階段業(yè)務(wù)流程圖設(shè)計(jì)流程框架圖一級(jí)流程:項(xiàng)目投資決策論證管理階段流程項(xiàng)

17、目設(shè)計(jì)管理階段流程項(xiàng)目工程管理階段流程項(xiàng)目營銷管理階段流程項(xiàng)目入伙管理階段流程二級(jí)流程:設(shè)計(jì)管理流程設(shè)計(jì)單位選擇管理流程設(shè)計(jì)合同及付款管理流程材料設(shè)備選型/定板/驗(yàn)板管理流程設(shè)計(jì)變更管理流程設(shè)計(jì)流程框架圖三級(jí)流程：設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃編制細(xì)則設(shè)計(jì)合同編制工作細(xì)則設(shè)計(jì)任務(wù)書編制工作細(xì)則設(shè)計(jì)、咨詢單位選擇及信息管理細(xì)則施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)配合工作細(xì)則設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)控制工作細(xì)則計(jì)變更管理細(xì)則三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 2.3.3 管理流程主要是涉及設(shè)計(jì)職能的公司管理制度，如地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)總監(jiān)管理辦法、設(shè)計(jì)管理階段集團(tuán)對(duì)子公司監(jiān)控程序、實(shí)施地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)書、決策分判等三.2 體系建立的組成要素與

18、核心內(nèi)容 2.3.4 優(yōu)化的流程帶來的管理效率和效益梳理設(shè)計(jì)工作流程，明確設(shè)計(jì)管理的控制節(jié)點(diǎn)和不同階段的設(shè)計(jì)輸入條件,清晰規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程中的控制節(jié)點(diǎn)，以便提高設(shè)計(jì)管理效率，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本三方面均得到有效控制精裝修管理流程與優(yōu)化三. 2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 2.4 計(jì)劃管理 目的：理順各項(xiàng)工作的銜接關(guān)系，明確里程碑點(diǎn)和責(zé)任歸屬，保障開發(fā)周期基準(zhǔn)的有效實(shí)施，實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)的地產(chǎn)開發(fā)模式。 2.4.1 設(shè)計(jì)周期基準(zhǔn)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期參考基準(zhǔn)值簡(jiǎn)圖三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容項(xiàng)目計(jì)劃2.4.2.1各級(jí)計(jì)劃的制定方式與監(jiān)控辦法2.4.2 項(xiàng)目總體計(jì)劃下設(shè)計(jì)計(jì)劃的分級(jí)控制與風(fēng)

19、險(xiǎn)管理 公司一級(jí)計(jì)劃部門二級(jí)計(jì)劃部門月度計(jì)劃項(xiàng)目組周計(jì)劃三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 2.5 規(guī)范化的文件標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)管理階段及專業(yè)的合理劃分 專業(yè)：總圖、規(guī)劃與建筑、景觀、室內(nèi)、展示 階段：概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、實(shí)施方案設(shè)計(jì)、 施工圖設(shè)計(jì)、部品設(shè)計(jì)2.5.1 建立標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 2.5.2 設(shè)計(jì)文件的管理與模板建立概念規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書方案設(shè)計(jì)任務(wù)書住宅施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書景觀概念規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書2.5.2.1 設(shè)計(jì)文件的內(nèi)容2.5.2.1.1任務(wù)書類三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容概念設(shè)計(jì)咨

20、詢合同建筑方案/擴(kuò)初設(shè)計(jì)合同建筑施工圖設(shè)計(jì)合同景觀方案設(shè)計(jì)合同景觀施工圖設(shè)計(jì)合同室內(nèi)設(shè)計(jì)合同銷售示范區(qū)包裝設(shè)計(jì)合同2.5.2.1.2合同類2.5.2.2 模板標(biāo)準(zhǔn)化三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.5.3 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與模板建立產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)建議書方案設(shè)計(jì)指引及施工圖設(shè)計(jì)指引統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn):區(qū)域通用節(jié)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及區(qū)域 通用節(jié)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)交樓標(biāo)準(zhǔn)方案、實(shí)施方案、施工圖設(shè)計(jì)各階段成果標(biāo)準(zhǔn)及深度要求新技術(shù)應(yīng)用2.5.3.1 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容2.5.3.2 模板三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 2.5.4 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的建立對(duì)每項(xiàng)設(shè)計(jì)管理工作，除頒布程序(工作的方法) 成果標(biāo)準(zhǔn) 外，同時(shí)根據(jù)企業(yè)的技

21、術(shù)戰(zhàn)略，建立相關(guān)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使 設(shè)計(jì)管理質(zhì)量保證工作有章可循。 2.5.5 評(píng)審或評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目投資決策評(píng)審階段概念設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表項(xiàng)目經(jīng)營方案評(píng)審階段方案設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表設(shè)計(jì)巡檢評(píng)價(jià)表三個(gè)評(píng)價(jià)表項(xiàng)目投資決策評(píng)審階段概念設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性滿足投資決策評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)（編號(hào)SJ201）中對(duì)內(nèi)容及深度的要求。技術(shù)指標(biāo)符合性經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)符合政府規(guī)劃要點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營性指標(biāo)的要求設(shè)計(jì)成果科學(xué)性設(shè)計(jì)方案可實(shí)施（如滿足日照間距要求、參考戶型可實(shí)施性等）， 避免技術(shù)指標(biāo)的虛假性滿足各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范要求交通組織、空間構(gòu)成、物業(yè)分布等合理、舒適并符合價(jià)值最大化原則設(shè)計(jì)

22、成本關(guān)鍵因素地下室及停車位地下室布局滿足技術(shù)合理、成本最優(yōu)原則地下停車場(chǎng)內(nèi)交通組織高效、便利其他特殊因素因特殊情況帶來的其它超常規(guī)成本（如特殊地質(zhì)條件、特殊場(chǎng)地條件、特殊結(jié)構(gòu)形式等）應(yīng)進(jìn)行成本收益論證產(chǎn)品價(jià)值分析設(shè)計(jì)概念項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)手法和概念應(yīng)形成鮮明的特色，并支撐項(xiàng)目賣點(diǎn)，為項(xiàng)目創(chuàng)造附加值。產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃布局應(yīng)建立在多方案收益比較的基礎(chǔ)上遵循經(jīng)濟(jì)效益最大化原則配套設(shè)施（會(huì)所、商業(yè)等）布局有利于居住品質(zhì)提升、經(jīng)濟(jì)效益最大化典型住宅單元配置標(biāo)準(zhǔn)（包括層數(shù)，單元戶數(shù)，梯數(shù)，各戶型面積等）應(yīng)符合高性價(jià)比原則典型單體價(jià)值點(diǎn)挖掘：設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值原則附送空間創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)形式（高廳等）開發(fā)周期分期策略分期策略應(yīng)滿

23、足結(jié)轉(zhuǎn)要求，遵循首期快速和總體最大化的資金回收原則項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)方案是否有利于快速滾動(dòng)開發(fā)結(jié)論項(xiàng)目經(jīng)營方案評(píng)審階段方案設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品符合性設(shè)計(jì)成果滿足市場(chǎng)定位要求；設(shè)計(jì)成果與投資決策評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果的延續(xù)性指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足項(xiàng)目經(jīng)營性指標(biāo)要求，如戶車比、容積率、戶型配比等技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性設(shè)計(jì)成果內(nèi)容及深度滿足金地集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)營方案評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)要求（編號(hào)SJ202）技術(shù)指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足政府部門規(guī)劃要點(diǎn)及項(xiàng)目經(jīng)營性指標(biāo)要求設(shè)計(jì)成果科學(xué)性符合各項(xiàng)國家及地方設(shè)計(jì)規(guī)范要求，滿足日照間距、建筑節(jié)能的要求方案設(shè)計(jì)

24、合理性規(guī)劃效益對(duì)各項(xiàng)元素（總體布局，住宅組團(tuán)，道路交通及停車組織，景觀環(huán)境，豎向設(shè)計(jì)及公建配套等）的規(guī)劃設(shè)計(jì)合理并滿足價(jià)值最大化原則。居住區(qū)規(guī)劃利于物業(yè)管理及運(yùn)營分期規(guī)劃合理首期銷售示范區(qū)規(guī)劃布局及銷售路線清晰合理產(chǎn)品創(chuàng)新在滿足成本收益原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新提高產(chǎn)品附加值建筑技術(shù)應(yīng)用應(yīng)用合適的建筑技術(shù)提高居住性能及產(chǎn)品附加值立面設(shè)計(jì)建筑主題突出、特性鮮明色彩及材料搭配合理開發(fā)周期設(shè)計(jì)進(jìn)度導(dǎo)致關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)進(jìn)度偏差的設(shè)計(jì)原因結(jié)論設(shè)計(jì)巡檢評(píng)價(jià)表評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見 設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)度戶型成果符合性立面成果符合性現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施效果與經(jīng)營評(píng)審階段設(shè)計(jì)方案的符合性 示范區(qū)效果示范區(qū)整體形象展場(chǎng)包裝效果

25、示范區(qū)整體形象整潔、美觀銷售路線便捷，標(biāo)識(shí)系統(tǒng)清晰，設(shè)置合理示范區(qū)形象鮮明、個(gè)性突出、展示效果強(qiáng)烈，定位符合項(xiàng)目整體形象定位要求建筑細(xì)部節(jié)點(diǎn)技術(shù)處理立面材料交接立面色彩處理門窗、陽臺(tái)欄桿、樓梯構(gòu)造設(shè)計(jì)無功能性缺陷立面材料分色、交接處理無原則性錯(cuò)誤客戶服務(wù)設(shè)計(jì)問題投訴來自客戶服務(wù)部門、物業(yè)管理部門的設(shè)計(jì)投訴問題處理、反饋情況三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.1 建立成本管理目標(biāo)及節(jié)點(diǎn) 2.7 設(shè)計(jì)管理過程中的成本管理項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)輔助節(jié)點(diǎn)管理目標(biāo)案例項(xiàng)目初判成本估算表項(xiàng)目決策項(xiàng)目成本測(cè)算方案階段成本基價(jià)表(方案階段)深化擴(kuò)初階段典型樓棟結(jié)構(gòu)指標(biāo)表施工圖成本預(yù)算清單全精裝修房施工圖成本預(yù)算

26、清單竣工驗(yàn)收成本結(jié)算三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.2 建立相關(guān)部品信息庫2.7.2.1 項(xiàng)目部品信息庫模板2.7.2.2 項(xiàng)目部品信息庫建立的要點(diǎn)a.(工程)材料分判b.標(biāo)桿企業(yè)主流材料部品品牌及成本基準(zhǔn)借鑒c.戰(zhàn)略供應(yīng)商合作及集團(tuán)采購d.建立信息庫共享平臺(tái) 三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.2.3 材料部品研究的工作目標(biāo) a.基于對(duì)目標(biāo)客戶的期望值分析,研發(fā)滿足客戶需求的部品 b.成本優(yōu)化、對(duì)比 c.工藝的研究2.7.3 設(shè)計(jì)過程中的成本優(yōu)化的主要手段和方法 2.7.3.1 結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)的形式 2.7.3.2 窗地比 2.7.3.3 外墻材料及部品 2.7.3.4 停車

27、方式及人防方案 2.7.3.5 主要設(shè)備選型 2.7.3.6 產(chǎn)品附加值對(duì)應(yīng)的成本 2.7.3.7 合理的景觀成本配置 四、設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo) 4.1 人工效能指標(biāo)指標(biāo)類別指標(biāo)名稱萬科某城市公司（萬科內(nèi)部標(biāo)桿）北京H地產(chǎn)公司公司開發(fā)規(guī)模深圳：8-10個(gè)項(xiàng)目北京：4-5個(gè)項(xiàng)目青島/西安：各2個(gè)項(xiàng)目北京：3個(gè)項(xiàng)目天津：1個(gè)項(xiàng)目蘇州：1個(gè)項(xiàng)目整體運(yùn)營人均利潤率250萬元/人140萬元/人61.5萬元/人人均開發(fā)面積4200平米/人3520平米/人6324.79平米/人人均效能（凈利潤/人力總成本）8.553.11（4583萬）開發(fā)效率（從拿地到開盤）低、多層：9個(gè)月高層：12個(gè)月項(xiàng)目1（多層）：18個(gè)月項(xiàng)目1（高層）：21個(gè)月項(xiàng)目1（高層）：31個(gè)月蘇州項(xiàng)目1-1.5年目標(biāo)成本變動(dòng)率3%以內(nèi)項(xiàng)目1：2.8%項(xiàng)目2：-2.6%項(xiàng)目3：1.1%5%左右計(jì)劃完成率 計(jì)劃指標(biāo)完成86% 會(huì)議決議完成100% 月計(jì)劃完成90% 計(jì)劃指標(biāo)完成 55% 會(huì)議決議完成 ？% 月計(jì)劃完成40.7 %未統(tǒng)計(jì)四、設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo)分類指標(biāo)名稱含義/計(jì)算公式目標(biāo)值程序文件備注進(jìn)度概念規(guī)劃周期從拿地到概念規(guī)劃成果備案完成75天設(shè)計(jì)管理流程概念規(guī)劃成果標(biāo)準(zhǔn)總設(shè)計(jì)周期為：225天/240天，可根據(jù)項(xiàng)目